Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintiuno (21) mayo de dos mil veinticinco (2025) Proceso Radicado Demandantes Demandadas Providencia Tema Decisión: Sustanciador: Verbal 05001310301020200016302 (I2024-272) JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA (fallecido) herederas NATALIA y CLAUDIA PATRICIA ZAPATA RIVERA -ANA MARIA URIBE VILLA -ANA CRISTINA SALAZAR VILLA (litisconsorte) Sentencia Nro. 053 Nulidad absoluta por objeto ilícito.
Nulidad relativa por vicio del consentimiento. Medidas cautelares. Revoca Martha Cecilia Ospina Patiño Cumplido el de traslado para sustentación del recurso y alegaciones en esta instancia, procede el Tribunal, mediante sentencia escrita, en aplicación de la L ey 2213 de 2022, a decidir sobre la apelación interpuesta por la parte vinculada ANA CRISTINA SALAZAR VILLA contra la sentencia escrita proferida por el JUZGADO DÉCIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN el 4 de junio de 2024, adicionada en providencia del 14 de junio de 2024.
I.
ANTECEDENTES 1. PRETENSIONES En el escrito introductor (carpeta 01PrimeraInstancia/carpeta I n s t a n c i a / c a r p e t a C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo 0 0 3 D e m a n d a ) 01Primera se plantean las siguientes pretensiones: (i) Se DECLARE resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 16 de julio de 2020 entre JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA y ANA MARÍA URIBE VILLA por incumplimiento de la s obligaciones respecto del pago del precio pactado, en virtud que los cheques expedidos se encuentran con SALDOS EMBARGADOS y FIRMAS SIN REGISTRAR ante la entidad banca ria.
(ii) Se DECLARE la nulidad absoluta de la escritura pública No 1383 del 16 de julio de 2020 y demás actos que deriven del negocio (cancelación de fideico miso, compraventa e hipoteca abierta sin límite de cuantía). (iii) En consecuencia se oficie a la Notaría Veinte de Medellín y se cancele la escritura pública No 1383 de julio 16 de 2020 a fin de restituir las cosas a su estado anterior, quedando el señor JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA como dueño legítimo.
(iv) Igualmente se oficie a la Oficina de Instrumentos Públicos de Medellín-zona sur, a efectos que se cancele en el folio de matrícula inmobiliaria No 001-288337, cualquier anotación de escrituras antes mencionadas. (v) Se CONDENE a la demandada a pagar la suma de $140’000.000 correspondiente al 20% del valor establecido en los cheques de fecha 16 de julio de 2020, a título de sanción, conforme el artículo 731 del Código de Comercio, así: *Cheque No 4186282 por $100’000.000, sanción $20’000.000; *Cheque No 4186286 por $100’000.000, sanción $20’000.0 00; *Cheque No 4186281 por $200’000.000, sanción $40’000.000; *Cheque No4186284 por $100.000.000, sanción $20’000.000; *Cheque No por $200’000.000, 4186285 sanción $40’000.000.
(vi) Se ORDENE volver las cosas a su estado inicial junto con todas y cada una de las compensaciones a que haya lugar. (vii) Se CONDENE a la demandada a indemnizar al demand ante los perjuicios causados por la suma de $20’000.000 conforme los artículos 63, 1616, 2341 y 2344 del Código Civil y que queda probado en el proceso. Radicado Nro. 05001310301020200016302 (viii) Se CONDENE a la demandada al pago de costas del proceso y las agencias en derecho. 2.
FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LAS PRETENSIONES Se narra en la demanda, como hechos relevantes, que el 16 de julio de 2020 JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA, de 83 años de edad, en calidad de vendedor, celebró contrato de promesa de compraventa con ANA MARÍA URIBE VILLA sobre el inmueble ubicado en la Calle 35 A No 80-21 con matrícula inmobiliaria 001 -288337 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos zona sur.
Indica que las partes acordaron como precio $700’000.000 pago que se realizaría con cheques al momento de firmar la promesa, quedando a la espera de su verificación y cambio para proceder con la firma de la escritura pública. Sin embargo, al momento de entregarle al vendedor la promesa quedó por escrito (cambiando el acuerdo inicial y real) en la cláusula cuarta, que la promitente compradora se obligó a pagar así: (i) $550’000.000 que ya fueron cancelados con recursos propios y fueron recibidos a entera satisfacción, y se pagaron;
(ii) $300’000.000 en donación distribuidos así: $100’000.000 entregados en cheque d e gerencia del Banco de Bogotá a NATALIA ZAPATA RIVERA, $100’000.000 serán entregados en cheque de gerencia del Banco de Bogotá a CLAUDIA PATRICIA ZAPATA RIVERA, $100’000.000 serán entregados en cheque de gerencia del Banco de Bogotá a NILKA ZULLY HOLGUÍN LEMOS; y (iii) $150’000.000 mediante hipoteca abierta sin límite de cuantía que le otorgará la señora ANA CRISTINA SALAZAR VILLA.
Asegura que no recibió a satisfacción, y la manifestación de donación no cumplía con los requisitos de insinuación judicial. Cuenta que previo a la firma de la promesa el 16 de julio de 2020 ANA MARÍA URIBE le hizo entrega de cinco cheques de gerencia a nombre del vendedor y sus familiares como se acordó, por una suma de $700’000.000, expedidos por el Banco de Bogotá, así: (i) N° 4186282 de julio 16 de 2020 por $100.000.000 a nombre de NILKA ZULLY HOLGUIN LAMOS;
(ii) N°4186286 del 16 de julio de 2020 por $100’000.000 a nombre de NA TALIA ZAPATA RIVERA; (iii) N° Radicado Nro. 05001310301020200016302 4186281 del 16 de julio de 2020 por $200’000.000 a nombre de JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA; (iv) N°4186284 del 16 de julio de 2020 por $100’000.000 a nombre de CLAUDIA PATRICIA ZAPATA RIVERA; (v) “N°418628_” del 16 de julio de 2020 por $200’000.000 a nombre de JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA.
Afirma que la demandada compradora actuó con dolo en la redacción y firma de la promesa, tuvo la intención positiva de inferir injuria al demandante y sus bienes, al engañarlo, situación que se puso en conocimiento de la Fiscalía General de la Nación, advirtiendo que ya existía otra denunc ia en su contra por hechos similares en el año 2018.
Adiciona que el documento firmado y entregado por el vendedor a la protocolista VIVIANA de la Notaría 20 de Medellín para iniciar con la escritur a pública, previa entrega de los cheques, sin confirmación de entrega y satisfacción de su contenido, estipularon que la firma de la escritura sería el mismo 16 de julio de 2020 (cláusula sexta de la promesa), viciando el consentimiento del demandante, y dejando clara la intención de la compradora de mala fe y dolo de engañar al vendedor, coincidiendo el modus operan di con una estafa agravada, al no permitir al vendedor contar con tiempo para verificar la idoneidad y contenido de los títulos entregados, pues por la contingencia del covid, el ingreso a los bancos era con pico y cédula, agravando la situación por ser fin de semana con puente, pudiendo acudir solo hasta el 21 de julio al banco.
Señala que en el contrat o de promesa no se pactó cláusula penal por incumplimiento, por tanto, se determinará de cuerdo a l a pérdida de oportunidad que perjudicó al vendedor. Que la entrega del bien se pactó en la cláusula quinta par a el 16 de octubre de 2020, pero en la escritura se cambió las cláusulas sin el consentimiento del vendedor, incumpliendo el artículo 90 del Esta tuto Tributario modificado por la Ley de Financiamiento en su artículo 53, y quedando así: a) Primer acto.
CANCELACIÓN DE FIDEICOMISO CIVIL, b) segundo acto. COMPRAVENTA y en sus numerales cuarto y quinto dice que el precio de venta fue de $400’000.000 q ue la vendedora cancelará: (i) $250’000.000 con vendedor recibidos y recursos a propios entera y que fueron plena entregados satisfacción, y al (ii) Radicado Nro. 05001310301020200016302 $150’000.000 respaldado con una hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor de ANA CRISTINA SALAZAR VILL A mediante el mismo instrumento público.
Sobre estas sumas el vendedor hizo el reclamo, pero le dijeron que no había problema y que la compradora era una persona seria. Y en relación con la entrega se indicó que se había hecho a entera satisfacción de la compradora, obligándose el vendedor a salir al saneamiento. Cuentan que el vendedor luego de salir de la notaría, el 16 de julio de 2020, se dirigió al Banco Caja Social a hacer efectivo uno de los cheques, el N° 4186285, pero el 21 del mismo mes y año a l verificar por qué no se había hecho efectivo en su cuenta el valor, se le informó que el cheque había sido devuelto por encontrase los saldos embargados y con firma no registrada desde mucho antes del 16 de julio de 2020, dejando las anotaciones en el tí tulo valor.
Ante esta situación el demandante trata de comunicarse con la compradora, pero la línea enviaba a correo de voz, por ello se acerca a la Notaría 20 y solicita a la protocolista VIVIANA y le informó que no iba a seguir con el trámite porque los cheques salieron sin fondo s, y ella le contestó que no pasaría la escritura al notario que iba a anular el trámite, siendo compulsen copias. menester se investigue disciplina riamente y El vendedor no ha tenido comunicación con la señora ANA MARÍA URIBE V ILLA en aras de una explicación. Y los cheques cuentan con su respectivo protesto ante la entidad bancaria respectiva.
Sostiene que se reúnen los requisitos del artículo 1546 del Código Civil, y se optará por la resolución con indemnización de perjuicios.
3. POSICIÓN DE LA P ARTE DEMANDAD A Admitida la demanda el 24 de agosto de 2020 (carpeta 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / c a r p e t a 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / c a r p e t a C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo 0 0 5 A d m i t e D e m a n d a V e r b a l ) y notificada en debida forma la parte demandada guardó silencio, y se procedió a fijar fecha para audiencia que se llevaría a cabo el 1 de julio de 2022 (carpeta 01PrimeraInstancia/carpeta 01Primera I n s t a n c i a / c a r p e t a C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo 0 2 8 F i j a F e c h a A u d i e n c i a D e c r e t a P r u e b a s ) la misma providencia se decretaron prue bas. y en Luego se aplazó la Radicado Nro. 05001310301020200016302 fecha de la audiencia para el 3 de octubre de 2022 y en ella se vincula como litisconsorte necesaria por pasiva a ANA CRISTINA SALAZAR VILLA, se suspende hasta que se logre la notificación y se corran los respectivos términos a la vinculada.
Lograda la notificación personal de la vinculada ANA CRISTINA SALAZAR VILLA, respondió a la demanda carpeta 01Primera Instancia/carpeta (carpeta 01Primera Instancia/ C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo 033 ContestaciónDdaAna C r i s t i n a S a l a za r I n t e g r a d a ) a través de apoderada, y sobre los hechos indica que unos no le constan y explica otros.
Sobre el contrato de promesa de compraventa celebrado por el demandante con ANA MARÍA URIBE VILLA advierte que es una tercera, no participó ni conoció los convenios ni ejecuc ión de este, pero resalta que dicho contrato se extinguió con la celebración del contrato prometido como da cuenta la escritura 1383 de julio 16 de 2020 de la Notaría 20 de Medellín. Destaca que en el contrato de compraventa los contratantes dejaron manifi esta su voluntad y el precio pactado allí fue de $400’000.000, que se declararon recibidos $250’000.000 y $150’000.000 respaldado con una hipoteca abierta si n límite de cuantía a favor de ANA CRISTINA SALAZAR VILLA como quedó en la escritura y con base en este gravamen fue que entregó a ANA MARÍA URIBE VILLA la suma de $150’000.000. además, en la cláusula quinta del segundo acto, se indicó que la entrega del inmueble ya se había realizado a la compradora.
Recalca que le llama la atención que descontando la supuesta donación por $300’000.000 y que se consignó con cierto grado de ambigüedad en el documento privado, el precio fijado en la promesa coincide con el señalado en la compraventa, $400’000.000. También que habiéndose entregado cheques de gerencia don de el obligado es el banco, no resulta viable que los fondos estén embargados o que no existan fondos, y parece que el banco dio un trámite distinto a los cheques, como si fueran ordinarios y no de gerencia. Le parece curioso que, si el pago se hizo con c heques de gerencia, siendo determinante en el negocio, por qué el vendedor no exigió que se estipulara dicha realidad en el documento, de tal forma que fuera Radicado Nro. 05001310301020200016302 oponible a terceros, ya que resultaba determinante para la efectividad de la hipoteca.
Agrega que, si el contenido de la escritura no es el real, ese pacto o acuerdo entre las partes no tiene efectos contra terceros. Y señala como negligente y de mala fe que en la escritura el demandante declarara un precio y forma de pago y ahora diga que no era así; también que se haya percatado de los cambios conforme la promesa y aún así hubiera otorgado el documento sin dejar salvedad alguna, conociendo que acto seguido se constituiría hipoteca.
Incumpliendo también con el artículo 90 del Estatuto Tributario, mo dificado por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, pues es carga de ambas partes consignar en el acto lo dicho bajo la gravedad del juramento. Afirma que le es inverosímil que la protocolista le haya hecho las manifestaciones que menciona, por cuanto ni ella ni el notario tienen la facultad de anular un acto por la mera solicitud de una parte, menos cuando hay participación de un tercero como acreedor hipotecario.
Se opone a las pretensiones y en su defensa formula excepciones de mérito que denominó:
1. FALTA DE PRESUPUESTOS AXIOLÓGICOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. Los efectos del contrato de promesa se extinguieron con la celebración del contrato de compraventa por medio de la escritura p ública 1383 de julio 16 de 2020, de la Notaría 20 de Medellín. Y si bien el efecto extintivo no es absoluto, como lo ha establecido la Corte, ello porque pueden pactarse prestaciones que pervivan con posteridad a la celebración del contrato prometido, est o es así siempre y cuando esas prestaciones no sean reguladas de manera distinta en el negocio jurídico definitivo.
Y en el caso los acuerdo s privados distintos a lo expresado en la escritura no producen efectos frente a terceros (artículo 1766 Código Civ il). En consecuencia, el acto jurídico que se pretende sea resuelto no existe, incumpliendo con el primero de los requisitos. 2. INEFICACIA Y/O INOPONIBILID AD A TERCEROS DE DECLARACIONES Y ACUERDOS PRIVADOS QUE Radicado Nro. 05001310301020200016302 ALTERAN LO PACTADO EN ESCRITURA PÚBLICA.
Firmó la escritura, en su tercer acto, para efectos del gravamen hipotecario, siendo una tercera en relación con la compraventa, desconociendo los acuerdos previos.
3. INEXISTENCIA DE PRESUPUESTOS PARA LA DECLARACIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA. En la demanda no se plantea que los actos que contiene la escritura pública estén afectados de objeto o causa ilícita, omisión de algún requisito o formalidad esencial para su va lidez, o que haya sido celebrado por persona absolutamente incapaz.
4. EL DEMANDANTE NO PUEDE ALEGAR SU PROPIO DOLO O CULPA EN BENEFICIO PROPIO (PRINCIPIO NEMO AUDITUR PROPIAM TURPITUDINEM ALLEGANS). El demandante alega que en el otorgamiento de la escritura su consentimiento estuvo viciado por el demandada URIBE VILLA, que se hace consistir dolo de la en supuestos engaños y mentiras sobre el pago de la compraventa con unos cheques de gerencia el mismo día de la firma de la escritura, lo que no le permitió validar la idoneidad de los títulos y también en la variación en la consentimiento, escritura porque del pese precio a y ponerlo forma en de pago sin su conocimiento de la protocolista se le dijo que no era problema y lo obligó a firmar, pero ninguno de esos hechos fue determinante para obtener el consentimiento del demandante y perfeccionar la escritur a con su firma.
5. FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA. La única razón para ser llamada a este proceso fue la intervención en la escritura públic a 1383 de julio 16 de 2020 como acreedora hipotecaria y por ende se puede ver afectada con las deci siones que aquí se tomen.
4. ACTUACIÓN PROCES AL Trabada la Litis en debida forma, se corrió traslado de las excepciones, se dio respuesta a ellas, y en auto del 15 de diciembre de 2022 se fijó fecha de audiencia para el 25 de abril de 2023 y decretó pruebas, complementado con auto del 16 de diciembre de 2022 en relación con las pruebas decretadas. Llegada la fecha fijada se agotaron las etapas de conciliaci ón, interrogatorios de parte, saneamiento, fijación del litigio, recepción de pruebas testimoniales, se decretó pruebas de oficio, se suspende y fija para continuar el día Radicado Nro. 05001310301020200016302 14 de agosto de 2023, fecha en la que se escucharon testimonios y ordena prueba de oficio.
Luego con auto de noviembre 21 de 2023 señala nueva fecha para el 17 de mayo de 2024, modifi cada luego para el 16 de mayo de 2024. En esta ocasión se escucharon alegatos y se profirió el sentido del fallo, para dictar la sentencia por escrito. 5. SENTENCI A DE PRIMERA INSTANCI A Proferida por escrito 01PrimeraInstancia/carpeta el 04 de 01Primera junio de Instancia/carpeta 2024 (carpeta C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo 0 8 6 S e n t e n c i a y 0 9 0 P r o vi d e n c i a a d i c i n a S e n t e n c i a ), adicionada el 14 de junio de 2024, el juez niega las excepciones; declara que el precio real de la compraventa vertida en la escritura es de $700’ 000.000, por lo que, con argumento en contener la escritura un precio irreal, declara la nulidad absoluta de la compraventa; declara vigente sin sanción la hipoteca vertida en la escritura, dado que la acreedora actuó de buena fe; declara la resolución de la promesa de compraventa por incumplimiento de la promitente compradora; condena a la demandada VILLA URIBE a pagar por indemnización de perjuicios el valor equivalente al 20% del valor de los cheques, es decir $140’000.000; niega las demás indemnizacione s; no hay lugar a compensaciones, por cuanto no hubo pago del precio ni entrega del inmueble; condena en costas a la demandada VILLA URIBE.
Para tomar la de cisión en estos términos, el señor juez inicia haciendo un recuento de la demanda y la contestación, y las etapas que se agotaron en cada una de la s sesiones de audiencia hasta que se anuncio el sentido del fallo. Procede a procesales; establecer el cumplimiento se a los refiere de los presupuestos presupuestos de la resolución contractual; a la nulidad absoluta de un contrato por trasgresión de la norma imperativa, citando los artículos 1502, 1523, 1740 y 1741 del Código Civil.
Al descender al caso concr eto, el a quo, resuelve sobre la alegada falta de legitimación por pasiva por parte de la vinculada ANA CRISTINA SALAZAR VILLA, haciendo claridad que ella no fue Radicado Nro. 05001310301020200016302 demandada, por tanto, no procede el análisis de correspondencia de titularidades, que refirió en las consideraciones, pues fue vinculada teniendo en cuenta la pretensión de nulidad absoluta de la escritura 1383 de julio 16 de 2020 en la que suscribió hipoteca, negando entonces la excepción. Continúa el juez con el análisis de la resolución de la p romesa de compraventa, señalando que ese contrato es preparatorio siendo normal que una vez celebra do el contrato prometido desaparezca, pero excepcionalmente puede mantener su vigencia, si éste contiene datos que el contrato definitivo no menciona o cuando relaciona las verdaderas estipulaciones que no se dijeron en el acto posterior o fueron cambiadas.
Expone que al revisar los dos documentos, contrato de promesa y escritura, es notorio el cambio del precio, la forma de pago y la fecha de entrega, para p reliminarmente indicar que las cláusulas plasmadas en la promesa son las ciertas y verdaderas, ya que la demandada ANA MARÍA VILLA URIBE no dio respuesta a la demanda, en los términos del artículo 97 CGP, y si bien se cuenta con la respuesta brindada por la vinculada ANA CRISTINA SALAZAR VILLA ella no participó ni en la promesa ni en la compraventa, sólo es la acreedora hipotecaria.
Pasa a analizar si la confesión por la falta de contestación es controvertida en el proceso y de los testimonios de NATALIA Z APATA RIVERA y PABLO EMILIO GIMÉNEZ MARÍN advierte que dieron cuenta que el precio acordado fue de $700’000.000 y que parte de esos recursos se iban a donar a las hijas del señor JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA, demandante, sin que sean sospechosos por el parentesco que los une con el demandante.
De esta prueba también extrae que el precio plasmado en la escritura no era el verdadero, incumpliendo con lo previsto en el artículo 90 del Estatuto Tributario en concordancia con el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, estando afectado de nulidad absoluta en los términos del artículo 1523 Código Civil, por ello declara la nulidad absoluta de la compraventa contenida en la escritura 1383 de julio 16 de 2020, sin afectar los demás actos celebrados en dicho instrumento, dado que de los testimonios de LUIS ALFONSO HENAO LOAIZA, VIVIANA DÍAZ CANO, ELKIN DARÍO ACEVEDO ARCILA, ESPERANZA VILLA BUILES y MARGARITA Radicado Nro. 05001310301020200016302 SALAZAR VILLA se pudo constatar que la acreedora hipotecaria no intervino en la compraventa ni en la promesa, obró de buena fe y su crédito hipotecario es legítimo, tanto más que tanto en la promesa como en la escritura se consagró que parte del precio se pagaría con una hipoteca por $150’000.000 a favor de ANA CRISTINA SALAZAR VILLA.
Concluye el a quo que, atendiendo el principio de la realidad contractual, sin aludir a la teoría de la simulación, declara que el precio real es de $700’000.000; como en la escritura 1383 de julio 16 de 2020 de la Notaría 20 de Medellín se consignó un precio irreal, declara la nulidad ab soluta de la compraventa y, como la acreedora hipotecaria actuó de buena fe mantiene la hipotec a; que anulada la compraventa, y considerando que las cláusulas genuinas que gobernaron la negociación están contempladas en la promesa de compraventa, pero fueron incumplidas por la promitente compradora, declara resuelta dicha promesa; a modo de indemnizació n condena al pago del 20% del valor de los cheque s girados conforme el artículo 731 del código de Comercio, que asciende a $140’000.000; niega las demás indemnizaciones por falta de prueba; y condena en costas.
Luego al adicionar la sentencia dispuso exho rtar a la Notaría 20 de Medellín para que tome nota de la nulidad decretada y ordena la cancelación de la inscripción de la demanda en el folio de matrícula 001-288337.
6. ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN Conocida la decisión la parte demandan te y la vincula da interponen recurso de apelación, pero dentro del término otorgado en esta instancia para sustentar el recurso, la parte demandante guardó silencio razón p or la cual mediante auto de fecha 28 de febrero de 2025 se declaró desierto. Por su parte la vinc ulada como litisconsorte ANA CRISTINA SALAZAR VILLA en su escrito expone los reparos ( c a r p e t a 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / c a r p e t a 01Primera Instancia/carpeta S a l a za r V i l l a ) que fueron C01Principal/ a r c h i vo sustentados en 093EscritoApelaciónAnaCristina esta instancia (carpeta 02 S e g u n d a I n s t a n c i a / c a r p e t a C 0 4 A p e l a c i ó n S e n t e n c i a / a r c h i vo 0 6 Me m o r i a l S u s t e n t a c i ó n ).
Radicado Nro. 05001310301020200016302 (i) Se omitió restablecer el derecho de la acreedora hipotecaria, truncado por el a quo con la medida cautelar que decretó. Hace un recuento del acontecer para ind icar que como consecuencia de la medida cautelar decretada por el Despacho el 9 de septiembre de 2020 ordenando a la oficina de registro no inscribir la escritura pública, no se pudo cumplir con dicho requisito para darle valor al derecho real (artículo 2435 Código Civil ), por ello tampoco se pudo inscribir la compraventa, que era lo que legitimaba a la compradora ANA MARÍA URIBE VILLA constituir a continuaci ón la hipoteca a favor de ANA CRISTINA S ALAZAR VILLA (artículo 2439 Código Civil ).
En el numeral te rcero de la sentencia se declaró la nulidad absoluta de la compraventa contenida en la escritura 1383 que no fue inscrita, y en el numeral cuarto declara vigente la hipoteca dado que la acreedora actuó de buena fe, pero teniendo en cuenta que por la medida cautelar ni la compraventa ni la hipoteca fueron registrada s en el folio de matrícula, con la decisión de anular la compraventa, sumado a que ya se superó e l término de 90 días para registrar la hipoteca, resulta absolutamente insuficiente la decisión, po r ende, para que dicha decisión no resulte inane, se requiere modificar la sentencia y ordenar manifiestamente a la ofici na de registro que realice la inscripción de la compraventa, únicamente para efectos de legitimar la constitución de la hipoteca y que realice la inscripción de la hipoteca sin exigencias distintas a la propia sentencia. El juez debió no solo levantar la medida cautelar de inscripción de la demanda, sino también la de abstención de inscripción de la escritura 1383 o como mínimo neutralizar los efectos prácticos, al haber pasado los 90 días para la inscripción de la hipoteca, además esta no puede inscribirse sin que previamente se inscriba la compraventa, lo que es inviable ante la declaratoria de nulidad.
(ii) Se declaró la nulidad absol uta de un contrato sin que concurrieran los presupuestos para ello, porque lo que hizo el legislador fue establecer, para efectos tributarios, el deber de de clarar bajo juramento que el precio es real y no ha sido sometido a pactos privados diferente s, so pena que se liquide el valor del impuesto y derechos notariales sobre cuatro veces el valor consignado en la escritura.
Además, no se está frente a una omisión de un requisito Radicado Nro. 05001310301020200016302 legal para el valor del contrato, un contrato prohibido por ley o un acto ejecutado contra expresa prohibición, y si fuera así, no se trataría de una nulidad que aparezca de manifiesto y por tanto el juez no podía declararla (Cita SC-093 de junio 30 de 2023 ).
(iii) Al determinar que el precio no era el real, si se está ante una simulación, y al ser la acreedora una tercera de buena fe, dichos actos no producirían efectos contra terceros, artículo 1766 Código Civil, por tanto, contrario a lo decidido debió haberse estimado la excepción de “ ineficacia y/o inoponibilidad a terceros de declaraciones y acuerdos privados que altérenlo pactado en escritura pública” Solicita estimar la excepción planteada, declarar que la compraventa conserva su eficacia frente a la acreedora de buena fe; ordenar la inscripción de la compraventa únicamente p ara efectos de fundamentar la inscripción de la hipoteca y ordenar la inscripción de la hipoteca.
II. CONSIDERACIONES
1. VERIFICACIÓN DE PRESUPUESTOS PROCES ALES Y AUSENCI A DE IRREGULARIDADES CONFIGURATIV AS DE NULIDAD El Tribunal ha determinado que concurren dentro del asunto subexamine los presupuestos procesales que permiten abordar el fondo del asunto, amén de que no se advierte irregularidad constitutiva de nulidad que pueda compr ometer la validez de lo actuado hasta el momento, permitiendo a esta Cor poración decidir sobre la alzada.
2. PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER Debe ocuparse esta Sala de Decisión determinar si le asistió razón al a quo al declarar la nulidad absoluta, por objeto ilícito, de la compraventa discutida; además, si hay lugar a emitir o rden adicional respecto a las medidas cautelares que fueron decretadas y que la litisconsorte vinculada dice afectaron sus derechos.
Radicado Nro. 05001310301020200016302
3. LA NULIDAD DE LOS CONTRATOS. El ordenamiento existencia y civil validez colombiano de lo s establece contratos, los siendo los requisitos de primeros, la capacidad, el consentimiento, la causa y el objeto, como también en determinados casos una solemnidad especial establecida por el legislador y, los segundos, la capacidad de ejercicio, el consentimiento libre de vicios, el objeto licito y la causa licita, disponiendo también el legislador diferentes sanciones ante la existencia de defectos en dichos presupuestos, siendo la nulidad absoluta la sanción establecida en los casos donde se presenta falta total de capacidad, ca rencia de una solemnidad legal y objeto o causa ilícitos, existiendo incluso obligación del juez de declararla de oficio cuando advierta su ocurrencia. De reglar lo concerniente a la nulidad en materia civil, se encarga el artículo 1741 del Código Civil estableciendo que un negocio jurídico es susceptible de ser declarado nulo absolutamente por cuatro causales a saber: ( i) Objeto ilícito;
(ii) Causa ilícita; (iii) Falta de una solemnidad establecida por el legislador en algunos contratos e (iv) Incapacidad absoluta de alguno de los contratantes, señalando además dicha norma que “Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato” En lo que al objeto ilícito respecta, basta con decir que el objeto de todo acto debe estar conforme al orden público y las buenas costumbres, por lo que se entiende, en principio, que el mismo es ilícito cuando contraría uno de estos dos postulados.
La causa ilícita la define el artículo 1524 C.C. así: “ Se entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público”. Las solemnidades dependerán de lo que determine el legislador para cada contrato especifico. Radicado Nro. 05001310301020200016302 Finalmente, respecto a la incapacidad absoluta y relativa establece el artículo 1504 ib.
“Son absolutamente incapaces los impúberes. Sus actos no producen ni aún obligacion es naturales, y no admiten caución. Son también incapaces los menores púberes. Pero la incapacidad de estas personas no es absoluta y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos determinados por las leyes. Además de estas incapacidades hay otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos”.
III. CASO CONCRETO Conforme lo estipulado en los artículos 320 y 328 del C.G.P. el Tribunal analizará los punto s que han sido planteados como reparos y sustentados en contra de la sent encia que es objeto de alzada, como también los aspectos que se consideren fundamentales de abordar en esta sede. Como precisión preliminar, teniendo en cuenta que, en principio, la señora SALAZAR VILLA es ajena al contrato de compraventa discutido, pues su participación se dio únicamente en el de hipoteca, es necesario iniciar por efectuar un estudio de la legitimación e interés para recurrir de esta, dada su particular intervención en este proceso.
El principio de relatividad contractual enseña que, por regla general, las partes del contrato son las únicas legitimadas para discutir su existencia y las prestaciones derivadas del mismo, no así los terceros a quienes la relación contractual no los afecta ni favorece 1. No obstante, en palabras de nuestro máximo órgano de decisión ci vil “no son pocos los casos en que los negocios jurídicos afectan o aprovechan a personas que no son sus celebrantes en sí ” 2 y por ello ha aludido la jurisprudencia civil a la legitimación extraordinaria para discutir un contrato cuando un tercero demuestre un interés serio, concreto y actual. 1 Entre otras se puede consultar la sentencia SC del 1º jul. 2008, rad. 2001-06291-01. 2 SC del 28 de julio de 2005, rad. 1999-00449-01.
Radicado Nro. 05001310301020200016302 En este caso como se anteló, aunque inicialmente a la señora ANA CRISTINA SALAZAR VILLA solo le asistía interés en discutir el contrato de hipoteca del que hizo parte, debido a que la disputa de la compraventa por pa rte del vendedor y la suspensión de la inscripción de la escritura contentiva de esta y de la hipoteca (inicialmente adoptada por el Registrador de Instrumentos Públicos y continuada por decreto cautelar del juzgado de primera instancia ) derivó en una limitación a la inscripción de la garantía real, evidente resulta para la Sala que la señora SALAZAR VILLA adquirió una legitimación extraordinaria para actuar en este juicio como también para recurrir la determinación del a quo, lo que impone entonces estudia r los reparos que formula dicha vinculada y recurrente, como se pasará a efectuar.
Así entonces, teniendo en cuenta que la vinculada por pasiva señora ANA CRISTINA SALAZAR VILLA formuló diversos reparos contra la sentencia de primera instancia, para dar orden a la presente decisión se iniciará por estudiar el que refiere a la inexistencia de la nulidad absoluta declarada, para, en caso de confirmar la declaratoria de nulidad, estudiar los ataques relacionados con las medidas cautelares y los derechos de la vinculada como tercera en el contrato de compraventa o, en el evento de revocar la declaratoria de nulidad, estudiar las pretensiones de la demanda, la oposición a la misma y los efectos recurrente, que corresponda, acreedora según hipotecaria el caso, vinculada respecto como de la litisconsorte necesaria. 1.
La recurrente alega que el a quo se equivocó al declarar la nulidad absoluta del contrato de compraventa, porque lo hizo con fundamento en una norma tributaria que no tiene ese alcance. En este caso el juez de primera instancia consideró que el contrato discutido es nulo de fo rma absoluta por ilicitud del objeto, esto, al haberse declarado en la escritura de compraventa un precio diferente al consignado en la promesa, en contravención del artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, concluyendo que “el legislador patrio prohibió realizar ventas de inmuebles en las que se indique un precio diferente al realmente pactado y, si un contrato, así confeccionado, Radicado Nro. 05001310301020200016302 está prohibido legalmente, está afectado de nulidad absoluta en los términos del precepto 1523 del C. Civil, según el cual los contra tos prohibidos por la ley estructuran un caso de objeto ilícito” Ahora bien, aunque el artículo 1519 del Código Civil señala que “Hay un objeto ilícito en todo lo que contra viene al derecho público de la nación”, la simple contrariedad de una norma, en alguna cláusula de un contrato, no implica obligadamente la existencia de nulidad absoluta por objeto ilícito como al parecer lo entendió el a quo, siendo necesario analizar si dicha contravención compromete la licitud el objeto del negocio, debiendo entende rse por objeto la prestación a la que cada una de las partes se compromete, que puede ser de dar una cosa, realizar un acto o abstenerse de efectuar una acción determinada.
El juez de primer grado no explicó con el detalle necesario el alcance de la contravención normativa en este caso concreto y la afectación del objeto del contrato, siendo necesario entonces examinar en esta sede si efectivamente la norma en que se fundó e l a quo consagra la prohibición y tiene la trascendencia establecida por el a quo. Para efectuar el examen aludido es indispensable precisar de forma delantera la existencia de una imprecisión en las consideraciones del sentenciador de primera instancia en cuanto a la cita normativa que hizo, porque aludió al artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, pero la norma realmente vigente al momento de celebración del contrato y en la actualidad, es la Ley 2010 de 2019 artículo 61, que contiene casi que de forma idént ica el mismo texto de l canon citado por el a quo, solo que la Ley 1943 de 2018 fue declarada inexequible por la Corte Constitucional a partir del 1o. de enero de 2020 por vicios de procedimiento en su formación (Sentencia C-481-19).
Así entonces, tenemos que el artículo 61 de la Ley 2010 de 2019 que modificó el artículo 90 del estatuto tributario señala en lo pertinente: (…) En la escr itura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deber án declarar, bajo la gravedad de juramento, que el pr ecio incluido en la escritura es real y no ha Radicado Nro. 05001310301020200016302 sido objeto de pact os privados en los que se señale un valor dif erente; en caso de que tales pactos existan, d eberá inf ormarse el precio convenido en ellos.
En la m isma escritur a se debe declar ar que no existen sumas que se hayan convenido o f acturado por f uera de la misma o, de lo contrar io, deber á manif estarse su valor. Sin las ref eridas declar aciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escr itur a, sin perjuicio de la obligación d el notario de reportar la irregular idad a las autoridades de impuestos par a lo de su competencia y sin perjuicio de las f acultades de la Dir ección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para deter minar el valor real de la transacción (…).
De la norma en cita se concluye la existencia de una sanción tributaria cuando los contratantes omiten, en la escritura pública de enajenación, realizar las declaraciones sobre la realidad del precio allí indicadas, pero dicho canon no contiene explícita o implícitamente una prohibición, al punto de la ilicitud, de la venta de inmuebles realizada sin acatamiento de dicha norma, que conlleve a entender que en la compraventa aquí discutida se actuó en contravención de una norma prohibitiva imperativa de orden público que afecta de ilicitud el objeto del contrato, porque aunque evidente resulta que el co ntrato de compraventa enjuiciado tiene una infracción normativa, la misma no tiene el alcance prohibitivo dado por el a quo.
Nótese que incluso el legislador alude a la exis tencia de una irregularidad que debe ser reportada por el notario a la autoridad de impuestos “para determinar el valor real de la transacción”, de donde se concluye claramente que no se le resta validez al negocio, sino que se establece la subsistencia de este y se investiga únicamente el precio real de cara a la liquidación de impuestos.
Sobre este tema resulta pertinente traer a colación lo explicado por el Maestro Hernando Devis Echandía en el artículo “Evolución de la noción de orden público” 3, cuyos apartes más relevantes para este caso se reseñan así: 3 Devis Echandía, H. (1946). Evolución de la noción de orden público. Revista de la Universidad Nacional (1944 - 1992) Radicado Nro. 05001310301020200016302 “(…) descartado el criterio legal que consideraba de orden público únicamente aquellas normas a las cuales el legislador les daba esa calidad, se crea el problema de saber a quién le corresponde deci dir cuando una disposición lo es o cuando un acto part icular puede ser violator io del orden público.
Claro está que si la ley dice expresamente que es nulo el contrato que la viole, no exist e dificultad alguna, y es tendencia del legislador la de m ult iplic ar las disposiciones imperativas. Lo mismo sucede si se dice expresamente que la ley en su totalidad o en algunas de sus disposiciones es de orden público, como sucede con f recuencia. Pero com o es im posible que el legislador pueda prever en f orma absoluta qué normas van a revestir ese carácter a medida que los hechos económicos y social es se transf ormen, le corresponde al juez en cada caso y de acuerdo con esos hechos decidir cu ando las necesidades sociales exigen que se sobreponga el inter és público a la v olunt ad individual; lo que es más necesario aún en el caso de encontrarse en presencia de un contrato acusado como violat orio del orden público, sin que exista ninguna disposición especial violada con él. Se corre sin duda alguna el peligro de la arbitrari edad del juez, pero esto es inevitable (…) (…) En realidad, de ver dad, el orden p úblico está compuest o por todas las disposiciones de car ácter imperativo que existen en el ordenam ient o jur ídico de cada nación. Y si se t iene en cuenta que la norma es imper ativa cuando se la considera por el legislador como de interés general, porque de lo contrar io no se entender ía la razón de su obligatoriedad, puede concluirse que en el f ondo toda norma imper ativa es una norma de der echo público.
Únicamente las disposicio nes potestat ivas, que están sometidas a la voluntad de los part icular es, son las q ue no interesan al orden sustancial del Estado, es decir, son de derecho privado. Luego el orden público es, en def initiva, el derecho público de cada país. Esta af irmación p uede par ecer errada a quienes se guían por un cr iterio rigurosament e civilista.
Pero si se consider a que una de las caracter ísticas esenciales del derecho moderno es la penetración del derecho público en el derecho pr ivado, o sea, el hecho de que disposici ones de éste cada vez más numerosas van adquiriendo la categor ía del derecho público, no se encuentra dif icultad para admit ir que lo son todas aquellas en las cuales el legislador impone una nor ma en f orma imperat iva y que por tanto están haciendo parte de l orden f undamental del Est ado.
(…) 5.-Veamos ahor a en qué f orma se aplica a los actos jur ídicos la noción de orden público. En El orden público en derecho privado, citado antes, es necesar io dist inguir, cuando se trata de la retroactividad de las leyes de orden público, el caso de las convenciones celebr adas con violación de dicho or den y el de aquéllas que habiendo nacido válidamente de acuerdo con la legislación vigente en ese momento, posteriormente vienen a quedar en contradicción con el or den públic o, por virtud de una ley posterior.
En el primer caso la noción se aplica con toda rigidez. Se trata de un conf licto entre la norma particular nacida de un contrato y la norma general expedida por el legislador. En la legislación civil, al lado de las f uen tes positivas de derecho, existe como f uente de norma jur ídica particular la volun tad individual, la que es protegida por la ley siempre que no esté en Radicado Nro. 05001310301020200016302 contradicción con ella o con el orden público o las buenas costumbres.
Pero cuando se celebra un contrat o violándose con él el orden público, se presenta un conf licto entre la norma primaria f undament al y la regla secundar ia part icular, y es natural que ésta ceda siempr e ante aquélla. Pero para que una convención sea nula absolutamente es necesario que su causa o su objeto sea contrario al orden público (artículos 1519, 1523 y 1524 C. C. ).
De manera que, si se da un caso en que un contrato sea contrari o a una norma de orden público, pero sin que su causa o su objeto sean ilícitos, aquella nul idad no tiene ap licación; así la venta que la mujer casada hacía antes de la ley 28 de 1932 sin autorización del mar ido, en contravención a una norma de or den público como son todas las que reglamenta las r elaciones de f amilia.
Pero, en cambio, si en un contrato celebrado entre cónyuges se dispensa a la mujer de la potestad marit al, el acto es nulo abs olutamente por ir contra al orden f amiliar. Lo que debe tenerse en cuenta es el mot ivo, es la calidad de la causa, entendida de acuer do con la document ación moderna y con el art ículo 1524 de nuestro código civil, es decir, como el motivo que induce al acto o contrato (Resaltado intencional).
Por su parte, la Corte Suprema de Justicia ha abordado en algunas providencias el tema de objeto ilícito por contradicción de normas de orden público, siendo relevantes para este caso las siguientes: En sentencia SC-17154 de 2015 de forma muy general al describir los eventos en que se presenta nulidad absoluta expuso: “el objeto ilícito, pues dado que el mismo concierne a lo que se quiere del negocio jurídico, este debe ser armónico con el imperio de la legalidad.
Se desconoce por ejemplo, al contravenirse el derecho público de la Nación, venderse cosas que se encuentren por fuera del comercio, o cuando se transfiere el derecho a suceder a una persona viva, no obstante mediar su consentimiento (Arts. 1519 -1521)” (Resaltado intencional). En providencia SC-3755 de 2022 dijo el máximo órgano de decisión civil: Pero ya en este punt o de la ef icacia de la nulidad absoluta por la ilicitud del objeto, derivada de la contravención a las leyes prohibitivas, hay que advert ir una vez más que el criterio general de nuestro Código Civil al respect o es el consignado en el art ículo 16, que hace depender la pr ohibición de derogar por convenios part icular es las leyes, no de cualquier clase, sino de Radicado Nro. 05001310301020200016302 aquellas “en cuya obser vancia están i nter esados el orden público y las buenas costumbres”, por lo cual dichas leyes adquieren el carácter de imperativas.
As í cuando la prohibi ción legal está determi nada por otro s motivos extraños a estos conceptos, no se estructura la noción de objet o ilícito ni, por ende, opera la nulidad absoluta (resalt ado intencional ). En la SC-248 de 2023 expuso dicha Corporación consideraciones generales sobre el tópico mencionado, pero no lo abordó en el caso concreto, así explicó: El pr esupuesto de la licit ud, a su tur no, se satisf ace cuando el contenido de la obligación guar da plena conf ormidad con la ley, es objeto de reconocimiento por el ordenamiento jur ídico y este se ocupa de su g arant ía y salvaguar da.
Por eso, es conocido en el derecho civil el axioma de que es ilícito el obj eto contrar io a las leyes o al orden público y las buenas costumbres. Estableció el legislador patr io que la contravención al der echo público de la Nación to r na en «ilícito» el objeto de una prestación (art. 1519 C.C.), lo m ismo que cualqu ier contr ato «prohibido por las leyes» (art. 1523 ibidem).
Por ello, «no sería lícito que los convenios de las partes pudieran prescindir de leyes imperativas o prohibitivas dictadas en interés general y por razones de orden público o de moral y buenas costumbres (…)». Como lo ha precisado reciente jurispr udencia de la Sala, la conf iguración de la ilicitud del objet o en una declaración de voluntad no está subordinada a «la infracción a una norma prohibitiva especial, pues también puede emanar de desatende r la amplia pr ohibición contenida en el 16 ibidem, conform e al cual, “[n]o podrán derogarse por convenios part iculares las leyes en cuya observancia están interesados el orde n y las buenas costumbres ”» ( CSJ SC3755-2022, 28 nov., rad. 2015 -00953- 01).
(…) 3.3.2.1. El orden público interno como limitante al objet o de las obligaci ones La noción de orden público interno, alude, como lo ha destacado la doctrina nacional, « a las l eyes imperativas en el derecho privado, las cuales no pueden ser desconocidas o de rogadas por convenciones entre particulares, como lo dice, impropiamente, el artículo 16 del Código Civil.
Estas leyes imperativas o de or den público tienen validez permanent e y se oponen a las m eramente supletivas o interpr etativas de la voluntad de las partes que sólo rigen a falta de est ipulaciones de los contratantes que modif ican sus previsiones». Por ende, el objeto de una prestación que contravenga t ales disposi ciones, recibirá la calificación de «ilícito».
Recuérdese que esas previsiones legales co nsultan el int erés general, razón por la cual pr evalecen sobre cualquier cláusula convencional que pretenda ir en su contra (Resaltado intencional). Radicado Nro. 05001310301020200016302 Y en reciente sentencia SC-3294 de 2024 aunque el centro de la discusión fue el tema de las restituciones mutuas, la Corte abordó en el caso concreto el hecho ilícito por contrariar el negocio el régimen de cambios internacionales vigente en Colombia, providencia donde explicó de forma detallada porqué, en ese caso concreto, se entendía que la libre negociació n de divisas estaba prohibida; además, argumentó de forma detenida la relevancia de la calidad de las partes (entidades financieras) participantes profesionalmente “en la captación y colocación de recursos en la economía nacional ” y la gravedad del desconocimiento normativo, al punto de afectar el objeto del contrato de ilicitud, allí explicó la Corte: En consecuencia, este panorama permit ía ent ender razonablemente que, al celebrar el contrato de mutuo, am bas partes conocían el régimen de cambios interna cionales vigente en Colombia y estaban al tanto de la obligación legal de registrar la operación de crédito exter ior ant e la Of icina de Cambios.
Sin embargo, decidieron no cu mplir la, lo cual implicó una violación al orden público nacional que generó la nulidad del pacto por la ilicitud en su objeto (art 1519 ib.). Ello porque el Decreto -Ley 444 de 1967, expedido por el ejecutivo en virtud de las f acultades ot orgadas por el ar t ículo 120 de la Const itución Nacional de 1886, regulaba el régimen cambiario en Colombia.
Dicha nor mativa restr ing ía las operaciones en divisas, pues est aba prohibida su libre negociación y exist ía un sistema de devaluaci ón permanente. Al ef ecto, en su ar tículo 128 disponía que «[ l]os préstamos externos que obtengan las personas naturales o jurídicas residentes en Colombia, para inver siones o gastos en el país, deberán registrarse en la Oficina de Cambios.
Esta har á el registro, pr evia la comprobación del otorgamiento del préstamo, y siempre que se r eúnan las condiciones establecidas po r la Junta Monet aria conf orme a esta sección ». (…) Ese registro no consist ía en una simple f ormalidad sujeta a la voluntad de las partes; era un requisito legal esencial pa ra que la operación de cr édito ext erior f uera válida.
Por cierto, solo después de realizado se autorizaba el giro de los int ereses hacia el extranjero y el reembolso del capit al, como lo disponía el art ículo 120 ídem. Esta norma decía que « [l] os capit ales extranjeros invertidos en el país, con posterior idad al 17 de junio de 1957, deber án registrarse en la Oficina de Cambios » y luego advert ía de maner a categórica que «[e]l registro const ituye requisito indispensable para continuar girando al Exterior utilidades y para reembolsar los capitales ».
Se colige, por f uerza de lo anterior, que el régimen del Decreto Ley 444 de 1967 no solo regul aba la necesidad de regi strar Radicado Nro. 05001310301020200016302 los prést amos externos, sino que, al incumplirse con este requisito, la operación devení a in váli da, lo que impactaba su viabilidad y af ectaba necesar iamente el cumplim iento d e las obligaciones del contrato.
(…) Este hecho cobr a mayor relevancia debido a que tanto Coloca International Corpor ation S.A. como el Banco del Estado S.A. eran sociedade s comerciales dedicadas al desarrollo de actividades f inancier as: la pr imera en el extranjero (Panamá) y la segunda en Colombia, según se establece en sus certif icados de existencia y representación legal, situación que las compelía a proceder como prof esi onales en la gestión de sus negocios (Resaltado int encional).
De las citas de doctrina y jurisprudencia realizadas en los párrafos precedentes se puede extraer similar conclusión a la que se viene apuntando y es que, no cualquier contravención normativa i mplica ilicitud de objeto que conlleve a anular el contrato, sino que debe tratarse de una prohibición relacionada directamente con la legalidad del objeto o de la causa del negocio, lo que no ocurre en este caso porque la compraventa de bienes inmuebles p rivados está permitida por las normas Colombianas y el acto permanece cuando el pr ecio existe aunque sea diferente al anunciado en la escritura, debiendo concluirse entonces que no le asistió razón al a quo al declarar la nulidad por objeto ilícito del con trato de compraventa contenido en la escritura pública No 1383 de julio 16 de 2020.
Es adecuado advertir que tampoco se evidencia otra situación que configure nulidad absoluta que deba ser declarada de oficio al no advertirse incumplimiento de alguna for malidad legalmente establecida, ni se observa la existencia de causa ilícita o carencia absoluta de capacidad en alguno de los contratantes. Es que, aunque pudiera pensarse que en la compradora posiblemente el motivo (causa) que la llevó a contratar no era realmente comprar sino engañar al vendedor y a la acreedora hipotecaria, la causa ilícita requiere que esa motivación ilegal se presente en todos los contratantes, lo que aquí no ocurre.
Sobre este tema de antaño la Corte Suprema de Justicia ha seña lado que “…La tesis sostenida por la escuela jurisprudencial francesa ha Radicado Nro. 05001310301020200016302 venido a ser la consagrada en nuestro Código Civil, cuando en su artículo 1511 habla del error de hecho en una calidad del objeto, que vicia el consentimiento cuando esa calidad fue e l principal motivo que tuvo una de las partes para contratar y tal motivo fue conocido de la otra parte.
Igualmente acepta la misma concepción cuando en el artículo 1524 ibidem define la causa como “el motivo que induce al acto o contrato” 4 Y los doctrinantes Ospina Fernández y Ospina Acosta, en el texto “Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico” exponen como presupuestas para que la causa ilícita genere nulidad absoluta: “a) que aquella sea determinante, es decir, que indu zca a la celebración del acto o contrato; b) que se traten de móviles comunes o, a lo menos, conocidos de todas las partes, salvo si se trata de un error en la persona por disposición especial del artículo 1512 del Código Civil” 5 De modo que, al no observarse la presencia de alguna causal de nulidad absoluta en el contrato de compraventa discutido, mucho menos la de objeto ilícito declarada de oficio por el a quo, imperioso resulta revocar dicha declaratoria, siendo entonces necesario estudiar en detalle la acción planteada. 2.
La apoderada del demandante pidió la declaración de nulidad “absoluta ” de todos los actos contenidos en la escrita pública N° 1383 de 16 de julio de 2020 de la Notaría 20 de Medellín (cancelación de fideicomiso, compraventa e hipoteca) debido a la existe ncia de dolo en el actuar de la compradora, quien realizó maniobras engañosas que viciaron en el consentimiento de l vendedor.
Aunque al formular la pretensión se incluyeron los tres actos contenidos en la escritura mencionada, el sustento factico sólo re firió al dolo en la compraventa, por lo que se concentrará el estudio únicamente en ese contrato, siendo necesario aclarar también que, a pesar de referir el petitum a nulidad absoluta, el dolo como vicio del 4 Se n te nc i a de l 7 de oc tu br e de 19 3 8.
M. P. F u lg e nc i o L e qu er ic a V é l e z. Ospina Fernández, Guillermo y Ospina Acosta, Eduardo. (2005). Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico. Séptima Edición. Editorial Temis. Página 278. 5 Radicado Nro. 05001310301020200016302 consentimiento da lugar a nulidad relativa, siendo entonces esta clase de invalidez la que se analizará, máxime que ya se superó el estudio de los defectos cuya sanción es la nulidad absoluta.
En cuanto al dolo como vicio del consentimiento señala el artículo 1515 del Código Civil que: El dolo no vi cia el consent imiento sino cuando es obra de una de las partes, y cuando además apar ece claramente que sin él no hubiera contratado. En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona o personas que lo han f raguado o que se han aprovechado de él; contra las primer as por el t otal valor de los perju icios y contra las segundas hasta concurrencia del pr ovecho que han reportado del dolo.
Y seguidamente e l artículo 1516 ib. dispone que “El dolo no se presume sino en los ca sos especialmente previstos en la ley. En los demás casos debe probarse”. Sobre este vicio expuso la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 6 de marzo de 2012: El dolo, concebido en sent ido amplio como la int ención de inf erir o causar daño a alguien (art. 63 C.C.), en el negocio jur ídico consiste en la maniobra, art if icio, engaño, maquinación conscient e y deliber ada de una parte o sujeto contractual con suf iciente aptitud para inducir o provocar un error de la otra parte y obtener su consenso o volun t ad en la celebración del acto.
Estricto sensu, el dolo dif iere de la culpa grave a la cual se asim ila (cas. civ. sentencia de noviembr e 13 de 1956), del f raude cuanto concept o genérico (cas.civ. sentencia de marzo 14 de 1984), y tratándose del negocio, h a de ser obra de una de las partes (incluido el r epresentante, mandatario, el bene f iciar io de la declaración, el tercero cuya conducta conoce y calla la parte, o del que se vale para desplegar la maquinación, engaño o artif icio), determinante, esencial, de f initivo e incidente en la obtención del consenso de la parte, en f orma de aparecer claramente que sin él no habr ía contr atado (art. 1515, C.C.), podrá consistir en una acción, reticencia u omisión y debe probarse por quien lo invoca en todas sus exigencia s, salvo que la ley lo presuma (arts. 1516, 1025/ 5, 1358, 2284 C.C.; cas. civ. sentencias de junio 29 de 1911 y 23 de noviembre de 1936, XLIV, p.483).
En torno a este puntual aspecto, ha dicho la Corte, “el dolo tampoco constit uye en sí mismo un vicio del consentim ient o, sino que es la causa del error que genera en la mente de la víct ima, protegida con la acción rescisor ia del acto respect ivo. Sólo que Radicado Nro. 05001310301020200016302 como el error es un estado intelectual muchas veces imperceptible e indemostrable, al paso que el dolo qu e lo produce, de or dinar io deja tras de sí huellas o rastros de su comisión, el le gislador para facilitar la convicción del Jue z acerca de las circunstancias anormales en que el contrato se ha celebrado, califica el dolo como si ést e fuese en realidad un vicio del consentim iento.
Sin embargo, dicho legislador no ignora la ver dader a natur ale za del fenómeno en cuestión y así el artículo 1515 del C. Civil no se lim ita a exigir la presencia del dolo cometido por uno de los contratantes, sino que tam bién mira a la influencia o repercusión que aquél tenga sobr e el ánimo del otro contratante, b ien sea para declarar la nulidad relat iva del acto o bien para sólo imponer la sanción indemni zator ia que normalmente aparejan las conductas dolosas.
Así en este punto nuestr a legislación civil (art. 1515) consagr a la dist inción clásica entre el dolo pr incipal o determinante que es el que induce a la celebración misma del acto o contrato y el dolo incidental que no tiene esa virtualidad compulsiva, sino que sólo inf luye en las condiciones de un negocio que la víct ima ya estaba dispuesta a concluir ” (resaltado en el t exto or iginal.
Cas. civ. sentencia de 15 de diciembr e de 1970, G.J. t. CXXXIV, p. 367). En cuanto a la conducta de la persona que aduce ser víctima de dolo también se ha pronunciado de antaño la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia explicando que: Pero al indagar como, por lo ya dicho, es preciso hacerlo, la conducta de estos, se encuentra que no están exentos de culpa, en el sent ido jur ídico de este vocablo y que con ello concurrieron a que se produjer a este contrato que acu san de nulo por vicio en consentim iento, pues dejaron de tener el cuidado que personas aun negligent es o de poca prudencia emplean en sus negocios (Sentencia del 23 de noviem bre de 1936 Gaceta Judicial XLIV, 481 -487).
Y posteriormente en sentencia del 23 de junio de 1958 6 señaló: La buena f e creadora o buena f e cualif icada interpreta adecuadamente una máxima legada por el antiguo derecho al moderno: “Error communis f acit iu s”. Tal máxima indica que, si alguien en la adquisición de un derecho o de una sit uación comete un error o equivocación, y creyendo adquir ir un derecho o colocarse en una situación jur ídica prot egida por la ley, resulta que tal derecho o situación no exist en por ser meramente aparent es, normalmente y de acuerdo con lo que se dij o al exponer el concepto de buena f e simple, tal derecho no result ara adquir ido.
Pero si el error o equivocación es de tal naturaleza que cualquier persona prudente y diligente tambi én lo hubier a cometido, por trat arse de un derecho o situación aparentes, pero en donde es imposible descubrir la f alsedad o no existencia, nos encontramos f orzosamente, ante la llamada buena f e cualif icada o buena f e exenta de toda culpa. 6 Gaceta Judicial LXXXVIII, 222 243 Radicado Nro. 05001310301020200016302 Analizadas las p ruebas arrimadas al plenario, especialmente la documental y las declaraciones del demandante, del señor PABLO JIMÉNEZ, yerno del actor que lo acompañó a la notaría y de la señora VIVIANA DÍAZ CANO protocolista de la Notaría 20 de Medellín (V i de o 4 8 m in ut o 19 a 4 7 y m i n ut o y 3 ho r as 2 1 m in ut os a 4 hor as 1 3 m in ut os.
V id e o 5 2, 1 h or a 2 0 m i n u t os e n a d e la nt e ), se deduce que el actuar del actor no fue mínimamente responsable. Nótese que el demandante afirmó ser contador y haber trabajado 37 años en el BCH; dijo que no le permitieron leer ningún documento porque le dijeron que firmara p ues todo estaba correcto y él lo hizo; el señor PABLO JIMÉNEZ afirmó que si tuvieron oportunidad de leer la promesa y que, según le dijo el señor JORGE, fue la escritura la que no ley ó porque alguien le dijo que no se preocupara, que todo estaba bien, que firmara y él confió; el señor JORGE y PABLO coincidieron en decir que lo negociado verbalmente había sido pago de contado, precisando el segundo que no se había hablado de hipoteca porque la compradora dijo que tenía todo el dinero proveniente de una herencia; la señora VIVIANA expuso que el señor JOSÉ DOMINGO leyó la escritura y que nunca le sugirió, ni le dijo que firmara sin leer porque eso no se debe realizar en ningún evento; además, que desde mediados de junio de 2020 aproximadamente, la Notaría ya estaban de puertas abiertas y sin restricción en el ingreso.
Lo anterior evidencia que el señor JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA no tuvo la mínima diligencia en su actuar, lo que resulta más relevante si se tiene en cuenta que también adujo ser profesional en contaduría con experiencia laboral de 37 años en el BCH, denotando que no se trata de una persona desconocedora por completo de temas negociales, máxime que la simple lectura de un documento es la actividad mínima que se espera de alguien que está realizando un neg ocio y que ello le hubiera permitido advertir las inconsistencias en la información plasmada en los documentos que signó, denotando esto, se insiste, un actuar negligente y que incluso, aunque no de forma intencional, contribuyó a que la acreedora hipotecaria creyera en la seriedad del negocio que la llevó a entregarle a la señora ANA MARIA URIBE VILLA los 150 millones de pesos, pues si la acreedora al suscribir la escritura -lo que hizo horas Radicado Nro. 05001310301020200016302 después a la firma del señor JOSÉ DOMINGO (así lo dijo la protocolista que declaró) -, observa que ya se había pagado gran parte del precio y que la entrega del inmueble que sería su garantía ya se había realizado, no había motivo para que desconfiara.
Lo explicado conlleva entonces a que la pretensión de nulidad relativa por existencia de dolo como vicio del consentimiento no prospere, al observarse que no se trató de un error que le fuera difícil de advertir, sino de negligencia en su a ctuar que contribuyó en que se concretara el negocio que aduce como nulo, porque aunque no se desconoce que al parecer existieron maniobras tramposas por parte de la señora URIBE VILLA, lo que se observa es que estuvieron dirigidas principalmente a la acre edora hipotecaria para quien resultaba mucho más complejo evidenciar el engaño, el que muy posiblemente se habría podido evitar con la simple lectura de los documentos por parte del demandante.
También es adecuado señalar que la negativa de la invalidez del contrato no implica que el actor no tenga ninguna otra acción para apartarse de la compraventa, pero como aquí la pretensión se concretó en la nulidad relativa, este Tribunal debe limitar el estudio únicamente a los aspectos que pueden ser declarados de oficio y, en lo demás, debe mediar petición de parte, la que se insiste, se concretó en una nulidad relativa no probada.
Así las cosas, dada la revocatoria de la sentencia de primera instancia, por no encontrarse configurada una causal de nulidad que afecte de forma absoluta los negocios y al no evidenciarse configurado tampoco el vicio en el consentimiento del señor JORGE DOMINGO ZAPATA MONTOYA, imperioso resulta revocar la sentencia de primer grado en cuanto a las declaraciones sobre la compraventa, manteniendo lo decidido respecto de la promesa porque ello no fue discutido en la alzada por ninguna de las partes.
Además, al observarse que el a quo solamente levantó la cautela de inscripción de demanda, no así la de ordenar “a la Superintendencia de Notariado y Registro abstenerse de inscribir la escritura número 1383 de julio 16 d e 2020 de la Notaría Veinte del Medellín en el folio Radicado Nro. 05001310301020200016302 de matrícula inmobiliaria 001 -288337” decretada en el auto del 9 de septiembre de 2020 (archivo 4 del cuaderno de medidas cautelares), se impone levantar la misma.
Sobre este punto de la cautela es adecuado señalar que la acreedora hipotecaria pide en la alzada que se restablezca el derecho truncado con la medida cautelar, pero la competencia de este Tribunal est á limitada al levantamiento de esta dada la revocatoria parcial de la sentencia de primera i nstancia en lo relacionado con el contrato de compraventa, no siendo adecuado retrotraer situaciones que el decreto pudo haber ocasionado, porque ello se generó precisamente con el decreto cautelar realizado desde los albores del proceso por el juez de primera instancia, situación que debió ser discutida por la recurrente cuando compareció al proceso y conoció la restricción ordenada, lo que no hizo.
Es que al parecer la rec urrente pretende que en esta sentencia se emita orden encaminada a que pueda, de forma extemporánea, inscribir la hipoteca, pero esa dificultad para concretar la inscripción se generó por dos situaciones, inicialmente, por la suspensión de la inscripción decretada por el registrador de instrumentos públicos y luego, por el decreto de la medida cautelar, situaciones que debieron discutirse mediante los recursos procedentes frente a la decisión administrativa del registrador, como también respecto del decreto de la medida cautelar por el a quo, dada que la determinación era susceptible de reposición y apelación, lo que no hizo la ahora inconforme.
Finalmente, por ser favorable la sentencia de segundo grado a la recurrente no se impondrá condena en costas en su contra, advirtiendo que tampoco hay lugar a modificar la condena en costas establecida en primer grado, debido a que las pretensiones del demandante prosperaron parcialmente. En mérito de lo expuesto, la S AL A TERCERA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, Radicado Nro. 05001310301020200016302 IV.
FALLA PRIMERO. REVOCAR LOS ORDINALES PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO Y CUARTO de la sentencia de primera instancia proferida el 4 de junio de 2024 y adicionada el 14 de junio de 2024 por el JUZGADO DÉCIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN y CONFIRMARLA EN LO DEMÁS.
SEGUNDO. LEV ANTAR LA CAUTELA decretada por el a quo en auto del 9 de septiembre de 2020 consistente en ordenar “a la Superintendencia de No tariado y Registro abstenerse de inscribir la escritura número 1383 de julio 16 de 2020 de la Notaría Veinte del Medellín en el folio de matrícula inmobiliaria 001 -288337”. En firme esta providencia ofíciese en tal sentido.
TERCERO: NO CONDENAR en costas a la parte recurrente por lo expuesto.
CUARTO. Devuélvase el expediente al despacho de origen una vez en firme esta providencia.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE Los Magistrados, MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO Salvamento de voto JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO Aclaración de voto NATTAN NISIMBLAT MURILLO Firmado Por: Martha Cecilia Ospina Patiño Radicado Nro. 05001310301020200016302 Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Juan Carlos Sosa Londono Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento De Voto Nattan Nisimblat Murillo Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Aclaración De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena valide z jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b0cf0e7596d7596bd0b493ab32f9dc9055d5f551630c765 c5e2adf2f8d 5f37b6 Documento generado en 21/05/2025 04:41:57 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05001310301020200016302