Rad. 76001-31-03-013-2024-00218-01 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI SALA CIVIL Magistrado Sustanciador: CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ Santiago de Cali, cinco de diciembre dos mil veinticuatro. Proceso: Demandante: Demandado: Radicación: Asunto: Impugnación Actas de Asamblea Diana Giannina Minervine Karaman y otro Edificio Neda P.H 76001-31-03-013-2024-00218-01 Apelación de auto Se procede a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, quien actúa por conducto de apoderado judicial, contra el auto por el cual se rechazó la demanda.
ANTECEDENTES 1.- Diana Giannina Minervine Karaman y Christian Alberto Lagos Casas presentaron demanda de impugnación de actas de asamblea, con el fin de que “se declare la nulidad absoluta de la asamblea de copropietarios del 21 de marzo de 2024 plasmada en el acta de la misma fecha y dada a conocer el 6 de mayo de 2024”, por cuanto “se omitieron e infringieron sendos derechos de la ley 675 de 2001 y del ordenamiento jurídico colombiano”. 2.- En principio, el juez a quo rechazó la demanda por falta de competencia, al considerar que correspondía el conocimiento de la misma a los jueces civiles municipales en primera instancia1.
Posteriormente, tras revocar la decisión, ordenó oficiar a la administración del Edificio Nada para que aportara la constancia de la 1 PDF “007RechazaCompetencia”- Expediente digital 1 Rad. 76001-31-03-013-2024-00218-01 publicación del acta de asamblea2, y finalmente, mediante providencia del 1° de agosto de 2024, resolvió abstenerse de admitir la demanda al estimar que había operado el fenómeno de la caducidad de la acción, tras advertir que “[…] de la lectura del Libro de Actas, se desprende que el día 19 de abril de 2024, se efectuó la publicación en cartelera del acta de asamblea ordinaria de copropietarios —objeto de impugnación— realizada el día 21 de marzo de 2024, [por tanto] encuentra es[a] instancia judicial que no se cumple con el mentado presupuesto, dado que, en primer lugar, la demanda fue presentada el día 20 de junio de 2024, y en segundo lugar, no se evidencia que el acta contenga actos sujetos a registro, para que el conteo de términos sea a partir de su inscripción”3. 3.- Inconforme con lo decidido, el actor formuló recurso de reposición y en subsidio apelación4, alegando que, “el acta fue realmente publicada y conocida por los copropietarios el 22 de abril de 2024, [pues] la misma administradora es quien informa que el acta fue publicada en el grupo de WhatsApp del edificio, como se evidencia [en la prueba que aporta]”, y que “[…] NO existe una sola prueba donde la administradora haya informado que el acta había sido publicada desde el 19 de abril de 2024 […]”.
Además, afirmó que, “[sus] poderdantes Diana Giannina Minervine Karaman y Christian Alberto Lagos Casas, residen fuera de Colombia, razón por la cual, la única forma en que conocieron de la existencia del acta fue con su publicación en el grupo de WhatsApp del 22 de abril de 2024”. Adicionalmente, manifestó que “dentro de las decisiones que se encuentran en el numeral 11 del acta del 21 de marzo de 2024 se [estableció]: (…) se hace necesario decidir si se aprueba o no el arrendamiento bajo esta modalidad para los apartamentos anteriormente descritos o en su defecto los que lo piensen hacer.
Los asistentes en algarabía, manifiestan que no están de acuerdo que se siga alquilando apartamentos bajo esa modalidad (…) se somete [a] votación la continuidad o no del alquiler por periodos cortos en los apartamentos mencionados, y la mayoría de los propietarios asistentes a la asamblea ordinaria toma la decisión de NO PERMITIR más dicho servicio de alquiler por periodos cortos (…)”.
También señaló que, “[…] teniendo en cuenta que dicha actividad estaba aprobada desde el 2023 y en asamblea de 2024 se prohibió tal destinación o el servicio de tal tipo, es obligación que dicha prohibición quede en el reglamento 2 PDF “011PrevioAdmitir”- Expediente digital 3 PDF “024AutoDeclaraCaducidad” – Expediente 4 PDF “026RecursoReposiciónApelación” – Expediente digital 2 Rad. 76001-31-03-013-2024-00218-01 de propiedad horizontal y ello implica elevarlo a escritura pública y actualizar las matrículas inmobiliarias de las unidades como lo establece el numeral 9° del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 […]”.
Asimismo, manifestó que “si la asamblea decidió para los copropietarios personas jurídicas operadores comerciales, pagar un valor diferente a los copropietarios personas naturales que no son operadores comerciales, debe hacerse a través de un cambio en el coeficiente de copropiedad, para así modificar las expensas comunes o estableciendo un módulo de contribución, dos supuestos de hecho que por la Ley 675 de 2001 requieren obligatoriamente la forma al reglamento de propiedad horizontal”, por lo cual considera que “en la asamblea del 21 de marzo de 2024 se tomaron decisiones que están sujetas a registro y ello hace que no haya operado la caducidad […]”.
Sumado a lo anterior, adujo que “como se demostró, la administradora cambió las guardas del edificio, lo cual imposibilitó la entrada al mismo. Así las cosas, aun cuando el acta fuera publicada el 19 de abril de 2024 (lo cual no fue) los copropietarios solo tuvieron acceso al contenido de la misma solo en la medida que entregaban los certificados de libertad y tradición para darles las nuevas llaves para así poder entrar al edificio”.
Finalmente, indicó que “respecto del libro de actas aportada por la administradora del edificio llama la atención que el mismo no contiene el acta objeto de discusión, en su lugar el libro de actas solo contiene una información de supuestas notificaciones […]”. 4.- El juez de primera instancia, mantuvo su decisión, lo que explica la presencia de las diligencias en esta sede, tras advertir que “[…] se corroboró que la asamblea ordinaria de copropietarios fue llevada a cabo el día 21 de marzo de 2024 y que la administración del edificio informó que su acta fue publicada en cartelera el día 19 de abril de 2024, siendo presentada la demanda el día 20 de junio de 2024, no habría lugar a la revocatoria de la decisión”5.
CONSIDERACIONES 1.- Al tenor de lo indicado en el artículo 382 del C. G. de P., “la demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la 5 PDF “028NoReponeConcedeApelación” – Expediente digital 3 Rad. 76001-31-03-013-2024-00218-01 entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.” (Se resalta) Esto significa que la norma establece un plazo perentorio para ejercer la acción, en este caso, destinada a impugnar actos de asamblea de copropietarios, pues si transcurren más de dos meses desde la fecha del acto correspondiente, o desde su inscripción en el registro, cuando esta sea requerida, y la parte afectada no inicia las acciones pertinentes, se configura la caducidad como una sanción jurídica para el demandante.
Surge entonces claro que el lapso establecido en la norma en cita corresponde a un término de caducidad de la acción, por lo que, vencido este, se impone al juzgador rechazar de plano la demanda que sobre el punto se someta a su conocimiento, en plena observancia de lo ordenado en el artículo 90 ibídem, a cuyo tenor “el juez rechazará la demanda cuando carezca de jurisdicción o de competencia o cuando esté vencido el término de caducidad para instaurarla”. 2.- Bajo la óptica de las anteriores premisas, emerge claro que la decisión objeto de reparo debe ser confirmada, pues lo cierto es que, para cuando se interpuso la demanda impugnatoria, radicada el 20 de junio de 20246, había transcurrido un tiempo superior a dos meses contados a partir del 21 de marzo de 2024, fecha que resulta atribuible al acto o decisión impugnada, efectivamente adoptada en dicha calenda, como puede verificarse con la copia del Acta No. 001-20247, allegada al plenario, en cuyo cuerpo se evidencia que las determinaciones cuestionadas fueron adoptadas en asamblea realizada en la misma fecha.
Lo anterior, pone en evidencia que el término de caducidad establecido por la Ley para la interposición de una demanda como la presente, se encontraba fenecido para el momento en que se interpuso el libelo, cuestión que impedía la admisión del trámite. 6 PDF “004RecibidoReparto” – Expediente digital 7 PDF “003Anexo1” – Expediente digital 4 Rad. 76001-31-03-013-2024-00218-01 3.- Por supuesto, no varían las anteriores conclusiones ante los esfuerzos argumentativos de la parte recurrente, pues aunque la misma, por conducto de su apoderado judicial, se engastó en advertir, por una parte, que el acta no fue publicada en debida forma y que, fue notificada el 22 de abril último mediante mensaje de datos (vía WhatsApp), por lo cual considera que el término caducidad empieza a correr desde esa calenda, lo cierto es que estos argumentos no hacen eco en la Sala, por cuanto emerge del análisis del artículo 382 adjetivo, sin lugar a duda alguna, que el término de caducidad allí previsto debe contabilizarse desde “la fecha del acto respectivo”, lo que indica que la iniciación del respectivo conteo se define por la calenda en que se lleva a cabo el acto impugnado, o en otros términos desde el momento en que el mismo fue adoptado por el respectivo órgano de decisión. 4.- Ahora, si en gracia de discusión se adoptara la tesis del apelante al indicar que, la decisiones de la asamblea, en lo tocante a “[…] la mayoría de los propietarios asistentes a la asamblea ordinaria toma la decisión de NO PERMITIR más dicho servicio de alquiler por periodos cortos” y que “si el prestador del servicio de arrendamiento de vivienda urbana es un operador comercial, la asamblea determinó que deberá revisarse el valor de la administración”, modificando el reglamento de propiedad horizontal, el cual, en ese caso, debería ser objeto de registro y, por ende, el computo del término de caducidad operaría desde la fecha de inscripción, lo cierto es que de la lectura del artículo 8° de la Ley 675 de 2001, según el cual “La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.”, se 5 Rad. 76001-31-03-013-2024-00218-01 concluye que, en estrictez los actos que requieren del registro, son el de sometimiento al régimen de propiedad horizontal, la existencia de la persona jurídica, la designación de la representación legal y del revisor fiscal, y la escritura de extinción de la propiedad horizontal.
Luego entonces, refulge palmario que el contenido de las decisiones adoptadas en la asamblea del 21 de marzo de 2024, no son de aquellas que sean susceptibles de la respectiva inscripción, para que de modo alguno no opere el fenómeno de la caducidad como lo pretende el censor. 5.- Cumple agregar que, si bien, el apelante también fundó sus argumentos en las irregularidades en la publicación del acta y la fecha de su enteramiento, al considerar que debía contabilizarse el término de la caducidad desde la publicación, lo cierto es que esa posibilidad contemplada por el legislador en el inciso 2° del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, esta norma fue derogada con el Código General del Proceso (literal c del artículo 626), razón por la cual, se itera, el artículo 382 ibídem es el que actualmente rige el lapso con que cuentan los copropietarios para impugnar las decisiones de la asamblea, y al cual debían ajustarse los demandantes. 6.- Por lo anterior, se confirmará el proveído objeto de censura, al considerar que se configuró el fenómeno de la caducidad de la acción. En razón de lo anterior, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en Sala Civil de Decisión, R E S U E L V E: PRIMERO.- CONFIRMAR el auto objeto de censura.
SEGUNDO: Devuélvase el expediente al Juzgado de origen. 6 Rad. 76001-31-03-013-2024-00218-01 TERCERO.- Sin costas en esta instancia.
NOTIFÍQUESE, CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ Magistrado 7