Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso Radicado Demandantes Demandados Providencia Tema Decisión Ponente Medellín, veintinueve (29) de abril de dos mil veintiséis (2026) Verbal – pertenencia 05001310302020220000701 Beatriz Elena Castaño Ramírez Guillermo León Madrid Ceballos y otros Sentencia Nro. 017 La prescripción adquisitiva extraordinaria, regulada en los artículos 2512, 2531 y 2532 C.G.P, constituye un modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas mediante la posesión ejercida durante el tiempo y bajo las condiciones señaladas por la ley, sin necesidad de justo título Confirma Benjamín de J. Yepes Puerta Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual resuelve el recurso de apelación interpuesto y sustentado por la parte demandada en usucapión, en contra la decisión proferida el 15 de octubre de 2024 por el Juzgado Veinte Civil del Circuito de Medellín, dentro del proceso declarativo con trámite especial de pertenencia promovido por Beatriz Elena Castaño Ramírez contra Guillermo León Madrid Ceballos, Ramón Antonio Madrid Ceballos, Ramón Antonio Madrid Vélez y las demás personas indeterminadas que se crean con derechos sobre el inmueble I. SÍNTESIS DEL CASO1. 1.1.
Fundamentos fácticos. 1 04MemoSubasana28012022.pdf páginas 2 a 7 Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 Afirma la señora Beatriz Elena Castaño Ramírez que desde hace más de treinta años ejerce la posesión del inmueble sometido a propiedad horizontal ubicado en la carrera 81 número 48‑70, segundo piso, de la ciudad de Medellín, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001‑309393.
Indica que el bien comprende: un primer piso destinado a garaje, con nomenclatura 48‑66 de la carrera 81 y un área de 15,45 m²; un segundo piso que corresponde al nivel principal del apartamento y a la escalera de acceso al tercer nivel, con un área aproximada de 174,29 m²; y una terraza o área libre en el tercer piso, hoy cerrada y cubierta, de 147,98 m², para una superficie global cercana a 337,7 m².
Señala que su posesión tuvo origen en la cesión de esta le habría realizado el señor Mario Castro en enero de 1989; y, de otra, en la compraventa de los derechos derivados del remate judicial del inmueble celebrada en 1990 con Francisco Javier Toro Vallejo, quien a su vez los había adquirido mediante cesión de remate en el proceso ejecutivo adelantado ante el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Medellín. Asegura que desde ese momento ha realizado actos de señora consistentes en la administración del inmueble, la ejecución de obras de adecuación y mantenimiento, la explotación económica mediante arrendamientos y la defensa del bien frente a terceros, sin reconocer dominio ajeno. En lo que respecta a los propietarios inscritos en el certificado de tradición, expone que éstos no han ejecutado actos de dominio sobre el predio y que los vecinos del sector la reconocen como quien ejerce señorío de hecho.
Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 1.2. Síntesis de las pretensiones.2 Solicita que se declare la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio a su favor respecto del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria 001-309393 y que, de ser necesario, se ordene la apertura de un nuevo folio de matrícula en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente. 1.3.
Contestación de la demanda3. Al dar respuesta a la demanda, los convocados se opusieron a las pretensiones formuladas y solicitaron su desestimación, bajo el argumento de que la actora no ha ejercido posesión material del inmueble en los términos afirmados. Sostuvieron que la ocupación alegada tuvo origen en un encargo conferido al abogado Mario Arturo Bolívar Roldán, a quien se encomendó adelantar gestiones relacionadas con una obligación objeto de cobro judicial, lo que, a su juicio, excluye cualquier manifestación de ánimo de señor y dueño por parte de la promotora.
Explicaron que el inmueble objeto de litigio se hallaba vinculado a un proceso ejecutivo tramitado ante el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Medellín, dentro del cual, por providencia de 1º de febrero de 1990, fue adjudicado al señor Ramón María Madrid Rincón, sin que en la diligencia de secuestro se hubiese interpuesto oposición de terceros.
En consecuencia, negaron que los señores Mario Castro y Javier Toro Vallejo hubiesen sido poseedores o hubiesen transferido esa calidad a la demandante, y afirmaron que esta no ejecutó actos de dominio durante el 2 3 04MemoSubasana28012022.pdf páginas 8 al 10 38MemoContestacionDemanda-SolicitudDemandadDeReconvencion27-01-2023.pdf Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 término exigido para adquirir por prescripción. Por tales razones, solicitaron la negación de las pretensiones y propusieron la excepción de mala fe.
De manera simultánea, formularon demanda de reconvención, en la que pidieron declarar que el dominio pleno del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 001-309393 corresponde a los señores Guillermo León Madrid Ceballos y Ramón Antonio Madrid Ceballos, y que, en consecuencia, se ordene la restitución del bien junto con el pago de los frutos naturales y civiles generados durante el tiempo de ocupación. Fundamentaron su pedimento en que dicho inmueble fue adjudicado en remate, mediante providencia de 1º de febrero de 1990 proferida por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Medellín, a favor del señor Ramón María Madrid Rincón, dentro del proceso ejecutivo referido.
