República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., siete (7) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) MAGISTRADO PONENTE: RADICACIÓN: PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO 11001310300320210051401 VERBAL BETTY JOHANNA GUZMÁN FIERRO ARTURO QUEVEDO HERNÁNDEZ ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por el extremo demandante (en reconvención), en contra de la sentencia emitida el 2 de julio de 2025 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. La señora Betty Johanna Guzmán Fierro, en calidad de promitente compradora, acudió a la jurisdicción para solicitar la resolución del contrato de promesa celebrado con Arturo Quevedo Hernández, como promitente vendedor, el 12 de enero de 2015, sobre la casa ubicada en el predio Villa del Rosario, Vereda Peña Negra, del municipio de Cachipay, identificada con matrícula inmobiliaria 156-60697, debido al incumplimiento del enjuiciado, en razón a su incomparecencia a suscribir la Escritura Pública de protocolización de la compraventa.
Por lo anterior, solicitó se declare la existencia del contrato verbal y, en consecuencia, su resolución por el incumplimiento atribuido al promitente vendedor. A título resarcitorio, reclamó la condena del demandado a restituir la suma de $26.000.000, correspondiente a los intereses pactados al 1% sobre el saldo insoluto del precio; el reembolso de $384.050 por concepto de impuestos cancelados entre 2015 y diciembre de 2021; así como el Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández reconocimiento de $123.100.000 erogados en obras de adecuación, adquisición de materiales y labores de conservación. Igualmente, exigió el pago de $1.955.000 por servicios públicos y una suma idéntica por gastos de administración del bien, generados entre febrero de 2015 y marzo de 2021.
Finalmente, requirió la imposición de $3.800.000 por intereses del 2% liquidados sobre la suma abonada como cuota inicial del inmueble. Todas estas prestaciones actualizadas conforme a la variación del índice de precios y causarán, adicionalmente, los intereses legales correspondientes. Como sustento de las reclamaciones imploradas, manifestó, en síntesis, que el 15 de enero de 2015 celebró con el señor Arturo Quevedo Hernández un contrato verbal de promesa de compraventa, respecto del bien antes mencionado, cuyo precio ascendió a $50.000.000, pactándose un pago inicial de $10.000.000 el 2 de febrero de 2015, intereses mensuales del 1% sobre el saldo de $40.000.000 hasta junio de 2020, y el desembolso final de dicho saldo el 16 de abril de 2021, fecha en que debía otorgarse la escritura pública en la Notaría 64 del Círculo de Bogotá. Sostuvo que desde el inicio recibió las llaves del inmueble y amplias facultades para disponer de él, incluso arrendarlo, enajenarlo o hipotecarlo, por lo que, ejerció actos de administración y disposición, como remodelaciones, adecuaciones, mantenimiento, pago de impuestos, servicios y gastos en general, además de haber celebrado contratos de obra, así como arrendamiento con terceros.
Indicó que cumplió con el pago de la cuota inicial y abonó mensualmente los intereses pactados por un total de $26.000.000 hasta junio de 2020. Sin embargo, llegado el momento para la materialización del negocio, el demandado se negó a suscribir la escritura, alegando instrucciones de un tercero, el señor Miguel Ángel Moreno Tovar, antiguo compañero sentimental de la actora y actual empleador del conminado, lo cual habría influido en su decisión de incumplir.
Señaló que, pese a los requerimientos para formalizar la escritura o reintegrar las sumas entregadas, el accionado no ha cumplido con lo pactado ni restituido los dineros recibidos. 2 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández 2. Frente a tales aspiraciones, el mandatario judicial del intimado formuló la excepción rotulada “inexistencia legal del contrato de compraventa”.
De igual forma, presentó demanda de reconvención, con la que peticionó que se ordenara la reivindicación del predio mencionado líneas atrás, con la claridad de que la señora Betty Johanna Guzmán Fierro es poseedora de mala fe, circunstancia que implica que el propietario no está obligado a pagar ningún tipo de indemnización. Para soportar sus reclamaciones, relató que adquirió el citado fundo mediante la Escritura Pública N° 3097 del 29 de diciembre de 2003, otorgada por la Notaría Segunda del Círculo de Bogotá. Con el fin de contrarrestar los actos de perturbación ejercidos por la conminada y su pareja, el 8 de junio de 2021, inició una querella policiva ante la Estación de Policía de Cachipay la cual fue concedida en decisión del 26 de octubre siguiente, determinación posteriormente revocada por la alcaldía del municipio, a través de la Resolución N° 259 de 19 de noviembre de esa misma anualidad. 4.
La apoderada de la contrademandada se opuso a tales súplicas, formulando la exceptiva que denominó “temeridad y mala fe”. Además, solicitó el reconocimiento de las mejoras útiles y expensas necesarias invertidas en el predio, según lo establecen los artículos 965 y 966 del Código Civil, así como el derecho de retención de la cosa hasta el pago efectivo de los valores reconocidos, en los términos del canon 970 ibídem. 5.
Es de señalar que, en proveído del 17 de enero de 2024, la jueza cognoscente aceptó el desistimiento de la demanda principal de resolución de contrato de promesa compraventa, promovido por Betty Johana Guzmán Fierro, en contra de Arturo Quevedo Hernández, y en el mismo acto, dispuso la terminación de esa Litis. Dejando claridad en que continuaría con el juicio de reconvención adelantado por los mismos intervinientes.
II. LA SENTENCIA APELADA 1. Agotado el trámite correspondiente a esta clase de asuntos, la funcionaria de cognición accedió a las pretensiones reivindicatorias impetradas en la demanda de reconvención, para lo cual, luego de conceptualizar la acción promovida y reseñar los requisitos axiológicos necesarios para su prosperidad, 3 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández tuvo por acreditada la propiedad del predio objeto de litis, en cabeza del reivindicante, pues “(…) conforme obra en la anotación 003 del certificado de tradición y libertad allegado (…), quien funge como titular inscrito del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliario 156- 60697 es el señor Arturo Quevedo Hernández, quien lo adquirió en virtud de la Escritura Pública de Compraventa No. 3097 del 29 de diciembre del 2003 de manos de la señora Ana Rosa Montenegro (…)”. 2.
En relación con la condición posesoria de la enjuiciada, destacó que “(…) al momento de contestar la presente acción dominical, absolver su interrogatorio de parte y rendir los correspondientes alegatos de conclusión, confesó su calidad de poseedor del lote de terreno objeto de controversia (…). Lo anterior en la medida que, (…) claramente expone que detenta el inmueble a título de poseedora desde hace 7 años aproximadamente, tiempo en el cual realizó obras, mejoras y pago de mantenimiento del bien, incluido el pago de impuestos (…)”.
Calidad confirmada en la Resolución Administrativa No. 0259 del 19 de noviembre de 2021 emitida por la Alcaldía Municipal de Cachipay y las testificaciones recibidas. En punto a la identidad del bien, con apoyatura en lo pregonado por la Corte Suprema de Justicia, reseñó encontrarse satisfecho este requisito, con base en la confesión de la intimada en cuanto a la ostentación posesoria del mismo.
Respecto al postulado de la singularidad predial tampoco estuvo en duda, pues la “(…) señora Guzmán Fierro, es quien reconoce su posesión sobre el lote de terreno llamado Villa del Rosario, ubicado en la vereda Peña Negra del municipio de Cachipay, Departamento de Cundinamarca e identificado con el folio de matrícula 156-60697 (…)”. De esta manera, al no haberse propuesto excepción de prescripción frente al derecho invocado en la acción de dominio, y dado que los mecanismos de defensa planteados no desvirtúan ni afectan las pretensiones reivindicatorias, se abrió paso a la prosperidad de la causa judicial ejercida.
Acto seguido, pasó a analizar la inconformidad formulada por la llamada a juicio, estableciendo en el comportamiento del accionante “(…) un actuar temerario y de mala fe, pues a sabiendas de la realización de las obras este jamás se opuso sobre el particular y fue solo hasta 24 de marzo del 2021 ante 4 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández Inspección de Policía de Cachipay, que emprende acciones policivas en contra de la demandada so pretexto de existir una perturbación sobre el inmueble, lo que claramente es contrario a todo deber de propietario de un bien inmueble”, argumento suficiente para denegar la pretensiva de no reconocer las mejoras implantadas por la demandada.
Para cerrar, tuvo como poseedora de buena fe a la encartada, al no desvirtuarse la presunción legal contemplada en el artículo 769 del Código Civil, habilitándose el reconocimiento de mejoras deprecado en razón a las adecuaciones locativas y estructurales realizadas al inmueble, cuantificadas en $208.416.297,87, pero, de acuerdo con lo establecido en el inciso 2º, del artículo 281 del Código General del Proceso, solo reconoció $123.100.000, que fue, precisamente, lo pedido por la señora Guzmán Fierro.
Asimismo, por expensas necesarias ordenó el reintegro del valor de algunos impuestos prediales por el total de $319.950. III. LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 2º, del numeral 1º, del artículo 322 del Código General del Proceso, el apoderado de la parte demandante (en reconvención) interpuso recurso de apelación, exteriorizando su inconformidad, explicaciones que reprodujo y desarrollo en la fase procedimental contemplada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con sustento en las siguientes argumentaciones: 1.1.
Argumentó que, no se encuentra acreditada la entrega voluntaria de la posesión, en tanto fue desestimada la existencia del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes. No obstante, el despacho presumió su ocurrencia hacia finales del año 2017, sin que se demostrara efectivamente quién transfirió el derecho real. En consecuencia, la tenencia alegada por la parte demandada resulta irregular, viciada e, incluso, violenta. 1.2.
Cuestionó la omisión de valorar la declaración rendida por el señor Miguel Ángel Moreno Tovar, quien manifestó que, en razón a la amistad que lo unía con el demandante y de los servicios prestados por este como conductor, le obsequió materiales de construcción tales como enchapes, pisos 5 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández en cerámica, baños y cocina.
Testimonio que, además, coincide con el del arquitecto Henry Jair Jiménez Escobar, lo cual deja en evidencia una donación efectuada por el señor Moreno Tovar a favor de su empleado. 1.3. Reprochó el desconocimiento de la decisión favorable al demandante, proferida por la Inspección de Policía de Cachipay en primera instancia, la cual, pese a haber sido revocada, constituye evidencia del actuar legítimo y correcto de su representado, alejado de cualquier conducta temeraria o de mala fe. 1.4.
Criticó que la providencia omitiera la aplicación del artículo 97 del Código General del Proceso, pese a la ausencia de juramento estimatorio por parte de la demandada en relación con la reclamación de mejoras, circunstancia que imposibilita su reconocimiento. 1.5. Alegó que en el caso sub examine no se acreditó el incremento en el valor del inmueble derivado de las mejoras útiles introducidas, circunstancia que, conforme a lo previsto en el artículo 966 del Código Civil, impide su reconocimiento, sin ser procedente presumir dicho presupuesto, como lo hizo la juzgadora.
Adicionalmente, al tratarse de una poseedora de mala fe, resulta igualmente improcedente tal concesión. Demás que, no existe ninguna prueba idónea acerca del verdadero valor de las supuestas construcciones realizadas. 2. Al descorrer el traslado del recurso impetrado por el reconveniente, la apoderada de la pasiva solicitó la ratificación de la sentencia de primer grado, básicamente, porque está plenamente acreditada la posesión ejercida por la señora Guzmán Fierro sobre el bien objeto de esta Litis, misma que se presume es de buena fe, y le corresponde al demandante desvirtuarla, lo cual no ocurrió en el proceso, por ello, al amparo del precitado artículo 966, era imperativo su reconocimiento.
Explicó que, en este caso, no es viable exigirse la aplicación de las reglas procesales del juramento estimatorio, pues el valor se determinó con base en la prueba pericial y la valoración judicial. Aunado a que, la jurisprudencia es clara en que esta prueba no puede convertirse en un 6 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández obstáculo para el acceso a la justicia ni para el reconocimiento de derechos probados con otros medios.
Agregó que, el testimonio del señor Miguel Ángel Moreno Tovar carece de fuerza probatoria, en la medida en que fue compañero permanente de la demandada y, actualmente, cursan entre ambos procesos judiciales encaminados a definir la existencia de la unión marital de hecho y sus efectos patrimoniales, lo cual pone de manifiesto un evidente conflicto de intereses y una animadversión hacia una de las partes.
Además, sus afirmaciones no cuentan con respaldo documental y resultan contradictorias frente a la prueba pericial rendida por el arquitecto Henry Jair Jiménez Escobar. IV. CONSIDERACIONES 1. Al encontrarse reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar exclusivamente los motivos de desacuerdo demarcados por el apelante, acatando los lineamientos del inciso 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso; embates que, en esencia, enmarcan el debate jurídico en tres aspectos torales, a saber: i) el hecho de no concurrir en la demandada la calidad de poseedora de buena fe, por el contrario, su ejercicio se torna irregular, viciado y violento, impidiendo el reconocimiento de mejoras; ii) inaplicación a las reglas del artículo 97 del C.G.P., ante la ausencia del juramento estimatorio; iii) indebida valoración probatoria para demostrar la realización de las mejoras alegadas por la demandada y su precio. 2.
Delimitada así la médula de la discusión, comporta memorar que, en relación con la acción dominical, la jurisprudencia patria ha sostenido, “[l]a institución romana creada a favor del sujeto desposeído de la res, a voces del artículo 946 del Estatuto Civil, “es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla”, esto es, compete al titular del ius in re, "que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa” (artículos 946 y 950 Código Civil), e igualmente se concede “la misma acción aunque no se pruebe el dominio, al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción. Pero no valdrá ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o mejor derecho” (artículo 951, ídem), ( ) (cas. civ. 3 de marzo de 1954, LXXVII, Nos. 2138-2139, p. 75). 7 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández Acorde con lo referido, constituyen requisitos estructurales, concurrentes e imprescindibles de la reivindicación: (i) el derecho real de propiedad en el demandante;
(ii) la posesión del demandado; (iii) que la demanda verse sobre bien reivindicable o cuota determinada del mismo y (iv) que exista identidad entre el bien perseguido por el convocante y poseído por el último. Su prosperidad, se insiste, requiere la prueba idónea de la calidad invocada o legitimatio ad causam activa y pasiva y de las exigencias normativas de la reivindicación (cas. civ. sentencia 031 de 30 de julio de 1996, CCXLIII, pp. 154 ss).
(…) En esta clase de juicio, se enfrentan varias posiciones: en primer lugar, la del demandante que, afirmándose dueño de la cosa, procura recuperarla de manos del poseedor; también la de este último, quien enarbola en su favor la presunción de dominio establecida en el artículo 762 del Código, misma que por ser de carácter legal admite prueba en contrario.
Finalmente, puede suceder que exista un debate de títulos entre ambas partes, para lo cual, prevalecerá el de mejor calidad”1. 3. Partiendo del escenario jurisprudencial descrito en precedencia, y comoquiera que en el caso bajo escrutinio se reúnen los presupuestos de la acción reivindicatoria (tema pacífico para ambas partes), se debe pasar a examinar lo relacionado con el reconocimiento de mejoras, aspecto que sí fue objeto de reparo por parte del apelante. 3.1.
Al efecto, el canon 966 del Código Civil dispone que el poseedor de buena fe, vencido, tiene derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestarse la demanda; pero, si es de mala fe, no le asistirá esta prerrogativa. Bajo esa tesitura, debe precisarse que, en el ordenamiento jurídico colombiano la buena fe se presume e impera sobre la mala, y quien alegue lo contrario tiene a su cargo el deber de demostración. En ese sentido, en tratándose de la posesión, el artículo 769 de la misma compilación señala que: “La buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria” y “En todos los otros, la mala fe deberá probarse”. 1 CSJ.
SC11786-2016 8 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández Así, aunque no está en discusión la calidad de poseedora de la intimada, ninguna actividad probatoria desplegó la parte actora (en reconvención) para demostrar la mala fe pregonada, pues si bien el demandante acusó a la reconvenida de haber ingresado al predio empleando la fuerza y vulnerando la seguridad del lugar, lo cierto es que tales afirmaciones no cuentan con ningún soporte suasorio, y no debe olvidarse que a tono con el artículo 167, primer inciso de la codificación adjetiva civil, “[i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”, por tanto, sus manifestaciones se avistan desprovistas de elemento de persuasión que las respalde, no resultando, por ende, atendible, pues a voces de la hoy Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, “(…) no puede tomarse como prueba lo que las partes declaran en su favor, todo a partir del deber que gravita sobre aquéllas de asumir la carga de probar, para así evitar que el proceso se convierta en un espacio de encuentro para simples versiones y no, como debe ser, el escenario para despejar la incertidumbre con los elementos reconstructivos del pasado que sean legalmente admisibles, máxime si estos se encuentran en posibilidad de ser acopiados”2; criterio que de vieja data ha sido decantado por el Alto Tribunal de Justicia Ordinaria al señalar, “(…) una decisión no puede fundarse exclusivamente en lo que una de las partes afirma a tono con sus aspiraciones.
Sería desmedido que alguien pretendiese que lo que afirma en un proceso se tenga por verdad, así y todo sea muy acrisolada la solvencia moral que se tenga. De ahí que la Corte Suprema de Justicia haya dicho en un importante número de veces que “es principio general de derecho probatorio y de profundo contenido lógico, que la parte no puede crearse a su favor su propia prueba.
Quien afirma un hecho en un proceso tiene la carga procesal de demostrarlo con alguno de los medios que enumera el artículo 175 del Código de Procedimiento Civil [art. 165 C.G.P.] con cualesquiera formas que sirvan para formar el convencimiento del Juez. Esa carga que se expresa con el aforismo onus probandi incumbit actori, no existiría, si al [demandado] le bastara afirmar el supuesto de hecho de las normas y con eso no más quedar convencido el Juez”3.
Lo anterior cobra mayor relevancia, en el caso bajo estudio, si en mente se tiene los testigos Yormary Yaneth Ruiz Rodríguez, Julieth Andrea Torres Rosas, Blanca Miriam Méndez De Grimaldo y Diego Enrique Grimaldo Méndez, coinciden en el reconocimiento de la posesión en cabeza de la demandada, así como el negocio con el que se pretendía adquirir el predio, de hecho, fue ella quien realizó las mejoras al bien, incluso, en presencia del demandante, ya que este último se desempeñaba como su chofer, luego 2 3 Sentencia de 27 de junio de 2007, exp. 73319-3103-002-2001-00152-01.
CSJ. Cas. Civil. Sentencia 12 de febrero de 1980. G.J. CCXXV, pág. 405. 9 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández estuvo presente ocasionalmente al momento de las adecuaciones, sin exponer oposición o inconformidad alguna. Es más, el arquitecto Henry Jair Jiménez Escobar, quien se dijo estuvo a cargo de la ejecución de las mejoras realizadas entre finales de 2018 y comienzos de 2019, reconoció el señorío de Betty Johanna Guzmán Fierro contratando la obra, efectuó los pagos correspondientes y suministró los materiales necesarios para su desarrollo.
Por su parte, el accionante únicamente participó en la realización de labores de apoyo consistentes en el transporte de elementos de construcción, sin que de su conducta se advirtiera inconformidad alguna frente a las intervenciones efectuadas por la demandada. Tal circunstancia no pasa inadvertida para la Sala, puesto que en el expediente no obra explicación alguna que justifique que el demandante, aun presenciando la edificación por parte de quien ahora reputa poseedora de mala fe, guardara silencio durante todo el proceso constructivo y solo exteriorizara su oposición casi cuatro años después, mediante la interposición de una querella policiva en el año 2021, actuación que, por lo demás, resultó infructuosa.
Así, al no ser desvirtuada la presunción de que trata el canon 83 superior, hizo bien la juez cognoscente en reconocer las mejoras implantadas por la accionada, al tenor de lo consagrado en el citado artículo 966 de la ley sustantiva. Téngase en cuenta que “(…) El poseedor de buena fe, en suma, es quien detenta el bien como propietario. Cree haberlo recibido de su dueño en virtud de un justo título ‘cuyos vicios ignora’.
Se trata de una convicción formada de que ninguna otra persona, salvo él, tiene derecho sobre el terreno. De ese modo, la ‘buena fe no es solamente la ignorancia del derecho de otro en la cosa, sino la certidumbre de que se es propietario”4. Y, si bien, Arturo Acevedo afirmó que la pasiva irrumpió violentamente al inmueble aquí involucrado, tal declaración desprovista de prueba que la soporte, en modo alguno, desvirtúa la presunción iuris tantum de que trata el artículo 769 del Código Civil, pues para tal efecto le correspondía al actor acreditar “(i) que el poseedor conocía las irregularidades que afectaban su título o derecho; o (ii) que dichas irregularidades eran tan manifiestas que ninguna persona razonablemente diligente hubiera podido ignorarlas, dadas las circunstancias específicas en que se produjo la adquisición”5; sin embargo 4 5 CSJ.
SC1375-2025 Ibidem. 10 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández descuidó su carga probatoria y no acreditó por ningún medio suasorio la mala fe de la intimada. 3.2. Otro de los desencuentros del apelante, tiene que ver, propiamente, con los materiales empleados para las mejoras hechas al fundo y a cargo de quién estuvieron, pues según su dicho, el señor Miguel Ángel Moreno fue quien se los obsequió. Al respecto, debe decirse que tal afirmación carece igualmente de soporte probatorio suficiente, pues se sustenta únicamente en las manifestaciones del actor y del testigo referido, cuyas declaraciones resultan, además, contradictorias frente a lo expuesto por los demás intervinientes en el juicio y las circunstancias fácticas acreditadas en el expediente.
Esta divergencia resta fuerza persuasiva y credibilidad a la versión de los hechos ofrecida por el demandante, como pasa a explicarse a continuación. Mírese que el demandante, al absolver su interrogatorio, para describir el estado del inmueble cuando lo adquirió, dijo “la casa ya estaba hecha mejor dicho ya, eso tenía sus tres piezas, la cocina, tenía los dos baños y sí era habitable” y para referirse a las adecuaciones efectuadas dijo “fueron unas remodelaciones locativas, doctora, de pintar la casa, de unos enchapes y así no más”.
Por su parte, a Miguel Moreno, luego de asegurar que él le regaló los elementos de construcción, se le pidió describir el predio, a lo que dijo, “tiene aproximadamente 360 a 400 metros cuadrados, es el lote una casa de 3 alcobas, la sala-comedor y la cocina y donde se estacionan los carros y el garaje (…)”, posteriormente, con relación a las mejoras, relató: “él [Arturo Quevedo] pintó la casa, le hizo unos enchapecitos como dijo el arquitecto, y se cambió unas tejas.
Hizo unas mejoras ahí muy, muy, muy pequeñas”. Declaraciones que poco coinciden con la testificación de la señora Luz Mirian Tovar Salgado, persona que, según el mismo accionante y su testigo, vivió en la casa durante los años 2003 al 2017, quien fue enfática en que para el momento de su permanencia en la heredad, el bien constaba de “un garaje, sala-comedor, dos alcobas, un espacio hacia atrás, como un patio grande”.
Posteriormente, la interviniente manifestó que después de entregar el predio en 2017 volvió para la época de pandemia, ante esa afirmación se le cuestionó si advirtió algún arreglo o si lo vio diferente, a lo que dijo “sí señora, porque yo la entregué más bien muy pobrecita porque nunca le hicimos arreglos mientras que estuvieron mis papás”. 11 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández Las reveladas contradicciones permiten inferir que, distinto a lo señalado por el convocante y el testigo Miguel Moreno, mientras vivió la señora Tovar Salgado con sus padres el bien constaba solo de dos habitaciones y durante los 14 años no se hizo ninguna reparación, restando credibilidad al hecho de que solo se le hubieran aplicado unos pequeños arreglos para el año 2019, como se sugiere.
Deducción que sube de tono si se tiene en cuenta el avalúo arrimado por la llamada a juicio6 en el que se indica con claridad que las mejoras ascienden a $208.416.297,87, valores acogidos por el apoderado reconveniente, pues en la oportunidad de que trata el artículo 228 del C.G.P. no formuló la oposición debida, olvidando que, según palabras de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, “ese medio persuasivo sólo puede controvertirse mediante la ‘solicitud de comparecencia del perito a audiencia para interrogarlo’, la aportación de otro diagnóstico similar o la realización de ambas cosas, a voces del ‘artículo’ 228 del estatuto adjetivo civil”7.
Rubros coincidentes con lo señalado por la señora Betty Johanna Guzmán Fierro en la contestación de la demanda de reconvención y los comprobantes arrimados en la demanda principal, quien expuso dentro de las mejoras instauradas los siguientes insumos y materiales implementados en la obra en comento: Esto, a excepción de los honorarios del arquitecto, por $15.000.000, comoquiera que no aparece ninguna evidencia sólida de su El avalúo fue ordenado en audiencia del 7 de febrero de 2024, y se encuentra aportado en el archivo denominado “17MemorialAllegaDocumentación.pdf”, el cual se puso en conocimiento de las partes en auto del 23 de abril de 2024 6 7 CSJ.
STC13827-2019. 12 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández causación, máxime, si se tiene en cuenta que en el “CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES OBRA Y REMODELACION CASA”, suscrito entre Betty Johanna Guzmán Fierro y el Arquitecto Henry Jair Jiménez Escobar, quien se dice fue la persona contratada y que dirigió las reparaciones realizadas a la casa a finales de 2018 y principio de 2019 (aspecto no controvertido por el extremo actor), en su cláusula segunda claramente se convino como pago “El valor de los honorarios del contrato será del 6% sobre el valor de la venta del inmueble”, sumado a que en su testificación, frente a ese hecho explicó: “acordamos mis honorarios con la señora Johanna, acordamos que mis honorarios sobre ese trabajo iban a salir de una de una posterior venta.
Acordamos un 6% sobre el precio del inmueble, como honorarios para mí, yo ejecuté esa obra en su totalidad (…)”, “yo aún no recibo mi pago por [la] ejecución de esa obra (…)”, “estoy totalmente seguro que no se ha vendido [la casa], porque si la señora Johanna la hubiera vendido ya me hubiera pagado la plata”; y dadas las vicisitudes que hoy son materia de estudio, es claro que dicha venta no se ha llevado a cabo, resultando desvirtuado ese pago, por eso, desde ya se anticipa que dicho concepto será excluido de los montos de condena.
Adicionalmente, en la declaración del prenombrado experto, al indagársele por quién lo contrató para realizar adecuaciones al predio involucrado, manifestó: “la señora Johanna me pidió que hiciera la visita a la casita, que le hiciera un diseño y que hiciera una mejora a esta vivienda y ya, lo hizo con la intención de arreglarla y venderla (…).
Yo siempre me entendí con la señora Johanna, siempre, siempre; o sea yo para ellos hice muchas obras y yo tengo que comentarlo. Yo siempre he realizado varias obras para ellos, yo tenía contacto directo con la señora Johanna y con don Miguel Ángel Moreno, pero en temas de plata ellos siempre me dijeron que yo tenía que entenderme con la señora Johanna.
La señora Johanna fue quien me solicitó que le ayudara a hacer un diseño, hicimos, inclusive, unas demoliciones, comencé haciendo un diseño, acordamos unos tiempos de entrega y bueno, lo normal en ese tipo de proyectos”. Posteriormente, se le preguntó acerca de los trabajos propiamente y contestó: “(…) Yo ejecuté esa obra en su totalidad, se comenzó haciendo inicialmente unas remodelaciones interiores, pero terminamos haciendo una obra ya de mayor envergadura.
Se hicieron cambio de cubiertas, se amplió la casa, se hicieron dos habitaciones más, dos baños, se encerró el predio, se hicieron trabajos de infraestructura, pozo séptico, jardines, cerramiento; fue una obra considerable”. 13 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández Y frente al origen de los implementos de construcción dijo: “Lo que yo le puedo decir doctora es que la casa tal y como la entregué así quedó. Efectivamente se trajeron materiales de Ibagué, de pronto, creo que unas ventanas un drywall o algo que retiramos de allá, pero nunca fue que se las entregaran a Arturo.
Arturo las trasladaba porque él era el conductor, él traía esos materiales, pero los traía para mí, o sea, lo que se trajo de Ibagué se hizo mediante mi ejecución. Yo tengo entendido que desde que yo entregué esa obra, estaba mirando unas fotos hace un momentico y la casa está tal cual como yo la entregué, no se han hecho obras adicionales de nada, si entró algún material traído de Ibagué fue durante la misma ejecución de mi trabajo”.
Aunado a todo lo anterior, no está demás traer a colación lo manifestado por el representante del demandante, cuyas aserciones pueden ser catalogadas como una confesión a través de apoderado judicial, a tono con lo dispuesto en el artículo 193 del C.G.P., al pronunciarse frente a las excepciones de la pasiva dijo expresamente el abogado “Las presuntas mejoras realizadas al predio las realizó la señora BETTY JOHANA GUZMÁN FIERRO sin contar con el consentimiento y aprobación de mi mandante”, es decir, claramente se acepta que fue la señora Guzmán quien realizó las mejoras, solo que, en su opinión, de manera oculta, lo cual ya quedó descartado.
A partir del panorama evidencial traído a colación, se puede extraer con alto grado de certeza que: i) al momento de adquirir el actor la casa objeto de la Litis, no contaba con adecuaciones, de hecho, solo tenía dos habitaciones, y desde 2003 al 2017 no se le hizo ningún tipo de arreglo; ii) fue solo hasta el 2018 y 2019 que la señora Betty Johanna Guzmán Fierro contrató los servicios de Jair Jiménez para realizar obras de remodelación, actividades adelantadas en presencia de Arturo Quevedo Hernández, quien solo prestaba sus servicios como conductor para transportar el material y después de ese tiempo no se ha hecho ninguna adecuación; iii) el valor total de las mejoras, para el año 2024 es de $208.416.297,87. iv) los materiales empleados en la obra fueron entregados por la conminada.
Con fundamento en lo expuesto, este Tribunal constata que la convocada efectuó las intervenciones señaladas por el arquitecto, consistentes en demoliciones, sustitución de cubiertas, ampliaciones, edificación de dos alcobas y dos baños, cerramientos, obras de infraestructura, instalación de pozo séptico y adecuación de jardines. Dichas modificaciones fueron igualmente verificadas al momento de la confección del dictamen ordenado, 14 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández conforme al registro fotográfico incorporado al expediente, lo que permite concluir que el inmueble presenta acabados coincidentes con lo descrito tanto por el experto como por la demandada.
Tales transformaciones, indudablemente, incrementan el valor venal del bien conforme a lo previsto en el artículo 966 del Código Civil, circunstancia corroborada por la diferencia entre el precio de adquisición y su avalúo actual. A ello se suma que, según las máximas de la experiencia, cuando a un predio destinado a vivienda se le introducen mejoras de la naturaleza acreditada en este proceso, su valor de mercado necesariamente se ve incrementado respecto de uno que carezca de tales beneficios. 3.3.
Superado lo anterior, en cuanto al valor al que ascienden las construcciones mencionadas atrás, el fracaso de ese embate resulta evidente debido a su carácter novedoso en el juicio, al no haber sido expuesto en los albores del debate, esto es, al dar contestación a la solicitud de mejoras de la demandada, pues frente a los rubros solicitados solamente se resistió “por ser la demandada poseedora de mala fe no tiene derecho al reconocimiento de los mismos además que no tienen respaldo jurídico que determine que dichos materiales fueron construidos o realizados en el predio”; situación que claramente muestra una súbita variación argumentativa del extremo convocante, que, de atenderse en sede de apelación, sorprendería a su contraparte, por no haber tenido espacio para pronunciarse al respecto; conducta jurisprudencialmente reprochada, porque “(…) evidencia un repentino cambio de postura o actitud frente al litigio, como quiera que tales giros desconocen la buena fe y lealtad que ha de presidir una contienda, a la vez que infringen el derecho de defensa, en la medida en que introducen elementos y argumentos ajenos a los extremos originales del pleito, frente a los cuales, por razones obvias, la contraparte no ha contado con una adecuada oportunidad para contradecirlos o cuestionarlos (…)”8 En todo caso, cabe destacar que, la funcionaria cognoscente para efectos de reconocer las mejoras tuvo en cuenta el valor dictaminado en el avalúo comercial aportado por la parte demandada (el cual no fue objeto de ninguna inconformidad), contrastado con los rubros anunciados por la convocada.
Por tanto, los reparos que en ese sentido elevó el demandante lucen desenfocados en la medida en que es de rigor para quien acude en sede de apelación orientar acertadamente sus críticas en contra del fallo 8 CSJ. Cas. Civil. Sentencia de 30 de enero de 2007, rad. 1100131030262000-24326-01. 15 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández impugnado, esto es, atacar sus razones jurídicas y/o fácticas.
De allí que, si para tales efectos son aducidas consideraciones ajenas a tal decisión, por una incorrecta o incompleta asunción de lo realmente plasmado en ella, la recriminación no puede ser próspera, por no estar dirigida hacia los pilares contenidos en la providencia emitida por el estrado de primer grado. En ese sentido, pasó por alto el inconforme que, acorde con la reiterada jurisprudencia, “[a]pelar no es ensayar argumentos disímiles o marginales que nada tengan que ver con lo decidido en la providencia impugnada”9. 3.4.
Para cerrar este capítulo, tampoco será acogida la inconformidad relacionada con la ausencia del juramento estimatorio de las mejoras, de una parte, por tratarse de un aspecto absolutamente novedoso que solo fue exteriorizado al momento de apelar; y de otra, porque el Tribunal es del criterio de que en el caso analizado no puede aplicarse la sanción procesal contemplada en el artículo 97 del C.G.P. Al efecto, el articulo 206 ibídem, en su parte pertinente prevé que “Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos”.
A su turno, el referido canon 97 establece, “La falta del juramento estimatorio impedirá que sea considerada la respectiva reclamación del demandado (…)”, pero seguidamente el legislador exceptuó “(…) salvo que concrete la estimación juramentada dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del requerimiento que para tal efecto le haga el juez”.
En este contexto, la convocada a juicio solicitó el reconocimiento de mejoras al amparo de los artículos 965 y 966 del Código Civil, especificando cada uno de los rubros reclamados. Sin embargo, omitió expresar de manera específica que dicha estimación se formulaba “bajo la gravedad de juramento”, requisito exigido por la norma adjetiva. A pesar de ello, la jueza de primera instancia no advirtió oportunamente dicha omisión, razón por la cual tampoco requirió a la parte interesada para subsanar su pretensión dentro del término previsto en la ley adjetiva.
En consecuencia, no resulta jurídicamente admisible imponer sanciones a la demandada cuando no se le otorgó la 9 CSJ. STC. 18 jun. 2014, rad. 01190-00. 16 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández oportunidad legal para enmendar tal irregularidad. Por lo mismo, esta falencia procesal no puede conducir a desconocer los valores reconocidos en la decisión apelada, máxime cuando quedó probado que las construcciones reclamadas fueron efectivamente ejecutadas por la señora Betty Johanna Guzmán Fierro. 3.5.
Por último, ninguna manifestación o modificación se realizará en relación con el derecho de retención reconocido en la sentencia, por cuanto esa concesión solo fue cuestionada como consecuencia de la revocatoria del pago de mejoras decretado, el cual, ya se explicó con suficiencia, no podía prosperar. 4. Puesta de esta manera la situación litigiosa, a tono con lo previsto en el inciso 2° del artículo 283 del Código General del Proceso, según el cual “[e]l juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado”, este Corporativo indexará el monto estatuido como condena al momento más próximo de esta sentencia, eso sí, excluyendo el valor de $15.000.000 por concepto de honorarios al arquitecto, el cual, como ya se dijo, no está probado, para lo cual, la actualización se hará con base en el índice de Precios al Consumidor IPC10, con la siguiente fórmula, reiterada y pacíficamente aceptada por la jurisprudencia: 𝑣𝑝 = 𝑣ℎ 𝐼𝐹 𝐼𝐼 Vp: es el valor presente que desea obtener;
Vh: es el valor histórico para indexar, en este caso el valor de cada gasto realizado por la demandada, de acuerdo con el escrito de demanda; IF: es el índice final, que se obtiene del monto índice del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto el del mes de septiembre de 2025 (151,48). II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso el mes en que se realizó cada desembolso.
Para consultar página web de donde se obtuvieron los IPC, ver el siguiente link: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-alconsumidor-ipc. 10 17 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández Aclarando que, contrario a lo argumentado por la falladora a quo, a pesar de que la conminada dentro de sus pretensiones exigió una suma específica de $123.100.000 por ese concepto, el ejercicio de actualización no implica la concesión de más de lo pedido, mucho menos genera incongruencia en la sentencia, pues se trata de “(…) la misma cantidad, pero traída a valor presente, comportamiento judicial que lejos de desbordar el orden jurídico, lo respeta y preserva, mayor aún, si se tiene en cuenta que la actualización del monto del perjuicio, lo que comporta es desarrollo del principio de equidad y plenitud del pago implícitamente solicitado (…)”11, máxime, cuando en el importe pretensivo se solicitó que los valores reconocidos fueran indexados.
Así las cosas, efectuada la operación aritmética, los valores actualizados equivalen a $163.811.809,31 con corte a septiembre de 2025, como se discrimina a continuación: IPC IPC FINAL INICIAL $ 5.800.000 151,48 99,30 $ 8.847.774,42 Octubre de 2018 $ 2.800.000 151,48 99,59 $ 4.258.901,49 3 Noviembre de 2018 $ 2.500.000 151,48 99,70 $ 3.798.395,18 4 Noviembre de 2018 $ 1.200.000 151,48 99,70 $ 5 Diciembre de 2018 $ 35.000.000 151,48 100,00 $ 53.018.000,00 6 Diciembre de 2018 $ 48.000.000 151,48 100,00 $ 72.710.400,00 7 Diciembre de 2018 $ 4.200.000 151,48 100,00 $ 6.362.160,00 8 Diciembre de 2018 $ 4.800.000 151,48 100,00 $ 7.271.040,00 $ 3.800.000 151,48 100,60 $ 5.721.908,54 No. MES DE PAGO VH 1 Agosto de 2018 2 9 Enero de 2019 TOTAL INSUMOS VP 1.823.229,68 $123.100.000 TOTAL VP $ 163.811.809,31 5.
Corolario de lo anterior, se modificará el numeral cuarto de la decisión adoptada por la funcionaria de primera instancia, para señalar que el monto de la condena por mejoras actualizada equivale a $163.811.809,31, por supuesto, excluyendo el valor de $15.000.000 por concepto de honorarios al arquitecto, el cual fue desvirtuado. En consecuencia, se impondrán costas de esta instancia al apelante vencido, conforme a lo previsto en la regla 1ª, del artículo 365 del C. G. del P. V. 11 DECISIÓN CSJ.
SC61852-2014 18 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: MODIFICAR el ordinal cuarto de la sentencia proferida el 2 de julio de 2025, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, única y exclusivamente en el sentido de indicar que el monto de la condena impuesta al actor por el reconocimiento de mejoras a favor de la reconvenida corresponde a la suma de $163.811.809,31. Permaneciendo incólume el valor de $319.950 reconocidos por el pago de impuestos.
SEGUNDO: CONFIRMAR las demás disposiciones adoptadas en la sentencia objeto de alzada.
TERCERO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte demandante (en reconvención). El Magistrado sustanciador fija como agencias en derecho la suma de un millón quinientos mil pesos ($1.500.000). Liquídense de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del C.G.P.
CUARTO: En oportunidad, por Secretaría ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE, GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado (0320210051401) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (0320210051401) ACLARACIÓN DE VOTO HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada (0320210051401) 19 Verbal 11001-31-03-003-2021-00514-01 de Betty Johanna Guzmán fierro contra Arturo Quevedo Hernández Firmado Por: Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Aclaración De Voto Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9dd3cf266d4a2e77a3cd0f2e330b45ad64b96c0f4776d5c863f0777a2bb05c47 Documento generado en 07/11/2025 10:58:30 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 20