Declarativo Demandante: Yovvanna Carmenza Revelo Salazar Demandado: Fénix Construcciones S.A. Rad. 11001310302820230003601 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 30 de abril de 2025. Acta 15 Bogotá D.C., treinta (30) de abril de dos mil veinticinco (2025).
Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por la demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá, el 28 de enero de 2025.
ANTECEDENTES 1. Yovvanna Carmenza Revelo Salazar, por conducto de apoderado judicial, radicó la demanda de la referencia con el fin de que se declare que Fénix Construcciones S.A. incumplió las obligaciones contractuales previstas en la promesa de compraventa suscrita el 11 de noviembre de 2017, y como consecuencia de ello se decrete su resolución, así como la restitución de las siguientes sumas de dinero: -$26.860.239, por concepto de cuota inicial; $100.986.800 correspondiente a los dineros pagados; -$33.175.289,40 por cláusula penal; y -$57.332.957,07 por cánones de arrendamiento. 2.
La convocante fundamentó las pretensiones en que: 2.1. El 11 de noviembre de 2017, las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto de un apartamento al que le correspondería la nomenclatura 606, y que haría parte de la Torre Arrayán del proyecto urbanístico denominado “Pionono Green P.H.”, ubicado dentro de un predio de mayor extensión, con folio de matrícula inmobiliaria No. 176- 028-2023-00036-01 1 142092 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá, situado en la Transversal 6 No. 6-03 del Municipio de Sopó -Cundinamarca. 2.2.
Las especificaciones del bien se encuentran descritas en la cláusula 1.2 del contrato y en la Escritura Pública No. 263 del 23 de febrero de 2015. Se pactó un precio total de $331.752.894, pagadero así: i) una cuota inicial por valor de $26.860.239; ii) veintidós -sic- cuotas mensuales de $3.038.787, desde el 17 de noviembre de 2017 hasta el 17 de octubre de 2019; y iii) un pago final por $232.067.332, con vencimiento el 25 de marzo de 2020, la cual sería asumida mediante un crédito bancario que debía tramitar la compradora. 2.3.
La demandante cumplió en su totalidad con el primer pago, según consta en el otrosí suscrito el 28 de abril de 2020, mediante el cual se reajustaron las fechas de pago; desembolsos que fueron igualmente cumplidos de manera oportuna, sin que se haya hecho entrega material y real del bien prometido, debido a demoras en la construcción. En comunicación del 1 de octubre de 2021, la demandada reconoció los pagos realizados y se retractó del cobro de intereses, que, de forma errónea, habían sido incluidos en el estado de cuenta de agosto de 2021. 2.4.
Inicialmente, la firma de la escritura pública se había fijado para el 13 de marzo de 2020, a las 10:00 a.m., en la Notaría 38 del Círculo de Bogotá. Posteriormente, los días 19 de noviembre de 2019 y 27 de mayo de 2020, las partes suscribieron otrosíes al contrato inicial, mediante los cuales se modificaron los clausulados quinto y décimo, respecto la forma de pago y la fecha para la firma del acto notarial, fijándose como nuevas fechas: el 22 de octubre de 2020 y, luego, el 28 de abril de 2021, ambas a las 10:00 a.m., en la misma notaría. Sin embargo, el vendedor no compareció en ninguna de las oportunidades. 2.5.
La entrega del bien se había pactado con un plazo máximo de quince días siguientes a la fecha de suscripción de la escritura pública. Tomando como base la última fecha acordada, esta debió realizarse el 13 de mayo de 2021. No obstante, el vendedor incumplió dicha obligación, impidiendo así que la señora Revelo Salazar pudiera constituir el crédito 028-2023-00036-01 2 hipotecario con Bancolombia, ni con ninguna otra entidad financiera, ante la inexistencia del acto notarial. 2.6.
Desde entonces, la demandante lleva cuatro años esperando la entrega del inmueble prometido en venta, sin que exista una fecha cierta para ello, toda vez que el proyecto se encuentra suspendido por problemas administrativos y financieros de la constructora, la que actualmente está en proceso de reorganización. Situación que ha generado que la demandante continúe pagando cánones de arrendamiento, sin tener certeza sobre cuándo podrá acceder a su vivienda propia. 3.
La demandada Fénix Construcciones S.A. se notificó en los términos de la Ley 2213 de 20221; se opuso al éxito de las pretensiones para lo cual formuló las excepciones de mérito que denominó2: (i) de inexistencia de fuente generadora de obligación alguna e inexistencia del daño alegado; (ii) cumplimiento de las obligaciones contractuales de la demandada e incumplimiento contractual de la demandante;
(iii) cobro de lo no debido; (iv) cumplimiento de las obligaciones contractuales; (v) buena fe para celebrar un contrato; (vi) competencia en proceso de reorganización empresarial; (vii) las que oficiosamente se prueben. A su vez, objetó el juramento estimatorio. 4. El funcionario de primer grado declaró no probadas las excepciones de mérito formuladas por la parte demandada, y de manera oficiosa declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa “por la falta de formalidades legales”, lo cual comprende el negocio matriz celebrado el 11 de noviembre de 2017 y sus otrosíes suscritos el 19 de noviembre de 2019 y el 28 de abril de 2020.
En consecuencia, ordenó a la parte demandada restituir a favor de la actora la suma de $100.986.800, debidamente indexados, y la condenó en costas. Para arribar a dicha determinación realizó el siguiente análisis:3: 4.1. Inicialmente hizo un recuento de la situación fáctica planteada en el libelo demandatorio, sus pretensiones y los medios de defensa formulados por el extremo pasivo.
Asimismo, tuvo por cumplidos los presupuestos procesales e hizo una exposición de los requisitos de procedibilidad de la acción de resolución de contrato, destacando que para que pueda darse su 1 Cuaderno principal, Pdf023TramiteNotificacionLey2213.pdf Cuaderno principal, Pdf025ContestacionDemanda.pdf 3 Cuaderno principal, archivo magnetofónico No. 042Audiencia record1:44; audio043Audiencia Mp4; y audio 044Audiencia.mp4 2 028-2023-00036-01 3 estudio, debe existir un contrato válido, y que, en caso de encontrarse algún vicio, procede declarar su nulidad, situación que - según constató- se configuraba en el caso concreto.
Seguidamente, hizo mención a los artículo 1602 del Código Civil, el cual establece que el contrato es ley para las partes y solo podrá ser invalidado por consentimiento mutuo o por causas legales, y el 1546 ib, el cual consagra la condición resolutoria tácita en los contratos bilaterales en caso de incumplimiento por una de las partes, otorgando a la parte cumplida la posibilidad de solicitar el cumplimiento forzado de la obligación o la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, siempre que se reúnan los siguientes requisitos: i) que exista un contrato bilateral válido; ii) que el demandante haya cumplido sus obligaciones contractuales; y iii) que el demandado haya incumplido las suyas.
Así entonces, luego de escrutado el contenido del vínculo negocial traído a la jurisdicción, dejó dicho que no se satisface el primer requisito, ya que, no se cumplen los presupuestos de existencia y validez del contrato, concluyendo que se daban las condiciones para declarar la nulidad absoluta de éste, pues, aunque el contrato analizado constituía una mera promesa es decir, un acto preparatorio, para que generara efectos jurídicos debía cumplir en su integridad con los requisitos establecidos en el postulado 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.
Entre tales requisitos, que el contrato prometido esté debidamente determinado por sus elementos esenciales, que, en el caso de la compraventa, son: la cosa y el precio, y ante la ausencia o indeterminación de estos elementos impide que el contrato sea válido. Detallado el documento aportado con la demanda, identificó que aquél constaba por escrito, que se individualizaban el comprador y vendedor, y que cumplía con lo exigido por el citado artículo 1502.
Dicho documento tenía una versión inicial de fecha 11 de noviembre de 2017 y dos otrosíes de fechas 19 de noviembre de 2019 y 28 de abril de 2020, en los cuales se estableció una época para la celebración del contrato prometido. No obstante, evidenció falencias en la identificación de los elementos esenciales de la cosa prometida en venta, por cuanto no se determinó de manera concreta el bien comercializado, que aunque en la cláusula primera se indicó que “se vende el apartamento 606 de la Torre Arrayán del proyecto urbanístico Pionono 028-2023-00036-01 4 Green P.H., ubicado en la Transversal 6, número 603 del municipio de Sopó, Cundinamarca”, y se hizo mención al predio de mayor extensión con sus linderos generales, no hubo una identificación precisa de la unidad habitacional prometida en venta.
Además, si bien se señaló que “el detalle de las áreas del apartamento objeto de este contrato se relaciona de manera aproximada en el plano arquitectónico que forma parte integral de la promesa”, dicho plano no fue aportado al proceso, lo cual impedía la plena determinación, e individualización del objeto del contrato. En suma, a lo anterior, dejo sentado que existía una indeterminación en el precio pactado, en razón a que, en la cláusula cuarta se indicó que el precio sería de $331.752.894, distribuidos en una cuota inicial de $26.860.239; veintidós cuotas mensuales de $3.038.787 desde el 17 de diciembre de 2017 hasta el 17 de octubre de 2019, y que el saldo de $232.067.332 iba hacer financiado mediante un crédito, en el parágrafo quinto de dicha cláusula se estipuló lo siguiente: “Los precios de venta de este proyecto han sido calculados con una inflación máxima de 7.5% anual, por tanto, si la inflación en Colombia supera este parámetro durante el tiempo de desarrollo del sector del proyecto al que pertenece la unidad objeto de esta separación, la Constructora se reserva el derecho de hacer un ajuste en el precio, incrementándolo en los puntos adicionales que tenga la inflación comparada con este parámetro límite de cálculo.
Para este cálculo se tomará el promedio de las inflaciones de los años 2017 y 2018 (año completo) y primer semestre del 2019, de tal forma que si llega a existir un diferencial superior a ese 7.5% se ajustará el precio final y el optante/comprador deberá cancelar a la Constructora antes de la entrega del inmueble y firma de la escritura pública de compraventa, el diferencial que pueda existir por este concepto, utilizando la fórmula de regla de tres simple.
Si la inflación promedio no supera el 7.5% no habrá cambio alguno en el precio acordado en la orden de compra y en la carta de instrucciones fiduciaria”. Literalidad, que le permitió concluir que no hubo un precio definitivo, ya que la vendedora se reservó el derecho de modificarlo en función de un factor variable, sin que se determine claramente el monto adicional a pagar, lo cual implica que el precio quedó condicionado a un momento futuro, contrario a lo exigido por la ley.
Conforme a lo anterior, concluyó que no podía reconocerse validez al contrato, al faltar el cumplimiento del requisito 4) del artículo 1611 del Código Civil modificado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que exige que el contrato esté determinado de tal manera que para perfeccionarlo solo falte la tradición o el cumplimiento de las formalidades legales.
En consecuencia, declaró su nulidad absoluta con las consecuentes restituciones mutuas, las 028-2023-00036-01 5 cuales, en este caso, solo están a cargo de la demandada, dado que el bien nunca fue entregado a la compradora, por lo que, al tener probado que la actora pagó $100.986.800, indexó dicho monto ordenando el pago de $138.135.000.
Finalmente, el juez indicó que de acuerdo con las determinaciones adoptadas no había lugar a analizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que las excepciones formuladas en ese sentido resultaban improcedentes. En cuanto a la existencia de un proceso de reorganización empresarial, sostuvo que éste no impide la interposición de pretensiones declarativas, careciendo así de vocación de prosperidad, y condenó en costas a la parte demandada. 5.
En desacuerdo con tal determinación el demandado apeló4, criticando que: 5.1. El contrato no es nulo y sí produjo efectos jurídicos, en razón a que ambas partes aceptaron el vínculo celebrado y por tal motivo se generaron obligaciones recíprocas. Hizo énfasis en que se trata de un contrato sobre una “cosa futura”, cuya naturaleza implica que, al momento de su suscripción, no existieran linderos individualizados, razón por la cual, se insertó la identificación del lote de mayor extensión, donde se desarrollaría el proyecto de construcción Pionono Green P.H., con esto, insistió en que no existe causal alguna de nulidad, por cuanto no hay vicio en el consentimiento de las partes, ni ilicitud en el objeto o en la causa. 5.2.
Se presentó una omisión en el análisis del incumplimiento por parte de la compradora, quien exigía la escrituración del bien sin haber pagado el precio, haciendo hincapié, en que no se pactó una cuota inicial, sino que se convinieron unos pagos en fechas determinadas, las cuales fueron omitidas reiteradamente, por la demandante, lo cual fue comunicado a ésta y, en varias ocasiones, concediéndole prórroga para su cumplimiento.
En suma, de lo anterior, la adquirente no presentó carta de aprobación del crédito, lo que afectó la cláusula sexta del contrato, generando incertidumbre respecto de su capacidad de pago y la posibilidad de suscribir el acto escritural, motivo por el cual debía reconocerse a la constructora el derecho a aplicar la sanción penal por incumplimiento.
Agregó que, ante la no comparecencia de las partes a la notaría, el contrato debe entenderse resuelto de manera tácita. 4 Cuaderno principal, archivo magnetofónico No. 0044Auiencoa.mp4 récord 4:33 028-2023-00036-01 6 5.3. Que, se desconoció el trámite de reorganización empresarial de la constructora, lo que implica que las acreencias de la señora Revelo Salazar deben tramitarse dentro del proceso concursal; argumentando que el plazo fijado por el despacho no resulta procedente, en la medida en que la empresa no puede disponer de recursos sin la previa autorización del juez del concurso, insistiendo que dicha obligación fue reportada en ese proceso y debe someterse a las reglas del régimen concursal, razón por la cual no puede desconocerse la existencia de un eventual interés o pago preferencial. 5.4.
Que hubo una incorrecta indexación del monto ordenado a pagar, dado que, no se tuvo en cuenta que dicha orden ubica a la parte demandante en una posición “privilegiada” frente a los demás acreedores. Afirmó que dicha corrección monetaria desnaturaliza el orden de prelación de pagos propio del proceso concursal. Reiterando, que no se consideraron las obligaciones incumplidas por la reclamante ni los perjuicios que tal hecho ocasionó a la constructora, planteando que dicho ítem debe ser reconsiderado y ajustado, teniendo en cuenta la existencia del proceso concursal. 6.
Frente a la controversia, la apoderada de Yovvanna Carmenza Revelo Salazar solicitó la convalidación de la decisión proferida por el a quo. Argumentó que la falta de identificación precisa del bien no puede ser atribuida a su representada, sino al demandado, quien redactó y celebró el contrato en esos términos. Añadió que, del certificado de tradición aportado junto con la contestación de la demanda, se evidencia el desenglobe de las siguientes construcciones: “Torres Cedro y Plataforma”, “Torre Cedro y Plataforma Etapa I”, “Torre Frailejón” y “Torre Sauce”, sin que exista prueba de la constitución del régimen de propiedad horizontal respecto del proyecto denominado “Torres Arrayanes”.
Asimismo, afirmó que se encuentra probado el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de su representada. En cuanto a la existencia del proceso de reorganización, sostuvo que, éste se estaría utilizando como una estrategia para evitar la indemnización a su prohijada, lo cual permite confirmar el incumplimiento por la demandada del objeto contractual, el cual consistía en la entrega del bien inmueble prometido en venta.
En relación con la indexación realizada, señaló que, las condenas 028-2023-00036-01 7 judiciales se enmarcan en los créditos de tercer nivel, sin que ello implique afectación alguna al proceso de reorganización. Así las cosas, la anunciada polémica pasará a resolverse al tenor de las siguientes, CONSIDERACIONES 1. En desarrollo de los principios que se predican respecto de los contratos y de la normatividad prevista en los artículos 871 del Código de Comercio y 1602 del Código Civil, las partes que intervienen en una relación contractual, quedan atadas no solo a lo que expresamente se obligaron, sino también a todo lo que corresponda a su naturaleza, según la ley, la costumbre o la equidad natural, las que deben cumplirse de buena fe, dentro del término señalado y en la forma pactada, al paso que alejarse de lo dispuesto en esas previsiones genera su incumplimiento, llevándolo a asumir, entre otras consecuencias, el pago de la indemnización de perjuicios que la falta negocial genere.
No en vano, “el contrato, además de revestir determinados comportamientos sociales y recoger el conjunto de derechos y obligaciones que los interesados optaron por asumir, reflejo palpable –entre otros aspectos– de su voluntad libre para autodeterminarse, con la connotación de una categoría jurídica que, con apego a las descripciones abstractas de la ley, ha de evaluarse en procura de visualizar eventuales desbordamientos o abusos, ya relacionados con quienes en él intervinieron, o vinculados a los compromisos acordados”5.
Así es asunto averiguado que, en tratándose de contratos bilaterales, el artículo 1546 del Código Civil establece la condición resolutoria tácita, consistente en la facultad que tiene el contratante que atendió a sus obligaciones de solicitar a su co-contratante que desatendió sus compromisos, ya sea la resolución, ora el cumplimiento del negocio jurídico, en uno y otro caso, con indemnización de perjuicios.
Desde esta perspectiva, para el buen suceso de la acción debe verificarse la existencia del acuerdo válido, la falta de uno de las partes que hubiere suscrito el pacto y, la disposición de cumplir de la otra, punto sobre el que se ha precisado que “… el contratante que primero vulneró la alianza queda desprovisto de la acción resolutoria, mientras que su contendor sí la conserva a pesar de que también 5 CSJ.
Sentencia del 15 de agosto de 2008. 028-2023-00036-01 8 dejó de acatar una prestación, siempre que su actuar se encuentre justificado en su inexigibilidad por la previa omisión de aquel (…). En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar; mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual o que desplegó todos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores”6. 2.
El funcionario de conocimiento declaró de manera oficiosa la nulidad absoluta del contrato promesa de compraventa y sus otrosíes aduciendo la falta de formalidades legales, al no haberse identificado el bien prometido en venta y su precio final. Decisión que fue atacada por el demandado, insistiendo en la validez del negocio jurídico y por tal circunstancia debía analizarse el cumplimiento o no de las obligaciones de los contratantes; e incluso una posible resolución tácita del contrato. 3.
Para resolver los puntos de disenso, de manera inicial la Sala analizará (i) el tipo de contrato que fue traído para estudio a la jurisdicción, esto es, si corresponde a una promesa de venta. De ser así, el estudio se centrará en (ii) determinar cumplimiento de los requisitos de validez del documento suscrito por las partes el 11 de noviembre de 2017, junto con sus otrosíes del 19 de noviembre de 2019 y el 28 de abril de 2020. 3.1.
Con tal orientación, conviene memorar que el contrato que fue incorporado en la demanda fue denominado por los intervinientes “contrato de promesa de compraventa de bien inmueble”, cuyo contenido permite dilucidar que la voluntad de las partes estaba enfilada a: -vender y comprar un bien inmueble; además que, al momento de suscribirse, el objeto de este no existía, y por ello la enajenación recaía sobre una cosa futura.
Lo anterior se extrae del clausulado primero, en tanto como objeto contractual se estableció que: “…EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a transferir a título de COMPRAVENTA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR y éste a su vez se obliga a adquirir el pleno derecho de dominio, propiedad y posesión, junto con la 6 CSJ. Sentencia del 20 de abril de 2018. 028-2023-00036-01 9 proporción que le corresponde sobre las áreas y bienes comunes, que tiene y ejerce sobre el(los) siguiente(s) inmueble(s) o cosa(s) futura(s): apartamento No 606 que hace parte de la torre ARRAYAN que hará parte de proyecto urbanístico PIONONO GREEN P.H., ubicado en los predios identificados con las siguientes nomenclaturas: Transversal 6 No. 6 – 03 del Municipio de Sopó (Cundinamarca).
El inmueble mencionado, cuenta con las siguientes áreas y medidas aproximadas: ÁREA TOTAL CONSTRUIDA APROXIMADA: 88.95 m² aproximadamente. ÁREA PRIVADA TOTAL APROXIMADA: 84.00 m² aproximadamente. Se aclara que el detalle de áreas del apartamento objeto de este contrato se relaciona de manera aproximada en el plano arquitectónico que forma parte integral de esta promesa de compraventa.
Este plano sustituye cualquier otro plano que haya sido entregado con anterioridad durante el proceso de preventa y/o venta y representa de manera aproximada el detalle final de los espacios. (se resalta) Distribuidos así: Sala - comedor, balcón, cocina abierta, zona de ropas, Hall de TV, alcoba principal con baño privado, dos alcobas auxiliares y un baño auxiliar.
Cuyas especificaciones están contenidas en el (los) documento(s) anexo(s) denominado(s): “ESPECIFICACIONES GENERALES ÁREAS Y ACABADOS”, que EL PROMITENTE COMPRADOR declara expresamente que ha conocido y acepta, el cual hace parte integral de este contrato de promesa de compraventa. A su vez, le corresponde un cupo de parqueo cubierto identificado con el número 594 Sotano 2 cuya ubicación y dimensiones han sido explicadas a EL PROMITENTE COMPRADOR quien ha firmado el (los) plano(s) de parqueadero adjunto(s) en señal de aceptación expresa.
EL PROMITENTE COMPRADOR acepta y reconoce que dicho parqueadero se estableció dando cumplimiento a las dimensiones mínimas exigidas por la legislación colombiana, el Plan de Ordenamiento Territorial – POT y las demás normas técnicas y de planeación al respecto. Mas adelante, se indica que: Se adjunta el plano del apartamento objeto de este contrato con el esquema de identificación de su ubicación dentro de la torre específica, lo cual ha sido claramente explicado a EL PROMITENTE COMPRADOR quien ha firmado dicho plano en señal de aceptación. Este plano junto con todos los demás anexos relacionados hacen parte integral de este contrato de promesa de compraventa y constituyen las condiciones finales del proyecto; las partes se obligan únicamente por su contenido y por tanto sustituyen cualquier información anterior verbal o escrita utilizada durante el proceso comercialización de los inmuebles objeto de este contrato.
(…) EL PROMITENTE COMPRADOR adquiere el derecho al uso exclusivo del depósito 291 ubicado en el Sótano 1, según plano adjunto firmado en señal de aceptación, cuyo valor se detalla en la Cláusula Cuarta de este contrato. El predio de mayor extensión donde se construirá el proyecto urbanístico, al cual pertenecerá(n) el(los) bien(es) inmueble(s) objeto de este contrato, se describe de la siguiente forma: Ubicado en el Municipio de Sopó, con un área total superficiaria de CIENTO NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE CENTÍMETROS DE METRO CUADRADO (193.553,69 M²) determinado entre el polígono formado por los mojones A, B, C, y D, y alineado así: POR EL NORTE: Entre los Mojones A al D, en distancia de trescientos cuatro metros setenta centímetros (304,70 Mts.), lindando con predios de Humberto Rozo Cortés y estación de servicio; 028-2023-00036-01 10 POR EL SUR: Entre los Mojones C al B, en distancias de sesenta y dos metros cincuenta centímetros (62.50 Mts.), y cuatrocientos noventa y siete metros ochenta centímetros (497.80 Mts.), lindando en su orden con el saldo del lote La Trinidad y en parte con predios del Municipio de Sopó;
POR EL ORIENTE: Entre los Mojones A al B, en distancia de cuatrocientos noventa y un metros veinticinco centímetros (491.25 Mts.), lindando con vía Variante de Sopó y, POR EL OCCIDENTE: Entre los Mojones C al D, en distancias de doscientos veinticinco metros cincuenta centímetros (225.50 Mts.), y doscientos veinticuatro metros treinta centímetros (224.30 Mts.), lindando en su orden con los predios denominados Saldo “Lote la Trinidad” y “Saldo Lote Uno”.
El anterior inmueble se distingue con el Folio de Matrícula Inmobiliaria número 176 – 142092 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá. De igual forma, se identifica con la cédula catastral 00-00-0020-0913-000. Las partes aceptan y entienden que la identificación establecida bajo el número catastral y folio de matrícula inmobiliaria del inmueble anteriormente descrito puede ser modificado en cualquier tiempo y en atención a los procesos y trámites de englobe / des-englobe o cualquier mutación jurídica a que pueda ser sometido el lote de mayor extensión, según consideración de EL PROMITENTE VENDEDOR.
De igual forma se aclara que factores como estratificación y denominación del barrio constituido con la nomenclatura antes dicha, puede ser modificado por la administración municipal, sin que ese hecho eventual pueda entenderse como responsabilidad alguna atribuible a EL PROMITENTE VENDEDOR.
PARÁGRAFO PRIMERO: Los linderos especiales del(los) inmueble(s) o unidad(es) futura(s) objeto del presente contrato de promesa de compraventa, serán definidos e individualizados conforme a los linderos que se establecerán en la escritura de compraventa, respecto de cuyas medidas las partes desde ya aceptan un margen razonable de tolerancia, entendiéndose como cosa cierta y en concordancia con el Reglamento de Propiedad Horizontal que EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a solemnizar mediante escritura pública antes de la entrega material del proyecto….” (negrita y resalta fuera del texto original) Así entonces, la respuesta a ese primer interrogante es que Sí, en la medida en que no existe duda, ni disputa alguna frente al tipo de contrato suscrito, calidad que, además, fue aceptada por las partes intervinientes. 3.2 Siguiendo entonces, con el análisis, y en aras de determinar la validez o no de dicho convenio, se tiene que para que tal instrumento sea eficaz debe contener según el artículo 89 de la Ley 153 de 1887: (i) la promesa debe constar por escrito;
(ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; (iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y, (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Último punto en el que, valga precisar, debe estar de manera determinado o determinable el precio y la cosa prometida en venta. 028-2023-00036-01 11 3.3. No existe debate respecto el cumplimiento de los tres primeros requisitos, al ser que: (a) el contrato reposa por escrito teniendo una versión original que data del 11 de noviembre de 2017, y dos modificaciones contenidas en los otrosíes del 19 de noviembre de 2019 y 28 de abril de 2020;
(b) que recaía sobre un objeto y causa licita; y (c) fijaba un plazo y condición cierta, para el perfeccionamiento del contrato. Sin que ocurra lo mismo con el numeral 4) por cuanto existe discrepancia en la identificación y precio que fue fijado, que es el punto que corresponde definir en la instancia. 4. Bajo ese lineamiento, y en atención al primer reparo formulado por el apelante quien hizo mención en que por tratarse de la venta de una “cosa futura”, no había lugar a su identificación concreta, dígase que el artículo 1869 del Código Civil admite “la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, las cuales se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”.
Lo anterior no implica que la promesa únicamente pueda versar sobre bienes o derechos actualmente existentes y determinados, pues la normativa no impide que la convención preparatoria recaiga sobre bienes o derechos indeterminados, pero sí que lleguen a ser determinables, ni que involucre cosas inexistentes cuya existencia pueda esperarse razonablemente para el momento del perfeccionamiento del contrato final.
A su vez, resulta pertinente mencionar que el artículo 917 del Código de Comercio, dispone que “La venta de cosa futura sólo quedará perfecta en el momento en que exista, salvo que se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato parezca que se compra el alea. Si la cosa llegare a tener únicamente existencia parcial podrá el comprador desistir del contrato o perseverar en él a justa tasación”.
Normativas, que permiten concluir que la venta de cosa futura es válida en nuestro ordenamiento legal, así como que, existen dos modalidades: la primera consistente en la que se vende una cosa que no existe al momento en que se celebra el contrato, pero que se cree que va a existir, dado que se entiende celebrada bajo una condición suspensiva- esto es que exista; y la segunda, en la que lo que se transfiere es la suerte, es decir una mera expectativa, conocido como “la venta de la esperanza”, último que, de manera general se admite se negocia -el alea-. 028-2023-00036-01 12 Conforme con lo anterior, en el primero la validez depende de la existencia efectiva del bien prometido en un momento posterior, y en el segundo, el comprador asume el riesgo de que el objeto eventualmente no llegue a existir.
Esta última, se configura cuando el contrato se celebra sobre el resultado incierto de un hecho futuro, ej. una cosecha, y se perfecciona, aunque el bien no llegue a materializarse. 5. Lo anterior para significar que la promesa que nos ocupa contempla la venta y adquisición de cosa futura cuya validez exigía la “determinabilidad del objeto” y no de la esperanza, pues no se pactó expresamente la asunción del riesgo por parte del comprador, ni se estableció que el pago se realizaría sin garantía de entrega.
Entonces, la indeterminación de la cosa prometida en venta compromete la existencia del contrato mismo, en tanto que no puede considerarse jurídicamente válida una promesa de contrato de compraventa que no permita identificar el bien objeto del negocio, incluso si este aún no se ha construido. Sobre la determinación del objeto en los contratos de compraventa, el doctrinante Jaime Alberto Arrubla Paucar sostiene que7: para que el contrato de compraventa sea válido, el objeto debe estar claramente determinado o, al menos, ser determinable.
Tratándose de bienes futuros o aún no existentes, como ocurre en los contratos inmobiliarios sobre unidades en proceso de construcción, debe existir al menos una identificación suficiente que permita individualizar el bien dentro del contexto del proyecto general. La indeterminación absoluta o la referencia vaga a una porción del bien sin elementos concretos de individualización compromete la validez del contrato, pues impide que se cumplan los efectos esenciales derivados del consentimiento.
También la Corte Suprema de Justica en pronunciamiento SC313-2023, precisó que “para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta8.
Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 7 Contratos Mercantiles, Teoría General del negocio mercantil, edición décimo cuarta. Artículo 2.2.6.1.2.11.1 del Decreto 1069 de 2015: «[e]n desarrollo de lo dispuesto en el artículo 317 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva.
En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble» 8 028-2023-00036-01 13 de 19709 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 201510. Siendo que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 226)” 5.1. Aplicada la parte dogmática que antecede, al caso bajo estudio, y hecho el análisis del acuerdo preparatorio que suscribieron las partes del litigio, así como de sus otrosíes se encuentra que: (i) Se mencionó que el bien prometido en venta sería la unidad habitacional 606, que se ubicaría en la Torre Arrayán, parte del proyecto urbanístico Pionono Green P.H., al cual correspondería el cupo de parqueadero No. 594 en el Sótano 2 (cubierto) y el uso exclusivo del depósito 291 ubicado en el Sótano 1.
(ii) Dicho proyecto estaría ubicado en la Transversal 6 No. 6 – 03 del municipio de Sopó, dentro del predio de mayor extensión con asiento registral No. 176-142092 en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá. iii) A lo largo del clausulado se indica que se suscribieron unos documentos que hacen parte integral del contrato, mediante los cuales se podía identificar la ubicación de la torre y del apartamento prometido en venta, así como del depósito y el parqueadero.
Sin embargo, no forman parte del proceso los documentos que, en conjunto, podrían dar cuenta de la cabal y completa identificación del predio prometido en venta. En efecto, se echan de menos aspectos como el número y la ubicación de la torre a construir, si se tiene en cuenta que en el contrato se estipuló que el folio matriz (mayor extensión) tiene una cabida de 193.553,69 m² y que sobre éste se construirían aproximadamente cuatro edificaciones más; la identificación de ubicación del apartamento dentro de la torre especifica; los linderos especiales que quedaron por definir en la correspondiente escritura de compraventa; entre otras falencias, razones más que suficientes para pregonar la confirmación del fallo de primera, pues en efecto, el objeto de la convención sobre el bien futuro no fue determinado o lo fue de manera insuficiente.
Adicionalmente, llama la atención que con la contestación de la demanda se aportó la Resolución 337 del 27 de diciembre de 2019, mediante la cual se 9 «ARTÍCULO 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos.
Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal». 10 «ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.11. Segregación de un inmueble. Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal». 028-2023-00036-01 14 “otorgó licencia de construcción en la modalidad de obra nueva para la Etapa II —Torres Dalí, Picasso, Cézanne y Plataforma Central— del proyecto Pionono, ubicado en la zona de expansión urbana del municipio de Sopó”, sin que en ningún aparte de la misma se hiciera mención a la edificación de la “Torre Arrayán”, lo que genera mayor incertidumbre respecto de la determinación del bien.
Además, se observa que al representante legal se le indagó sobre si la mencionada torre hacía parte del proyecto inmobiliario y sobre la constitución del respectivo reglamento, a lo cual respondió11: “fue constituido para la fecha en que es el 2021, ya estaba constituido el reglamento de propiedad horizontal sobre el complejo urbanístico Pionono Green P.H., pero la Torre Arrayán todavía está pendiente de ser adicionada al reglamento de propiedad horizontal vigente”, lo que concuerda con las anotaciones insertas en el folio de matrícula que fue aportado, y en el que solamente se puede evidenciar la segregación de las matrículas inmobiliarias para las torres el Cedro, Plataforma, Frailejón y Sauce.
Así entonces, si bien pudiera entenderse que la construcción futura, conlleva la concreción ulterior del inmueble, y que en el parágrafo primero del mismo clausulado se convino que “los linderos especiales del(los) inmueble(s) o unidad(es) futura(s) objeto del presente contrato de promesa de compraventa, serán definidos e individualizados conforme a los linderos que se establecerán en la escritura de compraventa”, la indeterminación persiste, carencias que conllevan la inexactitud sobre lo prometido en venta.
Esta falta de precisión sobre el objeto negocial resulta especialmente relevante, pues impide tener por acreditado un elemento esencial del contrato, como lo es la “determinación del bien”, aún bajo la modalidad de cosa futura. La incertidumbre sobre la ubicación, identificación física y linderos de la unidad de la cual haría parte el bien prometido no solo afecta la ejecución del contrato definitivo, sino que también compromete la validez misma de la promesa, al no permitir establecer con claridad las obligaciones que asumirían las partes.
En consecuencia, la promesa se desdibuja como un verdadero acuerdo preparatorio, por carecer del grado mínimo de determinabilidad exigido por el ordenamiento jurídico, lo cual justifica la declaratoria de nulidad absoluta adoptada en la decisión impugnada. Al respecto el máximo Tribunal en la misma sentencia ya mencionada, precisó lo siguiente: 11 Cuaderno principal, audio 040Audiencia récord 40:23 a 42:13 028-2023-00036-01 15 «Lo laberíntico de la estructura contractual elegida, en sí mismo, muestra que el objeto del negocio jurídico prometido no fue determinado con el rigor del caso, pues no es claro si la transferencia futura versaba sobre un cuerpo cierto (una subdivisión del local), o sobre una cuota de dominio.
Pero, de optarse por la primera alternativa, resultaría innegable la necesidad de dejar consignados los linderos específicos de cada «módulo comercial», pues ellos no constaban –ni podrían constar– en ningún documento público; de ahí que los jueces de instancia se refirieran a la cuestión con especial ahínco, pero como una de las varias razones para justificar la anulación del acuerdo preparatorio, y no como la única. 4.3.
Queda así descartado que se hubiera presentado la violación directa de la ley sustancial que se denunció, pues si bien no puede afirmarse que sea imperativo transcribir los linderos de los bienes prometidos en venta o en permuta, sí resulta necesario que sus características se determinen de forma muy precisa, lo que impone aludir a un número de rasgos suficiente para distinguir con certeza la heredad que se transferirá en el futuro de cualquiera otra.
En ese sentido, se relieva de nuevo que el tribunal no decidió refrendar la anulación dispuesta por el fallador a quo únicamente con apoyo en la ausencia de la mención del alinderamiento, sino porque en el texto de las promesas no reposaba prácticamente ningún dato que sirviera para identificar los predios negociados. De hecho, en la promesa de permuta y su otrosí ni siquiera se incluyó su dirección. Para finalizar, insiste la Corte en que, como es natural, toda la información faltante para lograr individualizar el objeto de los contratos prometidos reposa en varios documentos públicos ajenos a la promesa; pero estos solo podrían ligarse al pacto preparatorio suponiendo en su contenido textual algo que no dice –v. gr. la mención del número de folio de matrícula de cada uno de los locales prometidos en venta o permuta–, lo cual es improcedente, en razón a la solemnidad ad substantiam actus que consagra el artículo 1611-1 del Código Civil» (CSJ SC1964-2022, exp. 2013-00359-01.
Subrayado aparte)”. 5.2. A lo anterior se suma la inexactitud relacionada con el precio convenido, falencia que también corrobora esta instancia. En efecto, al acudir al documento contractual, se observa que en la cláusula cuarta se anotó que “el precio neto total del (los) inmueble(s) objeto de este contrato, es la suma de $331.752.894,oo” y “El monto determinado en la presente cláusula, contempla precio estipulado en la orden de compra firmada con anterioridad la cual dio origen a la separación del inmueble objeto de este contrato, en 028-2023-00036-01 16 condiciones estándar de acabados y sin incluir derechos de uso adicionales (como por ejemplo depósito).
A continuación, se detallan los ajustes realizados sobre el precio de venta inicial:”; asimismo, en el parágrafo quinto de aquel ítem se señaló que: De acuerdo con dicha estipulación, se concluye que, el precio quedó supeditado al desarrollo económico que tuviera el país en los periodos allí establecidos. Estos interregnos, confrontados con la información suministrada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE–, reflejan que la inflación para el año 2017 fue del 4,09 %, en 2018 del 3,18 % y en el primer semestre de 2019 del 2,36 %, lo que, al realizar la operación aritmética correspondiente, arroja un acumulado del 9,63 %.
Tal resultado permite concluir que se superó el margen establecido en el contrato, lo que mutaría el valor inicialmente pactado. Esta circunstancia torna equívoco el precio de la compraventa, si además de la fórmula matemática, se adicionaran los derechos del depósito, frente al cual su valor podría variar, al margen de los elementos adicionales que eligió la promitente compradora, que impiden valorarlos individualmente para determinar el valor definitivo de la venta, omisiones todas que impiden considerar que se haya determinado el precio, como otro de los elementos esenciales del contrato. 6.
En consecuencia, se evidencia el incumplimiento del ordinal 4) del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, disposición que exige que la promesa de contrato sea suficiente, de manera que solo reste la suscripción de la escritura pública para perfeccionar el convenio prometido, se itera -a riesgo de fatigar- que es indispensable que la promesa de venta sea válida en sí misma, “debe estar tan acabado que solo falte la suscripción de la escritura pública para perfeccionar o formar el convenio prometido De manera que, con 028-2023-00036-01 17 posterioridad, no se tenga que acudir a pesquisas para completar los elementos de validez del contrato futuro”12.
Así entonces, no se evidencia algún tipo de desatino por parte del A quo, por estos aspectos, encontrando que, ante la falta del cumplimiento de los requisitos esenciales de mentado contrato, lo procedente era la declaratoria oficiosa de la nulidad absoluta. 7. Ahora bien, la siguiente inconformidad, corresponde a una supuesta omisión en el análisis del incumplimiento de las obligaciones a cargo de la compradora, punto sobre el cual baste con decir que la declaratoria de nulidad absoluta produce efectos ex tunc, es decir con alcance retroactivo para deshacer lo que se hubiere alcanzado a realizar como si el contrato nunca hubiere existido, es decir, carece de todo efecto vinculante para las partes, siendo improcedente entonces cualquier análisis relativo al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones por parte de los contratantes, y por lo mismo, jurídicamente irrelevante si alguna de las partes actuó con la diligencia o con la intención de cumplir, o incluso si se presentó un mutuo incumplimiento.
En consecuencia, no puede imputarse responsabilidad contractual alguna, ni adentrarse en la valoración de conductas de las partes, pues ello implicaría reconocer efectos a un negocio jurídico que, conforme a las declaratoria hecha, jamás pudo producirlos válidamente. 8. Desde luego que, el reproche del quejoso, relacionado con el supuesto desconocimiento del trámite de reorganización empresarial de la constructora -lo que, según afirma, conllevaría que las acreencias de la señora Revelo Salazar deban ser tramitadas dentro de dicho proceso y, por ende, no procedería la corrección monetaria-, tampoco son viables, como pasa a explicarse: 8.1.
El trámite de reorganización se encuentra reglado por la Ley 1116 de 2006, cuyo propósito es permitir que empresas en crisis económica puedan continuar operando mientras negocian con sus acreedores un acuerdo para el cumplimiento de sus obligaciones, en aras de preservar la empresa como unidad de explotación económica y fuente de empleo. No 12 Corte Suprema de Justicia – Sala Civil- pronunciamiento SC313-2023 del 5 de octubre de 2023 028-2023-00036-01 18 obstante, dicho procedimiento no constituye impedimento para la iniciación, ni la continuidad de acciones de carácter declarativo, por disposición de los artículos 20 y 22 de la referida normativa, cuya restricción solo se predica para los procesos de ejecución y para los de restitución de tenencia sobre bienes muebles o inmuebles con los que el deudor desarrolle su objeto social, mas no de aquellos de naturaleza declarativa, como corresponde a este asunto.
Distinta es la situación que podría generarse frente al eventual reconocimiento de efectos patrimoniales derivados de una sentencia favorable, los cuales, llegado el caso, deberán someterse a las reglas del acuerdo de reorganización, conforme lo dispone la misma norma. De lo anterior se desprende que la jurisdicción puede y debe pronunciarse sobre la validez o invalidez del contrato celebrado, incluso cuando una de las partes esté acogida al régimen de reorganización, pues tal análisis no supone ejecución de ninguna obligación sino una declaración judicial y así lo dejó sentado la Corte Suprema de Justicia en pronunciamiento SC11287-2016 del 17 de agosto de 2016, al indicar que: “ De todo ello se concluye que la ley concursal no riñe con el artículo 1602 del Código Civil ni mucho menos con la posibilidad de ejercitar las acciones previstas en los artículos 1546 y 1930 ibidem, ni con la consagrada en el 870 del Código de Comercio; es decir que respeta la fuerza normativa de las convenciones, la continuidad de sus efectos y la sujeción del deudor a las consecuencias legales de su incumplimiento, aunque se encuentre sometido a concurso, siempre que el acreedor opte por la terminación del contrato y no por su ejecución”. 9.
Tampoco el estado actual de la sociedad demandada, es impeditiva de la obligación legal de indexación prevista en el ordenamiento como el ajuste a su valor de las sumas ordenadas restituir para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, y así evitar la devolución al comprador de una cantidad muy inferior a la que entregó en realidad, encontrando por demás que dentro del proceso de reorganización, el acreedor deberá registrar ese valor indexado como un crédito dentro de dicho asunto, pues lo que proscribe el Régimen de Insolvencia Empresarial no es el adelantamiento de procesos declarativos, ni el reconocimiento de derechos patrimoniales en sede judicial; sino la posibilidad de ejecutarlos directamente.
Tampoco es cierto que dicha corrección monetaria constituya un pago preferente, pues se trata de un reconocimiento declarativo de la equivalencia económica de lo pagado por la demandante, con el único propósito de permitir su 028-2023-00036-01 19 incorporación como crédito dentro del proceso de reorganización. Tal ajuste no altera la prelación legal de créditos ni modifica las reglas del acuerdo concursal, dado que su eventual cumplimiento deberá sujetarse a lo pactado en el acuerdo de reorganización. 10.
De esta manera, y de acuerdo con lo expuesto en procedencia se convalidará íntegramente la decisión apelada, con la obligación final del Tribunal, de extender la condena en concreto hasta la fecha de esta sentencia tal como lo prevé el inciso segundo del articulo 283 del Código General del Proceso. En consecuencia, partiendo de la misma metodología aplicada por el funcionario de conocimiento VR = VH (IPC ACTUAL / IPC INICIAL), teniendo en cuenta el índice de enero de 2025 que se profirió el fallo impugnado y, el de marzo de 2025 que es el último reportado por el DANE, de donde se obtiene que la cifra actual de la condena es: VR = $138.135.000 * 177,75 = $141,071,509. 174,05 Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala de decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: En cumplimiento al artículo 283 del C.G.P., se actualiza la condena fijada en el ordinal cuarto de la decisión recurrida, al monto $141,071,509.
TERCERO: Costas en esta instancia a cargo de la demandada en un 50%. Las agencias en derecho de este grado se fijan en medio salario mínimo legal mensual vigente, que corresponde a ese porcentaje. Liquídense. Notifíquese, 028-2023-00036-01 20 HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 19ebc113181f752d8ea4b448226bd29f90b2de6b62f853a10962f38d3e47bb31 Documento generado en 30/04/2025 12:32:20 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 028-2023-00036-01 21