REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá, D.C., catorce (14) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024). Expediente No. 11001-31-03-033-2023-00422-01 Demandante: EQUANIME S.A.S. Demandado: ANDRÉS SÁNCHEZ PRIETO. En sede de apelación se revisa y se confirma la providencia dictada el 09 de octubre de 20231 por el Juzgado Treinta y Tres Civil del Circuito de Bogotá, mediante el cual se negó el mandamiento de pago de la demanda ejecutiva, por las siguientes razones.
ANTECEDENTES La demandante promovió el cobro ejecutivo de la suma por concepto de arras de retracto contenida en el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 13 de marzo de 2023, monto que aduce asciende a $338’585.026 por capital, más los correspondientes intereses de mora, y que tienen como deudor a Andrés Sánchez Prieto2.
Frente al anterior petitum, en auto del 09 de octubre de 20233, proferido por el Juez Treinta y Tres Civil del Circuito, se negó el mandamiento de pago. Argumentó que el documento aportado como título ejecutivo no cumple con las exigencias de ser claro y exigible, pues no hay forma de establecer que la ejecutante se allanó a cumplir sus compromisos y, a su vez, la convocada fue impuntual al momento de asumir sus obligaciones. 1 Archivo No. 018AutoNiegaMandamientoEjecutivo.pdf 2 Archivo No. 014Demanda.pdf 3 Archivo No. 018AutoNiegaMandamientoEjecutivo.pdf La determinación fue censurada por el apoderado de la parte demandante4, mediante apelación directa.
Razón por la cual se encuentra el asunto en este Tribunal para decidir lo pertinente. En síntesis, la recurrente precisó que el contrato sí presta mérito ejecutivo, en tanto dentro del mismo se estableció que el ejecutado tenía el deber de pagar por cuotas el precio total del inmueble, so pena de tenerse por terminado el convenio y que a título de indemnización se retenga la suma recibida como arras, las cuales se pactaron en $348’585.026.
Así pues, como el demandado incumplió su deber de cubrir las expensas terminó unilateralmente el contrato y se facultó a la promotora para adelantar el cobro ejecutivo de las arras, como sanción contractual. CONSIDERACIONES Según el artículo 422 procesal, “pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante y constituyan plena prueba contra él”, en armonía, el canon 430 del mismo estatuto, dispone que, para librar mandamiento de pago, la demanda deberá estar “acompañada del documento que preste mérito ejecutivo”.
Así en punto a cada uno de los requisitos la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia5 ha explicado lo siguiente: La claridad: supone que el documento sea “inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro 4 Archivo No. 019RecursoApelacion.pdf 5 CSJ Sentencia STC-2744 de 2023. en relación con el crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor”, es decir, deben confluir el sujeto, el objeto y el vínculo jurídico.
La expresividad: significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, no da lugar a “suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título”. La exigibilidad: implica que la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida. Descendiendo al caso en concreto, la ejecutante pretende el pago de una suma de dinero que aduce emana del contrato de promesa de compraventa del 13 de marzo de 20236, suscrito con Andrés Sánchez Prieto, cuyo objeto se contrajo a “transferir, por intermedio de ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en su carácter de vocera del FIDEICOMISO MABRUK 106, a título de venta de EL PROMITENTE COMPRADOR y este se obliga a comprar el derecho de dominio y la posesión sobre el siguiente inmueble que forma parte del proyecto “MABRUK 106 P.H.””, inmueble descrito en ese convenio.
De donde aflora, que se trae para su cobro una convención que contiene obligaciones recíprocas, es decir a cargo de ambas partes, circunstancia que supone que solamente el contratante cumplido es quien puede demandar la observancia de los compromisos adquiridos por su contraparte. Al respecto, tiene esbozado la Corte Suprema de Justicia – Sala Civil que “cuando se pretende la ejecución de lo pactado, si las obligaciones recíprocas son sucesivas, el “(…) contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir.
Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede 6 Archivo No. 002ContratoDePromesaDeVenta.pdf pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante”7. Es decir, la demandante forzosamente debe probar que realizó todo cuanto estaba estipulado a su cargo, o al menos que estuvo presta a hacerlo, lo cual en esencia constituye materia propia de un proceso declarativo.
Así, en el sub judice, la precursora debió demostrar que acató los compromisos a su cargo, por ejemplo, el deber de suministrar a los promitentes compradores la información del proyecto acorde los lineamientos del Estatuto del Consumidor, la conformación del reglamento de propiedad horizontal, el desenglobe ante la Oficina de Catastro, entre otros, circunstancias que no probó. Por otro lado, para ahondar en razones, no se evidencia que la documental traída para su cobro cumpla con los requisitos reseñados en líneas precedentes.
Nótese que en el literal A de la cláusula segunda de la promesa, se pactó el pago del monto inicial en cuotas, debiéndose cubrir la primera de ellas por la suma de $10’000.000 el 15 de diciembre de 2022, y las demás los días 05 de abril de 2023, 05 de abril y 05 de diciembre de 2024, quedando un saldo final de $532’925.128, el cual según el literal B se solventaría con el producto de un crédito bancario8.
En ese hilo, también se precisó en el parágrafo segundo del precepto citado, que en caso de no acatarse los compromisos pecuniarios de forma oportuna “EL PROMITIENTE VENDEDOR podrá optar por terminar esta promesa de compraventa, sin necesidad de declaración judicial, reteniendo a título de indemnización de perjuicios por el incumplimiento del PROMITIENTE COMPRADOR la suma recibida como arras como se indica más adelante, y 7 CSJ SC4420 de 8 abr. 2014; reiterada CSJ STC5993-2021. 8 Archivo No. 002ContratoDePromesaDeVenta.pdf quedará en libertad de disponer de los inmuebles y devolverá las demás sumas recibidas al PROMITIENTE COMPRADOR” 9.
Ya de cara a las arras las partes de mutuo acuerdo las establecieron en $348’585.026, que equivalen al 20% del valor del inmueble prometido, “conforme a lo dispuesto en el artículo 866 del Código de Comercio”. De donde aflora, que en caso de incumplimiento por parte del demandado se estipuló la terminación de la negociación, la libertad de disponer de los inmuebles y la retención a “título de indemnización de perjuicios” de la “suma recibida como arras” (se destaca).
Frente a éstas últimas, al tenor del artículo 866 del Código de Comercio, invocado por las partes en su promesa, se tiene “que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o restituyéndolas dobladas el que las haya recibido”. Puestas así las cosas, en asuntos como este debe establecerse si se configuró la inobservancia por parte del ejecutado, si es factible proceder con la terminación del contrato y, en consecuencia, que el prometiente vendedor se quede con lo consignado por las arras, sin que de los preceptos transcritos se extraiga que en caso de finiquitarse de forma unilateral la negociación habría lugar a cobrarse por la vía ejecutiva la totalidad del monto por ese concepto, pues no es eso lo que se evidencia de esa cláusula.
De tal suerte, que es claro que para determinar el compromiso que debe acatar el contratante de culminarse de forma anticipada la negociación se debe acudir a un proceso declarativo, dentro del cual se puede surtir el amplio debate que se requiere para definir si había lugar a resolverse el 9 Archivo No. 002ContratoDePromesaDeVenta.pdf convenio y si la demandante como parte cumplida tiene derecho a quedarse con lo consignado por concepto de arras y, de otro lado, su contraparte ostenta el deber de consignar las sumas faltantes por ese rubro.
Sobre el tópico el Alto Tribunal en un asunto de similares contornos anotó que “las obligaciones de la promesa pueden no sólo dirigirse a la celebración del negocio prometido, pues es posible pactar anteladamente, como en este caso, cancelaciones anticipadas o lo relativo a la entrega de los bienes ofrecidos en venta; sin embargo, lo referente al cumplimiento de dichos deberes, los cuales subsisten luego de agotarse la finalidad del convenio prometido, generan vías especiales para su reclamación y, en lo atinente a este asunto, bien puede advertirse que un trámite ejecutivo no se muestra como idóneo, pues existe amplia discusión en torno a la satisfacción del compromiso de pago adquirido por la aquí querellante” 10.
En conclusión, tal y como lo consideró el a-Quo el instrumento aportado no cumple con los requisitos del canon 422 ya citado. Puestas así las cosas, sin mayores consideraciones los reparos alegados por la promotora no están llamados a prosperar. En ese orden de ideas, se impone confirmar la decisión apelada. No habrá condena en costas por no aparecer causadas.
En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ,
RESUELVE
10 CSJ STC15089 de 03 de noviembre de 2015.
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de 09 de octubre de 2023, proferido por el Juzgado Treinta y Tres Civil del Circuito de Bogotá de acuerdo con las anteriores consideraciones.
SEGUNDO: Sin condena en costas por no estar causadas.
TERCERO: DEVUÉLVASE el expediente digital al Juzgado de origen, previas las constancias de rigor. Notifíquese y Cúmplase, FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ MAGISTRADA Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ad548c7df882c921f5aca1721c629071911e6af67cb79e7228a85034b13d0a75 Documento generado en 14/11/2024 02:15:53 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica