05001310301020220026201 Sentencia · Tribunal de Medellín

Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, tres (3) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso Radicado Demandante Demandados Providencia Tema Decisión Magistrada ponente Ejecutivo 05001310301020220026201 José Antonio Orozco López Bernardo Rafael Misas y Yuliett Rosmira de Ossa Bustamante Sentencia 219 de 2024 Procedencia de la acción ejecutiva.

Requisitos del título ejecutivo. Revoca parcialmente. Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1. DEMANDA. El demandante Joaquín Antonio Orozco López presentó demanda ejecutiva por obligación de hacer en contra de Bernardo Rafael Misas y Yuliett Rosmira de Ossa Bustamante, con las siguientes pretensiones: “PRIMERO: Ordenar a los demandados restituir los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista al demandante señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ, una vez notificados los ejecutados del mandamiento de pago que libre el Juzgado.

Consecuentemente, si no dan cumplimiento a la orden impartida, por usted señor Juez, en el mandamiento de pago, continuar con la ejecución ante el superior y comisionar a quien corresponda para que haga la restitución de dichos locales al demandante.

SEGUNDO: Ordenar a los demandados pagar a favor del señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS ($10.000.000), por concepto de cláusula penal.

TERCERO: Ordenar a los demandados pagar a favor del señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ la suma de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS ($6.434.842), por concepto de pago en mora del canon de administración de los locales 013 y 014 del sector 10 de Plaza Minorista que el demandante canceló a la Administración de COOMERCA el 04 de marzo de 2021.

CUARTO: Ordenar al demandante consignar a una cuenta bancaria autorizada e informada por los demandados, dentro de los tres días siguientes a la notificación del mandamiento de pago o, en su lugar, a una cuenta judicial dispuesta por el Juzgado el valor de $47.350.000 correspondiente a la mitad de dinero pagado por los demandados a mi representado; menos $10.000.000 correspondiente a la cláusula penal y menos $6.435.842 correspondiente al canon de administración en mora de los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista que mi representado canceló a COOMERCA.

Dando un saldo neto a consignar a favor de los demandados de $30.915.158 (.)” Como fundamento de lo pretendido, la apoderada judicial de la parte demandante, narró: a. El 08 de septiembre de 2017, Bernardo Rafael Misas y Yuliett Rosmira de Ossa Bustamante -en la condición de promitentes compradores-, suscribieron un contrato de promesa de compraventa sobre los locales comerciales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista “José María Villa” de Medellín, por la suma de doscientos millones de pesos ($200 000 000). b. Según la cláusula quinta del contrato de promesa, los demandados debían pagar el precio en los siguientes términos: - “CUARENTA MILLONES DE PESOS ($40.000.000) al 30 de noviembre de 2017 (…). -“el saldo, es decir, la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE PESOS ($160.000.000) EL PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a pagar EL PROMETIENTE VENDEDOR en cuotas mensuales de DOS MILLONES DE Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 PESOS ($2.000.000) los días 30 de cada mes a partir del 30 de noviembre de 2017 o dentro de los tres días siguientes de cada periodo mensual (…)”. c. Los demandados cancelaron la suma de noventa y cuatro millones setecientos mil pesos ($94 700 000), pues desde abril de 2021 dejaron de hacer los pagos correspondientes. d. En la cláusula séptima del contrato de promesa, las partes acordaron: “EL PROMETIENTE COMPRADOR puede hacer anticipos al pago de la obligación total; no obstante éstos no lo exoneran de la obligación de pagar las cuotas en las fechas pactadas y modo pactado en la cláusula quinta”.

Además, en la cláusula sexta se pactó: “Las partes contratantes convienen que en caso de incumplimiento de EL PROMETIENTE COMPRADOR en el pago mensual de DOS MILLONES DE PESOS ($2.000.000) durante (3) periodos continuos o cinco (5) periodos discontinuos, se libera automáticamente de su obligación la contraparte, dándose por rescindido este contrato y haciendo entrega inmediata EL PROMETIENTE COMPRADOR de los locales comerciales objeto de este contrato a EL PROMETIENTE VENDEDOR (…)”.

Dicha cláusula también dispone que, en caso de incumplimiento del promitente comprador, el promitente vendedor “devolverá a EL PROMETIENTE COMPRADOR la mitad de la suma pagada por éste, sin perjuicio de la cláusula penal”. e. Desde agosto de 2020, el demandante Joaquín Antonio Orozco ha requerido en varias oportunidades a los demandados para que hagan entrega de los locales y, para él entregar la suma de veinte millones de pesos ($20 000 000) a cada uno, para un total de cuarenta millones de pesos ($40 000 000).

Sin embargo, los demandados no se han allanado a cumplir. f. En la cláusula octava del contrato de promesa se pactó una cláusula penal por el incumplimiento de la totalidad o de alguna de las obligaciones derivadas del contrato, para exigir del primero que no cumplió o no se allanó a cumplir, el pago de diez millones de pesos ($10 000 000). g. En la cláusula décima tercera del contrato de promesa, se estableció: que “(…) el canon de administración estará cargo de EL PROMETIENTE COMPRADOR desde la firma del presente contrato, por ser éste quien tiene el uso, goce y explotación de los mencionados locales comerciales”.

No obstante, el 11 de enero Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 y el 27 de febrero de 2021, Coomerca, entidad que administra integralmente la Plaza Minorista, requirió al demandante Joaquín Antonio Orozco López para que diera cumplimiento al Reglamento Interno de la Plaza y pagara el canon de administración de los locales 013 y 014 del sector 10, el cual estaba en mora.

Dicha deuda ascendía a seis millones ochocientos nueve mil ochocientos pesos ($6 809 800), correspondiente a nueve meses de mora en el pago de administración de cada local. h. El 03 de marzo de 2021, Joaquín Antonio Orozco López canceló a Coomerca la suma de seis millones cuatrocientos treinta y cuatro mil ochocientos cuarenta y dos pesos ($6 434 842), mediante consignación en la cuenta corriente de Bancolombia N° 52777490361, para que dicha mora no afectara la relación contractual que tenía con Coomerca. i. Los demandados debieron entregar al demandante los locales comerciales 013 y 014 desde marzo de 2020, toda vez que en esa fecha estaban en mora en más de cinco cuotas discontinuas o tres cuotas continuas, pero no lo hicieron. j. El 21 de septiembre de 2009, Coomerca y Joaquín Antonio Orozco López celebraron contratos de comodato sobre los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista, y así el demandante adquirió la condición de titular de los derechos de uso comercial sobre los referidos locales.

Esos derechos de titularidad y uso comercial son susceptibles de cesión, como consta en documento expedido por Coomerca el 10 de agosto de 2022. k. En el contrato de promesa de compraventa, el promitente vendedor -Joaquín Antonio Orozco López-, pretendía vender o ceder la titularidad y uso de los locales comerciales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista, mientras que el promitente comprador, comprar y adquirir los mencionados derechos. 2.

CONTESTACIÓN: 2.1. El demandado Bernardo Rafael Misas, por medio de apoderado judicial, presentó las siguientes “excepciones”: (i) “Nulidad de promesa de contrato por vicios de consentimiento”, (ii) “Falta de legitimación del ejecutante para celebrar contrato de compraventa”, (iii) “El contrato de promesa no genera obligaciones”, (iv) “Novación”, y (v) “Mala fe del ejecutante”.

Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 2.2. La demandada Yuliett Rosmira de Ossa, mediante apoderada judicial, alegó las “excepciones” que denominó (i) “Falta de competencia”, (ii) “Inepta demanda”, y (iii) “Falta de causa para pedir”. 3. SENTENCIA. El Juzgado 010 Civil del Circuito de Medellín, decidió: “PRIMERO: DECLARA probada la excepción de mérito propuesta por la parte demandada y titulada nulidad de promesa de contrato, aunque por las razones anotas (sic), no necesariamente por las incluidas en la contestación de la demanda.

SEGUNDO

ORDENA cesar la ejecución de JOAQUIN ANTONIO OROZCO LÓPEZ contra BERNARDO RAFAEL MISAS y YULIETT ROSMIRA DE OSSA BUSTAMANTE.

TERCERO: Se ORDENA el levantamiento de las medidas cautelares decretadas y practicadas por secretaría se librarán los correspondientes oficios.

CUARTO: CONDENA en costas a la parte demandante en favor de los demandados, como agencias en derecho se fija la suma de $3.000.000.

QUINTO: Para efectos de la devolución de lo cumplido del contrato, esto es, como restituciones mutuas, los señores BERNARDO RAFAEL MISAS y YULIETT ROSMIRA DE OSSA BUSTAMANTE, dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, deberán devolver al señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ, los locales 13 y 14 del sector 10 de la plaza minorista José María Villa de Medellín, ubicada en la Calle 57 A No. 57-80, por su parte el señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ, devolverá a los señores BERNARDO RAFAEL MISSAS y YULIETT ROSMIRA DE OSSA BUSTAMANTE, la suma de noventa y cuatro millones setecientos mil pesos $94.700.000, indexados según el IPC, entre la fecha de pago de cada una de las cuotas que se hayan pagado y la fecha de devolución”. 3.1.

El juez empezó por precisar que en este asunto existe un contrato de comodato que antecede al contrato de promesa, y refirió que, excepcionalmente, los derechos derivados del contrato de comodato son transmisibles, conforme se desprende de los artículos 2211 y 2205 núm. 1 del Código Civil. Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 3.2. A continuación, el funcionario judicial señaló que al proceso se allegó los contratos de comodato, por medio de los cuales Coomerca, en la condición de comodante, entregó los locales 13 y 14 de la Plaza Minorista al señor Joaquín Antonio Orozco, como comodatario.

El juez afirmó que, de dichos contratos, que datan de septiembre de 2009, se puede advertir que los locales fueron entregados para que allí operara una Miscelánea y que en la cláusula octava se pactó que “El comodatario no puede entregar el local a otra persona a título de arrendamiento”. 3.3. Al analizar el contrato de promesa de compraventa de los locales comerciales ubicados al interior de la Plaza Minorista, esto es, el título base de recaudo, el juez indicó que dicho convenio realmente contiene una promesa de cesión de los derechos de uso, goce y explotación, los cuales le habían sido transmitidos al señor Joaquín Orozco en virtud de los contratos de comodato.

Así, el juez refirió que, si Joaquín Orozco era comodatario, no podía transmitir más derechos de los que tenía. Sin embargo, explicó que esa transmisión no solo está limitada por la ley, sino que está prohibida en la cláusula octava del contrato. 3.4. El juez expuso que haber entregado los locales a los promitentes compradores para el ejercicio de esos derechos de uso, goce y explotación, implicaba entregarlos en arrendamiento, ya que se los entregaba a cambio de un precio.

En otras palabras, advirtió que el denominado contrato de promesa de compraventa de locales comerciales ubicados al interior de la Plaza Minorista, era un contrato prohibido, no solamente por la ley sustancial, sino por la ley contractual. Adicionalmente, el juez advirtió que en los contratos de promesa no se describieron en debida forma los locales comerciales 13 y 14 del sector 10 de la Plaza Minorista José María Villa, ubicada en la Calle 57A 57-80 de Medellín, pues nada se dijo sobre la cabida y los linderos particulares de esos locales comerciales.

El funcionario judicial concluyó que el contrato de promesa está viciado de dos maneras: (i) porque no cumple los presupuestos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 (art. 1611 del Código Civil), y (ii) porque era un contrato prohibido, a la luz del artículo 2211 del Código Civil y de la cláusula octava del contrato de comodato. En síntesis, el juez determinó que el contrato de promesa está viciado de nulidad, y como tal, no puede servir de título ejecutivo. 3.5.

Luego, el funcionario judicial precisó que el artículo 1742 del Código Civil ordena que la nulidad absoluta debe ser declarada de oficio, y no distingue si se Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 trata de un proceso verbal o ejecutivo. En tal orden, declaró la nulidad del contrato de promesa de compraventa y ordenó las restituciones mutuas. 4.

APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto, la PARTE DEMANDANTE apeló y solicitó que la sentencia sea revocada, para que en su lugar se ordene seguir adelante la ejecución por la suma indicada en el mandamiento de pago. En forma subsidiaria, solicitó que, en caso de que se confirme la nulidad del contrato de promesa de cesión de derechos, no se imponga la indexación de los valores que debe restituir a los demandados o, en su efecto, se condene a los demandados al pago de los frutos percibidos por el usufructo de los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista, liquidados desde el 08 de septiembre de 1017 hasta la entrega de estos.

Como reparos expuso los siguientes: -El juez no valoró en debida forma el acervo probatorio. Se equivocó al señalar que los locales comerciales no estaban debidamente identificados, ya que de acuerdo con los registros que lleva Coomerca -entidad que administra integralmente la Plaza Minorista-, la identificación de los locales comerciales se hace mediante una nomenclatura, un número de puesto y un sector comercial, de acuerdo con su actividad económica y/o destinación, por lo que el contrato de promesa objeto de recaudo sí cumple con los requisitos a que hace mención el numeral 2) del artículo 1611 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1511 ibidem. - El juez interpretó de manera inadecuada los contratos, pues independientemente del nombre que Coomerca le haya dado al contrato de comodato, lo que tiene relevancia es el clausulado de este, del cual se desprende, en consonancia con lo acreditado, que la entidad administradora y la Plaza Minorista, autorizaron la cesión de los derechos de usufructo de los locales comerciales. -Del clausulado del contrato de promesa de compraventa que sirve como base de recaudo, no se vislumbra un contrato de arrendamiento como el juez de primera instancia erróneamente lo interpretó, pues para ello basta con leer las cláusulas segunda, décima y décima cuarta, que dan cuenta de que el contrato de promesa de compraventa se refiere categóricamente a la cesión de los derechos de uso, goce y explotación de los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista.

Asimismo, en el Código Civil no se advierte la prohibición de la cesión de derechos Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 de usufructo por parte del comodatario, cuando esta es aceptada por el cedido, que para este caso es la comodante Coomerca, como se desprende de la Cláusula Décima Cuarta del contrato de promesa y del artículo 15 del Reglamento Interno de la Plaza Minorista”.

5. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA 5.1. La parte demandante -apelante- reiteró y explicó los argumentos expuestos al momento de interponer el recurso de alzada. Insistió en lo pretendido subsidiariamente en el recurso en cuanto a las restituciones mutuas, especialmente en lo relativo a los frutos derivados del usufructo de los locales comerciales 10013 y 10014 de la Plaza Minorista. 5.2.

La parte demandada -no recurrente- solicitó que la sentencia sea confirmada, y refirió que el contrato de promesa que sirve como base de recaudo no es vinculante, en tanto no reúne las exigencias del artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Asimismo, refirió que dicha promesa está viciada por error de hecho sobre la calidad del objeto y, además, tal contrato estaba prohibido por la ley y el contrato de comodato.

Agregó que no se trató de una promesa de cesión de derechos de titularidad, uso, goce y explotación de los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista, pues el mismo demandante afirmó en el interrogatorio que había vendido los locales mencionados. Finalmente, indicó que la parte ejecutante en ningún momento pretendió el reconocimiento de restituciones mutuas.

CONSIDERACIONES 1. PROBLEMA JURIDICO. Previo a abordar los reparos expuestos por la parte demandante en el recurso de apelación, la Sala encuentra que, en el presente evento, en tratándose de título ejecutivo, se impone el análisis oficioso del mérito ejecutivo del documento en ejercicio de la “potestad-deber” de la autoridad judicial de revisar “de oficio” el “título ejecutivo” al momento de dictar sentencia, con independencia de lo dispuesto en el artículo 430 del Código General de Proceso.

Luego de superar dicho examen, hay lugar a determinar si, en el caso en particular, ¿el juez debía ordenar que siguiera la ejecución? o si, por el contrario ¿tuvo razón al cesar la ejecución bajo el argumento de que el contrato de promesa en que se basa no cumple con los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, además de Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 estar prohibido por la ley y por el contrato de comodato aportado con la demanda y, por ende, había lugar a declarar la nulidad absoluta de la promesa y las restituciones mutuas?

2. MARCO NORMATIVO Y DE APLICACIÓN AL CASO EN CONCRETO. 2.1. Según el artículo 422 del Código General del Proceso, “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.

La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184”. La Corte Suprema de Justicia -Sala Civil- en sentencia STC4184 de 03 de julio de 2020, al referirse a la claridad, exigibilidad y expresividad de los títulos ejecutivos, explicó: “(…) La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contenga sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor.

Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo (…)”. “(…) La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas.

No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente. Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título. Y es exigible en Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 cuanto la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida (…)”1. 2.2.

En cuanto al análisis oficioso de los requisitos del título ejecutivo, la Corte Suprema de Justicia, sentencia STC16731 de 2022, reiteró lo siguiente: “(…) ciertamente, la jurisprudencia de esta Corporación ha venido sosteniendo que la oportunidad para verificar las formalidades del título ejecutivo, no concluyen con la decisión del recurso de reposición o definición de las excepciones previas referidas a la ineptitud de la demanda, sino que se extienden al momento de dictar el fallo, pues en ese escenario el juzgador está llamado a volver a revisar, inclusive de oficio, los requisitos del título ejecutivo y los parámetros del mandamiento de pago, ello, en razón a que: «(…) Los funcionarios judiciales han de vigilar que al interior de las actuaciones procesales perennemente se denote que los diversos litigios, teleológicamente, lo que buscan es dar prevalencia al derecho sustancial que en cada caso se disputa (artículos 228 de la Constitución Política y 11 del Código General del Proceso); por supuesto, ello comporta que a los juzgadores, como directores del proceso, legalmente les asiste toda una serie de potestades, aun oficiosas, para que las actuaciones que emprendan atiendan la anotada finalidad, mismas que corresponde observarlas desde la panorámica propia de la estructura que constituye el sistema jurídico, mas no desde la óptica restricta derivada de interpretar y aplicar cada aparte del articulado de manera aislada.

Entre ellas, y en lo que atañe con el control que oficiosamente ha de realizarse sobre el título ejecutivo que se presenta ante la jurisdicción en pro de soportar los diferentes recaudos, ha de predicarse que si bien el precepto 430 del Código General del Proceso estipula, en uno de sus segmentos, en concreto en su inciso segundo, que «[l]os requisitos formales del título ejecutivo sólo podrán discutirse mediante recurso de reposición contra el mandamiento ejecutivo.

No se admitirá ninguna controversia sobre los requisitos del título que no haya sido planteada por medio de dicho recurso. En consecuencia, los defectos formales del título ejecutivo no podrán 1 CSJ. STC3298-2019 de 14 de marzo de 2019, exp. 25000-22-13-000-2019-00018-01. Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 reconocerse o declararse por el juez en la sentencia o en el auto que ordene seguir adelante la ejecución, según fuere el caso», lo cierto es que ese fragmento también debe armonizarse con otros que obran en esa misma regla, así como también con otras normas que hacen parte del entramado legal, verbigracia, con los cánones 4º, 11, 42-2 y 430 inciso 1º ejusdem, amén del mandato constitucional enantes aludido» (CSJ STC18432-2016, 15 dic. 2016, rad. 00440-01, citada y reiterada en STC4808-2017, 5 abr.)”. 2.3.

En cuanto al contrato de promesa de compraventa, el artículo 1611 del Código Civil - subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887-, establece: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.

3. CASO EN CONCRETO: En el presente caso, la Sala desde ya advierte que revocará los ordinales primero y quinto de la sentencia de primer grado, y confirmará la orden de cesar la ejecución por razones diferentes a las expuestas por el juez de primer grado, como se verá más adelante, porque las “obligaciones” que se pretende ejecutar con base en el contrato de promesa allegado como fundamento de la ejecución, no se advierten claras, expresas y exigibles conforme con el artículo 422 del Código General del Proceso.

Como el tribunal señaló antes de plantear el problema jurídico que suscita el recurso de apelación, se advierte la necesidad de analizar de oficio los requisitos formales del título ejecutivo. En efecto, en este caso en particular, se requiere que el Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 documento objeto de recaudo -denominado “Contrato de promesa de compraventa de locales comerciales ubicados al interior de la Plaza Minorista ‘José María Villa’ de Medellín”- contenga obligaciones claras, expresas y exigibles y que, además, reúna los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Tal situación, impone un estudio oficioso en ese sentido, lo cual encaja en las “excepciones” a la aplicación rigurosa de la apelación restrictiva de que el Código General del Proceso trata (CSJ, STC 1424 de 20202). 3.1. Para abordar el estudio pertinente, es necesario determinar en qué consistió lo pretendido por la parte demandante en el escrito incoativo de la acción: “Solicito al señor juez, librar mandamiento ejecutivo en favor de mi mandante señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ y en contra de los ejecutados, señor BERNARDO RAFAEL MISAS y señora YULIETT ROSMIRA DE BUSTAMANTE, para que éstos den cumplimiento a una obligación de hacer, pagar la cláusula penal respectiva, el canon de administración en mora y las costas del proceso, conforme a los siguientes puntos:

PRIMERO: Ordenar a los demandados restituir los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista al demandante señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ, una vez notificados los ejecutados del mandamiento de pago que libre el Juzgado. Consecuentemente, si no dan cumplimiento a la orden impartida, por usted señor Juez, en el mandamiento de pago, continuar con la ejecución ante el superior y comisionar a quien corresponda para que haga la restitución de dichos locales al demandante.

“En materia de «apelación» es indiscutible que con el advenimiento del Código General del Proceso se introdujo la cultura de la pretensión impugnaticia en virtud de la cual, en principio, el funcionario de segundo grado sólo deberá ocuparse de los temas que sean propuestos por el o los inconformes, como antítesis a la visión panorámica que en dicho marco imperó en antiguos sistemas adjetivos, pues no cosa distinta brota de la lectura literal de los artículos 320 y 328 ibidem.

Sin embargo, también es paladino que semejante regla encuentra salvedades cuando, como esos preceptos lo anotan, es menester adoptar «decisiones de oficio», lo que conviene armonizar con el canon 282 ejúsdem que trata de la «resolución de excepciones de mérito». De modo que, sí hay eventos en que el «ad quem» está habilitado para abordar ítems motu proprio sin que de allí pueda predicarse algún desafuero por carencia de «competencia», ya que la misma ley lo autoriza y las circunstancias específicas del caso así lo exigen”. 2 Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 SEGUNDO: Ordenar a los demandados pagar a favor del señor JOAQUÍN ANTONIO OROZCO LÓPEZ la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS ($10.000.000), por concepto de cláusula penal.

Dando un saldo neto a consignar a favor de los demandados de $30.915.158 ( )” (Resalto del Tribunal) 3.2. Como base de recaudo, se aportó el documento denominado “Contrato de promesa de compraventa de locales comerciales ubicados al interior de la Plaza Minorista ‘José María Villa’ de Medellín”, celebrado el 08 de septiembre de 2017, cuya cláusula primera, dispone: “EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender a EL PROMETIENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar los derechos de uso, goce y explotación comercial de los locales comerciales 013 y 014 ubicados en el sector 10 de la Plaza Minorista José María Villa”.

En la cláusula tercera del contrato, se pactó: “OTRAS OBLIGACIONES: EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a transferir la cesión de derechos de uso, goce y explotación de los locales comerciales (…)”. Como bien lo explicó el juez a quo, el documento que se pretende ejecutar, pese a la denominación que las partes le dieron, consiste en la promesa de ceder los derechos de uso, goce y explotación de los locales comerciales, más no en la Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 promesa de transferir el dominio de estos.

Cabe adicionar, que en el contrato de promesa se pactó que este tendría una duración de 82 meses, contados a partir del 30 de septiembre de 2017, pues el contrato prometido se celebraría el 30 de julio de 2023, entendiéndose que esos meses correspondían al lapso que los demandados tardarían en pagar la suma de $160 000 000 que se debía pagar como parte del precio, mediante el desembolso de cuotas mensuales equivalentes a $2 000 000.

En efecto, las partes estipularon lo siguiente: “QUINTA –PRECIO: El precio de los locales comerciales prometidos en venta es de doscientos millones de pesos ($200.000000) moneda corriente, suma que el PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a pagar al PROMETIENTE VENDEDOR así: a) CUARENTA MILLONES DE PESOS ($40.000.000) el 30 de noviembre de 2017; dicha suma será cancelada mediante consignación en la cuenta de ahorros Bancolombia (…) a nombre de Joaquín Antonio Orozco López y b) el saldo, es decir, la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE PESOS ($160.000.000) EL PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a pagar a el PROMETIENTE VENDEDOR en cuotas mensuales de DOS MILLONES DE PESOS ($2.000.000) los días 30 de cada mes a partir del 30 de diciembre de 2017 o dentro de los tres (3) días siguientes de cada periodo mensual en la cuenta de ahorros Bancolombia (… ) a nombre de Joaquín Antonio Orozco López”.

Adicionalmente, los contratantes pactaron: “SEXTA: RESPONSABILIDAD: Las partes contratantes convienen que en caso de incumplimiento de EL PROMETIENTE COMPRADOR en el pago mensual de DOS MILLONES DE PESOS (2.000.000) durante tres (3) periodos continuos o cinco (5) periodos discontinuos, se libera automáticamente de su obligación la contraparte dándose por rescindido este contrato y haciendo entrega inmediata el PROMETIENTE COMPRADOR de los locales comerciales objeto de este contrato a EL PROMETIENTE VENDEDOR, quien devolverá a EL PROMETIENTE COMPRADOR la mitad de la sumada pagada por éste, sin perjuicio de la ejecución de la cláusula penal.

Si se tratara del incumplimiento total o parcial de las obligaciones emanadas de este contrato por parte de EL PROMETIENTE VENDEDOR éste además de pagar la Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 cláusula penal, devolverá la suma pagada por el PROMETIENTE COMPRADOR más una décima parte. (…) OCTAVA – CLAUSULA PENAL: El incumplimiento de la totalidad o de alguna de las obligaciones derivadas de este contrato, por parte de cualesquiera de los contratantes, dará derecho a aquel que hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir las obligaciones a su cargo, para exigir del primero que no cumplió o no se allanó a cumplir, el pago de la suma equivalente a DIEZ MILLONES DE PESOS ($10.000.000), suma que será exigible ejecutivamente desde el día siguiente al vencimiento del término pactado, pago que se hará sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora, derechos estos a los cuales renuncian ambas partes en recíproco beneficio (…) DÉCIMA – TRASPASO: La cesión de los derechos de uso, goce y explotación de los locales comerciales objeto de este contrato se hará mediante documento privado debidamente autenticado en Notaría por el PROMETIENTE VENDEDOR el treinta (30) de julio del año dos mil veintitrés (2.023) en la Notaría Dieciséis del Círculo Notarial de Medellín a las 3:00 p.m. o antes de dicha fecha si EL PROMETIENTE COMPRADOR canceló la obligación total estipulada en el presente contrato (…)” (Resalto del Tribunal) Luego, al estudiar la admisibilidad de la demanda, mediante auto de 19 de agosto de 2022, el Juzgado 010 Civil del Circuito de Medellín, resolvió: “(…) LIBRAR MANDAMIENTO DE PAGO por obligación de hacer basada en contrato de promesa de venta celebrada en septiembre 8 de 2017 entre el demandante JOAQUIN ANTONIO OROZCO LÓPEZ C.C. 756853 como vendedor y los señores BERNARDO RAFAEL MISAS C.C. 71.713.759 Y YULIETT ROSMIRA DE OSSA BUSTAMANTE C.C. 32.105.671 como compradores, de los derechos de uso y explotación de LOS LOCALES 013 Y 014 de la plaza minorista JOSÉ MARÍA VILLA, de ésta ciudad.

Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 La orden de pago comprende las siguientes obligaciones, según contrato aportado: a.- Obligación consistente en la restitución, EN EL TÉRMINO DE 10 DÍAS siguientes a la notificación de éste auto, de dichos locales con el correspondiente derecho de uso y explotación de los mismos, advirtiendo que si no se cumple con ello en el término indicado, se comisionará a la autoridad competente.

Analizado el valor del contrato, y de las pretensiones se tiene que que asciende a $200.000.000, y por ende, a la luz del art. 25 del C.G.P. somos competentes para conocer del mismo. b.- Se ordena pagar en el mismo término la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS M.L. por cláusula penal. c.- Igualmente, en los términos señalados, se pagarán SEIS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS M.L. ($6.434.842), por cuotas de administración de los locales, pagada por la demandante en marzo 4 de 2021. d.- De acuerdo al contrato de promesa se tiene que los accionados se comprometieron a pagar $200.000.000, así: $40.000.000 en noviembre 30 de 2017 y a partir de allí $2.000.000 mensuales hasta el pago de la obligación. Los accionados pagaron $94.700.000 hasta marzo de 2021 Ahora bien, según se pactó en la cláusula 6ª del contrato si se incumplía, la parte accionante sólo estaría obligada a devolver la mitad de lo recibido.

En ese orden de ideas sobre lo pagado se deberían $47.350.000 de donde se descontaría el valor de la cláusula penal y de la administración, para un total de $30.915.158 (…)” Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 3.3. Como se puede observar, el juez de primera instancia libró mandamiento de pago en los términos en que fue solicitado en la demanda, con fundamento en que se trataba de la ejecución de una obligación de hacer.

Sin embargo, este Tribunal advierte que el juzgador no podía atender sin reparo alguno lo pretendido, pues debió confrontar lo pedido con la naturaleza del proceso y las exigencias previstas por el artículo 422 del Código General del Proceso respecto al título ejecutivo. Sobre el particular, es preciso señalar que la acción de cumplimiento de un contrato (que contenga prestaciones de dar, hacer o no hacer), puede ejercitarse mediante un proceso ejecutivo o uno declarativo, según sea el caso; mientras que la resolución del convenio, en aras de que el contratante que reúna los requisitos, satisfaga su legítimo derecho a que no se preserve la vigencia, únicamente lo puede hacer mediante un proceso declarativo.

Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, ha expuesto que “el régimen del proceso ejecutivo consagrado en los artículos 488 y siguientes del Código de Procedimiento Civil está establecido para hacer efectivo el cobro coactivo de “obligaciones expresas, claras y exigibles”, es decir, relaciones jurídicas de carácter patrimonial en las que el sujeto activo de la misma, el acreedor, tiene el poder jurídico de exigir al sujeto pasivo, el deudor, un comportamiento positivo o negativo, consistente en dar, hacer o no hacer alguna cosa, y que, en caso de incumplimiento, permiten la realización del interés del acreedor acudiendo al poder judicial del Estado para materializar la responsabilidad patrimonial del deudor en los términos del artículo 2488 del Código Civil.

Como se puede observar, este proceso judicial tiene como propósito la efectividad de las obligaciones, mas ello no ocurre con la realización de otro tipo de deberes jurídicos o el establecimiento de las consecuencias derivadas de su inobservancia (…)” (STC de 14 de febrero de 2012, exp. 110010203000201200176-00) 3.4. Analizados la demanda y el documento aportado como base de recaudo, el Tribunal advierte que lo pretendido por la parte demandante es la ejecución de prestaciones derivadas de la “terminación” del contrato por el “incumplimiento de la parte demandada”, pero no el cumplimiento de las obligaciones del contrato de promesa como tal.

Lo pretendido no busca hacer efectivo el contrato de promesa, ni las obligaciones a cargo de la parte demandada para tal fin. En el fondo, lo pretendido se asimila a las restituciones mutuas a que da lugar la resolución contractual. Nótese que el demandante -en la condición de promitente vendedorpretende la restitución de los inmuebles que entregó a los demandados en virtud Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 del contrato celebrado y que se le ordene a él devolver la parte del precio que recibió por parte de los demandados, disminuido en la mitad en aplicación de una de las cláusulas del contrato, menos lo que corresponda por concepto de cláusula penal y por el recobro de unas cuotas de administración que le correspondía pagar a los demandados en virtud del contrato.

Inclusive, el mismo demandante Joaquín Antonio Orozco López, al absolver el interrogatorio de parte, dio cuenta de que la finalidad es “terminar” el contrato, pues al respecto declaró: “doctor, ellos saben que se les dio otro prórroga, posiblemente yo he sido solidario con ellos y se les hace hasta el punto que yo ya no soportó más, yo ya quiero es dar por terminado este problema, porque llevamos tres años (…) no se ve la plata, no se ve el cumplimiento, lo que veo yo es que el señor Rafael quiere tomar ventaja de mi persona, no sé por qué (…)” (hora 1, min. 9 y s.s.).

La mera lectura de la demanda, en consonancia con el contrato de promesa, da cuenta de la complejidad e imprecisión del demandante al formular la pretensión y acudir a la vía ejecutiva, pues efectivamente pretende la ejecución, no para el cumplimiento de las obligaciones pendientes que correspondía a la parte demandada en cuanto al contrato de promesa, sino los efectos o prestaciones mutuas que se derivarían del incumplimiento de los demandados y de la correspondiente terminación del contrato.

Por lo tanto, tal problemática, permite determinar que para librar mandamiento en los términos que fue solicitado por la parte ejecutante, se requería de argumentaciones densas y rebuscadas para hallar las obligaciones y componer la exigibilidad de las mismas, puesto que en el título no fueron determinadas con precisión, con mayor razón cuando en el debate probatorio se ve que la discusión se centró en cuestiones de validez e incumplimiento del contrato de promesa, todo lo cual está relacionado a su vez con el contrato de comodato celebrado el 21 de septiembre de 2009 entre Coomerca en la condición de comodante- y el señor Joaquín Antonio Orozco López -en la condición de comodatario-, que dio pie a la discusión planteada por el juez en cuanto a la posibilidad o no que aquel tenía, en la condición de comodatario, de ceder los derechos de uso, goce y explotación respecto a los locales 013 y 014.

En efecto, véase que el demandante Joaquín Antonio Orozco López insistió en que él compró los locales 013 y 014 del sector 10 de la Plaza Minorista de Medellín, mientras la prueba documental da cuenta de que apenas ostenta la condición de comodatario y de las restricciones que tal condición le impone. Asimismo, el demandante afirmó que una vez se cumpliera con la totalidad del pago -lo que se Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 llevaría a cabo en 2023 según lo pactado- se haría la respectiva cesión previo aviso a Coomerca -Cooperativa de Comerciantes de la Plaza Minorista José María Villa-.

Por su parte, los demandados dieron cuenta de la confusión del objeto de la negociación, ya que creían que estaban comprando los locales, en tanto advirtieron que Joaquín Antonio les había cedido la propiedad como tal, cuando en realidad apenas era el uso, goce y explotación de los mismos. También refirieron que en 2021 la administración de la Plaza Minorista les prohibió continuar con la venta de los productos que allí tenían, porque supuestamente esos locales solo podían estar destinados como “miscelánea” -conforme aparece en el contrato de comodato-, pero que ellos no sabían, porqué el “promitente vendedor” nunca se los advirtió y que luego se dieron cuenta que el demandante no les podía vender el uso de lo que no era de él, porque esas propiedades pertenecen al municipio de Medellín. En efecto, nótese que existe una amplia discusión en cuanto a la validez del contrato de promesa y en cuanto al cumplimiento de las obligaciones, lo que, dadas las pretensiones de la demanda, referidas a los efectos derivados de la resolución del contrato, impide la aplicación de la vía ejecutiva, en tanto tales circunstancias no permiten advertir la existencia de obligaciones claras, expresas y exigibles. 3.5.

Conviene recordar que un contrato de promesa puede constituir un título ejecutivo y, por lo general, es el habitual para el trámite previsto en el artículo 434 del Código General del Proceso, relativo a la obligación de suscribir documento, sin perjuicio de que en él se anticipe obligaciones del contrato prometido que también puedan ser ejecutadas.

Ese contrato de promesa, además de los requisitos de claridad, expresividad y exigibilidad, debe reunir los presupuestos propios del contrato de promesa, previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, pues la carencia de alguno de estos, genera la nulidad absoluta del contrato e impide que de él emane alguna obligación que se pueda ejecutar.

Aquí cabe recordar que el juez se detuvo en los requisitos del artículo 89 en mención, para declarar la nulidad del contrato -por falta de identificación de los bienes y por la prohibición de que el comodatario cediera el uso y goce de los mismos-. No obstante, este juez colegiado encuentra que previo al estudio del contrato de promesa en sí -desde los requisitos sustanciales-, era menester abordar la claridad, expresividad y exigibilidad de las obligaciones contenidas en el título ejecutivo como tal, condiciones que en este caso no se logra superar.

Se insiste, en el presente asunto, lo que la parte demandante pretende es la ejecución de los efectos o prestaciones que derivan del incumplimiento de la parte Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 demandada y de la resolución del contrato. No se trata entonces de la ejecución forzada de la obligación natural del contrato de promesa –suscribir documento que perfeccione el contrato prometido-, ni de las obligaciones anteladas o anticipadas que hacen parte del contrato prometido3, en este caso el de la cesión de derechos de uso, goce y explotación de los locales 013 y 014 de la Plaza Minorista, que según quedó acreditado en los interrogatorios de las partes, han sido objeto de cuestionamiento, en tanto las partes se imputan entre sí diferentes incumplimientos, lo cual implica que este trámite ejecutivo no es el escenario judicial para zanjar la disputa que se plantee entre los contratantes. 4.

Así las cosas, el Tribunal concluye que, la falta de obligaciones caracterizadas por los atributos de claridad, exigibilidad y expresividad contenidas en el documento allegado como base para ejecutar puntualmente lo aquí pretendido, impide la procedencia de la acción ejecutiva. Lo anterior, torna inane abordar la discusión relativa a la ausencia de requisitos del artículo 89 de la Ley 157 de 1887, así como a la posibilidad o no de ceder el uso, goce y explotación de los locales debido a que el promitente vendedor apenas es comodatario de dichos inmuebles. 5.

De allí que, sin necesidad de ahondar en aspectos adicionales, la Sala revocará los ordinales PRIMERO y QUINTO de la sentencia de primera instancia, en los cuales, en su orden se declara probada la excepción de mérito de nulidad de promesa de contrato y se dispone restituciones mutuas. En lo demás, y por las razones aquí expuestas, la decisión que ordena cesar la ejecución, será confirmada.

También se condenará en costas de esta instancia a la parte demandante. Como agencias en derecho, se fijará la suma de $2 600 000, equivalente a 2 SMLMV. 3 La Corte Suprema de Justicia –Sala Civil- en la sentencia STC1003 de 2016, reiteró que: “(…) No obstante que la eficacia final del contrato se encuentra encaminada a obtener la celebración del acto jurídico prometido, suele acontecer que las partes, además de acordar la prestación de hacer que la naturaleza del contrato les impone, ajusten otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concernientes a éste.

Son, pues, prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligación de hacer”. Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO: Revocar los ordinales PRIMERO y QUINTO de la sentencia proferida el 18 de julio de 2023, por el Juzgado 010 Civil del Circuito de Medellín.

SEGUNDO: En lo demás, la decisión impugnada será confirmada.

TERCERO: Las COSTAS de esta instancia se imponen a la parte demandante y a favor de la parte demandada. Como agencias en derecho se fija un valor de $2 600 000, que equivale a 2 SMLMV.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ ACLARACIÓN VOTO LUIS ENRIQUE GIL MARÍN Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01 ACLARACIÓN DE VOTO Estando de acuerdo con la decisión en cuanto a que la declaratoria y condena por incumplimiento contractual no es propio de un proceso ejecutivo sino de un declarativo al no cumplirse con los supuestos del artículo 422 del CGP; me permito aclarar que cuando se trata de una promesa de negocio mercantil además de cumplir con los requisitos de validez establecidos en el Código Civil, con fundamento en lo establecido por el artículo 861 del C de Co, por la libertad contractual y no exigencia de solemnidad, se puede celebrar en forma verbal o escrita como lo he decidido en precedentes horizontales y tomando como base sentencias de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, la de septiembre de 2000 expediente 5397.

Asimismo, cuando se trata de sentencias de condena donde se ordena la restitución de bienes, existe el procedimiento consagrado en los artículos 308 y ss. del CGP, propio de la ejecución de sentencias de condena, que difiera del proceso ejecutivo consagrado en los artículos 422 y ss. del CGP. RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ Radicado Nro. 05001-31-03-010-2022-00262-01