DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA TRIBUNAL SUPERIOR SALA CIVIL – FAMILIA (Área Civil) ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Sustanciadora Impugnación de Actos de Asamblea. Decide Radicación 54001-3153-006-2025-00158-01 C.I.T. 2025-0482 San José de Cúcuta, diecisiete (17) de marzo de dos mil veintiséis (2026)
1. OBJETO DE DECISIÓN Procede este despacho adscrito a la Sala Civil – Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en ejercicio de sus competencias legales1, a resolver la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada en contra del auto del tres (3) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) emitido por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta dentro del proceso de Impugnación de Actos de Asamblea promovido por las sociedades Atlas Asuntos Legales y Gestiones Jurídicas S.A.S. y Consultores y Auditores HOR-US S.A.S. en contra de El Edificio Surco, que decretó la suspensión provisional de los efectos de las decisiones adoptadas por la citada copropiedad en la asamblea general ordinaria del 20 de marzo de 2025, Acta 001-2025. 2.
ANTECEDENTES Las sociedades Atlas Asuntos Legales y Gestiones Jurídicas S.A.S. y Consultores y Auditores HOR-US S.A.S., por medio de mandatario designado, promovieron demanda declarativa de impugnación de las decisiones contenidas en el Acta n° 001-2025 de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios de El Edificio Surco celebrada el 20 de marzo de 2025.
En tal virtud, solicitaron la nulidad de las 1 Ver el numeral 1º del artículo 31 del Código General del Proceso. Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 decisiones adoptadas, haciendo especial énfasis en los puntos 8 al 12, y en consecuencia, que se lleve a cabo la asamblea conforme a la ley y el reglamento2. La demanda se admitió en auto del 27 de junio de 20253, previa subsanación de las falencias inicialmente acotadas, y en el mismo se ordenó prestar caución para efectos de “resolver sobre la solicitud de suspensión del acto impugnado”.
Allegada la póliza de seguro4, mediante auto del 3 de septiembre de 20255 se aceptó y se decretó la suspensión provisional de los efectos de las decisiones adoptadas por la asamblea general ordinaria de copropietarios de El Edificio Surco contenidas en el Acta n° 001-2025. Inconforme con la decisión, la parte demandada interpuso recurso de reposición y en subsidio apelación6 en pro de su levantamiento.
Adujo que en el acta quedó consignado el cumplimiento del artículo 45 de la Ley 675 de 2001, es decir, que el quórum alcanzado ascendió a 50,285%, por lo que, existiendo mayoría, podían decidir, votar y tomar decisiones de tipo económico; que mantener la decisión causa perjuicios económicos en tanto que en la asamblea se tomaron decisiones de gestión administrativa, es decir, órdenes que debe cumplir quien regenta la copropiedad; que, entre esas, se concretó la ejecución de la obra de mantenimiento y remodelación de la fachada del condominio, así como otras zonas, trabajos que deben suspenderse en atención al decreto de la medida cautelar, que tales obras tienen un avance aproximado del 50% y que “fue aprobada con anterioridad, mediante varias asambleas extraordinarias, y para el momento de la asamblea del 20 de marzo de 2025, ya se habían recaudado tres (3) cuotas extraordinarias correspondientes al mes de enero, febrero y marzo de 2025, dinero que se recaudó para ejecutar el proyecto y cuotas extraordinarias que canceló el demandante a conformidad porque conocía y también aprobó en conjunto con la asamblea la ejecución de dicha obra”; que interrumpir esa ejecución, llevaría a incurrir en el incumplimiento del contrato y se causarían perjuicios económicos a los propietarios, incluidos los demandantes.
Indicó que otro de los actos de gestión indispensable para la preservación y seguridad del edificio es la constitución de la póliza de responsabilidad civil contractual y extracontractual, instrumento por el cual se blinda al condominio de 2 Cuaderno primera instancia, actuación No. “006RecepcionSubsanacionDda.pdf” 3 Ib, actuación No. “008AutoAdmite.pdf” 4 Ib, actuación No. “015RecepcionPolizaAclaracionyReiteracion.pdf” 5 Ib, actuación No. “020AutoDecretaMedidaCautelar.pdf” 6 Ib, actuación No. “022RecepcionRecursoRepoSubApela.pdf” Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 “contingencias que van desde una simple filtración hasta eventos de mayor magnitud como un desastre natural, un incendio u otras emergencias que podrían comprometer seriamente tanto las instalaciones físicas como la responsabilidad patrimonial del condominio”.
Tal póliza, la trae a colación porque “solicitó a la compañía de seguros la financiación del pago a cuotas” pues los recursos son insuficientes “debido a la mora que presenta el demandante hace 6 meses y que representan el 49,715% de las expensas que percibe el Condominio mensualmente”. Pondera que la medida “resulta exagerada, arbitraria e incluso contraproducente, en la medida en que termina ocasionando perjuicios mayores a los mismos que pretende evitar, afectando no solo al condominio en general, sino también de manera directa al propio demandante, quien soportará, en proporción a su coeficiente de copropiedad, las consecuencias económicas derivadas de la paralización de la gestión administrativa”.
En tal virtud, censura que la cautela se erija como obstáculo absoluto para llevar a cabo las “obligaciones esenciales de carácter administrativo, tributario, contractual y financiero, tales como el pago de servicios públicos, el cobro de las cuotas de administración, la suscripción y cumplimiento de contratos indispensables, así como todas aquellas actuaciones inherentes al cargo, orientadas exclusivamente al adecuado funcionamiento y avance del condominio”.
Añade que la ejecución de la obra no solo es para embellecimiento o modernización de las instalaciones, sino también para atender “necesidades estructurales urgentes” a fin de evitar riesgos en beneficio de la seguridad de propios y terceros, sumado a que la aludida póliza de responsabilidad civil “se encuentra actualmente vencida desde el pasado 08 de septiembre de 2025”.
Además, el decreto de la medida cautelar exige que exista real y objetivamente “una vulneración o amenaza cierta a los derechos invocados, respaldada en pruebas idóneas y argumentos sólidos”, lo que evidentemente no se acredita “pues la solicitud carece de pruebas suficientes y de argumentos de peso que justifiquen una decisión tan gravosa”.
A su turno, los actores descorrieron el traslado. En esencia, refutaron que para el decreto de la medida el juzgador debe confrontar el acto recriminado con la norma, el reglamento y demás disposiciones señaladas como infringidas, resultando extraña la necesidad de auscultación de la judicatura de la “apreciación de buen derecho, necesidad, efectividad o proporcionalidad como sí ocurre con aquellas estatuidas por Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 el legislador como innominadas; pues frente a aquellas de naturaleza nominada como la que acá se decretó, ya el legislador hizo ese trabajo y por ende, tales talanqueras han sido ya superadas para el solicitante”.
Luego entonces, para la procedencia de la medida es menester verificar la constitución de caución, así como la confrontación del acto atacado con la ley y disposiciones quebrantas, y si de dicho ejercicio o de las pruebas arrimadas dimana trasgresión, la cautela resulta viable tal como aquí ocurrió. El medio de impugnación horizontal fue resuelto desfavorablemente en auto del 8 de octubre de 20257.
Consideró la a quo que en la decisión confutada analizó el acto demandado y su confrontación con las disposiciones que se indican inobservadas, coligiendo entonces que la cautela, a voces del “numeral 9.4 del acto de constitución de propiedad horizontal”, resulta viable en tanto que allí se dispuso un quórum superior al previsto en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, lo que tiene fuerza vinculante y debe respetarse para la validez de la sesión, es decir, allí se dispuso de “quórum mínimo del 51% del total de coeficientes para la válida instalación de la asamblea en primera convocatoria”, y en línea de principio, la reunión censurada “no cumplió con dicho requisito” pues en el acta se indica que “el quórum alcanzado fue del 50,285% (…), cifra que no cumple con el mínimo exigido por el reglamento de propiedad horizontal”.
Luego, no podía instalarse la sesión y en esa medida la cautela encuentra justificación y por ahí “la apariencia de buen derecho” queda colmada. Sumó a lo dicho que, en el evento de no triunfar las pretensiones de la demanda, la caución prestada tiene como finalidad responder por los perjuicios que eventualmente se causen con la materialización de la medida cautelar.
En ese orden, coligió que debía mantenerse la decisión atacada disponiendo conceder la alzada subsidiaria, lo que explica la presencia de las diligencias en esta Corporación. 3. CONSIDERACIONES Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren 7 Ib., actuación No. “032AutoDecideRecurso.pdf” Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 nulidad; y efectuado el “examen preliminar” dispuesto por el artículo 325 ibídem, están cumplidas las exigencias de que trata el artículo 322 ejusdem.
En esta oportunidad, el problema jurídico a resolver recae en determinar si, como lo sostiene la parte apelante, la decisión de la jueza a quo, mediante la cual se decretó la suspensión del cumplimiento de las decisiones contenidas en el Acta No. 001-2025 del 30 de marzo de 2025 que es materia de la contienda judicial, carece de suficiente asidero fáctico y jurídico por lo que ha de ser revocada.
Pues bien, ha de tenerse presente que la suspensión de decisiones proferidas por órganos sociales se encuentra regulada en el inciso 2° del artículo 382 del Código General del Proceso, en los siguientes términos: “En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud.
El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale” (resalta la Sala). Por ende, se encuentra prevista como una herramienta tendiente a proscribir decisiones tomadas en el seno de una asamblea, pero con aparente ilegalidad. Sobre el tema, el profesor Hernán Fabio López Blanco, en su obra Código General del Proceso, Parte Especial, 2ª ed., Bogotá, D.C., Dupré Editores, 2018, págs. 150 a 152, enseña que “no basta solicitar la suspensión provisional del acto impugnado para que se señale la caución y fatalmente se proceda, una vez prestada ésta, a ordenar la suspensión, porque el sentido de la decisión de la cautela no depende tan sólo de que se preste la caución; en absoluto, el juez debe analizar si la decisión es aparentemente ilegal por ser el acto, en principio, violatorio de la ley, porque, lo reitero, la cautela no está montada sobre la base objetiva de que lo pida el demandante y se preste la caución”.
Por ello, puntualmente sostiene que “cuando se solicita esta medida debe entregarse al juez copia del acta en que conste la decisión impugnada y los demás documentos que puedan facilitarle verificar la aparente ilegalidad de la determinación, en especial los estatutos sociales, porque, de lo contrario, considero muy difícil que el juez pueda tener criterio para proveer, puesto que con la sola afirmación de lo que se estima es el contenido de la decisión que se califica Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 de ilegal, no se puede formar un concepto para decidir si decreta o no la suspensión provisional del acto impugnado, pues tal aseveración no es prueba idónea para acreditar el alcance del acto; para ello se requiere su constancia escrita que debe necesariamente aparecer en el acta de la sesión en que se adoptó la decisión y será la base para el estudio preliminar del juez” (negrilla fuera del texto original) En síntesis, “lo que amerita la suspensión provisional no es que pueda ocasionar un perjuicio sino, básicamente, la aparente ilegalidad del acto” (se resalta).
Asimismo, es factible con este tipo de medida cautelar, que los actores puedan precaver perjuicios ante el evento de no accederse a ella, pero también es viable que esta irrogue detrimento a la corporación o sociedad y a terceros en el evento de decretarse, por manera que para su ordenación ha de ponderarse su impacto desde esas dos aristas.
En el sub judice, en lo que concierne para el objeto de la alzada, la parte demandada estima que la sesión recriminada alcanzó el quórum que manda el artículo 45 de la Ley 675 de 2001 no siendo entonces ilegales las decisiones adoptadas, motivo por el que anhela que se revoque la suspensión provisional que recae sobre los efectos del acto impugnado, a fin de que la copropiedad no se vea impactada de forma negativa en la gestión administrativa que naturalmente debe cumplir.
Otéese que cuando se impugna un acto de asamblea, en línea de principio debe ponerse de presente porqué las decisiones adoptadas son trasgresoras de los preceptos legales y/o estatutarios, pues, de esa manera se abre paso la suspensión de sus efectos por ser aparentemente ilegal la propuesta allí aprobada. Para poder adquirir ese conocimiento, ineludiblemente debe la judicatura cotejar las disposiciones regulatorias de la sociedad, en este caso el régimen de propiedad horizontal y el contrato social.
Con fundamento en el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, se tiene por sabido que la Asamblea General de Propietarios tiene facultad decisoria, atributo para el cual durante la sesión debe encontrarse presente un determinado número de propietarios para poder deliberar, votar y decidir, es decir, contar con quórum, pues Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 solo así las decisiones tienen validez, sin dejar de lado que la convocatoria no puede desconocer lo previsto en los estatutos o el reglamento de propiedad horizontal.
Conforme al artículo 45 de la misma ley, la mayoría o quórum habilitante para que la asamblea general pueda deliberar, “con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior” (resalta la Sala), corresponde a “un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión” (artículo 45 Ley 675 de 2001).
Luego, las decisiones que se adopten desconociendo esta exigencia, serán absolutamente nulas. Debe tenerse muy en cuenta que el reglamento de propiedad horizontal o contrato social en ningún caso puede vulnerar las normas imperativas previstas en la Ley 675 de 2001, y de hacerlo, cual lo prevé el parágrafo 1° del artículo 5 de la citada compilación normativa, “se entenderán no escritas”.
Lo antepuesto para significar que todo aquello que se prevea en el contrato social –reglamento de propiedad horizontal– y que no contravenga el régimen de propiedad horizontal, resulta de obligatorio cumplimiento para los propietarios de predios sometidos a ese régimen y en esa medida desplaza lo previsto en la ley. Dentro del asunto materia de escrutinio, se evidencia que la Propiedad Horizontal denominada El Edificio Surco, fue constituida mediante Escritura Pública n° 2.205 del 5 de septiembre de 1991 corrida en la Notaría 5 del círculo de Cúcuta.
En dicho instrumento, en lo que aquí interesa y cual lo advirtiera el juzgado de conocimiento, en la cláusula 9.4 se previó lo siguiente: “QUÓRUM. La Asamblea deliberará válidamente con la asistencia de los propietarios o de sus representantes cuya suma de coeficientes represente al menos el 51% del total. Si no se completare ésta (sic) proporción el administrador convocará para una segunda reunión. Si para la segunda reunión no se completare el quorum, en ésta hará quorum cualquier número de miembros que asista, cuyos coeficientes sumen más del 5% del total de los coeficiente[s] de copropiedad.
Las decisiones de la Asamblea se tomarán por mayoría de votos de los asistentes a la respectiva Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 reunión. (…)”8. (resalta la Sala) Como puede verse, para que la asamblea de propietarios del condominio demandado pueda deliberar y decidir válidamente, el coeficiente de propiedad de los asambleístas asistentes debe representar una mayoría del 51%, lo que descarta que pueda discutir y tomar decisiones con el voto favorable de un porcentaje inferior, aunque supere el 50%, ya que necesaria e indefectiblemente debe ser igual o superior al 51%.
Visto lo anterior, teniendo muy presente que la parte actora aspira a obtener la nulidad del Acta de Asamblea Ordinaria de Propietarios de El Edificio Surco n° 001-2025 del 20 de marzo de 2025 porque los asambleístas deliberaron y adoptaron decisiones “de manera irregular” pues lo hicieron con un quórum del “50.285%” cuando conforme a lo previsto en el contrato social el necesario era del 51%, no viene a duda que la suspensión provisional del acto recriminado se muestra razonable, en tanto salta de bulto una aparente ilegalidad, lo cual, muy por el contrario a lo aducido por la recurrente demandada, es más que suficiente para, con estribo en lo preceptuado en el artículo 382 C.G. del P., acceder al decreto de esa cautela tal como en efecto acaeció, y por lo mismo, avalar dicha decisión en sede de segunda instancia. La siguiente imagen recrea el quórum alcanzado en la reunión confutada: A propósito de la razonabilidad para el decreto de la suspensión del acto impugnado, el Tribunal de Casación, actuando como juez constitucional, tiene 8 Cuaderno primera instancia, actuación No. “006RecepcionSubsanacionDda.pdf”, folio digital 67.
Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 explanado que “es conveniente recordar que, de conformidad a la norma citada (refiriéndose al artículo 382 C.G. del P.), la suspensión provisional procede cuando la trasgresión «surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud», aspectos que deben ser valorados por el funcionario judicial para decidir sobre la solicitud” 9, situación que justamente ponderó la juzgadora de primer nivel al momento de decretar la medida cautelar y es corrobora por esta Superioridad para mantener dicha determinación. Y no se conciba que, en el evento de llegar a desestimarse las pretensiones del libelo introductor, la parte demandada quedaría huérfana para reclamar los perjuicios económicos que pudiera llegar a ocasionar la materialización de la medida, pues ha de verse que para tal propósito el actor prestó caución, lo que aunado a la aparente ilegalidad del acto fustigado, dan paso al decreto de la cautela dispuesta.
En ese orden de ideas, como los medios de convicción ponen de presente, de manera simple, diáfana, y sin necesidad de realizar una gran labor argumentativa, la incorrecta conformación del quórum para sesionar, deliberar y decidir, y, por lo mismo, salta a la vista la presunta ilegalidad de la decisión objeto de impugnación, jurídicamente era viable disponer la suspensión provisional de los efectos del acto recriminado.
Luego entonces, forzosa es la confirmación del proveído confutado. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta - Sala Civil – Familia, RESUELVE:
PRIMERO: Confirmar el auto emitido el tres (3) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta, conforme a las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Sin costas por no haber lugar a ellas.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE10 9 STC1365-2025, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque, 12 de febrero de 2025. Interlocutorio Apelación. Decide C.I.T. 2025-0482-01 ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Firmado Por: Angela Giovanna Carreño Navas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 2 Civil Familia Tribunal Superior De Cucuta - N. De Santander Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 377ff0a2fcfa062d266a19b613068d4100610ee1428c1c4225705ba4fb57a9af Documento generado en 17/03/2026 08:43:32 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 10 Documento con firma electrónica en acatamiento a lo dispuesto en la Circular N°. 35 del 22 de febrero de 2021 emanada del Consejo Superior de la Judicatura.