TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., dieciocho (18) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). Magistrado Ponente: JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS. REF: RECURSO DE SÚPLICA – RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL de MARIO ALBERTO URIBE LONDOÑO Y OTRO contra ACCIÓN FIDUCIARIA S.A. Y OTROS - Exp. 011-2022-00353-01 Discutido y Aprobado en Sala de Decisión Dual del 18 de diciembre de 2025.
Se decide en Sala Dual el recurso de súplica interpuesto por la parte demandante contra el auto proferido el 2 de octubre de 20251, pronunciado por la H. Magistrada Dra. Martha Isabel García Serrano. I.- ANTECEDENTES 1.- Procedente del Juzgado 11 Civil del Circuito de esta ciudad le fue asignado el expediente de la referencia al Despacho de la H. Magistrada Ponente Dra. Martha Isabel García Serrano, a efecto de surtirse el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 7 de octubre de 2024 por medio del cual se declaró la responsabilidad contractual peticionada con la correspondiente indemnización de perjuicios. 2.- En la decisión confutada se declaró la nulidad de la sentencia y, en su lugar, se ordenó: “i) determinar cuál es el folio de matrícula inmobiliaria que corresponde a los predios objeto del petitum demandatorio; establecido lo anterior, ii) fijar cuál entidad bancaria a la fecha funge como acreedora hipotecaria del (sic) tales heredades, con base en los respectivos medios de convicción que se consideren pertinentes para tal fin; dilucidado ello, iii) ordenar su vinculación al litigio, con el fin de que ejerza su derecho de contradicción, en concomitancia con lo dispuesto en el canon 138 del Código General del Proceso.” 1 Archivo digital 022 2 Exp.011-2022-00353-01 3.- Frente a dicha determinación los demandantes interpusieron recurso de súplica2, en síntesis, presentaron los siguientes reparos: i) no existe litisconsorcio pasivo necesario del banco acreedor, ii) la naturaleza del proceso es contractual, no hipotecaria, iii) el contrato impone a las demandadas entregar libre de gravámenes, iv) improcedencia de la nulidad por ausencia de causa legal y de trascendencia, v) desproporción y sacrificio innecesario de la economía procesal y, vi) las pretensiones ya vincularon solidariamente a todos los sujetos de la relación contractual.
Finaliza su petitum requiriendo que, en caso de considerarse necesaria la intervención del banco se modulara la decisión de tal modo que no se retrotrajera el proceso y se limitara su intervención a la defensa de su derecho real, sin afectar la validez de la sentencia ya emitida. 4.- La magistrada sustanciadora en proveído de 11 de noviembre de 2025 rechazó los recursos de reposición planteados y concedió el recurso ordinario de súplica. 3 II.- CONSIDERACIONES 1.- Dispone el artículo 331 del C.G. del P., que “El recurso de súplica procede contra los autos que por su naturaleza serían apelables, dictados por el Magistrado sustanciador en el curso de la segunda o única instancia, o durante el trámite de la apelación de un auto.
También procede contra el auto que resuelve sobre la admisión del recurso de apelación o casación y contra los autos que en el trámite de los recursos extraordinarios de casación o revisión profiera el magistrado sustanciador y que por su naturaleza hubieran sido susceptibles de apelación. No procede contra los autos mediante los cuales se resuelva la apelación o queja” (Resaltado fuera de texto). 2.- De la hermenéutica de la norma se infieren los requisitos que deben concurrir para que el recurso proceda, a saber: a) que si la decisión hubiere sido proferido en primera instancia, sea apto de apelación, o que por su naturaleza admita la alzada; b) que la providencia la dicte el Magistrado Ponente o Sustanciador en sala unitaria, es decir, que no procede contra determinaciones que dicte la Sala o el juez colegiado; y, c) que se interponga dentro de la oportunidad debida; significa que si el auto censurado no ha sido dictado al amparo de ese parámetro sino en sala de decisión o por su naturaleza no es objeto de apelación en primera instancia, la providencia atacada no admite la súplica. 3.- En el sub-lite, no cabe duda que la decisión 2 3 Derivados 023 a 025 Abonado 028 3 Exp.011-2022-00353-01 censurada es susceptible de súplica, como quiera que fue pronunciada por la magistrada sustanciadora y con esta se nulitó la actuación surtida en primera instancia por no conformar el litisconsorcio necesario con los acreedores hipotecarios, además, de no haberse identificado el folio de matrícula sobre el cual recaían las pretensiones de la demanda, determinación que se encuentra tipificada en el ordinal 6° del precepto 321 del Rituario Procesal como susceptible de segunda instancia. 4.- Desde esta perspectiva, delanteramente advierte la Sala Dual que la decisión impugnada será confirmada, por las razones que aquí se expondrán. 4.1.- En el primer y sexto reparo sostuvieron los opugnantes que: no existe litisconsorcio pasivo necesario del banco acreedor y que las pretensiones ya vincularon solidariamente a todos los sujetos de la relación contractual, ya que el debate sustancial está establecido entre los compradores con la fiduciaria y las constructoras atendiendo el incumplimiento de las obligaciones de escrituración y entrega, sin que nada tenga que ver la relación existente entre el acreedor y el deudor hipotecario.
Sin embargo, al hacer una revisión del compulsivo se observa que los promotores de la acción suscribieron un convenio denominado: “Encargo de Vinculación al Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium” en este participaron como beneficiarios de área del apartamento 102 C y dos parqueaderos. De esta relación contractual hacen parte: i) la Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S., como fideicomitente; ii) la Promotora Palmas S.A.S. como fideicomitente y, iii) Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7; el proyecto de urbanismo y construcción a desarrollar se denominó “PODIUM”, en la cláusula sexta de este acuerdo de voluntades se dijo que el beneficio de área adquirido, sería “[c]ubierto exclusivamente mediante la transferencia del dominio” que haría la fiduciaria en su calidad de vocera de la unidad inmobiliaria apartamento 102 C, 2 parqueaderos y “útil”, además del porcentaje de copropiedad de las zonas comunes; en las cláusulas novena y décima se pactó: -folios 171 archivo digital 03 cuaderno principal expediente primera instancia- 4 Exp.011-2022-00353-01 4.1.1.- De este clausulado refulge que al margen de estar obligado el vendedor a salir al saneamiento de la cosa vendida según lo establecido en la legislación civil, los contratantes acordaron que en la misma escritura de transferencia del derecho de dominio se desafectarían los inmuebles del gravamen hipotecario adquirido para desarrollar el proyecto, es decir, que ese acreedor hipotecario también hace parte del Encargo de Vinculación al Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium y debía concurrir a protocolizar el acto escritural pactado dada la coligación de ese contrato de hipoteca con el que aquí se demandó. La hipoteca desde la óptica del contrato y no del derecho real como la califica el legislador -artículo 2432 del C.C.- es una convención solemne en virtud de la cual una persona afecta un inmueble suyo para el cumplimiento de una obligación propia o ajena; de ahí se infiere que en dicho contrato intervienen, generalmente, tres personas: a) el hipotecante, b) el deudor hipotecario y c) el acreedor hipotecario -artículo 2439-.
En muchas ocasiones las dos primeras calidades pueden encontrarse en cabeza de una misma persona, como cuando se constituye gravamen para garantizar obligaciones propias, pero también puede ocurrir que el hipotecante y el deudor hipotecario sean personas distintas, como cuando aquél se limita a gravar sus bienes para garantizar obligaciones ajenas o de un tercero, caso en el cual el hipotecante no se está obligando personalmente; en este caso la obligación debe provenir de un tercero a favor del acreedor hipotecario y será el tercero obligado quien debe incumplir para que el acreedor hipotecario haga uso de las acciones, personal o real, de que dispone; en este evento el acreedor hipotecario no tiene acción personal contra el hipotecante, por la sencilla razón de no haberse involucrado en la obligación, esto es, no es obligado ni se comprometió personalmente en el cumplimiento de la obligación contraída por el deudor, por así determinarlo el artículo 2439 del Código Civil al precisar “ pero no habrá acción personal contra el dueño. Si éste no se ha sometido expresamente a ella” y el artículo 2454 ibídem cuando dice: “El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado personalmente si no se hubiere estipulado”.
Ahora, cuando de contratación inmobiliaria se trata, surge otro tipo de relación entre quien funge en un principio como hipotecante y deudor hipotecario, pero, esa calidad muta una vez que se protocoliza el acto de escrituración y tradición de la cuota parte que se transfiere al beneficiario de área, como en este caso, mírese que si se soslaya la vinculación del acreedor hipotecario y de contera la obligación pactada en el contrato báculo de este litigio dirigida a levantar el gravamen hipotecario en los bienes inmuebles que se subdividirán de aquel de mayor extensión sobre el cual pesa, el art. 2452 del C. C. señala que la hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido; de ese precepto y muy a pesar de la cantidad de argumentos expuestos en la súplica dirigidos 5 Exp.011-2022-00353-01 a la no necesidad de intervención del acreedor hipotecario dada la obligación de los convocados de transferir el bien sin ningún gravamen, lo cierto es que si no se ordena la vinculación de este, ninguna orden se puede dirigir en ese aspecto, sin dejar de lado que en el Encargo de Vinculación al Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, se acordó la comparecencia del acreedor hipotecario a la firma de la escritura, por lo cual la coligación contractual es evidente y no es posible fallar sin la presencia jurídica de este, dada la afectación que necesariamente se hará al derecho de garantía en caso tal de prosperar el petitum de la demanda. 4.1.2.- En suma de lo anterior, resulta relevante que las pretensiones declarativas “[c]on respecto a (sic) al Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 PODIUM;
Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora las Palmas S.A.S.”, se depreca: -Página 18 archivo digital 07 cuaderno principal expediente primera instancia- Y en las de condena: 4.1.3.- De cara a lo anterior, evidente es que si entre el petitum condenatorio se aspira constituir las obligaciones de hacer -transferir- y suscribir documentos -elevar la escritura pública- según lo pactado en el “contrato de vinculación beneficio de área” a ese acto protocolario deben comparecer todas aquellos intervinientes que se pactó en el convenio demandado y entre éstos como se indicó en párrafos anteriores, se encuentra el acreedor hipotecario del predio que financió el “proyecto” PODIUM.
Incluso, el parágrafo del precepto 17 de la Ley 675 de 2011 establece que: “Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto.
El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.” (negrilla y subraya propia) 6 Exp.011-2022-00353-01 La anterior disposición consolida la obligatoriedad de la comparecencia del acreedor hipotecario como demandado, mírese que en caso tal de salir avante las pretensiones del extremo demandante, éstas caerían al vacío, en tanto, no es plausible emitir direccionamiento alguno a ese acreedor hipotecario y mucho menos al notario para el levantamiento de esa hipoteca o, incluso condicionar el cumplimiento de la decisión, se insiste, en caso tal de prosperar el pedido principal, a que los convocados lleguen a algún acuerdo con su acreedor hipotecario, pues ésta última situación permite evidenciar con total claridad que el proceso versa sobre relaciones y actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza y por disposición legal, debe de resolverse de manera uniforme sin que sea posible decidir de mérito sin la presencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones, intervinieron en dichos actos y quienes ostentan la titularidad de derechos como el de hipoteca que es objeto de discusión. 4.2.- Como segundo y tercer reparo se refirió que la naturaleza del proceso es contractual, no hipotecaria y, que el contrato impone a las demandadas entregar libre de gravámenes, resalta que atendiendo que se está frente a un derecho real de garantía este se mantiene incólume a pesar de la transferencia del dominio del bien hipotecado y por ello no es necesaria la intervención del beneficiario de la hipoteca, ya que no se está discutiendo la cancelación de su garantía, ni se está limitando su persecución, además, como los vendedores se obligaron a entregar el bien libre de gravámenes son las entidades aquí demandadas las que deben realizar todas las gestiones dirigidas a levantar la hipoteca constituida.
Esta Sala Dual no comparte la tesis postulada por los fustigantes dado que, como se señaló en párrafos anteriores, además de las obligaciones contractuales naturales que se adquieren en este tipo de contratos –saneamiento-, hace parte de los acuerdos elevados en el contrato demandado que, se itera, el acreedor hipotecario del predio de mayor extensión, concurra al acto escritural para levantar la garantía en la cuota parte correspondiente a los inmuebles adquiridos como beneficiarios de área, por lo cual, la vinculación de éste como litisconsorte necesario no obedece a la acción real que, si a bien tiene, puede ejercer, posterior a la división que de ésta haga a prorrata sobre los bienes inmuebles objeto de esta demanda en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos como lo enseña el canon 17 de la Ley 675 de 2001, por el contrario, se da como consecuencia de las cláusulas que integran el convenio que nos convoca en este asunto.
