Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., Treinta (30) de julio de dos mil veinticinco (2025) DEMANDANTES ISLENA HERNANDEZ GUZMÁN y FERNANDO MORA LOZANO. DEMANDADOS CONSTRUCCIONES BENAVIDES INGENIEROS CONTRATISTAS LTDA.; YASMÍN RUSINQUE FORERO, JANETH SORAIDA DUARTE TORRES, EDIFICIO JARDINES DE FEDERMÁN, CONSTRUCTORA KYOTO B&N S.A.S. PROCESO DECLARATIVO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.
MOTIVO DE ALZADA APELACIÓN DE SENTENCIA. ASUNTO Se ocupa la Sala de resolver los recursos de apelación interpuesto por los demandantes y la accionada Janeth Soraida Duarte Torres, contra la sentencia del diecisiete (17) de enero de dos mil veinticinco (2025) emitida por el Juzgado 50 Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. En líbelo presentado el 13 de septiembre de 2021, reformado posteriormente el 23 de agosto de 2022, los accionantes, bajo el supuesto de «que la escritura pública No. 1885 (…) de fecha 19 de junio de 2014, pueda ser debidamente inscrita en la oficina de registro e instrumentos públicos de la zona correspondiente», pretendieron, principalmente, declarar i) la existencia de «responsabilidad civil y contractual de (…) Construcciones Benavides Ingenieros Contratistas LTDA.» y «Constructora Kyoto B&N S.A.S.», ii) la «responsabilidad civil extracontractual» de la «administración del conjunto edificio Jardines de Federmán», de «Janeth Soraida Duarte Torres como persona natural», además de la «representante legal» «Yasmín Rusinque Forero», iii) la condena por los R.A.B. 11001310305020210052601 «perjuicios materiales» así: «$ 32 000 000», por «daño emergente» que comprende «$ 2 000 000» mensuales «desde 24 de octubre de 2020, a la fecha de la presentación de la presente demanda» por $ 20 000 000, $ 7 000 000 reconocidos «al arrendatario señor HENRY HERNÁNDEZ, por sus pertenencias que no pudo retirar del apartamento» y $ 5 000 000 como «honorarios para la interposición de la querella por perturbación a la posesión»; «lucro cesante», correspondiente a la renta de $ 2 000 000 «desde la fecha de la interposición de la presente demanda, hasta que se logre el registro de la Escritura pública No.1885 (…), o en su defecto hasta la fecha que nuevamente mis mandantes logren ingresar a sus inmuebles»; y daños morales de «$ 50 000 000 para cada uno», para un total de «$ 132 000 000», iv) condenar «en costas», incluyendo «agencias en derecho (hojas 14 a 16, archivo 25AllegaReformaDemanda20220823\C01Principal\001PrimeraInstancia).
En subsidio, de no lograr «la inscripción» del instrumento notarial mentado, proclamar lo pretendido originalmente, pero anhelando «perjuicios» por «$ 724 760 000» (hojas 16 y 17, ib.). Por los agravios solicitados hicieron una «tasación razonada (…) y juramento estimatorio» por los montos previamente expuestos (hoja 18, ib.). 2. Relataron que «adquirieron» de «Kyoto BYN S.A.S. y Construcciones Benavides Ingenieros, los bienes inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias (…) 50C-1893538, apartamento 402 y 50C-18933550 garaje 7» con «depósito» en el «edificio Jardines de Federmán, ubicados en la calle 57 número 36 A-50» de «Bogotá, D.C.» (hecho 1).
Su «entrega real y material» tuvo lugar el «19 de junio de 2014, fecha desde la cual, venían ejerciendo posesión, quieta, pública, pacífica e ininterrumpida», además «todos los actos de señores y dueños» (hecho 2). La escritura notarial «quedó pendiente de ser registrada (…) habida cuenta que, en el interregno de la negociación, la (…) demandada, fue objeto de (…) embargo del terreno (…) donde se encuentra el inmueble» (hecho 4).
El «24 de octubre de 2020, la administración de la copropiedad en cabeza de (…) Janeth Soraida Duarte Torres (…) al parecer por petición de (…) Yasmín Rusinque Forero (…) decidió impedir el ingreso al arrendatario del inmueble (…) Henry Hernández Guzmán» y a los demandantes, «indicando que ellos no eran propietarios» (hecho 6). El «martes 19 de enero de 2021» los pretensores entraron «a los inmuebles, (…) pero una vez estando dentro (…) no se les permitió el ingreso de alimentos, aseo y otros elementos (…) por parte del vigilante» de la copropiedad (hecho 13), por orden de «Janeth Soraida Duarte 2 R.A.B. 11001310305020210052601 Torres» (hecho 14), coadyuvada por «Luz Viviana Barrero Cantor, (…) miembro del consejo de administración» (hecho 15) y «Yasmín Rusinque Forero» (hecho 16), aparte que las cosas personales de Henry Hernández Guzmán «no han podido ser» retiradas «por orden (…) de la administradora y el consejo de administración» (hecho 19).
Los perjuicios surgieron «como consecuencia del impedimento que se generó por no haber podido inscribir (…) la escritura pública» de compraventa (hecho 21). 3. Aunque la demanda fue admitida el 3 de diciembre de 2021 y tuvo respuesta de ambos convocados, fue modificada para formular el juramento estimatorio e incluir nuevas pruebas. En el auto del 8 de mayo de 2024 el funcionario declaró que «venció en silencio el término de traslado de la reforma de la demanda» (archivo 36AutoTienePorNoContestadaReforma Requiere50202100526Del20240508\ib.). 4.
Si bien no hubo contestación al líbelo reformatorio, Construcciones Benavides Ingenieros Contratistas Ltda. y Yasmín Rusinque Forero replicaron conjuntamente el escrito inicial el 17 de febrero de 2022; formularon como excepciones «cumplimiento de las obligaciones por parte de los vendedores», «ausencia de fundamento jurídico para demandar» y falta «de responsabilidad extracontractual de la señora Yasmín Rusinque Forero» (hojas 6 a 13, archivo 18ContestacionConstruccionesBenavides20220217\ib.).
También la contestó, el mismo día, Janeth Soraida Duarte Torres, quien excepcionó: «buena fe del demandado, mala fe del demandante», «inexistencia del daño o perjuicio por falta de materialización», no «legitimación en la causa por pasiva», «hecho exclusivo y determinante de un tercero» y «excepción genérica o innominada»; dijo objetar el juramento estimatorio «por cuanto pretende perseguir el pago de daños inciertos sin ningún soporte probatorio» (hojas 5 a 10, archivo 19ContestacionDemandaJanethSoraida20220217\ib.).
La propiedad horizontal Jardines de Federmán, como persona jurídica, y Constructora Kyoto B&N S.A.S. no replicaron la acción incoada. 5. A través de memorial del 14 de mayo de 2024, los promotores de la demanda presentaron «desistimiento respecto de las pretensiones subsidiarias» ya que se trató «de un hecho superado ( ) pues el objeto (…) era lograr el registro del inmueble o (…) la devolución (…) lo cual ya ocurrió» (hoja 2, archivo 37ManifestacionParteActoraDesistimientoPretensiones20240514\ib.), y la 3 R.A.B. 11001310305020210052601 juez lo avaló en el auto del 20 de septiembre de 2024 (hoja 1, archivo 40AutoAdmiteDesistimientoFijaFecha50202100526Del20240920\ib.).
LA SENTENCIA 1. Después de enunciar los presupuestos procesales y contextualizar los tipos de responsabilidad (contractual y extracontractual) determinó la aplicable a cada parte. 1.1. Indicó que «a la Constructora Kyoto, Construcciones Benavides y al Edificio Jardines de Federmán (…) debe analizarse su eventual responsabilidad bajo la (…) modalidad contractual, mientras» que para «Janeth Soraida Duarte Torres y Yasmín Rusinque Forero» se hará «respecto de la responsabilidad extracontractual» (min. 00:10:10, archivo 54AudienciaInicialInstruccionParte IV20250117\ib.). 2.
Frente a las constructoras no advirtió «la legitimación» ya que «la causa» del pleito partió «de la falta de registro» de la «escritura de compraventa» (min. 00:15:58, ib.), porque en ese instrumento no se estipuló «que tal obligación haya quedado en cabeza de quien vendía el predio» (min. 00:16:57, ib.), y «los perjuicios» se generaron por el «impedimento para ingresar a la copropiedad» (min. 00:19:18, ib.). 2.1.
Aunque Yasmín Rusinque Forero, «en representación» de Construcciones Benavides, «hubiera elevado dicha petición» -impedir la entrada al apartamento-, no tuvo «relación» con el «contrato de compraventa y sumado a eso, no desplegó (…) la conducta» que bloqueó el tránsito a la vivienda (min. 00:20:41, ib.). 3. De la propiedad horizontal y la administradora, la juez señaló que sus funciones estaban «limitadas a los bienes, servicios e intereses comunes, por lo que (…) inmiscuirse (…) en asuntos» de los «propietarios, poseedores o tenedores de bienes privados, desembocaría en una extralimitación (…) y se estaría en obligación de responder por los perjuicios» ocasionados (min. 00:25:45, ib.). 3.1.
Expuso: «bajo el pretexto de que los demandantes no figuraban en el certificado como propietarios, ciertamente vieron truncada su posibilidad de 4 R.A.B. 11001310305020210052601 pasar al área de recepción (…) y, consecuencia obvia de ello, no pudieron regresar al apartamento 402» (min. 00:28:34, ib.), sumado a que Janeth Soraida Duarte Torres no negó «este hecho, simplemente» dijo «que ella no actuó de manera arbitraria, pues había recibido una misiva en ese sentido de la propietaria inscrita del predio» (min. 00:29:58, ib.).
También, estuvo «demostrado que una persona de vigilancia del edificio no los dejó ingresar, siendo este un dependiente de la copropiedad, y en esa medida» son ellos los que responden «por la mentada situación» (min. 00:32:23, ib.). A su vez, considerando la «obligación de seguridad», no podía «permitir la entrada de cualquier persona a sus instalaciones» (min. 00:35:30, ib.). 3.2.
Además, los demandantes interpusieron «la acción como poseedores» y fue «demostrado que (…) sí eran, y que la administradora y la copropiedad se extralimitaron en sus actividades», por tanto, existió «una responsabilidad» de su parte (min. 00:37:55, ib.). 3.3. Sobre «la solicitud que la señora Rusinque elevó a la administradora» respecto del apartamento 402, afirmó: «tales acciones de impedir el ingreso» estaban reservadas «solamente a la autoridad competente y no podía tomar la justicia por su propia mano» (min. 00:49:34, ib.).
Luego, la señora Duarte Torres falló al pasar «por encima de los derechos de esos poseedores y (…) tenedores» (min. 00:50:04, ib.). Sin embargo, el nexo causal se rompió «respecto de Yasmín Rusinque Forero, pues si bien ella envió la carta pidiéndole a la administración impedir el ingreso al apartamento 402, lo cierto» es que no era «superior jerárquico» de la administradora, «mucho menos de la copropiedad», por lo cual adolecía de «la facultad de expedir aquella ordenanza, aunado a que era finalmente» Janeth Soraida Duarte Torres «quien debía decidir apegarse a la ley y cumplir con su misión en legal forma» (min. 00:54:00, ib.). 3.4.
Concluyó: «el daño» estuvo «comprobado, pues al impedir» acceder al bien «que los poseedores» rentaban «se vieron privados del ingreso» generado (min. 00:55:13, ib.). Empero, «respecto de los demás daños patrimoniales» y el de índole «moral, (…) nada se dijo (…) en los interrogatorios a cada uno de los demandantes» (min. 00:58:22, ib.). 3.4.1.
Entonces, delimitó la afectación a «los frutos dejados de percibir» (min. 00:59:27, ib.), y como consecuencia del «juramento estimatorio», que «no 5 R.A.B. 11001310305020210052601 fue objetado», fijó «el valor de arrendamiento» en «$ 2 000 000» (min. 01:00:51), aunque por la vigencia pactada «a 1 año», pues no hubo lugar «a meses posteriores a julio» de «2021 en la medida» en que el acuerdo fue «por tiempo determinado» con Henry Hernández (min. 01:01:22, ib.). 3.4.2.
En consecuencia, «el valor de los cánones de arrendamiento por el periodo (…) definido» fue «indexado» en «cumplimiento al principio de reparación integral» (min. 01:02:10, ib.), incorporando el precio de cada instalamento, «que» era «la renta histórica», multiplicado «por el índice de precios al consumidor para la data» de la «decisión» (min 01:03:08, ib.). 4.
En virtud de lo anterior, resolvió i) «declarar que el edificio Jardines de Federmán y Janeth Soraida Duarte Torres (…) son civil y solidariamente responsables por los daños causados» a los pretensores, ii) condenarlos «a pagar a favor» de los demandantes «la suma de $ 24 334 058», iii) «negar las demás pretensiones de la demanda», iv) proclamar «la prosperidad de la excepción denominada ausencia de responsabilidad extracontractual» y de «fundamento jurídico para demandar propuesta por Yasmín Rusinque Forero», al igual que v) «la falta de legitimación en la causa de Construcciones Benavides (…) y Constructora Kyoto», vi) «condenar en costas al edificio Jardines de Federmán y (…) Janeth Soraida Duarte Torres a favor de los demandantes», fijando como «agencias en derecho, (…) $ 850 000», y vii) «a Islena Hernández Guzmán y Fernando Mora Lozano a favor de Construcciones Benavides (…) y Yasmín Rusinque Forero» por «$ 1 700 000» (min. 01:04:50, ib.).
RECURSO DE APELACIÓN 1. Los accionantes, a través de su apoderado, estimaron que el a quo erró al delimitar «los perjuicios reconocidos a la demandante a la vigencia del contrato de arrendamiento (…) desde el mes de julio de 2020» a «julio de 2021 (…) sin tener en cuenta que el inmueble, estuvo desocupado desde la fecha 24 de octubre del 2020, al 23 de enero de 2023, es decir, durante 27 meses», por lo que «debieron tasarse en no menos de (…) $ 54 000 000 más la indexación» correspondiente (hoja 3, archivo 006ComplementaSustentacion&Pronunciamiento\002SegundaInstancia). 6 R.A.B. 11001310305020210052601 1.1.
A su vez, que no se debió condenar «en costas (…) respecto de la constructora» Benavides Ingenieros Contratistas Ltda., pues «las pretensiones subsidiarias» versaron sobre «un hecho superado», y por eso se «solicitó el desistimiento»; fueron excluidos «del proceso». Para «Yasmín Rusinque, no es de recibo que se otorguen costas en su favor, pues quedó demostrado que su conducta influyó para que la administradora (…) tomara la equivocada decisión de impedir el ingreso» al conjunto residencial. 1.2.
Finalmente, «si en gracia de discusión se considerara (…) condenar a los demandantes (…), las agencias en derecho fijadas» fueron «absolutamente» cuantiosas, pues cree injusto «que la demandada que causó perjuicios» resultara con condenas «inferiores a las de los demandantes» (hoja 5, ib.). 1.3. Por todo lo anterior, pidió «revocar parcialmente la sentencia, (…) reconocer los perjuicios (…) y eximir» el pago «de las costas-agencias en derecho o en su defecto tasarlas de forma razonada y coherente» (hoja 6, ib.). 2.
Por otra parte, Janeth Soraida Duarte Torres reclamó que «la inactividad del comprador generó el daño al no cumplir con el registro correspondiente, lo que pudo haberse evitado si se hubiera actuado con diligencia», configurando «un hecho exclusivo de la víctima» (hoja 16, archivo 007Sustentacion\ib.). Encontró probado «que el inmueble estuvo desocupado desde noviembre de 2019 hasta agosto de 2020», razón por la cual el a quo asumió «sin prueba fehaciente» que «conocía sobre la posesión de los demandantes» (hoja 17, ib.). 2.1.
Alegó que tampoco «negó el acceso en ningún momento a los demandantes» (hoja 18, ib.), y que «no se tuvo en cuenta que la supuesta orden» no provino solo de ella, sino «también de quien era consejera de administración en ese momento». Incluso, en su «interrogatorio jamás expresó» que impidió «el ingreso a las zonas comunes» (hoja 19, ib.), por lo que fue «injustificado que el fallador» le atribuyera «toda la responsabilidad» a la señora Duarte Torres, pues «otros actores participaron en las decisiones relacionadas» con entrar al predio; aunado a que «actuó bajo presión y con temor a enfrentar consecuencias legales sino cumplía con las instrucciones recibidas» (hoja 21, ib.).
Incluso, es imposible «presumir» su «responsabilidad (…) durante los periodos en los que no ostentaba la representación legal del edificio» (hoja 23, ib.). 7 R.A.B. 11001310305020210052601 2.2. Por otra parte, «el juez omitió considerar pruebas claves que demostraban que la señora Rusinque fue quien tomó la decisión de impedir el acceso al apartamento, lo cual» exculparía a la apelante, pues únicamente requirió el registro inmobiliario del bien porque «la titularidad (…) se demuestra mediante el certificado de tradición y libertad» (hoja 24, ib.). 2.3.
Luego de repetir las excepciones formuladas al escrito genitor, pretendió que se «revoque la decisión recurrida por no encontrarse conforme a derecho y estar viciada de falsa motivación en relación con el material probatorio obrante en la actuación» (hoja 32, ib.). CONSIDERACIONES 1. Reunidos los presupuestos procesales y sin advertir causal que invalide lo actuado, se emitirá el fallo en la forma requerida por el artículo 328, inciso segundo, del C.G.P. En primer lugar, la Sala abordará los reparos formulados por los pretensores, y luego rematará con los invocados por Janeth Soraida Duarte Torres. 2.
Primero, para los demandantes los perjuicios reconocidos no se tasaron idóneamente, ya que no se consideró el tiempo que el acceso al bien se truncó. 2.1. El lapso por el cual reclamaron los demandantes la perturbación de acceso al apartamento comenzó el 24 de octubre de 2020 -hecho 6 demanda inicial- y culminó después de presentar la demanda, según el decir de Islena Hernández Guzmán, al momento en que el acceso al predio fue restablecido, «en enero de 2023, ya con la autorización de la administradora» (min. 00:49:40, archivo 51AudienciaInicialInstruccionParteI20250117\ib.).
Si bien en su reclamación dijo haber ingresado al inmueble en virtud del «fallo de tutela», el «19 de enero de 2021 (…) una vez estando dentro del apartamento» fue prohibido «el ingreso de alimentos, aseo y otros elementos (…) por parte del vigilante» del edifico, «Álvaro Forero» (hecho 13 de la demanda). Hernández Guzmán lo complementó en su declaración, pues cuando informaron que fueron «comprar unas cosas de alimentos» necesarias para ese entonces, el celador dijo que «si salen no pueden volver a ingresar» (min. 00:44:38, archivo 51AudienciaInicialInstruccionParteI20250117\ib.).
A la postre, indicó que 8 R.A.B. 11001310305020210052601 «salimos y efectivamente (…) no nos volvieron a dejar entrar» (min. 00:46:12, ib.). 2.1.1. Esas afirmaciones no fueron controvertidas por las demandadas y cuentan con sustento en la afirmación del libro de población del CAI de Nicolás de Federmán, donde fue registrado, con fecha 19 de enero de 2021, que «Miguel David García Montenegro», abogado de los pretensores, dijo que no dejaban acceder al predio a sus clientes «ya que no son dueños del inmueble», (hoja 176, archivo 01DemandayAnexos\ib.), línea seguida por Yasmín Rusinque según esa memoria, ya que allí también se anotó que fue categórica al pedir «no dejar entrar a nadie hasta ver el fallo del juez a favor de las personas» que eran «poseedoras del apartamento No. 402» (hoja 177, ib.).
Por lo anterior, si bien fueron a su vivienda en enero de 2021, la obstrucción al acceso se mantuvo hasta enero de 2023. 2.1.2. El plenario dio cuenta de que la morada tenía vocación de ser arrendada. Islena Hernández afirmó que «nosotros siempre tuvimos en alquiler el apartamento» (min. 00:32:30, archivo 51AudienciaInicialInstruccionParte I20250117\ib.), lo que concuerda con los contratos de arrendamiento aportados.
El primero de ellos estuvo vigente de «agosto 1 de 2014» a «julio 30 de 2015» (hoja 28, archivo 25AllegaReformaDemanda20220816\ib.), y expiraba «por el vencimiento del término estipulado. No obstante, los contratantes por mutuo acuerdo» podían «prorrogarlo por un periodo igual al inicialmente pactado, mediante comunicaciones escritas por lo menos de un mes de antelación a su vencimiento.
En el evento de no recibirse la referida comunicación dentro de la oportunidad referenciada se entenderá que el presente Contrato de arrendamiento quedará Prorrogado automáticamente por un periodo igual al inicialmente convenido» (hojas 30 y 31, ib.); misma situación del arriendo del 10 de abril de 2017, con una vigencia inicial de «abril 1 de 2017» (hoja 35, ib.) a «abril 1 de 2018» (hoja 37, ib.).
La renta inicial del primero fue de $ 1 600 000 y del segundo $ 1 800 000. 2.1.3. En refuerzo a lo anterior, la demandante manifestó: «los primeros (…) duraron alrededor de 3 años (…) y se alquiló nuevamente rápido a una persona» que estuvo «ahí 2 años aproximadamente» (min. 00:32:42, archivo 51AudienciaInicialInstruccionParteI20250117\ib.).
Además, que su hermano, Henry Hernández, «gentilmente» lo recibió y ofreció «en arriendo a principios del 2020» (min. 00:33:48, ib.). Por dificultades derivadas del confinamiento 9 R.A.B. 11001310305020210052601 producto del COVID-19, el señor Hernández le propuso a su hermana «irse a vivir al apartamento», por lo que acordaron «un contrato verbal» con inicio en «agosto de 2020» (min. 00:34:22, ib.). 2.1.4.
La Sala no desconoce los convenios de 2014 y 2017, en la medida en que el expediente entrega elementos que sustentan adecuadamente su existencia, y aunque pueda existir alguna duda del consensuado con Henry Hernández ya que él indicó que durante su estancia en la vivienda solo tenía «una cama, (…) colchón inflable, ropa y elementos de trabajo» (min. 02:23:00, ib.), aunado a que «entre agosto (…) y octubre de 2020» estuvo «unas (…) cuatro veces por mucho» durante «ese tiempo» (min. 02:24:04, ib.), y pagaba «$ 2 000 000 (…) mensuales» que «entregada directamente a ella» (min. 02:25:21, ib.), termina siendo indiscutible que la vivienda podía ser ocupada, por lo cual se debe explorar el reclamo de los quejosos. 2.2.
En su juramento estimatorio, los pretensores solicitaron, a título de daño emergente, «la suma de (…) $ 20 000 000 correspondientes a los cánones de arrendamiento» (hoja 18, archivo 25AllegaReformaDemanda20220823\ib.), en razón a que la renta «en ese sector se encuentra en un valor de aproximadamente (…) $ 2 000 000» mensuales, «como quiera que desde la fecha 24 de octubre de 2020 (…) han transcurrido 10 meses a la fecha de la interposición de la demanda» (hoja 18, ib.).
Más el lucro cesante, «de DOS MILLONES DE PESOS ($2.000,000), mensuales desde la fecha de la interposición de la presente demanda, hasta que se logre el registro de la Escritura Publica No Escritura pública No. 1885 otorgada por la Notaria Quinta del Círculo de Bogotá D.C. de fecha 19 de junio de 2014, o en su defecto hasta la fecha que nuevamente mis mandantes logren ingresar a sus inmuebles», 23 de enero de 2023. 2.2.1.
Si bien el juramento estimatorio se formalizó con la reforma de la demanda, sin que ninguno de los accionados la contestara1, y en la inicial mencionaron que los perjuicios se «tasan razonablemente», se advierte que en En auto del 18 de abril de 2023, admisorio de la reforma, la juez advirtió que no en cuenta el escrito a través del cual la apoderada de Jazmín Rusinque Forero y de Construcciones Benavides Ingenieros Contratistas S.A.S. contestó la reforma a la demanda, si en cuenta se tiene que estas manifestaciones resultan prematuras dado que solo hasta este proveído tal actuación procesal fue admitida (archivo 28AutoAdmiteReformaDecretaMedida20230418).
Elos había contestado con excepciones sin objetar el juramento estimatorio (27ContestacionReformaDemanda20220907) 10 R.A.B. 11001310305020210052601 1 ambos escritos la parte demandante los cuantificó por los mismos conceptos y valores, pero sólo la señora Duarte Torres los objetó en esa primera oportunidad pidiendo al «Despacho, proceder a decretar de oficio las pruebas que considere pertinentes (…) a efecto de tasar el valor pretendido».
Sin embargo, el expediente no da cuenta de que tal protesta al juramento haya surtido el trámite previsto en el inciso segundo del artículo 206 del C.G.P. 2.2.2. A pesar de lo anterior, si se considerara que la oposición al juramento especifica «razonablemente la inexactitud», la Sala, para indagar si la renta mencionada está justificada, tiene en cuenta lo dispuesto en la ley.
La norma enseña que «el precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo» (art. 18, inciso 1, ley 820 de 2003). 2.2.3. Según el dossier, para el año 2020 el inmueble con matrícula inmobiliaria No. 50C-01893538, y el estacionamiento 50C-01893550 tenían un valor catastral de $ 200 126 000 y $ 31 708 000 (hojas 224 y 225, archivo 01DemandayAnexos\ib.).
Empero, «la estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente», por lo que los valores a considerar serán $ 400 252 000 por la vivienda y $ 63 416 000 para el parqueadero. 2.2.4. En ese orden, el 1% de esa valoración sería $ 4 002 520 y $ 634 160, con un valor total de $ 4 636 680, por lo que el canon pretendido para el año 2020 se ajusta a lo dispuesto normativamente.
Y como el juramento estimatorio «hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo» (art. 206, C.G.P.), la Sala no tendría más remedio que acoger el valor estimado pues los accionantes probaron la razonabilidad de ese valor al aportar los contratos de arrendamiento suscritos, donde venían cobrando $ 1 600 000 y $ 1 800 000, de manera que la suma estimada no resulta desproporcionada comparativamente con la renta que antes percibían. 2.2.5.
En complemento, «cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que 11 R.A.B. 11001310305020210052601 haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley» (art. 20, ley 820 de 2003), y como el reclamado no desborda la métrica establecida en el canon 18 de la mentada norma, debe ajustarse bajo esa pauta.
Entonces, la renta debe aumentar en función del IPC acumulado anual2 de 2020, 2021 y 2022, partiendo del canon proporcional por los días del mes octubre de 2020, de noviembre a diciembre de 2020, la de los años 2021 y 2022 y la fracción de los días del mes de enero de 2023. Para empezar, la Sala elevará el valor del canon de arrendamiento estimado para cada uno de los años que persistió la perturbación aludida, así: Incremento del canon conforme IPC acumulado anual Valor IPC del año anterior 2020 2021 2022 2023 $ 2 000 000 $ 2 032 200 $ 2 146 410 $ 2 428 019 1,61% 5,62% 13,12% - Establecido el incremento anual, se obtuvo la siguiente totalización: Año 2020 2021 2022 2023 Total 2.2.6.
Valores consolidados Mes Fracción octubre, noviembre a diciembre Enero a diciembre Enero a diciembre Fracción enero Canon $ 4 580 645 $ 24 386 400 $ 25 756 916 $ 1 801 433 $ 56 525 394 Como «el juez no podrá reconocer suma superior a la indicada en el juramento estimatorio, salvo los perjuicios que se causen con posterioridad a la presentación de la demanda» (art. 206, C.G.P.), y esa pretensión también se elevó, es procedente el reconocimiento de los meses requeridos hasta que los actores lograron ingresar al apartamento, como ha quedado expuesto.
Por el valor total obtenido - $ 56 525 394 - se modificará la condena impuesta. Es cierto que la pareja de pretensores, en el recurso de alzada, mencionaron que esa renta debe «tasarse en no menos de (…) $ 54 000 000», es decir que no es a esa suma que confinaron su recurso, además, hay que considerar que sobre ellas reclamaron, «la indexación»; luego, no fue para ellos el límite máximo de su pretensión porque la estimación en la demanda fue clara en señalar que 2 Consultar por años en DANE - Índice de Precios al Consumidor -IPC- Histórico 12 R.A.B. 11001310305020210052601 era la renta de $ 2 000 000 hasta que pudieron volver a ocupar o usar el apartamento, y el cálculo que hizo la Corporación corresponde exactamente a esa pretensión. No podrá, entonces, criticarse que la modificación del fallo excede lo pedido.
Por supuesto, la indexación el tribunal no la ha considerado procedente pero sí el reajuste legal de canon. 3. También reclamaron haber sido condenados en costas frente a Construcciones Benavides, basados en que «en principio (…) la constructora (…) estaba llamada a hacer parte» del proceso, pero «como se trató de un hecho superado se procedió a excluirlos» (hoja 5, archivo 006ComplementaSustentacion&Pronunciamiento\ib.). 3.1.
El cuerpo colegiado encontró que los demandantes presentaron «desistimiento (…) de las pretensiones subsidiarias (…) por lo que únicamente se continuará la demanda frente a las (…) principales» (hoja 2, archivo 37ManifestacionParteActoraDesistimientoPretensiones20240514\ib.), lo cual contradice lo afirmado por los quejosos en su apelación, pues no requirieron que las empresas de construcción fueran apartadas del proceso; solo retiraron sus peticiones accesorias.
Pero, una de sus aspiraciones principales fue declarar la existencia de «responsabilidad civil y contractual de (…) Construcciones Benavides Ingenieros Contratistas Ltda. (…) y (…) Constructora Kyoto B&N S.A.S.» (hoja 14, archivo 25AllegaReformaDemanda20220823\ib.), y como fueron negadas, no procede revertir esa determinación, pues «se condenará (…) a la parte vencida en el proceso» (art. 365, numeral 1, C.G.P.), como lo fueron los pretensores. 3.1.1.
Para la situación de Yasmín Rusinque Forero, los apelantes se limitaron a reprochar el otorgamiento de «costas en su favor» al no encontrar razones «para que hoy, pese a su actuar de mala fe, se beneficie» de ello (hoja 5, archivo 006ComplementaSustentacion&Pronunciamiento\ib.). En la medida en que lo pedido frente a ella decayó en la instancia previa y el reclamo se delimitó a la condena en costas, no procede lo perseguido por los demandantes por la misma razón expuesta frente a las constructoras (art. 365, numeral 1, C.G.P.). 3.2.
Finalmente, los recurrentes Mora Hernández repudiaron el monto establecido para las agencias en derecho. El estatuto procesal enseña que «la 13 R.A.B. 11001310305020210052601 liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas» (art. 366, numeral 5, C.G.P.).
Al estar en la apelación de la sentencia de primera instancia, no del auto de marras, la petición decae en virtud del fundamento normativo previamente enunciado, pues esta instancia no es la apropiada para controvertir las agencias en derecho. 3.3. Por lo anterior, las quejas de Islena Hernández Guzmán y Fernando Mora Solano están llamadas a prosperar parcialmente, en la medida en que los ingresos dejados de recibir por renta de su predio tuvieron como origen la perturbación reclamada, que culminó el 23 de enero de 2023.
Sin embargo, pierden sus reclamaciones por la condena en costas frente a las constructoras mencionadas, Yasmín Rusinque, y la tasación de agencias, por lo enunciado antes. 4. A continuación, se estudiará el reproche de Janeth Soraida Duarte Torres. Para la juez, quedó «demostrada la falta de diligencia del Edificio Jardines de Federmán al impedir, por conducto de su administradora, el paso de los poseedores y tenedores (…) responsabilidad que se extiende a Janet Soraida Duarte Torres, conforme a la presunción de culpa» dispuesta en el «artículo 50 de la ley 675 de 2001» (min. 00:53:10, archivo 54AudienciaInicialInstruccionParteIV20250117\ib.). 4.1.
La norma en cuestión enseña que «los administradores responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal» (art. 50, inciso 2, ley 675 de 2001).
El presunto incumplimiento de Duarte Torres consistió en impedir a los accionantes el acceso a su vivienda, pues la juez consideró que el deber del administrador estaba limitado a «cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal» (art. 51, numeral 7, ley 675 de 2001). 14 R.A.B. 11001310305020210052601 4.2.
La legislación civil define la culpa leve como «la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios (…) el que debe administrar un negocio como un buen padre de familia, es responsable de esta especie de culpa» (art. 63, C.C.). Entonces, corresponde evaluar la conducta de la administradora Duarte Torres para determinar si su actuar encaja en la culpa mentada y, por tanto, si acaece la presunción antes expuesta.
La demandada declaró que fue administradora del edificio «desde mayo de 2020 a abril 30 de 2022» (min. 01:44:36, archivo 51AudienciaInicialInstruccionParteI20250117\ib.), pero afirmó «yo nunca impedí el ingreso» (min. 01:45:22, ib.). Relató: «yo los cité (…) a la recepción del edificio, y ese día conocí al señor Henry y a la señora Matilde -pariente de Islena Hernández-, (…) también llegó la señora Yasmín. Ellos quedaron en la recepción del conjunto y yo me retiré de las instalaciones» (min. 01:47:23, ib.).
Recalcó: «lo que hice fue citarlos y que ellos arreglaran su problema, porque» no tenía «injerencia en la propiedad privada» (min. 01:50:47, ib.), precisamente porque su mando se limitaba a los espacios físicos a cargo del conjunto residencial y en eso consistió la excepción de falta de legitimación. 4.2.1. Tal versión coincidió con lo registrado en el acta No. 004 2022 de la asamblea general ordinaria de accionistas del edificio Jardines de Federmán, celebrada el 26 de marzo de 2022.
Ella reportó al órgano la situación que generó la acción incoada. Indicó que «para el mes de octubre – 2020 – la señora Matilde» le manifestó que iban «a ocupar el inmueble 402», a lo que replicó «que se entiendan con la constructora», por lo que los reunió el 24 de octubre de 2020 «para que entre las partes hablaran y solucionaran su conflicto» (hoja 113, archivo 25AllegaReformaDemanda20220823\ib.).
Incluso, la memoria societaria mostró que no se impidió la entrada, pues «dos días después» recibió «una llamada de la señora Matilde», dónde informó «que les cambiaron las guardas del apto 402» (ib.). 4.2.2. Además, el registro de la reunión mencionó una querella «actualmente (…) abierta» que «se ha ido respondiendo, todo con la autorización del consejo de administración» (ib.).
También, que en el año «2021» fue recibida «una demanda» de Islena Hernández, la que «requería una contestación por parte de un abogado», para lo que «se realizaron dos reuniones con el consejo 15 R.A.B. 11001310305020210052601 de administración para evaluar la situación» y, producto de esas deliberaciones, el órgano «tomó la determinación de (…) enviar un comunicado al juzgado informando los motivos» para no replicar la acción (ib.), conforme al memorial del 15 de febrero de 2022 allegado al a quo (archivo 16MemorialDemandadoEdificioJardines20220215\ib.). 4.2.3.
Llama la atención del insumo expuesto que, aparte de sumarle veracidad a la versión de la señora Duarte Torres, la propiedad horizontal, en su integridad, estaba informada de la situación, y determinaba el actuar de la administradora frente a los poseedores de la unidad 402, pues discutían los pasos a seguir frente a los trámites provocados por los demandantes.
De otro modo, ella se desempeñó de acuerdo con los lineamientos que su empleador le entregaba, mostrando diligencia al reportarlos para realizarlos como le encargaron. 4.3. La obediencia a las indicaciones de la persona jurídica también estuvo reflejada, por ejemplo, en el manejo del derecho de petición de fecha 28 de octubre de 2020, dirigido a la copropiedad por los accionantes, conforme se ve en la imagen contigua al párrafo (hoja 161, archivo 01DemandayAnexos\ib.).
En su réplica, la administradora escribió: «debo manifestar que en mi parecer la posesión del inmueble no se encuentra en su cabeza, pues otras personas la ejercen, y me imagino será objeto de acciones judiciales y administrativas» (hoja 164, ib.). Igualmente, les indicó que era labor de ellos «iniciar las acciones legales» para ingresar «al inmueble toda vez que a la fecha no tengo documento o prueba sumaria que establezca (…) la titularidad del inmueble o (…) la posesión» de este (hoja 165, \ib.).
Congruente con su relato, Janeth Soraida Duarte Torres mantuvo su postura de estar al margen de la disputa suscitada entre la constructora y los demandantes, conforme informó a su empleador. 4.4. A su vez, Construcciones Benavides, en misiva muy anterior, del 2 de octubre de 2019 destinada a la administración del edificio, manifestó «que el apartamento 402 del edificio Jardines de Federmán, fue vendido por nuestra constructora» a los demandantes «a partir del mes de julio del año 2013, por eso en varias reuniones llevadas a cabo» asistían «independiente de nuestra participación en las mismas».
Incluso, desde entonces ostentaban la «posesión 16 R.A.B. 11001310305020210052601 quieta, pacífica e ininterrumpida» del bien «referido» (hoja 98, archivo 25AllegaReformaDemanda20220823\ib.). 4.4.1. El comunicado, aparte de reconocer a los pretensores como dueños del inmueble, fue recibido por Álvaro Forero ese día, quien de acuerdo con el escrito reformado de los accionantes era «vigilante del edificio» cuando se originó el pleito (hecho 14, reforma de la demanda).
A su vez, Janeth Soraida Duarte Torres señaló de él que «era [de la] conserjería hasta cuando yo trabajé» (min. 01:59:12, archivo 51AudienciaInicialInstruccionParteI20250117). 4.4.2. Por lo anterior, la propiedad horizontal, gracias a la constructora, tenía conocimiento de la situación particular de la escritura de compraventa del inmueble.
Así, la conducta de la administradora no puede calificarse de dolosa, tampoco de culposa, si con las cartas que recibió en el pasado la copropiedad, previo a que la demandada asumiera el cargo que hoy la tiene en juicio, se limitó a reportar los pormenores del caso a su empleador y disponer lo que le correspondía, dado que no contaba con el folio de matrícula que corroborara el acto de venta a favor de los demandantes y esa decisión no fue deslegitimada por la persona jurídica demandada. 4.5.
Por lo anterior, no es evidente la extralimitación de Duarte Torres en sus funciones, por dolo y culpa en su proceder. Ella manifestó que actuó bajo amenazas de Yasmín Rusinque, basada en unas cartas aportadas al plenario. Una de las misivas remitidas -la del 25 de enero de 2021-, le decía que era su obligación obligaciones «acatar sus deberes y (…) ya que su desconocimiento genera perjuicios por dolo y culpa grave», pero no corresponde al inmueble genitor de la disputa, como se ve en la imagen adyacente al párrafo, pues trata de una comunicación relacionada con el apartamento 502 (hoja 24, archivo 19ContestacionDemandaJanethSoraida20220217\ib.).
Aun así, no podría concluirse que su texto constituya una verdadera “amenaza” capaz de reducir o coartar la voluntad, o facultad de decidir de una persona, puesta en las mismas circunstancias. 17 R.A.B. 11001310305020210052601 El otro escrito, del 24 de octubre de 2020, si bien indicó expresamente que los titulares del predio no «autorización que para ninguna daban persona distinta a los representantes legales de Construcciones Benavides (…) y Constructora Kyoto (…) ingrese al apartamento 402» (hoja 25, ib.), no mencionó consecuencia alguna por no acatar la indicación. Además, iba dirigido a la persona jurídica, conforme se ve en la estampa contigua a este inciso, y no contenía ninguna manifestación coercitiva en contra de la administradora. 4.6.
Lo anterior, más que evidenciar presión ejercida contra la apelante, mostró requerimientos claros encaminados a la propiedad horizontal, los cuales derivaron en las determinaciones ejecutadas por ella, y como no hay pruebas que apunten a un desbordamiento de sus competencias, a través de acciones dolosas o culposas de su parte, la Sala la exonerará del cargo para dar curso a la excepción de falta de legitimación pasiva, en cuanto en ella refirió que la administradora «en nada tiene injerencia (…) con el negocio jurídico celebrado entre las partes, y menos frente a la entrega de un inmueble», y que «solo cuenta con la facultad para administrar los» bienes comunes de la Propiedad Horizontal», lo que da lugar a que la Corporación no tenga que estudiar los demás reproches formulados por ella.
Por supuesto, esta decisión en nada cambia la responsabilidad de la copropiedad que agravió a los demandantes, pues no disputaron la sentencia que les fue contraria. 5. Por todo lo anterior, los reparos de los demandantes, relacionados con los cánones de arrendamiento que se debieron reconocer por concepto de perjuicios están llamados a prosperar, pero los demás serán negados.
En contraste, los elevados por la administradora Duarte Torres se concederán en virtud de lo expuesto en la parte motiva de la providencia. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley MODIFICA la sentencia del diecisiete (17) de enero de 18 R.A.B. 11001310305020210052601 dos mil veinticinco (2025) emitida por el Juzgado 50 Civil del Circuito de Bogotá, de la siguiente manera:
PRIMERO. Cambiar el primer ordinal de la parte resolutiva de la providencia, para declarar probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva propuesta por Janeth Soraida Duarte Torres. En consecuencia, declarar que la copropiedad Jardines de Federmán es civilmente responsable por los daños causados a los promotores del proceso.
SEGUNDO. Reformar el numeral segundo, para condenar a Jardines de Federmán, PH. A pagar el valor de $ 56 525 394 a favor de ISLENA HERNÁNDEZ GUZMÁN y FERNANDO MORA LOZANO.
TERCERO. Modificar el numeral 6 para excluir la condena por costas procesales en favor de los demandantes a Janeth Soraida Duarte Torres.
CUARTO. Adicionar el numeral 7 para condenar en costas a los demandantes en favor de Janeth Soraida Duarte Torres. El juez finará las agencias en derecho.
QUINTO. Mantener incólumes los demás puntos de la decisión del a quo. No condenar en costas en esta instancia a la pareja Mora Hernández ni a Janeth Soraida Duarte Torres por por la prosperidad parcial y total de sus recursos de alzada (art. 365, numeral 5, C.G.P.). En firma la decisión, devuélvase el expediente al despacho de origen, para lo de su cargo. 19 R.A.B. 11001310305020210052601
NOTIFÍQUESE. Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0da06268b293bc2a8e9cd6b447c467549605c27c3a0cf38fda38998e5034 c300 Documento generado en 30/07/2025 04:09:50 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 20 R.A.B. 11001310305020210052601