República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva Sala Quinta de Decisión Civil Familia Laboral Magistrada Ponente: ENASHEILLA POLANÍA GÓMEZ Proceso Radicación Demandante Demandado Procedencia: Declarativo – Impugnación Actos de Asamblea General Ordinaria: 41001-31-03-001-2024-00142-01: JORGE SERRANO BUENDÍA: CENTRO COMERCIAL POPULAR LOS COMUNEROS: Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva Neiva, 10 de octubre de 2025 1.- ASUNTO Resolver el recurso de apelación interpuesto por el señor apoderado de la parte demandante, respecto de la sentencia de primera instancia proferida el 03 de octubre de 2024, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, en el asunto de la referencia. 2.- DEMANDA1 El señor JORGE SERRANO BUENDÍA, por conducto de apoderado interpuso demanda contra el CENTRO COMERCIAL LOS COMUNEROS, Propiedad Horizontal, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, en orden a que se (i) declare la nulidad de la elección del Presidente de la Asamblea General Ordinaria del 22 de marzo de 2024, consecuencialmente (ii) se deje sin efectos todas y cada una de las decisiones adoptadas en la Asamblea General, acorde al Acta General y (iii) volver al cargo al Administrador JOSE LUIS CAMPO GÓMEZ. 1 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 001Demanda.pdf y 008SubsanaciónDemanda11.
Refiere como sustentó fáctico de las anteriores pretensiones, que convocada por el señor Administrador de la demandada propiedad horizontal, en adelante, LOS COMUNEROS, señor JOSÉ LUIS CAMPO GÓMEZ, Asamblea General Ordinaria para el 22 de marzo de 2024, conforme lo dispone el artículo 54 de los estatutos, no se dejó llevar a cabo la instalación, (artículo 55), solicitando un copropietario la entrega de la administración, tomando la vocería y despojando del cargo al administrador, quien continuó presente hasta la finalización de la Asamblea, dejando precedente de su inconformismo.
Que de acuerdo el artículo 56 de los citados estatutos, las Actas de las Asambleas se levantarán completas, cosa que no sucedió, porque no existe trazabilidad de los documentos radicados ante la Secretaría de Gobierno, del día, hora de radicación con su código de barras en correspondencia del Municipio de Neiva, no pudiéndose determinar el coeficiente por el cual fue elegido el Presidente de la Asamblea, tratándose de segunda convocatoria (artículo 56), desconociéndose porque las personas presentes estaban habilitadas, quienes tenían poder de copropietarios para votar y elegir Presidente de la misma, representar otros copropietarios, sacar la cantidad de votos por coeficiente y salir elegido Presidente.
Que en la Asamblea no fue elegido su Revisor Fiscal (artículo 71); no hubo transmisión del cargo al nuevo administrador, violando el artículo 70, informando la Secretaría de Gobierno a derecho de petición elevado por el señor JOSÉ LUIS CAMPO GÓMEZ, en oficio de 19 de abril de 2024, que el documento que se tuvo en cuenta para el nombramiento del Administrador, fue el Acta del Consejo.
Que el señor GABRIEL ROJAS TOVAR, como miembro del Comité de Verificación del Acta, manifiesta bajo la gravedad del juramento, que hubo violación de los estatutos, artículo 55, para elegir al Presidente de la Asamblea y despojar al Administrador de su dirección, destacando que en su calidad de copropietario del local 2243 y con poder para votar con los locales 1164 y 1165, no votó para elegir el supuesto Presidente, por lo que no se puede decir que se votó por unanimidad, como se plasma en el Acta y se dijera que fue elegido por mayoría, debe ser cuantificable y determinable en votos marcados por papeletas.
Que el administrador JOSÉ LUIS CAMPO GÓMEZ, fue despedido con violación del debido proceso en la Asamblea General, quien no pudo presidirla, no observándose en el link del desarrollo de la Asamblea, que todos los copropietarios levantaran la mano para elegir por unanimidad al supuesto Presidente, como se plasma en el Acta, elección para Presidente que debe ser con papeleta que se aporte en la fecha, procedimiento no cumplido, violándose el debido proceso, improvisando la elección, sin determinar el coeficiente de votos marcado en las papeletas, cambiando el orden del día. 3.- CONTESTACIÓN2 De acuerdo a constancia secretarial, la parte demandada guardó silencio durante el término del traslado concedido. 4- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA3 DENEGÓ las pretensiones de la demanda y CONDENÓ en costas a la parte demandante, delimitando el problema jurídico en la configuración de la nulidad por la elección de Presidente de la Asamblea General de la entidad demandada, realizada el 22 de marzo de 2024, planteando como tesis del despacho, negar las pretensiones bajo dos ejes centrales: el artículo 228 de la Constitución Política con prevalencia del derecho sustancial y el artículo 41 de la ley 675 de 2001 sobre propiedad horizontal.
Consideró haber observado que el administrador estuvo presente en la referida Asamblea, la presidió, intervino para verificar el quórum, dio la palabra, se le solicitó que la instalara para elegir Presidente y Secretario de la misma, sin que nunca estuviera por encima de la Asamblea dilatándola, señalando el Revisor Fiscal que hubo 489.286 acciones representadas en la reunión, solicitando el señor BARRETO que se instalara y diera la palabra a otros asistentes, para finalmente el Administrador ceder su uso, escenario en el cual se postuló al señor CASAGUA, y en elección mediática tomada por la mayoría de los asistentes alzando los brazos, se le 2 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 013ConstanciaDemandado.
Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 023ActaAudiencia, vídeo récord 2 horas: 32 minutos – 2 horas: 50 minutos. 3 designó, destacando que el mismo Administrador no quiso abrir la Asamblea, debiendo prevalecer el derecho sustancial. Con cita de la ley 675, señaló que el máximo órgano es la Asamblea, y bajo ese contexto con decisión de la mayoría de los asistentes a la misma, se eligió al Presidente de acuerdo con él artículo 41 en segunda convocatoria, dando prevalencia al derecho sustancial, frente a la exigencia de estar al día para tener derecho a votar las personas que estaban allí, puesto que el sentido de la norma no era bloquear a quien hace ocho días no estaba al día, no acogiendo el criterio de quienes declararon haberse violado el artículo 55, el que no es absoluto, bajo la tesis de ser una situación propiciada por el mismo Administrador para dilatar la reunión e impedir a la Asamblea tomar decisiones, sin que objetivamente se haya trasgredido el orden jurídico, pegándose de la coma para tumbar las decisiones.
Con remisión a los minutos 43 a 47 del vídeo de la Asamblea y las tres declaraciones recaudadas, consideró contundente que no se podía desconocer la abrumadora mayoría, quedando descartado el carácter unánime, no acogiendo la observación hecha por la defensa, que no había otro candidato y se entendía unánime, pero que sí era evidente que fue por mayoría, porque desconocerlo, sería pasar por alto a la Asamblea como máxima autoridad. 5.- RECURSO DE APELACIÓN El señor apoderado de la parte actora interpuso en audiencia el presente recurso de apelación4, con exposición de los reparos5 debidamente sustentados en la presente instancia6, argumentando que el vídeo al que se refirió el juzgador a quo en su decisión, no estaba decretado como prueba y no existía para el proceso, violándose el debido proceso, basándose en suposiciones para llegar a conclusiones, sin base objetiva ni criterios razonados, errando en la tesis de calificar la Asamblea General en máximo órgano, apartándose del artículo 55 de los estatutos, porque ese estamento debía tener mayorías calificadas del 70%, desdibujando la realidad material del proceso, al decir que ese 70% debía ser de los asambleístas para poderse apartar de los estatutos, llegándose al caso al 48,9% certificado por el 4 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 023ActaAudiencia.pdf, vídeo récord 2 horas:50 minutos.
Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 024RecursoApelación.pdf. 6 Carpeta 02SegundaInstancia, archivo 019Apelación.pdf. 5 Revisor Fiscal, resaltando que la Asamblea no era autónoma hasta que no cumpliera con el 70% de acciones representadas en ella, citando los artículos 46 y 55 de los estatutos, sin que existiera congruencia entre lo motivo y resolutivo del fallo Expuso con relación a la prueba testimonial, que es indicativa de los errores de la Asamblea, que el señor GABRIEL ROJAS TOVAR estuvo presente y fue designado como miembro del Comité de Verificación, no firmó el Acta por estar violando los estatutos, relegándose de la dirección de la Asamblea al testigo JOSÉ LUIS CAMPO GÓMEZ, quien estaba presente, sin que estuviera el 70% de las acciones representadas, remitiéndose a lo dispuesto en el artículo 25 numeral 2 de la ley 675 de 2001, del que afirmó se violó, pues no se determinó el porcentaje de participación en la asamblea general ordinaria, frente a la claridad de la sentencia C-782 de 2004, sobre los porcentajes de participación de cada propietario, restando el juzgador a quo importancia a la prueba que la parte demandada se negó aportar al expediente, contando el actor con legitimación para actuar (sentencia C-318 de 2002). 6.- CONSIDERACIONES De acuerdo con el artículo 328 del C.G.P., la competencia de la Sala se circunscribe a los indicados reparos formulados contra la sentencia recurrida en apelación, sustentados en la presente instancia, los que giran en torno a la inexistencia procesal de la prueba video de la Asamblea General de Copropietarios de LOS COMUNEROS y el incumplimiento de los artículos 46 y 55 de los estatutos, 25, 26, 28 numeral 1 de la ley 675 de 2001, configurándose la pretendida nulidad del Presidente de la Asamblea General Ordinaria de la parte demandada. 6.1.- Sin dificultad se establece que no está llamado a ser acogido el primer reparo sobre la inexistencia procesal del indicado video, por no haber sido decretado como medio probatorio, como quiera que al remitirnos al auto decreto de pruebas7, en su Literal A numeral 3 de pruebas de la parte demandante, denominado “documental solicitada”, se niega decretar como tal, la copia del video que grabó la Asamblea de propietarios de LOS COMUNEROS, “ toda vez que en el escrito de subsanación manifestó aportarlo.”, disponiéndose en el Literal A numeral 1 del mismo proveído, tener como pruebas todas las acompañadas en la demanda 7 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 014Autopruebas.pdf. inicial subidos al tyba el 9/05/2024 10:57:09 a.m. y al subsanar la demanda el 11/06/2024 5:56:02, significando entonces que es prueba allegada regular y oportunamente al proceso, aportada al subsanarse la demanda8, decretándose consecuentemente la misma, por ende es medio probatorio apreciable para fundar la decisión, al tenor del artículo 164 del C.G.P. Sin embargo, el link del indicado video, obrante a folio 125 del archivo 008 de la carpeta de primera instancia, no ha podido ser visto porque “No se puede acceder a este sitio web”, en tal sentido, es procedente la apreciación en conjunto con los restantes medios de prueba, de acuerdo con la sana crítica, en cumplimiento de los mandatos del artículo 176 de la misma codificación, los que permiten establecer la realidad fáctica procesal y resolver el presente recurso. 6.2.- Así, el segundo reparo es el relativo a la pretendida nulidad de la elección del Presidente de la Asamblea de marras, por el incumplimiento de los artículos 46 y 55 de los estatutos, 25, 26, 28 numeral 1 de la ley 675 de 2001, los que en su orden regulan la composición de la Asamblea de Copropietarios;
Presidencia y desarrollo de la Asamblea; el deber de todo reglamento de propiedad horizontal de señalar coeficiente de copropiedad, la determinación del mismo y su modificación, tampoco está llamado a ser acogido. 6.2.1.- Tratándose de segunda convocatoria a Asamblea General Ordinaria, conforme al propio relato del demandante en el escrito impulsor (hecho5), circunstancia de la que da cuenta la prueba testimonial y que igualmente se reseña en el Acta de Asamblea y en los Tarjetones para la elección de cargos en la misma Asamblea9, punto por lo demás no objeto de debate, contexto fáctico, por el cual en orden a resolver la problemática planteada, determina acorde a los mandatos del artículo 51 de los estatutos de la propiedad horizontal, que el quórum suficiente, sea “…cualquier número plural de personas que represente derechos en el Edificio”, no requiriéndose entonces el 51% de los derechos en que se considera dividido el Edificio para los efectos del voto, como estipula el mismo artículo para el quórum deliberativo en la Asamblea Ordinaria en primera oportunidad. 8 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 008SubsanaciónDemanda.
Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 008SubsanaciónDemanda11dejunio2024.pdf, folios 67 – 105; 122 124. 9 Se excluye entonces del debate traído a la presente instancia, el análisis sobre las reparadas mayorías calificadas del 70% en la Asamblea General en segunda oportunidad, por ende, no se predica el incumplimiento de los indicados artículos 46 y 55 de los estatutos, 25, 26, 28 numeral 1 de la ley 675 de 2001, centrados en la designación de Presidente, con remisión al destacado artículo 55, que lo regula, al igual que el desarrollo de la Asamblea.
Al caso, la Asamblea fue instalada por el señor Administrador, JOSÉ LUIS CAMPOS GÓMEZ, quien ilustra el Acta10, realiza la lectura del orden del día, aclara inquietudes del Reglamento y la obligación de estar a paz y salvo, conforme lo acepta en su declaración11, afirmando haber leído el orden del día, haber dado explicaciones durante la misma de inconsistencias y haber cedido el micrófono, sin haber entregado la Presidencia, actos estos propios de instalación de la Asamblea, así formalmente no se hubiere expresado, como bien lo determinó el juzgador a quo, prevaleciendo el derecho sustancial sobre el formal, claro mandato del artículo 228 de la Constitución Política, siguiendo la reunión, precisa el Acta, determinando el señor Revisor Fiscal, que el coeficiente es de 489.276 y el Administrador con la inscripción de asistentes, quedando 501.723 votos habilitados, según expone el señor Revisor Fiscal, incluido el Municipio de Neiva, toda vez que antes de la reunión pagó el total de las expensas hasta el mes de marzo de 2024, solicitando el señor FERNANDO BARRETO la entrega por parte del Administrador de la Presidencia de la Asamblea, siendo propuesto por el señor ABEL FLOBEL RODRÍGUEZ, el Alcalde de Neiva, GERMÁN CASAGUA, quien es elegido por mayoría, conforme se concluyó en el fallo recurrido.
Del hecho de la elección de Presidente de la Asamblea, el demandante JOSE SERRANO BUENDÍA al absolver interrogatorio12, manifiesta que, si bien asistió a la Asamblea, se retiró de la misma, observando que asistieron unos 38 o 40 copropietarios, insistiendo que la elección no se dio por unanimidad, porque en lo personal no votó, que de pronto si hubo mayoría. 10 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 023ActaAudiencia.pdf.
Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 0023ActaAudiencia.pdf, folio 2, link vídeo, récord 1 hora:27 minutos – 2 Horas:12 minutos. 12 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 0023ActaAudiencia.pdf, folio 2, link vídeo, récord 11 minutos – 33 minutos. 11 El declarante GABRIEL ROJAS TOVAR13, afirma haber participado en la Asamblea y ser designado Delegado de Verificación, participando durante todo su desarrollo, no firmando el Acta correspondiente, porque al anterior Administrador no lo dejaron instalarla con violación del artículo 55 de los estatutos, no cumpliéndose el paso a paso del Reglamento.
En interpretación de los declarantes asistentes a la Asamblea, al unísono con el demandante, quien se retiró sin haber apreciado la votación para la elección cuya nulidad demanda, se violó el artículo 55 de los estatutos, centrándose en la no instalación de la Asamblea por parte del anterior Administrador, quien fluye de su actuar, como el mismo lo narrara, que si instaló la Asamblea, cediendo por petición el micrófono, continuándose con la elección de Presidente, no desvirtuándose lo plasmado en el Acta sobre la votación, en la que se afirma inicialmente que lo fue por unanimidad, para aclarar posteriormente mayoría, enseñando la lectura del artículo 51 de los estatutos, la exigencia de quórum deliberativo del 51% de los derechos en que se considera dividido el edificio para los efectos del voto, tratándose de la primera oportunidad de la Asamblea General Ordinaria y en segunda oportunidad es “…quórum suficiente cualquier número plural de personas que represente derechos en el Edificio.” y, para la elección de Presidente no requerirse mayoría calificada, artículo que para mayor claridad se pasa a trascribir en su integridad: “ARTÍCULO 55º.
PRESIDENCIA Y DESARROLLO DE LA ASAMBLEA. Presidirá las reuniones de la Asamblea, el Administrador, a falta de éste el propietario a quien correspondiere por orden alfabético del primer apellido. Una vez instalada la Asamblea podrá designarse Presidente por mayoría de votos presentes. Actuará como secretario la persona que designe el Presidente de la Asamblea.
Toda proposición o constancia de los miembros de la Asamblea se consignará por escrito. El trámite de las discusiones será el acostumbrado en las reuniones similares de Asambleas de Sociedades” (negrilla fuera de texto) Es concluyente la realidad acreditada sobre el desarrollo en la etapa inicial de la Asamblea Ordinara en segunda oportunidad, objeto de debate, en cumplimiento de los mandatos del citado artículo 55 de los estatutos, en cuanto a la actuación en ella del Administrador, contrario a lo reparado, fue la de instalarla, 13 Carpeta 01PrimeraInstancia, archivo 0023ActaAudiencia.pdf, folio 2, link vídeo, récord 1 hora:10 minutos – 1 horas:20 minutos. acorde a los actos ejecutados hasta antes de la solicitud de su cambio como Presidente, no requiriéndose para la designación de su Presidente determinado coeficiente, simplemente mayoría de votos (artículo 55) y 501.273, fueron votos habilitados o el coeficiente de 489.276, como bien se consideró en primera instancia, hecho no desvirtuado. 6.3.- Fluye de lo discurrido, que la sentencia de primer grado, debe ser confirmada con imposición de costas de segunda instancia a cargo de la parte recurrente, en cumplimiento de los mandatos del artículo 365 numeral 1 de C.G.P. En armonía con lo expuesto, la Sala Quinta de Decisión Civil Familia Laboral, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1.- CONFIRMAR la sentencia objeto de apelación, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, en audiencia realizada el 03 de octubre de 2024. 2.- CONDENAR EN COSTAS de segunda instancia al demandante JORGE SERRANO BUENDÍA, a favor de la parte demandada, CENTRO COMERCIAL POPULAR LOS COMUNEROS Propiedad Horizontal. 3.- ORDENAR devolver la actuación al juzgado de origen.
Notifíquese, ENASHEILLA POLANÍA GÓMEZ Magistrada (Con ausencia justificada) EDGAR ROBLES RAMÍREZ ANA LIGIA CAMACHO NORIEGA Magistrado Magistrada Firmado Por: Enasheilla Polania Gomez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Edgar Robles Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 005 Decision Civil Familia Laboral Tribunal Superior De Neiva - Huila Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 605be45f5200a64f503331ed373617739d52f13496fa3f8687069bbbe7dbf0ca Documento generado en 10/10/2025 10:14:25 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica