PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 República de Colombia Consejo Superior de la Judicatura Tribunal Superior del Distrito Judicial Sala Sexta Civil-Familia de Decisión Barranquilla Atlántico MAGISTRADO SUSTANCIADOR: BERNARDO LÓPEZ Barranquilla- Atlántico, septiembre veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024).
Código: 08001315301120200020602 Radicación interna: 45.495 PROCESO VERBAL Demandantes: MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. Demandados: ARRIENDOS DEL NORTE LTDA Procedencia: Juzgado Once Civil del Circuito de Barranquilla Asunto: Apelación Sentencia I- FINALIDAD DE ESTA PROVIDENCIA Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia del 10 de mayo de 2024 proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Barranquilla, dentro del proceso verbal reseñado en el epígrafe.
II.
ANTECEDENTES La parte actora como pretensiones principales solicitó se: i) Ordene al demandado a rendir cuentas derivadas del contrato 003688 desde el 1 de enero de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021, ii) adeuda los frutos derivados del contrato de corretaje a los demandantes por valor de $ 165.005.400 (por el tiempo descrito anteriormente), así como los futuros que se hayan causado con posterioridad a la PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 presentación de la demanda, iii) debe los servicios públicos y reparaciones locativas derivadas del contrato de corretaje A su vez, suplicó subsidiariamente la declaración de la i) Existencia de un contrato de mandato entre las partes para la administración del inmueble ubicado en la carrera 56 No. 74-146 desde el día 7 de julio de 2001 según contrato No. 003688, ii) el incumplimiento de este por parte de ARRIENDOS DEL NORTE a partir del 1 de enero de 2020, y se iii) condene a la indemnización por daño emergente, lucro cesante.
III.
FUNDAMENTOS FÁCTICOS: En virtud que se encuentran enlistados el libelo demandatorio ( 0002Demanda, folios 1-3) y su reforma (0090EscritoReformaDemanda) los hechos objeto de litis, se sintetizan por economía procesal. 1. Entre la señora FARIDE NADJAR DE TORRES (Q.E.P.D.) y la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE LTDA se celebró contrato de corretaje No. 003688 para la administración del inmueble ubicado en la carrera 56 No. 74-146 desde el 7 de julio de 2001. 2.
Que, el anterior inmueble fue adjudicado a los hoy demandantes en sucesión por el trámite surtido en la Notaría Primera de Soledad elevado a escritura pública No. 2110 del 24 de abril de 2006. 3. Afirma que, desde el mes de enero de 2.020 la sociedad demandada ha incumplido con la obligación de entregar los frutos pendientes producto de la explotación del inmueble a los señores MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUACHAN, SADIA ZORAYA TORRES NADJAR, JUAN CARLOS TORRES NADJAR, SARA FARIDE TORRES NADJAR (representada por Alejandro Tafache) e IVAN ELIAS TORRES NADJAR, a su vez sostiene que la sociedad demandada le ha informado que tal PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 circunstancia obedeció a que la póliza del contrato de arriendo firmada con los inquilinos no cubría la totalidad del canon de arrendamiento “y por ello no la activaban” 4.
El inmueble fue desocupado el 18 de agosto de 2020 por la sociedad SABOR DEL MARISCO (arrendatarios) sin cancelar lo adeudado, ni por parte de la sociedad demandada haya terminado el contrato de administración, o recibido el inmueble formalmente por los arrendatarios, ni activado la póliza de arriendo, inclusive se encuentra pendiente de pago por concepto de servicios públicos 5.
Que, si bien la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE LTDA presentó demanda ejecutiva contra los arrendatarios SABOR DEL MARISCO, con esta se pretende “excusarse del no pago en su debido momento de sus obligaciones” IV. ACTUACIÓN PROCESAL EN PRIMERA INSTANCIA. Una vez subsanada la demanda, se admitió por auto del 14 de enero de 20211. Notificada la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE LTDA2 hizo uso del traslado respectivo a través de memorial del 12 de marzo de 20213 contestando cada uno de los hechos incoatorios y formulando las excepciones de mérito i) “confesión de parte a través de apoderado judicial”, ii) “responsabilidad exclusiva de los propietarios hoy demandantes”, iii) “cobro de lo no debido”, iv) “validez de los acuerdos contenidos en el contrato de corretaje y ratificados con la actuación de los hoy propietarios demandantes” En escrito aparte, presentó demanda de reconvención4 con el fin de condenar a los demandantes (demanda principal) el pago de prejuicios que resulten probados, fue admitida5 por auto del 19 de 1 Ver expediente digital, derivado 0014AutoAdmite.pdf Ibidem 0015NotificacionAutoAdmisorio.pdf 3 Ver expediente digital, derivado 0016ContestacionDemanda 4 Ver expediente digital, derivado 001DemandaReconvencion 5 Ibidem 007AutoAdmite.pdf 2 PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 marzo de 2021.