Tras el fallecimiento del mencionado causante el 5 de octubre de 1998, el bien fue adjudicado a sus herederos los hoy reconvinientes dentro del proceso de sucesión tramitado ante el Juzgado Doce de Familia del Circuito de Medellín, en sentencia del 31 de mayo de 2011, quedando inscrito su derecho de dominio en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria.
Afirmaron igualmente que la demandante carece de cualquier derecho real o personal sobre el inmueble y que la ocupación invocada como posesión corresponde, en realidad, al cuidado del bien ejercido por un vigilante designado por el causante, circunstancia que habría sido indebidamente utilizada para construir una supuesta cadena de cesiones posesorias.
Con apoyo en tales fundamentos, solicitaron se declare su derecho de Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 dominio y se ordene la restitución del inmueble, con las consecuencias jurídicas inherentes a la acción reivindicatoria. A su turno, al contestar la demanda de reconvención, la señora Beatriz Elena Castaño Ramírez4 reafirmó su condición de poseedora desde el año 1989 y propuso como excepciones las de: ((I) falta de requisitos para reivindicar;
(II) falta de identidad del bien a reivindicar y el poseído; (III) falta de causa y objeto para pedir; (IV) temeridad y mala fe y (V) la de prescripción adquisitiva de dominio. 1.4. Sentencia de primera instancia5. El Juzgado Veinte Civil del Circuito, mediante sentencia de 15 de octubre de 2024, declaró probada la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio a favor de Beatriz Elena Castaño Ramírez.
Para arribar a dicha conclusión, estimó que el acervo probatorio acreditaba que la actora ejercía la posesión material del inmueble, por lo menos desde el año 1990, cuando Francisco Javier Toro le transfirió los derechos derivados de la cesión de remate y el apoderado del rematante efectuó la entrega material del apartamento y del garaje.
Para arribar a dicha conclusión, el a quo otorgó especial relevancia a la constancia de entrega suscrita por el apoderado del rematante, así como al interrogatorio de parte absuelto por la demandante, en el que esta diferenció con claridad el conocimiento previo del bien y la traditio ocurrida en 1990. De igual modo, valoró los testimonios rendidos por arrendatarios y terceros, la inspección judicial practicada sobre el inmueble y los 4 5 03MemoContestacionReconenciónYExcepciones09-03-2023.pdf páginas 1 a 15 70SentenciaPertenencia.pdf Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 documentos que daban cuenta de pagos de impuestos, servicios públicos y adecuaciones físicas, para concluir que, a partir de esa anualidad, la accionante desplegó actos continuos de administración y explotación, sin reconocimiento del dominio de los herederos de la familia Madrid.
En lo atinente al alegado ocultamiento del bien frente a los herederos, el a quo estimó que el conocimiento tardío de éstos sobre la existencia del inmueble alrededor del año 2008 no podía imputarse a la conducta de la demandante, sino que obedecía a la forma como el causante manejó su patrimonio. Asimismo, analizó las actuaciones adelantadas en el proceso sucesoral y la medida de secuestro decretada y practicada sobre el inmueble y, concluyó que tales trámites no interrumpieron civilmente la prescripción, en la medida en que no se promovió una demanda reivindicatoria eficaz en contra de la poseedora ni se produjo despojo material del bien.
Añadió que, aun desde la culminación de dicho trámite, transcurrió un nuevo periodo superior a diez años de posesión útil, suficiente para la consolidación de la usucapión extraordinaria. Como consecuencia de lo anterior, negó la pretensión reivindicatoria que acumularon los demandados mediante reconvención. 1.5. Impugnación6 7. 6 7 71MemorialApelación.pdf 13MemorialSustentacion.pdf Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 Contra esa decisión, el apoderado de los demandados interpuso y sustentó en tiempo recurso de apelación, aduciendo, en síntesis, una valoración equivocada del material probatorio.
Señaló que no se acreditó de manera suficiente la compra de derechos de remate por Francisco Javier Toro, que no existe certeza sobre la fecha de inicio de la posesión, que el testigo Gerardo Pareja no describió correctamente la ubicación ni la configuración del inmueble, que los testigos Diego Sierra y Lenis del Carmen Mora incurrieron en contradicciones, y que no se probó la realización de mejoras ni el pago de cánones a favor de la demandante.
Sostuvo que, en esas condiciones, no se demostró con la rigurosidad exigida la posesión pública, continua y con ánimo de señor y dueña durante el término legal, y que, pese a ello, el juez declaró la prescripción extraordinaria. El apoderado de la demandante, al descorrer el traslado del recurso de apelación, por el contrario, solicita confirmar la sentencia, al considerar que en el proceso se acreditaron los presupuestos de la prescripción adquisitiva de dominio.
