REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., veintinueve (29) de septiembre de dos mil veinticinco (2025). Expediente No. 11001-31-03-035-2021-00408-01. Demandante: MARIA VIRGELINA ÁLVAREZ GRISALES Demandado: AGROINVERSIONES COROCITO S.A. En sede de apelación se revisa y se revoca el auto dictado el 28 de julio de 2025 por el Juzgado Treinta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá, mediante el cual resolvió el incidente de objeción a las cuentas rendidas por las partes dentro del proceso de la referencia, por los siguientes motivos.
ANTECEDENTES María Virgelina Álvarez Grisales provocó la rendición de cuentas a cargo de Agroinversiones Corocito S.A., en relación con el usufructo que esta última percibía por el arrendamiento del parqueadero ubicado en el predio de la Carrera 32 No. 38–20 de Villavicencio, identificado con el folio No. 23028297 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esa ciudad1.
La demanda fue admitida en proveído del 20 de enero de 20232. A su turno, Agroinversiones Corocito S.A. demandó en reconvención y reclamó que la señora Álvarez Grisales también rindiera las cuentas por el arrendamiento del local comercial situado en la misma nomenclatura3. Agotado el trámite del numeral 4º del artículo 379 del Código General del Proceso, en sentencia del 27 de agosto de 2024, la juez de primera instancia dispuso que Agroinversiones Corocito S.A. y María Virgelina 1 Cuaderno principal.
Archivo No. 002EscritoDemanda.pdf. 2 Cuaderno principal. Archivo No. 008AutoAdmiteDemanda.pdf. 3 Cuaderno reconvención. Archivo No. 001DemandaReconvencion.pdf. Álvarez Grisales debían rendir cuentas por los rendimientos obtenidos por la porción individualmente usufructuada por cada una de las partes4. Para decirlo más breve, la sociedad pagaría la porción respectiva del parqueadero y la reconvenida Álvarez Grisales lo relativo al local comercial.
En la etapa subsiguiente, cada interviniente rindió las cuentas. Por un lado, Agroinversiones Corocito dijo que le pagaría $69.750.000, en razón al 23.25% de los derechos de dominio de la demandante5. De otra parte, María Virgelina Álvarez Grisales aceptó haber recibido a título de arrendamiento entre febrero de 2020 y septiembre de 2024, un total de $216.520.000, a los cuales hubo que descontarle los gastos por concepto de refacciones y alcantarillado por valor de $11.066.213 para un total de ganancias de $205.453.787, que debían ser distribuidas entre los condueños en la proporción respectiva de cada alícuota6.
Sin embargo, una vez surtidos los traslados de rigor, las contrapartes formularon sus respectivas objeciones contra los cálculos aportados7. Concluido el procedimiento incidental conforme disponen los artículos 129 y 379.5 del Código procesal, en determinación del 28 de julio de 2025, la a-Quo desestimó las cuentas que ambas partes rindieron y, tras valorar el acervo probatorio, dispuso que: i) Agroinversiones Corocito S.A. pagaría a María Virgelina Álvarez Grisales la suma de $75.854.497,68, y ii) la señora Álvarez reconocería a la sociedad un total de $170.876.200.
Además, la juez autorizó las compensaciones a que hubiere lugar y, finalmente, condenó en costas de la instancia a Agroinversiones Corocito S.A.8. La providencia fue objeto de censura por ambas partes. La reposición se resolvió de forma desfavorable en la misma audiencia y, en consecuencia, se autorizó la apelación ante el Tribunal para lo pertinente.
Los alegatos de los recurrentes se sintetizan así: 4 Cuaderno principal. Archivo No. 035ActaAudienciaArt373CGP.pdf. 5 Cuaderno principal. Archivo No. 036AportaInformacionSolicitadaEnAudiencia.pdf. 6 Cuaderno principal. Archivo No. 038MemorialRendicionCuentas.pdf. Cuaderno principal. Archivos Nos. 042OposicionCuentasPresentadas.pdf 046TrasladoCuentasRendidas.pdf. 8 Cuaderno principal.
Archivo No. 035ActaAudienciaArt373CGP.pdf. 7 y El recurso de María Virgelina Álvarez Grisales. Este extremo procesal adujo conocer que, en la actualidad, la renta del parqueadero asciende a $19.500.000. En tal virtud, consideró que fijar el canon en $6.000.000 resultaba sustancialmente inferior al valor real de mercado y que, para acreditar el precio verdadero, la sociedad debió haber aportado las facturas correspondientes al servicio, lo cual no ocurrió. Añadió que, si la señora Álvarez Grisales percibe $3.750.000 mensuales por el local que usufructúa, equivalente al 23,25% de la heredad, se muestra desproporcionado aceptar que la porción restante (76,75%) solo produzca $6.000.000 sin incremento alguno. Finalmente, reprochó que la juez guardara silencio respecto de los rendimientos del local comercial donde funciona la panadería Villapan, pues esta parte también es explotada por Agroinversiones Corocito S.A. El recurso de Agroinversiones Corocito S.A. Por su parte, la demandada principal manifestó su extrañeza frente a que, respecto de su representada, se presumiera un incremento anual proporcional al IPC sobre los $6.000.000 percibidos mensualmente, sin que ese cálculo presuntivo se hubiera aplicado a la renta generada por el local usufructuado por la señora Álvarez Grisales.
Reprochó que entre los meses de abril y octubre de 2020 no hubiese rentado, señalando que no es equiparable el cierre de un parqueadero con ocasión de los aislamientos, al de un restaurante, pues este último presta un servicio vinculado a una necesidad del hombre como es la alimentación. Adicionó que la a-Quo omitió pronunciarse sobre el arrendamiento de una porción de la acera del predio a vendedores informales, así como sobre las rentas que esa explotación generaría para la comunidad.
Asimismo, censuró que se le hubiere impuesto condena en costas, pese a que ambas partes intervinieron activamente en el litigio y sus pretensiones fueron desestimadas y modificadas en igual medida. CONSIDERACIONES Dada la naturaleza del asunto sometido al escrutinio del Tribunal, como cuestión liminar resulta pertinente efectuar, de manera sucinta, algunas precisiones sobre el proceso de rendición provocada de cuentas y sus etapas procesales, tomando como ejes: i) la firmeza de la sentencia que fijó el derrotero para la presentación de las cuentas, ii) los balances rendidos por los obligados, iii) las objeciones formuladas por las contrapartes, y iv) la réplica de los incidentados.
Todo ello, a la luz del acervo probatorio recaudado y del marco normativo y jurisprudencial aplicable. En la actualidad, la rendición de cuentas se tramita conforme al rito especial regulado en el artículo 379 del Código procesal, conservando los dos fines que de antiguo la han caracterizado: el fin inmediato, consistente en la exposición de ingresos y egresos con sus respectivos soportes, respecto de la gestión adelantada por quien administra bienes o negocios ajenos, ya provenga de un acto voluntario (como en los contratos) o de un mandato legal (como ocurre en el secuestro o el albaceazgo); y el fin mediato, encaminado a establecer quién resulta deudor y quién acreedor, y en qué cuantía, para fijar de ser el caso el saldo a favor de una de las partes, sea la demandante o la demandada, en palabras de la Corte Constitucional9.
Sobre el particular, también sostuvo la Corte Suprema de Justicia que “el objeto del proceso de rendición de cuentas es «“saber quién debe a quién y cuánto”, “cuál de las partes es acreedora y deudora”, “declarando un saldo a favor de una de ellas y a cargo de la otra, lo cual equivale a condenarla a pagar la suma deducida como saldo”.”10.
Sin embargo, la legislación es clara. De acuerdo con lo estatuido en el artículo 379 del Código General del Proceso, lo primero será determinar el deber de rendir las cuentas y, de proceder la solicitud inicial, corresponderá al juez fijar el monto de los valores a pagar. Así lo entendió el Alto Tribunal al explicar que “si tal proceso 9 CC.
C-981 del 13 de noviembre de 2002. MP. Alfredo Beltrán Sierra. 10 CSJ. AC-378 del 15 de febrero de 2021. MP. Luis Alonso Rico Puerta, en reiteración de lo expuesto en SC del 23 de abril de 1912, gaceta judicial XXI-141, SC del 26 de febrero de 2001, Exp. C-5591 y AC del 10 de octubre de 2012, Exp. 2011-01988-00. tiene como finalidad establecer, de un lado, la obligación legal o contractual de rendir cuentas, y de otro, determinar el saldo de las mismas, es indiscutible que uno y otro pronunciamiento cabe hacerlo en distintas fases, autónomas e independientes”11.
Bajo ese panorama, poco hay que decir sobre la obligación de rendir balances establecida en hombros de las convocadas, tanto de la demanda principal como de la de reconvención, pues se trata de un aspecto que fue zanjado en la sentencia del 27 de agosto de 2024, la cual, dicho sea de paso, cobró ejecutoria sin recurso por las partes12. Entonces, fijado el deber de las partes, corresponde al Tribunal analizar el segundo escenario del proceso, esto es, la rendición de las cuentas.
Pues bien, previo al análisis del acervo probatorio compilado, cumple memorar lo que al respecto ha señalado la Corte Suprema de Justicia de cara a la carga probatoria de quien objeta las cuentas. En efecto, el Alto Tribunal tiene establecido que “quien examina la cuenta presentada por un administrador tiene facultad amplia para objetarla y exigir que se deduzcan a cargo del responsable ingresos dejados de percibir por mala administración o ejercicio incorrecto de sus funciones.
Sólo que, para que las deducciones puedan hacerse, es necesario que quien hace las observaciones pruebe plenamente la mala administración o el ejercicio incorrecto de funciones y que a consecuencia de tales vicios el administrador dejo de percibir ingresos que debían beneficiar el patrimonio que administra”13 (se destaca). Por la misma línea, apuntaló que “en el juicio de cuentas no se alteran en lo general los principios jurídicos que regulan las probanzas, según uno de los cuales el que alega un cargo debe demostrarlo y con mayor razón cuando ese cargo agrava la obligación o deuda del responsable, de modo que si, indicando el cuentadante una cantidad como ingresos, el objetante afirma no ser ella cierta, le corresponde a éste demostrar que la deuda es mayor o sea comprobar su objeción”14 (se destaca). 11 CSJ.
AC del 10 de octubre de 2012. MP. Fernando Giraldo Gutiérrez. 12 Cuaderno principal. Archivo No. 035ActaAudienciaArt373CGP.pdf. 13 CSJ. SC del 14 de diciembre de 1965. MP. Gustavo Fajardo Pinzón. 14 Ibid. Finalmente, la Colegiatura puntualizó que “la prueba de los hechos en que se fundan tales objeciones corre en principio a cargo del mandante, por tratarse de hechos verdaderamente exceptivos, tendientes a destruir la posición de quien ha justificado las partidas importantes por los medios legales” 15, en mención del canon 1757 civil, según el cual “[i]ncumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta”.
En consecuencia y conforme a lo analizado, resulta plausible afirmar que la oposición de María Virgelina Álvarez Grisales no logró, conforme a la carga probatoria que le correspondía, desvirtuar el contenido sustancial de las partidas rendidas por sus cuentadante, motivo por el cual no había lugar a desestimar las cuentas rendidas por su contraparte.
De igual forma, se advierte que el balance que allegó la reconvenida Álvarez Grisales no se ajustó a los lineamientos legales y, por lo tanto, contrario a lo que sostuvo la a-Quo, a Agroinversiones Corocito S.A. le asistió razón en la objeción que presentó contra los referidos cálculos. De la demanda principal y las cuentas que se ordenó rendir a Agroinversiones Corocito S.A. Con la contestación a la rendición provocada por la señora Álvarez Grisales, la demandada aceptó su deber y explicó que desde febrero de 2020 dejó de pagar las sumas que, de tiempo atrás, reconocía a favor de la accionante16; cuestión que corroboró la promotora en el interrogatorio que rindió ante la a-Quo en la primera fase del litigio17.
Pues bien, de su réplica inicial y del escrito aportado tras la decisión del 27 de agosto de 202418, se tienen las siguientes cantidades: PERIODO VALOR RENTA PERCIBIDA feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 $ 12.000.000,00 $ 12.000.000,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 PORCENTAJE PARA LA CONDUEÑA $ 2.790.000,00 $ 2.790.000,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 15 CSJ.
SC del 04 de abril de 1971. MP. Germán Giraldo Zuluaga. 16 Cuaderno principal. Archivo No. 010ContestacionDemanda.pdf. 17 Cuaderno principal. Video No. 025VideoAudienciaArt372CGP.mp4. 18 Cuaderno principal. Archivo No. 035ActaAudienciaArt373CGP.pdf. sep-20 $ 0,00 oct-20 $ 0,00 nov-20 $ 0,00 dic-20 $ 6.000.000,00 ene-21 $ 6.000.000,00 feb-21 $ 6.000.000,00 mar-21 $ 6.000.000,00 abr-21 $ 6.000.000,00 may-21 $ 6.000.000,00 jun-21 $ 6.000.000,00 jul-21 $ 6.000.000,00 ago-21 $ 6.000.000,00 sep-21 $ 6.000.000,00 oct-21 $ 6.000.000,00 nov-21 $ 6.000.000,00 dic-21 $ 6.000.000,00 ene-22 $ 6.000.000,00 feb-22 $ 6.000.000,00 mar-22 $ 6.000.000,00 abr-22 $ 6.000.000,00 may-22 $ 6.000.000,00 jun-22 $ 6.000.000,00 jul-22 $ 6.000.000,00 ago-22 $ 6.000.000,00 sep-22 $ 6.000.000,00 oct-22 $ 6.000.000,00 nov-22 $ 6.000.000,00 dic-22 $ 6.000.000,00 ene-23 $ 6.000.000,00 feb-23 $ 6.000.000,00 mar-23 $ 6.000.000,00 abr-23 $ 6.000.000,00 may-23 $ 6.000.000,00 jun-23 $ 6.000.000,00 jul-23 $ 6.000.000,00 ago-23 $ 6.000.000,00 sep-23 $ 6.000.000,00 oct-23 $ 6.000.000,00 nov-23 $ 6.000.000,00 dic-23 $ 6.000.000,00 ene-24 $ 6.000.000,00 feb-24 $ 6.000.000,00 mar-24 $ 6.000.000,00 abr-24 $ 6.000.000,00 may-24 $ 6.000.000,00 jun-24 $ 6.000.000,00 jul-24 $ 6.000.000,00 ago-24 $ 6.000.000,00 sep-24 $ 6.000.000,00 TOTAL A RECONOCER $ 0,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 1.395.000,00 $ 69.750.000,00 Sea lo primero decir que las cuentas expuestas obedecen a una misma partida: los arrendamientos percibidos por la porción del lote que se destina como parqueadero y cuya tenencia, en este momento, se encuentra a cargo de la condueña Agroinversiones Corocito S.A. En ese orden, de entrada advierte el Tribunal que aprobará los anteriores guarismos como cuentas a rendir por las siguientes razones: Como cuestión liminar, se destaca que en el lapso rendido existieron dos contratos de arrendamiento del parqueadero: i) el primero, celebrado con Solange Ruiz Santafé el 01 de febrero de 2020, cuyo documento constitutivo reposa en el plenario19 y ii) el segundo, que según lo expuesto por la gerente de Agroinversiones Corocito S.A.20 y los testigos Hernando Villalba Herrera21 y William Enrique Cabrera Molano22, se materializó en diciembre de 2020 con el último de los deponentes memorados.
Pues bien, demostrado está que el arrendamiento contratado con la señora Ruiz Santafé fue suspendido por las partes, a raíz de los aislamientos decretados con ocasión de la emergencia sanitaria por COVID-1923. Cese que se extendió desde el 01 de abril hasta el 30 de junio del mismo año, y cuya terminación definitiva fue acordada de común acuerdo entre ellas24, sin que hubiera lugar a exigir la intervención de la señora Álvarez Grisales en la suspensión y posterior terminación, pues la demandante no fue parte del negocio jurídico y no tuvo injerencia en la confección del clausulado.
De allí que resulte viable aceptar que entre abril y noviembre de 2020 no se percibiera renta alguna por concepto de la tenencia del parqueadero, hasta tanto, superadas las restricciones de la pandemia, se ajustó nuevo contrato con el señor William Enrique Cabrera Molano, reconocido en el expediente como arrendatario a partir de diciembre de 2020.
Obsérvese que en el plenario no obra prueba que desvirtúe la conclusión anterior a la que se arriba y, menos aún, que conforme a lo exigido por la jurisprudencia, demuestre una gestión negligente por parte de la administradora respecto de los recursos derivados del lote. Ahora, en lo relativo al incremento del canon según indicó la a-Quo, la defensa de Agroinversiones Corocito S.A. cuestionó la decisión de presumir un aumento anual con base en el IPC para recalcular las cuentas.
Al respecto, para el Tribunal luce acertada la censura, pues la operación aritmética desarrollada por la juez carece de apoyo probatorio y 19 Cuaderno principal. Archivo No. 010ContestacionDemanda.pdf, página 69 a 79. 20 Cuaderno principal. Video No. 025VideoAudienciaArt372CGP.mp4. 21 Cuaderno principal. Video No. 032VideoAudienciaArt373Parte1.mp4. 22 Cuaderno principal.
Video No. 033VideoAudienciaArt373Parte2.mp4. 23 Cuaderno principal. Archivo No. 010ContestacionDemanda.pdf, página 82. 24 Cuaderno principal. Archivo No. 010ContestacionDemanda.pdf, página 83. sustancial alguno. En efecto, olvidó la juez que los deponentes coincidieron en que no ha existido ajuste alguno en el valor pactado por las dificultades económicas que presenta la operación de un parqueadero.
En todo caso, conforme al principio del pacta sunt servanda del artículo 1602 del Código Civil, según el cual contrato es ley para las partes, si voluntariamente no se reconoció aumento, no podía sustituirse la voluntad negocial mediante un cálculo oficioso. Mucho menos, cuando la parte objetante no desvirtuó esta situación con prueba en contrario.
Aunque también es cierto que no se allegaron comprobantes bancarios o recibos que acreditaran los pagos, debe destacarse que ello no descalifica las cuentas rendidas por Agroinversiones Corocito, pues el arrendamiento mercantil puede celebrarse de forma verbal, dado que el Código de Comercio no lo prohíbe, y su ejecución no se circunscribe exclusivamente a pagos bancarios, como sugirió la juez.
Tal circunstancia adquiere mayor relevancia tratándose de negocios de carácter informal, como los que aquí se discuten. Aun si lo anterior no bastara, debe resaltarse que la objetante tampoco hizo uso de su derecho de defensa en debida forma, en la medida en que no solicitó la exhibición de los documentos contables o bancarios que tanto echó de menos en el escrito incidental y en su apelación, por manera que su incuria no puede ser suplida mediante operaciones oficiosas realizadas en contravía de lo pactado por los contratantes de la renta25.
Por lo mismo, calificar la rendición de Agroinversiones Corocito S.A. como “no honesta ni sincera”, en contraposición a la de la señora Álvarez Grisales, es una afirmación subjetiva y huérfana de prueba, dado que, se insiste a riesgo de saturar, ninguna de las partes solicitó pruebas para confirmar sus señalamientos y la juez omitió ejercer la facultad de decretar pruebas de oficio que la legislación expresamente le confiere.
Con todo, aun si se entendiera que la pretensión incidental encaminada a “ORDENAR a la demandada AGROINVERSIONES COROCITO S.A. allegar copia de las facturas de los servicios de arrendamiento para el periodo objeto de esta litis” constituía en realidad una solicitud probatoria y no un reproche propio del incidente, lo cierto es que, al citarse la audiencia prevista en el 25 Cuaderno principal.
Archivo No. 042OposicionCuentasPresentadas.pdf. artículo 129 procesal26 y decretarse allí las pruebas solicitadas, la a-Quo guardó silencio sobre el anotado pedimento y la interesada no hizo uso de los recursos ordinarios que la ley le franqueaba para controvertirlo. En consecuencia, al mostrarse conforme con el auto que resolvió sobre la práctica probatoria y no haberlo cuestionado en su momento, no puede pretender ahora reabrir oportunidades procesales ya precluidas.
Tampoco es de recibo afirmar que el canon actual del parqueadero asciende a $19.500.000 mensuales como sugirió la defensa de María Virgelina Álvarez Grisales, pues además de que la propia parte reconoce no tener como respaldar tal aseveración, no obra prueba alguna que permita sostener que un arrendamiento de esa naturaleza se valore en ese monto y que, por lo tanto, la gestión del administrador haya sido negligente por fijarlo en una suma inferior al supuesto precio de mercado.
Para finalizar este acápite, debe relievarse, igualmente, que aunque ambas partes allegaron dictámenes27 dirigidos a establecer el valor del inmueble, en ninguno se determinó de manera específica el valor de una renta comercial para un establecimiento destinado al parqueo de vehículos. Esto es un aspecto del todo significativo, pues como sostuvo la auxiliar de la parte demandada en audiencia28, no es lo mismo tasar la renta de un local comercial con adecuaciones físicas y sanitarias para funcionar como restaurante, que la de un parqueadero cuya explotación exige únicamente un espacio desocupado que permita el ingreso y permanencia de vehículos.
No se trata, entonces, de una simple cuestión de metraje. En virtud de las consideraciones antes expuestas, concluye el Tribunal que no se demostró irregularidad alguna en la gestión de Agroinversiones Corocito S.A. frente a los recursos provenientes del arrendamiento del parqueadero que se enlistaron en la tabla precedente, ni se acreditó la existencia de un canon distinto al efectivamente percibido y reportado. 26 Cuaderno principal.
Archivo No. 048AutoFijaFechaAudienciaOposicionCuentas.pdf. 27 Cuaderno principal. Archivos Nos. 028AlleganAvaluo.pdf y 010ContestacionDemanda.pdf. 28 Cuaderno principal. Video No. 032VideoAudienciaArt373Parte1.mp4. Conforme a las pruebas recaudadas, se fijan las cuentas a rendir y pagar en $69.750.000,00, equivalentes al 23,25% de los derechos de alícuota de María Virgelina Álvarez Grisales sobre la porción explotada.
De la demanda de reconvención y las cuentas que se ordenó rendir a María Virgelina Álvarez Grisales. Tras la sentencia del 27 de agosto de 202429, la reconvenida Álvarez Grisales presentó unas cuentas que, de entrada, advierte el Tribunal no se ajustaron estrictamente a lo dispuesto en la decisión, en cuanto omitieron calcular los derechos porcentuales que correspondían a Agroinversiones Corocito S.A. sobre el 76,75% del condominio.
En efecto, la rendición elaborada se limitó a informar la cuantía de los rubros percibidos por la accionada en reconvención, sin precisar el monto que debía reconocer a la sociedad reconviniente. De igual forma, tal como lo señaló el apelante, aunque entre marzo y octubre de 2020 la señora Álvarez Grisales dijo no haber recibido sumas por concepto de cánones, esa aseveración carece de respaldo probatorio.
Véase que, mientras Agroinversiones Corocito S.A. sí demostró con diversos documentos que en abril de 2020 suspendió los efectos del contrato del parqueadero30 y que en junio del mismo año terminó de mutuo acuerdo el arrendamiento celebrado con Solange Ruiz Santafé31, por su parte María Virgelina Álvarez Grisales no acreditó una situación equivalente respecto del contrato que la reconvenida celebró con Alba Mery Pulido Fernández32.
De allí que no resulte plausible sostener que la señora Álvarez Grisales dejó de percibir rentas en ese periodo, pues, aunque en líneas anteriores se señaló que por la naturaleza mercantil del contrato de arrendamiento no todo ha de constar por escrito, lo cierto es que en el expediente no obra prueba de ninguna índole que respalde tal afirmación. 29 Cuaderno principal.
Archivo No. 035ActaAudienciaArt373CGP.pdf. 30 Cuaderno principal. Archivo No. 010ContestacionDemanda.pdf, página 82. 31 Cuaderno principal. Archivo No. 010ContestacionDemanda.pdf, página 83. 32 Cuaderno reconvención. Archivo No. 007ContestacionDemanda.pdf, página 8. Incluso, sobre este punto guardó silencio la propia señora Álvarez Grisales en el interrogatorio de parte33 que rindió ante la a-Quo en la oportunidad procesal correspondiente (primera fase del litigio).
Lo que sí refulge viable, o por lo menos razonable, es que, en virtud del Decreto 579 de 2020, las partes hubiesen convenido reducir el canon, pues así lo previó la norma en comento por ser un hecho notorio la parálisis económica global de esa anualidad, circunstancia que vino a verse reflejada en la rendición correspondiente a la partida de noviembre de 2020.
Es decir, si en febrero de ese año la renta era de $2.500.000, y en noviembre, época que coincide aproximadamente con el levantamiento de los aislamientos obligatorios, se fijó en $2.200.000, no es irracional colegir, ante ausencia de otro medio probatorio que refute esa deducción, que la disminución en el valor del arrendamiento tuvo como génesis la pandemia, máxime si el precio se mantuvo hasta enero de 2022, cuando se incrementó de nuevo a los $2.500.000 inicialmente pactados.
En palabras simples, que el canon pasara de $2.500.000 a $2.200.000 en los meses inmediatamente posteriores a la paralización de la economía, y que solo en enero de 2022 se restableciera el valor inicial, fortalece la conclusión de que la disminución obedeció a la coyuntura sanitaria global. Por ende, la hipótesis que se impone para desanudar esta coyuntura deriva en que, más que una falta de percepción de ingresos según la rendición, existió una modificación transitoria del precio arrendaticio justificada en la normativa y en la realidad económica del momento.
Premisa a partir de la cual el Tribunal concluye que, durante los periodos reportados en ceros, la señora María Virgelina Álvarez Grisales captó, cuando menos, un canon mensual equivalente a $2.200.000, los cuales se resaltaron en color verde en la tabla que sigue: PERIODO VALOR RENTA PERCIBIDA ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 PORCENTAJE PARA LA CONDUEÑA $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 33 Cuaderno principal.
Video No. 025VideoAudienciaArt372CGP.mp4. may-17 jun-17 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19 feb-19 mar-19 abr-19 may-19 jun-19 jul-19 ago-19 sep-19 oct-19 nov-19 dic-19 ene-20 feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dic-20 ene-21 feb-21 mar-21 abr-21 may-21 jun-21 jul-21 ago-21 sep-21 oct-21 nov-21 dic-21 ene-22 feb-22 mar-22 abr-22 may-22 jun-22 jul-22 ago-22 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.000.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.420.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.200.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 2.500.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.535.000,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.857.350,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.688.500,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 sep-22 $ 2.500.000,00 oct-22 $ 2.500.000,00 nov-22 $ 2.500.000,00 dic-22 $ 2.500.000,00 ene-23 $ 3.200.000,00 feb-23 $ 3.200.000,00 mar-23 $ 3.200.000,00 abr-23 $ 3.200.000,00 may-23 $ 3.200.000,00 jun-23 $ 3.200.000,00 jul-23 $ 3.200.000,00 ago-23 $ 3.200.000,00 sep-23 $ 3.200.000,00 oct-23 $ 3.200.000,00 nov-23 $ 3.200.000,00 dic-23 $ 3.200.000,00 ene-24 $ 3.750.000,00 feb-24 $ 3.750.000,00 mar-24 $ 3.750.000,00 abr-24 $ 3.750.000,00 may-24 $ 3.750.000,00 jun-24 $ 3.750.000,00 jul-24 $ 3.750.000,00 ago-24 $ 3.750.000,00 sep-24 $ 3.750.000,00 TOTAL ESTIMADO A RECONOCER $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 1.918.750,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.456.000,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $ 2.878.125,00 $180.354.825,00 Y fijado lo anterior, no puede pasarse por alto que la señora Álvarez Grisales dijo haber incurrido en gastos para la reparación de alcantarillado del local comercial por valor de $11.066.213, los que debían de igual manera descontarse de los rubros estimados, en la porción de los derechos de cuota de la sociedad condueña (76,75%) para un total de $8.493.318,48.
En síntesis, efectuadas las operaciones de rigor, se tiene que descontados los egresos proporcionados de $8.493.318,48 a los ingresos por $180.354.825,00, hay lugar a que María Virgelina Álvarez Grisales rinda y pague a Agroinversiones Corocito S.A., el equivalente a $171.861.506,52. En este punto, corresponde precisar que no procede el incremento del IPC al canon reconocido año tras año, toda vez que los ajustes se efectuaron en la cuantía debida y, por ende, el rubro actualizado no resulta exigible.
Consideración adicional. Finalmente, se reprochó que la juez hubiera guardado silencio respecto de los rendimientos de la porción donde funciona la panadería Villapan, así como sobre el arrendamiento de una franja de la acera del predio a vendedores informales y las rentas que ello podría generar para la comunidad. Sin embargo, al respecto bastará precisar que ninguno de estos reconocimientos procede, por cuanto tales conceptos no fueron objeto de las pretensiones formuladas tanto en la demanda principal como en la reconvención y, en consecuencia, acceder a ellos implicaría incurrir en decisión ultra petita, en los términos del artículo 281 procesal.
Para decirlo más breve, si el debate se circunscribió a los rubros percibidos por Agroinversiones Corocito S.A. en relación con el parqueadero, y a los obtenidos por María Virgelina Álvarez Grisales respecto del local comercial que usufructúa, no corresponde emitir pronunciamientos adicionales sobre aspectos que no fueron objeto de controversia.
De las costas. Prevé el artículo 365 del Código General del Proceso que se condenará en costas a quien se le resuelva de manera desfavorable: i) un incidente (numeral segundo) y ii) el recurso de apelación (numeral primero). En el presente caso concurren las siguientes circunstancias: En la demanda principal, Agroinversiones Corocito S.A. presentó las cuentas cuya rendición propició María Virgelina Álvarez Grisales.
Pese a ello, esta última formuló incidente de objeción que, como se concluyó en líneas precedentes, no prosperará, en tanto las sumas invocadas por la cuentadante se corresponden con lo acreditado en el litigio. Cuestión que impone sancionar procesalmente a la señora Álvarez Grisales con el pago de las costas derivadas del fracaso de su objeción. Ya de cara a la demanda de reconvención, la accionada Álvarez Grisales elaboró el balance que le reclamó Agroinversiones Corocito S.A.; sin embargo, como se dijo, el informe no se ajustó a los lineamientos de rigor, correspondiendo al Tribunal confeccionar las cuentas en la proporción respectiva.
Ello demuestra que la discrepancia planteada por la sociedad estaba fundada, motivo por el cual se acoge su oposición incidental, sin que haya lugar a imponerle costas al resultar vencedora en este aspecto. Ahora, en el recurso de apelación, la señora Álvarez Grisales esgrimió que el canon del parqueadero se fijara en $6.000.000 pese a estimarse en $19.500.000, resaltó la desproporción frente a lo percibido por aquella y reprochó la omisión de la juez sobre los frutos de la panadería Villapan, argumentos que naufragaron por la falta de prueba de su dicho.
Por el contrario, la censura vertical de Agroinversiones Corocito S.A., cuestionó que solo a su favor se presumiera el aumento del IPC, que no se reconocieran rentas entre abril y octubre de 2020, que la a-Quo guardara silencio sobre los ingresos de la acera arrendada a vendedores informales y que hubiera sido únicamente sancionado con los gastos procesales; alegatos que aparejaron la modificación íntegra de la decisión tras ser acogidos.
Premisas que imponen que la condena en costas de este grado jurisdiccional esté a cargo de María Virgelina Álvarez Grisales. En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR el auto del 28 de julio de 2025 proferido por el Juzgado Treinta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá, de acuerdo con las consideraciones vertidas en la parte motiva de esta determinación.
SEGUNDO: En su lugar, se dispone ACOGER las cuentas rendidas por Agroinversiones Corocito S.A. y DESESTIMAR las objeciones que contra estas propuso María Virgelina Álvarez Grisales.
TERCERO: Además, se dispone DESESTIMAR las cuentas rendidas por María Virgelina Álvarez Grisales y ACOGER las objeciones que contra estas propuso Agroinversiones Corocito S.A.
CUARTO: DECLARAR que Agroinversiones Corocito S.A. debe a María Virgelina Álvarez Grisales la suma de $69.750.000,00.
QUINTO: DECLARAR que María Virgelina Álvarez Grisales debe a Agroinversiones Corocito S.A. la suma de $171.861.506,52.
SEXTO: AUTORIZAR la compensación de las indicadas obligaciones según el artículo 1716 del Código Civil.
SÉPTIMO: CONDENAR en costas a María Virgelina Álvarez Grisales por el fracaso del incidente de objeción rendidas promovido contra las cuentas rendidas por su contraparte. La fijación del valor de las agencias en derecho corresponderá a la juez de primera instancia.
OCTAVO: CONDENAR en costas a María Virgelina Álvarez Grisales por el fracaso del recurso de apelación contra la decisión revisada. La Magistrada fija como agencias en derecho, la suma de 1 SMLMV.
NOVENO: DEVUÉLVASE el expediente digital al Juzgado de origen, previas las constancias de rigor. Notifíquese y Cúmplase, FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ MAGISTRADA Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: dc3cfa262b99722b1e1968d38dbf8549ca61166497a071b9e617ac2c7d168f9f Documento generado en 29/09/2025 02:11:43 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica