R.I. 16890 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá D.C., veintinueve (29) de mayo de dos mil veintiséis (2026) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Demandante Demandado Instancia Asunto Resolución contrato de promesa 110013103 009 2023 00093 01 Martha Cecilia Agudelo Pérez y otro Blanca Elvira Cortes Reyes y otra Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 20 de mayo 2026, acta nro. 19.
ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación 1 interpuesto por la parte demandante2, contra la sentencia que profirió el 13 de junio de 20253 el Juzgado Noveno Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Petitum contenido en el líbelo:4 Martha Cecilia Agudelo y Jorge Enrique Mosquera Ramírez, por intermedio de apoderado, formularon demanda verbal contra Blanca Elvira y Adriana del Pilar Cortes Reyes, a fin de que se acceda a las siguientes pretensiones: Principales: 1 Recibido por reparto el 19 de septiembre de 2025, archivo: “002Acta”, carpeta “002SegundaInstancia”.
Archivo “054RecursoApelaciónSentenciaPrimeraInstancia”, carpeta “01PrimeraInstancia”, subcarpeta “C01Principal”. 3 Archivo “53Sentencia1raInstancia”, misma subcarpeta. 4 Archivo “03EscritoDemanda”, misma subcarpeta. 2 Rad. 110013103 009 2023 00093 02 1.1. Se declare el incumplimiento por parte de las accionadas al contrato de promesa de compraventa suscrito el 13 de abril de 2021. 1.2.
Como consecuencia de lo anterior, a las convocadas se les ordene pagar: i) $144´000.000 que recibieron como parte del precio del bien prometido; ii) $45´000.000 por concepto de arras; iii) las mejoras por $10´561.760; iv) $2´468.000 por concepto de impuesto predial de los años 2021 y 2022; v) $2´038.900 correspondientes al costo de los estudios de títulos y avalúos del inmueble prometido en venta, que le pagaron a los Bancos Davivienda y Scotiabank Colpatria e; vi) indexar todos los anteriores valores. 1.3.
Se condene a la parte accionada a cancelar las costas. Subsidiarias: 1.4. Se declare que las demandadas son civil y solidariamente responsables del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el 13 de abril de 2021. 1.5. En consecuencia, deben resarcir por perjuicios materiales: 1.5.1. Daño emergente: las sumas ya indicadas en el numeral 1.2. de este acápite, salvo lo pedido por arras. 1.5.2.
Lucro cesante: las arras por $45´000.000. 1.6. Por perjuicios morales, los derivados de la congoja, zozobra y preocupación, que serán tasados por el juez. 1.7. Se condene a las demandadas a cubrir las costas procesales. 2. Elementos fácticos de la demanda:5 5 Archivo “03EscritoDemanda”, carpeta “001PrimeraInstancia”; subcarpeta “C01Principal”.
Los fundamentos de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1. El 29 de enero de 2021 Martha Cecilia Agudelo y Jorge Enrique Mosquera Ramírez como promitentes compradores y Blanca Elvira y Adriana del Pilar Cortes Reyes como promitentes vendedoras, celebraron un primer contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N°. 50C1442177 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Zona Centro de Bogotá, por un precio de $480´000.000, pero fue resuelto de mutuo acuerdo el 13 de abril del mismo año. 2.2.
En el segundo contrato preparatorio celebrado el 13 de abril de 2021 para la compra del mismo bien, acordaron tener en cuenta como parte de igual precio: i) $45´000.000 entregados el 29 de enero de 2021, de los cuales $22´500.000 los recibió en efectivo a Blanca Elvira Cortes Reyes y los otros $22´500.000 fueron transferidos a Adriana del Pilar Cortes Reyes a la cuenta de ahorros No. 24060132183 del Banco Caja Social; ii) $99´000.000 entregados en efectivo a las promitentes vendedoras, $49´500.000 para cada una con la firma de la promesa.
Estos montos totalizan $144´000.000 efectivamente pagados. 2.3. El saldo del precio por $336´000.000 acordaron cubrirlo con un préstamo con el Banco Scotia Bank Colpatria S.A., garantizado con hipoteca abierta y de primer grado sobre el inmueble prometido en venta. 2.4. Pactaron unas arras por $45´000.000 a cargo de las promitentes vendedoras en los términos de la cláusula 11 del contrato, el artículo 1859 del Código Civil y el 866 del Código de Comercio. 2.5.
La escritura de compraventa no fue firmada en la fecha pactada porque en el certificado de tradición y libertad del inmueble estaba inscrita una hipoteca y una anticresis a favor del Banco Central Hipotecario. 2.6. El 5 de octubre de 2021 las partes suscribieron un otrosí para establecer el 30 de enero de 2022 a las 10:00 a.m. como nueva fecha para el perfeccionamiento del contrato, pero como resultó ser un domingo, los promitentes compradores comparecieron a la Notaría 62 del Círculo de Bogotá el 31 de enero, por ser el siguiente día hábil, pero las promitentes vendedoras no asistieron, de lo cual se dejó registro en acta de comparecencia N°. 02. 2.7.
En el certificado de tradición del predio objeto del negocio, impreso el 31 de enero de 2022, apareció registrada en la anotación 8 el “embargo en proceso de responsabilidad fiscal; 0487 Embargo en proceso de responsabilidad fiscal este y otro cuota parte” a favor de la Contraloría Municipal de Pereira y contra Blanca Elvira Cortés Reyes. 2.8.
Después de levantada la medida cautelar, como la promitente vendedora Blanca Elvira Cortés Reyes había adquirido el inmueble dentro de su sociedad conyugal, al quedar liquidada la misma “en cero” mediante Escritura Pública 208 de 2021 de la Notaría 63 del Círculo de Bogotá, de esa misma notaría, a la cual el banco designó para perfeccionar la venta, se abstuvo de proceder a ello hasta tanto no se efectuará liquidación adicional donde se incluyera el bien como activo.
“ aspecto que era materialmente imposible dado que su cónyuge de la vendedora (sic) falleció el 18 de mayo de 2021”, lo que implicaba adelantar un proceso de sucesión en el que se inventariara el bien. 2.9. El predio fue embargado nuevamente, esta vez por la Contraloría General de la Nación en otro proceso fiscal, según da cuenta el certificado de tradición y libertad impreso el 11 de octubre de 2022. 2.10.
Con la firma de la promesa, las partes acordaron suspender el contrato de arrendamiento que tenían sobre el bien prometido y no pagar el canon por un término máximo de 6 meses, detención que cesaría si los compradores no pagaban el saldo del precio, siempre que la demora les resultara atribuible. El inmueble fue devuelto a las promitentes vendedoras el 7 de noviembre de 2022. 2.11.
Los promitentes compradores cubrieron los impuestos prediales de los años 2021 y 2022 y efectuaron reparaciones locativas indispensables como son la del techo por filtraciones de agua y en las redes eléctricas; así mismo, han padecido perjuicios morales y materiales como la no recuperación del monto dado como cuota inicial y del dinero gastado en dos avalúos. 3.
Actuación procesal: 3.1. Previa inadmisión, a la demanda se le dio curso legal el 27 de abril de 20236. 3.2. Ambas demandadas fueron notificadas en los términos del artículo 8° de la Ley 2213 de 2022, y al proceso acudió Blanca Elvira Cortés Reyes en causa propia dada su calidad de abogada, y como apoderada especial de la codemandada Adriana del Pilar Cortes Reyes. 3.3.
En un solo escrito ambas convocadas contestaron el requerimiento inicial: i) se manifestaron frente a los hechos; ii) se opusieron a todas las pretensiones y; iii) presentaron las excepciones de mérito de “contrato no cumplido”, “inexigibilidad de la obligación respecto de la cláusula arras y/o la obligación principal” y “excepción de enriquecimiento sin justa causa”. 3.4.
Surtidas las audiencias de los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, se resolvió de manera escrita el conflicto el 13 de junio de 2025. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia, la a-quo; i) negó deshacer la promesa, “en razón a ( ) su resolución por mutuo acuerdo ( ) antes de esta demanda”; ii) accedió parcialmente a las prestaciones mutuas y no concedió las pretensiones subsidiarias, iii) declaró no probadas las excepciones de mérito iv) condenó a los demandantes a pagar a título de frutos, el 1% del 100% del avalúo catastral del inmueble prometido, mensuales, del 13 de abril de 2021 al 1º de septiembre de 2022, actualizados hasta la fecha de la sentencia; v) ordenó a las demandadas pagar las siguientes sumas que se actualizarán hasta la fecha de la sentencia: $2´468.000 por impuestos de Archivo “08AutoAdmiteOrdenaPrestarCaución”., “C01Principal”. 6 carpeta “001PrimeraInstancia”, subcarpeta 2021 y 2022; mejoras por $10´561.760, tasados en la demanda y no objetados, suma que se indexará desde la terminación del contrato en septiembre de 2022 y; $144´000.000 recibidos como cuota inicial, que se actualizarán así, $45´000.000 desde el 29 de enero de 2021 y $99´000.000 desde el 13 de abril del mismo año; v; vi) levantó y canceló las medidas cautelares y vii) condenó en costas en un 90% a las demandadas con agencias en derecho por $10´000.000.
Sustentó la determinación en los requisitos legales y jurisprudencialmente definidos para la resolución del contrato de promesa, con la precisión que las partes podían extinguir convencionalmente el negocio sin acudir a la jurisdicción, con la consecuencia de retornar las cosas al estado anterior a la celebración de este.
En seguida abordó el tema de las prestaciones mutuas y el deber de reconocerlas aún de oficio. En este contexto, se observó que en el caso concreto las partes celebraron dos contratos de promesa de compraventa y ambos fueron desechados voluntariamente, particularmente, respecto del segundo que es el que se pidió resolver, suscrito el 13 de abril de 2021, se memoró como el negocio prometido no pudo concretarse por situaciones como embargos y la liquidación de la sociedad conyugal de una de las promitentes vendedoras, lo que ciertamente impedía la escrituración. También se observó que las demandadas se negaron a suscribir un otrosí para mantener el negocio y los demandantes retornaron a su condición de arrendatarios del inmueble hasta el final de la restitución del predio en noviembre de 2022.
A continuación, se extrajo principalmente de los interrogatorios de parte, que hubo un acuerdo resolutorio sobre la promesa, en la que ambos extremos decidieron dejarla sin efecto sin acudir a la jurisdicción, y si bien ambas partes sostuvieron que esa terminación no se materializó plenamente, lo cierto es que, si produjo efectos jurídicos en cuanto al aniquilamiento del contrato, lo que entonces dejó pendiente de definir únicamente lo atinente a las prestaciones mutuas.
Bajo estas consideraciones, se estimó improcedente declarar nuevamente la resolución del contrato de promesa y se negaron las pretensiones indemnizatorias, al descartarse un incumplimiento imputable exclusivamente a una de las partes y un acuerdo expreso sobre las sanciones derivadas de la terminación negocial, de ahí que, en aplicación de los artículos 1609 y 165 del Código Civil no podía imponerse condena en perjuicios al no configurarse la mora contractual.
Finalmente, resolvió sobre las prestaciones mutuas pendientes, se reconocieron los frutos civiles a favor de las promitentes vendedoras y, correlativamente se ordenó la restitución a los promitentes compradores de las sumas que entregaron como parte del precio, el valor de los impuestos y de las mejoras efectuadas al inmueble, todo actualizado.
III. LA APELACIÓN Inconforme con la providencia, la parte demandante formuló la alzada que se fundamentó en los siguientes reparos 7: a) “Déficit en el análisis de los elementos axiológicos que regenta la acción de resolución del contrato de promesa de compraventa, aterrizadas al asunto sometido a consideración del despacho”. No fueron verificados los presupuestos concretos para procedencia de la acción y estaban cumplidos todos, ya que los demandantes honraron lo de su cargo al pagar el 30% del precio y comparecer a la Notaría, mientras que su contraparte incumplió al no concurrir al acto y mantener el inmueble afectado con medidas cautelares y obstáculos jurídicos que impedían perfeccionar la venta. b) “Insuficiencia absoluta de valoración probatoria”.
Por omisión en la valoración de pruebas, como las relativas a la aprobación de los créditos hipotecarios, la certificación de su comparecencia a la notaría el 31 de enero de 2022, correos electrónicos cruzados entre las partes, el testimonio del asesor bancario que afirmó que el negocio se frustró por circunstancias imputables a la demandada Blanca Elvira Cortes Reyes, máxime cuando ambas demandadas no comparecieron a su interrogatorio de parte, lo que configuró su confesión ficta al tenor del artículo 280 del Código General del Proceso. 7 Archivo “007Sustentación”, carpeta “002SegundaInstancia”. c) “Indebida Interpretación Contractual”.
Porque no podían modificar verbalmente el contrato de promesa, debido a que su cláusula décima cuarta establecía que toda variación al mismo debía constar por escrito, lo que descartaba un cambio tácito a lo pactado; además, las conversaciones posteriores a la fallida escrituración no tenían la intención de extinguir lo ajustado, sino de procurar su ejecución. d) “Falta de congruencia entre lo peticionado en la demanda, las excepciones formuladas y la sentencia proferida en primera instancia”.
Porque a pesar de haberse negado la pretensión principal de resolución contractual, no hubo pronunciamiento sobre los pedimentos subsidiarios, las reclamaciones indemnizatorias, devolución de gastos financieros, indexación de sumas entregadas y reconocimiento de arras. e) “Falta de condena en concreto en punto de los frutos civiles”.
Debido a que los mismos se calcularon sobre el 1% del avalúo catastral del inmueble sin determinarlos en un monto cierto como lo exige el artículo 283 adjetivo. f) “Omisión de atender la voluntad de las partes en punto de valor de los cánones de arrendamiento”. Comoquiera que lo pactado en la promesa, se reanudaría el pago de cánones solo si la demora en la escrituración era imputable a los promitentes compradores, y resultó ser atribuible a las promitentes vendedoras, lo que los relevaba de responder por los frutos civiles.
De llegar a proceder el cubrimiento de las mensualidades, debían liquidarse conforme lo pactado por las partes ($1´980.000 mensuales) y no con base en el avalúo catastral del predio. g) “Falta de pronunciamiento en punto de la indexación de las sumas pagadas por los promitentes compradores. No se decidió correcta o simplemente se omitió decidir, sobre la actualización de los $144´000.000 entregados como parte del precio, los gastos asumidos por los avalúos, estudios financieros, impuestos y las mejoras. h) “Indebida valoración de la conducta post contractual de las partes que acreditan el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los promitentes compradores y, por ende, el incumplimiento de las demandadas, aspecto que da derecho al reconocimiento de arras pactas en el negocio jurídico”.
La conducta posterior de los demandantes evidenció su voluntad de cumplir y preservar el negocio, evidenciado en actos como gestionar la aprobación de créditos, comparecer a la notaría y buscar espacios para negociar el perfeccionamiento de la venta, no obstante, el juzgado negó el reconocimiento de las arras pactadas, pese a ser confirmatorias penales, lo que imponía su devolución doblada. i) “Indebida aplicación de las figuras jurídicas del mutuo disenso tácito, la resciliación y la figura de la resolución de mutuo acuerdo entre las partes, que en últimas conlleva a que los contratantes a voluntad deciden abandonar el negocio jurídico”.
No hay prueba escrita o comportamiento inequívoco de que querían extinguir el contrato, sino todo lo contrario. El incumplimiento no fue simultáneo sino exclusivo de las promitentes vendedoras desde el 31 de enero de 2022, fecha en que no comparecieron a la Notaría y el inmueble estaba embargado. No está acreditado el requisito establecido jurisprudencialmente para el mutuo disenso tácito, de que ambas partes querían extinguir el negocio jurídico.
IV. CONSIDERACIONES 4.1. Presupuestos procesales Preliminarmente se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver el asunto, como quiera que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; el juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada.
Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir de fondo esta apelación con la advertencia de que solo el extremo demandante recurrió la sentencia, por lo que el Tribunal se limitará a pronunciarse sobre los reparos que fueron planteados de cara a lo expresado por la Corporación de cierre civil en la providencia SC640 de 20248 4.2.
Sobre la resolución del contrato Resulta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que con esto no se trasgredan las normas de orden público, ni las buenas costumbres de cara a lo acordado de buena fe, a no ser que, por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales, se impida la ejecución de lo pactado.
De ese modo, corresponde a las partes, conforme a la confluencia de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, considerando que, ante la eventual infracción de una de ellas, el extremo cumplido, le asiste la acción resolutoria con indemnización de perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su cumplimiento defectuoso o tardío. Al respecto, determina el artículo 1609 del Código Civil lo siguiente “en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.
De ahí que, para el éxito de tal acción con indemnización de perjuicios, es indispensable acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado de la causa judicial; y finalmente, iii) el incumplimiento del contratante convocado al juicio. 4.3.
Sobre la resciliación o mutuo disenso del contrato. Sin embargo, la resolución no es la única forma de dar fin a un contrato, ya que nuestro ordenamiento también contempla otros medios. Ha explicado la Corte Suprema de Justicia, “hay revocación o resiliación cuando las partes que han hecho y querido hacer un acto que 8 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Magistrado Ponente Luis Alonso Rico Puerta. Rad. 11001-31-99-003-2018-72845-01. produzca ciertos determinados efectos, y se entienden en seguida para poner fin a tales efectos o para modificarlos”9, es entonces una figura, también conocida como mutuo disenso, por virtud de la cual, básicamente, las partes de un contrato bilateral mutuamente lo finiquitan.
Al respecto el órgano de cierre de esta especialidad tiene establecido de antaño: “Así como el contrato surge de un concurso de voluntades, los mismos contratantes, como norma general, pueden mediante mutuo consentimiento dejarlo sin efecto, pues según el artículo 1602 del Código Civil ‘todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales’.
Del texto de este ordenamiento se desprende que, si bien toda relación contractual vincula vigorosamente a sus participantes, no es óbice para que la convención celebrada quede sin efectos, ora por el acuerdo de las partes, ya por los motivos previstos en la ley. La primera forma de disolución del contrato autorizada por la ley, que otros denominan ‘mutuo disenso’, ‘resciliación’ o ‘distracto contractual’, es la prerrogativa que asiste a las partes, fundada en la autonomía de la voluntad, para deshacer y desligarse del contrato entre ellas celebrado.
Fundados en el mismo principio, pueden mutuamente extinguir sus obligaciones, tal como lo enseña el primer inciso del artículo 1625 del Código Civil, en cuanto dice que ‘toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula’….”10 El mutuo disenso ha sido diferenciado por la doctrina jurisprudencial como expreso o tácito, y en cuanto al primero, que es el que interesa a este caso “…su configuración única y exclusivamente debe encontrar origen en una “… declaración de voluntad directa y concordante …” emitida con la finalidad de prescindir del convenio y privarlo de sus efectos”11 4.4. la diferencia entre la resolución de un contrato y su resciliación. Son entonces evidentes las diferencias entre estas dos figuras, dentro de las que cabe resaltar para la segunda, la contundencia de la prueba exigida para tenerla por configurada, temática sobre la cual el alto tribunal en lo civil explicó: 9 Sentencia C – SC – 036 de 1954. 10 sentencia de 5 de noviembre de 1979, G.J. t. CLIX, pág. 306; en similar sentido, fallos de 16 de julio de 1985, G.J. t. CLXXX, pag. 125; 7 de junio de 1989, G.J. t. CXCVI, pag. 162; 1° de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, pag. 707; 15 de septiembre de 1998, G.J. t. CCLV, pag. 588 y 12 de febrero de 2007, exp. 00492-01, no publicado aún oficialmente, entre otros). 11 sentencia de 1° de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, pág. 707, citada en SC-107-2007, exp. 0883401, rad. 080018103004200000326-01 de 14 ago. 2007.
“entre la disolución de un contrato sinalagmático por efecto del llamado incumplimiento resolutorio y la que acontece como consecuencia de la resiliación por mutuo disenso, existen radicales diferencias que nunca los jueces de instancia pueden ignorar para, a su talante, modificar pretensiones deducidas en juicio que con la claridad necesaria aparecen fundadas en uno u otro instituto.
A través del primero y dada su naturaleza estudiada de vieja data por los doctrinantes, se pide de manera unilateral por el contratante libre de culpa que el negocio se resuelva con restituciones e indemnización por daños a su favor, mientras que en el segundo lo solicitado ha de ser que, sobre la base insustituible de rendir la prueba de aquella convención extintiva en cualquiera de las dos modalidades en que puede ofrecerse [mutuo disenso expreso y tácito], el acto jurídico primigenio se tenga por desistido sin que haya lugar, desde luego, a resarcimiento de ninguna clase…”, y a renglón seguido recalcó que “… no siempre que medie culpa de ambos agentes y por consiguiente el artículo 1546 del Código Civil no sea el pertinente para regir una hipótesis fáctica de tal índole, es permitido echar mano de la mencionada figura; ‘… es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución, sean expresivos, tácita o explícitamente, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato…’ (G.J., tomo CLVIII, pág. 217) o sea que se precisa, para que pueda consumarse esta forma de disolución virtual, que la conducta de todas las partes involucradas sea lo suficientemente indicativa de esa recíproca intención de ‘desistencia’ que constituye su sustancia…”12 5.
Caso concreto Analizado el dossier en sede de apelación, observa la Sala que la determinación de primer grado será modificada, para dar paso a la pretensión resolutoria con la revisión de las condenas consecuenciales correspondientes a las restituciones mutuas entre las partes objeto de litigio y la negativa a las arras, por los motivos que en adelante se expondrán. Como cuestión previa y con relevancia para la presente decisión, no está en discusión ante esta instancia por haber sido establecido en la primera y no ser objeto de la alzada: i) La existencia y validez del contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 de abril de 2021 entre los extremos del litigio sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C1442177 y su otrosí del 5 de octubre de 2021 en el que se cambió la fecha para celebración del contrato al “ 30 de enero de 2022”; ii) el pago de los promitentes compradores a los promitentes vendedores de $144´000.000 del precio pactado en dicho contrato preparatorio, de los cuales $45´000.000 corresponden a las arras (más 12 Sent.
Cas. Civ. de 1° de diciembre de 1993, exp. No. 4022, subraya la Corte, citado en S-12-02-2007, rad. 1100131030402000-00492-01. delante se dilucidará de que tipo por ser objeto de discusión); iii) la realización de mejoras sobre el bien prometido en venta por $10´561.760 y el pago de $2´468.000 de impuesto predial de los años 2021 y 2022 por parte de los promitentes compradores.
Ahora, para mayor claridad, el análisis se amalgamó en los siguientes grupos temáticos debido a la coincidencia de algunos de ellos: i) determinar si finalizó por mutuo disenso el contrato de promesa de compraventa, de no haber sido así; ii) analizar si se estructuran los requisitos para el finiquito contractual mediante la acción resolutoria, por ende; iii) establecer las restituciones mutuas y otras consecuencias patrimoniales y; iv) verificar congruencia entre lo pedido y lo fallado. 5.1.
De la terminación del contrato de promesa de compraventa por mutuo disenso, reparos c) e i). 5.1.1. Orbita el grueso del descontento de los apelantes en la interpretación que efectuó la juzgadora de primera instancia sobre los medios de convicción, por haber concluido que ambas partes del aludido acuerdo de voluntades convinieron en la eliminación de sus efectos antes de iniciarse el juicio, lo que condujo a la frustración del pedimento resolutorio, y aunque dio lugar a la mayoría de las restituciones mutuas, excluyó el resarcimiento de las arras y del perjuicio derivado del gasto en estudios de créditos y avalúos. 5.1.2.
Para esta temática, además de los supuestos ya fijados, este Tribunal encuentra acreditado: - La asistencia únicamente de los promitentes compradores a la Notaría 62 del Círculo de Bogotá el 31 de enero de 2022 para el perfeccionamiento del acuerdo de voluntades prometido, según da cuenta el Acta de Comparecencia No. 02.  - Las anotaciones en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble objeto del negocio futuro, impreso el 11 de octubre de 2022: No. 8, del 7 de julio de 2021, de “embargo en proceso de responsabilidad fiscal…” de la Contraloría de Pereira contra Blanca Elvira Cortes Reyes;
No. 9, del 13 de octubre de 2021, de “cancelación de anotación No. 2”, que correspondía a hipoteca de cuerpo cierto a favor del Banco Central Hipotecario; No. 10, del 13 de octubre de 2021, de “cancelación anotación No. 3”, que registraba anticresis por Escritura Pública; No. 11, del 22 de abril de 2022, de cancelación de anotación No. 8 de “embargo en proceso de responsabilidad fiscal”;
No. 12, del 16 de agosto de 2022, de “Embargo en proceso de responsabilidad fiscal…” de la Contraloría General de la República contra Blanca Elvira Cortes Reyes13. - El avalúo comercial elaborado el 18 de mayo de 2022 sobre el inmueble objeto de la promesa14. - Cartas del 14 de enero de 202115 y 14 de junio de 202216 del Banco Scotiabank Colpatria dirigidas a los demandantes donde les pre aprueban en dos ocasiones distintas, un crédito hipotecario hasta por $336´000.000 para compra de inmueble. - Mensaje de correo electrónico del 7 de julio de 2022 de la Notaría 62 del Círculo de Bogotá, a quien Colpatria designó para formalizar la escritura de venta, dirigido a Jorge Mosquera y otros, donde indica que “verificado el estado civil de una de las vendedoras señora Blanca Elvira Cortes Reyes, se observa que manifestó ser soltera sin unión marital de hecho en el correo y el formato de venta indicó ser divorciada y al revisar la escrituración de tradición con la cual adquirió lo hizo con estado civil casada con sociedad conyugal vigente, por lo anterior, se requiere se acredite mediante escritura o sentencia de divorcio y liquidación de la sociedad conyugal debidamente registrada en el certificado de libertad y tradición acreditar el estado civil actual de soltera sin unión por divorcio”17. - Mensaje de correo electrónico de 25 de julio de 2022 de paula.barragan@scotiabankcolpatria.com a Jorge Enrique Mosquera Ramírez, donde refiere que “una vez cuente con el certificado de tradición y libertad actualizado con la liquidación de la 13 Fls. 33 a 37, archivo “02Anexos”, misma subcarpeta. 14 Fls. 7 a 10, mismo archivo. 15 Fl. 19, mismo archivo. 16 Fl. 23, mismo archivo. 17 Fl. 11, mismo archivo. sociedad conyugal y adjudicación en sucesión, puede remitirlo por esta línea de correos para darle continuidad al proceso”18. - Versión documental de las conversaciones sostenidas a través de la aplicación de mensajería instantánea WhatsApp, entre el demandante Jorge Enrique Mosquera Ramírez y las demandadas, respecto al contrato en comento19. - Constancia de pago de los cánones de arrendamiento de los demandantes a las demandadas de los meses de septiembre y octubre de 202220 - Mensaje de correo electrónico del 16 de septiembre de 2022 de Blanca Elvira Cortes Reyes a Jorge Enrique Mosquera, en que se lee: “En respuesta a su correo y conforme a la conversación sostenida entendiendo que no desean continuar con el negocio de la compraventa de la casa, por los motivos que me expuso, entre esas no viabilizar la posibilidad de continuar con la compra en primera instancia el 50 % de la propiedad que le corresponda a mi hermana y posteriormente la mía, una vez sea saneado el 50% de la propiedad del inmueble que me corresponde, como lo he hecho frente a otras circunstancias que se han presentado en cumplimiento de la promesa de compraventa firmada, nos permitimos manifestarle nuestras consideraciones frente a las pretensiones presentadas en el correo que antecede, de la siguiente manera: 1.
Cobro de arras: (garantía de cumplimiento) quien se retracte debe pagarlas. debido a que las arras pactadas son una penalidad para quien se retracta, no son arras por incumplimiento, no estamos de acuerdo en su cobro a favor de uds. así mismo, si la terminación de la promesa de compraventa es de mutuo acuerdo este concepto no tendría soporte de cobro. 2.
De igual manera: no aplican intereses remuneratorios (solo aplica en préstamos respecto del retorno del dinero. así mismo, deben ser pactados no son presuntivos por lo tanto no se pueden cobrar art. 1255 y 1755 cc). no se establecieron condiciones para la devolución de los recursos entregados (30%) o adeudados (arriendos) en caso de retractación, se debe tener en cuenta que el pago del 30% fue una forma de pago anticipado, no un depósito, préstamo o usufructo, por lo tanto, no operaría la rentabilidad calculada- tasa efectiva anual. consideramos que procedería de común acuerdo la indexación por cuanto corresponde 18 Fl. 107, mismo archivo. 19 Fls. 38 a 77, mismo archivo. 20 Fl. 78 y 196, mismo archivo. al valor del dinero en el tiempo y a valor presente, tanto para el 30% pago anticipado como para los cánones de arrendamiento. con la tasa de inflación acumulada 2021-2022 tomando la tasa ipc acumulado 2021 – 2022. 3.
Estamos de acuerdo en el reconocimiento del valor pagado del predial 2021- 2022. 4. Mejoras y arreglos no autorizados: no fuimos notificadas previamente de las mejoras y/o reparaciones realizadas en el inmueble, teniendo en cuenta que las reparaciones locativas se derivan del uso del inmueble y están a cargo del arrendatario y las reparaciones necesarias que son aquellas indispensables para la conservación del inmueble, las que ustedes realizaron fueron cambios en el techo y estructura de los baños, no eran indispensables para la conservación del inmueble, sin embargo, reconoceríamos el valor invertido en dichas obras (cambio de techo sala comedor - baños) siempre y cuando la terminación del contrato de promesa de compraventa sea de mutuo acuerdo”. - El 22 de septiembre de 2022, en respuesta a la anterior comunicación, Jorge Enrique Mosquera envió mensaje de datos a las demandadas que en lo significativo refirió: Negaba el incumplimiento del contrato y lo atribuyó a las promitentes vendedoras, con quienes no se pudo firmar la escritura de venta en “tres ocasiones”, “caso puntual de Blanca Elvira atendiendo a las medidas cautelares que le fueran impuestas en los procesos fiscales y frente al estado civil respecto de la fecha en que se efectuó la tradición del inmueble objeto del este asunto”; sostuvo que el levantamiento del segundo embargo de la autoridad fiscal probablemente tardaría más que el similar trámite adelantado respecto de la primera cautela, lo que “conllevaría poner en riesgo su patrimonio ante una eventual condena en dicho proceso ”; expuso que consideraba procedente el pago de indexación sobre el dinero entregado como cuota inicial, lo cual exigirían si las demandadas insistían en cobrarles cánones de arrendamiento, sobre lo cuales solo procede actualización. Consideró viable el reconocimiento de las mejoras que plantaron en el predio, porque comunicaron oportunamente de su necesidad; anunció que “de persistir la postura que nos fuera comunicada y ante el eventual desacuerdo, veríamos avocados a tener que acudir a la jurisdicción a fin de dirimir y adelantar el correspondiente proceso verbal de resolución de promesa de compraventa por el incumplimiento de las vendedoras”21. 21 Fls. 18 y 19, archivo “17ContestaciónDemanda”, carpeta “001PrimeraInstancia”, subcarpeta “C01Principal”. - Mensaje de correo electrónico del 18 de octubre de 2022 de Blanca Elvira Cortes Reyes a los demandantes, donde en compendio manifestó: Consideró que los demandantes estaban cobrando valores por fuera de la ley; que no procedía el cobro de arras porque no eran confirmatorias y no correspondían a quien se retracte; no pueden asumir los costos por la aprobación de los créditos bancarios; que siempre salió al saneamiento del bien prometido en venta y estaba en curso el levantamiento del último embargo; los promitentes compradores no aceptaron comprar el 50% del bien no afectado por la cautela fiscal y el obstáculo con su sociedad conyugal; no están de acuerdo con el cobro de intereses remuneratorios y “en el evento de dar por terminado de mutuo acuerdo el contrato, es procedente la indexación y estaremos de acuerdo, siempre y cuando frente a los cánones de arrendamiento, apartándome de su criterio de que no se aplica actualización…”; propuso reconocer mejoras si no se cobran arras, y que devolvería indexada la cuota inicial en un término de 4 meses, con disposición de revisar lo atinente al cobro de la sanción por la terminación intempestiva del contrato de arrendamiento.
Finalizó afirmando que “si su consideración es iniciar el proceso judicial que menciona en el correo, obviamente en esos términos tendremos que referirnos que de igual manera iniciaremos el proceso judicial que consideremos pertinente, insistiendo en que nuestra intención siempre fue cumplir con los términos de la promesa, no nos retractamos y salimos al saneamiento en todas las oportunidades requeridas”22. - La entrega del inmueble por parte de los promitentes compradores a los promitentes vendedores el 7 de noviembre de 2022, según da cuenta el acta suscrita por aquellos y la demandada Adriana del Pilar Cortes Reyes23. 22 Fls. 20 a 23, archivo “17ContestaciónDemanda”, carpeta “001PrimeraInstancia”, subcarpeta “C01Principal”. 23 Fl. 6, archivo “02Anexos”, carpeta “001PrimeraInstancia”, subcarpeta “C01Principal”. - Declaración de parte de los demandantes quienes al unísono negaron haber terminado el contrato de promesa de venta antes de iniciar el referido juicio y explicaron que devolvieron a las demandadas el predio objeto de esta, con el único fin de no generar frutos civiles a favor de ellas por concepto de cánones de arrendamiento insolutos. 5.1.3.
El análisis conjunto de este caudal probatorio admite establecer como recuento de lo acontecido entre las partes en torno al tantas veces mencionado contrato preparatorio que, una vez celebrado el 13 de abril de 2021, las partes suscribieron otrosí el 5 de octubre siguiente para perfeccionar la venta el 30 de enero de 2022, pero al compromiso notarial solo asistieron los compradores, aunque el día 31 de ese mes, ya que la fecha pactada era inhábil.
Desde el 7 de julio de 2021 aparecía registrado en el bien un embargo por parte de la Contraloría de Risaralda, el que no impidió continuar con el negocio, porque fue levantado el 22 de abril de 2022, de ahí que, para los meses de mayo y junio postreros los compradores adelantaron el avalúo del bien y la aprobación del crédito hipotecario para pagar el saldo del precio.
No obstante, el 7 de julio posterior, la Notaría designada por la entidad financiera que aprobó el crédito informó que no era posible instrumentar la venta, porque se requería adelantar antes la sucesión del ex cónyuge de una de las vendedoras, en la que inventariara y adjudicara el inmueble prometido, situación que también truncó el avance del mutuo financiero, como lo comunicó el banco a los interesados en mensaje de correo electrónico del 25 de julio siguiente.
De ahí que como se infiere de los mensajes instantáneos y correos electrónicos cruzados por las partes después de las anotadas incidencias, en el mes de agosto los demandantes optaron por la devolución del inmueble a las demandadas y principió una etapa de negociación con miras a resiliar la promesa de venta. En esta negociación, contrario a lo considerado en primera instancia, no culminó ese acuerdo de voluntades, ya que nunca se logró coincidencia en todos los puntos del mismo, y tan es así, que en sus misivas de 16 y 22 de septiembre y 8 de octubre de 2022, ambas partes refirieron que esperaban llegar a un consenso y anunciaron que de no lograrlo iniciarían acciones legales para el cometido.
Adquiere así sentido la declaración que los demandantes hicieron dentro del proceso, cuando se les preguntó por el motivo para haber devuelto el predio prometido a las vendedoras y respondieron: Martha Cecilia Agudelo Pérez: “nosotros no queríamos que los dineros que habíamos pagado como parte del precio se fueran en restituciones mutuas y esa fue la razón, esa fue la razón por la que devolvimos, de hecho, nosotros empezamos otra vez a pagar arriendo desde el mes de septiembre de 2022, pagamos septiembre y octubre y en noviembre decidimos devolver el predio para que ellas nos devolvieran a nosotros los dineros, pero así no aconteció entonces y como ella, pues ella dice que la resolución tiene que ser decretada por un juez porque de común acuerdo queríamos hacerlo de común acuerdo, de hecho mi esposo y yo redactamos el documento, ella también es abogada, y ella no, no quiso firmar la resolución de mutuo acuerdo”24 Jorge Enrique Mosquera Ramírez: “porque en la promesa estaba establecido que se suspendía el contrato de arrendamiento.
Inicialmente se tenía un contrato de arrendamiento y ante la eventual imposibilidad que estabamos efectivamente en un imposible jurídico de realizar una escritura pública, no veríamos abocados a que teníamos que hacer compensaciones respecto del valor pagado si de continuar con el contrato de arrendamiento, esa fue la razón para la devolución del inmueble, porque se había dispuesto, se había hablado en la reunión como dije en agosto que se reanudaba el contrato de arrendamiento y teníamos que volver a iniciar a pagar canon de arrendamiento”25 ( ) Juez: “En esa situación, ustedes estarían entonces dándole una resolución consensuada a esa promesa de compraventa, quedando pendientes de algunas, o el cumplimiento de algunas obligaciones de venida de ese negocio”.
Jorge Enrique Mosquera Ramírez: “Señora juez, el fin habría sido eso. No obstante, no se pudo materializar. Por qué nosotros en enero del 2022 teníamos que haber suscrito la escritura pública, situación que no se dio 24 Audio ”30GrabaciónAudiencia”, carpeta ”01PrimeraInstancia”, min. 22:10 a 23:07 25 Audio ”30GrabaciónAudiencia”, carpeta ”01PrimeraInstancia”, min. 42:34 a 43:14. por situaciones totalmente atribuibles a las demandadas para la fecha de agosto, y como le indico, nosotros continuamos con toda la intención de realizar el negocio jurídico y materializarlo, aspecto que no fue posible en la reunión que le indico de agosto.
De agosto la idea era, efectivamente, oiga, hagamos una rescisión del negocio y hagamos de devolución del inmueble, Y usted nos devuelven los dineros, no fue posible tampoco, porque si no, no estaríamos abocados hoy en este proceso las demandas no devolvieron los dineros ni los pagado correspondiente para mejoras y te pago impuestos, es como reparaciones, locativas.
( ) ¿Qué es lo que sucedió en agosto? Es que ellas nos citaron, en esa reunión nos sentamos en la reunión a establecer las posibles soluciones a efectos de materializar la escritura pública que, ante la imposibilidad, porque realmente hasta ese momento estaba iniciando el proceso de responsabilidad fiscal, se dijo por la señora Blanca. Mire, terminemos el asunto y establezcamos fechas para efectos de pagos, devoluciones y demás. Ante esa situación, nosotros reanudamos pagos de arrendamientos, empezamos a pagar nuevamente septiembre octubre y dijimos que entregamos en 3 meses, pero realmente y como le digo y hasta el día de hoy, el inmueble sigue siendo estando embargado.
Es más, a hoy ya está consecuencia de responsabilidad fiscal. ( ) Su Señoría, como le digo realmente, y retomamos los pagos de canon, es para efectos de evitar una compensación, porque como ya habíamos dado un valor y esto es el pago de la cuota de 30%, si se eventualmente no se reanuda el pago de arrendamientos, tendríamos que entrar a compensación y se descontará el valor pagado”26.
Recuento que evidencia cómo la devolución del inmueble por parte de los promitentes compradores se realizó, no como un acto de retracto contractual, sino para evitar generar frutos a favor de su contraparte por cánones de arrendamiento, de cara al litigio que finalmente materializaron. Estas afirmaciones, así vertidas, lejos de constituir la elaboración de la propia prueba, vienen a emerger coherentes con el devenir verificado y, se insiste, reafirma descartar que la entrega del inmueble pueda leerse como un acto de abandono de lo pactado, como equivocadamente lo asumió la a quo. 5.1.4.
A más de lo anterior, no puede pasar por alto este Tribunal que en la cláusula DÉCIMA CUARTA de la promesa de venta los extremos 26 Audio ”30GrabaciónAudiencia”, carpeta ”01PrimeraInstancia”, min. 44:16 a 48:10. negociales ajustaron que “toda modificación o acuerdo que se efectúe en fecha posterior al presente contrato deberá constar por escrito en un otrosí suscrito por las partes para efecto de considerarse válido”, exigencia formal que no se cumplió, pese a que se imponía en este caso, no solo por corresponder a la honra de un pacto viable legalmente, reflejo del principio de dogmática jurídica que dicta que “en derecho las cosas se deshacen como se hacen”, sino además, porque los extremos del litigio, salvo la demandada Adriana del Pilar Cortes Reyes, son profesionales del derecho, plenamente conscientes de la formalidad documental que imponía tanto el hacer como el deshacer su negocio, particularidades todas estas que claman por el mutuo disenso expreso.
Nótese que si las partes, conocedoras del derecho, optaron porque toda modificación del contrato debían hacerla por escrito, ello de por si excluye la posibilidad de que un mutuo disenso expreso no se haga así, pues siendo la terminación consensual la más radical modificación posible al contrato, su ejecución debía sujetarse a la solemnidad pactada, único medio elegido con pleno conocimiento para voluntariamente extinguir los efectos negociales. 5.1.5.
No quedó entonces demostrada la intención de los contratantes de resiliar expresamente el contrato de promesa de venta, lo que conlleva acceder a los reparos elevados sobre el particular y revocar lo definido al respecto en el fallo de primera instancia, para proceder ahora a analizar si están dados los supuestos de la acción resolutoria incoada. 5.2.
De la acción resolutoria contractual incoada, reparos a) y b). 5.2.1. El recuento fáctico antes elaborado da cuenta de cómo los demandantes siempre cumplieron con las obligaciones a su cargo, no solo porque pagaron la parte del precio acordada y fueron los únicos que asistieron a la diligencia notarial para perfeccionar el contrato prometido, sino también porque posteriormente, al querer ambas partes persistir en el negocio pese al incumplimiento notarial, se mostraron prestos a ello, mediante el adelantamiento de los trámites bancarios requeridos para el avalúo y la obtención del crédito que cubriría el saldo del precio; sumado a la constante comunicación con las promitentes vendedoras en procura de llevar a buen fin el negocio.
Solo que, una vez se unieron los últimos obstáculos para la venta, consistentes en el embargo del bien objeto de la misma, la negativa de la notaría a instrumentarla debido a la particularidad presentada con la sociedad conyugal de una de las vendedoras, lo que a su vez truncó el crédito que ya estaba aprobado por la entidad financiera, devino en que los esfuerzos de los demandantes dejaran de ir en procura de perfeccionar el negocio y se encaminaran a buscar, sin éxito, la resciliación del acuerdo de voluntades, lo que desembocó en el ejercicio de la acción de la referencia. Este panorama, aunado a la existencia del contrato de promesa de venta, permite tener por cumplidos dos de los requisitos para el éxito de la acción resolutoria, atinentes a la demostración de un acuerdo de voluntades válido y el cumplimiento del demandante a las obligaciones a su cargo, lo que deja pendiente verificar el incumplimiento de las contratantes convocadas a juicio. 5.2.2.
Para la Sala no hay duda de la desatención de las demandadas a lo pactado, para lo cual resulta útil la misma argumentación traída para mostrar el cumplimiento de su contraparte, pues evidencia como aquellas, en contrapartida, aunque en un inicio adelantaron cuanta gestión estuvo a su alcance para llevar a buen final el contrato de promesa, dejaron de asistir a la última cita notarial y desde ese momento comenzaron a surgirles diversas circunstancias que legalmente impidieron concretar el negocio, como son los tantas veces mencionados embargos fiscales y el obstáculo derivado de la necesidad de incluir el inmueble prometido en venta en la masa de la sucesión del ex cónyuge de una de ellas, con miras a su adjudicación y posterior disposición. 5.2.3.
Quedan así demostradas en este caso la triada de exigencias para el éxito de la acción resolutoria incoada, lo que determina el éxito de los reparos elevados sobre el particular y la modificación de la sentencia apelada para acceder a la primera pretensión principal. 5.3 Restituciones mutuas, reparos e), f), g) y h). 5.3.1. En lo concerniente a este tópico, esta Sala precisa como punto de partida, que quedó fijada desde la primera instancia la obligación de las demandadas de retornar a los demandantes la suma de $144´000.000 que recibieron como parte del precio de la promesa; $10´561.760 por las mejoras sobre el bien objeto de la misma y $2´468.000 del impuesto predial de los años 2021 y 2022.
Con esta premisa, en la apelación la censura se enfila a reprochar que no se hicieron los cálculos para indexar esos valores hasta la fecha de la sentencia, queja que haya razón en lo dispuesto en el artículo 283 del Código General del Proceso, que impone a este Tribunal extender la condena en concreto hasta la calenda del fallo que compete a esta instancia, desde la de su respectiva causación. Dicha cifra, se obtiene de llevar a cabo los cálculos respectivos en la siguiente ecuación: El índice de precios al consumidor del Departamento Administrativo Nacional de Estadística -DANE-, refleja, lo siguiente27: Al realizar la operación correspondiente, se tiene: Concepto Valor del pago Fecha causación de IPC IPC inicial final Valor de pago 27 Información tomada de https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y- costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc. cuota $45.000.000 29/01/2021 105.91 158.17 $67.204.702 inicial $99.000.000 13/04/2021 107.76 158.17 $145.312.082 mejoras $10´561.760 06/12/2024 144.88 158.17 $11.530.602 Impuesto $1´174.000 21/06/2021 108.78 158.17 $1.707.038 $1´294.000 05/07/2022 120.27 158.17 $1.701.771 del 202128 Impuesto del 202229 TOTAL $157.029.760 $227.456.195 El valor para reconocer a la fecha de la presente decisión por los conceptos enlistados en la precitada tabla es de $227´456.195. 5.3.2.
Reclaman además los demandantes en su alzada que les sean reconocidos los $2´038.900 correspondientes al costo de los dos estudios de títulos y avalúos del inmueble prometido en venta, que le pagaron a los Bancos Davivienda y Scotiabank Colpatria. Considera el Tribunal que las demandadas deben cubrir únicamente el segundo pago por tales conceptos, efectuado al Banco Davivienda el 13 de mayo de 2022 por $480.00030, ya que fue causado cuando se repitieron esos trámites bancarios debido al incumplimiento verificado de su parte a las obligaciones adquiridas en la promesa de venta, cuestión diferente ocurre con el primer pago efectuado al Banco Scotiabank Colpatria, porque correspondió con la obligación de los promitentes compradores de obtener el crédito hipotecario para cubrir el saldo del precio, es decir, es un costo que en todo escenario siempre les habría tocado asumir.
Así, la antedicha suma indexada a la fecha de esta sentencia será de $638.926. 5.3.3. Criticaron además los demandantes el haber sido condenados a pagar frutos civiles a favor de las demandadas, por concepto de los cánones de arrendamiento causados sobre el bien objeto de la promesa, del 13 de abril de 2021 al 10 de septiembre de 2022, a razón de una mensualidad correspondiente al 1% del 100% del avalúo catastral de dicho inmueble, ya que, en su sentir, debieron ser relevadas de ese pago o en su defecto calcular el mismo sobre el canon de arrendamiento que pagaban por el bien. 28 Fl. 118 archivo “02Anexos”, carpeta “001PrimeraInstancia”, subcarpeta “C01Principal”. 29 Fk. 119, mismo archivo. 30 Fl. 160, archivo “02Anexos”, carpeta “001PrimeraInstancia”, subcarpeta “C01Principal”.
Quedó pactado en la “cláusula quinta – párrafo segundo” del contrato preparatorio en comento que: “Los promitentes compradores, suscribieron contrato de arrendamiento de EL INMUEBLE con LAS PROMITENTES VENDEDORAS, el cual se suspende a partir de la fecha de la firma del presente contrato y por un término máximo de seis (6) meses, razón por la cual, no se encuentran obligados a cancelar más cánones de arrendamiento a partir del 13 de abril de 2021, no obstante, superado el término de seis (6) meses sin que se haya realizado el pago del saldo del valor del inmueble garantizado con un crédito hipotecario, siempre que la causa en la demora resulte atribuible a los promitentes compradores el contrato de arrendamiento se reiniciará y los promitentes compradores pagarán el canon de arrendamiento allí establecido”.
De donde se extrae que no se causó ningún canon de arrendamiento del 13 de abril al 13 de octubre de 2021, por corresponder al plazo máximo pactado para exención de su cobro, contrato que se reiniciaría de llegar a probarse que no se pagó el saldo del precio del inmueble prometido en venta, como en efecto ocurrió, pero solo si la demora resultaba atribuible a los promitentes compradores.
Encuentra la Sala que para el mes de octubre de 2021 las partes suscribieron un otrosí a la promesa de venta en que fijaron nueva fecha para el perfeccionamiento del contrato, escenario en el cual se reinició el cobro del arrendamiento, no solo porque la novedad contractual purgó cualquier demora, sino, por el simple cumplimiento del término máximo fijado para la suspensión del cobro del canon.
Entonces, al quedar demostrado en el plenario que los demandantes restituyeron a las demandadas el bien objeto del contrato el 7 de noviembre de 2022, que pagaron el arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de ese año por un valor de $1´980.000 cada canon, y, que no debían cubrir ese concepto del 13 de abril al 13 de octubre de 2021, se concluye que tendrían pendiente por reconocer a las demandadas las mensualidades del 13 de octubre de 2021 al 13 de septiembre de 2022, es decir 11 meses, a razón a $1´980.000 cada uno, monto que no varía porque no excede de los 12 meses que por virtud de la ley habilitan aumentar el valor del arrendamiento de la vivienda urbana, al tenor del artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
Así, la sumatoria simple de estos frutos a favor de las demandadas, que se impone por virtud del artículo 283 del Estatuto procesal, arroja un total de $21´780.209. 5.3.4. Resta definir lo atinente a las arras, que al tenor de la cláusula Décima Primera del contrato preparatorio, corresponden a $45´000.000: “…a título de retracto sujeta a lo prescrito en los artículos 1859 y siguientes del Código Civil y el canon 866 del Código de Comercio.
Si LAS PARTES dieren cumplimiento a las estipulaciones aquí consignadas, esta suma quedará abonada al precio total de la compraventa. Si, por el contrario, quien se retractare fueran los PROMITENTES COMPRADORES, ellos perderán las arras entregadas, y si quien se retractare fueren LAS PROMITENTES VENDEDORAS, éstas deberán entregarlas a los PROMITENTES COMPRADORES.
En caso de retractación del negocio, LAS PARTES podrán hacer efectivo el pacto de arras sin necesidad de acudir a la vía judicial y la parte que se retractare deberá proceder a pagar dicho valor en un plazo máximo de 8 días hábiles contados a partir de la fecha de la retractación. Si ninguna de las partes se retractase y la escritura pública de compraventa que perfeccione esta promesa se otorgase, el valor de las arras se imputará al precio total de la compraventa en el momento de firmarse la escritura de compraventa correspondiente” Establece esta cláusula un típico ejemplo de unas arras de retracto, por virtud de las cuales, al tenor de la norma civil allí citada, “si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas”.
Estas arras entran a operar en el evento específico del retracto de alguna de las partes, más no cuando se presenta incumplimiento, como ocurrió en este caso, donde la parte demandada a quien se le reclama la restitución doblada del valor de ellas, no se retiró voluntariamente del convenio, sino que dejó de lado sus obligaciones allí adquiridas, de ahí que prosperara en su contra la acción resolutoria.
Sobre el particular explicó la Corte Suprema de Justicia que, “…es claro que las partes podrán acordar el pago de arras con ocasión del ejercicio al derecho de retracto -que no es sinónimo de incumplimiento- o clausula penal, que excluye la posibilidad de retracto y permite al acreedor apremiar por el cumplimiento del contrato, o bien su resolución, haciendo efectiva dicha disposición, según sea compensatoria o moratoria, quedando relevado de la carga de probar la ocurrencia del perjuicio.
El derecho de retracto no puede confundirse con el incumplimiento contractual, que habilita al contratante que satisfizo sus obligaciones o que procuró la realización de las mismas, para exigir al otro de manera alternativa la resolución o cumplimiento forzado de la prestación debida, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios, sea los ordinarios o los que convencionalmente hubieran podido acordar, mediante la estipulación de cláusula penal, dado que ésta constituye una prefijación del monto de los perjuicios por parte de los contratantes, ante el eventual incumplimiento injustificado de los deberes contractuales, la cual por demás según se ha indicado por esta Corte «permite eximir al reclamante de la carga de demostrar los perjuicios que se le causaron con ocasión de la infracción de la obligación principal y cuál la naturaleza de éstos, pues mediando la cláusula penal, dichos perjuicios se presumen juris et de jure, en forma tal que el deudor no es admitido a probar en contrario, extendiéndose este beneficio probatorio a la acreditación de la cuantía de los perjuicios, porque en virtud de ella este monto queda fijado de antemano”.
(SC170-2018 de 15 de feb. Rad. 2007-00299-01)31. Bastan estas consideraciones para no darle razón al reparo elevado sobre el particular. 5.4. De la congruencia entre lo pedido y lo fallado, reparo d). Con la modificación a la sentencia de primera instancia resultado de la presente decisión, no se presenta incongruencia con lo pedido, al accederse a la primera pretensión principal y parcialmente a las demás que le son consecuenciales, sin que proceda analizar las subsidiarias, por estar permitido su estudio únicamente ante el fracaso de las primeras. 5.5.
Conclusión Corolario de las consideraciones expuestas, la Sala dispondrá la revocatoria parcial de la providencia censurada, por cuanto estaban dados los supuestos para acceder a la resolución del contrato de promesa de compraventa y era viable la indexación del pago ordenado por restituciones mutuas, aunque no de lo pactado por arras de retracto.
Por último, esta Corporación se abstendrá de imponer condena en costas en esta instancia, al configurarse el supuesto previsto en el numeral 8 del artículo 365 del Código General del Proceso. VI. DECISIÓN 31 SC3971, 23 de marzo de 2023, M.P. Hilda González Neira. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR por las razones expuestas los ordinales PRIMERO, SEGUNDO, CUARTO y QUINTO de la sentencia proferida el 13 de junio de 2025 por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de esta ciudad, cuyo contenido, en lo sucesivo, quedará de la siguiente forma:
PRIMERO: Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito el 13 de abril de 2021 entre Martha Cecilia Agudelo y Jorge Enrique Mosquera Ramírez como promitentes compradores y Blanca Elvira y Adriana del Pilar Cortes Reyes como promitentes vendedoras, celebrado sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C1442177.
SEGUNDO: NEGAR el reconocimiento de las Arras de retracto a favor de los promitentes compradores.
CUARTO: ORDENAR a los promitentes compradores, que dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, a título de frutos paguen a las promitentes vendedoras la suma de $21´780.209 por concepto de cánones de arrendamiento dejados de percibir.
QUINTO: ORDENAR a las promitentes vendedoras que dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia paguen a los promitentes compradores las siguientes sumas: i) $212´516.784 por concepto de devolución de parte del precio recibido; $11.530.602 por mejoras al bien prometido en venta; $3.408.809 por impuestos prediales de los años 2021 y 2022 y; $638.926 por estudios de títulos y avalúos pagados al Banco Davivienda.
SEGUNDO: CONFIRMAR en todo lo demás la sentencia de instancia, por los motivos aducidos.
TERCERO: SIN CONDENA en costas en esta instancia en virtud del numeral 8° del artículo 365 del Código General del Proceso.
CUARTO: Por secretaría, remítase el expediente al a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (110013103 009 2023 00093 02) (firma electrónica) JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ (110013103 009 2023 00093 02) (firma electrónica) ADRIANA AYALA PULGARÍN (110013103 009 2023 00093 02) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a6f08f476a700b271a61fe3e73055c34c12f8452c5ef9419471deccf18464695 Documento generado en 29/05/2026 10:33:07 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica