Magistrado Ponente: MIGUEL ANDRÉS IBÁÑEZ CASTAÑEDA Radicado n° 08001315301020230029302 Barranquilla D.E.I. y P., dos (2) de marzo de dos mil veintiséis (2026). El Tribunal resuelve la apelación formulada por ambas sociedades demandadas contra la sentencia de 22 de agosto de 2024 proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de esta ciudad, en el proceso de incumplimiento de contrato de promesa de compraventa de inmueble del epígrafe.
ANTECEDENTES 1. Destblan y CIA S.A.S., demandó a las sociedades Proyectos Inmobiliarios CDC S.A.S. y Pro-Block Bloques & Proyectos S.A.S., para que se declarara el incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa de inmueble que celebraron el 29 de julio de 2020. Solicitó el pago del saldo pendiente -$289.265.976- más intereses moratorios y la cláusula penal -$730.000.000 equivalente al 10% del precio del contrato-, alegando que las demandadas no cancelaron el precio total pactado pese a que la vendedora transfirió el inmueble -con matrícula No. 041-57712mediante escritura pública 227 del 21 de mayo de 2021 otorgada ante la Notaría Primera del Circuito de esta ciudad, y así mismo, lo había entregado (2 nov. 2023).
Adujo como hechos relevantes: «( ) 3. Que el precio de la venta pactada se fijó en la suma de SIETE MIL TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS ($7.300.000.000,oo), que la parte Promitente Compradora pagaría así: 3.1. La suma de $730.000.000,oo a la firma del contrato. 3.2. La suma de $2.920.000.000,oo una vez se encontrase inscrita la escritura de compraventa ante la ORIP de Soledad. 3.3.
El saldo por la suma de $3.650.000.000,oo en el término de dos (2) meses posteriores al parqueo del inmueble en la fiducia. Radicado: 08001315301020230029302 4. Que PROYECTOS INMOBILIARIOS CDC S.A.S. y PRO-BLOCK BLOQUES & CONCRETOS S.A.S. como parte Promitente Compradora incumplieron el contrato de promesa de compraventa que les vincula con la sociedad DESTBLAN Y CIA S. EN C., en razón a que a la fecha de la presentación de la demanda, adeudan a ésta la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS ($289.265.976,oo) por concepto del saldo del precio pactado» (carpeta principal, «C01Principal», «01Demanda», folios 2-3, resaltado propio).
En tal sentido, pidió el reconocimiento de la cláusula penal, según la cual: «DÉCIMA CUARTA.- CLÁUSULA PENAL.- El incumplimiento de la totalidad de alguna o algunas de las obligaciones derivadas del presente contrato por cualquiera de las partes contratantes sin derecho a ello, por cualesquiera de los factores contemplados en el pacto, da derecho a aquél que hubiere cumplido o estuviere dispuesto a cumplir las obligaciones a su cargo, para exigir del inmueble el título de pena a quien no cumplió o no se allanó a cumplir, para cuando no haya suma seta que se exija al día siguiente, al vencimiento del término pactado para el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, sin necesidad de requerimiento judicial, ni de constitución en mora, derechos éstos a los cuales renuncian ambas partes en su recíproco beneficio.
Si quien incumpliere fuere LOS PROMITENTES COMPRADORES, se faculta a LA PROMITENTE VENDEDORA para retener o descontar la suma pactada como cláusula penal, de los valores que hubiere recibido como parte del precio del inmueble objeto del presente contrato e imputarle el valor de dicha cláusula penal» (archivo 01, folio 28, resaltado propio). 2.
Pro-Block Bloques & Proyectos S.A.S propuso como excepciones de mérito la (i) «ineficacia del cobro de la cláusula penal por falta del requisito de procedibilidad de conciliación» toda vez que esa figura no se agotó específicamente sobre el cobro de la cláusula penal y, (ii) la «reducción en la cláusula penal» fundada en que ya había pagado más del 90% del precio pactado -$7.010.734.021 de $7.300.000.000- por lo que la cláusula penal del 10% calculada sobre el valor total -$730.000.000resultaba excesiva frente al saldo adeudado de -$289.265.976-.
Es decir, dados su pago parcial, la penalidad debía reducirse proporcionalmente conforme a los artículos 1596 del Código Civil y 867 del Código de Comercio (21 feb. 2024). 3. Proyectos Inmobiliarios CDC S.A.S. también contestó dentro del término legal permitido y propuso las siguientes excepciones: «imposibilidad del cobro de la cláusula penal por falta de requisito de procedibilidad de conciliación» y «reducción [de la] clausula penal por cumplimiento parcial de la obligación» (22 feb. 2024).
Como sustento de sus pedimentos expuso que la cláusula penal del 10% sobre el valor total -$730.000.000- no puede cobrarse porque el 2 Radicado: 08001315301020230029302 contrato establecía que primero debía agotarse la conciliación sobre ese específico aspecto como requisito previo obligatorio para resolver controversias sobre su incumplimiento.
Adicionalmente, explicó que se debía reducir proporcionalmente el monto de la penalidad porque ya se había pagado un 96% del precio convenido. Específicamente esta sociedad había asumido la cancelación del 50% del valor -$3.650.000.000 de los $7.300.000.000 pactados-, lo cual, en su criterio, según los artículos 1596 del Código Civil y 867 del Código de Comercio implicaba una reducción proporcional del monto a reconocer (22 feb. 2024).
Al fijar el litigio, el a quo determinó que el problema jurídico consistía en «determinar si la parte demandan[te] tiene derecho a exigir la cláusula penal equivalente al 10% del valor total del contrato ( )» (grabación audiencia de reconstrucción, sistema de audiencias rama judicial, minuto 40:00). 4. En la sentencia apelada, el juzgado inició por recordar que «en la etapa de conciliación las partes llegaron a un acuerdo parcial ( ) respecto del pago del saldo del precio de la promesa de compraventa» continuando el litigio únicamente en lo relativo a la cláusula penal, aspecto sobre el cual declaró probado el incumplimiento contractual de las sociedades demandadas y las condenó al pago de $730.000.000 por dicho concepto sancionatorio (22 ago. 2024).
Los motivos de la decisión se fundamentaron en que las convocadas admitieron deber el saldo de $289.265.976 respecto del total del valor pactado en el contrato, incumpliendo así sus obligaciones. Además, se desestimaron las excepciones que solicitaban reducir la cláusula penal proporcionalmente al incumplimiento parcial, al determinar que la voluntad expresa de las partes en la cláusula decimocuarta del convenio establecía que la pena del 10% del valor total se aplicaría ante el incumplimiento «de la totalidad de alguna o algunas de las obligaciones», y que específicamente se facultaba al vendedor a descontar dicha suma de los valores recibidos, lo que evidenciaba que las partes previeron expresamente esa consecuencia. Además, enfatizó que no se trataba de un cumplimiento parcial sino de un incumplimiento pernicioso, ya que los pagos fueron inoportunos y no se ajustaron a las fechas contractualmente acordadas, y que la cláusula penal conforme el artículo 867 del Código de Comercio cumple una función punitiva para reforzar el cumplimiento y desincentivar esa conducta, por lo que sería contraproducente que el deudor desidioso solicitara su reducción (22 ago. 2024). 3 Radicado: 08001315301020230029302 También se desechó la exceptiva referente a la falta de agotamiento de la conciliación prejudicial sobre la debatida cláusula penal.
Recordó que la actora cumplió con esa etapa ante la Cámara de Comercio de Barranquilla (carpeta principal, «C01Principal», «01Demanda», folio 58), conforme a la estipulación décima quinta del contrato. Al respecto, el a quo señaló que, si bien la conciliación versó sobre el saldo del precio sin mencionar la pena, lo relevante era haber agotado la vía alterna para resolver la diferencia derivada del incumplimiento, lo cual implicaba el resarcimiento de perjuicios.
Por tanto, concluyó que el requisito fue suficiente para admitir la demanda y tramitar la causa (22 ago. 2024). 5. Pro-Block Bloques & Proyectos S.A.S. formuló apelación, para lo cual adujo que debía reducirse la pena toda vez que el juzgado interpretó erróneamente el artículo 867 del Código de Comercio al condenarla a pagar la totalidad de la cláusula penal -$730.000.000-, sin considerar que el incumplimiento fue parcial, pues de $7.300.000.000 pactados solo quedó pendiente el pago de $289.265.976.
En tal sentido, argumentó que la cláusula estipuló penalidad por «incumplimiento de la totalidad» de las obligaciones, no por incumplimiento parcial, por lo que la decisión vulneró la autonomía de la voluntad -artículo 1602 del Código Civil- al desconocer lo pactado (9 de septiembre de 2025). 6. Proyectos Inmobiliarios CDC S.A.S., también apeló la decisión en término y adujo, en esencia, los siguientes reparos concretos: (i) incongruencia entre lo solicitado en la audiencia de conciliación -que recayó sobre el pago del saldo del precio sin especificar la pretensión de cobro de la cláusula penal- y las pretensiones de la demanda, porque si bien se cumplió formalmente con el requisito de procedibilidad, no se agotó respecto de todos los pedimentos demandados y (ii) la reducción de la cláusula penal en aplicación del artículo 867 del Código de Comercio cuando debió aplicarse el artículo 1596 del Código Civil, norma supletoria según el artículo 822 del Código de Comercio.
Sobre el particular, precisó la diferencia esencial: el artículo 867 confiere la facultad discrecional al juez, mientras el artículo 1596 consagra un derecho del deudor a la rebaja de la pena alegada. CONSIDERACIONES Se revocará la sentencia de primera instancia que condenó al pago de la cláusula penal, toda vez que no se acreditó el presupuesto fáctico 4 Radicado: 08001315301020230029302 previsto en la cláusula contractual para su exigibilidad, como se expondrá a continuación. Ciertamente, la pretensión de reconocimiento de dicha penalidad se fundamentó en la estipulación décima cuarta del contrato de promesa de compraventa, según la cual: «DÉCIMA CUARTA.- CLÁUSULA PENAL.- El incumplimiento de la totalidad de alguna o algunas de las obligaciones derivadas del presente contrato por cualquiera de las partes contratantes sin derecho a ello, por cualesquiera de los factores contemplados en el pacto, da derecho a aquél que hubiere cumplido o estuviere dispuesto a cumplir las obligaciones a su cargo, para exigir del inmueble el título de pena a quien no cumplió o no se allanó a cumplir, para cuando no haya suma seta que se exija al día siguiente, al vencimiento del término pactado para el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, sin necesidad de requerimiento judicial, ni de constitución en mora, derechos éstos a los cuales renuncian ambas partes en su recíproco beneficio.
Si quien incumpliere fuere LOS PROMITENTES COMPRADORES, se faculta a LA PROMITENTE VENDEDORA para retener o descontar la suma pactada como cláusula penal, de los valores que hubiere recibido como parte del precio del inmueble objeto del presente contrato e imputarle el valor de dicha cláusula penal» (archivo 01, folio 28). De esa referencia probatoria es dable colegir que se estableció como presupuesto fáctico para la exigibilidad de la penalidad «el incumplimiento de la totalidad de alguna o algunas de las obligaciones» derivadas del contrato.
En tal sentido, para hacer efectiva la sanción resultaba necesario acreditar dicho supuesto en el proceso. En el presente caso, la demandante no manifestó en su líbelo el incumplimiento total de alguna o algunas obligaciones. Por el contrario, ella misma reconoció expresamente haber recibido parte del precio pactado, lo que la motivó a presentar la demanda solamente por un saldo insoluto de $289.265.976.
De ahí que esa simple circunstancia deje en evidencia que no se acreditó el incumplimiento total de la obligación relativa al pago del precio. Ahora bien, con independencia de la discusión que pudiera suscitarse sobre la tempestividad de los pagos o abonos anteriores al saldo demandado, lo cierto es que la demandante no cumplió con su carga de exponer y acreditar las circunstancias en que se pudieron efectuar dichos pagos, con el propósito de demostrar en este proceso el incumplimiento total de alguna obligación. Destáquese que en la demanda no se alegó tal incumplimiento total, sino únicamente la mora en el pago del saldo restante. 5 Radicado: 08001315301020230029302 De ese panorama probatorio y argumentativo se colige con facilidad que, al no haberse manifestado ni acreditado por la demandante el presupuesto fáctico de la cláusula penal, esto es, el incumplimiento de la totalidad de alguna o algunas de las obligaciones, no queda alternativa distinta a concluir que no había lugar al reconocimiento de la cláusula penal pactada.
Esta circunstancia resulta determinante, comoquiera que se encuentra probada en el expediente y debió ser reconocida como excepción de oficio por el juzgado de primera instancia en virtud del artículo 282 del Código General del Proceso, norma que impone ese deber «cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción», como en este caso ocurrió al quedar evidenciado que la parte activa no alegó en su demanda, ni acreditó, el incumplimiento total de alguna de las prestaciones, lo cual configuraba el presupuesto base de la penalidad anhelada.
Recuérdese que, si bien el artículo 328 ibidem limita la competencia del Tribunal a los reparos concretos formulados por los apelantes, la propia disposición exceptúa los pronunciamientos que deban emitirse de oficio conforme a la ley; por estas razones, esta Corporación se encuentra habilitada para decidir sobre la materia, pese a que esa temática no fue objeto de reparo expreso ante el a quo -aunque si lo fue inadecuadamente en la sustentación de la alzada ante este Tribunal-.
Con ese escenario, se colige la necesidad de revocar la sentencia de primera instancia, toda vez que -se insiste- no se configuraron los presupuestos fácticos para el reconocimiento de la cláusula penal. En efecto, al existir un pago parcial de la obligación -reconocido expresamente por la propia demandante al demandar únicamente el saldo-, no se satisfizo el supuesto contractual de «incumplimiento de la totalidad» previsto en la cláusula décima cuarta.
En consecuencia, no procede el reconocimiento de la penalidad, ni siquiera en forma reducida, dado que el presupuesto fáctico contractual no se verificó. Por último, el reproche vinculado con el agotamiento del requisito de procedibilidad de conciliación no prosperará. Al respecto, las demandadas no propusieron dicha eventual irregularidad como excepción previa ante el a quo, por lo que precluyó la respectiva oportunidad procesal.
Adicionalmente, de todos modos, el artículo 13 del Código 6 Radicado: 08001315301020230029302 General del Proceso establece que tal omisión no impide tramitar la demanda. Así las cosas, el reproche está llamado al fracaso. En definitiva, en la medida que la cláusula penal pactada exigía el incumplimiento total de alguna obligación como presupuesto para su exigibilidad, y dado que la propia demandante reconoció haber recibido pagos parciales del precio -sin indicar o demostrar la eventual intempestivita de los mismos-, se impone revocar la sentencia apelada y, en su lugar, negar las pretensiones de la demanda en lo concerniente a la cláusula penal.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, en Sala Tercera de Decisión Civil – Familia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, resuelve PRIMERO. - Revocar la sentencia de primera instancia proferida el 22 de agosto de 2024.
SEGUNDO. - En su lugar, Negar la pretensión de reconocimiento y pago de la cláusula penal derivada del contrato de promesa de compraventa suscrito el 29 de julio de 2020, toda vez que no se acreditó el presupuesto fáctico previsto en la cláusula décima cuarta, esto es, el incumplimiento de la totalidad de alguna de las obligaciones.
TERCERO. - No se condena en costas por la prosperidad del recurso. Notifíquese y Cúmplase, MIGUEL ANDRÉS IBÁÑEZ CASTAÑEDA Magistrado CARMIÑA ELENA GONZÁLEZ ORTIZ Magistrada BERNARDO LÓPEZ Magistrado Firmado Por: Miguel Andres Ibañez Castañeda 7 Radicado: 08001315301020230029302 Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 268ba6b951ddf3cc1cd8f236f438310c603c8ade7d25aa1ce0b2603c2 d3c2212 Documento generado en 02/03/2026 02:40:18 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 8