Señala que la demandante ha ejercido sobre el inmueble una posesión pública, pacífica e ininterrumpida por más de treinta años, plenamente identificada mediante la inspección judicial, y acompañada de actos propios de señora y dueña, y reafirma que la posesión se originó a partir de la adquisición de derechos posesorios y de remate a finales de la década de 1980 y comienzos de 1990, razón por la cual los reparos del recurso no logran desvirtuar la decisión adoptada en primera instancia. II.
PROBLEMA JURÍDICO. Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 En este contexto, corresponde determinar si se encuentra acreditada a favor de Beatriz Elena Castaño Ramírez una posesión pública, pacífica e ininterrumpida, con animus domini, por el término legal sobre el inmueble con folio 001‑309393, que permita mantener la declaración de prescripción extraordinaria; o si, por el contrario, la falencia en el origen y continuidad de la posesión alegada impone revocar la sentencia de pertenencia. III.PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN 3.1 Realizado el control de legalidad previsto en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio alguno que comprometa la validez de la actuación ni la existencia de causales de nulidad que impidan un pronunciamiento de mérito, por encontrarse satisfechos los presupuestos procesales exigidos para decidir de fondo el litigio. 3.2.
Presupuestos de la prescripción adquisitiva de dominio. De acuerdo con el artículo 762 del Código Civil, la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño. La prescripción adquisitiva extraordinaria, regulada en los artículos 2512, 2531 y 2532 ibídem, constituye un modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas mediante la posesión ejercida durante el tiempo y bajo las condiciones señaladas por la ley, sin necesidad de justo título.
Se trata de una institución orientada a dotar de estabilidad las relaciones jurídicas derivadas del ejercicio prolongado de poderes de hecho sobre los bienes, consolidando situaciones posesorias que, por el transcurso del tiempo y la inactividad del titular Proceso Radicado registral, adquieren relevancia Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 jurídica suficiente para convertirse en derecho de propiedad.
Para que tal fenómeno tenga lugar es indispensable la concurrencia de los presupuestos que el ordenamiento establece, dentro de los cuales se destacan, en primer término, la existencia de una posesión en los términos del artículo 762 del Código Civil, esto es, el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa acompañado del ánimo de comportarse como señor y dueño. Esta dualidad corpus y animus constituye el elemento estructural de la posesión, de manera que solo cuando ambos factores concurren puede afirmarse la existencia de una relación posesoria jurídicamente relevante.
Tratándose de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, el artículo 2532 del Código Civil exige que dicha posesión se prolongue durante el término de diez (10) años a partir de la entrada en vigencia de la Ley 791 de 2002, sin que resulte necesario acreditar justo título ni buena fe subjetiva, aunque sí debe tratarse de una posesión pública, pacífica, no violenta ni clandestina, ejercida con la entidad suficiente para exteriorizar ante la comunidad el comportamiento propio de quien se considera titular del derecho de dominio.
En lo probatorio, el artículo 167 del Código General del Proceso asigna a quien invoca la prescripción la carga de demostrar los hechos constitutivos de la posesión alegada, mientras que los artículos 176 y 187 imponen al juez el deber de apreciar el acervo probatorio en conjunto, conforme a las reglas de la sana crítica, sin sujeción a tarifas legales de apreciación. Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 Los documentos gozan de presunción de autenticidad mientras no sean tachados de falsos ni desconocidos oportunamente8, y la prueba testimonial debe valorarse a partir de su coherencia interna y su convergencia con otros medios, sin que el parentesco o el interés de los declarantes los descalifiquen automáticamente.9 Finalmente, en lo atinente a la interrupción de la prescripción, los artículos 2523 y 2524 del Código Civil disponen que la interrupción civil se produce por la demanda judicial dirigida contra el poseedor y notificada conforme a derecho, o por el reconocimiento expreso del derecho del propietario.
De ello se sigue que las actuaciones judiciales que recaen sobre el bien no interrumpen por sí mismas el término prescriptivo, pues la ley exige una actuación eficaz orientada a controvertir la posesión ejercida por quien detenta materialmente la cosa. En esa medida, cuando sobre el inmueble se decretan medidas cautelares10 en el curso de otros procesos judiciales, tales actuaciones no inciden automáticamente en el fenómeno prescriptivo.
Esa precisión adquiere particular relevancia tratándose del secuestro, habida cuenta de que el secuestre ostenta apenas la tenencia del bien, mas no su posesión. De ahí que su designación no impida, por sí sola, que el prescribiente continúe o complete el término necesario para adquirir el dominio por usucapión. Con todo, la medida debe apreciarse a partir de su incidencia material sobre la situación posesoria, en particular en lo concerniente a la 8 Art. 244 CGP 9 Arts. 176 y 211 CGP. 10 Sentencia del 31 de julio de 2025 (Rad.,05001310301520150067601) M.P Benjamín de J. Yepes Puerta Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 aprehensión efectiva del bien, al desplazamiento real del poder de hecho ejercido por el poseedor y a la conducta que este asuma frente a la diligencia. Por ello, si el secuestro no se traduce en una afectación real del corpus y del animus, carece, por sí solo, de aptitud para interrumpir la prescripción.11 3.3 Del recurso de apelación. El examen de la sentencia se hará dentro del marco que fijan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, según los cuales el superior sólo puede pronunciarse sobre los reparos concretos que exponga el apelante, sin reabrir puntos no cuestionados.
