TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL – FAMILIA BRIYIT ROCIO ACOSTA JARA Magistrada Ponente Proceso Ejecutivo – obligación de suscribir documento Radicado Juzgado 5400131530072025-0032301 Radicado Tribunal 2026-0054-01 Demandante Jorge Arturo Alvarado Bautista Demandado Marcos Pérez Arias Eduviges Pérez Arias Evelia Pérez Arias Dionisio Pérez Arias San José de Cúcuta, veinticuatro (24) de marzo del de dos mil veintiséis (2026)
1. OBJETO DE DECISIÓN Procede este despacho adscrito a la Sala Civil – Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en ejercicio de sus competencias legales1, a resolver la apelación propuesta en contra del Auto proferido por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Oralidad de Cúcuta el 29 de septiembre de 2025, que negó el mandamiento ejecutivo. 2.
ANTECEDENTES Para contextualizar el presente asunto, el demandante solicita que se libre mandamiento ejecutivo a su favor y en contra de los demandados, con el fin de ordenar el cumplimiento de la obligación contenida en la cláusula segunda del contrato de promesa de compraventa suscrito el 5 de julio de 2024, consistente en el desenglobe del lote y la asunción de los gastos 1 Ver el numeral 1º del artículo 31 del CGP.
Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto correspondientes; así como la suscripción de la escritura pública conforme a lo pactado por las partes, respecto de una cuota parte equivalente al 4.73% del predio de mayor extensión; y, finalmente, el pago de la cláusula penal estipulada en el contrato por valor de cien millones de pesos ($100.000.000), en caso de incumplimiento.
El asunto fue asignado por reparto al Juzgado Séptimo Civil del Circuito de esta ciudad, el cual, mediante auto proferido el 29 de septiembre de 2025, objeto de censura, negó el mandamiento ejecutivo solicitado. Al estudiar la demanda ejecutiva promovida por Jorge Arturo Alvarado Bautista, mediante la cual solicitaba librar mandamiento de pago contra los señores Marcos, Eduviges, Evelia y Dionisio Pérez Arias, con el fin de que cumplieran la obligación de desenglobar un lote de terreno, suscribir la correspondiente escritura pública de compraventa respecto de una cuota parte del predio denominado “El Amparo”, pagar la cláusula penal pactada y asumir las costas del proceso, el despacho advirtió que, además del contrato de promesa de compraventa suscrito el 5 de julio de 2024, obra un Otrosí No. 1 de fecha 23 de julio de 2024, mediante el cual las partes, de común acuerdo, decidieron dejar sin efecto el parágrafo de la cláusula segunda, en el que se había establecido la obligación de realizar el desenglobe del lote y asumir los gastos correspondientes.
En consecuencia, concluyó que lo pretendido por la parte demandante resulta contrario a lo finalmente pactado entre las partes. Asimismo, el juzgado observó que los demandados ejercen el derecho de dominio sobre el inmueble en calidad de comuneros, es decir, en proindiviso, lo que implica que su titularidad recae sobre una cuota ideal del bien y no sobre una porción materialmente determinada.
Por esta razón, no es jurídicamente viable identificar ni delimitar un lote específico de 8 hectáreas con linderos propios, como se pretende en la demanda, mientras no exista previamente un desenglobe o partición del predio debidamente inscrito. En ese sentido, precisó que la negociación realmente corresponde a la transferencia de un porcentaje de participación (4,73%) sobre el predio de mayor extensión, y no a un lote físicamente individualizado, por lo que la estipulación contenida en la promesa presenta inconsistencias jurídicas al intentar concretar una porción material inexistente dentro de una propiedad en comunidad.
Con fundamento en lo anterior, el despacho concluyó que el contrato y su otrosí no reúnen los requisitos exigidos por el artículo 422 del Código General del Proceso para constituir título ejecutivo, en la medida en que las obligaciones allí contenidas no son claras, expresas ni Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto exigibles, especialmente por la imposibilidad de individualizar el objeto de la obligación y por la eliminación previa del deber de desenglobe.
Inconforme con dicha decisión, el apoderado de la parte actora interpuso recurso de reposición y, en subsidio, apelación. Como fundamento, expone las normas procesales aplicables, en especial el artículo 422 del Código General del Proceso, señalando que el documento base de la ejecución cumple con los requisitos formales y materiales exigidos, esto es, que contiene una obligación clara, expresa y exigible, además de provenir de los obligados y constituir plena prueba en su contra.
Sostiene que el negocio jurídico se encuentra perfeccionado, al haberse determinado el bien y el precio, y que la obligación cuyo cumplimiento se persigue corresponde a una obligación de hacer, susceptible de exigirse por la vía ejecutiva. Frente a los argumentos del despacho, indica que, aunque mediante otrosí se dejó sin efecto la obligación de desenglobe, ello no implica la desaparición de las demás obligaciones contractuales, en particular la relativa a la venta del 4,73% del predio de mayor extensión, equivalente a 8 hectáreas, la cual afirma fue delimitada por las partes.
Asimismo, señala que no se valoró adecuadamente el poder otorgado por los comuneros, mediante el cual uno de ellos quedó facultado para realizar actos de disposición sobre el inmueble, lo que permite, a su juicio, la venta total o parcial del bien, siempre que exista consentimiento de todos los copropietarios, como ocurre en el caso concreto.
En esa línea, argumenta que no se pretende la enajenación de una porción individual perteneciente a un comunero en particular, sino la venta parcial del bien común previamente acordada, sin que ello afecte la validez de la obligación ni su exigibilidad. Igualmente, invoca disposiciones del Código Civil sobre bienes en comunidad, para sostener la viabilidad de la venta del bien con el consentimiento de todos los comuneros, y cuestiona la interpretación del despacho en torno a la necesidad del desenglobe.
Finalmente, solicita que se revoque la decisión recurrida y, en su lugar, se libre mandamiento ejecutivo; que se tenga por acreditada la calidad de título ejecutivo de los documentos aportados; y que se le reconozca personería jurídica, indicando que la omisión en la presentación del poder obedeció a un error involuntario que fue subsanado con la interposición del recurso.
Mediante auto del 15 de diciembre de 2025, la a quo resolvió el recurso horizontal manteniendo su decisión, y por ello se concedió la alzada en el efecto devolutivo. Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto Para llegar a tal conclusión el juzgado recordó que en la demanda se solicitaba, entre otros aspectos, el cumplimiento de la obligación de desenglobe pactada en el contrato; sin embargo, dicha obligación fue posteriormente dejada sin efecto mediante otrosí, circunstancia reconocida por el propio demandante, lo que impide su ejecución. Frente a la pretensión relativa a la venta de las 8 hectáreas, el despacho precisó que, si bien es posible la venta total o parcial de un bien en comunidad, para ello se requiere que la porción a enajenar esté debidamente delimitada, individualizada e identificada, lo cual se logra mediante el trámite de desenglobe, necesario para asignar cédula catastral y folio de matrícula inmobiliaria.
En el caso concreto, al haberse desistido del desenglobe, no es posible individualizar materialmente la fracción del terreno, dado que los demandados ostentan el dominio en proindiviso, es decir, sobre una cuota ideal y no sobre una parte físicamente determinada del inmueble. En consecuencia, la estipulación relativa a la venta del 4,73% del predio, traducida en 8 hectáreas con linderos, presenta un error en su configuración, pues la indivisión del bien impide su delimitación sin previa partición o desenglobe, lo que conlleva a que la obligación no sea clara, expresa ni exigible, requisitos indispensables para que el documento preste mérito ejecutivo.
Aclaró que la negativa no se fundamentó en la distribución de los ingresos de la venta, sino en la imposibilidad de suscribir la escritura pública por falta de delimitación del bien, siendo el desenglobe un requisito necesario para la transferencia del dominio. Por lo anterior, el despacho concluyó que la decisión recurrida se encuentra ajustada a derecho y, en consecuencia, no repuso el auto impugnado.
No obstante, en garantía del debido proceso, concedió el recurso de apelación en el efecto devolutivo y reconoció personería al apoderado judicial. Surtido el trámite pertinente, procede la suscrita Magistrada a resolver lo que en derecho corresponda, previas las siguientes, 3. CONSIDERACIONES 3.1. Problema Jurídico Debe esta Sala Unitaria determinar si la promesa de compraventa y su otrosí constituyen un título ejecutivo idóneo, en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso, que contenga obligaciones claras, expresas y exigibles, cuando se pretende la transferencia de una Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto cuota parte (4,73%) de un bien inmueble sometido a régimen de comunidad, pese a haberse dejado sin efecto la obligación de desenglobe, o si, por el contrario, la ausencia de individualización material del bien impide librar mandamiento ejecutivo?. 3.2.
Competencia Es esta Sala Unitaria, competente para resolver lo pertinente, de acuerdo con lo previsto en el artículo 35 del C. G. del P. Y el auto confutado es susceptible de alzada conforme al numeral 4 del artículo 321 de la misma obra. 3.3. Marco Normativo. Artículo 434. Obligación de suscribir documentos Cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436.
A la demanda se deberá acompañar, además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su defecto, por el juez. Cuando la escritura pública o el documento que deba suscribirse implique la transferencia de bienes sujetos a registro o la constitución de derechos reales sobre ellos, para que pueda dictarse mandamiento ejecutivo será necesario que el bien objeto de la escritura se haya embargado como medida previa y que se presente certificado que acredite la propiedad en cabeza del ejecutante o del ejecutado, según el caso.
El ejecutante podrá solicitar en la demanda que simultáneamente con el mandamiento ejecutivo se decrete el secuestro del bien y, si fuere el caso, su entrega una vez registrada la escritura. No será necesario el certificado de propiedad cuando se trate de actos referentes a terrenos baldíos ocupados con mejoras, semovientes u otros medios de explotación económica, o de la posesión material que se ejerza sobre inmuebles de propiedad privada sin título registrado a su favor.
Pero en estos casos se acompañará certificado del registrador de instrumentos públicos acerca de la inexistencia del registro del título a favor del demandado. Para que el juez pueda ordenar la suscripción de escritura o documento que verse sobre bienes Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto muebles no sujetos a registro se requiere que estos hayan sido secuestrados como medida previa.
El Artículo 422 del C.G.P., establece: “Título ejecutivo. Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.” De otro lado, el Artículo 430 del C. G. del P., regula la expedición del Mandamiento ejecutivo, así: Presentada la demanda acompañada de documento que preste mérito ejecutivo, el juez librará mandamiento ordenando al demandado que cumpla la obligación en la forma pedida, si fuere procedente, o en la que aquél considere legal.” En un juicio ejecutivo, como el que aquí nos ocupa, la iniciativa probatoria, a partir de los artículos 167 del C. G. del P. y 1757 del C. C., es del ejecutante, quien debe aparejar con su demanda el documento base de recaudo, para demostrar el derecho crediticio reclamado; cumplida esta carga, corresponde entonces a la parte ejecutada, a través de los instrumentos de prueba, desvirtuarlo.
Cabe aclarar al recurrente que, una es la revisión que el Juez hace de la demanda para efectos de establecer si la misma adolece de alguna falta de sus requisitos formales o si se ha allegado con la misma los anexos que establece la ley, caso en el cual la inadmite para que la parte actora subsane los defectos, si no lo hiciere oportunamente, la misma será rechazada conforme lo establece el artículo 90 del C. G. del P y otro aspecto muy distinto, es el análisis del documento aportado como título ejecutivo para establecer si este reúne los presupuestos y presta mérito ejecutivo como lo establece el artículo 430 ibidem, que desemboca o bien en el mandamiento de pago o en su negativa.
Ahora bien, en lo que respecta a la necesidad del estudio de los títulos ejecutivos, la Sentencia STC3298-2019 de la Corte Suprema de Justicia, establece que: Esta Corte ha insistido en la pertinencia y necesidad de examinar los títulos ejecutivos en los fallos, incluidos los de segundo grado, pues, se memora, los jueces tienen dentro de sus deberes, escrutar los presupuestos de los documentos ejecutivos, “potestad- Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto deber” que se extrae no sólo del antiguo Estatuto Procesal Civil, sino de lo consignado en el actual Código General del Proceso.
Sobre lo advertido, esta Corporación esgrimió: “(…) [R]elativamente a específicos asuntos como el auscultado, al contrario de lo argüido por la (…) quejosa, sí es dable a los juzgadores bajo la égida del Código de Procedimiento Civil, y así también de acuerdo con el Código General del Proceso, volver, ex officio, sobre la revisión del «título ejecutivo» a la hora de dictar sentencia (…)”.
“(…)”. “Y es que sobre el particular de la revisión oficiosa del título ejecutivo esta Sala precisó, en CSJ STC18432-2016, 15 dic. 2016, rad. 2016-00440-01, lo siguiente: “Los funcionarios judiciales han de vigilar que al interior de las actuaciones procesales perennemente se denote que los diversos litigios, teleológicamente, lo que buscan es dar prevalencia al derecho sustancial que en cada caso se disputa (artículos 228 de la Constitución Política y 11 del Código General del Proceso); por supuesto, ello comporta que a los juzgadores, como directores del proceso, legalmente les asiste toda una serie de potestades, aun oficiosas, para que las actuaciones que emprendan atiendan la anotada finalidad, mismas que corresponde observarlas desde la panorámica propia de la estructura que constituye el sistema jurídico, mas no desde la óptica restricta derivada de interpretar y aplicar cada aparte del articulado de manera aislada (…)”.
“Entre ellas, y en lo que atañe con el control que oficiosamente ha de realizarse sobre el título ejecutivo que se presenta ante la jurisdicción en pro de soportar los diferentes recaudos, ha de predicarse que si bien el precepto 430 del Código General del Proceso estipula, en uno de sus segmentos, en concreto en su inciso segundo, que «[l]os requisitos formales del título ejecutivo sólo podrán discutirse mediante recurso de reposición contra el mandamiento ejecutivo.
No se admitirá ninguna controversia sobre los requisitos del título que no haya sido planteada por medio de dicho recurso. En consecuencia, los defectos formales del título ejecutivo no podrán reconocerse o declararse por el juez en la sentencia o en el auto que ordene seguir adelante la ejecución, según fuere el caso», lo cierto es que ese fragmento también debe armonizarse con otros que obran en esa misma regla, así como también con otras normas que hacen parte del entramado legal, verbigracia, con los cánones 4º, 11, 422º y 430 inciso 1º ejúsdem, amén del mandato constitucional enantes aludido (…)”.
“Por ende, mal puede olvidarse que así como el legislador estipuló lo utsupra preceptuado, asimismo en la última de las citadas regulaciones, puntualmente en su inciso primero, determinó que «[p]resentada la demanda acompañada de documento que preste mérito ejecutivo, el juez librará mandamiento ordenando al demandado que cumpla la obligación en la forma pedida, si fuere procedente, o en la que aquel considere legal» (…)”.
“De ese modo las cosas, todo juzgador, no cabe duda, está habilitado para volver a estudiar, incluso ex officio y sin límite en cuanto atañe con ese preciso tópico, el título que se presenta como soporte del recaudo, pues tal proceder ha de adelantarlo tanto al analizar, por vía de impugnación, la orden de apremio impartida cuando la misma es de ese modo rebatida, como también a la hora de emitir el fallo con que finiquite lo atañedero con ese escrutinio judicial, en tanto que ese es el primer aspecto Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto relativamente al cual se ha de pronunciar la jurisdicción, ya sea a través del juez a quo, ora por el ad quem (…)”.
“Y es que, como la jurisprudencia de esta Sala lo pregonó en plurales oportunidades relativamente a lo al efecto demarcado por el Código de Procedimiento Civil, lo cual ahora también hace en punto de las reglas del Código General del Proceso, para así reiterar ello de cara al nuevo ordenamiento civil adjetivo, ese proceder es del todo garantista de los derechos sustanciales de las partes trabadas en contienda, por lo que no meramente se erige como una potestad de los jueces, sino más bien se convierte en un «deber» para que se logre «la igualdad real de las partes» (artículos 4º y 42-2º del Código General del Proceso) y «la efectividad de los derechos reconocidos por la ley sustancial» (artículo 11º ibidem) (…)”.
“Ese entendido hace arribar a la convicción de que el fallador mal puede ser un convidado de piedra del litigio, sino que, en cambio, antes que otra cosa, tiene que erigirse dentro del juicio en un defensor del bien superior de la impartición de justicia material. Por tanto, así la cita jurisprudencial que a continuación se transcribe haya sido proferida bajo el derogado Código de Procedimiento Civil, la misma cobra plena vitalidad para predicar que del mismo modo, bajo la vigencia del Código General del Proceso: [T]odo juzgador, sin hesitación alguna, […] sí está habilitado para estudiar, aun oficiosamente, el título que se presenta como soporte del pretenso recaudo ejecutivo, pues tal proceder ha de adelantarlo tanto al analizar, por vía de impugnación, la orden de apremio dictada cuando la misma es rebatida, y ello indistintamente del preciso trasfondo del reproche que haya sido efectuado e incluso en los eventos en que las connotaciones jurídicas de aquel no fueron cuestionadas, como también a la hora de emitir el fallo de fondo con que finiquite lo atañedero con ese escrutinio judicial, en tanto que tal es el primer tópico relativamente al cual se ha de pronunciar a fin de depurar el litigio de cualesquiera irregularidad sin que por ende se pueda pregonar extralimitación o desafuero en sus funciones, máxime cuando el proceso perennemente ha de darle prevalencia al derecho sustancial (artículo 228 Superior) (…)”.
“(…)”. “En conclusión, la hermenéutica que ha de dársele al canon 430 del Código General del Proceso no excluye la «potestad-deber» que tienen los operadores judiciales de revisar «de oficio» el «título ejecutivo» a la hora de dictar sentencia, ya sea esta de única, primera o segunda instancia (…), dado que, como se precisó en CSJ STC 8 nov. 2012, rad. 2012-02414-00, «en los procesos ejecutivos es deber del juez revisar los términos interlocutorios del mandamiento de pago, en orden a verificar que a pesar de haberse proferido, realmente se estructura el título ejecutivo (…) Sobre esta temática, la Sala ha indicado que “la orden de impulsar la ejecución, objeto de las sentencias que se profieran en los procesos ejecutivos, implica el previo y necesario análisis de las condiciones que le dan eficacia al título ejecutivo, sin que en tal caso se encuentre el fallador limitado por el mandamiento de pago proferido al comienzo de la actuación procesal (…)”.
“De modo que la revisión del título ejecutivo por parte del juez, para que tal se ajuste al canon 422 del Código General del Proceso, debe ser preliminar al emitirse la orden de apremio y también en la sentencia que, con posterioridad, decida sobre la litis, inclusive de forma oficiosa (…)”. “Y es que, valga precisarlo, el legislador lo que contempló en el inciso segundo del artículo 430 del Código General del Proceso fue que la parte ejecutada no podía promover defensa respecto del título ejecutivo sino por la vía de la reposición contra el Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto mandamiento de pago, cerrándole a ésta puertas a cualquier intento ulterior de que ello se ventile a través de excepciones de fondo, en aras de propender por la economía procesal, entendido tal que lejos está de erigirse en la prohibición que incorrectamente vislumbró el tribunal constitucional a quo, de que el juzgador natural no podía, motu proprio y con base en las facultades de dirección del proceso de que está dotado, volver a revisar, según le atañe, aquel a la hora de dictar el fallo de instancia; otro entendido de ese precepto sería colegir inadmisiblemente que el creador de la ley lo que adoptó fue la ilógica regla de que de haberse dado el caso de librarse orden de apremio con alguna incorrección, ello no podía ser enmendado en manera alguna, razonamiento que es atentatorio de la primacía del derecho sustancial sobre las ritualidades que es postulado constitucional y que, por ende, no encuentra ubicación en la estructura del ordenamiento jurídico al efecto constituido (…)2 Caso concreto: En el presente caso, la Sala Unitaria desde ya advierte que el auto debe ser confirmado, como se verá más adelante, en tanto los documentos allegados como fundamento de la ejecución, no permiten advertir obligaciones claras, expresas y exigibles conforme al artículo 422 del Código General del Proceso.
Al igual que lo advirtió la juez a quo, en este asunto corresponde hacer un análisis de los requisitos formales del título ejecutivo, con mayor razón, ante la existencia de múltiples obligaciones correlacionados que componen el objeto de la ejecución. Para abordar el estudio pertinente, es necesario determinar en qué consistió lo pretendido por la parte demandante, conforme se desprende de la demanda: 1.- ORDENAR a los demandados MARCOS PEREZ ARIAS - C. C. 13.465.097;
EDUVIGES PEREZ ARIAS – C.C. 1.090.388.661; EVELIA PEREZ ARIAS –C.C. 1.090.388.052; DIONISIO PEREZ ARIAS – C.C. 13.491.467, cumplir con lo establecido en el PARAGRAFO, de la CLAUSULA SEGUNDA, del contrato de promesa de compraventa pactado por las partes de la presente demanda en fecha CINCO (5) de JULIO del 2024, autenticado en la NOTARIA QUINTA DEL CIRCULO DE CÚCUTA, el día SEIS (6) del mes de JULIO del año 2024, el que, se estableció la siguiente obligación “EL PROMITENTE VENDEDOR SE COMPROMETE A DESENGLOBAR EL LOTE DE TERRENO OBJETO DE LA PRESENTE PROMESA DE COMPRAVENTA, ANTES DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE VENTA, Y A CUBRIR TODOS LOS GASTOS QUE GENEREN EL DESENGLOBE: 2 CSJ.
STC4808 de de abril de 2017, exp. 11001-02-03-000-2017-00694-00, reiterada en STC4053 de 22 de marzo de 2018, exp. 68001-22-13-000-2018-00044-01 Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto 2. ORDENAR, como consecuencia de la pretensión anterior, la firma de las escrituras, pactado en el numeral 2.3 de la cláusula SEGUNDA, en la que se modificó la y estableció como fecha de firma de escrituras el día 24 de abril del 2025, de la cuota parte corresponde al equivalente al 4.73% por ciento, sobre el predio de mayor extensión que mide 189 hectáreas, correspondiente a 8 hectáreas, las cuales se encuentran alinderadas de la siguiente manera: Predio que hace parte de uno de mayor extensión denominado el AMPARO, LOCALIZADO EN EL MUNICIPIO DE AGUACLARA, ZONA RURAL DE CUCUTA, DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER, identificado con la matricula inmobiliaria 260-153125, con los siguientes linderos: partiendo del punto marcado con la letra A, en cañas de yegua, siguiendo por una línea recta directa al punto B que se encuentra una ceiba, y que está marcado en sus raíces con dos flechas grandes en sus cortezas la una indicando el oriente y la otra iniciando el norte, colindando en esta parte con mejoras del predio de la hoy sucesión de José del Carmen Corzo, y siguiendo por la misma línea recta del punto C y una extensión de 1.200 entre A y C que es linderos de la parte de Occidente a Oriente, colindando en la parte B.A.C con una montaña baldía siguiendo en línea A recta sobre el sur hasta el punto Dy en una extensión de 1.325 metros, que marca el lindero del oriente de Norte a sur, con montaña baldía cambiando rumbo al occidente se sigue una línea recta al punto E, el cual marca el lindero sur de oriente a Occidente a una distancia de 1.150 metros, entre D y E siendo colindante por esta parte en mejoras de los predios de Ramírez Hermanos y Rosalia de Gomes, siguiendo la misma línea recta al punto E, hasta encontrar la orilla del rio Pamplonita y en una distancia de 100 metros siendo colindante por esta parte con mejora de Rosalía de Gómez, hasta el punto F-2 con una distancia de 465 metros riberando en la parte E y F 2, el colindado esta en parte con mejoras del predio de Antonio Vásquez, siguiendo una línea recta al norte a una distancia de 75 metros al punto G colindando en esta parte con unas mejoras del predio de Antonio Vásquez, una línea recta al occidente con una distancia de 50 metros, al punto H, colindando en esta parte con mejoras del predio del mismo Antonio Vásquez, de allí en línea recta al Norte hasta el punto A, punto de partida y a una distancia de 850 metros, colindando en esta parte con mejoras del predio de Antonio Vásquez y que el lindero occidental.
Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto 3. ORDENAR, el pago de los valores establecidos por las partes, en la cláusula DECIMO PRIMERA, “CLAUSULA PENAL. - se establece en el caso de incumplimiento la suma de CIEN MILLONES DE PESOS M.L.C. $100’000.000, si el incumplimiento es por cualquiera de las partes que aquí intervengan.” 4. Que en caso de oposición y contradicción, se C O N D E N E, a la parte demandada, al pago de COSTAS Y GASTOS PROCESALES y AGENCIAS EN DERECHO, que se originen y causen en el proceso, de conformidad con la facultad otorgada por el artículo 361[composición costas], articulo 365….
Bajo ese entendido, y con el propósito de confrontar las pretensiones elevadas con el contenido obligacional pactado, procede analizar el contrato de promesa de compraventa de fecha 6 de julio de 2024, autenticado en la Notaría Quinta de Cúcuta, específicamente en su cláusula primera referida al objeto del negocio jurídico, en la cual se establece lo siguiente: Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto Con todo, el 23 de julio de 2024, por voluntad de las partes contratantes, estas comparecieron ante la Notaría Segunda de Cúcuta con el propósito de suscribir un acuerdo adicional denominado “otrosí”, en cuyo acápite de consideraciones se consignó lo siguiente: En virtud de lo anterior, se establecieron las siguientes modificaciones: Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto Se aporta como anexo el plano Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto Es pertinente reiterar que el proceso ejecutivo tiene como presupuesto esencial la existencia de un título que reúna las condiciones de claridad, expresividad y exigibilidad previstas en el artículo 422 del Código General del Proceso.
Con el propósito de dotar de mayor precisión a tales exigencias, el legislador estableció reglas claras a cargo del demandante, pues resulta indispensable que el documento que se pretende hacer valer como título ejecutivo no genere incertidumbre respecto de las obligaciones allí incorporadas. En tal sentido, el ordenamiento consagra de manera expresa los elementos enunciados anteriormente a fin de determinar cuando se habla de un título ejecutivo, los cuales el artículo 422 del Código General del Proceso, establece: “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.
La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184.”. (negrillas añadidas) En relación con lo expuesto en el apartado anterior, tales aspectos han sido objeto de estudio por parte de la Corte Suprema de Justicia, la cual ha precisado que estos deben ser valorados por el juez al momento de emitir el mandamiento, particularmente en los procesos ejecutivos de suscripción de documentos.
Lo anterior, por cuanto, en el evento de que el ejecutado no comparezca al proceso, el ordenamiento faculta al juez para suplir su voluntad3, a fin de que se suscriba el documento exigido en el escrito introductorio. Dada la especial delicadeza de esta facultad, en tanto puede comprometer derechos sustanciales de la parte pasiva de la litis, resulta imperativo un riguroso examen de los requisitos del título ejecutivo.
En este sentido, dicha corporación, con el propósito de delimitar con claridad tales exigencias, en la sentencia STC 3298 de 2019, con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa Villabona, precisó: “La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contenga sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro 3 Artículo 434 C.G.P. Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor.
Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo. La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas.
No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente. Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título. Y es exigible en cuanto la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida.” (negrillas añadidas) Ahora bien, del análisis integral del título (promesa + otrosí) se revela una contradicción que anula la claridad de la obligación. Mediante el Otrosí No. 1, las partes eliminaron la carga de desenglobe inicialmente pactada como obligación del vendedor.
Sin embargo, este no es un trámite accesorio; es el presupuesto jurídico-administrativo que permite segregar una porción de tierra de un inmueble matriz para dotarla de identidad propia (folio de matrícula y cédula catastral), condición necesaria para la determinación del objeto contractual y para la ulterior transferencia del derecho de dominio mediante escritura pública.
Al desistir del desenglobe, la pretensión de transferir "8 hectáreas con linderos específicos" se vuelve inejecutable bajo el régimen de propiedad actual. Un juez no puede suscribir una escritura sobre una porción material cuya segregación no haya sido autorizada legalmente por la autoridad competente que no es otra que la Secretaría de Planeación o la autoridad competente de la Alcaldía del Municipio, junto con el plano del lote de menor y mayor extensión aprobados por la misma autoridad, documentos estos que son requeridos por la Notaría para los efectos de ventas parciales.
La naturaleza del derecho proindiviso: Los demandados son comuneros. Bajo esta figura, el derecho de propiedad recae sobre una cuota abstracta o ideal (porcentaje) y no sobre una parte física del terreno. Si bien el Código Civil permite la venta de cuotas (Art. 1868 C.C.), el demandante no pidió la ejecución de un porcentaje o una "cuota parte", sino la entrega y titulación de un lote físico de 8 hectáreas con linderos determinados.
Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto La Sala Unitaria coincide con la Juez de primera instancia, sin la partición o el desenglobe, no es posible concretar materialmente el 4.73% que se pretende. La supresión de la obligación de desenglobe generó un vacío obligacional que impide considerar que la prestación sea clara y exigible en los términos de la demanda ejecutiva.
De otro lado, debe recordarse que el artículo 434 del Código General del Proceso, exige que para librar mandamiento ejecutivo orientado a la suscripción de escritura pública, es indispensable que dicha medida cautelar recaiga sobre el bien objeto de la obligación, y en el caso concreto, al no existir un folio de matrícula inmobiliaria independiente respecto de las 8 hectáreas cuya transferencia se pretende, no resulta posible individualizar el bien ni, en consecuencia, practicar el embargo sobre un objeto determinado, lo cual constituye un obstáculo para la procedencia del mandamiento ejecutivo en los términos solicitados.
Es deber del juez verificar la idoneidad del título antes de librar mandamiento de pago (Art. 430 CGP). En este caso, el control material realizado por la primera instancia fue acertado, pues evitó el inicio de una orden basada en una obligación incierta y jurídicamente imposible de cumplir de forma coercitiva, por no reunirse todos los requisitos, sin el trámite previo de individualización del bien y autorización para el desenglobe emitido por la autoridad competente.
Memórese que la vía ejecutiva no es el escenario para definir cómo se individualizará el bien ante la ausencia de pacto claro sobre quién debe asumir dicha carga y menos aún para omitir trámites previos y obligatorios a la suscripción de la escritura. En ese contexto, la supresión de la carga inicialmente atribuida al promitente vendedor, sin que simultáneamente se hubiere asignado a la parte promitente compradora o regulado un mecanismo alterno para su cumplimiento, introduce un elemento de indeterminación que afecta la operatividad del negocio jurídico, en la medida en que condiciona la realización de las obligaciones principales a una gestión previa no atribuida de manera expresa a ninguno de los extremos contractuales.
Por consiguiente, dicha indefinición no solo compromete la viabilidad de la suscripción del título, sino que también incide en la valoración del eventual incumplimiento alegado, en tanto no puede predicarse con certeza la inobservancia de una obligación cuya titularidad no fue claramente determinada por las partes y es que sin la respectiva autorización de desenglobe y los planos autorizados, por más que los vendedores quieran suscribir la escritura, no pueden hacerlo, pues este es un requisito exigido por la notaría. Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto En ese sentido, como la licencia de subdivisión está contemplada en el Decreto 1077 de 2015, como la autorización previa para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial y la misma es requerida para segregar un predio de menor extensión, la ausencia de individualización del bien autorizada por la autoridad competente y sus respectivos planos, impide establecer con certeza cuál es el inmueble específico sobre el cual recaería la obligación de transferir el dominio y si tal subdivisión está autorizada por la autoridad territorial, circunstancia que introduce un margen de indeterminación incompatible con la naturaleza del título ejecutivo.
Así las cosas, la obligación cuya ejecución se pretende no se presenta con la claridad exigida por el ordenamiento procesal, en tanto su contenido no es plenamente verificable ni exigible en los términos en que se encuentra plasmado, lo que, en últimas, impide predicar la idoneidad del documento como título ejecutivo o por lo menos que no se han allegado todos los documentos necesarios para que la obligación sea cumplida bien por el demandado ora por el Juez.
Lo anterior, por cuanto, se itera, la función del juez en esta etapa no se contrae a un examen meramente formal del documento allegado, sino que comporta un control material encaminado a establecer si la obligación que se pretende hacer efectiva reúne todas las condiciones para ser ejecutable, es decir, es clara, expresa y exigible. En ese sentido, cuando del contenido del título se advierten ambigüedades, indeterminaciones o vacíos que impiden establecer con certeza el alcance de la prestación debida, se impone negar el mandamiento de pago, en aras de salvaguardar el debido proceso y evitar la ejecución de obligaciones inciertas.
En este caso, al haber renunciado las partes a la obligación de desenglobe mediante el 'Otrosí No. 1', no se puede establecer quien fue el obligado a obtener la licencia de subdivisión expedida por la autoridad competente, en la que se indique que la extensión del mismo se ajusta a la UAF o que excepcionalmente se autorice la segregación de un área menor por hallarse el bien dentro de alguna de las condiciones especiales que lo permiten, con la aprobación de los planos respectivos que hagan parte de la escritura, que como ya se dijo son requisitos sin los cuales el Notario no expide dicho título y por tanto, el juez no puede ordenar al demandado o comprometerse a suscribir documentos de imposible emisión, por lo cual la obligación se torna jurídicamente inexigible por la vía ejecutiva impetrada, pues el mandamiento no puede ser el instrumento para eludir los requisitos legales..
En mérito de lo expuesto, la suscrita Magistrada Sustanciadora, Radicado Tribunal 2026-0054-01 Confirma Auto RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR lo decidido en auto emitido el 29 de septiembre de 2025 por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del presente asunto, mediante el cual negó el mandamiento ejecutivo, conforme a los argumentos expuestos en la parte motiva.
SEGUNDO: Sin costas por no aparecer causadas.
TERCERO: En firme la presente providencia, devuélvase lo actuado al juzgado de origen, previa constancia de su salida.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE4 4 Firmado conforme lo dispone artículo 11 del Decreto-Legislativo 491 del 28 de marzo del 2020.