REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN Medellín, veintisiete (27) de marzo de dos mil veinticinco (2025) La Sala Cuarta de Decisión Laboral del Tribunal Superior de Medellín, integrada por los Magistrados CARLOS ALBERTO LEBRÚN MORALES (ponente), VÍCTOR HUGO ORJUELA GUERRERO y MARIA EUGENIA GÓMEZ VELÁSQUEZ, cumplido el traslado de que trata el artículo 13 de la Ley 2213 de 2022, procede a dictar la sentencia que corresponde en este proceso ordinario laboral promovido por LUIS HORACIO OROZCO HINCAPIÉ contra el CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FERNANDO P.H. (Radicado 05360-31-05-002-2022-00295-02).
ANTECEDENTES El promotor aspira, previa declaración de la existencia de un contrato de prestación de servicios con la demandada, se reconozca y pague el valor de los meses faltantes para el cumplimiento del contrato, junto con los intereses moratorios y las costas del proceso. Tales pretensiones las fundamentó en que el 22 de junio de 2012 se celebró un contrato de prestación de servicios para designarlo como administrador del conjunto residencial, dejándose abierta la fecha de terminación del contrato, el que fue prorrogado anualmente como consta en las actas de asamblea, sin que existiera renovación alguna sobre el contrato inicial, devengando para cuando ocurrió la terminación la suma de $1.175.550.
Explica que en la asamblea general ordinaria de copropietarios celebrada el día 17 de marzo de 2019 hubo 20 votos en contra de la ratificación del administrador, y 22 votos a favor, siendo entonces revalidado su nombramiento dando continuidad a sus labores. Aduce que pese a lo anterior, la revisora fiscal cometió unas arbitrariedades frente a la decisión de la asamblea, pues determinó aun con el mecanismo democrático empleado, anular la votación e implementar una asamblea no presencial, la que nunca fue convocada.
Que el 08 de abril de 2019 se reunió la junta de administración y sin autorización de la asamblea se dispuso dar cambio al administrador de manera Radicado 05360-31-05-002-2022-00295-02 unilateral y sin justa causa, siendo que el artículo 78 del Reglamento de Propiedad Horizontal no delega en tal órgano nombrar o destituir al administrador.
Ya para el 22 de abril de 2019 se colgó una cartelera del conjunto la comunicación de la reunión en cuanto al administrador y en igual fecha, se le remitió una comunicación donde se le notifica la terminación de su contrato, escrito que es firmado por el Presidente del consejo de Administración, siendo ejecutadas sus actividades hasta el 22 de mayo de 2019.
Agrega que el 13 de septiembre de 2019 dirigió a la administración la reclamación de lo que hoy es pedido. EL CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FERNANDO P.H. se pronunció en término admitiendo el contrato suscrito con el demandante el 22 de junio de 2012, el que se extendió hasta el 22 de mayo de 2019 sin adiciones al contrato inicial, cuya terminación obedeció a una decisión del Consejo de Administración teniendo en cuenta que dentro del contrato se determinó que el mismo iría hasta el 15 de diciembre de 2012 o hasta cuando el Consejo decidiera revocar el mandato, aclarando que el período pactado lo fue por seis meses y que ello se plasmó conforme a lo que establece el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 que permite la elección o remoción del administrador de parte del Consejo.
Afirmó que en la asamblea celebrada en marzo de 2019 no se ratificó al demandante en su rol por la nulidad en los votos que en el acta quedó plasmada, advirtiendo que todas las actuaciones desplegadas por la revisora fiscal fueron válidas y con miras a la preservación de la ley y los protocolos, agregando que la determinación tenía por razón las fallas reiteradas en las que había incurrido el señor Orozco, las que fueron expuestas de forma clara en la mencionada asamblea de 2019.
Como excepciones de fondo formuló las que denominó prescripción, imposibilidad de cláusula de permanencia, y posibilidad de finalizar el contrato en cualquier instancia, incumplimiento contractual del demandante, cumplimiento contractual por el demandado, y facultad legal de revocar el administrador por parte del consejo, cobro de lo no debido e inexistencia de la obligación, e interés inexistente y sin fundamento.
Más adelante presentó llamamiento en garantía contra Axa Colpatria Seguros S.A (Archivo 19), el que fue negado por auto del 13 de diciembre de 2022 por radicarse de manera extemporánea (Archivo 22). Surtido el trámite de rigor, el Juzgado de Conocimiento que lo es el Segundo Laboral del Circuito de Itaguí emitió sentencia el 17 de julio de 2024, en la que decidió ABSOLVER a la demandada de todas las pretensiones de la demanda y CONDENÓ en costas al demandante, fijando las agencias en derecho en la suma equivalente a medio SMLMV.
Radicado 05360-31-05-002-2022-00295-02 La falladora arribó a esa conclusión, en síntesis, por encontrar que la terminación del contrato de prestación de servicios del señor Orozco Hincapié provino del Consejo de Administración, quien se encontraba facultado para ello por virtud de la ley y del clausulado contractual. Esta decisión fue atacada por la activa, indicando el mandatario judicial que conforme a lo que quedó demostrado en la asamblea general celebrada en marzo de 2019 hubo una votación legal donde se ratificó el nombramiento de su poderdante como administrador por contar con 22 votos a favor, cuestionando que se de validez a lo definido por el Consejo de Administración solo por el contenido del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, cuando el artículo 38 del mismo estatuto dispone que ese nombramiento lo realiza la asamblea, lo que quiere decir que Luis Horacio fue reelegido y que como desde 2012 no se celebró un otro sí, el contrato se fue prorrogando de a doce meses.
Disiente que la juez de por cierto lo dicho por la revisora fiscal, dado que no existe ninguna normativa que la facultara para anular una votación de asamblea que fue legalmente obtenida, debiendo acudirse a los artículos 76, 78, 79 y 81 del reglamento, donde se dispuso que ese nombramiento correspondía a la asamblea, sin que se faculte al Consejo para ello.
Aduce que no existió ilegalidad en la votación y que, de haber faltado claridad, lo que correspondía era la impugnación conforme a lo que dispone por analogía el artículo 382 del CGP. Añadió que de cualquier modo debió darse respeto al debido proceso porque si bien el artículo segundo del contrato existe, el Consejo no puede saltarse el contenido del artículo 29 de la CP, por lo que si hubo fallas la revisora fiscal en el marco de sus facultades debió efectuar el control, informar las irregularidades y tomar las decisiones a que hubiera lugar.
A partir de lo previo, solicitó la revocatoria de la providencia emitida, para que en su lugar se acceda a las pretensiones de la demanda. En el término pertinente, las partes presentaron sus alegaciones de segunda instancia, con argumentos semejantes a los expuestos en las etapas procesales transcurridas en primer grado. CONSIDERACIONES Al tenor de lo normado en el artículo 57 de la Ley 2ª de 1984, en concordancia con el artículo 35 de la Ley 712 de 2001, la Sala estudiará los puntos objeto de inconformidad planteados por el apoderado recurrente, debiendo definirse por la Sala si la terminación del contrato por servicios que existió entre las partes ocurrió en acatamiento a las prerrogativas legales, o si por el contrario, hubo un Radicado 05360-31-05-002-2022-00295-02 desconocimiento de la demandada que conlleve al pago de los honorarios por el tiempo que faltaba para cumplirse el acuerdo, junto con los intereses de mora.
En esta instancia está por fuera de toda discusión la prestación de los servicios del señor Luis Horacio Orozco Hincapié en su rol de Administrador dentro del conjunto demandado, el que se ejecutó entre el 22 de junio de 2012 (págs. 19-22 Archivo 02) y el 22 de mayo de 2019 (Pág. 23 Archivo 02), finiquitado por decisión del Consejo de Administración, acorde al acuerdo adoptado en reunión llevada a cabo el 08 de abril de 2019 (Págs. 38-40 Archivo 02).
Como lo cuestionado corresponde a que, a juicio de la activa, la ratificación del demandante como administrador dentro de la asamblea que se llevó a cabo el 17 de marzo de 2019 quedó ejecutoriada, es necesario acudir al acta que plasmó cada actuación que allí se desplegó (Págs. 24-37 Archivo 02), encontrando del contexto general de lo acontecido que no es cierto como es asegurado en el recurso que la votación quedó en firme y que por tanto, su resultado es legal con la correlativa prórroga del contrato del actor para continuar fungiendo como Administrador, pues lo que revela cada constancia del acta, es que si bien la votación se presentó en los términos en que se relató desde el escrito de demanda, también es cierto que se verificó indisposición y molestia ante la ausencia de claridad en la votación por el mecanismo empleado que dio paso a cuestionar votos por ser inexistentes poderes para la representación de propietarios en la diligencia, exponiéndose que “varias personas se fueron y dejaron sus banderas a otras personas sin firmar un poder”, interviniendo al respecto el Presidente de la asamblea y otros copropietarios, y ante la propuesta de la revisora fiscal para convocar a una asamblea no presencial y definir ese asunto, se dio anulación a la votación realizada, disponiéndose el nombre de las personas veedoras para la recolección de votos en esa nueva oportunidad, sin que se haya consignado alguna manifestación de parte de Luis Horacio ni durante el restante desarrollo de la asamblea, ni posterior a ella, lo que permite advertir que asintió lo decidido, siendo corroborado por el testigo León Alberto Ramírez Rodríguez – integrante del Consejo de Administración para la época -, que la anulación ocurrió por un desorden e infinita discusión que se presentó en la reunión que no permitió dar validez a la votación, explicando que posteriormente la asamblea no presencial tampoco se efectuó porque no se cumplió con el quorum requerido, lo que conllevó a que fuera el Consejo quien resolviera sobre la continuidad del administrador, y que partiendo de diferentes irregularidades con el manejo del dinero se concluyó acertado removerlo.
Radicado 05360-31-05-002-2022-00295-02 Ello guarda también coherencia con lo que consta en el acta del 08 de abril de 2019 (Págs. 38-40 Archivo 02), que relata lo debatido, reunión a la que también asistió el actor, oportunidad en la que se explicaron los motivos por los que no fue posible realizar la asamblea no presencial y se define cambiar al administrador.
Sobre esa determinación de parte del Consejo de Administración, debe señalarse que este es un órgano que se encarga de tomar decisiones estratégicas y dirigir la gestión de una propiedad horizontal, y ya en lo que tiene que ver con el nombramiento del administrador, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 estableció un sistema de elección indirecta del representante legal, cuando la propiedad horizontal cuenta con un consejo de administración, debiendo recordarse que la Corte Constitucional, en sentencias C-127 de 2004 y C-474 de 2004, analizó la exequibilidad de esa decisión legislativa y determinó que no violaba el derecho de participación de los copropietarios, en atención a que es la asamblea general la que elige a los integrantes del consejo de administración, quienes, en cumplimiento de sus atribuciones, nombrarán al administrador.
Ese procedimiento entonces, se ha entendido como un sistema “razonable que permite la agilización en la toma de decisiones”, lo que no excluye la posibilidad de que la asamblea sea quien elija al representante legal o administrador, cuando en la copropiedad no exista consejo de administración. Es verdad que el artículo 38 de la misma Ley 675 de 2001 establece dentro de las funciones de la asamblea general de propietarios la de nombrar y remover libremente al administrador, pero es que no puede pretender el recurrente que el estatuto que rige el asunto sea analizado en la forma que lo hace, porque claramente estamos ante un conjunto normativo, cuya intelección debe ser armónica y consonante, sin que sea posible pregonar que dentro de la misma disposición existen incongruencias respecto a las facultades brindadas a las asambleas y consejos de administración, no siendo posible pregonar que el artículo 38 contiene un mandato, y que el artículo 50 integra otro que se contrapone, siendo el análisis atinado a partir de la lectura de tales articulados que la asamblea general de propietarios cuenta con tal facultad, siempre y cuando no exista consejo de administración, lo que explica que en listado de sus atribuciones se halle la del nombramiento o remoción del administrador o representante legal de la propiedad horizontal.
También es cierto que el reglamento del Conjunto Residencial San Fernando adoptado mediante escritura pública No 5351 del 28 de diciembre de 2002 estableció en su artículo 79 que el administrador “será nombrado por mayoría absoluta de votos de los asistentes a la respectiva reunión de la asamblea general Radicado 05360-31-05-002-2022-00295-02 de propietarios”, pero es que no puede olvidarse que el parágrafo 1 del artículo 5 de la ya mencionada Ley 675 de 2001 señala que: “en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley, en tal caso, se entenderán por no escritas”, y tampoco es posible dejar de lado que el contrato de servicios rubricado entre las partes dejó determinado en concordancia con la estipulación del artículo 50, que la ejecución “iría hasta el 15 de diciembre de 2012 o el consejo de administración decida revocar el mandato otorgado para este cargo” (Pág. 19 Archivo 02), siendo su contenido ley para las partes, por tratarse de un acuerdo legal que establece los términos de la relación contractual civil, encontrando por demás que según el mismo dicho del actor al absolver su interrogatorio de parte y conforme es pregonado desde el hecho cuarto de la demanda, ese contrato mantuvo su esencia y sus condiciones, siendo claro y patente que su contenido estuvo atado a la legalidad puesto que si en el Conjunto Residencial San Fernando existía un consejo de administración, era en efecto a quien correspondía disponer la permanencia o retiro del administrador.
En ese orden de ideas, coincide la Sala en la determinación de la falladora de primer grado, encontrando que contrario a lo que aduce el apelante, no tuvo por base única lo reglado en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, sino que la absolución proviene de un análisis conjunto de esa normativa en coherencia, con lo que el contrato contiene, y lo que las probanzas revelan ocurrió el 17 de marzo de 2019 donde es patente que no puede hablarse de una votación legal y ejecutoriada porque hubo ausencia de garantías que reflejara transparencia en la votación, por lo que dar eficacia al primer resultado que se obtuvo – 20 votos en contra y 22 votos a favor – si transgrede cualquier postulado del debido proceso porque fue manifiesto el descontento y las irregularidades presentadas, sin que se desprenda de la revisora fiscal algún acto de arbitrariedad, porque no se evidencia que las determinaciones hayan sido por su cuenta puesto que el acta muestra la intervención de diferentes participantes, además que acorde a sus funciones no solo debe velar por el cumplimiento de las normas contables y financieras de la copropiedad, sino que debe hacer notar las irregularidades que ocurran con verificación del cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias, por lo que incluso, de encontrar que en la asamblea se presentaron actos inadecuados o sospechosos que irrumpen en el buen funcionamiento del conjunto, debía intervenir sin que ello se contraponga con sus obligaciones principales.
Es a partir de lo expuesto, que se da razón a los argumentos de la providencia atacada, sin que se halle de la actuación desplegada por el consejo de Radicado 05360-31-05-002-2022-00295-02 administración comportamientos que vayan en contravía de los postulados constitucionales del debido proceso, encontrando en cambio, una actuación legal y acorde al mandato que rige a los administradores, debiendo en ese orden confirmar íntegramente la sentencia. Conforme a lo que regula el artículo 365-3 del CGP las costas en esta instancia estarán a cargo de la parte demandante, se fijan las agencias en derecho en la suma de $200.000.
DECISIÓN: En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Medellín, Sala Cuarta de Decisión Laboral, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia materia de apelación de fecha y procedencia conocidas. Las costas son como quedó dicho en la parte motiva. Notifíquese por EDICTO. Los Magistrados,