Si bien, la hipoteca como la prenda son derechos reales accesorios; cuando el que se constituye deudor garantiza su obligación con hipoteca, el acreedor tiene contra él dos acciones: la personal por el contrato principal y la real por el contrato de hipoteca. Enajenado el bien hipotecado, éste queda siempre afectado al ejercicio de una acción real; el acreedor conserva su acción personal contra el deudor 7 Exp.011-2022-00353-01 y la real contra el inmueble hipotecado, lo cierto también es que como bien exponen los suplicantes, en el sub-judice no se está ejecutando esa garantía, sin embargo no debe perderse de vista se abordará una decisión de fondo que necesariamente toca ese contrato de hipoteca y la garantía constituida sobre la cuota parte del lote de mayor extensión objeto de litigio, además de la obligación legal y contractual del acreedor hipotecario de comparecer al acto de autorización para el levantamiento de la misma. 4.3.- El cuarto y quinto reparo se dirigieron a que se declarara la improcedencia de la nulidad por ausencia de causal legal y de trascendencia y, que se declare la desproporción y sacrificio innecesario de la economía procesal, pues, en su sentir no se está afectando el debido proceso, así como tampoco se vislumbra una afectación real y sustancial de tal magnitud que amerite nulitar la actuación como ha establecido la Corte Suprema de Justicia – Sala Civil, Agraria y Rural, en tanto la decisión de primera instancia puede producir todos sus efectos ya que “[l]a obligación que emana del contrato es la escrituración y entrega del inmueble.” y en estas no se le impone orden alguna al banco, ni se afecta la hipoteca al mantener incólumes sus acciones reales.
Considera que retrotraer las etapas procesales para la convocatoria de la entidad bancaria se configura en un despropósito cuando “[l]a ley impone el principio de conservación de los actos procesales y de la instrumentalidad de las formas”, más aún si se probó la responsabilidad de las demandadas. 4.3.1.- Prontamente se advierte que no está llamada a prosperar la súplica de los censurantes, mírese que contrario a los argumentos que soportan sus reparos, la magistrada sustanciadora sí indicó la causal de nulidad sobre la que basaba su decisión y es la que contempla el numeral 8° del artículo 133 de la Codificación Procesal: “cuando no se practica en legal forma la notificación del auto admisorio de la demanda a personas determinadas, o el emplazamiento de las demás personas aunque sean indeterminadas, que deban ser citadas como partes, o de aquellas que deban suceder en el proceso a cualquiera de las partes, cuando la ley así lo ordena, o no se cita en debida forma al Ministerio Público o a cualquier otra persona o entidad que de acuerdo con la ley debió ser citado. …” (negrilla para resaltar).
Ahora, nótese que los mismos recurrentes alegan que “[l]a obligación que emana del contrato es la escrituración y entrega del inmueble”, de esa deducción y de lo esbozado en nomencladores anteriores se puede concluir que entre los compromisos adquiridos y aquí exigidos para su cumplimiento está el de la suscripción de la escritura pública en los precisos términos que se pactó, es decir que debe presentarse el acreedor hipotecario como se dijo en el Encargo de Vinculación al Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium. 5.- Por todo lo ya expuesto, en el caso que nos ocupa, dada la naturaleza de la relación sustancial controvertida se hacía 8 Exp.011-2022-00353-01 obligatoria la citación e integración del contradictorio con el acreedor hipotecario del bien inmueble objeto del petitum una vez se identifique el folio de matrícula al que corresponden, lo anterior, comoquiera que: “(…) la participación de múltiples interesados en el proceso emana de la voluntad del actor contenida en el escrito inaugural, sin perjuicio de que sea imperativo convocar a otros interesados cuando la sentencia tenga un impacto uniforme sobre todos los partícipes en el acto, negocio o relación jurídica”4, amén que en la integración del contradictorio en litigios por proyectos inmobiliarios: “cuando la discusión gravite sobre obligaciones propias de uno de los agentes y sus efectos concretos, los cuales pueden escindirse de los que son transversales a toda la red contractual, sólo habrá que convocar al juicio a los directamente concernidos.
En las hipótesis contrarias, esto es, cuando se encuentre sub judice el proyecto inmobiliario en su conjunto o se discutan aspectos propios de la coligación contractual, habrá que llamar a juicio a todos los partícipes que puedan resultar afectados con la decisión”5 (negrilla fuera de texto original). Bajo ese panorama y pese a la insistente crítica de ser obligación únicamente de los vendedores y aquí convocados el transferir los inmuebles que son objeto del beneficio de área libres de todo gravamen, lo cierto es que, incluso si en el contrato báculo de la acción no se hubiere pactado la concurrencia del acreedor hipotecario del fundo de mayor extensión para protocolizar la venta, evidente es que no era posible emitir una decisión de fondo en la que se impartiera la orden de transmitir la titularidad de los predios saneados de la prenda allí registrada sin la comparecencia del titular de ese derecho real, pues, se insiste, esa garantía puede verse afectada con la determinación que aquí se tome.
En ese mismo sentido y como sostienen los suplicantes, se itera, no debe confundirse la acción real que puede ejercer el titular del derecho de hipoteca y su posibilidad de perseguir el bien en titularidad de terceros ajenos al contrato de hipoteca o las obligaciones que dieron origen a este, con el litigio en el cual, entre otros aspectos, se está estudiando la posibilidad de ordenar la transferencia del bien libre del gravamen que se otorgó en su favor, así sea en una cuota parte y así sea obligación de los contratantes demandados su levantamiento, puesto que, como ha venido insistiendo este Tribunal, si es objeto de discusión o si se debe emitir orden alguna que directa o consecuencialmente afecte la garantía, necesariamente debe concurrir su titular a defenderla. 5.1.- Bajo esa tesitura, pronto se advierte que habida cuenta la presencia de múltiples actores en la actividad inmobiliaria y que “en la coligación contractual emergen obligaciones propias de las convenciones celebradas entre los interesados, cuya desatención podrá ser reclamada por éstos; y, adicionalmente, hay débitos que brotan de la red de contratos, frente a los cuales existe una legitimación en la causa ampliada para pretender su satisfacción. Es aceptado en la jurisprudencia que, fruto de la red formada entre los negocios jurídicos, emanan «deberes de conducta para todos los 4 Cfr. C.S.J. Sal.
Cas. Civ. Sentencia de 18 de mayo de 2023. Rad. 11001-31-99-003-2018-01590-01. SC107-2023. 5 Ib. 9 Exp.011-2022-00353-01 intervinientes, que responden al imperativo de que ese novo objeto se constituya debidamente, se mantenga y cumpla sus fines» (CSJ, SC18476, 15 nov. 2017, rad. n.° 1998-00181-02)”6. (negrilla propia). 6.- Para finalizar, debe puntualizarse que tampoco es posible acoger la petición dirigida a que se module la determinación de tal modo que no se retrotraiga el proceso y se limite la intervención del acreedor hipotecario a la defensa de su derecho real, sin afectar la validez de la sentencia ya emitida, pues el mismo precepto 61 de la Ley Adjetiva Procesal fija que el litisconsorcio necesario deviene de esa necesidad de incluir a ese tercero al pleito dado que sin su comparecencia no es posible decidir de mérito, por ello, si la decisión de instancia se deja incólume y se ordena noticiar al acreedor hipotecario, pues, cualquier medio de defensa que este postule caería al vacío teniendo en cuenta que la decisión del caso ya se tomó. 7.- Bajo ese recuento fáctico y jurisprudencial y atendiendo que no debe hacerse estudio adicional de la providencia atacada dado que ninguna queja se enfiló a aquellos aspectos dirigidos a la identificación del predio con su correspondiente folio de matrícula inmobiliaria para determinar la entidad bancaria que debe ser vinculada en su calidad de acreedora hipotecaria, se confirmará la decisión. III.
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D. C., en Sala Dual,
RESUELVE
1.- CONFIRMAR por lo consignado en la parte considerativa, el auto materia de súplica adiado 2 de octubre de 2025, por lo expuesto en la parte motiva de esta determinación. 2.- En firme este proveído, retornen las presentes diligencias al despacho de la Magistrada Sustanciadora.
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO 6 Ib. 10 Exp.011-2022-00353-01 RUTH ELENA GALVIS VERGARA MAGISTRADA Firmado Por: Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ff4cc324ad7b5bcd726366085c8939cae7d9b182a12ba040fae68526e8f1ac7c Documento generado en 18/12/2025 03:50:19 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica