TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA SALA CIVIL-FAMILIA Proyecto discutido y aprobado en Sala de decisión No. 10 de 24 abril de 2024. Asunto: Nulidad de contrato de Yolanda Vargas González contra José Clímaco García Rodríguez y Rosa Susana Rodríguez Velásquez Exp. 2020-00120-01 Bogotá D.C., veintidós (22) de mayo de dos mil veinticuatro (2024). 1.
ASUNTO A TRATAR Conforme a lo previsto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, se emite la sentencia que resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra el fallo de 13 de abril de 2023, proferido por el Juzgado [Primero] Civil del Circuito de Funza. 2.
ANTECEDENTES 2.1.
HECHOS Y PRETENSIONES: La señora Yolanda Vargas González demandó a los señores José Clímaco García Rodríguez y Rosa Susana Rodríguez Velásquez, promoviendo demanda verbal, para que previos los trámites del proceso declarativo de mayor cuantía, se disponga: 1 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 - Pretensiones principales: - Declarar la nulidad del contrato de promesa de compraventa de un terreno celebrado el 25 de mayo del 2016 entre Rosa Susana Rodríguez Velásquez y José Clímaco García Rodríguez como promitentes vendedores y Yolanda Vargas González como promitente compradora, sobre el predio con F.M.I. No. 50S 1855010 y cédula catastral No. 01-00-0026-0045-000, por no cumplir con los requisitos de los numerales 3º y 4º del artículo 1611 del C.C. “al no darle validez al acuerdo contenido en el documento denominado acta de comparecencia”. - Ordenar a los demandados restituir a la parte actora la suma de $230.500.000 pagado con ocasión al contrato debidamente indexado; ordenar a los demandados el pago a título de intereses del 6% E.A. conforme a lo normado en el artículo 1617 del C.C. - Pretensiones subsidiarias: - Declarar la resolución del contrato de compraventa aludido. - Declarar que los demandados incumplieron el contrato a partir del mes de octubre de 2016, conforme a la cláusula decima segunda “al no PERMITIR EL USUFRUCTO DEL BIEN, ni entregar el valor de la renta, en proporción a las sumas de dinero recibidas” por el pago del predio; que se haga efectiva la cláusula decimoprimera. - Ordenar a la parte demandada, restituir a la parte actora la suma de $230.500.000 pagado con ocasión al contrato; ordenar a los demandados el 2 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 pago de la cláusula penal de $60.000.000 y $29.369.321 por concepto de lucro cesante; perjuicios morales 100 s.m.l.m.v. Como sustento de tales pedimentos, se adujo: - Los demandados en calidad de prometientes vendedores y la demandante como prometiente compradora, celebraron promesa de compraventa el 25 de mayo de 2016, cuyo objeto fue el lote No. 1, ubicado en la carrera 6 No. 24-07 del municipio de Funza, identificado con F.M.I. No. 50S1855010 y cédula catastral No. 01-00-0026-0045-000, alinderado en forma general como obra en la escritura pública No. 3 de 15-01-2024 de la Notaría Única de Funza; la firma de la escritura se fijó para el 30 de diciembre de 2017 en la Notaría Diecisiete de Bogotá. - El precio pactado fue la suma de $600.000.000, que serían cancelados conforme a la cláusula tercera del contrato; a la firma de la convención se realizó un primer pago por $100.000.000 mediante cheque de gerencia; en la cláusula decima segunda, se advirtió que ambas partes tendrían el usufructo del predio hasta la firma de la escritura, ello conforme a las sumas entregadas como parte del precio. - A partir del mes de octubre de 2016, la parte demandada no volvió a entregar los emolumentos derivados de la renta; el 22 de agosto de 2016, los vendedores “convencen” a la demandante “de que figurara como arrendadora en la señal de garantía de pago del usufructo”, por lo que han cobrado para si la totalidad de la renta. - La demandante realizó un segundo pago o anticipo el 28 de septiembre de 2016 “según promesa de compraventa”, mediante cheque de gerencia por la 3 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 suma de $100.000.000; realizó un tercer pago el 13 de febrero de 2017 por $20.000.000; entre las partes suscribieron un otrosí el 27 de abril de 2017, a efecto de modificar la forma de pago, pero se mantuvo la fecha de firma de la escritura; ese día, se realizó un cuarto pago por $17.00.000, en la Notaría Diecisiete de Bogotá; el 29 de noviembre se efectuó un quinto pago de $500.000. - Ante el incumplimiento del contrato por parte de los demandados a efecto de reconocerle el usufructo sobre el predio, la promotora “desiste de continuar cancelando a los demandados el saldo pendiente” conforme al otrosí. - El 29 de diciembre del 2017 “de común acuerdo” entre las partes, estando representada la compradora por abogada inscrita, se convino realizar “CONSTANCIA DE COMPARECENCIA A LA NOTARÍA 17 DEL CÍRCULO DE BOGOTÁ, en la que se manifestó que las partes acordaron firmar escritura de venta del inmueble, pero por situaciones ajenas a la voluntad y por retractación de las partes no se firmaría el 30 de diciembre de 2017”; se acordó también que se retirarían los documentos de la notaría “para la elaboración y posterior firma del documento público” y se indicó que las partes buscarían fórmulas de arreglo, pero no se dijo claramente la época de firma de escritura pública de venta, ni notaría; por lo cual, el contrato de promesa de compraventa “perdió validez” al no cumplir con los presupuestos del artículo 1611 del C.C., “al no existir una fecha cierta para la firma de la escritura pública”. - La constancia fue firmada por los vendedores en forma personal y la apoderada de la parte actora “sin estar debidamente representada, puesto que no se allego poder para tal efecto y sin haber sido anexado en el trámite ante la Notaría donde se estaba llevando la venta, razón por la cual está en duda su validez como constancia de comparecencia”; el 2 de enero de 2018, la otrora apoderada de la 4 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 demandante se presentó ante la Notaría Diecisiete de Bogotá con la finalidad de realizar acta de comparecencia, “exhibiendo poder sin presentación personal”, ello para el cumplimiento del contrato de promesa. 2.2.
ACTUACIONES PROCESALES: La demanda estructurada fue admitida con auto de 28 de julio del 20201, ordenando notificar a la pasiva; el demandado José Clímaco se notificó en forma personal el 3 de mayo de 20222, sin embargo, con auto de 12 de julio de 20223, dispuso tener por notificados a los demandados Rosa Susana y José Clímaco por conducta concluyente conforme a lo previsto en el artículo 301 del C.G.P. y se abstuvo el juzgado de resolver la nulidad formulada por su parte.
Con auto de 10 de noviembre del 20224, se destacó que los demandados no contestaron la demanda y se convocó a las partes a la audiencia inicial y de instrucción y juzgamiento conforme a lo normado en los artículos 372 y 373 del C.G.P., la cual, se llevó a cabo el 13 de abril de 2023 5, declarándose fracasada la conciliación, no se tomaron medidas de saneamiento, se interrogó a las partes, se decretaron pruebas, se alegó de conclusión y se emitió la sentencia de instancia.
3. LA SENTENCIA APELADA 1 2 3 4 5 Archivo 01 Fl. 160 Fl. 191 Fl. 202 Archivo 02 Archivo 03, 04 y 05 5 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 El Juez de primer nivel empezó por efectuar un resumen de los antecedentes y trámite procesal; realizó unas apuntaciones teóricas con relación a la nulidad de la promesa de compraventa.
Agregó que luego de interpretarse la demanda, solo se reclamó la nulidad de la promesa de compraventa por no haberse señalado hora y fecha en la cual debería suscribirse la escritura de compraventa, cuando ello si se definió en el contrato, señalándose el 30 de diciembre de 2017 a las 9:00 a.m. en la Notaría Diecisiete de Bogotá, ahora, “lo que ha interpretado el despacho y base de la nulidad aquí es que como en el documento de fecha 29 diciembre 2017, visible en folio 31 al 40 del cuaderno principal, el cual no fue desconocido ni censurado tanto por la parte demandante que fue la que lo aportó con la demanda, ni como por la parte demandada, pues no hubo contestación en la misma, pues como indicó anteriormente, al final del objeto de litigio, pues se presume su autenticidad y el despacho se atiene obviamente al tenor literal de lo que allí está plasmado, entonces tenemos que sí que las parte aquí en litigio en dicho documento, pues es cierto que no es estipularon una nueva fecha para la suscripción de la escritura pública, pero dicha situación no tiene la virtualidad de anular la validez de la promesa de compraventa que como analizó anteriormente, cumple la totalidad de los requisitos, puesto que el análisis de dicha probanza bajo la luz de la sana crítica, se concluye que los contratantes aquí litigio bajo su libre autonomía y voluntad negocial decidieron no acudir a la notaría en la fecha programada con ocasión a la retratación o desistimiento por parte de la compradora, aquí demandante en Yolanda Vargas González, además en la parte final de cita documento se manifestó que se pondrán de acuerdo para buscar formas de solución con ocasión al negocio que hayan celebrado con anterioridad, de lo anterior puedo concluir es decir, del texto literal de dicho documento que la intención de los extremos de litigio no era seguir con la ejecución del contrato de promesa y fue por ello bajo una lógica jurídica que no señalaron la fecha para acudir a una Notaría, por lo tanto, erró la demandante invocando una nulidad absoluta de un contrato que 6 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 cumplió con la totalidad de los requisitos de existencia y validez que existe en nuestra legislación sustancial vigente, conclusión la causal que invocó la parte demandante para sostener que la nulidad absoluta del contrato, pues no es de recibo por parte del despacho en esta instancia, toda vez que así el documento lo hayan obviamente nombrado como acta de comparecencia, lo cual, pues recordando que de conformidad a la jurisprudencia, pues el título que o el nombre iuris que se le ponga un documento, pues lo importante es la esencia del documento, es decir, el contenido del documento, por lo tanto, el despacho se atiene a las intenciones de las partes que como se indicó anteriormente en ese momento, pues no tenía la intención de seguir ejecutando la promesa de compraventa por las razones que ya aquí han sido expuestas y que claramente, al contrario de lo que manifiesta el apoderado de la parte demandante, el documento es muy claro, obviamente sí falta de redacción de pronto, pero el documento muy claro frente a lo que plasmaron allí los contratantes”, lo que llevó al fracaso las pretensiones principales.
Respecto de las pretensiones subsidiarias, se desplegó un análisis de la acción resolutoria, para luego colegir que la demandante “no se allanó o no cumplió con obligaciones que el pacto generó, toda vez que recordando nuevamente que de conformidad con el artículo 1602 del Código Civil ya citado anteriormente, los contratos válidos pues se suscriben o se celebran para cumplirse en la forma y tiempos convenidos, es decir si se pactaron las cláusulas, pues ahí hay que cumplirlas, el presente asunto debe indicarse que la demandante no acreditó el cumplimiento de la obligación a la que se comprometió en el contrato de promesa de compraventa, esto es el pago del precio convenido en el lugar y tiempos estipulados en el contrato de promesa, obligación principal que tenía su calidad de compradora conforme establece el artículo 1928 y 1929 del Código Civil, conclusión que lleva un principio por el propio hecho de la demandante, tanto lo que afirmó los hechos de la demanda como en su interrogatorio de parte, puesto que manifestó que tan solo canceló la suma de 230.500.000 pesos como parte del precio cuando en realidad se había comprometido a 7 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 pagar la suma de 600.000.000 de pesos, conforme a la relación de pagos que fueron modificada y estipulada en la promesa del documento nominado a otro sí de fecha 27 de abril del 2017”.
Ahora, la demandante afirmó que al no recibir los usufructos pactados, ella no continuó con el cumplimiento de sus obligaciones, considerándose que “revisando el clausulado de la promesa de compraventa y el otro sí, pues ella se comprometió a pagar, pues esa suma de dinero en varias cuotas, es decir, tenía que cumplir o allanarse a cumplir dichos pagos, toda vez que tanto no quedó supeditado que o que tenía que sustraerse del cumplimiento de dicha obligación ante una incumplimiento una prestación por sus otros contratantes, en otras palabras no quedó pactado en el contrato de promesa o en otro documento que la demandante Yolanda Vargas González, podría sustraerse del pago de algunas cuotas si los demandados Rosa Susana Rodríguez Velázquez y José Clímaco García Rodríguez, no le entregaban parte del usufructo del inmueble de venta, como se afirmó en el hecho trece de la demanda, pues es la única causal que ha invocado la parte demandante como parte de su acción resolutoria y ahí que la demandante no obró su obligación de pagar el precio de una forma de tiempo debidos sin que tal pago hubiera quedado supeditado o condicionado al cumplimiento de alguna prestación por parte de los demandados”.
Por todo lo anterior, dispuso negar las pretensiones principales y subsidiarias.
4. EL RECURSO Inconforme con la decisión, la parte actora como motivos de disenso expuso: 8 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 - Frente a la pretensión principal, puso de presente que el Juez de instancia solo tuvo en cuenta el contrato de promesa de 25 de mayo de 2016, donde efectivamente se fijó una fecha y hora para la firma de la escritura pública -30 de diciembre de 2017 a las 9:00 a.m. en la Notaría Diecisiete de Bogotá-, pero se dejó de lado analizar que se realizaron dos modificaciones; primera, mediante el otrosí de 27 de abril de 2017 y la segunda, el 29 de diciembre de 2017, según acta de comparecencia, suscrito este último por la apoderada de Yolanda Vargas González y los demandados.
En el otrosí, se modificó la forma de pago, pero, se mantuvo la fecha de firma de la escritura; luego, el 29 de diciembre de 2017, conforme al documento de acta de comparecencia, se decidió no firmar la escritura “y de común acuerdo buscar fórmulas de arreglo”. - Ese último documento conllevó la modificación de la promesa de contrato, sin embargo, no se acordó una fecha cierta, ni la notaría dónde se debía firmar la escritura, por tanto, no se colman los requisitos de los numerales 3º y 4º del artículo 1611 del C.C. - Desde la demanda se planteó la discusión de si el documento era válido en el entendido que no estaba firmado por la demandante sino por su apoderada, “y que no se dejaba constancia en el documento de que existía un poder, válidamente otorgado por la poderdante”; luego, en los interrogatorios de parte atendidos el 13 de abril de 2023, quedó claro que “tanto compradora como vendedores le dan plena validez al contenido del documento, reconociéndolo como suscrito por los vendedores y se acepta la firma de la Doctora MARISOL ARANZA POVEDA como apoderada de la señora YOLANDA VARGAS GONZALEZ.”, tanto así, que el juzgado le dio validez, pero no lo valoró como una mediación al contrato, cuando ese es el alcance que debió otorgársele y de suyo conllevar la nulidad absoluta reclamada conforme al artículo 1741 del C.C. 9 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 - El Juez de instancia mencionó que el documento de acta de comparecencia, las partes de común acuerdo desistían del negocio jurídico, “resultando esta conclusión contradictoria con su decisión, puesto que por una parte le da validez al documento como una modificación al contrato de promesa de compraventa celebrado el día 25 de mayo de 2016, pero para examinar la validez de dicho contrato lo desconoce.”; si se da esa interpretación de que se desiste del negocio, sería una resolución expresa del contrato, por lo cual, debió declararse resuelta la convención con las restituciones mutuas. - Asimismo, “si las partes como quedo probado en con los interrogatorios de parte no realizaron acciones concretas para buscar soluciones respecto del cumplimento o resolución del contrato se presentaría en este caso lo que la doctrina a denominado el “mutuo disenso tácito” donde los contratantes de manera tacita desisten de la celebración del contrato de promesa de compraventa, en consecuencia se debió decretar la resolución del contrato de compraventa y las restituciones mutuas y no dejar en el aire la resolución del contrato como sucedió en el presente caso”.
La demanda debió interpretarse, por lo que, conforme al precedente jurisprudencial “el Juez de Primera instancia debió de acuerdo al precedente jurisprudencial decretar la resolución del contrato de promesa de compraventa por mutuo disenso o distracto contractual, al interpretarse que en el documento denominado CONSTANCIA DE COMPARECENCIA EN LA NOTARIA 17 DEL CÍRCULO DE BOGOTÁ las partes estaban desistiendo expresamente del negocio jurídico como el Juez de Instancia lo interpretó al proferir la decisión”. - Respecto a pretensiones subsidiarias, el Juez de instancia realizó una indebida valoración probatoria; en la cláusula decima segunda del contrato, se pactó que las partes tendrían derecho al usufructo del inmueble conforme a su renta mensual y se entregaría en proporción o equivalencia a la demandante conforme a los pagos realizados de su parte; sin embargo, se 10 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 realizó una indebida interpretación del fallador conforme a las cláusulas esenciales del contrato y no accesorias. - El artículo 1609 del C.C., no distingue que sea aplicable únicamente a las cláusulas principales, excluyendo entonces las accesorias; así las cosas, no podía el Juez desplegar una interpretación diversa, conforme al artículo 27 ídem, con lo cual, “el artículo 1609 del Código Civil es claro en indicar ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, sin hacer ninguna distinción si se trata de cláusulas principales o accesorias de los contratos”. - La cláusula decimosegunda se relaciona con el precio, donde la compradora recibiría un porcentaje de dinero que producía el inmueble por frutos civiles desde la fecha de la firma de la promesa y hasta el otorgamiento de la escritura pública, en tanto que se realizaron pagos por anticipado y no recibía la posesión, por lo que “puede considerarse como una cláusula principal del contrato de promesa de compraventa puesto que está relacionada con el precio y puesto que sin la existencia de esa cláusula muy seguramente no se había firmado el contrato de promesa de compraventa, puesto que mi representada no recibía nada en contraprestación con la firma de la promesa de compraventa y la entrega de los dineros de anticipo.”; ante esa situación, no compradora no tenía la obligación de seguir pagando el precio de algo que no estaba disfrutando o usufructuando, cuando había pagado $230.500.000 y no tenía certeza del cumplimiento de la obligación de los vendedores, quienes “habían incumplido con el pago mensual de los porcentajes de los arrendamientos percibidos”. - De haber cumplido cabalmente la demandante con sus obligaciones hubiese tenido que cancelar $170.000.000, viendo afectado su patrimonio sin recibir nada a cambio o, cancelar la totalidad del precio ($600.000.000); pero 11 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 no recibió el predio y no se logró firmar la escritura, “por inexistencia del folio de matrícula del inmueble prometido en venta, que fue cerrado en el transcurso del proceso, tal como consta en el cuaderno de medidas cautelares y se explicará más adelante”. - Se tiene el incumplimiento de obligaciones de ejecución sucesiva y no instantánea, como lo era, el pago de usufructo derivado de la cláusula décima segunda, cuyo pago era mensual y sucesivo, siendo aplicable el artículo 1609 del C.C., lo que lleva a que no le fuera exigible a la demandante allanarse al cumplimiento del pago, puesto que los primeros que incumplieron fueron los vendedores, eximiendo a la parte actora de ejecutar sus prestaciones, esto es, seguir pagando el precio; conforme al interrogatorio de los demandados, se acreditó el incumplimiento de su parte frente al “pago del porcentaje acordado como usufructo respecto de los cánones de arrendamiento producidos por el bien inmueble”, reconocieron que el predio produjo frutos civiles entre la firma la de promesa y el 30 de diciembre de 2017, más aún, cuando no contestaron la demanda debiendo aplicar lo normado en el artículo 97 del C.G.P., quedando entonces probado el incumplimiento de su parte. - La demandante se allanó a cumplir con la firma de la escritura, como da cuenta el acta de comparecencia de 2 de enero de 2018, suscrita por su apoderada; en cambio, la parte demandada no aportó prueba alguna de su cumplimiento. - Se prometió en venta el predio con F.M.I. No. 50C-1855010 y cédula catastral 01-00-0026-0045-000, como se desprende de la cláusula primera de la promesa de compraventa modificado por el otrosí; al presentarse la demanda se solicitó la inscripción de demanda sobre ese folio de matrícula, pero la oficina de registro contestó que se encontraba cerrado, luego, se tiene que el 12 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 F.M.I. No. 50C-1885010, tiene un área de 909,50 M2 y se encuentra cerrado; por su parte, el F.M.I. No. 50C-1900158, tiene un área de terreno de 537,50 M2; entonces, “el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-1855010 el área del terreno es de 909.50 M2 se encontraba cerrado desde el año 2014, pero su situación jurídica no se reflejó sino hasta cuando se solicitaron las medidas cautelares, es decir, para el día 30 de diciembre de 2017 el bien inmueble objeto de compraventa matricula inmobiliaria No. 50C- 1855010 y código catastral # 01-00-0026-0045-000 no existía jurídicamente y por tanto la escritura pública no podía ser firmada para perfeccionar de la tradición del bien inmueble objeto de venta, configurándose en un error en el objeto como vicio del consentimiento”, lo que lleva a la nulidad del contrato de promesa ante ese hecho sobreviniente. 5.
FUNDAMENTOS DE INSTANCIA 5.1. COMPETENCIA: Radica en esta Sala adoptar la decisión que en derecho se reclama, con fundamento en el numeral 1º del artículo 31 y artículo 328 del C.G.P, por ser la superior funcional del Juez que dictó la sentencia de primera instancia. Además, por encontrar satisfechos los presupuestos procesales exigidos por la jurisprudencia y la doctrina, para que proceda sentencia de mérito, no se hace necesario realizar pronunciamiento sobre los mismos.
Además, como es en este evento con apelante único, a voces del artículo 328 del C.G.P. y de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural6, impone que sea restrictiva, por tanto, nos ocuparemos sobre los puntos que son motivo del recurso. 6 Entre otras, la SC10223-2014 de 1 de agosto de 2014 13 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 5.2.
PROBLEMA JURIDÍCO: Le corresponde a esta Corporación: -Determinar si hay lugar a declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrita el 25 de mayo del 2016 por Yolanda Vargas González (promitente compradora) y José Clímaco García Rodríguez y Rosa Susana Rodríguez Velásquez (promitentes vendedores), modificada mediante otrosí de fecha el 27 de abril de 2017 y, conforme a lo acordado el 29 de diciembre de 2017 según documento denominado constancia de comparecencia a la notaría, al reclamarse la ausencia de los requisitos exigidos en los numerales 3º y 4º del artículo 1611 del C.C. - Elucidar si en el caso de estudio, le asiste a la demandante el derecho a reclamar la acción resolutoria, endilgando el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa aludido. - Y, si acorde con las premisas fácticas se presenta en el asunto que ocupa a la Corporación, la figura del mutuo disenso expreso. 5.3.
MARCO NORMATIVO: Sea lo primero anotar que en cuanto a los contratos, se tiene, que son un negocio jurídico definido como el instrumento que el derecho le otorga a las personas para la disposición de sus activos y bienes en procura de satisfacer sus intereses, tendientes a producir un efecto jurídico, que puede consistir en la creación, modificación o extinción de una situación de derecho; dentro de las diversas categorías de negocios jurídicos, tenemos, aquellos que versan sobre cuestiones patrimoniales de los celebrantes, pudiendo ser unipersonales 14 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 o pluripersonales, en estos últimos, dos o más personas intervienen en la celebración del negocio.
Es así que, en materia contractual encontramos, como uno de los principios fundamentales que inspiran nuestro Código Civil, la autonomía privada de la voluntad, en virtud de la cual, todo individuo que goce de capacidad es libre de comprometerse puede participar en una determinada convención, bien para estructurar, en asocio con su co-contratante, el contenido del acuerdo, sin más restricciones que las que imponen la ley, el orden público y las buenas costumbres –salvo casos especiales como en los denominados negocios por adhesión-, los cuales una vez celebrados imponen a los contratantes el deber de cumplir adecuadamente las prestaciones convenidas, ciñéndose de manera especial en su desarrollo al postulado de la buena fe.
En esta línea, pertinente es resaltar que la doctrina ha definido la promesa como 7“un contrato preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”, acto jurídico que genera derechos y obligaciones que difieren del acto prometido, por cuanto, no puede olvidarse que en su naturaleza preparatoria, éste sólo permite la futura celebración de un negocio –diferente-, de donde se infiere, como lo ha puntualizado la Corte Suprema de Justicia, que 8“no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura contentiva de contrato prometido.
En cambio, las obligaciones de efectuar la tradición del inmueble por parte del prometiente 7 8 BONIVENTO JIMÉNEZ Javier, El contrato de Promesa, Ed. Librería del Profesional, página 31. Sentencia de 23 de mayo de 1998 con ponencia del Dr. Pedro Lafont Pianetta 15 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 vendedor, y la de pagar su precio, a cargo del prometiente comprador, nacen a la vida jurídica en virtud del contrato de venta y no del contrato de promesa…”.
Así las cosas, es pertinente citar el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 (art. 1611 C.C.), que prevé: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a. Que la promesa conste por escrito; 2a. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 –correcto 1502- del Código Civil; 3a.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil.” En los pactos contractuales bilaterales válidamente celebrados va implícitamente la condición resolutoria, la cual se encuentra regulada en el art. 1546 del C.C. “en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”; norma que implica la extinción del contrato y los vínculos jurídicos que este conllevó, lo cierto es, que trae una particularidad importante y es la retroactividad, es decir, que en virtud de su declaratoria las partes deberán proceder a las restituciones mutuas, como si no hubiera existido la convención. 16 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 Así, para proteger el poder vinculante del negocio jurídico, en los artículos 1546 del C.C. y 870 del C.Co., se otorga al contratante que ha cumplido con sus obligaciones, el derecho alternativo de demandar la resolución o el cumplimiento, con indemnización de perjuicios, acciones que se fundamentan “en la reciprocidad de derechos y obligaciones nacidos para las partes en la celebración del contrato bilateral y procede en el caso de que una de las partes deje de cumplir lo pactado, si la otra lo ha cumplido o se allana a cumplirlo.”9.
5.3. CASO DE ESTUDIO: 5.3.1. Memórese que el Juez de primera instancia, concluyó que el contrato de promesa de compraventa aportado y su otrosí eran válidos, suscitando uno de los motivos de inconformidad, esto es, que no se cumplen los presupuestos 3º y 4º del artículo 1611 del C.C., con ocasión al documento de 29 de diciembre de 2017, denominado acta de comparecencia a la Notaría Diecisiete de Bogotá; para lo cual, se tiene que las partes celebraron promesa de compraventa el 25 de mayo de 2016, cuyo objeto fue el inmueble de la carrera 6 No. 24-07 de Funza, identificado con F.M.I. No. 50C-1900158 (corregido, inicialmente se indicó 50S-1900158).
Iniciaremos tratando lo correspondiente a los elementos esenciales que estructuran y dan existencia a cada negocio, porque sin ellos este no existe o se convierte en otro diferente, los cuales nos ofrecen como característica, que no son susceptibles de disposición por los particulares. Y tenemos como elementos, los naturales, que son aquellas “cosas” de la cuales sin necesidad de pacto expreso le pertenecen al negocio en virtud de la normatividad existente o por la presencia de usos o costumbres, contenido natural que tiene carácter 9 Corte Suprema de Justicia. sentencia de 2 de noviembre de 1964. 17 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 dispositivo, porque las partes pueden apartarse de su expresión legal, intermediando los pactos accidentales, y, los accidentales, que son aquellos que ni natural ni esencialmente le pertenecen al negocio y, por ello, para que sean vinculantes deben pactarse.
En el caso que ocupa nuestra atención, no se discute, a voces de los artículos 1502 y s.s del C. C., que los sujetos de la relación contractual son: legalmente capaces –sin que se exija alguna legitimación negocial especial por el legislador–; su consentimiento fue expreso y no aparece prueba, ni las partes lo alegaron, que esté viciado de error, fuerza o dolo; recae sobre un objeto lícito y su causa es legal.
Acorde con el primer problema jurídico planteado, habrá de entrarse a enfocar, si se cumplen los requisitos que trata el precitado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, para determinar así, la validez del contrato primigenio, del otrosí y de la constancia de comparecencia a la Notaría Diecisiete de Bogotá, signada el 29 de diciembre de 2017.
La primera convención se denominó “PROMESA DE COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE”, figurando como promitentes vendedores Rosa Susana Rodríguez Velásquez y José Clímaco García Rodríguez, como promitente compradora Yolanda Vargas González; luego, se suscribió un otrosí el 27 de febrero de 2017, modificando la cláusula tercera frente a la forma de pago y se corrigió el folio de matrícula, indicándose que es 50C-1855010 y no 50S-1855010; frente a los cuales, la parte actora no reclamó la carencia de los presupuestos de que trata el artículo 1611 del C.C., sino que ello se endilgó al documento de 29 de diciembre de 2017. 18 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 En este orden, se destaca que la firma de la escritura pública que perfeccionaría la promesa de contrato no se modificó en el otrosí, quedando conforme a la cláusula cuarta de la convención inicial, es decir, “será firmada por las partes e 30 de diciembre del año 2017 en la Notaria 17 del círculo de Bogotá la que igualmente ellos especifiquen del círculo de Bogotá D.C., a la hora de las 9:00 A.M.”, tanto así que, el 29 de diciembre de 2017, se presentaron a la notaría preestablecida los demandados como promitentes vendedores y la profesional del derecho Marisol Aranza Poveda quien dijo obrar en representación de la compradora, autenticando el manuscrito aludido, que reza: “Entre los suscritos José Clímaco García Rodríguez con 3024891 de FUNZA C/marca;
ROSA SUSANA RODRIGUEZ VELASQUEZ CON C.C. 20754357 DE Mosquera y MARISOL ARANZA POVEDA CON C.C. 51945634 DE BOGOTÁ TP. 140744 C.S.J., quien representa a la señora YOLANDA VARGAS GONZALEZ con C.C. 51844528 de Bogotá; manifestamos: que entre las partes se convino firmar escritura de venta referente al inmueble con folio de matrícula No. 50S1855010, con código catastral 010000260045000, pero que por circunstancias ajenas a su voluntad y por retractación por parte de la compradora, la escritura no se firma el día ni hora acordada, por ende las partes se comprometen a que ninguno solicitará ante la Notaría 17 de Bogotá acta de NO comparecencia; acuerdan también que él o vendedores podrán hoy 29 de diciembre - 2017 retirar los documentos referente a la escritura bajo el radicado 5405 sin que para ello haya ninguna clase de incumplimiento.
Por otro lado, manifestamos que se propondrán entre las partes fórmulas de solución para llegar a un acuerdo”. (Negrilla y subrayas intencionales). Luego, del contenido de ese documento en forma alguna se puede colegir que conllevó una modificación o adenda del contrato de promesa de compraventa para así postergar la fecha de firma de la escritura pública que lo perfeccionaría, lo cual, desmorona la tesis de la apelante atinente a que, conforme al mismo, se incumplen los presupuestos 3º y 4º del artículo 1611 del C.C., cuando la intención de los contratantes fue otra, como se abordará en el tercer problema jurídico a resolver. 19 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 El error en la determinación de folio de matrícula inmobiliaria tampoco tiene la virtualidad de anular la convención; en efecto, en la promesa de contrato inicial se hizo alusión a la matrícula 50S-185501, lo que se corrigió en el parágrafo del otrosí, indicándose que era 50C-185501; asimismo, sobre el área del predio prometido en venta, efectivamente el certificado de tradición indica que son 909,50 M2 y en la promesa de contrato se anotó como tal 537,50 M2, lo cual, tampoco deriva la nulidad absoluta, a lo sumo podría derivar en una nulidad relativa o ajustes en precio, que claramente no fue reclamado en la demanda.
Al respecto, la doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970.”10 Por consiguiente, se puede inferir que, en el error del número de folio de matrícula inmobiliaria en la promesa de compraventa, fue corregido en el otrosí, sin que genere incumplimiento de la exigencia consagrada en el numeral 4º del artículo 1611 del Código Civil, por tanto, se puede observar que se encuentra satisfecho el requisito al contener la promesa de compraventa descritos los linderos y ubicación el inmueble, lo cual, se hace extensivo al área prometida en venta. 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural SC004-2015 20 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 De modo que, no tiene acogida la solicitud de nulidad del contrato como lo reclamó la parte actora. 5.3.2.
De cara al segundo problema jurídico planteado, memórese que, como presupuestos de la acción resolutoria se requieren los siguientes: 11“a) invocación de un contrato bilateral legalmente celebrado, como fuente de obligaciones; b) cumplimiento de las obligaciones, o allanamiento a cumplirlas, por parte del demandante; y c) incumplimiento total o parcial de las obligaciones por el demandado”.
En el caso de estudio, se tiene por superado el primero de los elementos prenotados conforme se elucidó en el primero de los cuestionamiento planteados; ahora, frente al segundo presupuesto, la demandante Yolanda Vargas González, debió honrar sus obligaciones o allanarse a cumplirlas, comoquiera que 12“la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que ‘…el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor…’ (G. J. Tomo CLIX, págs. 309 y siguientes)” (sentencia de casación civil de 7 de marzo de 2000, exp. 5319)”.
Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia de 24 de octubre de 2006 Citada por la Corte Suprema de Justicia en la sentencia de fecha 28 de febrero de 2012, Ref.: Exp. N° 05282-3103-001-2007-00131-01. 11 12 21 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 Es así que, como obligación de la parte compradora se requería el pago del precio conforme con lo pactado en la cláusula tercera de la convención, modificada mediante otrosí de la siguiente forma: “Se modificará la anterior cláusula y quedará de la siguiente manera CLÁUSULA TERCERA: EL PRECIO: SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($600.000.000), se cancelará así: A) Un primer pargo por la suma de CIEN MILLONES DE PESOS ($100.000.000) M/CTE a la firma de la promesa de compraventa representados en cheque de gerencia del banco Davivienda.
B) Un segundo pago pargo por la suma de CIEN MILLONES DE PESOS ($100.000.000) M/CTE pago anticipado es decir el día 28 de septiembre del año 2016 mediante cheque de gerencia No. 62951-4 del BANCO DAVIVIENDA. C) Un tercer pargo por la suma de VEINTE MILLONES DE PESOS ($100.000.000) M/CTE el día 13 de febrero del año 2017 mediante cheque de gerencia No. 09319-5 del BANCO DAVIVIENDA.
D) Un curto pargo por la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS ($10.000.000) M/CTE pagaderos en efectivo a la firma del presente otro si a las 8:00 a.m. en la NOTARÍA 17 DEL CÍRCULO DE BOGOTÁ. E) Un quinto pargo por la suma de CIENTO SETENTA MILLONES DE PESOS ($170.000.000) M/CTE, para el día 30 de julio del año 2017 representado en cheque de gerencia del banco Davivienda.
F) Un cuarto y último pargo por la suma de DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS ($200.000.000) M/CTE, para el día 30 de diciembre del año 2017 representado en cheque de gerencia del banco Davivienda.” Al respecto, se tiene que la demandante únicamente acreditó el pago de $230.500.000 para el día de la firma de la escritura, como lo reconoció en la declaración de parte vertida ante el juzgado de primer nivel, aunado a que, la profesional del derecho que la representó en las diligencias ante la Notaría Diecisiete del Círculo de Bogotá el día 29 de diciembre de 2017, no probó que contará con el saldo del precio ese día; entonces, si el contrato de promesa de compraventa impone a los contratantes una obligación de hacer, esto es, la 22 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 celebración del contrato prometido, se persuade el Tribunal que la promitente compradora no cumplió su obligación de pagar el precio.
Ahora, la parte demandante para exonerarse del pago de los demás emolumentos que conformaban el precio sostuvo la parte vendedora desatendió la cláusula doceava que reza: “…de común acuerdo se estipula que las dos partes es decir PROMITENTES VENDEDORES Y LA PROMITENTE COMPRADORA tendrán derecho al usufructo del antes nombrado inmueble hasta que se firmen las respectivas escrituras públicas las cuales le adjudican el derecho real y de dominio solamente a la PROMITENTE COMPRADORA, es decir que desde ese momento LOS PROMITENTES VENDEDORES no tienen más derecho al usufructo del inmueble”, en el entendido de que “Las partes acordaron que el usufructo del inmueble prometido en venta seria el valor de la renta mensual, que entregarían a mi mandante en proporción o equivalencia a las sumas de dinero entregadas por ella, no obstante, los demandados entregaron a mi mandante el valor del usufructo únicamente de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016.” –hecho cuarto de la demanda-.
Como respuesta a tal aseveración, debemos señalar que el entendimiento dado por la parte demandante y compradora a la cláusula aludida, no la exoneraba de cumplir las obligaciones sucesivas del pago del precio acoradas, comoquiera que, el usufructo como derecho real en tratándose de bienes inmuebles por acto entre vivos “no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito.” –art. 826 del C.C.-, en tanto que se trata de un acto jurídico solemne; de ahí que, sin entrar a emitir un juicio sobre ese punto, porque no es tema de debate en la demanda, de donde se soporta la tesis de incumplimientos recíprocos reclamado para tener como contrátate cumplida a la promotora en los términos del artículo 1609 ídem, no luce procedente. 23 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 Por lo expuesto, no es viable la acción resolutoria al no haberse superado el segundo de los presupuestos axiológicos, es decir, la promotora no puede considerarse como contratante cumplida frente a la promesa de compraventa. 5.3.3.
Finalmente, tenemos que la parte demandante en los alegatos de conclusión como en el recurso de alzada, solicitó que el contrato sea resuelto por mutuo disenso. En cuestión, el mutuo disenso puede ser expreso o tácito, derivándose de los artículos 1602 y 1625 del C.C., sobre lo cual, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural ha considerado: “3.1.
El mutuo disenso, si bien cuenta con aval normativo en el Código Civil, no aparece mencionado allí con tal denominación, y tampoco se encuentra regulado con carácter general o específico. 13 No obstante, a nivel doctrinal y jurisprudencial es de uso frecuente la utilización del concepto de mutuo disenso, para identificar la institución que disciplina el acuerdo de los contratantes para extinguir, por su recíproca voluntad, una convención anterior.
Al respecto, la jurisprudencia de la Sala ha señalado que el mutuo disenso o distracto contractual, emerge de lo previsto en los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, y corresponde a “[L]a prerrogativa de que son titulares las partes en un contrato para convenir en prescindir del mismo y dejarlo sin efectos, resultado éste que puede tener origen en una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido -caso en el cual se dice que el mutuo disenso es expreso-, o en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el mutuo disenso es tácito.
Se trata, pues, de una figura singular cuyos perfiles institucionales, muy precisos por cierto dentro de la variada gama de circunstancias que pueden dar lugar a la extinción sobreviniente de relaciones jurídicas de fuente contractual dotadas de 13 Sentencia de 25 de agosto de 2021; SC3666-2021, radicación n.° 66001-31-03-003-2012-00061-01 24 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 plena validez, no permiten mezclarla en ninguna forma con la resolución del artículo 1546 del Código Civil, toda vez que en tanto ésta última se produce por razón del cumplimiento de una condición a la cual el ordenamiento positivo le atribuye ese alcance, vale decir por una causa legal, en la hipótesis del mutuo disenso, por definición, esa causa radica exclusivamente en la voluntad coincidente de las partes interesadas (…)”.
Tal como lo ilustra el anterior pasaje, el mutuo disenso puede ser expreso o tácito, siendo este último el que interesa en la resolución del caso propuesto, y sobre el cual, la Corte ha expresado que “[S]e da ante la recíproca y simultánea inejecución o incumplimiento de las partes con sus obligaciones contractuales, pues la conducta reiterada de los contratantes de alejarse del cumplimiento oportuno de sus obligaciones, sólo puede considerarse y, por ende traducirse, como una manifestación clara de anonadar el vínculo contractual.
En efecto, si los contratantes al celebrar la convención lo hacen inspirados en el cumplimiento mutuo de las obligaciones nacidas de ella, la posición tozuda y recíproca de las partes de incumplir con las obligaciones exterioriza un mutuo disenso de aniquilamiento de la relación contractual. Esto es así, porque no es propósito de la ley mantener indefinidamente atados a los contratantes cuyo comportamiento, respecto de la ejecución de las obligaciones, sólo es indicativo de disentimiento mutuo del contrato (G.J. CLIX, 314).
Por todo lo dicho, el mutuo disenso mantiene toda vigencia como mecanismo para disolver un contrato que se ha incumplido por ambas partes y ante la inocultable posición de no permanecer atadas al negocio; la intervención, pues, del Juez se impone para declarar lo que las partes en una u otra forma han reflejado: desatar el vínculo para volver las cosas al estado que existía al momento de su celebración” 3.2.
Ahora, ante la importancia cobrada por el mutuo disenso tácito como herramienta para superar situaciones de estancamiento contractual, son varios los casos que han llegado a la Corte sobre la materia, y que le han permitido, a través de su jurisprudencia, precisar que no todo evento de mutuo incumplimiento de las obligaciones contractuales deriva, necesariamente, en la aplicación de esa figura, porque “Para que pueda declararse desistido el contrato por mutuo disenso tácito requiérese que del comportamiento de ambos contratantes, frente al cumplimiento de sus obligaciones, pueda naturalmente deducirse que su implícito y recíproco querer es el de no ejecutar el contrato, el de no llevarlo a cabo.
No basta, pues, el recíproco incumplimiento, sino que es menester que los actos u omisiones en que 25 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 consiste la inejecución sean expresivos, de manera tácita o expresa, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato…”. Bajo los anteriores parámetros, encontramos de la “CONSTANCIA DE COMPARECENCIA A LA NOTARÍA 17 DE BOGOTÁ” firmada el 29 de diciembre del 2017, en verdad, se entiende como la voluntad y el interés inequívoco de los contratantes de no culminar en forma satisfactoria el negocio jurídico prometido, desistiendo expresamente de sus alcances y obligaciones incorporadas tanto en el contrato promesa de compraventa celebrado y su otrosí, sin que se pudiese endilgar incumplimiento entre los contratantes como fue consagrado, quedando a su arbitrio proponer fórmulas de arreglo que al paso del tiempo no se concretaron como dan cuenta las resultas del asunto, lo que de suyo lleva a declarar resuelto por mutuo disenso expreso esa convención. Si bien en el expediente digital no obra el poder otorgado por la aquí demandante a la profesional del derecho para que la representara en las diligencias ante la Notaría Diecisiete de Bogotá, no es menos cierto que la parte demandada no reclamó irregularidad alguna frente al pluricitado documento de 29 de diciembre de 2017 en que se fundamenta el mutuo disenso expreso; comoquiera que, no contestaron la demanda, sin perjuicio de las disquisiciones o afirmaciones sin sustentó expuestas en sus interrogatorios, amén que, la judicatura de instancia le otorgó plena validez sin que mediara reparo al respecto.
De ahí que, como consecuencia obligada de un pronunciamiento de tal magnitud, como lo es, el disenso contractual aplicado, las cosas deben regresar a su estado natural hasta antes de la celebración del contrato, como si las partes no hubieren tenido la intención de contratar, de ahí surge el querer del legislador de los restablecimientos mutuales, eso sí, en todo caso 26 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 con lo probado en el proceso al tenor de las previsiones sustanciales -artículos 167 C.G.P. y 1757 C.C.-; al respecto, nuestra superioridad ha puntualizado: “4.1.
Quedando establecida la procedencia, en este asunto, de la resolución de la promesa de compraventa suscrita entre las partes, porque se trata de un contrato bilateral que se ha incumplido por ambos extremos (el propio actor reconoció que no pagó la suma de ochocientos millones de pesos para el momento de suscribirse la escritura pública de compraventa, y la sociedad demandada no acudió a la Notaría en la fecha prevista, pues no aportó la prueba sobre dicha concurrencia, y de ella tampoco dieron cuenta los testigos citados, y menos el gestor al absolver su interrogatorio de parte), no resta más que definir lo relativo a las restituciones mutuas, para que se de punto final al vínculo que se trabó entre demandante y demandada, y que está en el centro de la apelación, por la objeción que Sociedad Inversiones Salazar Pinillos S. en C.S. hizo a varios de los pagos que afirmó efectuar U D M S, a propósito del fallido negocio.”(negrilla intencional). 14 Por manera que, en términos generales le compete a la parte compradora devolver el predio entregado con ocasión a la promesa de contrato, junto con los frutos que hubiese podido producir con mediana inteligencia ese bien; por su parte, al vendedor le corresponde reintegrar el pago de los emolumentos recibidos como parte del precio y de ser el caso, el pago de las mejoras.
Vale la pena resaltar, que tal solución no daría lugar a condenas o sanciones derivadas del incumplimiento, como tampoco, al pago de la cláusula penal, comoquiera que al resolverse el litigio bajo la ficción del disenso contractual o en su defecto un incumplimiento reciproco, ninguno de los contratantes está en mora, porque no se está en el marco de un incumplimiento exclusivo propio de la acción resolutoria simple.
Al respecto, en un asunto de similares aristas nuestra superioridad expuso: Sala Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia de 25 de agosto de 2021, SC3666-2021, radicación N 66001-31-03-003-2012-00061-01 14 27 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 “4.2. En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y. mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem.” 15 Entonces, debiendo volver las cosas a como se encontraban con anterioridad a la celebración del acuerdo de voluntades y, dado en que el documento que recoge el contrato de promesa de compraventa del inmueble descrito en ella, con su respectivos linderos y ubicación, se evidencia que en la cláusula quinta, la parte vendedora se comprometió a entregar real y materialmente ese inmueble al comprador el 30 de diciembre 2017, esto es, la fecha en que se suscribiría la escritura pública, lo que también fue reconocido por los extremos de la litis en su dilaceraciones, la cual no se efectúo, por lo tanto, no hay lugar a la restitución material del bien objeto del contrato, ni al reconocimiento de frutos y mejoras.
Ahora, estando acreditado, que el precio de la prometida compraventa fue por $600.000.000, de los cuales la demandante sufragó $230.500.000, en diferentes oportunidades: No. Valor Fecha pago 1 $100.000.000 25/05/2016 OBSERVACIÓN Cheque de gerencia del Banco Davivienda a la firma de la promesa de compraventa Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, C.S.J. sentencia de 5 de julio de 2019, SC1662-2019, radicación N 11001-31-03-031-1991-05099-01 15 28 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 2 $100.000.000 28/09/2016 3 4 $20.000.000 $500.000 13/02/2017 29/11/2017 5 TOTAL $10.000.000 $230.500.000 30/12/2017 Cheque de gerencia No. 62951-4 Banco Davivienda según otrosí16 Cheque de gerencia No. 09319-5 Banco Davivienda17 Efectivo 18 Cheque de gerencia del Banco Davivienda según otrosí (Cuadro 1) Lo que fue reconocido por los demandados en sus declaraciones de parte; así las cosas, esos emolumentos deben ser indexados con base en la fórmula que a continuación se enuncia, y comoquiera que los mismos se solventaron en diferentes momentos, así: IF Vp= Vh ----------; en donde: II Vp es el valor presente que desea obtenerse;
Vh es el valor histórico a indexar, IF es el índice final, que se obtiene con el monto de IPC a la fecha presente o más reciente para indexar. II es el índice inicial del IPC, desde el cual se va a indexar. FECHA DE PAGO 25/05/2016 28/09/2016 13/02/2017 29/11/2017 30/12/2017 TOTAL VALOR ABONO(VH)VALOR NOMINAL$100.000.000 $100.000.000 $20.000.000 $500.000 $10.000.000 $230.500.000 II 92,10 92,68 95,01 96,55 96,92 IF -abril 2024142,32 142,32 142,32 142,32 142,32 VALOR INDEXADO $154.527.687 $153.560.639 $29.958.952 $737.027 $14.984.276 $353.768.581 (Cuadro 2) 16 17 18 Archivo 01 fl. 11 Archivo 01 fl. 15 Archivo 01 fl. 16 29 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 Frente a lo anterior, el valor a devolver por parte de los demandados a la demandante debidamente indexados a la fecha más próxima a dictarse esta sentencia, asciende a la suma de $353.768.581; no sobra advertir que 19“las actualizaciones posteriores, de llegar a ser necesarias, deben efectuarse siguiendo el mandato del inciso final del artículo 284 del Código General del Proceso, que dice: “La actualización de las condenas a pagar sumas de dinero con reajuste monetario, en el lapso comprendido entre la fecha de la sentencia definitiva y el día del pago, se hará en el momento de efectuarse este”.
Con todo, la sentencia apelada será revocada, acorde con lo expuesto en precedencia, declarándose que resuelto por mutuo disenso expreso el contrato de promesa de compraventa objeto de este asunto y el otrosí, con las restituciones mutuas conforme se refirió, sin que haya lugar a condena de perjuicios. Finalmente, se imponen las costas a cargo de la parte demandada en ambas instancias, incluyendo como agencias en derecho de esta en la suma de dos salarios mínimos legales mensuales vigentes – artículo 365 del C.G.P.-.
DECISIÓN En atención de estos enunciados, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca Sala Civil- Familia, Administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por Autoridad de la Ley.
RESUELVE
Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia de 25de agosto de 2021; SC3666-2021 Radicación n.° 66001-31-03-003-2012-00061-01 19 30 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 REVOCAR la sentencia proferida el 13 de abril del 2023, por el Juzgado [Primero] Civil del Circuito de Funza, para en su lugar disponer:
PRIMERO: Declarar resuelto por el mutuo disenso expreso el contrato de promesa de compraventa celebrado el 25 de mayo del 2016, entre la demandante Yolanda Vargas González -promitente compradora- con los señores José Clímaco García Rodríguez y Rosa Susana Rodríguez Velásquez promitentes vendedores-, junto con el otrosí suscrito por las mismas partes el 27 de abril de 2017, respecto del predio identificado con F.M.I. No. 50C1900158, acorde con lo expuesto en la parte motiva.
SEGUNDO: Condenar a la parte demandada, José Clímaco García Rodríguez y Rosa Susana Rodríguez Velásquez, a restituir a la demandante Yolanda Vargas González la suma de trescientos cincuenta y tres millones setecientos sesenta y ocho mil quinientos ochenta y un pesos (353.768.581), por concepto de emolumentos sufragados por concepto del pago del precio del inmueble mencionado; suma de dinero que deberá cancelar en el término de diez (10) días hábiles contados a partir de la ejecutoria de este fallo, la cual, en todo caso, deberá actualizarse al momento de su pago como se anotó en la parte motiva.
TERCERO: No se emite orden de entrega, como tampoco de reconocimiento de frutos y mejoras.
CUARTO: Condenar en costas de la primera y en esta instancia a la parte demandada y en favor de la demandante. Fijar como agencias en derecho de la segunda instancia, que se han de incluir en la correspondiente liquidación la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes. Óbrese de acuerdo con lo previsto en el artículo 366 del C.G.P. 31 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023 QUINTO: Ordenar la cancelación de la inscripción de la demanda, lo que se cumplirá por el despacho de primera instancia.
SEXTO: Por secretaría, enviar oportunamente el expediente al juzgado origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ORLANDO TELLO HERNÁNDEZ Magistrado Ponente GUSTAVO ADOLFO HELD MOLINA Magistrado JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Magistrado 32 Exp. 25286-31-03-001-2020-00120-01 Número interno: 5589/2023