REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, cuatro (4) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso Ejecutivo Singular Radicado 05001310301420240026301 Demandante Rogelio León Vélez Pérez Demandada Ema Research Corporations S.A.S. y otro Providencia Interlocutorio No. Tema Mandamiento de Pago Decisión Títulos ejecutivos complejos.
Obligaciones claras, expresas y exigibles. Luis Enrique Gil Marín Ponente I. OBJETO Se decide el recurso de apelación interpuesto por la actora, contra el auto proferido el 24 de julio de la presente anualidad, por el JUZGADO CATORCE CIVIL DEL CIRCUITO DE ORALIDAD MEDELLÍN, que negó el mandamiento de pago solicitado, en el proceso ejecutivo singular instaurado por ROGELIO LEÓN VÉLEZ PÉREZ, contra EMA RESEARCH CORPORATIONS S.A.S. y JUAN CARLOS RESTREPO LÓPEZ II.
ANTECEDENTES El 24 de julio del presente año, se negó el mandamiento de pago solicitado, porque el contrato de arrendamiento allegado como base de ejecución, corresponde a un local comercial y allí se pretende el cobro de los cánones de arrendamiento no cancelados por los arrendatarios; sin que EL contrato sea suficiente “per se” y, por ende, no cumple con el art. 422 del C.G.P., toda vez, que el artículo 14 de la Ley 820 de 2003, da fuerza ejecutiva al contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el cual dista del allegado en el presente asunto, es decir, un contrato de arrendamiento de local comercial; por lo que dicha normativa no resulta aplicable; siendo indispensable que la parte actora allegue los respectivos documentos que den cuenta del cumplimiento de las obligaciones a su cargo y, por ende, del incumplimiento de las obligaciones de su contraparte, para determinar que se trata de obligaciones claras, expresas y exigibles; sin que en tal sentido se aportara documento alguno; amén, que tal evento no puede quedar sometido a interpretación o deducción alguna por tratarse de una demanda ejecutiva.
Considera que, para constituir título ejecutivo complejo, que preste mérito ejecutivo, se debe obtener documento idóneo, llámese sentencia, que determine el cumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo de cada parte; amén, que frente a los cánones objeto de cobro, en el contrato se acordó una suma inicial que variaría anualmente, al prorrogarse el contrato; estableciéndose el canon inicial en $6.500.000,oo y, estableciendo en la cláusula octava la fórmula de variabilidad para liquidarlos; la cual incluye algunos factores que resultan variables como el IPC; por lo que el monto de los cánones de arrendamiento resulta indeterminado.
Contra esta decisión, el extremo activo interpuso el recurso de reposición y, en subsidio, el de apelación, aduciendo que, la parte actora cumplió con la carga de la prueba aportando el título ejecutivo que respalda el derecho que reclama y, corresponde al demandado desvirtuarlo; además, de que los demandados en la actualidad se encuentran usando y gozando del bien; lo que evidencia el cumplimiento de la obligación a cargo del arrendador; documento que cumple con los requisitos del art. 422 del C.G.P.; es decir, se trata de una obligación clara, expresa y exigible; amén, que la suma que se debe cancelar por concepto de cánones de arrendamiento, está pactada en las cláusulas tercera y cuarta; obligación que se torna pura y simple.
Por auto del 4 de septiembre último, se resolvió desfavorablemente el recurso de reposición y, en subsidio se concedió el de apelación, señalando que, los argumentos motivo de inconformidad, no resultan suficientes para reponer la decisión adoptada, toda vez, que el contrato de arrendamiento por sí solo, no cumple con los requisitos formales del título ejecutivo; dado que la suma objeto de cobro no está determinada, dada la ausencia de los documentos advertidos en el Radicado Nro. 05001310301420240026301 auto que negó la orden de apremio; amén, que para determinar la cifra realmente adeudada se requiere de una interpretación y fórmulas matemáticas; para lo cual trae a colación lo dispuesto por esta Corporación en sentencia del 21 de julio de 2023.
Agrega que, a pesar que en la cláusula octava se acordó lo referente a la forma como se reajustaría el canon de arrendamiento durante la vigencia de la relación arrendaticia; la cláusula tercera establece unos aspectos que pueden modificar dichos rubros, con el pago de cuotas de administración; al establecer: “Cuando la cuota ordinaria de administración esté a cargo del propietario del inmueble y así sea pactado en este contrato, el arrendatario solo estará obligado a reconocer lo concerniente al valor del canon de arrendamiento”; sin que se permita determinar la cuantía; además, que se precisa que el arrendatario estará exento u obligado a pagar IVA si pertenece al Régimen Simplificado o Común; sin que se aportara documento legal o copia del RUT que establezca dicha circunstancia; de donde colige que, no estamos frente a un título que contenga una obligación clara, expresa y exigible, toda vez, que se trata de un título ejecutivo complejo.
III. CONSIDERACIONES El título ejecutivo: El art. 422 del C.G.P., establece: “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.
“La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184”. El caso concreto: En la demanda se pretende el pago de los cánones de arrendamiento causados, por los meses de octubre de 2022 hasta el mes de mayo de 2024; más intereses de mora a la tasa máxima legal permitida.
Como base de recaudo ejecutivo se allega el contrato de arrendamiento comercial, celebrado el 01 de junio de 2018, con fecha de vencimiento para el 30 de mayo de 2023; de las obligaciones que el arrendador contrajo, en la cláusula segunda consigna: “El Radicado Nro. 05001310301420240026301 arrendador se obliga especialmente a entregar al arrendatario el inmueble arrendado.
Esta obligación la ha cumplido en la fecha en que se firma este documento, y por lo tanto, el arrendatario declara haber recibido el inmueble a su entera satisfacción junto con los elementos que de él forman parte, los cuales se detallan en escrito separado suscrito por las partes para que se considere parte integrante de este documento”.
Además, en la cláusula tercera, los contratantes concertaron: “OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: 1. Pagar el precio o renta que será la suma de Seis millones quinientos mil pesos m/l ($6.500.000.00) mensuales, en las oficinas del ARRENDADOR, en forma anticipada, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, si lo hiciera fuera de este plazo, en forma alguna, se considerará una alteración de los términos de este contrato.
PARÁGRAFO PRIMERO. Si al momento de celebrar la presente contratación, el propietario del inmueble perteneciera al Régimen Simplificado (Régimen Tributario), EL ARRENDATARIO no estará obligado a pagar adicional al canon de arrendamiento, el valor del IVA (Impuesto a las Ventas) en el porcentaje determinado por la Ley Tributaria. Ahora bien, si al inicio de la contratación o durante la ejecución del contrato, el propietario llegaré a ser o a transformarse al Régimen Común, EL ARRENDATARIO deberá pagar el valor del IVA (Impuesto a las Ventas) a partir del inicio del contrato o a partir de la fecha de dicha transformación, según sea el caso.
En el evento de transformación de un régimen a otro, EL ARRENDADOR presentará y aportará al ARRENDATARIO copia del RUT (Registro Único Tributario), documento el cual, el ARRENDATARIO podrá constatar dicha información. Cuando el ARRENDATARIO esté obligado a pagar el IVA, deberá realizar dicho pago conjuntamente con el canon de arrendamiento.
En ningún evento, EL ARRENDADOR recibirá el pago sin que el ARRENDATARIO reconozca y pague el concepto de IVA.
PARÁGRAFO SEGUNDO. De la misma manera, el arrendatario estará en la obligación de pagar al arrendador o a su orden la cuota ordinaria de administración (expensas comunes), si es el caso, dentro del mismo término estipulado para el canon de arrendamiento. Se precisa que la cuota de administración vigente a la fecha de celebración de este contrato es de uno1.
PARÁGRAFO TERECERO. El arrendatario deberá asumir y pagar los incrementos de la cuota ordinaria de administración fijados por la Asamblea General de Copropietarios, lo cual le será informado por el arrendador cuando haya sido notificado por la Copropiedad y se harán efectivos conforme a las Radicado Nro. 05001310301420240026301 instrucciones de la misma.
PARÁGRAFO CUARTO. Cuando la cuota ordinaria de administración esté a cargo del propietario del inmueble y así sea pactado en este contrato, el arrendatario solo estará obligado a reconocer lo concerniente al valor del canon de arrendamiento”. Y en la cláusula octava, pactaron: “RENOVACIÓN / PRORROGA DEL CONTRATO / INCREMENTO AL CANON DE ARRENDAMIENTO.
Precisan las partes contratantes, que si bien el contrato de arrendamiento tiene una vigencia inicial se SESENTA (60) MESES, el canon de arrendamiento será incrementado dentro de esta vigencia de manera anualizada. Por ende, cada vez que transcurran doce (12) meses de ejecución del contrato, el canon de arrendamiento será incrementado en un porcentaje equivalente al Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) del año calendario inmediatamente anterior, certificado por el DANE o quien haga sus veces, MAS TRES (3) PUNTOS.
Si cumplido el término de vigencia inicial de este contrato, entiéndase, después de los sesenta (60) meses, las partes tuvieran interés en renovarlo, se tendrán en cuenta periodos de DOCE (12) MESES y el incremento será pactado de común acuerdo entre las partes y si ello no fuere posible, se recurrirá a la jurisdicción ordinaria, tal como lo autoriza el Art. 519 del Código de Comercio.” De donde se tiene que, la obligación pretendida es clara, expresa, exigible y proveniente de los deudores – los arrendatarios, toda vez, que como canon de arrendamiento, éstos se obligaron a pagar $6.500.000,oo mensuales, en forma anticipada, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; canon que se aumentara en un porcentaje equivalente al Índice de Precios al Consumidor (IPC), del año inmediatamente anterior, más tres (3) puntos adicionales; el valor del canon de arrendamiento que se tenía que pagar en los periodos venideros con los incrementos acordados, se podía y puede establecer sin dificultad alguna, realizando una operación aritmética sencilla; teniendo en cuenta que el monto del canon de arrendamiento, se incrementa con soporte en el IPC, que no requiere de prueba ni se puede exigir por el juez, por ser un indicador económico nacional, que al tenor del art. 180 del C.G.P., constituye un hecho notorio.
Como lo plantea el Juzgador de primer grado, no es necesario la aportación del Registro Único Tributario (RUT), para determinar si los arrendatarios están obligados a cancelar el IVA, porque conforme lo acordaron los contratantes, tal evento solo tendría lugar, si al inicio de la contratación o durante la ejecución del Radicado Nro. 05001310301420240026301 contrato, el propietario del inmueble estaba sometido o llegaré a estarlo, porque se transforma al Régimen Común, en cuyo caso, los arrendatarios estarían obligados a pagar el IVA con el canon de arrendamiento, desde el inicio del contrato o a partir de la fecha de la transformación al Régimen Común; pero, para el surgimiento de esta obligación a cargo de los demandados, como se acordó por las partes, es necesario que “EL ARRENDADOR presentará y aportará al ARRENDATARIO copia del RUT (Registro Único Tributario), documento el cual, el ARRENDATARIO podrá constatar dicha información”; sin que se advierta que el demandante hubiera cumplido con esta obligación o que esté sometido a esa obligación tributaria; lo que pone de presente que no hace para del canon de arrendamiento acordado, como tampoco es objeto de la orden de ejecución suplicada, circunstancia que por sí sola es suficiente para colegir que esta exigencia no es razonable ni tiene soporte legal.
En cuanto al pago de las cuotas de administración, los contratantes en el parágrafo segundo de la cláusula tercera, que viene de transcribirse, pactaron que el arrendatario estará obligado a pagar al arrendador lo correspondiente a la cuota ordinaria de administración, si es el caso, dentro del mismo término estipulado para el canon de arrendamiento.
Se advierte que, como en este caso, los contratantes acordaron el pago de las cuotas de administración, en forma separada del precio del canon de arrendamiento, se trata de obligaciones independientes, que forzosamente no tienen que concurrir y, que el cobro de una de ellas, no interfiere en la otra, ni la hace exigible; como ocurre con el pago de los servicios públicos, entre otros; no siendo procedente la exigencia para que se determine lo referente al pago de las cuotas de administración, para librar mandamiento ejecutivo por los cánones de arrendamiento que se reclaman; máxime que, la demanda solo refiere al valor del canon de arrendamiento acordado en el inciso primero de la cláusula tercera y, a los incrementos previstos en la cláusula octava; sin aludir al pago de las cuotas de administración. Al respecto, el artículo 9° de la Ley 820 de 2003, dispone: “Artículo 9º.
Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario: “1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido. Radicado Nro. 05001310301420240026301 “2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
“3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. “4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y “5.
Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.” (Resaltamos). De lo anterior se sigue que, en el contrato de arrendamiento aportado, como base del recaudo, se deriva una obligación de pagar el canon de arrendamiento, que es clara, expresa y exigible al tenor del art. 422 del C.G.P. y que por lo mismo es idónea para la ejecución impetrada; además, se advierte que es un título ejecutivo simple porque la obligación está incorporada en ese único documento; el contrato de arrendamiento donde las partes plasmaron el acuerdo de voluntades, sin que se requiera de otros escritos o documentos adicionales, que den cuenta de la obligación pretendida.
Los documentos señalados por el Despacho, no son necesarios como prueba plena de la obligación pretendida; pues en este caso, no estamos en presencia de un título complejo, pues no requiere de otros documentos adicionales como se ha venido indicando. Sobre el tema, la Sala de Casación Civil, en sentencia STC1981-2022, del 24 de febrero de 2022, radicado No. 23001-22-14-000-2022-00009-01, es clara al determinar: “Bajo ese derrotero y contrastada dicha información con la vertida en los interlocutorios controvertidos, resulta palmario que el Juzgado censurado valoró Radicado Nro. 05001310301420240026301 indebidamente el documento «base de ejecución», al apreciar que el convenio traído por Gloría Lucía comprendía un «título compuesto» y, por ende, carecía de «la correspondiente liquidación o certificación de la deuda (…) de tal forma que el monto se encuentre expresado en una cifra numérica precisa (…) y que dé certeza que la ejecución solicitada contiene una obligación clara, expresa y actualmente exigible».
“Ello es así, habida cuenta que, contrario a lo cavilado, dicho legajo, como se anotó, sí contenía un emolumento «claro, expreso», previamente concertado y fijado en $1’000.000 cada mes, cuyo valor fue reclamado por julio y agosto de 2021 para un total de $2’000.000 y, en ese orden, era innecesario requerir otros elementos suasorios para integrar el «título ejecutivo» ya que con el adjunto era suficiente.
“Significa entonces, itérese, que el «acta de audiencia conciliatoria de fijación de alimentos» de 1º de octubre de 2020, a la fecha, presta mérito ejecutivo por sí sola, sin que sea indispensable otras misivas para reflejar una «obligación clara, expresa y exigible».” Conclusión: Como el documento aportado con la demanda, por si solo constituye título ejecutivo de la obligación pretendida, en los términos del art. 422 del C.G.P., sin que se requiera de otros documentos adicionales, se impone la revocatoria de la decisión recurrida.
IV. RESOLUCIÓN Consecuente con lo expuesto, la SALA SEGUNDA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, RESUELVE 1. REVOCAR el auto de fecha y procedencia indicadas, por las razones expuestas en la parte motiva de este proveído. 2. Sin costas porque no se causaron. Radicado Nro. 05001310301420240026301 3. Se ordena devolver el expediente al Juzgado de origen, para que se surta el trámite correspondiente.
NOTIFÍQUESE LUIS ENRIQUE GIL MARÍN MAGISTRADO Radicado Nro. 05001310301420240026301