sentencia — Tribunal Superior de Bogotá

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO Verbal Centro Comercial Plaza Madero P.H. Optima Construcciones S.A.S. 11001 31 99 001 2022 62824 02 Sentencia No. 045 REVOCA Dieciocho (18) de julio de dos mil veinticuatro (2024) FECHA Diecinueve (19) de julio de dos mil veinticuatro (2024) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia de 20 de marzo de 2024, proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, conforme a lo previsto en la Ley 2213 de 2022.

I.

ANTECEDENTES El Centro Comercial Plaza Madero P.H. interpuso demanda de protección al consumidor contra Optima Construcciones S.A.S., para que se le ordene a la convocada: i) entregar las zonas comunes a la actual administradora conforme a las condiciones de calidad, idoneidad, seguridad y garantía legal prevista en la Ley 1480 de 2011; así como los documentos estipulados en el acta de conciliación No. 132378 de 5 de noviembre de 2021 y las pólizas de responsabilidad “adquiridos durante las obras y con posterioridad a las mismas”; ii) realizar la instalación de los medidores del servicio público de energía eléctrica y las reparaciones de los bienes acordados en el aludido acuerdo.

Igualmente, pidió condenar a la querellada a pagarle las sumas de dinero, así: i) los perjuicios materiales causados y debidamente comprobados en la actuación; ii) $63.722.420 por concepto de cancelación de la factura de energía eléctrica durante el mes de marzo de 2021 a la fecha de presentación de la demanda, así como por aquellos que se causen con posterioridad y; iii) $53.719.650 a título de reintegro de los gastos por obras realizadas para el “cubrimiento de las escaleras eléctricas ubicadas en el costado norte y sur de la edificación… impermeabilización de los dos fosos del ascensor y de los tanques de reserva de la red contra incendio, la red de agua potables y la red de agua lluvias…”1.

Fundamento fáctico: Como sustento de tales pedimentos adujo, en síntesis, los siguientes hechos: Optima Construcciones S.A.S. construyó el Centro Comercial Plaza Madero P.H., ubicado en la calle 13 Avenida Pradilla No. 7-98 de Chía – Cundinamarca, distinguido con el folio de matrícula inmobiliaria 50N108249, el cual consta de “cuarenta y un (41) locales comerciales, veintidós (22) oficinas y veintiséis (26) parqueaderos privados…”.

El 9 de marzo de 2020, la enjuiciada le entregó la administración de la copropiedad; sin embargo, omitió suministrar toda la documentación del proyecto de edificación, legajos que han sido requeridos en diferentes oportunidades sin pronunciamiento alguno. Asimismo, ante la ausencia de restitución de las zonas comunes, contrató a la sociedad Paola Gil Ingeniería F.R. S.A.S., para realizar “una consultoría, así como para recibir las zonas comunes”, entidad que elaboró el concepto técnico Doc-318-2021, a través del cual informó los hallazgos evidenciados, los cuales fueron intimados a la querellada, quien se comprometió a subsanarlos.

Ante el incumplimiento del aludido compromiso, citó a conciliación extrajudicial a la acusada en la Cámara de Comercio de Bogotá, trámite Folios 23 a 33 del archivo “22162824--0000000003.pdf” de la carpeta “01DemandaAnexos” de “22-162824 APELACIÓN TRIBUNAL” de “SuperintendenciaDeIndustria&ComercioSIC”. 1 001 2022 62824 02 donde se arribó a una solución amigable, contenida en el Acta 132378 de 5 de noviembre de 2021, el cual también fue quebrantado.

Las conductas descritas, dejan al descubierto la trasgresión por parte de Optima Construcciones S.A.S., de la normatividad que regula la propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), así como los derechos del consumidor mobiliario2. Actuación procesal: Previa subsanación del libelo genitor3, por auto No. 65925 de 1 de junio de 20224, se admitió a trámite el asunto, ordenando correr traslado a la querellada.

Enmendada la causal de invalidez advertida por este Tribunal en auto de 12 de julio de 20235, e intimada nuevamente la demandada, por conducto de vocero judicial dio respuesta al escrito introductorio oponiéndose al acogimiento de sus súplicas; se pronunció de distinta manera sobre los fundamentos facticos allí aducidos y planteó la excepción meritoria que denominó “caducidad de la acción”6.

Sentencia impugnada: En audiencia del pasado 20 de marzo hogaño, el Juzgador de instancia declaró de forma oficiosa la excepción de “falta de legitimación en la causa por activa”, consecuente, negó los pedimentos de la demanda y condenó en costas procesales a la demandante7. Los fundamentos de la evocada decisión se sintetizan en los párrafos que subsiguen.

Efectuó un recuento del marco teórico de la acción de protección al consumidor; luego, precisó que, para el buen éxito de las pretensiones, se requería que el extremo actor acreditara el cumplimiento de los Folios 1 a 22 del archivo “22162824--0000000003.pdf” de la carpeta “01DemandaAnexos” ibidem. Archivo “2022058091AU0000000001.pdf” de la carpeta “02AutoInadmiteDem”, ibidem. 4 Archivo “2022065925AU0000000001.pdf” de la carpeta “05AutoAdmiteDem”, ibidem. 5 Archivo “22162824—0001600012.pdf” de la carpeta “17OficDevolmProceTribu”, ibidem. 6 Archivo “22162824—0002200074.pdf” de la carpeta “23ContestaDemanda”, ibidem. 7 Minuto 1:37:05 del archivo “D22_162824_28_1.MP4” de la carpeta “29VideoAud20240320”, ibidem. 2 3 001 2022 62824 02 presupuestos de: i) relación de consumo; ii) reclamación directa ante el productor o proveedor en el término establecido por el legislador y; iii) la demostración del defecto.

Acto seguido, refirió que previo a entrar a verificar la referidas exigencias, era necesario estudiar de oficio la legitimación en la causa como presupuesto sustancial para emitir un veredicto de fondo, para cuyo efecto memoró las definiciones previstas en los numerales 3 y 11 del artículo 5 de la Ley 1480 de 2011, y con apoyo en las mismas, precisó que la propulsora carecía de la calidad de consumidora final de bienes o servicios adquiridos, por cuanto reclama la efectividad de garantía de zonas comunes, inmuebles que pertenecen a diferentes propietarios de acuerdo al canon 32 de la Ley 675 de 2001, lo que significa que su adquisición no fue para satisfacer una necesidad propia sino de un tercero; además, la explotación de tales heredades tiene una relación intrínseca con su actividad económica.

Apelación: La activante se mostró inconforme con el evocado veredicto y formuló el recurso vertical. Como reparos concretos manifestó que no ejerció su derecho de reclamación de la garantía legal como persona jurídica comerciante, sino como representante de los copropietarios; aunado, exige la indemnidad de las construcciones y no de su objeto social.

De otro lado, recalcó que la defensa de legitimación no fue propuesta por la convocada, y si bien es cierto que el fallador tiene la facultad de emitir pronunciamiento extra petita de acuerdo a lo previsto en el estatuto del consumidor (artículo 59, numeral 9), tal potestad está limitada a que la “medida adoptada en reemplazo del querer del demandante es más justa para las partes”, exigencia que fue inobservada, pues en su sentir, el veredicto opugnado es permisivo con el actuar de la constructora querellada, comoquiera que ha incumplido con su obligación, situación 001 2022 62824 02 que está generando perjuicios a los dueños de las unidades, por cuanto no pueden explotar económicamente el inmueble8.

En ampliación de los reparos, memoró haber suplicado la imposición de sanciones administrativas a la entidad Optima Construcciones S.A.S. ante su incumplimiento a las disposiciones legales y reglamentos técnicos aplicables al caso concreto9. Al sustentar la alzada, como soporte de su pedimento de revocatoria, refirió que, de acuerdo al precepto 2.2.2.32.3.4 del Decreto 1074 de 2015, el administrador de la copropiedad puede solicitar la garantía legal de los bienes comunes, independientemente si son residenciales, edificios con destinación “mixta o comercial”, por cuanto que es el encargado de defender los intereses de los condueños.

Añadió que, dentro del giro ordinario de sus negocios no está la compra y venta de inmuebles, por cuanto su actividad se limita a salvaguardar los intereses de los copropietarios, para que éstos usen y gocen las áreas comunales. De otro lado, refirió que la sentencia censurada contraviene los principios de justicia, equidad y favorabilidad para la parte más vulnerable, en este caso, la demandante, quien ha incurrido en gastos para adecuar el funcionamiento de las evocadas superficies.

Por último, insistió en la punición al extremo pasivo por la desobediencia de sus obligaciones como constructora10. Pronunciamiento de la demandada: En el término de traslado, el extremo pasivo resultó silente, según informe secretarial de 29 de mayo de la presente anualidad11. Minuto 2:23:54 del archivo “D22_162824_28_1.MP4” de la carpeta “29VideoAud20240320”, ibidem.

Archivo “22162824—0003000002.pdf” de la carpeta “31SustentaRecursoApela”, ibidem. 10 Archivo “06RatificaSustentacion.pdf” de la carpeta “CuadernoTribunal”. 11 Archivo “07InformeEntrada20240529.pdf” de la carpeta “CuadernoTribunal”. 8 9 001 2022 62824 02 I. PROBLEMAS JURÍDICOS Corresponde a esta Corporación determinar si la demandante está legitimada en la causa por activa para hacer efectiva la garantía legal respecto de bienes comunes de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal.

De ser el caso, verificar el cumplimiento de las exigencias legales para el buen éxito de la acción incoada de cara a la excepción perentoria propuesta por la demandada. II. CONSIDERACIONES 1. La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem, luego de tener por acreditados los presupuestos procesales que tornan viable el proferimiento de una decisión de mérito en esta instancia y de constatar la ausencia de causales de nulidad que invaliden la actuación. 2.

Cumple señalar que, la Ley 1480 de 2011 tiene por objeto proteger, promover y garantizar los derechos de los consumidores en aquellas relaciones comerciales que entablen con los productores, proveedores o expendedores de bienes o servicios nacionales o importados. Bajo tal entendimiento, el precepto 5 del comentado Estatuto define esa calidad como “… toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente 001 2022 62824 02 a su actividad económica.

Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario…”. En otras palabras, la aludida disposición tiene implícitamente un elemento objetivo y otro subjetivo, ya que de un lado hace mención al usuario o beneficiario, quien está habilitado para reclamar no sólo el adquiriente del bien o servicio, sino todo aquel que los disfrute, así como el destinatario final, lo cual redunda en que no le está permitido obtener, transformar o comercializar el producto adquirido dentro de la relación de consumo.

El segundo, se relaciona a una necesidad propia, familiar o empresarial, siempre y cuando no se halle vinculada estrechamente con su actividad económica. De modo que, no siempre que se negocia un bien o un servicio se está en presencia de un “consumidor”, si en cuenta se tiene que la citada prerrogativa otorga amparo a una relación jurídica en la que impera la desigualdad, y se aplica exclusivamente en aquellos eventos donde se identifique un vínculo de consumo. 3.

De otro lado, la legitimación en la causa corresponde a la facultad o titularidad legal de una persona en concreto, para reclamar de otra el derecho controvertido, por ser esta última la llamada a solventarlo, siendo un asunto que debe establecerse de manera inicial y al momento de proferir la sentencia que dirima el debate. Al respecto, la Sala de Casación Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, precisó lo siguiente: “(…) La legitimación en la causa es en el demandante la calidad de titular del derecho subjetivo que invoca y en el demandado la calidad de obligado a ejecutar la obligación correlativa.

Y el interés para obrar o interés procesal, no es el interés que se deriva del derecho invocado (interés sustancial), sino que surge de la necesidad de obtener el cumplimiento de la obligación correlativa, o de disipar la incertidumbre sobre la existencia de ese derecho, o de sustituir una situación jurídica por otra ( )”12. 12 Corte Suprema de Justicia, Gaceta Judicial, Tomo CXXXI, 14. 001 2022 62824 02 Por ello, comoquiera que la institución jurídica en comento es una cuestión sustancial que atañe a la acción, su ausencia, conduce inexorablemente a un fallo adverso a las pretensiones del demandante13.

Así lo explicó la Alta Corporación: “[l]a legitimación en la causa es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en cuanto concierne con una de las condiciones de prosperidad de la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste, motivo por el cual su ausencia desemboca irremediablemente en sentencia desestimatoria debido a que quien reclama el derecho no es su titular o porque lo exige ante quien no es el llamado a contradecirlo”14.

Respecto de la garantía legal, que es el tema que contrae la atención de esta Sala, pertinente es advertir que es la obligación que tiene “[t]odo productor debe asegurar la idoneidad y seguridad de los bienes y servicios que ofrezcan o ponga en el mercado, así como la calidad ofrecida. En ningún caso estas podrán ser inferiores o contravenir lo previsto en reglamentos técnicos y medidas sanitarias o fitosanitarias”, y en el caso de incumplimiento, dará lugar a la responsabilidad “solidaria del productor y proveedor por garantía ante los consumidores”, “administrativa individual ante las autoridades de supervisión y control en los términos de la ley” y “por daños por conducto defectuoso, en los términos de esta ley” (artículo 6, Ley 1480 de 2011).

Ahora, en tratándose de bienes comunes de propiedad horizontal, el precepto 2.2.2.32.3.4 del Decreto 1074 de 2015, previene “En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1 del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 las normas que la modifiquen o adicionen”.

Sobre la materia, el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria, precisó: 13 Corte Suprema de Justicia, SC de 10 de marzo de 2015, exp. 1993-05281 14 Corte Suprema de Justicia, SC 14 Mar. 2002, Rad. 6139. 001 2022 62824 02 “Significa lo anterior que el precepto objeto del presente análisis, pese a referirse al «administrador» de la propiedad horizontal, en verdad asignó la potestad de hacer efectiva la garantía legal, cuando versa sobre sus bienes comunes, a dicha persona jurídica; y que al así facultarla, tuvo muy en cuenta que ella está «conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular», que le corresponde «manejar los asuntos de interés común» de tales propietarios y, adicionalmente, que a éstos les «pertenecen en común y proindiviso» esos bienes.

(…) 4. De lo precedentemente expuesto se sigue que el artículo 14 de Decreto 735 de 2013, sin desvirtuar que la efectividad de la garantía legal siempre compete a los «consumidores» en las respectivas «relaciones de consumo», lo que hizo fue, en el caso de que el daño recaiga sobre un bien común de una propiedad horizontal, habilitar que ellos, se reitera, los «consumidores», en el indicado supuesto, los propietarios de los bienes particulares, puedan actuar en grupo, a través de dicha persona jurídica, de la cual todos forman parte.

(…) Adicionalmente, sin perjuicio de lo anterior, cuando el daño afecta un bien común, los copropietarios integrantes de la propiedad horizontal, en consideración al mandato del artículo 14 del Decreto 735 de 2013, pueden actuar en grupo a través de dicha persona jurídica, de la que forman parte, la cual, como es lógico entenderlo, estará representada por el administrador designado con sujeción a la ley”15. 4.

En atención a las anteriores premisas, se constata que el juzgador de instancia incurrió en el error jurídico cuestionado por la apelante, por cuanto la demandante promovió la presente acción con la finalidad de hacer efectiva la garantía legal respecto de los bienes comunes de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, luego si de conformidad con lo previsto en el artículo 2.2.2.32.3.4 del Decreto 074 de 2015, “la reclamación por fallas o deficiencias constructivas en las zonas comunales en propiedades horizontales… recae en cabeza del administrador designado en los términos del inciso 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2011”, el administrador estaba facultado para adelantar el presente litigio.

Máxime, cuando está demostrado que Diana Isabel Ríos Alejo, es la representante inscrita del Centro Comercial Plaza Madero P.H., según da cuenta certificación anexa junto con el libelo genitor16. Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC395-2023. Folios 1 y 2 del archivo “22162824—0000000001.pdf” de la carpeta “01DemandaAnexos”. Link: https://onedrive.live.com/?redeem=aHR0cHM6Ly8xZHJ2Lm1zL2IvcyFBcW9kYzNMQmJFS0pnVGtKWTVlZVdN SDVOQWpt&cid=89426CC172731DAA&id=89426CC172731DAA%21185&parId=89426CC172731DAA%2110 9&o=OneUp 15 16 001 2022 62824 02 Además, memórese que los copropietarios al haber adquirido las unidades individuales, así como las de común y proindiviso, obtienen la prerrogativa de consumidores dentro de esa relación de consumo (compra) y por ello, al constituirse legalmente la administración, pueden reclamar de manera directa o judicial, la garantía legal cuando el daño afecta las áreas comunes, toda vez que uno de los objetivos de la mentada persona jurídica es “manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados”17.

Establecido el acierto del reproche examinado, inane resulta que la Sala se ocupe de los otros desatinos imputados al a quo, menos aún, cuando ellos están comprendidos dentro de la referida inconformidad que resultó venturosa, toda vez que el argumento enarbolado por la censora relacionado con la facultad extra petita del fallador en este tipo de juicios y el alusivo al giro ordinario de sus negocios, están igualmente dirigidos a justificar su legitimación en la causa por activa. 5.

Superado el anterior aspecto, se impondría verificar, tal como se bosquejó en el problema jurídico enunciado líneas atrás, si la demandante logró demostrar los presupuestos axiológicos para el buen éxito de sus pretensiones de cara a la excepción enarbolada por la enjuiciada, no obstante, es del caso memorar que el artículo 328 del Código General del Proceso, fija la competencia de este Tribunal en los reparos ante el iudex y la sustentación del recurso de apelación “… sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos en la ley…”.

Es precisamente bajo el amparo del aparte final del precepto en cita, que esta Sala encuentra necesario escudriñar si, en el presente caso, se configura el fenómeno de la cosa juzgada, el cual deba reconocerse oficiosamente en la sentencia, conforme lo prevé el canon 282 ejúsdem. En relación a la institución en comento, ha de señalarse que se erige en 17 Artículo 32 de la Ley 675 de 2001. 001 2022 62824 02 una talanquera para quien pretenda reabrir una controversia previamente definida, ya que, al ser la sentencia el fruto del esfuerzo de la justicia para dirimir el asunto sometido a consideración, una vez emitida, la situación no admite un nuevo análisis.

Expresado de un modo distinto, otorga inmutabilidad a las decisiones ejecutoriadas proferidas en procesos contenciosos (canon 303 ídem). En palabras de la Corte Suprema de Justicia, “…son dos los fundamentos de esta excepción, ambos prácticos y negativos: finalizar definitivamente los procesos y evitar contradicciones entre las sentencias…”18.

Asimismo, resulta necesario precisar que, aparte de las providencias judiciales, existen otros actos de los cuales emana la misma fuerza definitoria, evento que acaece concretamente conforme lo norma el artículo 66 de la Ley 446 de 199819, el cual confirió a la conciliación esa connotación, carácter reiterado en el precepto 64 de la Ley 2220 de 202220.

Sobre ese aspecto, el Alto Tribunal de Justicia ordinaria, señaló: “…los artículos 64 de la ley 446 y 1º del decreto 1818 de 1998 prescriben que la conciliación es un mecanismo de resolución de conflictos a través del cual dos o más personas gestionan por sí mismas la solución de sus diferencias, con la ayuda de un tercero neutral y calificado, denominado conciliador.

Tiene dicho la Sala que es un género significativo de acuerdo entre las partes, cuyo sustrato es abierto y libre, de modo tal que ella puede adoptar el contenido de cualquier acto jurídico idóneo para romper las discrepancias; por ejemplo, puede asumir la forma de transacción o de otro contrato o negocio jurídico que produzca como efecto la renuncia, la aceptación o la modificación de la pretensión; y también ha dicho que en la medida de lo posible debe mediar un “…consentimiento claro y expreso, de tal suerte que no haya lugar a equívocos, lo que supone…que las fórmulas conciliatorias estén lo más acabadas posible en orden a que la eficacia volitiva no resulte frustrada a la larga.

En el mundo de la negociación conviene desterrar la ambigüedad” (sentencia 181 de 9 de septiembre de 2001, exp.#6707). Una vez aprobada por el juez, ella adquiere la categoría de cosa juzgada, con efectos que se proyectan dentro y fuera del proceso, Corte Suprema de Justicia, Gaceta Judicial 1942, página 329. Artículo 66 de la Ley 446 de 1998: “El acuerdo conciliatorio hace tránsito a cosa juzgada y el acta de conciliación presta mérito ejecutivo”. 20 Establece el canon lo siguiente: “El acta de conciliación contentiva del acuerdo prestará mérito ejecutivo y tendrá carácter de cosa juzgada”. 18 19 001 2022 62824 02 pues, por un lado, se torna en principio inimpugnable y, por el otro, impide que el asunto sea objeto de una decisión de mérito; en este sentido dicen los artículos 65 y 66 de la citada ley 446 que “serán conciliables todos los asuntos susceptibles de transacción, desistimiento”, así como “aquellos que expresamente determine la ley”, y que “el acuerdo conciliatorio hace tránsito a cosa juzgada y el acta de conciliación presta mérito ejecutivo”21.

(Negrillas fuera de texto). 6. Aplicando las anteriores premisas al sub judice, es clara la identidad subjetiva, comoquiera que aquí se enfrentan las mismas partes que ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá llegaron a un acuerdo el 5 de noviembre de 2021. De otro lado, su causa la constituyó el recibimiento de las zonas comunes para lo cual la actora “contrató los servicios profesionales de la empresa PAOLA GIL INGENIERÍA F.R. S.A.S., para la consultoría para el recibo de zonas comunes, en marzo de 2021, quien elaboró un informe técnico identificando los hallazgos normativos, documentales y arquitectónicos para el recibo de zonas comunes por parte de la constructora; laborío que fue socializado con Optima Construcciones S.A.S. el 1 de junio de 2021, comprometiéndose esta para con la propulsora a entregar la documentación de la edificación, trámite de medidores y reparaciones de las zonas comunes del centro comercial Plaza Madero P.H.22; sin embargo, ante la ausencia de “respuesta formal”, la querellante decidió convocarla a conciliación extrajudicial.

En cuanto al objeto, en el numeral segundo del Acta de Conciliación Caso No. 13237823, se acordó por los aquí contendientes: “OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, se obliga con el CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO en las instalaciones del CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO, a realizar los requerimientos que se relacionan en la siguiente tabla en las 21 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 10 de junio de 2008, expediente 11001-31-10-004-200000832-01, Magistrado Ponente doctor César Julio Valencia Copete. 22 Folios 220 a 248, ejúsdem. 23 Folio PRIMERO.- Que se ordene a OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, a hacer entrega de las zonas comunes del CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO P.H., a su actual administración y/o a la sociedad PAOLA GIL INGENIERIA F.R. SAS, en las condiciones de calidad, idoneidad, seguridad de los productos y garantía legal y decenal exigida por la Ley 1480 de 2011.

SEGUNDO. - Que como consecuencia de lo anterior, se ordene a OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, haga entrega de las pólizas de responsabilidad y seguros adquiridos durante las obras y con posterioridad a las mismas, a la administración del CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO P.H.s 249 a 248, ejúsdem 001 2022 62824 02 fechas…”, estipulándose en forma detallada cada compromiso (en total 194) que la demandada debía cumplir en los términos y plazos allí consignados.

De otro lado, según el libelo introductor, el extremo actor solicitó expresamente lo siguiente: “PRIMERO.- Que se ordene a OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, a hacer entrega de las zonas comunes del CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO P.H., a su actual administración y/o a la sociedad PAOLA GIL INGENIERIA F.R. SAS, en las condiciones de calidad, idoneidad, seguridad de los productos y garantía legal y decenal exigida por la Ley 1480 de 2011.

SEGUNDO. - Que como consecuencia de lo anterior, se ordene a OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, haga entrega de las pólizas de responsabilidad y seguros adquiridos durante las obras y con posterioridad a las mismas, a la administración del CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO P.H.

TERCERO: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene a OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, haga entrega a la administración del CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO P.H., de todos y cada uno de los documentos contenidos en el Acta de Conciliación Caso No. 132378 del 5 de noviembre de 2021, entre ellos los siguientes: (…) TERCERO (sic): Que se ordene a OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, a realizar las reparaciones, arreglos, intervenciones a daños estructurales, entre otros daños presentados en la propiedad horizontal, aplicando las garantías legales, sobre los siguientes elementos que se encuentran ubicados en las zonas comunes del CENTRO COMERCIAL PLAZA MADERO P.H., los cuales fueron discriminados en el Acta de Conciliación Caso No. 132378 del 5 de noviembre de 2021, de la siguiente manera: (…)

CUARTO: Que se ordene a OPTIMA CONSTRUCCIONES SAS, a realizar los trámites y las instalación de los medidores de energía eléctrica de la propiedad horizontal, así como el pago de los costos derivados de las adecuaciones requeridas para su instalación, los honorarios y gastos que se causen, que se deriven de la instalación y mano de obra que sean cobrados por el contratista que efectúe la obra, así como los costos derivados de la obtención de la certificación RETIE, entre los valores que se llegaren a causar por dicho concepto…”24.

De donde, haciendo el respectivo parangón entre lo aquí deprecado y lo que se zanjó en la mencionada conciliación extrajudicial, fuerza concluir que se configuró el fenómeno de cosa juzgada y consecuente, las pretensiones del extremo actor están llamadas al fracaso, comoquiera que no es esta la vía adecuada para determinar si se satisficieron o no los pedimentos allí acordados, mucho menos para procurar su cumplimiento, pues “…la conciliación en sí misma tiene naturaleza instrumental, y fue 24 Folios 24 a 32 del archivo “22162824—0000000003.pdf” de la carpeta “01DemandaAnexos”. 001 2022 62824 02 diseñada para servir al propósito de la autocomposición de los intereses en conflicto (…) el acto de disposición de intereses al que se llegue en ese escenario, es, desde luego, un acto jurídico sustancial (…) y, como tal, será susceptible de impugnación a través de los medios que el ordenamiento jurídico establece para el efecto, como negocio dispositivo que es, en el que el consentimiento desempeña un papel angular…”25.

Sobre la temática, la Corte Suprema Justicia ha precisado: “…Desde luego, si la conciliación concluye en la celebración de un contrato, como fuente de nuevas obligaciones bilaterales, debe distinguirse entre la terminación del litigio primigenio y los efectos del nuevo acuerdo, en el que no puede desconocerse la posibilidad que tiene el contratante cumplido frente al incumplido, de pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios, a términos del artículo 1546 del Código Civil (cfr. sentencia 099 de 22 de noviembre de 1999, exp.#5020)…”26.

Y es que, en puridad de verdad, aflora íntegramente la identidad de petitum del citado acuerdo y del presente litigio, toda vez que en los dos escenarios la gestora cimentó la ausencia de entrega de las zonas comunes, así como la efectividad de la garantía legal de las mismas, con base en el concepto técnico Doc-318-2021 elaborado por la sociedad Paola Gil Ingeniería F.R. S.A.S., el cual arrojó los hallazgos evidenciados, descubrimientos que fueron conciliados y que ahora nuevamente se reclaman, como así lo aceptó la representante legal de actora, cuando se le preguntó: “La pregunta es, representante señora Diana, cada uno de los puntos que se reclaman a través de esta demanda fueron conciliados [acta de conciliación caso No. 132378] por la parte demandada.

CONTESTÓ: Fueron socializados con él para que él supiera nosotros que le estábamos solicitando, pero no… los han subsanado. DESPACHO: Bien, Corte Suprema Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 3 de noviembre de 2010, expediente 2000715-01. 26 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 10 de junio de 2008, expediente 1100131-10-004-2000-00832-01, Magistrado Ponente doctor César Julio Valencia Copete. 25 001 2022 62824 02 o sea, no me refiero al tema de que se ha incumplido el acuerdo o no, sino que si a través de esa conciliación se obligaron a subsanar cada uno de esos puntos que se reclaman a través de la demanda.

CONTESTÓ: Sí se obligaron, sí señor, habían compromisos”27. Luego, no existe duda alguna que lo mediado entre las partes, hace tránsito a cosa juzgada, pues al margen que no se hubiese cumplido el memorado pacto, ello en manera alguna implica su invalidez o anulación, “[t]odo lo contrario, es por la eficacia de la misma que dicha conciliación presta mérito ejecutivo”28, lo cual releva a esta Corporación de exhibir postura alguna en torno a la sustentación de la alzada, la cual se concretó en el acogimiento de las pretensiones de la demanda - la mayoría de las cuales, como quedó visto, hicieron parte de la conciliación extrajudicial celebrada el 5 de noviembre de 2021, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá -, luego de controvertir el sentido del fallo de primer grado en el cual se advirtió ausente la legitimación en la causa por activa, determinación que no se comparte, como quedó explicado en párrafos precedentes, lo cual conducirá a la revocatoria del mismo. 7.

Ahora bien, la demandante en la pretensión séptima del libelo genitor pretende el recaudo de un guarismo por concepto del pago de energía eléctrica efectuado por la administración “durante los meses de Marzo de 2021 a la fecha”, el cual no se estima procedente en este escenario; en tanto que en la octava exigió el reintegro de $53.719.650, por concepto de “gastos por obras urgentes, realizadas para el cubrimiento de las escaleras eléctricas ubicadas en el costado norte y sur de la edificación, así como, la impermeabilización de los dos fosos del ascensor y de los tanques de reserva de la red contra incendio, la red de agua potable y la red de agua lluvias…”29, estipendios que fueron asumidos por la propulsora, según aseguró su administradora30.

Minuto 9:18 del archivo “D22_162824_11_1.MP4” de la carpeta “12VideoAud20230426”. Corte Constitucional, Sentencia T-197 de 1995. 29 Folio 32 del archivo “22162824--0000000003.pdf” de la carpeta “01DemandaAnexos”. 30 Minuto 15:31 del archivo “D22_162824_11_1.MP4” de la carpeta “12VideoAud20230426”. 27 28 001 2022 62824 02 Asimismo, en el transcurso de la actuación, allegó memorial a través del cual informaba la actualización de las expensas en que había incurrido para las obras de las cajas residuales, impermeabilización de tanques, mampostería y pañete de los depósitos de agua, instalación de puerta metálica, entre otras adecuaciones31. 7.1.

En gracia de discusión, estima la Sala que lo anterior deja en evidencia que la copropiedad decidió por su cuenta y riesgo, asumir el mantenimiento y reparación de las referidas áreas con un tercero, sin contar con la autorización del encargado de la garantía legal, acto que a voces del artículo 16 del Estatuto del Consumidor32, constituye una forma de exoneración de responsabilidad del productor y proveedor, toda vez que “…al impedirse que la demandante cumpliera el débito restaurativo a su cargo, esta obligación deja de serle exigible, no sólo porque nadie se encuentra obligado a lo imposible, sino por cuanto mal podría responder de los actos realizados por un tercero. En este contexto, el comportamiento de la demandante constituye una causal eximente de responsabilidad, esto es, el hecho de un tercero”33. 7.2.

Y es que, a pesar de alegarse el presunto incumplimiento por parte de la convocada frente a lo acordado extrajudicialmente, lo cierto es que Optima Construcciones S.A.S., al parecer estuvo presta a honrar tal convenio, conforme así lo afirmó el testigo Saúl Santamaría Díaz, presidente del Consejo de la administración de la demandante, quien aseguró: “…el constructor hizo algunas cosas menores y tal vez de lo único que se puede decir es que de lo macro, o sea donde están conectados costos macros, fue que hubo que cambiar transformador y él lo cambió, y sobre todo en el sistema de planta eléctrica, todo lo demás realmente no ha cumplido…”34.

Archivo “22162824—0001000002.pdf” de la carpeta “11MemorialAnexos”. Artículo 16 de la Ley 1480 de 2011: “El productor o proveedor se exonerará de la responsabilidad que se derive de la garantía, cuando demuestre que el defecto proviene de: (…) 2. El hecho de un tercero…”. 33 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2850-2022. 34 Minuto 1:15:27 del archivo “D22_162824_281.MP4” de la carpeta “29VideoAud20240320”. 31 32 001 2022 62824 02 De modo que, mal podría condenársele a efectuar las adecuaciones después de la manipulación efectuada por un tercero sin su supervisión, comoquiera que al haber decidido la copropiedad asumir, expresa o tácitamente, la realización de los arreglos por alguien que no ha sido autorizado por el productor, ello implica que debe asumir los efectos de su proceder y consecuencialmente, en principio, elimina tal carga en cabeza de la acusada. 7.3.

Deviene igualmente como consecuencia, la imposibilidad de imponer la sanción a que se refiere el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, en el entendido que la presente decisión no resulta favorable a la copropiedad demandante. Ahora, si se considerara que debe impartirse sanción a la querellada por virtud del incumplimiento del aludido acuerdo conciliatorio celebrado con anterioridad a la presente acción, en aplicación al principio extra petita, estima este Tribunal que ello también deviene desatinado, por cuanto el instructor de este tipo de contiendas no se encuentra facultado para realizar un trámite sancionatorio previa verificación de cumplimiento de conciliación extrajudicial por violación a las garantías previstas en la Ley 1480 de 2011, conforme lo ha precisado la Corte Suprema de Justicia, “Ahora bien, el numeral 11 del precepto en comento también le confiere a la SIC la posibilidad de imponer, a título de sanción, una multa sucesiva a favor de la entidad35, «equivalente a la séptima parte de un salario mínimo legal mensual vigente por cada día de retardo en el incumplimiento», cuando se constate, valga la redundancia, el «incumplimiento de la orden impartida en la sentencia o de una conciliación o transacción realizadas en legal forma»36 (destaco deliberado).

(…) Depurada la temática precedente, conviene igualmente clarificar otro tópico, dada su importancia de cara a la resolución del problema jurídico planteado en el asunto que concita la atención de la Sala, como lo es que la “conciliación o transacción realizadas en legal forma” a la que alude el numeral 11 del canon 58 de la Ley 1480 de 2011, comprende tanto las efectuadas al interior del proceso de 35 De acuerdo con el literal a) de dicho canon.

Conforme con el literal b) ibídem, también podrá: “Decretar el cierre temporal del establecimiento comercial, si persiste el incumplimiento y mientras se acredite el cumplimiento de la orden.” 36 001 2022 62824 02 protección al consumidor como las realizadas por fuera de este, siempre y cuando estas últimas, al igual que las primeras, den lugar a la terminación del litigio, quedando excluidas las conciliaciones y transacciones perpetradas sin que exista previamente un juicio, ejemplo de ellas, las que concretan consumidores y productores y/o proveedores a través del aplicativo dispuesto por la SIC denominado “SIC FACILITA”.

Ello, por cuanto que, como se ha venido explicando, la facultad jurisdiccional atribuida a la SIC en la pluricitada disposición, solo comprende el conocimiento a prevención de la acción de protección al consumidor, la cual se ventila a través del proceso verbal sumario, con observancia de las reglas especiales establecidas en el precepto citado con antelación, siendo una de ellas la potestad -facultativade sancionar con multa sucesiva el incumplimiento de las obligaciones pactadas en los referidos acuerdos, por lo que de admitirse lo contrario, se estaría creando vía interpretación una atribución jurisdiccional que no le fue asignada a dicha entidad, como lo es imponer la aludida sanción, previa verificación de la desatención de los compromisos a los que llegaron las partes mediante conciliación o transacción, sin que estuviere en curso un proceso de protección al consumidor, cuando ello no está permitido de conformidad con aquella regla jurisprudencial según la cual la interpretación de las normas que confieren facultades jurisdiccionales debe ser restrictiva, para preservar el carácter excepcional de las mismas.

En ese sentido, un correcto entendimiento de la norma nos lleva a concluir, que la Ley 1480 de 2011 únicamente otorgó facultades jurisdiccionales a la SIC para conocer a prevención, tramitar y decidir la acción de protección al consumidor, a través del proceso verbal sumario, con observancia de las reglas especiales establecidas en su artículo 58, con la potestad -facultativa- de sancionar con multa sucesiva el incumplimiento de la orden impartida en la sentencia o de las obligaciones pactadas en una conciliación o transacción realizada en legal forma, siempre y cuando estas últimas hayan dado lugar a la terminación del juicio de protección al consumidor surgido previamente entre las partes, por vía de incidente, lo cual descarta la habilitación de cualquier otro trámite de cara a verificar el incumplimiento de aquellos acuerdos conciliatorios o transaccionales que no hayan tenido la señalada incidencia procesal”37 (destacado de la Sala). 8.

De colofón, se impone la revocatoria de la decisión de primer grado. En su lugar, y ante el reconocimiento de la existencia de cosa juzgada, deben negarse las pretensiones de la demanda. Asimismo, se condenará a la actora al pago de las costas causadas en ambas instancias, teniendo en cuenta las resultas de la alzada. 37 Corte Suprema de Justicia, Sentencia STC8508-2020. 001 2022 62824 02 III.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República de Colombia y por Autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,

RESUELVE

PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 20 de marzo de 2024, por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, pero conforme a los razonamientos plasmados en esta decisión.

SEGUNDO: DECLARAR OFICIOSAMENTE la excepción de COSA JUZGADA. Consecuentemente, NEGAR las pretensiones de la demanda.

TERCERO: Condenar a la demandante al pago de las costas causadas en ambas instancias. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho para esta instancia, la suma de $1´000.000.oo.

CUARTO: En su oportunidad, devuélvase el expediente a la oficina de origen, previas las anotaciones de rigor.

NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada 001 2022 62824 02 CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada Salvamento de voto ÁNGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Firma Con Salvamento De Voto Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 011a253497a1885c42741ae4c5ac886f009bd3b2c3350013e6eb64b09c4f5c96 Documento generado en 19/07/2024 12:13:14 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 001 2022 62824 02