Notificada la contraparte, presentó escrito de excepciones previas6 que fue resuelto de manera favorable el 11 de agosto de 20227 ordenando la respectiva inadmisión, por considerar que “le asiste razón al excepcionante, dado que la demanda de reconvención no cumple los presupuestos que señala el artículo 82 y 83 del C.G.P., ya que se evidencia que, en la parte de las pretensiones de la demanda, el apoderado judicial solicita que se condene al pago de los prejuicios que resulten probados a favor de la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE ALFONSO ACOSTA BENDEK S.A. pero no se encuentra en el cuerpo de la demanda el juramento estimatorio como requisito forma de la demanda que dé cuenta de manera clara y precisa el monto estimado de los perjuicios solicitados en la misma”, transcurrido el término respectivo, no se evidenció escrito de subsanación, por lo cual se rechazó8.
Seguidamente, la parte demandante presentó reforma de la demanda9 que fue admitida por auto del 23 de junio de 202110, a su vez, contestada por la parte demandada11 reiterando las excepciones inicialmente incoadas, igualmente objetó el juramento estimatorio. El 08 de septiembre de 202312 se instaló la audiencia inicial en la cual se surtió la etapa de conciliación, interrogatorio de los demandantes a excepción del señor ALEJNDRO TAFACHE TORRES y el representante legal de la sociedad demandada.
Seguidamente el 06 de octubre de 202313, se continuó con la diligencia. El 22 de febrero de 202414 se llevó continuó con la audiencia de instrucción y juzgamiento que concluyó el 25 de abril de 202415 dando el sentido del fallo. Finalmente, el 10 de mayo de 202416 se profirió sentencia escritural 6 Ibidem 009EscritoExcepcionesPrevias.pdf Ibidem 011Resuelve Excepción previa 8 Ver expediente digital, CO3DemandaReconvenciónm derivado 012RechazaDemandaReformaReconvención.pdf 9 Ibidem 0019EscritoReformaDemanda y 0090EscritoReformaDemanda.pdf 10 Ibidem 0059AutoAdmiteReformaDemanda.pdf 11 Ibidem 0060ContestacionReformaDemanda 12 Ver expediente digital, derivado 0105ActaAudiencia 13 Ibidem 0108ActaAudiencia 14 Ibidem 0113ActaAudiencia 15 Ibidem 0122ActaAudiencia 16 Ibidem 0123Sentencia 7 PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 a través del cual, se declaró no probada las excepciones de mérito formuladas por la parte demandada, en su lugar se declaró la existencia del contrato de mandato para la administración del bien inmueble, su incumplimiento, a su vez se declaró la terminación del mencionado contrato desde el 18 de septiembre de 2020, y se condenó al pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir.
IV. LA SENTENCIA OBJETO DE APELACIÓN. Para arribar a esta decisión, en principio trajo a colación la conceptualización del contrato de corretaje, su naturaleza mercantil y las obligaciones del corredor inmobiliario. Asimismo, puntualizó las pruebas documentales aportadas al plenario, respecto de las testimoniales, hizo referencia a apartes de las declaraciones de los señores LEONARDO ESTEBAN RUA OSORIO, YANETH MARIA TOVAR SIERA, e interrogatorio de parte de los señores IVAN ELIAS TORRES NADJAR, JUAN CARLOS TORRES NADJAR, MARTHA PIEDAD TORRES ARRACHAN, SADIA ZORAYA TORRES NADJAR y MARILYS ELENA DEL TORO en calidad de representante legal de la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE.
Seguidamente, estudió las condiciones en la cual se pactó el contrato de corretaje No. 003688, precisando que el 7 de julio de 2001 la señora FARIDE NADJAR DE TORRES en calidad de propietaria del inmueble y por otra parte INVERSIONES Y ARRIENDOS DEL NORTE para que administrara el bien inmueble ubicado en la carrera 56 No. 74-146. En su oportunidad se estableció un canon de $1.200.000 y la comisión a cobrar de un 10% mensual sobre el valor anterior “además se pacta por una sola vez el pago del 30% del primer mes de arriendo a favor de Arriendos del Norte.
Estableciendo que no se da celaduría del bien inmueble cuando este desocupado. Se establece que el contrato puede darse por terminado en cualquier tiempo sin que para esto deba estar el inmueble desocupado. Igualmente pacta que en caso de venta del inmueble se le da la primera opción a PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 Arriendos del Norte, además pactan que si se llegare a demandar para la restitución del bien inmueble dado en arriendo, desde el inicio de la demanda cesan la obligación de pagar los cánones de arriendo por parte de la administradora hasta que sea decidido en sentencia judicial, obteniendo la recuperación efectiva de la deuda por esta vía, además asume la propietaria del bien la responsabilidad por reclamos, juicios, devoluciones o indemnizaciones que se originen en la congelación de arrendamiento.
En cuanto a la cláusula DECIMO PRIMERA: manifiesta el contrato que la propietaria acepta que ARRIENDOS DEL NORTE, quede exonerada de la responsabilidad extracontractual derivada por daños o perjuicios causados a bienes de terceros y/o a personas, por no ser objeto de la actividad de la administradora, estableciendo que esta responsabilidad es exclusiva de la propietaria, quien es la responsable del estado del inmueble y por ultimo pacta que en caso de tener que presentar procesos ejecutivos por mora o por cualquier otro concepto distinto a la restitución los gastos que esto genere se le cobraran al arrendatario” Del anterior clausulado junto con las pruebas practicadas precisó que, no existe prueba de que la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE LTDA al momento en que se causó la cesación de pagos, hubiere iniciado el proceso de restitución que lo habilitara para dejar de cumplir con los cánones de arriendo, por el contrario, si quedó acreditado que el 9 de marzo de 2020, la demandada presentó demanda ejecutiva para el cobro de las cargas económicas adeudadas de los meses de diciembre de 2019, enero, febrero y marzo de 2020, más los causados con posterioridad, pese a existir comunicación de parte de los propietarios (17 de febrero de 2020) en la cual, se “le impartían ordenes a la administradora para que iniciara los procesos tanto ejecutivo como de restitución en procura de recuperar el bien inmueble y la cancelación de lo adeudado”.
Así, de acuerdo a la literalidad del contrato que es ley para las partes, al no haber sido presentada la demanda de restitución, no finalizaba la obligación de PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 cancelar el valor pactado por concepto de arriendo por parte de la administradora.
Con relación a la defensa, precisó que si bien afirmaron que existieron causas externas que conllevaron a que los arrendatarios incumplieran el pago de los respectivos cánones, tales como i) el incremento en una proporción elevada “pasó de un canon de $ 5.082.000 pesos a $ 8.000.000, circunstancia esta que al decir de los demandados fue una de las causas de que no se pudiera seguir pagando contrato de arriendo por parte del SABOR DEL MARISCO, sin embargo, no sustentan su afirmación con ninguna comunicación de oposición por parte del inquilino, más aun, que este incremento se realizó en el año 2014, el cual fue cumplido por los arrendatarios sin ningún reparo, y solo cuatro años después, comienzan a darse retrasos pequeños, según se dijo en este proceso, que para el 2018 SABOR DEL MARISCO, comenzaron a presentar retrasos, pero que ellos pagaban dentro del mes a cancelar, para el año 2019 a finales los inquilinos dejaron de pagar los cánones de arriendo, por lo que no se puede establecer que las razones del incumplimiento del contrato de arriendo tenga su origen el tal incremento”, ii) la emergencia sanitaria presentada por el Covid-19, “si miramos este argumento, debemos establecer que, para la ocurrencia de la emergencia sanitaria, el SABOR DEL MARISCO, ya se encontraba en mora, tanto es así, que ya se había iniciado una acción ejecutiva para el pago de los arriendos en mora, por lo que tal argumento no tiene asidero” Así las cosas, concluyó que, era obligación de la administradora velar por el contrato de arrendamiento que suscribió con el SABOR DEL MARISCO y en caso de incumplimiento por parte de este último, exigir la restitución del inmueble y velar que se entregara en buenas condiciones, encontrando ciertas irregularidades que no se ajustan a la debida guarda que le fue encomendada, i) el arrendatario desocupó el inmueble en forma clandestina y sin avisarle al administradora del inmueble, ii) una vez abandonado, el mismo fue visitado por una persona encargada de ARRIENDOS DEL NORTE, PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 estableciendo el estado del deterioro del bien inmueble, sin haber entrega formal, levantar la respectiva acta, o terminal formalmente el contrato.
Posteriormente, las excepciones de mérito formuladas por la sociedad demandada, fueron atendidas de manera desfavorable, en los siguientes términos, i) confesión de parte, “habida cuenta que lo que se estable en el escrito de demanda, son los hechos que fundamenta esta demanda, es decir, era obligatoria referirse a la existencia del contrato de corretaje, el cual no hay duda de su existencia, el cual es el objeto de la relación contractual entre las partes, ahora bien, en relación a las otras afirmaciones en la cual establece que para la demandada existe una confesión, es claro que el conocimiento de comunicación de no pago de la póliza, no exime de responsabilidad en la falta de existencia o la modificación sufrida en ella, es tanto así, que en comunicaciones presentadas por los demandantes, exigen que se afecte la póliza.
En cuanto a que tenía conocimiento de la existencia de la demanda ejecutiva, no es menos cierto, que también se le dio la orden de presentar demanda de restitución, además de que esto no constituye confesión alguna”, ii) responsabilidad exclusiva de propietarios, si bien, “se puede concluir que ARRIENDOS DEL NORTE venia cumpliendo con las todas las ordenes impartidas por el propietario, pero no cumplió con la orden que buscaba la restitución de bien inmueble, para que los propietarios pudieran disponer del inmueble y tampoco hizo seguimiento que el inmueble fuera entregado en buenas condiciones, por lo tanto, no se abrirá paso a la excepción de mérito planteada por el togado”, iii) cobro de lo no debido, “No entrara el Despacho a estudiar esta excepción en profundidad debido a que al momento de abordar el estudio del incumplimiento del contrato objeto de la litis, esta judicatura abordó lo sustentado por el excepcionante y se explican las razones por las que se abre paso conceder parcialmente las pretensiones”, iv) validez de los acuerdos contenidos en el contrato de corretaje y ratificados con la actuación de los hoy propietarios, afirmando que, en el debate litigioso no se cuestiona la validez del contrato de corretaje “pues quedo plenamente probado en esta lid la existencia y validez del mismo, nada fue refutado por ninguna de las partes lo que quiere decir que todo lo pactado en el citado contrato es ley para las partes.” PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 Por último, en cuanto a la condena, precisó que si bien, la parte actora solicitó los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el 1 de enero de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021 por valor de $165.005.400, sin embargo “como ya se estableció en esta parte motiva, el inmueble fue entregado tácitamente el día 18 de septiembre del 2020, es decir, que lo que se adeuda por este concepto data desde el mes de enero al mes de septiembre, por lo que la suma a reconocer corresponde a $106.074.900.
En cuanto a los daños sufridos en el inmueble, muy a pesar que las partes reconocen la existencia de daños en dicho inmueble, en el plenario no se encuentra pruebas que nos lleven a establecer cuál es el valor de dichos daños, rozón por la cual, esta judicatura no puede entrar a tasarlo. En cuanto a los servicios públicos domiciliarios, la parte activa se limitó a presentar pantallazos sin que se aportaran pruebas fehacientes de dichas deudas, estableciendo los meses adeudados, es que no se aportó los recibos de tales servicios, o certificaciones formales de la deuda y su cancelación por parte ellos.
En cuanto al lucro cesante pedido, el cual lo impone desde el mes de diciembre de 2020 hasta que se liquide el contrato de administración, tampoco procede esta judicatura a concederlo, habida cuenta que, para este despacho el contrato terminó tácitamente desde el mes de septiembre de 2020, por lo cual no se podría general más perjuicios con posterioridad a esta fecha” V. SUSTENTACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN: El apoderado judicial de ARRIENDOS DEL NORTE LTDA “en liquidación” presentó dentro del término procesal, los reparos concretos17 contra la sentencia impugnada, considerando que el Despacho: i) Erró al interpretar el contrato de corretaje suscrito con la señora FARIDE NADJAR TORRES (QEPD), “pues, le atribuyó obligaciones a mi poderdante que no aparecen descritas en el contrato 17 Ver expediente digital, derivado 0124EscritoRecursoApelacion PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 ni en la ley que regula dicha actividad contractual (artículo 1340 al 1346 del Código de Comercio)” ii) Omitió darle prosperidad las excepciones denominadas “COBRO DE LO NO DEBIDO y VALIDEZ DE LOS ACUERDOS CONTENIDOS DEN EL CONTRATO, cometiendo el error de considerar a mi poderdante como arrendatario, y no como administrador del inmueble, al cual le asistían los deberes de diligencia y cuidado de obtener el pago de los cánones dejados de pagar por el inquilino, EL SABOR DEL MARISCO SAS, omitiendo evaluar las pruebas del inicio del proceso ejecutivo en contra de los arrendatarios y solicitud de siniestro del contrato de arrendamiento ante Seguros Bolívar” iii) Evaluó erróneamente de “las declaraciones de parte de los demandantes, al no apreciar el contexto de que siempre los declarantes manifestaron que el obligado a pagar los cánones de arrendamiento era el inquilino y no el administrador del inmueble.” VI.
CONSIDERACIONES. 1ª) Conforme a lo previsto en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, la sentencia apelada será examinada "…únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante…"18, de ahí que el Tribunal se pronunciará "…solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante…" Para desatar la censura, ha de recordarse que, la finalidad del recurso ordinario de apelación atañe al contenido exclusivo de la decisión judicial -thema decissus- esto implica que, la Sala está habilitada para visualizar los yerros enrostrados a fin de poder realizar una confrontación idónea y simétrica con las pruebas recaudadas y valoradas por el sentenciador primario con el objetivo concluir si ellos logran quebrar la sentencia proferida. 18 “…sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley…”.
PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 En esa línea, solamente se tendrán en cuenta para debatir los yerros, las pruebas decretadas y practicadas ante el fallador, además de los fundamentos jurídicos que sirvieron de apoyo para dictar la sentencia. 2ª) El problema jurídico a resolver.
Corresponde a la Sala determinar si le asiste la razón a la parte demandada respecto de los reparos realizados a la sentencia de primera instancia y si, como consecuencia de lo anterior, debe revocarse la sentencia apelada, o en su defecto, se conserva la doble presunción de acierto y legalidad del fallo que conlleve a su confirmación. 3ª) Del contrato de corretaje Este tipo de contrato típico se encuentra regulado por el Código de Comercio en sus artículos 1340 y siguientes, a modo de definición, la Doctrina19 lo ha descrito como “aquel contrato en el cual una persona se compromete a poner en relación a dos o más personas, con el fin de procurar que entre ellas se celebre determinado negocio” A su turno, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia20 ha establecido que “es un contrato en virtud del cual una parte llamada corredora, experta y conocedora del mercado, contrae, para con otra denominada cliente, encargante o proponente, a cambio de una comisión, la obligación de gestionar, promover, inducir y propiciar la celebración de un negocio poniéndola en conexión con otra u otras, sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con alguna de ellas.” 19 Bohórquez Orduz Antonio, De los negocios jurídicos en el derecho privado colombiano, De algunos contratos en particular, volumen 3, segunda edición. 20 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencia SC008-2021, M.P OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE.
PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 Asimismo, la bilateralidad como otra característica contractual del corretaje ha sido estudiada por la jurisprudencia Civil, a partir de las normas que regulan la materia, definiéndolo como aquel, en que: “una parte llamada corredor, experta conocedora del mercado, a cambio de una retribución, remuneración o comisión, contrae para con otra denominada encargante o interesada, la obligación de gestionar, promover, concertar o inducir la celebración de un negocio jurídico, poniéndola en conexión, contacto o relación con otra u otras sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con ninguno de los candidatos a partes” (CSJ SC.
Del 14 de septiembre de 2011, rad. 05001-3103012-2005-00366-01). (Subrayado fuera del texto original). Destacan en esa definición las principales obligaciones de cada una de las partes, constatándose su bilateralidad, de modo que, dependiendo de quién emitió la oferta, su aceptación tácita a la misma queda demostrada con hechos indubitables que pongan comienzo a la ejecución de las prestaciones a su cargo.
El corredor tiene, pues, una primera obligación consistente en desplegar sus esfuerzos para conseguir interesar a una tercera persona en el negocio que el proponente desea concluir, con la finalidad de relacionarlos, de ponerlos en contacto. A su cargo corren además otras obligaciones, como la prevista en el artículo 1344 del Código de Comercio, referida a “comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por él, que en alguna forma puedan influir en la celebración del negocio”.
Pueden asimismo deducirse deberes de confidencialidad, o de imparcialidad cuando ha recibido el encargo de dos personas distintas y eventualmente partes contrapuestas en un contrato (Garrigues) así como la de atender las instrucciones recibidas del comitente. (Subrayado fuera del texto original). De suerte que la ejecución del corretaje propuesto significará, para el corredor, el comienzo de esas actividades tendientes a la consecución del tercero interesado, así como el de brindar la información pertinente en los términos ya anotados.”21 Precisado estos conceptos, puede interpretarse que, en el contrato de corretaje inmobiliario, se pretende que el tercero (corredor), ponga 21 en contacto al vendedor o arrendador de su posible Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencia SC11815-2016 PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 comprador o arrendatario conforme se desprende del artículo 1340 del Código de Comercio. 4ª) El caso concreto Con la finalidad de resolver los reparos realizados a la sentencia proferida en primera instancia, estos serán estudiados de manera conjunta como quiera que obedece según el recurrente a error de interpretación del i) contrato de corretaje, ii) de la calidad en la que se actúa “confusión de la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE como arrendatario y no como administrador” y iii) de las declaraciones de parte al no apreciar que los declarantes manifestaron que la sociedad demandada era la obligada a pagar.
Esta sala primigeniamente se referirá al análisis realizado por la A- quo al contrato de corretaje aportado con la demanda (reparo primero). En la decisión censurada, la Juez de primer grado, atendiendo el presupuesto de “literalidad del contrato” “solo cesaba la obligación de cancelar los cánones de arriendo por parte de la administradora si y solo si, se instauraba demanda de restitución del bien inmueble, pero tal demanda no fue presentada.”, afirmación que a juicio del recurrente, se interpretó de manera errada, habida cuenta que el contrato de corretaje suscrito por la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE y la finada FARIDE NADJAR TORRES no se estableció esta obligación, ni tampoco se encuentra regulada por la ley mercantil.
Revisados los documentos allegados al dossier, encuentra esta Sala que el contrato de corretaje No. 003688 suscrito el 7 de julio de 202122 por quien en vida fuera la madre de los demandantes, 22 Ver expediente digital, derivado 0004AnexoDemanda PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 se autorizó a INVERSIONES Y ARRIENDOS DEL NORTE la administración (clausula primera) en arriendo del inmueble ubicado en la carrera 56 No. 74-146.
En el mismo, se estableció i) el valor del canon (clausula segunda), ii) el valor de la comisión (clausula tercera), iii) la facultad otorgada a la sociedad demandada para ordenar reparaciones locativas (clausula cuarta), iv) el cobro de un porcentaje del 30% del valor del arriendo por una sola vez (clausula quinta), v) que no se necesitaría servicio de celaduría cuando e inmueble estuviera desocupado (clausula sexta), vi) la no obligación de devolver el inmueble desocupado por parte de la sociedad demandada (clausula séptima), vii) ser la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE la primera opción en caso de venta (clausula octava), viii) “Que en el caso de que se llegare a recurrir al juicio de lanzamiento como acción legal para obtener la desocupación del bien inmueble, inmediatamente pierdo el derecho de recibir los arrendamientos hasta que el Juzgado respectivo pronuncie el fallo y sentencie el pago de los mismos, obteniéndose la recuperación efectiva de la deuda por la vía judicial.
Entretanto acepto que INVERSIONES Y ARRIENDOS DEL NORTE no me liquide los arriendos al corte mensual” (clausula novena), ix) que la propietaria asume toda la responsabilidad que por causa de reclamaciones, juicios, devoluciones e indemnizaciones que se originen en la congelación del arrendamiento (clausula décima), x) INVERSIONES Y ARRIENDOS DEL NORTE está exonerada de la responsabilidad extracontractual derivada por daños y/o perjuicios causados a bienes de terceros y/o personas por cuanto está responsabilidad se sale de su objeto socioeconómico y actividad propias (clausula décimo primera), xi) “en caso de que al arrendatario haya que iniciarle proceso ejecutivo por mora o por cual otro concepto distinto al proceso de restitución del inmueble los gastos que esos generen se le cobraran al arrendatario” (clausula décimo segunda).
Este contrato, a criterio de la togada dentro de la fijación de litigio (en firme por las partes23), quedó probado que se trata de un 23 Audiencia del 6 de octubre de 2023. PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 contrato de corretaje, accediendo como consecuencia de ello a las pretensiones subsidiarias incoadas en la reforma de la demanda.
Al respecto, debe precisarse que, si bien, en este tipo de contratos (corretaje), “la labor del intermediario se agota con el simple hecho material de acercar a los interesados en la negociación, sin ningún requisito adicional. Y el corredor adquiere el derecho a la remuneración cuando los terceros concluyen el contrato y entre éste y el acercamiento propiciado por el corredor, existe una relación necesaria de causa a efecto” (SC17005-2014, rad.
No. 11001-31-03-034-2004-0019301del 12 de diciembre de 2014), al estudiar pormenorizadamente cada una de las cláusulas contractuales, (las cuales fueron redactadas para favorecer exclusivamente a la sociedad demandada), en su conjunto, materializa, en realidad un convenio de administración inmobiliaria como quiera que la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE se obligó en vida con la señora FARIDE NADJAR DE TORRES a administrar en arriendo (clausula primera) el inmueble que en virtud de sus funciones entregó a la sociedad SABOR DEL MARISCO (a través de arrendamiento).
Este hecho, lo ratifica el contrato de arrendamiento aportado con la contestación de la demanda principal (0016ContestacionDemanda, folio 45), a través del cual se observa que los señores ARRIENDOS DEL NORTE S.A y el SABOR DEL MARISCO suscribieron contrato de arriendo, a través del cual el arrendatario recibe en arrendamiento una casa comercial “administrados por el arrendador” siendo para todos los efectos, la sociedad hoy demandada, de tal suerte que, no puede solo entenderse que la obligación aquí contraída se circunscribía únicamente a contactar a los hoy demandantes con los posibles arrendatarios, sino, por el contrario a la relación periódica de entregar a estos, los cánones de arrendamiento que le fueren pagados en calidad de arrendador (Arriendos del Norte) por parte del arrendatario (Sabor del Marisco), inclusive, contaba con la facultad de ordenar las reparaciones locativas del bien inmueble a fin de mantenerlo para el arriendo y de PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 instaurar las acciones legales para la entrega o reclamar por vía judicial, lo adeudado.
Realizada tal precisión, le corresponde a esta Colegiatura determinar si en virtud del contrato aportado, existe la obligación por parte del llamado “corredor”, de cancelar a los propietarios los cánones que adeudaron los arrendatarios conforme a la interpretación realizada en la sentencia opugnada. Para tal efecto, amén de soportarnos en las cláusulas novena y décimo segunda del contrato de corretaje, de las cuales no se observa expresamente la obligación de cancelar por parte de ARRIENDOS DEL NORTE los cánones adeudados en caso de mora por los inquilinos o arrendatarios, no existe disposición normativa ni en la regulación civil o mercantil (Para el arrendamiento de local comercial) que ordene, ante la falta de este deber contractual por parte del arrendatario, que la persona (natural o jurídica) de la administra, sea en virtud del contrato de corretaje o de administración inmobiliaria la obligada a cancelarle a los propietarios los meses adeudados por concepto de cánon, otorgarle este compromiso a la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE, discrepa en esencia del contrato de corretaje, así como de la administración que se ejerciere sobre el mismo.