Del contenido del escrito de apelación se desprende que la parte demandada circunscribe su inconformidad a cuatro reparos concretos, que se unifican y sintetizan así: i) Un primer reparo se dirige a cuestionar el origen y la fecha de inicio de la posesión alegada por la demandante. El apelante sostiene que la narración relativa a una supuesta adquisición en 1989 a Mario Castro y otra a finales de 1990 a Francisco Javier Toro Vallejo resultaría contradictoria, impide establecer con certeza el hito inicial de la posesión útil y, por ende, verificar el cumplimiento del término prescriptivo.
Añade, además, que tampoco existe claridad acerca del momento en que se habría producido la entrega material del inmueble a la demandante una vez le fueron cedidos los derechos derivados del remate. ii) Un segundo reparo, enderezado contra la autenticidad y fiabilidad de los documentos en que se apoya la historia del 11 Aclaración de voto, 22 de abril de 2026, Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Civil, proceso verbal de pertenencia, rad. 05001310301220210021401.
Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 derecho (en especial, el instrumento donde figura la cesión de derechos derivados del remate), a los que se califica de “falsos” o “dudosos” por contener una nota de presentación personal posterior al fallecimiento de Ramón María Madrid Rincón y por carecer, según el apelante, de constancia de radicación en el proceso ejecutivo de origen. iii) Un tercer reparo, relativo a la supuesta insuficiencia de las pruebas sobre mejoras, pagos y demás actos de señor y dueño, pues, a juicio del impugnante, las facturas de baldosas y materiales no tendrían nexo con el inmueble litigioso, la inspección judicial revelaría un bien deteriorado y no existirían soportes bancarios idóneos de consignación de cánones. iv) Un cuarto reparo, encaminado a desacreditar la prueba testimonial, señalando contradicciones, desconocimiento o sesgos en las declaraciones de Gerardo Pareja Meneses, Diego Sierra Quiceno, Lenis del Carmen Mora Mejía y Mario Andrés Bolívar Castaño. Atendiendo a dicha delimitación, se procede a resolver los reparos, en el orden expuesto. 3.3.1.
Origen y fecha de inicio de la posesión El primer reparo cuestiona la forma como el a quo reconstruyó el origen de la posesión. Sostiene el apelante que Mario Castro nunca fue poseedor sino cuidador del inmueble, de manera que no pudo ceder derechos posesorios; que el testimonio de Francisco Javier Toro Vallejo sería falso, por existir un contrato de arrendamiento de 1991 suscrito por él pese a haber declarado que se desentendió del bien a finales de 1990; y que el documento Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 que recoge la transacción con Ramón María Madrid Rincón sería apócrifo, porque presenta un sello notarial posterior a la muerte de este.
Sobre esa base, concluye que no existe certeza del momento inicial de la posesión útil ni del tránsito de tenencia a posesión y, por tanto, no podría tenerse por cumplido el plazo prescriptivo. El reparo obliga a precisar, desde luego, que en el régimen de prescripción extraordinaria adquisitiva el legislador ha establecido que el justo título no es necesariamente un requisito estructural de ese modo de adquirir, y precisamente por adolecer de él es que le exige un mayor tiempo de posesión; siendo cierto también que en algunos casos, aun contando con un documento que revista tal naturaleza del que se deriva la posesión, podría tornarse ésta en irregular si no va acompañada de la buena fe inicial.
De ahí que el eje del análisis no radique en la depuración exhaustiva de la cadena negocial antecedente ni en la perfecta regularidad de los actos por los cuales la demandante explica su aproximación inicial al bien, sino en la comprobación de una posesión material, pública, pacífica, no interrumpida y ejercida con ánimo de señor y dueño durante el término previsto por la ley.
Con todo, ello no significa que la fecha inicial del señorío de hecho resulte irrelevante. Antes bien, cuando el reparo apunta, precisamente, a cuestionar el momento a partir del cual comenzó la posesión útil, corresponde verificar si el acervo permite fijar con suficiencia ese hito temporal. En esa lógica, se coincide en que la discusión relativa a si Mario Castro actuó como poseedor o como simple cuidador no tiene, por sí sola, la entidad para derruir la pretensión. La declaración de pertenencia no depende aquí de una cadena posesoria lineal Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 que necesariamente arranque en dicho sujeto, ni del éxito de una cesión posesorio-material cuyo rigor técnico sea indispensable para la prosperidad de la demanda.
El fallo de primera instancia, en efecto, no estructuró la usucapión sobre la premisa de que Mario Castro hubiera transmitido válidamente una posesión consolidada, sino sobre la consideración de que la demandante, a partir de determinada época, empezó a desplegar de manera personal y continuada actos de señor y dueña sobre el inmueble. Por ello, aun si se admitiera que el mencionado señor fungía apenas como cuidador o tenedor, esa sola circunstancia no bastaría para desvirtuar la conclusión final del a quo.
Sin embargo, el reparo sí acierta en poner de manifiesto que la fecha de 1990, asumida en la sentencia apelada como punto de partida cierto de la posesión útil, no aparece desprovista de dificultad. Es verdad que obra constancia de entrega material del inmueble en octubre de 1990 a favor de la demandante, dato que revela una vinculación material temprana con el bien y explica que el juez de primer grado hubiera situado allí el comienzo del cómputo.
No obstante, también se encuentra acreditado que el contrato de arrendamiento celebrado en enero de 1991 fue suscrito por Francisco Javier Toro Vallejo, y que este mismo refirió haber puesto el inmueble en administración a comienzos de ese año. Esa circunstancia impide afirmar, sin necesidad de ulteriores precisiones, que desde el solo acto de entrega de 1990 la actora ejerciera ya una posesión autónoma, exclusiva y completamente desligada de toda mediación ajena.
La dificultad no es meramente nominal. Si todavía al iniciarse 1991 Francisco Javier Toro Vallejo aparecía interviniendo formalmente en la explotación económica del bien, no resulta Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 técnicamente satisfactorio sostener, al mismo tiempo, que desde 1990 la demandante ejercía un señorío de hecho inequívoco y enteramente consolidado.
En este punto asiste razón a la crítica, pues una cosa es reconocer que desde finales de 1990 la actora mantenía una relación material significativa con el inmueble, y otra, diversa, tener por demostrado que desde entonces había comenzado, sin ambigüedad, la posesión útil para usucapir. El expediente, mirado con rigor, muestra más bien una fase transicional entre la entrega material de 1990 y la estructuración de la explotación económica del bien al inicio de 1991, lapso dentro del cual no desaparece por completo la intervención de terceros vinculados a la negociación antecedente.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento suscrito en enero de 1991 por Francisco Javier Toro Vallejo no permite, por sí solo, inferir que éste hubiera conservado el dominio de hecho sobre el inmueble ni que la demandante actuara subordinada a él. Lo que se desprende de su interrogatorio es, más bien, que esa intervención formal se inscribió en una fase transicional del negocio ya celebrado con Beatriz Elena Castaño Ramírez.
En efecto, el testigo afirmó que, una vez realizado el acuerdo con aquella, “yo me despreocupé de eso ya12”, precisó luego que “Beatriz ya me pagó y yo le dije que estaba allá, que lo reclamara a Alberto Álvarez13” y agregó que, después de ese arreglo, “ya no, no, no, no, no soy más nadie14”. En igual sentido, al explicar lo ocurrido con el arrendamiento, manifestó que decidió entregar el inmueble a la inmobiliaria “a principios del 9115” y más adelante 12 58AudienciaParte1.mp4 Min 19:13 58AudienciaParte1.mp4 Min 19:38 14 58AudienciaParte1.mp4 Min20:09 15 58AudienciaParte1.mp4 Min33:03 13 Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 puntualizó: “eso se arrendó por 6 meses… pero yo creo que no alcancé a recibirlo porque en ese momento ya hice el acuerdo con Beatriz y le entregué eso.
Le dije, no está arrendado allá, vaya, entiéndase usted con ellos y le di un poder ahí a mano para que lo llevara allá a Alberto Álvarez y ya le entregaron los arriendos a ella”16. Por su parte, la demandante explicó que para ese momento persistían dificultades en la formalización documental del negocio, pues “aún a esa fecha del 91 no se había hecho la escritura17”, y relató igualmente que para ello “había que adjuntar una cantidad de documentos y pagos de predial y catastro 18”.
De ese conjunto no se extrae la subsistencia de un señorío de Toro sobre el inmueble, antes bien, tal autorización, lejos de desmentir que en ese momento él conservara alguna forma de dominio de hecho, evidencia precisamente la voluntad del autorizante de desprenderse de ese señorío en favor de Beatriz Elena Castañó Ramírez, trasladándole las facultades de administración y percepción de frutos en ejecución del negocio ya convenido entre ambos.
Bajo ese entendimiento, el arrendamiento de 1991 no revela subordinación de Beatriz Elena frente a Toro, sino una manifestación formal de la transición a partir de la cual comienzan a exteriorizarse, con apoyo probatorio definido, los actos materiales de aprovechamiento económico alegados por aquella. En esa misma línea se inscribe lo declarado por Francisco Javier Toro Vallejo cuando pidió dejar “claro que yo 16 58AudienciaParte1.mp4 Min26:09 55AudienciaParte1.m4a Min 01:03:42 18 55AudienciaParte1.m4a Min 01:07:30 17 Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 después de eso no volví a enterarme más nada.
¿Qué pasó con el inmueble? ¿Ni nada, yo me ya no era asunto mío, no tenía por qué estar pendiente de eso19”, expresión que descarta la persistencia de un señorío suyo sobre el bien y resulta concordante con la autorización impartida a la demandante para entenderse con la inmobiliaria y percibir los frutos del inmueble. Con todo, esa precisión no conduce al éxito del reparo.
Lo que impone es depurar la motivación del fallo impugnado. En efecto, si se adopta la lectura más estricta en la línea del recurrente, el punto de partida cierto para el cómputo no habría de ubicarse en octubre de 1990, sino, cuando menos, en enero de 1991, que es el momento a partir del cual la prueba ofrece una referencia temporal definida en torno al desenvolvimiento posesorio alegado por la demandante.
No se está, entonces, ante la imposibilidad de fijar un hito inicial verificable, sino ante la necesidad de corregir el que acogió el a quo. Esa precisión, sin embargo, no altera la conclusión de fondo. Aun tomando enero de 1991 como hito inicial, el término legal exigido para la prescripción extraordinaria aparece ampliamente satisfecho al tiempo de presentación de la demanda.
De modo que la crítica del apelante, aunque atendible en cuanto evidencia que no era del todo riguroso mantener el año 1990 como fecha cierta e incontrovertible de inicio, carece de aptitud para desvirtuar la decisión, porque incluso desde la data más exigente que permite el expediente la posesión útil se prolongó por un lapso sobradamente superior al requerido para usucapir. 19 58AudienciaParte1.mp4 Min35:53 Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 En rigor, el agravio no propone una fecha alternativa cuya acogida haga fracasar el presupuesto temporal, sino que se limita a cuestionar la intervención de Mario Castro y la consistencia del relato de Francisco Javier Toro Vallejo, aspectos que, aun examinados con el mayor rigor, no desvirtúan la comprobación de una posesión útil prolongada por el tiempo exigido por la ley.
Por consiguiente, el reparo no está llamado a prosperar. 3.3.2. Autenticidad y fiabilidad de los documentos El segundo reparo se dirige a cuestionar la autenticidad y fiabilidad de los documentos que sirvieron de apoyo a la decisión de primer grado, en particular el instrumento mediante el cual se consignó la cesión de derechos derivados del remate a favor de Francisco Javier Toro Vallejo, al que atribuye un sello de presentación personal posterior al fallecimiento de Ramón María Madrid Rincón, así como la supuesta ausencia de constancia de radicación de dicho negocio en el proceso ejecutivo de origen.
Sobre esa base, la parte demandada califica tales piezas como “dudosas” y sugiere que el a quo habría fundado la declaración de pertenencia en instrumentos carentes de validez y fuerza demostrativa. Desde el plano procesal, la autenticidad de los documentos privados aportados al proceso se rige por los artículos 244 y 270 del Código General del Proceso, que consagran, de un lado, la presunción de autenticidad de los documentos allegados en debida forma, y, de otro, el trámite específico de la tacha de falsedad como vía idónea para controvertirla.
En efecto, el artículo 270 ibídem exige que la parte que pretenda desconocer un documento lo tache de falso en las oportunidades procesales Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 allí previstas, con expresión concreta de las razones de la impugnación y solicitud de las pruebas respectivas20. Los recurrentes no promovieron incidente de tacha de falsedad respecto del memorial de cesión ni de los demás instrumentos que ahora tildan de “falsos” o “dudosos”, limitándose a exteriorizar su inconformidad en los alegatos de conclusión y en el escrito de apelación. Tal comportamiento se ubica por fuera del cauce procesal diseñado por el legislador para enervar la presunción de autenticidad, de modo que los documentos mantienen incólume el amparo legal que los cobija.
Así mismo, al examinar la actuación surtida en la audiencia de interrogatorio a la demandante, se constata que el a quo abordó expresamente la objeción relativa al sello notarial de 2000, precisando que se trataba de una anotación de autenticación de copia y no de una presentación personal del causante en fecha posterior a su deceso. Frente a esa explicación, la defensa se circunscribió a manifestar su discrepancia, sin articular un cuestionamiento técnico mediante tacha ni solicitar prueba pericial en documentología que permitiera desvirtuar el alcance de la nota21 En ese contexto, no incurrió en yerro alguno al reconocer la presunción de autenticidad de los documentos y otorgarles mérito probatorio dentro de una valoración conjunta del acervo, pues obró en consonancia con el artículo 244 del Código General del Proceso y con la carga procesal que pesaba sobre quien los reputaba apócrifos.
La mera sospecha extemporánea sobre la 20 Artículo 270 Ibídem 21 C1PrimeraInstancia\C1CuadernoPrincipal\ 55AudienciaParte1.m4a 01:14:21 Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 fecha del sello notarial, sin activación del mecanismo previsto en el artículo 270 ibídem, no resulta suficiente para privar de eficacia a los instrumentos ni para tener por desvirtuada la plataforma documental que sirvió de apoyo a la reconstrucción fáctica del origen de la posesión. En tales condiciones, el segundo reparo, en cuanto acusa la utilización de documentos “dudosos” o “falsos” sin haber agotado el trámite de tacha de falsedad en la oportunidad legal, carece de fundamento técnico y no desvirtúa la corrección del análisis probatorio efectuado por el fallador de instancia. 3.3.3.
Mejoras, pagos y actos de señor y dueño. El tercer reparo se centra en la supuesta precariedad de la prueba relativa a mejoras, pagos y demás actos posesorios. El apelante sostiene, de manera puntual, que las facturas de baldosas y materiales, al estar expedidas a nombre de Mario Bolívar y no contener dirección, no acreditarían inversiones en el inmueble litigioso que no se allegaron contratos de obra que demuestren reformas efectivas que la inspección judicial reveló un bien en regular o mal estado, con humedades, lo que estimaría incompatible con un historial de cuidado y mantenimiento y que no existirían soportes bancarios suficientes de consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento.
Frente a tales objeciones, se recuerda en primer término, que la ley no erige las mejoras en requisito autónomo de la prescripción adquisitiva, sino que exige la demostración de actos de señor y dueño, los cuales pueden exteriorizarse a través de diversas manifestaciones: celebración de contratos de arrendamiento, percepción de rentas, administración del bien, pago de Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 impuestos, realización de obras, manejo de servicios públicos, entre otros.
Las mejoras constituyen, entonces, uno de los posibles indicios del animus domini, pero no el único ni el indispensable, de manera que la ausencia de determinado tipo de soporte como contratos escritos de obra no anula, por sí sola, la prueba de la posesión útil cuando esta se acredita por otros medios idóneos. En cuanto a las facturas y recibos de materiales de construcción, la crítica del apelante se limita a resaltar que se encuentran a nombre de Mario Bolívar y que no incluyen la dirección del inmueble.
Sin embargo, del acervo probatorio se desprende que dicho señor ha actuado, históricamente como administrador del bien por encargo de la demandante, interviniendo en la contratación de arreglos, la adquisición de insumos y la gestión de arrendamientos. A la luz de esa realidad fáctica, resulta razonable que algunos soportes se encuentren a su nombre, sin que ello desvirtúe que las erogaciones se destinaron al inmueble litigioso, máxime cuando la correspondencia entre el tipo de materiales adquiridos y las adecuaciones descritas por los testigos y constatadas en inspección judicial refuerza el vínculo con el predio.
En lo tocante al estado de conservación observado en la inspección, el reparo enfatiza la presencia de humedades y zonas en regular o mal estado para concluir que no habría existido un adecuado mantenimiento. No obstante, el registro de la diligencia muestra un inmueble de varios niveles, distribuido en numerosas habitaciones, con baños múltiples y adecuaciones que revelan un uso intensivo para explotación en arriendo, incluso como casa de habitaciones u hotel.
Desde la perspectiva de la sana crítica, la Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 coexistencia de signos de desgaste con una configuración material compleja y de alta ocupación se explica por la antigüedad de la construcción y por el uso continuado del bien, sin que sea lógico inferir, a partir de deterioros puntuales, la inexistencia de obras realizadas en distintos momentos.
Respecto de los pagos de cánones, el agravio se funda en la falta de soportes bancarios exhaustivos. Sin embargo, obran en el expediente registros documentales de algunas consignaciones, así como testimonios de arrendatarios y terceros que, de manera concordante, relatan haber pagado rentas a la demandante o a sus allegados, y haber presenciado reparaciones y adecuaciones ordenadas por ellos.
Dado el tiempo transcurrido y la naturaleza de las relaciones arrendaticias de larga duración, no resulta exigible una trazabilidad perfecta de cada pago individual, bastando, conforme a las reglas de la sana crítica, que el conjunto de indicios documentales, testimoniales y derivados de la inspección configure un cuadro coherente de explotación económica del inmueble por la actora y su núcleo familia.
Así las cosas, resueltos de manera directa los cuestionamientos relativos a las facturas, al estado del bien y a los soportes de cánones, se estima que el tercer reparo no logra desvirtuar la conclusión del a quo según la cual la demandante ha ejercido, durante décadas, un haz de poderes de hecho sobre el inmueble compatible con el comportamiento de una verdadera señora y dueña 3.3.4.
Credibilidad de los testigos El cuarto reparo se dirige a desacreditar los testimonios de Gerardo Pareja Meneses, Diego Sierra Quiceno, Lenis del Carmen Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 Mora Mejía y Mario Andrés Bolívar Castaño, sobre la base de imprecisiones en la ubicación del inmueble, desconocimiento de la situación registral, vacilaciones cronológicas y el parentesco de este último con la demandante.
Tal agravio debe examinarse a la luz de los artículos 176, 187 y 211 del Código General del Proceso, que imponen la valoración integral de la prueba conforme a la sana crítica, descartan las tarifas legales de apreciación y disponen que el interés o parentesco del testigo no implica su exclusión automática, sino un escrutinio más riguroso de la fuerza persuasiva de su dicho.
Bajo ese marco, resulta relevante que la credibilidad de estos declarantes fue controvertida oportunamente mediante tacha en la audiencia, de manera que el a quo abordó expresamente el examen reforzado que impone el artículo 211 ibídem. Lejos de aceptar sin reservas sus manifestaciones, el juzgado integró sus dichos en una valoración conjunta con la inspección judicial, los documentos y el interrogatorio de parte, reconociendo el vínculo filial de Mario Andrés con la actora y las vacilaciones periféricas de los demás, pero destacando la coincidencia sustancial de sus relatos en torno a quién administra el inmueble, quién percibe las rentas y cómo se ha explotado el bien en el tiempo.
En lo que atañe a Gerardo Pareja, las inexactitudes relativas a si la casa es exactamente esquinera o se ubica algunos metros antes, o las diferencias menores sobre el número de pisos, se sitúan en el plano de detalles accesorios, explicables por el tiempo transcurrido y ajenos al núcleo de su declaración. Este se mantiene incólume al relatar que conoce a la demandante y a su familia desde finales de los años ochenta, que ha intervenido en Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 instalaciones y reparaciones en el inmueble desde la década de 1990 y que ha acompañado a Mario Arturo Bolívar a gestionar cobros de arriendo, describiendo actos típicos de administración y señorío ejercidos por el grupo familiar de la actora.
Respecto de Diego Sierra, el uso del pronombre “ellos” y su falta de precisión sobre el titular registral no erosionan el punto central de su testimonio, consistente en identificar a la señora Beatriz Elena Castaño y a su núcleo cercano como quienes se comportan de hecho como dueños. El testigo refiere haberlos visto durante más de una década ordenar arreglos en techos, canaletas e instalaciones, visitar el inmueble para revisar trabajos y cobrar cánones, lo que, desde la perspectiva del animus domini, resulta más relevante que el conocimiento de la titularidad formal inscrita en el folio.
En cuanto a Lenis del Carmen Mora, las vacilaciones entre 2012 y 2014 al aludir al año exacto de su ingreso no desvirtúan su afirmación persistente de llevar “más de diez años” en el inmueble ni la coherencia de su relato. La diligencia de inspección judicial la encuentra ocupando el bien en calidad de arrendataria, abriendo habitaciones, describiendo su explotación previa como hotel y luego como casa de habitaciones, y explicando que inicialmente se vinculó por medio de una inmobiliaria y, después, directamente con la demandante, a quien siempre ha reconocido como dueña, pagando los cánones mediante consignaciones a cuentas de Mario Andrés Bolívar o de Beatriz Elena.
Esa convergencia entre lo observado en sitio y lo narrado en audiencia robustece su credibilidad, pese a las imprecisiones puntuales en fechas. Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 Por último, frente a Mario Andrés Bolívar, la tacha fundada en su condición de hijo de la actora no basta para excluir su testimonio del haz probatorio.
El a quo asumió el estándar reforzado que exige la jurisprudencia, sometiendo su dicho a contraste con la inspección judicial, los documentos de administración (poderes para gestionar arrendamientos, constancias de pagos, acuerdos de predial) y las declaraciones de terceros, y halló que su relato sobre la forma de arrendar, las mejoras ejecutadas y la percepción de frutos coincide con lo dicho por arrendatarios y vecinos. Que actúe por instrucciones de su madre corrobora, antes que desmiente, la dirección que ésta ejerce sobre el bien.
En suma, las críticas de los apelantes se centran en aspectos periféricos o errores topográficos, desconocimiento de datos registrales, vacilaciones cronológicas y parentesco sin demostrar que el a quo haya vulnerado las reglas de la sana crítica al otorgar credibilidad condicionada a estos testimonios. La convergencia de sus dichos con la prueba documental y ocular en lo que interesa a la prescripción quién ejerce actos de señor y dueña, cómo se explota el inmueble y por cuánto tiempo permite afirmar que no se configura un error de hecho ostensible ni de derecho en la valoración del material testimonial, razón por la cual el cuarto reparo tampoco está llamado a prosperar.
En consecuencia, la decisión de primer grado debe ser confirmada. IV. DECISIÓN. Proceso Radicado Verbal – Pertenencia 05001310302020220000701 Con fundamento en lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad Constitucional y legal, FALLA:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Veinte Civil Circuito Oralidad de Medellín.
SEGUNDO: CONDENAR a la parte demandada en pertenencia y demandante en reconvención en favor de Beatriz Elena Castaño Ramírez las costas causadas en esta instancia. El magistrado sustanciador fija las agencias en derecho en la suma $ $1.750.905.
TERCERO
NOTIFÍQUESE esta providencia a los sujetos procesales y DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen Proyecto discutido y aprobado en sala de la fecha
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (Firmados electrónicamente) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA JULIÁN VALENCIA CASTAÑO PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 179955589c8bf56226dfb300f751b61fd9e018ad575e4602650596643c15bfcf Documento generado en 30/04/2026 01:50:50 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica