TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN N. 3 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., diecinueve (19) de febrero de dos mil veinticinco (2025) (Decisión que se inició discusión en Salas de 29 de enero de 2025 –Aviso 003, 12 de febrero de 2025 –Aviso 005- y aprobada en la fecha –Aviso 006) Proceso: Radicado: Demandante: Demandados: Asunto: Decisión: Verbal. 11001310303420220019001 Jesús Alfonso Cruz Vargas y Diana Carolina Bulla Molano. Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S. Apelación de sentencia Revoca. 1.
ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación formulado por la parte demandada contra la sentencia proferida en audiencia el 31 de enero de 2024, por el Juez Cincuenta y Cinco (55) Civil del Circuito de Bogotá D.C.1. 2.
ANTECEDENTES 2.1. Jesús Alfonso Cruz Vargas y Diana Carolina Bulla Molano formularon demanda verbal en contra de la Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S., con los siguientes pedimentos: 1 Asunto asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 13 de febrero de 2024. Secuencia 987. Nota: En algunos casos se puede alterar el orden para fallo, por asuntos temáticos, según el artículo 16 de la Ley 1285 de 2009, o por vicisitudes de cada trámite. 1 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 “PRETENSIONES PRINCIPALES: DECLARATIVAS: PRIMERA: Que se declare que CONSTRUCTORA SIGLO XXI, incumplió, ni se allanó a cumplir el contrato de promesa de compraventa celebrado con DIANA CAROLINA BULLA MOLANO y JESÚS ALFONSO CRUZ VARGAS, el día 14 de junio de 2017. SEGUNDA: Que como consecuencia de lo anterior, se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre CONSTRUCTORA SIGLO XXI y CAROLINA BULLA MOLANO y JESÚS ALFONSO CRUZ VARGAS de fecha 14 de junio de 2017, en relación al incumplimiento del objeto contractual y se ordenen las restituciones mutuas a las que haya lugar.
DE CONDENA: TERCERA: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores se condene a CONSTRUCTORA SIGLO XXI a pagar por concepto de daño emergente derivado del incumplimiento del objeto contractual, en cuantía de $ MIL CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES CIENTO DIECISÉIS MIL PESOS ($1.177.116.000 M/CTE). CUARTA: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores se condene a CONSTRUCTORA SIGLO XXI a pagar por concepto de lucro cesante derivado del incumplimiento del objeto contractual, en cuantía de CUATRO MIL DOSCIENTOS NOVENTA MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS ($4.290.781.579.
M/CTE). PRETENSIONES SUBSIDIARIAS: PRIMERAS SUBSIDIARIAS DECLARATIVAS: PRIMERA: Que se declare que CONSTRUCTORA SIGLO XXI, incumplió, ni se allanó a cumplir el contrato de promesa de compraventa celebrado con DIANA CAROLINA BULLA MOLANO y JESÚS ALFONSO CRUZ VARGAS, el día 14 de junio de 2017. SEGUNDA: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene a CONSTRUCTORA SIGLO XXI cumplir lo estipulado en el contrato de promesa de compraventa celebrado con DIANA CAROLINA BULLA MOLANO y JESÚS ALFONSO CRUZ VARGAS, el día 14 de junio de 2017, en relación con el objeto contractual.
DE CONDENA: TERCERA: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores se condene a CONSTRUCTORA SIGLO XXI a pagar por concepto de daño emergente derivado del incumplimiento en cuantía de $ MIL CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES CIENTO DIECISÉIS MIL PESOS ($1.177.116.000 M/CTE). 2 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 CUARTA: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores se condene a CONSTRUCTORA SIGLO XXI a pagar por concepto de lucro cesante derivado del incumplimiento en cuantía de CUATRO MIL DOSCIENTOS NOVENTA MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE PESOS ($4.290.781.579.
M/CTE)”. 2.2. Los hechos que le sirvieron de soporte a tales pretensiones son: 2.2.1. Que los demandantes desde el año 2016, con el propósito de poner en funcionamiento una Institución Prestadora de Servicio de Salud, especializada en Terapias de Oxigenación Hiperbárica (OXSAVID IPS S.A.S.), se dieron a la tarea de buscar consultorios médicos que cumplieren con los requisitos de habilitación exigidos por la Secretaría de Salud para la atención médica (Resolución 2003 de 2014) y que contaran con una licencia de construcción prevista únicamente para su uso en salud. 2.2.2.
Que entre enero y mayo de 2017 “conocieron el proyecto, Edificio Medical Center 127, localizado en la Avenida 9 No. 127B-16, a través de publicidad ubicada sobre la Avenida 9. De manera consecuente, verificaron la destinación de la licencia de construcción entregada en físico por la CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S (CONSTRUCTORA SIGLO XXI en adelante), encontrando que la misma estaba identificada con el número LC 13-5-0518, la cual tenía fecha de expedición del 3 de mayo de 2013 y fecha de ejecutoria del 30 de mayo de 2013, la cual describía el uso del Edificio como “DOT.
EQUIPAMIENTO COLECTIVO - SALUD” en concordancia con la publicidad y lo estipulado en la promesa, que ofrecían a la venta consultorios médicos”. 2.2.3. Que el 14 de junio de 2017, los demandantes, en calidad de prometientes compradores, celebraron con la demandada, en calidad de prometiente vendedora, contrato de promesa de compraventa sobre: “a) Consultorio No 607, área 37.9 MTS con un garaje que sería asignado de un área de 9.90 mts Valor $325.000.000 M/CTE (TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES) y b) Consultorio No 608, Área de 56.15 M2. con un garaje que sería asignado de un área de 9.90 M2 Valor de $524.824.000.oo M/CTE (QUINIENTOS VEINTICUATRO MILLONES 3 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL PESOS). Los anteriores inmuebles están ubicados en la Avenida 9 No. 127B-16 Es preciso indicar que el negocio prometido en venta recaía sobre un consultorio médico cuyas características constructivas de carácter técnico fueron las que motivaron la celebración del negocio jurídico y que comprendían los siguientes aspectos: I) redes de oxígeno, II) RETIE, III) el Plan de Gestión Integral de Residuos Hospitalarios y Similares (PGIRHS), y IV) demás requisitos de infraestructura técnica establecidos en la Resolución No. 2003 de 2014 para la habilitación por parte de la Secretaría de Salud; circunstancias estas que en la práctica brillan por su ausencia en tanto lo entregado no cumple con lo prometido”. 2.2.4.
Que en la página 2, cláusula primera, parágrafo tercero, se menciona lo siguiente, respecto al cumplimiento de las normas exigidas por la Secretaría de Salud: 2.2.5. Que las partes acordaron firmar la escritura pública el día 31 de julio de 2017, en la Notaría 69 del Círculo de Bogotá, una vez cumplidos los requisitos exigidos para tal efecto en la promesa. 2.2.6.
Que, el prometiente vendedor no cumplió con los términos establecidos en la cláusula séptima: 2.2.7. Que, frente a la entrega material del inmueble, el promitente vendedor estableció lo siguiente: 4 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 2.2.8. Que los promitentes compradores pagaron el precio de compra de los inmuebles, así: i) consultorios 607 y su respectivo garaje, por un valor de $325.000.000, y ii) consultorio 608 y su garaje, por la suma de $524.824.000, mediante cheques girados a Constructora Siglo XXI. 2.2.9.
Que el 31 de julio de 2017, fecha señalada por el contrato de promesa de compraventa, no se llevó a cabo la suscripción de la escritura pública, dado que los demandantes nunca fueron contactados por la Constructora Siglo XXI, ni fueron informados sobre cuál sería el contenido clausular. 2.2.10. Que como ya se había cancelado la totalidad del dinero pactado, el 12 de julio de 2017, se hizo la entrega de los inmuebles, sin el cumplimiento de las condiciones y los requisitos estipulados. 2.2.11.
Que no se entregó un contador individual para cada consultorio, sino uno de energía común, llegando los recibos de la luz de manera general y no a cada unidad, lo que dificulta la medición del gasto de energía para cada uno de los bienes privados; además, la luz es provisional, lo que genera múltiples cortes al día, requiriendo la activación de la planta eléctrica. 2.2.12.
Que otro de los incumplimientos fue la inexistencia de unidades sanitarias para personas con discapacidad, las cuales exigen timbre de emergencia y accesorios físicos como barras de soporte para los usuarios, generando así riesgos de caída de este tipo de pacientes. Agregó que: 5 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 “Tampoco existía un proceso adecuado de recolección y disposición de basuras y desechos biológicos, pues para la época solo se dispuso un shut de basuras que comunica a cada piso.
El supuesto depósito para el almacenamiento final (del edificio), no cumplía con las normas establecidas, tales como área de fácil limpieza y desinfección, ambientes separados para los residuos biológicos y comunes. En dicho lugar, terminaban los shut anteriormente mencionados provenientes de áreas de salud disímiles que recibían los desechos en canecas no clasificadas en contra a lo exigido por la norma.
Esta modalidad de eliminación de desechos está expresamente prohibida para edificios de uso en salud, pues los mismos requieren de un procedimiento preestablecido de recolección, manipulación, transporte, disposición temporal y final para evitar la contaminación de desechos altamente contaminantes que puedan afectar al edificio y sus visitantes.
Por esta razón, los consultorios no podían operar, pues no se cumplía con las normas para el manejo, disposición y desecho de materiales contaminados de alta peligrosidad”. 2.2.13. Que, desde el mes de junio del 2017, a la fecha de presentación de la demanda, han enviado correos electrónicos solicitando de manera reiterada y urgente los documentos legales necesarios para la habilitación, sin una respuesta adecuada. 2.2.14.
Que la demandada a lo anterior contestó que la habilitación era responsabilidad de cada consultorio, lo cual es imposible, pues debe existir una articulación entre los consultorios y el edificio. 2.2.15. Que el 26 de septiembre de 2017, la demandada envió la minuta de escritura pública de los consultorios 607 y 608, haciendo cambios notorios en la misma y, de manera consecuente, desnaturalizando el objeto de la compraventa.
“a. La minuta define los consultorios médicos como “OFICINACONSULTORIO” lo cual no corresponde a la realidad, pues el objeto de compra fueron consultorios médicos, es decir unidades para la atención exclusivamente médica. b. Se define que los garajes que serán otorgados corresponden a los identificados con los números 76 y 78, y se hace referencia a la instalación de un parqueadero duplicador con montacargas aéreo, posibilidad que NUNCA fue objeto de negociación, ni objeto de acuerdo en el contrato de promesa.
Parqueaderos que, a la fecha de radicación de la presente demanda, aún no han sido entregados a los promitentes compradores”. 6 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 2.2.16. Que el 3 de diciembre de 2017, los demandantes y la administradora delegada por la constructora del edificio, realizaron una reunión para identificar las deficiencias en los requisitos necesarios ante una eventual visita de habilitación por parte de la Secretaría de Salud, frente a lo cual encontraron lo siguiente: “a. Al momento de la visita no se evidenciaron vehículos para la recolección interna de cada tipo de residuos. b. No se evidencia señalización para personas en condición de discapacidad ni barandas de protección requeridas. c. La institución no dispone en cada uno de los servicios de ambientes, ni cuarto de aseo de: poceta, punto hidráulico, desagüe y área para almacenamiento de los elementos de aseo. d. Revisado el documento Plan de Gestión Integral de Residuos Hospitalarios y Similares (PGIRHS) del Edificio Medical Center se encuentra que dicho documento es una copia del PGIRHS de una Empresa Social del Estado”. 2.2.17.
Que el 2 de enero de 2018, OXSAVID IPS S.A.S., recibió visita de la Secretaría de Salud para obtener su habilitación con base en los requisitos establecidos en la Resolución 2003 de 2014; la cual fue negada el 26 de enero de 2018, al encontrar que: 7 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 2.2.18. Que durante el transcurso del año 2018 hasta el año 2021, realizaron múltiples solicitudes verbales y escritas sobre la situación de los requerimientos necesarios para iniciar el proceso de habilitación, sin obtener respuesta satisfactoria por parte de la demandada. 2.2.19.
Que, en el año 2021, por falla total en la plataforma de montacoches, se ocasionó accidente a unos pacientes, con lo cual se ha limitado el ingreso seguro a parqueaderos, y los demandantes ni siquiera pueden estacionar sus propios vehículos, dado que esa planta se encuentra inhabilitada. 2.2.20. Que, a la fecha, pese a los múltiples requerimientos solicitados durante cuatro (4) años, la habilitación de OXSAVID IPS S.A.S., ante la Secretaría de Salud de Bogotá, para poder funcionar como una Institución Prestadora de Servicios de Salud (IPS), no se ha logrado, en razón de todos los incumplimientos por parte de la demandada.
3. ACONTECER PROCESAL Mediante auto calendado 4 de agosto de 20222, el Juzgado 34 Civil del Circuito de esta ciudad dispuso la admisión de la demanda, ordenándose el traslado de la misma a la parte demandada por el término de ley. Posteriormente, el expediente fue remitido al Juzgado Cincuenta y Cinco (55) Civil del Circuito de esta Ciudad, en cumplimiento del Acuerdo No. CSJBTA 23-42 del 26 de abril del 2023, del Consejo Superior de la 2 Expediente digital, Cuaderno 1, Archivo 08, Pdf. 2. 8 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 Judicatura; autoridad que, por auto de 18 de mayo de 20233, avocó su conocimiento y procedió con el trámite del mismo. Notificada dicha decisión a la Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S.,4 guardó silencio.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA A través de auto de 8 de septiembre de 20235, se convocó a las partes a la audiencia prevista en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso; una vez agotadas las etapas procesales pertinentes, se profirió sentencia en audiencia el 31 de enero de 20246, que resolvió lo siguiente: “PRIMERO: ACOGER PARCIALMENTE la demanda de resolución contractual que formularon Jesús Alfonso Cruz Vargas y Diana Carolina Bulla Moyano contra Constructora Siglo XXI Santodomingo S.A.S. (sic) En consecuencia, DECLARAR RESUELTO, por incumplimiento de la demandada -promitente vendedora-, el contrato de promesa de compraventa que los litigantes celebraron el 14 de junio de 2017, respecto de los consultorios 607 (50N-20810894) y 608 (50N-20810895) y los parqueaderos 76 (50N-20810831) y 78 (50N-20810833), pertenecientes a la construcción MEDICAL CENTER SIGLO XXI P.H. ubicado en la AV CRA 9 # 127B-16 de Bogotá.
SEGUNDO. En consecuencia, se ordena a Constructora Siglo XXI Santodomingo S.A.S. (sic) que, dentro de los 30 días siguientes a la notificación de esta providencia, devuelva a los señores Jesús Alfonso Cruz Vargas y Diana Carolina Bulla Moyano, la suma de $1.216´824.924. Por su parte, los demandantes, dentro de los 10 días siguientes a la fecha en que la demandada sufrague en su favor el monto recién aludido, restituirán a la convocada los dos consultorios ya referidos, en las condiciones que se consignaron en la motivación de esta providencia.
TERCERO. NO SE EFECTÚA reconocimiento alguno por concepto de frutos, expensas y mejoras por las razones ya expuestas.
CUARTO. SE NIEGA LA INDEMNIZACIÓN SOLICITADA POR LOS DEMANDANTES, de manera consecuencial. 3 Ibidem, Archivo 017. Ibidem, Archivo 028. 5 Expediente digital, Cuaderno 1, Archivo 038. 6 Expediente digital, Cuaderno 1, Archivos 050-057. 4 9 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 QUINTO. NO SE CONDENA EN COSTAS, dada la prosperidad parcial de la demanda”.
La autoridad de primera instancia para arribar a esa conclusión, hizo mención a los presupuestos decantados por la jurisprudencia en relación con la acción resolutoria (arts. 1546 y 1609 del C.C.), cuya acreditación incumbe a los demandantes dada la carga que le genera el art. 167 C.G.P.; esto es, i) la celebración y la existencia de un contrato válido; ii) el incumplimiento del demandado, y; iii) el cumplimiento o allanamiento a cumplir del demandante.
En relación con el primer presupuesto, su validez y existencia, manifestó que nadie la puso en tela de juicio, pues se probó con la aportación del documento y en la fijación del litigio en donde las partes manifestaron su conformidad; además, el clausulado de ese negocio preparatorio satisface las exigencias que, a manera de regla excepcional, consagra el precepto 1611 del Código Civil, en la medida en que contempla una fecha, una hora y una notaría puntuales para la celebración, incluyendo los inmuebles que forman parte del objeto del contrato prometido y no presenta ninguna de las anomalías del canon 1502 del Código Civil.
En lo que atañe con el cumplimiento de los demandantes y el correlativo incumplimiento de los demandados, en primer lugar, precisó que, por ser un planteamiento que esgrimió la demandada en sus alegatos de conclusión, que aunque no es de su esencia, los contratantes hicieron uso de esa posibilidad de anticipar “como elemento accidental del negocio”, incluso a la fecha de la firma de la escritura, tanto el pago del precio como la entrega de los inmuebles sobre los cuales recaía esa negociación, según las cláusulas Quinta y Octava del contrato de promesa (páginas 40 y 41 del Pdf., principal).
Agregó que en esta se acordó que los demandantes tenían que hacer tres (3) pagos, el primero por $40’000.000, el segundo por $115’000.000 y el último por $694’798.296, los cuales se hicieron mediante la entrega de tres (3) cheques de gerencia que la demandada recibió a satisfacción o por 10 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 lo menos nada distinto se probó, según se dio por acreditado en la fijación del litigio, sin protesta alguna por los intervinientes.
Y, cumplido con el pago del precio, la demandada quedó con la obligación de hacer entrega material de los inmuebles el 16 de junio de 2017; para posteriormente elevar a escritura pública dicho negocio el 31 de julio de la misma anualidad en la Notaría 69 de Bogotá a la hora de las 4 de la tarde, con lo que se perfeccionaría o agotaría el contrato de promesa en esas condiciones.
Bajo ese contexto, señaló que la demandada no cumplió ni hizo lo propio con su obligación de entrega, conforme a la ley y al contrato, pues los demandantes de forma enfática hicieron saber que no recibieron los parqueaderos 76 y 78 del Edificio Medical Center que les correspondían a los consultorios en venta; circunstancia que tuvo por confesa de manera ficta, en razón al silencio que guardó la demandada durante el término que tenía para contestar la demanda (art. 97 del C.G.P.).
Por otro lado, manifestó que no es factible derivar un incumplimiento por parte de la demandada, por el solo hecho de que los demandantes no lograron la acreditación o autorización de la Secretaría de Salud, para operar un negocio de cámaras hiperbáricas que pretendían instalar en los dos (2) consultorios que se prometieron en venta, puesto que no se probó que la demandada hubiere adquirido una obligación de resultado en esas condiciones; a más que en el contrato de promesa no se acordó ni tampoco en las negociaciones se hizo expreso el deseo de los demandantes de instalar u operar dichos elementos, dado que únicamente se aludió al compromiso de cumplir con los requisitos de esa entidad, pero de manera escueta y, no se dijo cuál era el alcance de esa obligación y exactamente en qué condiciones se lo tenían que entregar.
Sin perjuicio de ello, sí era obligación de la demandada entregar unos bienes que satisficieran condiciones razonables, de calidad e idoneidad, porque así no lo hubieran dicho de manera expresa en el contrato. En materia negocial rige el principio de la buena fe que permea todas esas negociaciones y complementa las estipulaciones que no se hubieran 11 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 acordado (art. 871 C. de Co.). Exigencia que no encontró cumplida en el asunto, en relación con el tema de los contadores individuales por cada uno de los consultorios, porque pese a no estar estipulado “los copropietarios, entre ellos los aquí demandantes, no han tenido la posibilidad de contar con pautas claras en cuanto al cobro del servicio público de energía” y, que, si bien es cierto, lo hace la administración de la Propiedad Horizontal y no la demandada “la forma en la que se está haciendo depende necesariamente de la infraestructura que para esos efectos suministró la constructora y que era su obligación suministrar en términos razonables”; por ende, le dio credibilidad a lo afirmado por la testigo Olga Dina Olga Dina Valencia Rojas, que además de manifestar que tiene unos consultorios en ese inmueble, relató que “en muchas ocasiones se han alterado arbitrariamente los cobros del servicio público de energía con motivo de reclamaciones presentadas por los copropietarios, a quienes no se les ha instruido mayor información sobre las causas de esos de esas modificaciones, ni tampoco las directrices bajo las cuales se están efectuando esos cobros mensualmente”.
En consecuencia, manifestó que, a partir de esas circunstancias, le resulta irrelevante la eventual incomparecencia de los demandantes a la notaría que se acordó, porque para ese momento, es decir, para el 31 de julio, ya la demandada había incurrido en un incumplimiento contractual relevante y trascendente que los eximía de su obligación de comparecer a perfeccionar el negocio; además, porque no se les envió con antelación la minuta elaborada del negocio que se iba a suscribir, pues eso solo ocurrió hasta el 26 de septiembre de 2017, según lo refleja el mensaje de datos (página 60 del Pdf. 01), es decir, con posterioridad a la fecha en la que inicialmente se había acordado.
En relación con las restituciones mutuas, ordenó la restitución de los consultorios completamente desocupados y en las condiciones de conservación en que les fueron entregados a los demandantes, atendiendo, claro está, el desgaste natural que los inmuebles hubieran sufrido desde el momento en que lo tienen en su poder. 12 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 Por su parte, la demandada quedará obligada a restituir el precio que recibió con la respectiva indexación de $1.216´824.924, resultado que se obtuvo a partir de la fórmula normal de indexación, y los índices o los indicadores económicos que se están usando son el IPC inicial, que es 96,18% vigente para el 15 de julio de 2017, que fue cuando se hizo el último de los pagos, y el IPC final, que es el 31 de enero de 2024, de 137,72%.
Finalmente, no reconoció en materia de restituciones mutuas suma alguna ni por concepto de expensas, mejoras ni frutos en favor de los litigantes, principalmente porque ninguno de ellos probó que se hubieran generado esas erogaciones; además, dijo que, si bien en materia de frutos pueden condenarse en sumas que razonablemente los demandados o el detentador material del respectivo bien hubiera podido percibir con mediana inteligencia, en este asunto en particular quedó demostrado que la razón por la cual los demandantes no pudieron explotar económicamente el inmueble se debió justamente al incumplimiento de la demandada.
En lo atinente a los perjuicios, tampoco accedió a su reconocimiento, porque en el daño emergente se incluyó el tema de la restitución del predio y, esta solicitud no corresponde propiamente a un perjuicio, sino a la devolución del precio; además, se incluyó un reclamo de “gastos adicionales”, que no fueron probados, porque dichos cuadros aportados por los demandantes, no se sabe quién lo elaboró y con base en qué información se hizo; en consecuencia, dijo que no hay certeza del perjuicio ni su conexidad con este litigio.
En cuanto al lucro cesante, consistente en la rentabilidad que dicen haber perdido y que esperan recibir en caso de haber logrado llevar a término su propósito comercial; esto es, la empresa de salud que pretendían operar en los dos (2) consultorios prometidos en venta; no lo tuvo en cuenta porque se trata de utilidades de un negocio hipotético que ni siquiera iniciaron, a más que son meras expectativas que en tal sentido no pueden ser objeto de indemnización y resulta imprevisible dado que ninguno de los elementos de juicio recaudados, reflejan que la demandada 13 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 conociera o tuviera que conocer el propósito que los demandantes prensaban darles a los consultorios que adquirieron, es decir, las utilidades que esperaban recibir, pues nada de eso se acreditó. Por último, arguyó que los perjuicios de alguna manera tampoco son directos, dado que, en el acto administrativo expedido por la Secretaría de Salud, en donde se niega la autorización de habilitación solicitada por los demandantes, hay muchas razones que ahí se aluden que no corresponden propiamente a la demandada, sino a labores que tenían que hacer los mismos demandantes como interesados o principales promotores de la actividad de la IPS que pretendían instalar en esos consultorios.
Sumo a ello que los honorarios de abogado no se reconocen por vía de indemnización, sino de costos procesales y únicamente en caso de salir favorecido. Por último, no impuso sanción alguna en contra de los demandantes ante el fracaso del reclamo indemnizatorio, pedido por la parte demandada en los alegatos de conclusión, según el canon 206 del Código de Procedimiento Civil, porque no se acreditó ningún elemento de juicio de mala fe por parte de los convocantes en su estimación y reclamación.
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, ambas partes formularon recurso de apelación7; sin embargo, sólo la demandada Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S., lo sustentó oportunamente8, con base en lo siguiente: “A) DESCONOCIMIENTO DE LOS PRESUPUESTOS DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS ESTRUCTURALES DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL”, 7 8 Expediente digital, Cuaderno Tribunal, Archivo 05.
Expediente digital, Cuaderno Tribunal, Archivos 11-15 14 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 porque se ha venido interpretando de manera errada los presupuestos que de dicha acción resultan aplicables a la promesa de compraventa, dado que consisten en: “(i) Demostración del negocio jurídico bilateral, del cual se pretende la resolución, como convenio válido entre las partes;
(ii) Acreditación del cumplimiento de las prestaciones que correspondían al demandante, es decir, que pueda calificarse como cumplidor de los deberes que le impone la convención o cuando menos se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos; y, (iii) Allegar la prueba del incumplimiento del demandado, sea total o parcial, (Por culpa o dolo del mismo, siendo de advertir que la primera se presume y el segundo ha de demostrarse) de las obligaciones contraídas en el pacto”.
En consecuencia, dentro del presente proceso, señaló que sólo se puede alegar la existencia del primer presupuesto, esto es, la demostración del negocio jurídico bilateral válido; circunstancia que por sí misma no permitía la configuración sin más de la acción resolutoria. Agregó que, de conformidad con la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, la parte demandante tenía la obligación de acudir a la firma de la escritura pública en la fecha y hora acordadas con la constructora; por ende, es inviable que los demandantes soliciten la resolución contractual y el a quo conceda dicha pretensión, cuando no concurrieron en la fecha, hora y lugar pactados para la celebración del contrato; luego, debieron allanarse a cumplir lo que les correspondía y allegar el documento que así lo acredite.
“B) CONFUNDIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE LOS CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y EL CONTRATO PROMETIDO - DESCONOCIMIENTO DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LOS ACUERDOS QUE PUEDEN INCLUIRSE EN EL CONTRATO DE PROMESA”. Sobre este ítem, señaló que ni en la promesa como tampoco en el acta de entrega, que no hace parte del acervo probatorio, se estableció de manera clara y suficiente que todas las obligaciones del negocio precontractual 15 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 debían ser cumplidas al momento de la entrega material. Para el efecto, puntualizó que: “i) Los DEMANDANTES están trayendo inconformidades respecto a una entrega anticipada y pretendiendo vestirlas de incumplimientos contractuales sobre conflictos que no están dentro del rango de la promesa de compraventa. ii) Esas obligaciones hacen parte principalmente del contrato prometido, pues el hecho de que adelantar algunas obligaciones propias del contrato prometido no pueden ser tomadas como obligaciones principales de un PRECONTRATO, sobre las cuales además hay que destacar que la entrega anticipada no hace exigible la totalidad de las obligaciones allí contenidas”.
“C) INDEBIDA VALORACIÓN DE LOS ELEMENTOS DE PRUEBA DOCUMENTAL Y TESTIMONIAL”, porque la constructora cumplió con las obligaciones principales de la promesa. En otras palabras, las demás obligaciones reclamadas por parte de los demandantes ya se encuentran cumplidas y, por el contrario, éstos no acudieron a firmar ni probaron que lo hayan hecho, a más que se niegan recibir por considerar como no cumplidas obligaciones que se tomaban carácter de exigibles al momento de nacimiento del contrato de compraventa mediante el otorgamiento de la escritura pública sin que esto llegara a ocurrir por el incumplimiento probado por los demandantes.
Agregó que todos los reclamos presentados, más que incumplimientos sobre la promesa de compraventa y el adelanto en mención de algunas obligaciones, tienen directa relación con la entrega y las garantías sobre el bien inmueble, las cuales ni siquiera se expusieron con el acta de entrega material del inmueble, ni fue aportada como prueba documental al presente proceso, pero sí mencionada en el curso de la audiencia. También que el Juzgado de primera instancia tomó como obligaciones incumplidas a cargo de la demandada lo relacionado con el servicio público de energía, soportado en la testigo Olga Dina Valencia Rojas, sin que hubiese contraste alguno con las pruebas aportadas con la demanda; además, tiene por cierto un hecho que no cuenta con verificación 16 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 documental, pese a la claridad por la parte demandada respecto a la diferencia entre “RETIE GENERAL y RETIE DE USO FINAL”. Otro incumplimiento adosado consistió en la entrega de los parqueaderos, para lo que se vuelve a apoyar en la prueba testimonial antes mencionada, sin contrastar contra alguna prueba documental que acreditara efectivamente el incumplimiento en ese sentido, pese a que en la cláusula primera del contrato de promesa de compraventa hace referencia clara a un garaje asignado, que no establece condiciones específicas o especiales, pues se refiere a una asignación por parte de la constructora, tal como se notificó al momento de citar a la firma de escritura pública y como lo reconocen los mismos demandantes en el escrito de demanda.
Por lo tanto, el Juzgador apoyó su decisión en un análisis probatorio encaminado a determinar supuestos incumplimientos a cargo de la Constructora; sin tener en cuenta que no hacen parte de la promesa de compraventa y que lo señalado por los demandantes hace parte de garantías derivadas de un contrato prometido que nunca nació a la vida jurídica a causa de su propio incumplimiento.
6. PARA RESOLVER SE CONSIDERA 6.1. Competencia La Sala es competente para desatar la apelación al tenor del numeral 1° del artículo 31 del Código General del Proceso, y bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 ibídem. Además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad procesal que pueda invalidar lo actuado.
Conviene señalar que la sentencia fue apelada únicamente por la parte demandada; por tanto, esta Sala encuentra limitada su competencia a dichos reparos señalados por el apelante en primera instancia, 17 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 sustentados ante esta Sede, conforme a lo señalado en el artículo 328 del Código General del Proceso9, en concordancia con los arts. 320 y 327 ejúsdem. 6.2.
Problema jurídico Se circunscribe a determinar si procede declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 14 de junio de 2017, debiendo verificarse previamente si ese acuerdo de voluntades reúne los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887. En consecuencia, corresponde a esta Sala, por ello, definir si existe mérito para la modificación de la sentencia de primer grado o, contrario sensu, si se mantiene o revoca, atendiendo los reparos efectuados a la misma. 6.3.
Marco conceptual. 6.3.1. Pues bien, en el sub judice, en principio, dado lo solicitado por los demandantes, se advierte que la acción pretendida es la de resolución contractual, prevista en el artículo 1546 del Código Civil, la cual está supeditada a la concurrencia de los siguientes requisitos axiológicos: a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) que los demandantes hubieren satisfecho las prestaciones a su cargo, o por lo menos se hubieren allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos; y, c) que se compruebe la inobservancia total o parcial de las obligaciones asignadas al demandado.
Quiere lo anterior significar, que básico resulta demostrar, prima facie, la presencia de un contrato válido que ligue a los contratantes, ya que, de no ser así, el juzgador no podrá dirigir su examen frente a la legitimación del extremo actor, esto es, a investigar si su conducta contractual refleja que puede beneficiarse de la facultad para pedir la “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”. 9 18 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 resolución del contrato o su cumplimiento, con la consecuente indemnización de perjuicios. Bajo ese panorama, y tal y como quedó decantado tanto en el acápite de las pretensiones que obra en el escrito inicial como del análisis efectuado por el juez a quo, de éste y del contrato arrimado como base de la acción, se tiene que nos encontramos ante una promesa de compraventa.
Al respecto, resulta apropiado traer a colación la sentencia SC-002 de 18 de enero de 2021, en la que la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, acerca de la labor de interpretación judicial de los contratos, especificó que: «[c]uando el material probatorio recaudado en un juicio incluye el contenido de un contrato, sea este meramente consensual, solemne o real, el funcionario competente se enfrenta a un doble laborío; de un lado, debe establecer los contornos factuales de la negociación, por vía de ejemplo, las tratativas previas, el texto del clausulado del contrato, el comportamiento adoptado por los estipulantes durante el iter contractus, entre otras variables relevantes, para luego extraer de allí el verdadero contenido del acuerdo de voluntades objeto de la disputa.
Sobre el particular, resulta pertinente reproducir, in extenso, el precedente de la Corte sobre esta problemática: «En la sentencia CSJ SC, 24 jul. 2012, rad. n.° 2005-00595-01, se sostuvo: “Para averiguar el querer de los obligados, a más del tenor literal de sus cláusulas y las directrices establecidas en los artículos 1618 a 1624 del Código Civil, 5° y 823 del Código de Comercio, debe tener en cuenta el intérprete diversos factores que inciden en el acuerdo, tales como las condiciones particulares de los intervinientes y su proceder en los diferentes momentos contractuales, esto es, antes, durante y después de su celebración, de tal manera que se refleje de manera precisa el ánimo que los inspiró a vincularse.
En ese sentido, advirtió la Corte que ‘la interpretación se predica de los negocios jurídicos existentes, es ulterior a la existencia del acto dispositivo y, en rigor, consiste en establecer y precisar la relevancia normativa de su sentido conformemente a la recíproca intención de las partes’ (art. 1618 C.C.), de ordinario plasmada en las cláusulas, 19 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 párrafos, condiciones o estipulaciones, a las cuales, sin embargo, no se reduce ni supedita, por cuanto, aun siendo claro el sentido idiomático, literal o textual de las palabras, en toda divergencia a propósito, impónese reconstruirla, precisarla e indagarla según el marco de circunstancias, materia del negocio jurídico, posición, situación, conocimiento, experiencia, profesión u oficio de los sujetos, entorno cultural, social, económico, político, geográfico y temporal en una perspectiva retrospectiva y prospectiva, esto es, considerando además de la celebración, ejecución y conducta práctica negocial, la fase prodrómica, de gestación o formación teniendo en cuenta que ‘( ) los actos, tratos o conversaciones preliminares enderezados a preparar la producción de un consentimiento contractual no son intrascendentes; por el contrario, una vez formado el consentimiento son parte integrante de él, y su importancia se traduce en servir de medios auxiliares para interpretar la verdadera intención de las partes, cristalizada en las cláusulas del contrato’ (cas. civ. 28 de junio de 1989)”.
A fin de desarrollar de manera técnica la labor de interpretación del contrato, la doctrina ha ideado algunas fases o etapas que permiten indagar con mayor amplitud los factores con posible incidencia en la concreción de la voluntad contractual y adicionalmente se advierte, que propician un escenario con mayores posibilidades para su control, verbigracia, en el ámbito del recurso de casación, donde la referida labor hermenéutica resulta protegida de forma acentuada por la autonomía que para su desarrollo les es reconocida los juzgadores de instancia. Las fases que comprende el proceso de interpretación contractual, según las autoras Díez García y Gutiérrez Santiago (2009)10, son: “labor de identificación y establecimiento de los datos que han de interpretarse”;
“búsqueda y averiguación del sentido negocial de tales datos”; “función de calificación del contrato” y la “reconstrucción de la regla negocial”, las cuales se explican así: “en primer lugar, para que el intérprete pueda desarrollar su labor interpretativa es preciso, antes de nada, seleccionar y determinar los materiales fácticos a investigar, fijar cuáles sean los hechos que van a ser interpretados.
Básicamente la determinación de cuáles fueron las declaraciones de voluntad de los contratantes: si se escribió o dijo tal cosa o tal otra, qué palabras o términos se emplearon, o qué conducta se tuvo. Naturalmente, en cuanto que esta primera fase de comprobación y fijación de hechos y datos se enmarca dentro de la actividad de valoración de las pruebas practicadas al respecto.
Una vez fijados con exactitud los hechos de relevancia contractual sobre los que ha de versar la interpretación (palabras, expresiones, conductas), se estará ya en condiciones de afrontar la tarea encaminada a dejar sentado cuál sea su verdadero significado. Es esta actividad declarativa de 10 «Tratado de Contratos. Director Bercovitz Rodríguez Cano, Rodrigo.
Valencia, Tirant Lo Blanch, Valencia (España), 2009, t. I, págs. 808-810» (referencia propia del texto citado). 20 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 explicación y determinación del sentido de las declaraciones y el comportamiento de los contratantes a la que responde la llamada interpretación del contrato en sentido estricto. Una etapa ulterior a la interpretación propiamente dicha, al establecimiento del sentido de un contrato conforme a lo realmente querido por las partes, es la constituida por la función de calificación del mismo o determinación del tipo o clase que corresponda.
En cualquier caso, y partiendo de que la calificación consiste en determinar la naturaleza del contrato que se interpreta, en insertar lo acordado por las partes dentro de los esquemas contractuales típicos predispuestos por el legislador (o en apreciar que es un convenio atípico, innominado o mixto, no acomodado exactamente a ninguno de los tipos legales), interesa acordar que dicha tarea ‘supone un juicio de adecuación del negocio concreto a categorías establecidas a priori por las normas, y ello, obviamente, sólo cabe hacerlo desde la óptica de las normas’ ( ).
Después de haberse esclarecido el recto significado de las declaraciones de voluntad de las partes (mediante la labor interpretativa propiamente dicha) y una vez efectuado a través de la calificación jurídica del contrato el oportuno contraste entre su contenido real y las correspondientes determinaciones del Ordenamiento, puede suceder no obstante que las previsiones de los contratantes sean incompatibles con normas jurídicas imperativas, o que simplemente no basten para encontrar una solución adecuada al conflicto de que se trate.
En tales casos, resultará a veces necesario que el intérprete proceda a lo que comúnmente se denomina una reconstrucción de la regla contractual; tarea de indudable índole jurídica, que tenderá a delimitar, reformar o completar las estipulaciones de las partes”. ( ) En numerosas ocasiones la Corte ha precisado que la interpretación de los contratos –en línea de principio rector– es tarea confiada a la “( ) cordura, perspicacia y pericia del juzgador” (CVIII, 289), a su “discreta autonomía” (CXLVII, 52), razón por la cual, el resultado de ese laborío “no es susceptible de modificarse en casación, sino a través de la demostración de un evidente error de hecho” (CXLII, 218 Cfme: CCXL, 491, CCXV, 567).
Sin embargo, a ello no le sigue que el sentenciador, per se, tenga plena o irrestricta libertad para buscar la communis intentio de los contratantes, sino que debe apoyarse en las pautas o directrices legales que se encaminan, precisamente, a guiarlo en su cardinal tarea de determinar el verdadero sentido y alcance de las estipulaciones de las partes, de modo que pueda descubrir la genuina voluntad que, otrora, las animó a celebrar el contrato y a identificar, en la esfera teleológica, la finalidad perseguida por ellas, en concreto en lo que concierne al establecimiento de las diversas estipulaciones que, articuladas, integran el contenido contractual, objeto de escrutinio por parte de su intérprete.
( ) Ahora bien, el criterio basilar en esta materia –más no el único, útil es memorarlo– es, pues, el señalado en el artículo 1618 del Código Civil, 21 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 según el cual, ‘conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras’, en cuya puesta en práctica sirve de fundamento, entre otras pautas o reglas, la prevista en el inciso final del artículo 1622 ib., a cuyo tenor las cláusulas de un contrato se interpretarán ‘por la aplicación práctica que hayan hecho ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra’.
Esa búsqueda –o rastreo ex post– de la intención común, por lo demás, no debe ser erradicada por el hecho de que las palabras usadas por los contratantes reflejen, prima facie, claridad y precisión, pues no hay que olvidar que si la voluntad común de las partes es diferente y se conoce, a ella hay que plegarse más que al tenor literal, el que, in radice, en precisas circunstancias, puede llegar a eclipsar y, por ende, desfigurar, la verdadera voluntas de los convencionistas, ratio medular del laborío hermenéutico.
No en vano, como bien lo señala la antigua máxima, ‘la letra mata, y el espíritu vivifica’. El mismo artículo 1622 –ya citado- sienta otras reglas más de acentuada valía, como aquella que prevé que ‘las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad’, en clara demostración de la relevancia que tiene la interpretación sistemática y contextual, brújula sin par en estos menesteres.
O, en fin, la contemplada en el artículo 1621, que dispone que cuando no aparezca ‘voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato’, sin dejar de tener su propia fuerza y dinámica, en veces definitiva para casos específicos, la asentada en el artículo 1620, según la cual, ‘el sentido en que una cláusula pueda producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno’, lo que significa que si la interpretación de una cláusula puede aparejar dos sentidos diversos, uno de los cuales le restaría –o cercenaría– efectos, o desnaturalizaría el negocio jurídico, dicha interpretación debe desestimarse, por no consultar los cánones que, de antiguo, estereotipan esta disciplina.
Todas estas directrices, en últimas, tienen el confesado propósito de evidenciar la común voluntad de los extremos de la relación negocial, lo mismo que fijar unos derroteros enderezados a esclarecer la oscuridad o falta de precisión que, in casu, puede presentar el texto contractual, bien desestimando interpretaciones que, inopinada o inconsultamente, conduzcan a privar de efectos a la cláusula objeto de auscultación, ya sea otorgándole relevancia a la naturaleza del contrato, bien interpretándolo de modo contextual, esto es, buscando armonía entre una cláusula y las demás, etc.”» (CSJ SC3047-2018, 31 jul.)» (negrilla intencional). 6.3.2.
Sentando lo anterior, pasemos al contrato de promesa. En ese contexto, diremos que es una estipulación preparatoria o preliminar en la que las partes se obligan a celebrar otra ulterior, respecto de la cual el ordenamiento jurídico declara que para su eficacia deben darse ciertas 22 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 condiciones o requisitos que son los establecidos en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, que subrogó el canon 1611 del Código Civil.
De esa definición, al final, se pueden distinguir dos contratos: uno definitivo, que es el que se celebra cumpliendo con la obligación de hacer originada en el contrato de promesa o contrato preparatorio, y el contrato preparatorio propiamente dicho, del cual nace esta obligación de hacer que consiste en suscribir, dentro de un plazo o condición, el contrato definitivo.
Ergo, el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa. En esa dirección, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia 11, puso de presente que la promesa sólo produce efectos cuando, además de satisfacer los presupuestos generales incluidos en el canon 1502 del Código Civil, cumple los postulados explícitamente instituidos en el canon 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir: i) que conste por escrito; ii) que el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que el ordenamiento establece; iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y, iv) que este se determine de tal manera que para su perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
En suma, se anotó en la memorada jurisprudencia que cuando la promesa, en absoluto, se ajusta a las exigencias allí enlistadas, resulta afectada de nulidad absoluta, sanción dispuesta en el precepto 1741 del Código Civil, para aquellos pactos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que la ley contempla para tenerlo como válido.
Cabe anotar que, además, el Máximo Tribunal de lo Civil12, ratificó que, de acuerdo con su función «jurídico-económica», toda promesa debe incluir, cuando menos, dos tipos de disposiciones: las que describen los términos que contemplará el contrato prometido (en lo que toca, 11 12 SC5690 de 19 de diciembre de 2018, rad. 2008-00635-01. SC2221 de 13 de julio de 2020, rad. 2016-00192-01. 23 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 fundamentalmente, con sus elementos esenciales y accidentales), y las que establecen el plazo o condición a cuyo acaecimiento hará exigible el deber de celebrar la convención definitiva, teniendo la posibilidad de sumar a esos acuerdos, que corresponden al tercer y cuarto requisitos de validez legal de la promesa, otros que recaigan sobre la regulación anticipada de ciertas prestaciones del contrato prometido. 6.3.3.
Para rematar, por sabido se tiene que la declaratoria de nulidad absoluta, lleva implícita la pérdida de aptitud del contrato invalido para producir cualquier efecto jurídico; es por lo anterior, que el artículo 1746 del Código Civil, dispone que: «[l]a nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.
En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo».
Corolario, la nulidad que afecta la promesa, conlleva la destrucción de su prestación principal –de hacer–, consistente en celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello, e impone remontar todos los actos de los participantes, orientados a prever el cumplimiento de algunos compromisos propios del convenio final, «como ocurre, a modo ejemplo, cuando el promitente comprador abona anteladamente una parte del precio, o cuando el promitente vendedor entrega, también ex ante, la cosa prometida en venta»13; veamos un aparte jurisprudencial sobre la materia: «[l]a nulidad del contrato de promesa de compraventa, ciertamente impide cumplir la prestación de celebrar el contrato prometido, porque esa 13 CSJ SC-002 de 18 de enero de 2021. 24 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 declaración apareja su aniquilación y la disolución de sus efectos finales. Pero si los contratantes anticiparon obligaciones del contrato a que se refería la promesa, verbi gratia, el pago del precio o la entrega del bien, las cosas, por regla general, deben volver al ‘mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo’, según se declara en el artículo 1746 del Código Civil.
Por esto, salvo casos como los previstos sobre objeto o causa ilícita y los contratos celebrados con incapaces, el inciso segundo del citado precepto establece que en las ‘restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales’»14.
Resumiendo, en atención a todo lo citado, en concomitancia con el inciso 2° del precepto 1746 ibídem, las restituciones mutuas atribuyen a cada extremo contractual la obligación de responder por i) la pérdida o deterioro de las especies recibidas; ii) los frutos de la cosa y del dinero transferidos; y, iii) las mejoras plantadas, «tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes ( ) según las reglas generales» -teniendo en cuenta que para los casos de nulidad por objeto y causa ilícitos, o de incapacidad absoluta de los contratantes, se aplicarán las disposiciones pertinentes.
A tono con lo aquí anotado, también se ha señalado que, «( ) la regulación de las prestaciones mutuas que aún de oficio deben ser ordenadas por el juez cuando quiera que decrete la nulidad o en general la ineficacia del acto jurídico, apuntan a que se restituya, por la parte obligada a ello, la suma de dinero recibida en ejecución del acto anulado, o inexistente, con la consiguiente corrección monetaria, así como con los intereses que es dable entender produce el capital recibido.
Es, salvo excepción legal, el efecto general y propio de toda declaración de nulidad de un negocio jurídico retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo» (SC10097-2015, 31 jul). 14 CSJ SC, 13 ago. 2003, rad. 7010. 25 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 6.3.4. Ahora en lo que respecto a las “venta sobre planos”, como es del caso, la Sala de Casación Civil de Corte Suprema de Justicia, en providencias recientes de los Magistrados Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo y Octavio Augusto Tejeiro Duque (SC107-2023, Radicación n.° 11001-31-99003-2018-01590-01 y SC276-2023 Radicación n° 11001-31-99-003-2018-0121702, respectivamente), puntualizó que: “… consiste en la promoción de los proyectos entre los inversionistas para que éstos anticipen el pago del precio, con base en diversos negocios preparatorios, con lo cual se alivia la carga financiera del constructor, quien requerirá menor liquidez bajo la esperanza del flujo de caja futuro, y se reducirán los costos financieros de tener que acudir a créditos bancarios o de terceros.
Sin embargo, el riesgo al que se exponen los futuros adquirentes resulta elevado, por cuenta del desembolso de un capital significativo a un constructor, no sujeto a supervisión estatal y quien puede fracasar en una empresa en extremo costosa.”. 6.4. Caso concreto 6.4.1. Trayendo lo antes dicho al sub examine, se empezará por establecer si el contrato cuya resolución se pretende, reúne las exigencias legales establecidas en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, a efectos de definir si el mismo es o no válido.
Para el efecto, la disposición en cita, a la letra reza: “ARTÍCULO 89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a. Que la promesa conste por escrito; 2a. Que el contrato á que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; 3a.
Que la promesa contenga un plazo ó condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 26 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 4a. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa ó las formalidades legales ”. (Se destaca) Sobre este punto, se traerse a colación lo dicho en la sentencia de fecha 17 de febrero de 2021, expediente 52001-3103-001-2015-00124-01 (397-01)15, para puntualizar que «La determinación de que habla la ley comprende tanto la cosa como el precio, respecto a que aquella se concreta, en términos precisos, a que se especifique el inmueble, si a ese tipo de bienes se refiere la promesa, de forma tal que pueda distinguirse de cualquier otro, por lo que “cuando se refiere a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse este en la misma forma, es decir, por su alinderación” 16, doctrina que para la Corte, de donde se ha tomado esta cita, se fundamenta en la interpretación de los artículos 2594 del C.C. y 15 de la Ley 40 de 1932 ».
Lo anterior, en contexto con la Corte Suprema de Justicia, exp. 199901213-01, M.P. Manuel Isidro Ardila Velásquez, en relación con la necesidad de señalar los linderos del predio materia del contrato prometido, al indicar que: “Razones suficientes para que la jurisprudencia de la Corte haya sostenido que la determinación del inmueble prometido requiere que se especifiquen por los linderos (XXXI, 306), doctrina inalterada hasta la fecha, aún en tiempos de la actual Constitución, en la medida en que no ha sido objeto de mutación; muy por el contrario ha sido ratificada como puede verse en casación civil del 30 de octubre de 2001, expediente 6849.
Exigencia que ‘…otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del código civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identifican… por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos’ (artículo 31). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente’ (CLIX, 284).
Es así como la Corte en torno al entendimiento del artículo 89 de la ley 153 de 1887, ha reiterado que ‘como en el contrato ajustado como promesa de compraventa no se dieron los linderos del inmueble objeto de ella, el bien quedó indeterminado y por ello la promesa no produce obligación alguna ( ) En frente de lo preceptuado por la regla 4ª del precitado artículo 89 de esa ley 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa 15 16 M.P. Aída Victoria Lozano Rico.
Corte Suprema de Justicia, SC004-2015, Rad. 2006, 00256-01, 14 de enero de 2015, M.P.: Jesús Vall De Rutén Ruíz. 27 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa versa sobre un contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste debe determinarse o especificarse en ella por los linderos que lo distinguen de cualquiera otro’.
(CLXXX - 2419 página 226). Y en providencia posterior señaló: ‘en cambio, cuando el objeto del contrato es un bien inmueble la dirección del problema cambia de rumbo, pues si su identificación por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento público también deben consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en ésta, simbolizaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de la escritura pública -como es lo que dice el precepto-, sino también a la averiguación de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble.
( ) En suma, el alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripción que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin él ese contrato no podría ser perfeccionado. Desde luego, otro podría ser el cariz de la cuestión si legalmente no se exigiera que en el contrato prometido, destinado a la enajenación de un inmueble, éste se especificara por medio de sus linderos porque, en tal hipótesis, por fuera de las solemnidades legales, no habría ninguna otra cosa que interfiriera con la efectuación del contrato.
( ) Conclúyese que la especificación o singularización del bien prometido no queda sometida a la discrecionalidad de los promitentes pactantes, pues si de acuerdo con la ley, lo único que debe quedar pendiente es la tradición o la ejecución de las formalidades legales, es porque el contrato prometido está determinado a cabalidad”. (Se subraya) Quiere decir lo anterior que, si la ley exige que para el perfeccionamiento del contrato solo debe faltar ‘la tradición’ de la cosa, esto es, el modo, es porque el contentivo de la promesa debe ajustarse completamente a los mismos requisitos que se exigen para el título.
En otras palabras, cuando sea el momento de otorgarse la escritura, prácticamente la promesa deba servir de minuta notarial para formalizar el contrato, lo que de suyo requiere la identificación del bien inmueble de manera plena y completa, con el propósito de que pueda distinguirse de cualquier otro. Así las cosas, en el presente asunto tenemos que lo prometido en venta, a fin de analizar el precontrato, consistió en: “PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: EL PROMITENTE VENDEDOR, se compromete a transferir a título de venta a favor de LOS PROMITENTES COMPRADORES, y este se obliga a comprar por el 28 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 régimen de propiedad separada u horizontal el derecho de dominio, y la posesión que EL PROMITENTE VENDEDOR en la actualidad tiene y ejercita sobre los siguientes inmuebles: a) CONSULTORIO No. 607 con un área de treinta y siete puntos noventa metros cuadrados (37.90 M2) y UN GARAJE ASIGNADO; y b) CONSULTORIO No. 608, con un área de cincuenta y seis puntos dieciséis metros cuadrados (56.16 M2) y UN GARAJE ASIGNADO, con un área de 9.90 M2, inmuebles que forman parte del Edificio MEDICAL CENTER SIGLO XXI ubicado en la Avenida 9 No. 127B-12/16/20 de la ciudad de Bogotá D.C. A los inmuebles en mayor extensión les corresponden los folios de matrícula Inmobiliarias números 50N-132921, 50N-39087 y 50N-1079851 respectivamente.
PARÁGRAFO PRIMERO: VENTA COMO CUERPO CIERTO: No obstante, la mención, cabida y linderos que se describan en la escritura de compraventa, el inmueble se compromete en venta como cuerpo cierto.
PARÁGRAFO SEGUNDO: LOS PROMITENTES COMPRADORES declaran que ha identificado plenamente sobre el terreno y los planos aprobados del Proyecto, los inmuebles objeto del presente contrato, encontrándolos a su entera y plena satisfacción.
PARÁGRAFO TERCERO: Los inmuebles objeto del presente contrato contarán con los acabados de acuerdo a las normas exigidas por la Secretaría Distrital de Salud entre las que se especifican: pisos en porcelanato, pintura especial para labores de salud, techos en drywall, carpintería, baños totalmente enchapados. Además, cuenta con instalaciones y/o redes para oxígeno.
PARÁGRAFO CUARTO: LOS PROMITENTES COMPRADORES declaran en forma expresa que los inmuebles objeto del presente contrato podrán contar con acabados y especificaciones distintos a los ofrecidos pero de similar o mejor calidad, de manera que EL PROMITENTE VENDEDOR tiene la facultad de cambiar la presentación de acabados de los inmuebles objeto de este contrato, quedando claro para las partes que el mobiliario y demás elementos decorativos no se incluyen en esta negociación y por lo mismo no podrán ser exigidos por LOS PROMITENTES COMPRADORES.
(…) QUINTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO: El valor pactado por los contratantes como precio de venta es la suma de… ($849.824.000.oo M/CTE). a) b) c) La suma de … ($40.000.000.oo) M/Cte, cancelados a EL PROMITENTE VENDEDOR con cheque de gerencia No.83167-1 del Banco Davivienda. La suma de … ($115.000.000.oo) M/Ct cancelados a EL PROMITENTE VENDEDOR con cheque de gerencia No.993502 del Banco Bancolombia.
El saldo, o sea la suma de … ($694.824.000.oo) M/Cte, que serán cancelados contra entrega del inmueble, es decir, para el día dieciséis (16) de junio de 2017. 29 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 PARÁGRAFO PRIMERO: En caso de mora en el pago del capital LOS PROMITENES COMPRADORES reconocerán y pagarán interese de mora equivalentes a la tasa máxima permitida por la ley, sin perjuicio de los derechos, acciones y facultades de EL PROMITENTE VENDEDOR.
Si la mora en los pagos de los abonos a capital fuere superior a treinta días, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá declarar resuelto este contrato por incumplimiento de los términos previstos en esta promesa de compraventa. (…) SÉPTIMA: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA: Las partes acuerdan que la firma de la Escritura Pública de compraventa del inmueble objeto de este contrato, se llevará a cabo el día treinta y uno (31) de julio de dos mil diecisiete (2017) a las 4:00 P.M, en la Notaría 69 del Círculo de Bogotá, si para esa fecha ya LOS PROMITENTES COMPRADORES y EL PROMITENTE VENDEDOR hubiere cumplido con los requisitos exigidos para tal efecto, en todo caso podrá escriturarse con anterioridad.
PARÁGRAFO: Si el día fijado para la firma de la escritura pública, EL PROMITENTE VENDEDOR no contare con documento indispensable para ello, por causas imputables a las entidades públicas y privadas, el otorgamiento de la escritura pública se prorrogará para el quinto (5°) día hábil siguiente a la fecha de la obtención del documento faltante, para lo cual EL PROMITENTE VENDEDOR dará aviso por correo certificado a LOS PROMITENTES COMPRADPRES a la dirección registrada por ellos.
OCTAVA: ENTREGA MATERIAL EL PROMITENTE VENDEDOR hará entrega real y material del inmueble prometido en venta el día dieciséis (16) de junio de dos mil diecisiete (2017)”. (Se subraya) Bajo ese contexto, dígase que, pese a indicarse que lo prometido en venta se trataba de dos (2) consultorios; el primero con número 607 y un área 37.90 M2, y el segundo con número 608 y un área de 56.16 M2, ambos con un garaje asignado; lo cierto es que no se indicó expresamente los linderos de dichos inmuebles, pues según el contrato atrás transcrito, éstos “forman parte del Edificio MEDICAL CENTER SIGLO XXI ubicado en la Avenida 9 No. 127B-12/16/20 de la ciudad de Bogotá D.C. A los inmuebles en mayor extensión les corresponden los folios de matrícula Inmobiliaria números 50N132921, 50N-39087 y 50N-1079851 respectivamente”.
Ello quiere decir que no hay claridad ni se establece en dicho clausulado trascrito cuáles son los bienes prometidos en venta, para determinar el objeto de lo convenido; pues, se reitera, en la cláusula primera se limita a señalar los números de los consultorios y un garaje asignado, omitiendo totalmente el folio de matrícula de cada predio, el de mayor 30 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 extensión donde se construirán y su dirección catastral. En consecuencia, no hay una descripción física de los predios que los identifiquen e individualicen de otros bienes, lo que afecta la precisión de lo pactado; máxime que, conforme a lo trascrito, “la mención, cabida y linderos que se describan en la escritura de compraventa” se perfeccionarán al momento de elevarse la escritura pública, según se destaca en negrilla.
Por consiguiente, luego de verificar la ausencia de uno de los elementos esenciales de la promesa de compraventa “el objeto de lo prometido en venta”, lo procedente –contrario a lo resuelto por el Juzgador de instancia- era declarar la nulidad absoluta, inclusive de oficio, bajo las reglas fijadas en el precepto 1742 del Código Civil 17, al no cumplir ese tipo de convención con los requisitos sine quanon contemplados en el artículo 1611 ejusdem, en tanto que, no existe plena identificación de los predios sobre los cuáles recae el negocio.
Tal situación fue contemplada por el legislador18, previendo que la declaración de nulidad del contrato genera como efecto primordial el que las cosas vuelvan al estado precontractual y, que por ende, entre los presuntos negociantes se ordenen las prestaciones bilaterales o mutuas a que haya lugar, debiendo retrotraerse las cosas al estado en que se encontraban antes de su celebración19.
Luego entonces, en punto de la apelación interpuesta por la constructora demandada, se advierte que se hace vano hacer algún pronunciamiento sobre el incumplimiento de la promesa de compraventa a cargo de alguna de las partes y la indebida valoración probatoria en tal sentido, dado que, como ya se indicó, lo procedente era la declaratoria de Artículo 1742 “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato (…)”. 18 Código Civil, artículo 1746: “La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.
En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo”. 19 “La sentencia de nulidad produce efectos retroactivos y, por ende, cada parte tiene que devolver a la otra lo que ha recibido como prestación del negocio jurídico anulado, o en otros términos, las partes quedan obligadas a restituirse lo que recíprocamente se hubiesen entregado en desarrollo de la relación jurídica declarada nula”.
(Sent. 007 del 01-02-1994) 17 31 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 nulidad absoluta de oficio; en consecuencia, la sentencia se modificará en tal sentido. 6.4.2. Así las cosas, como la declaratoria de nulidad absoluta conlleva los efectos contemplados en el artículo 1746 del Código Civil, a cuyo tenor literal señala que: “En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo”.
(Se destaca) Sobre este punto, tiene decantado nuestro máximo órgano de la jurisdicción ordinaria que, en virtud de la consecuencia liberatoria que surge de la declaración de nulidad de una promesa de contrato, “ninguno de los contratantes podrá reclamar la ejecución del negocio jurídico invalidado -efectos ex nunc-, quedando las partes, de cara al prenotado vínculo de carácter preparatorio, exoneradas del cumplimiento del deber de prestación de celebrar el contrato prometido.
Pero si ellas anticiparon o satisficieron obligaciones propias del contrato respectivo (v.gr. pago del precio, la entrega del bien, etc.), o crearon y cumplieron obligaciones adicionales (v.gr. la entrega de arras penitenciales), como corolario del carácter retroactivo de la declaración aludida -efectos ex tuncy a manera de insoslayable secuela, como se anticipó, las cosas -por regladeberán volver a su statu quo, esto es, ‘al mismo estado en que se hallarían (las partes) si no hubiese existido el acto o contrato’ (quod nullum est nullum producit effectum) (art. 1.746, inc. 1o.
C.C.). Por consiguiente, sólo en tales eventos deberán producirse, ex lege, ‘las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes’ en materia de pérdidas, deterioros, ‘intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, útiles y voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posición de buena o mala fe de las partes, todo ello según las reglas generales’ (Se subraya, art. 1746 C.C.).
Es lo que, de antaño, se denomina restitución in integrum”. (Corte Suprema de Justicia, SC5060-2016, Rad. 2001-00177-02, 22 de abril de 2016) 32 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 Volviendo la mirada al asunto bajo análisis, se procede al análisis de las restituciones mutuas, para que todo vuelva “al mismo estado en que se hallarían (las partes) si no hubiese existido el acto o contrato ”.
Luego entonces, se ordenará a los demandantes restituir a la demandada, los consultorios completamente desocupados y en las condiciones de conservación en que les fueron entregados, atendiendo, claro está, el desgaste natural que los inmuebles hubieran sufrido desde el momento en que lo tienen en su poder. Por su parte, la demandada quedará obligada a restituir a los demandantes el precio que recibió con la respectiva indexación de $1.280´125.817,42, resultado que se obtuvo a partir de la fórmula normal de “Indexación de Capitales”, y los índices o los indicadores económicos que se están usando son el IPC inicial, que es 96,18% vigente para el 15 de julio de 2017, que fue cuando se hizo el último de los pagos, y el IPC final, que es el 19 de febrero de 2025, de 144.88%. 6.4.3.
Por otro lado, la Sala comparte la conclusión a que llegó el a quo en lo que ataña a los frutos civiles pedidos, dado que estos no se presumen e incumbe a quien reclama su reconocimiento, demostrar su causación, tal carga no fue asumida por los demandantes, pues no demostraron el daño emergente ni el lucro cesante. El primerio dado que la restitución del predio, no corresponde propiamente a un perjuicio y los “gastos adicionales” que trajo a colación con el libelo genitor, no fueron probados; luego, no se tiene certeza quien elaboró los cuadros que presentó y con base en que información20 El segundo, se trató de un negocio hipotético en el evento de haberse llevado a feliz término el negocio precontractual; es decir, se basó en utilidades que esperaban recibir si se hubiere concretado el proyecto de poner en funcionamiento una Institución Prestadora de Servicio de Salud, 20 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 001, Pdf. 18-22. 33 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 especializada en Terapias de Oxigenación Hiperbárica (OXSAVID IPS S.A.S.), como bien lo afirmó, cuando indicó en la demanda que los demandantes “perdieron la oportunidad de explotar un negocio lícito que en el curso normal de las cosas hubiera sido fructífero”, cuyo “valor, desde luego, depende del porcentaje de probabilidades que tenían mis poderdantes para acceder a esa eventual remuneración fruto de su inversión. De esta manera, si utilizando una probabilidad de tan solo el 0.03% era tan elevado flujo de clientes, podría tenerse por asegurado entonces que la indemnización deberá hacerse por una cifra cercana al 50% de la totalidad del beneficio que mis poderdantes habrían recibido con su modelo de negocio”.
Por último, como lo hizo saber el juzgador de primer grado, dichos perjuicios no son directos, puesto que el acto administrativo expedido por la Secretaría de Salud, en donde se niega la autorización de habilitación solicitada por los demandantes para el objeto de su negocio, no corresponde propiamente a la demandada, sino a labores que tenían que hacer los mismos demandantes como interesados o principales promotores de la actividad de la IPS que pretendían instalar en esos consultorios; a más que los honorarios de abogado no se reconocen por vía de indemnización. Para finalizar, lo anterior no fue objeto de reparto. 6.4.4.
Colofón el fallo impugnado se revocará, para en su lugar declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de que se ha venido haciendo referencia, por lo que se ordenará a los demandantes la restitución de los consultorios completamente desocupados y en las condiciones de conservación en que les fueron entregados, atendiendo, claro está, el desgaste natural que los inmuebles hubieran sufrido desde el momento en que lo tienen en su poder.
Y a la demandada devolver a la parte actora la suma de $1.280´125.817,42 que corresponde a la indexación hasta la fecha de esta providencia. 34 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 7.
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida en audiencia el 31 de enero de 2024, por el Juez Cincuenta y Cinco (55) Civil del Circuito de Bogotá D.C., por las razones consignadas en la parte motiva de esta providencia y, en su lugar, DECLARAR la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de compraventa celebrado entre los señores Jesús Alfonso Cruz Vargas y Diana Carolina Bulla Molano (prometientes compradores) y la Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S. (prometiente vendedora), el 14 de junio de 2017.
SEGUNDO. ORDENAR a la Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S., devolver a los señores Jesús Alfonso Cruz Vargas y Diana Carolina Bulla Moyano, la suma de $1.280´125.817,42, dentro de los 30 días siguientes a la notificación de esta providencia, que corresponde a la indexación de los dineros recibido como parte del precio hasta la fecha de esta providencia, pero que deberá actualizarse hasta la fecha del pago.
Por su parte, los demandantes, dentro de los 10 días siguientes a la fecha en que la demandada sufrague en su favor el monto recién aludido, restituirán a la convocada los dos consultorios 607 (50N-20810894) y 608 (50N-20810895), pertenecientes a la construcción Medical Center Siglo XXI – P.H., ubicado en la Av. Cra. 9 N.° 127b - 16 de Bogotá, en las condiciones que se consignaron en la motivación de esta providencia.
TERCERO: NEGAR el reconocimiento de los frutos, expensas, mejoras e indemnización, conceptos solicitados por los demandantes, ante la falta de demostración de su causación y cuantía. 35 Rad. N° 11001 3103 034 2022 00190 01 CUARTO: NO CONDENAR en costas, porque la nulidad declarada es imputable a ambas partes.
QUINTO. DEVOLVER el expediente digital al juzgado de origen, una vez en firme este fallo, por Secretaría de la Sala Civil, ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (11001 3103 034 2022 00190 01) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS (11001 3103 034 2022 00190 01) RUTH ELENA GALVIS VERGARA (11001 3103 034 2022 00190 01) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 36 Rad.
N° 11001 3103 034 2022 00190 01 Código de verificación: 0208a642876055708afd348dec6f8f09b86fdb8b3720bd5c137340039aae6541 Documento generado en 19/02/2025 02:14:02 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 37