En consecuencia, la naturaleza de estos dos contratos, si bien tienen a fines, son disimiles entre sí, por lo cual, pese a estar aceptado en la fijación del litigio, la juez de primer grado de manera acertada declaró la existencia del contrato de mandato de administración (numeral segundo de la parte resolutiva). Igualmente, le asiste razón en la condena impuesta a la sociedad ARRIENDOS DEL NORTE por concepto de perjuicios “la suma de $106.074.900 pesos por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de percibir desde el mes de enero a septiembre de 2020, el cual deberá ser indexado desde la fecha en que se generó el incumplimiento hasta la fecha en que se realice el pago”.
PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 Debe precisarse que esta disposición no obedece a un capricho arbitrario de la juez, ni mucho menos a un error o confusión de la calidad en la que se actuó, habida cuenta que no se trata del pago de cánones como arrendatario (reparo segundo), sino, al perjuicio que proviene de no haberse cumplido con la obligación de diligencia que debió tener ante la conducta omisiva del arrendatario y su mora en el respectivo pago.
Este daño emergente, deviene de la pérdida sufrida por los propietarios con ocasión de su indebida guarda del bien dado en administración, así, no puede dejarse de lado, que este perjuicio material “es una pérdida o disminución de valores económicos ya existentes, es decir, un empobrecimiento del patrimonio del afectado (…)” 24 Téngase presente que, si bien se presentó la demanda ejecutiva el 9 de marzo de 202025, no se hicieron las actuaciones propias para que se restituyera el inmueble desde la fecha en que se incurrió en mora, enero de 2020 (conforme a las pretensiones de la demanda, y el hecho 3 de la demanda ejecutiva aportada inicialmente en 0016ContestacionDemanda) pese a que fue autorizado desde el 17 de febrero de 2020 para la radicación del proceso de restitución y ejecutivo contra la sociedad arrendataria, sin que se haya realizado la primera y se siguiera causando cánones hasta que se desocupó el inmueble.
Finalmente, este análisis, conforme a la valoración realizada de manera conjunta con las pruebas documentales y testimoniales, conllevaron a emitir la decisión censurada, no implica que no se haya apreciado en contexto el dicho de los demandantes (reparo tercero), pues, como se advirtió en líneas anteriores, la condena impuesta obedece al perjuicio por daño emergente solicitado.
Colofón, los tópicos del recurso vertical no tuvieron la entidad suficiente de derrocar la doble presunción de acierto y legalidad, propia de la sentencia opugnada, de suerte que, la Sala impartirá 24 25 Isaza Posse María Cristina, De la cuantificación del daño, séptima edición, Editorial Temis. Ver expediente digital, derivado 0016ContestacionDemanda (folio 69) PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 confirmación integral de la sentencia proferida el 10 de mayo de 2.024 por el Juzgado Once Civil del Circuito de Barranquilla.
VII. DECISIÓN Por lo expuesto la Sala Sexta Civil-Familia de Decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: CONFIRMAR la sentencia proferida el 10 de mayo de 2.024 por el Juzgado Once Civil del Circuito de Barranquilla, dentro del presente proceso, por las razones expuestas en la parte motiva de esta decisión. Segundo: CONDENAR en costas en a la parte apelante, fíjese como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) salario mínimo mensual vigente.
Tercero: Ejecutoriada esta providencia, no existiendo expediente físico que devolver al juzgado de primera instancia, por Secretaría envíese un ejemplar de la presente providencia al correo electrónico del juzgado de origen, para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE BERNARDO LÓPEZ Magistrado SONIA RODRÍGUEZ NORIEGA Magistrada PROCESO VERBAL, instaurado por MARTHA PIEDAD TORRES DE ARUAHAN, SADIA ZORAYA, JUAN CARLOS, IVAN ELIAS TORRES, NADJAR y ALEJANDRO TAFACHE TORRES. contra ARRIENDOS DEL NORTE LTDA. Código 08001315301120200020602, radicado interno 45.495 VIVIAN SALTARÍN JIMENEZ Magistrada Firmado Por: Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Vivian Victoria Saltarin Jimenez Magistrada Sala 007 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7d0a82759da349fe82032261fa329c76d243992742833e58ac5eea49e650eb40 Documento generado en 24/09/2024 10:23:44 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica