TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN N. 3 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., diecisiete (17) de julio de dos mil veinticuatro (2024) (Decisión que se inició discusión en Sala de 10 de abril de 2024 –Aviso 012y aprobada en Sala de la fecha) Proceso: Radicado: Demandante: Demandados: Asunto: Decisión: Verbal - Servidumbre 11001310303120170049203 Centro Comercial Superbodega Maicao –Propiedad Horizontal.
Inversiones Huna C.I. S.A.S., y Otro. Apelación de sentencia Confirma 1. ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida el 15 de octubre de 2021, por el Juez Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá, D.C.1. 2.
ANTECEDENTES 2.1. El Centro Comercial Superbodega Maicao –Propiedad Horizontal, formuló demanda en proceso verbal contra Inversiones Huna C.I. S.A.S., y el Banco de Bogotá (actuando en calidad de acreedor hipotecario de Inversiones Huna C.I- S.A.S.)2, para que se declare libre de toda servidumbre de tránsito al Lote C-1 del Parque Industrial el Otoño, donde se cimienta el Centro 1 Asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 18 de mayo de 2023.
Secuencia 4286. Nota: En algunos casos se puede alterar el orden para fallo, por asuntos temáticos, según el artículo 16 de la Ley 1285 de 2009, o por vicisitudes de cada trámite. 2 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 04, Pdf. 817 y s.s., 826, 827 y s.s. 1 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 Comercial Superbodega Maicao Propiedad Horizontal, respecto del Lote B-2, predio de propiedad de la demandada citada; en consecuencia, se oficie a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para que se aclaren los folios de matrícula 50N 20193046 y 50N-20257958; asimismo, se reconozca, a título de indemnización la suma de $205’379.291, por el tránsito o paso indebido desde agosto de 2012, en adelante. 2.2.
Los hechos que sirvieron de soporte a tales pretensiones son: 2.2.1. Que la propiedad horizontal demandante se constituyó mediante escritura pública N.º 1738 del 20 de septiembre de 1995, de la Notaría 47 de esta Ciudad, copropiedad que se ubicó en el Lote C-1 adquirido por Supercentro Comercial Maicao S.A. En Liquidación mediante compraventa efectuada con San José Sayer Mejía y Cía. en C., protocolizada en instrumento N.º 1238 del 18 de agosto de 1994, del mismo círculo notarial. 2.2.2.
Que la parte demandante ostenta el derecho de dominio sobre bienes privados y zonas comunes del predio C-1, con un área de 36.300 m2 y matrícula inmobiliaria 50N-20193046. 2.2.3. Que en las escrituras públicas N.º 1738 y 1238, se establece que el bien del actor está libre de cargas y de servidumbres legales, naturales o voluntarias, en lo atinente al tránsito o paso respecto de la demandada. 2.2.4.
Que en la cláusula 8° de la escritura N.º 1238 se estipula expresamente que el inmueble está libre de toda limitación; es decir, que sobre el predio no recae servidumbre alguna. 2.2.5. Que en la escritura N.º 1738, se indica que existe una servidumbre de planta de tratamiento de agua potable, pozo profundo y planta de tratamiento de aguas residuales respecto de Superbodega Maicao 2, gravamen que no tiene nada que ver con la servidumbre de tránsito pretendida por la demandada. 2 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 2.2.6. Qué Inversiones Huna C.I. S.A.S., considera que existe una servidumbre de tránsito sobre el bien denominado C-1; por lo tanto, inició querella policiva N.º 13816 de 2012, ante la Alcaldía Local de Suba por presunta perturbación a la posesión. 2.2.7. Que, desde febrero de 2012, Inversiones Huna, por conducto de su arrendataria Autogermana, ha transitado por el predio de la demandante sin tener derecho. 2.2.8.
Que la ausencia de título constitutivo de servidumbre no puede suplirse con la prescripción de conformidad con lo establecido en el artículo 760 del Código Civil, toda vez que durante un tiempo la demandada pagó por el tránsito o paso, no se ha cumplido el término de ley y tampoco hay una escritura pública que reconozca tal servidumbre.
3. ACONTECER PROCESAL Mediante auto calendado 19 de octubre de 20173, se dispuso la admisión de la demanda, ordenándose el traslado de la misma a la parte convocada por el término de ley. Notificada la decisión, Inversiones Huna C.I. S.A.S.,4 contestó oportunamente la demanda. Para el efecto, se opuso a las pretensiones de la acción, planteando como mecanismo de defensa las excepciones de mérito que denominó “FALTA DE CAUSA LEGITIMA POR INEXISTENCIA JURÍDICA DEL LOTE C-1;
LA SERVIDUMBRE QUE SE CONSTITUYÓ GRAVA LOS PARQUEADEROS PÚBLICOS Y ESTA VIGENTE; FALTA DE AUTORIZACIÓN DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS PARA LA EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE; BUENA FE DE LA DEMANDADA; PRESCRIPCIÓN DE CUALQUIER ACCIÓN CONTRA LA SERVIDUMBRE IMPROCEDENCIA DE LA INDEMNIZACIÓN PRETENDIDA”. 3 4 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 04, Pdf. 831.
Ibídem, Archivo 04, Pdf. 978 y s.s. 3 CONSTITUIDA, e; Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 Por su parte, el Banco de Bogotá, como acreedor hipotecario de la demandada antes referida5, propuso como medios exceptivos los siguientes: “FALTA DE LEGITIMACIÓN POR PASIVA – BANCO DE BOGOTÁ ES MERO ACREEDOR HIPOTECARIO; INEXISTENCIA DE DERECHO Y CAUSA PARA DEMANDAR, y;
CADUCIDAD O PRESCRIPCIÓN”.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Según acta de 27 de julio de 20216, se inició la audiencia prevista en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso; una vez agotadas las etapas procesales pertinentes, se profirió sentencia por escrito el 15 de octubre de 20217, que resolvió lo siguiente: “PRIMERO. SE DECLARA que no existe servidumbre de tránsito que grave al lote C-1 del Parque Industrial el Otoño, donde se cimienta el CENTRO COMERCIAL SUPERBODEGA MAICAO PROPIEDAD HORIZONTAL y en favor del B-2, predio de propiedad de la demandada, sociedad INVERSIONES HUNA C.I. S.A.S.
SEGUNDO. Como consecuencia de la anterior declaración, SE ORDENA a la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, inscribir lo dispuesto en esta sentencia en los folios de matrícula 50N-20193046 y 50N-20257958.
TERCERO. SE ORDENA el levantamiento de las medidas cautelares que hayan sido practicadas. En caso de que exista solicitud de remanentes, déjense a disposición. Por Secretaría OFÍCIESE.
CUARTO. SE CONDENA en costas a INVERSIONES HUNA C.I. S.A.S. en favor de la parte demandante CENTRO COMERCIAL SUPERBODEGA MAICAO PROPIEDAD HORIZONTAL. Como agencias en derecho se señala la suma de OCHO MILLONES DE PESOS ($8’000.000). Liquídense.
QUINTO. SE NIEGAN las demás pretensiones.”. La autoridad de primer grado para arribar a esa conclusión señaló que la parte demandada no cumplió con la carga de probar la existencia de una servidumbre a su favor y en contra del Lote C1 donde se edificó el “CENTRO 5 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 04, Pdf. 915 y s.s. Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 12 7 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 18. 6 4 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 COMERCIAL SUPERBODEGA MAICAO PH”. Por lo que las pretensiones de la demanda deben prosperar. Recordó que sin título no hay modo, por lo que los registros que se hayan efectuado en los folios de matrículas inmobiliarias de los bienes que conforman la copropiedad y en el predio 2B, relacionados con alguna servidumbre, no son suficientes por sí solos para constituir un gravamen, especialmente cuando el acto que los precede, es decir, la escritura pública, no perfeccionó la limitación al dominio.
Destacó que en este caso el acto de registro se limitó a incluir en los folios de matrícula lo expuesto por las partes en las escrituras públicas, nada más. Solicitud que no estaba sometida a la calificación de la Oficina de Registro, pues aquella es una autoridad administrativa, no judicial. A los jueces es a quienes corresponde validar y analizar la legalidad de los actos de las partes y si de ellos se deriva el nacimiento de un derecho o no. Concluyó que nunca nació el derecho real de servidumbre a favor del predio 2B.
En cuanto a la excepción de mérito de “BUENA FE DE LA DEMANDADA” señaló que no es suficiente para crear o constituir una servidumbre donde no la hay. Tampoco es del caso acudir a la jurisdicción de lo contencioso administrativo para que se “invalide” un derecho real que no existe. En lo atinente a la “PRESCRIPCIÓN DE CUALQUIER ACCIÓN CONTRA LA SERVIDUMBRE CONSTITUIDA” debido a que han pasado más de 20 años desde que se otorgó la escritura pública N.° 954 de 27 de mayo de 1996, en la Notaría 47 de esta Ciudad.
La excepción prosperaría si en efecto dicha escritura hubiera dado lugar al nacimiento de un derecho a favor de la demandada Inversiones Huna o los propietarios anteriores del Lote 2B respecto del Lote C1, pero como no es así no hay lugar a declararla. Añadió que en todo tiempo se tiene acción para declarar que un derecho no existe, más no para revocar o modificar un derecho adquirido, de 5 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 ahí que la prescripción extintiva aplica para el segundo evento más no para el primero. Finalmente, negó el reconocimiento a título de indemnización de la suma de $205’379.291, por el tránsito o paso indebido durante el periodo de agosto de 2012, a la fecha, y por el tránsito indebido que durante el proceso se cause, porque no advirtió ninguna relación de causalidad entre la declaración que se solicita y la indemnización reclamada; a más que ésta última es consecuencia de un daño irrogado por otra persona y en este caso no es claro cuál es el perjuicio que se imputa y mucho menos está probado.
Sumo a ello que, no puede afirmarse que hubiere un “paso indebido” por el hecho de que la parte demandante así lo afirme, toda vez que Inversiones Huna C.I. S.A.S., y su arrendatario hacían uso del inmueble bajo la confianza de que les asistía ese derecho. Aunado a que el tránsito pudo devenir de actos de mera tolerancia de la parte demandante ante la ausencia de una declaración judicial en la que quedara claro que no existía ningún gravamen sobre su predio en beneficio del Lote 2B.
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, la parte demandada interpuso recurso de apelación8, el cual fue sustentado oportunamente con base en la prosperidad de la excepción “falta de causa legítima por inexistencia jurídica del lote C-1” al no demostrarse el derecho de dominio de la demandante sobre el mismo, por lo que no resultaba válido pronunciarse sobre la existencia o no de la servidumbre material del proceso.
Que contrario a la postura del a quo, la servidumbre de tránsito en favor del predio de propiedad de la demandante “LOTE 2B con folio 50N-20257958”, sí se encuentra constituida a “perpetuidad” a cargo no del Lote “C-1” (folio 50N20193046), sino de las “áreas de uso común de la primera etapa” particularmente en la escritura de propiedad horizontal N.º 1.738 de 20 de septiembre de 8 Expediente digital, Cuaderno Tribunal, Archivo 06. 6 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 1995, Notaría 47; luego entonces, dijo que la servidumbre data desde la tradición anterior de los predios de mayor extensión “EL OTOÑO A” en favor de los de “EL OTOÑO 1, 2, 3”, y el resto del inmueble; además de “EL OTOÑO C” en favor de los de “EL OTOÑO 1, 2, 3, C” y otros que se desprendieron de aquellos hasta llegar a la que consta en la propiedad horizontal ( Escrituras Públicas 202 de 31 de marzo de 1984; 1175 de 9 de diciembre de 1985; 1412 de diciembre de 1985, y; 1238 de 18 de agosto de 1994).
Que no pueden ser de recibo los argumentos del Juzgador de primer grado al desconocer la existencia de dichas servidumbres, pues hace caso omiso a la regulación registral que prevé que, como al momento que se abren folios de matrícula con fundamento en una matriz se deben trasladar tanto los títulos de adquisición como sus gravámenes (art. 50, Dto. 1250 de 1970 y art. 51 de la vigente Ley 1579 de 2012).
Que el Juez desconoció las inscripciones de las servidumbres de tránsito en los diferentes folios de matrícula inmobiliaria, que claramente conllevan a la prueba que, si existen a favor del predio del demandado, no siendo de su resorte el análisis de las diferentes anotaciones en los folios partiendo de la matriz, pues ello es de resorte exclusivo de la Oficina de Registro y/o la justicia contencioso administrativo.
Por lo que, en su sentir, la excepción de “La servidumbre que se constituyó grava los parqueaderos públicos y está vigente” se encuentra probada. Que el Juez Civil no es competente para definir las controversias relativas a la inscripción en el Registro (art. 4° Ley 1579 de 2012), pues la misma se encuentra radicada única y exclusivamente ante la misma entidad mediante actuación administrativa y/o ante lo contencioso administrativo (art. 59 ib.), incluyendo las relativas a la situación jurídica del bien, como lo es la servidumbre.
Finalmente, que se demostró la excepción de prescripción, ya que han trascurrido 20 años desde que en la escritura 1738 de 20 de septiembre de 7 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 1995, Notaría 47 de esta Ciudad, se encuentra constituida la servidumbre, por lo que esa excepción si ha debido abrirse paso. En consecuencia, pide se revoquen los puntos, 1, 2 y 4 de la parte resolutiva de la decisión de primera instancia, declarándose probadas las excepciones propuestas y condenando al pago de costas en ambas instancias a la demandante a su favor.
6. PARA RESOLVER SE CONSIDERA 6.1. Competencia La Sala de Decisión es competente para desatar la apelación al tenor del numeral 2° del artículo 31 del Código General del Proceso, y lo hará bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 ibídem. Además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad que pueda invalidar lo actuado.
Conviene precisar que la sentencia fue apelada por la demandada Inversiones Huna C.I. S.A.S.9; por tanto, esta Corporación encuentra limitada su competencia a dichos reparos presentados en primera instancia y sustentados ante esta Sede, conforme lo señalado en el artículo 328 del Código General del Proceso10, en concordancia con los arts. 320 y 327 ejúsdem. 6.2.
Problema jurídico Se circunscribe a determinar si fue acertada la decisión del Juez de primera instancia al declarar que no existe servidumbre de tránsito que grave al Lote C-1 del Parque Industrial el Otoño, donde se cimienta el Centro Comercial Superbodega Maicao Propiedad Horizontal y en favor del predio D2 Lote 2B de propiedad de la demandada, sociedad Inversiones Huna C.I. 9 Ver auto de 19 de julio de 2023, que declaró desierto el recurso de apelación formulado por la parte demandante.
(Expediente Digital, Cuaderno Tribunal, Archivo 09) 10 “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”. 8 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 S.A.S., o si, por el contrario, debe revocarse la decisión por no ajustarse a lo reglado en la ley aplicable al caso y al acontecer fáctico y probatorio obrante en el plenario. 6.3.
Marco conceptual Conforme a lo dispuesto en el artículo 879 del C.C., la “servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.”. Por lo anterior, el establecimiento de una servidumbre puede efectuarse i). Naturalmente, es decir, que provienen de la natural situación de los lugares; o ii).
Legales, que son impuestas por la ley; o iii). Voluntarias, que son constituidas por un hecho del hombre (Art. 888 ib.). Ahora, en tratándose de la acción negatoria frente a la existencia del mentado gravamen, la jurisprudencia ha señalado que: “(…) su establecimiento o imposición (confessoria), cuyo propósito no es otro que gravar el predio sirviente; aquella que tiende a modificar la servidumbre ya existente (modificativa); la que procura poner punto final a la carga constituida (extintiva), y ahondando aún más en la normatividad que gobierna la materia, puede igualmente advertirse la existencia de la pretensión negatoria que, como su nombre lo indica, es la resistencia total que presenta el dueño del bien raíz afectado por un gravamen de hecho frente a quien, a su vez, podría aspirar a que se declare la imposición del servicio.
En orden a precisar el concepto y los alcances de la acción negatoria es oportuno comenzar por acotar que sus raíces se advierten ya en el Derecho romano clásico y que luego sufrió una bifurcación (actio negativa y actio negatoria), de modo que ésta última, según lo concluyen los autores, estaba enderezada a negar la existencia de la servidumbre (o el usufructo), al paso que la primera, como la confessoria, estaba orientada a su defensa.
Al parecer, la negatoria reunió una serie de acciones opuestas a esta última, que posibilitaban al propietario civil negar la existencia de derechos que limitasen su propiedad, incumbiéndole probar su derecho y las perturbaciones que lo afectaban y, al demandado, el derecho que alegaba sobre la cosa.”11 (Subrayado fuera del texto). 11 CSJ.
Sala de Casación Civil, SR 129-2008 del 19 de diciembre de 2008. Exp. No. 11001 02 03 000 2006 01534 00. M.P. Pedro Octavio Munar Cadena. 9 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 De otra parte, a partir del precepto 879 del Código Civil, tal y como se anotó en párrafo precedente, se establece una serie de servidumbres, que, en términos generales, pueden ser naturales, legales y voluntarias.
A su turno, en los artículos 883 y 884 ejúsdem se dejó por sentado que, dividido o vendido el predio sirviente, la servidumbre no desaparece porque es inseparable al predio y no se extingue por el cambio de dueño, pues mientras se use y se requiera, será perpetua. El 885 s.s., determina que «el que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla.
Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente, situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título». El 893 previene que «el uso que el dueño de una heredad puede hacer de las aguas que corren por ella, se limita: 1o.) En cuanto el dueño de la heredad inferior haya adquirido por prescripción u otro título, el derecho de servirse de las mismas aguas».
Y el 903 prevé que «si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que quiera. Y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto, a no ser que haya adquirido este derecho por título o por prescripción de ocho años contados como para la adquisición del dominio».
Para condensar el tema, la servidumbre de tránsito, integra la estirpe de las legales, pues obra por imperio de la ley por así consagrarlo el artículo 905 ejúsdem, al determinar que: “Si un predio se halla destituido de toda12 comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio ”. 12 <Corte Constitucional - Aparte tachado declarado INEXEQUIBLE, el resto del artículo declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE, por los cargos analizados, por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-544-07 de 18 de julio de 2007, Magistrado Ponente Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra, 'en el entendido que deben ponderarse los derechos que existen sobre los predios dominante y sirviente'.> 10 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 donde funciona la Iglesia (Lote C y Lote B y por la entrada de este último se accede al Lote 2B) y el de la demandada Inversiones Huna (Lote C-1). De otro lado, hizo saber que el predio que representa (Lote C-1) tiene dos (2) servidumbres de paso y pozo profundo con el Lote B. Además, que inicialmente los Lotes C y B, tenían un área igual de 36.000 M2 y éste último (Lote B) fue dividido, así: 24.000 M2 para Megacentros y 12.000 M2 para Inversiones Huna (Lote 2B), aproximadamente.
Por su parte, el señor Hugo Hernando Torres, Representante Legal de Inversiones Huna17, en su interpelación explicó que el inmueble fue diseñado como un Centro Comercial y hoy en día lo sigue siendo con tres (3) propiedades comerciales, a donde puede ingresar cualquier persona a esas 3 bodegas, uno es un almacén de Autogermana donde hay talleres, venta de repuestos y oficina; el segundo, es el predio del demandante donde queda un Call Center, también ingresa cualquier persona hasta para pedir empleo y hay cafeterías públicas, y; en el tercero hay una Iglesia.
Precisó que, como el Centro Comercial se quebró, se dividió en 3 propiedades; en consecuencia, considera que hay feudos que siguen siendo comunes, como la planta de tratamiento de aguas que está en su terreno. En cuanto a las vías, hizo saber que hay dos (2), una como un parqueadero público y la otra destapada; que, desde que compró (año 2008), nadie le advirtió que no podía ingresar por la que siempre ha accedido porque era privada; que, el Lote que adquirió estaba abandonado; dijo que, la otra vía es destapada, no es pública y es de Constructora Amarilo, por ahí es donde ingresan los carros de BMW.
Finalmente, arguyó que siempre ha ingresado por esa puerta de parqueadero, usándola hace 14 años y sólo después de 5 años se presentaron los inconvenientes con el demandante; por ello, formuló una querella policiva. Reiteró que esa entrada es pública e ingresa cualquier 17 17 Expediente digital, Cuaderno principal, Archivo 08 (minutos 1:27:10 y s.s.) 15 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 persona. Y concluyó que los 3 predios siguen unidos como un cordón umbilical, tan es así que el certificado de tradición de su propiedad dice que queda gravado con servidumbre de uso a perpetuidad (escritura pública N.° 954 de 27 de mayo de 1996, en la Notaría 47 de esta Ciudad ) 6.4.2.2. Siguiendo con el análisis del asunto, pasemos a los títulos.
Revisada la tradición de los inmuebles objeto de la causa y otros medios de convicción acerca de la ubicación y segregación de las mentadas heredades, se tiene lo siguiente: De entrada y con fines meramente ilustrativos, observemos el siguiente gráfico, en el que se insertan los folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles en pleito para mayor claridad en relación con el estudio de la tradición de los mismos.
También se plasma, con modificaciones, el gráfico utilizado por el a quo en la sentencia de primera instancia, según se desprende de los documentos que obran en el expediente, con la salvedad de que el mismo no guarda proporción con las extensiones reales de los inmuebles. Todas las áreas de 16 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 color naranja corresponden a servidumbre y la verde a los predios en contienda.
Ahora bien, con la Escritura 0728 del 31 de marzo de 1984, se segregaron los predios El Otoño 1, 2 y 3, del resto del inmueble que en conjunto se denominó El Otoño (M.I. 050N-0010465) (Pdf. 1093-1111, C.1, archivo 04) y se creó una servidumbre de tránsito a favor del predio OTOÑO 3. Ya en la Escritura 1175 de 9 de diciembre de 1985 (FMI 050-934749) se segrega El Otoño A, B y C. (Pdf. 1113-1128, C.1, archivo 04).
Se crea una servidumbre sobre el predio El OTOÑO A en favor de los predios EL OTOÑO 1, 2, 3, C y el resto del inmueble, la cual consta de 3.584.10 metros. (Pdf. 1117 del expediente se especifican sus linderos). También se crea una servidumbre sobre el predio El OTOÑO C en favor de los predios EL OTOÑO 17 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 1, 2, 3, y el resto del inmueble, la cual consta de 3.584.10 metros (Pdf. 1121 del expediente se especifican sus linderos).
Por otro lado, en la Escritura 1412 del 27 de diciembre de 1985 (Pdf. 1132-1138, C.1, archivo 04) se segrega el lote El OTOÑO D gravado con servidumbre de tránsito a favor de EL OTOÑO 1. (linderos Pdf. 1134). A su turno, en la Escritura Pública 1416 del 27 de diciembre de 1985 (Pdf. 1140-1147, C.1, archivo 04) se segrega EL OTOÑO E, con servidumbre a favor del EL OTOÑO 1.
(linderos Pdf. 1142). En lo que toca con la Escritura 1238 del 18 de agosto de 1994 (Pdf. 1151-1158, C.1, archivo 04) se divide el predio EL OTOÑO C en los LOTES C1 y C2, así: -De acuerdo con la Escritura, el Lote C2 conservó el folio de matrícula del Otoño C (FMI 050-934749) y la servidumbre que sobre aquel pesaba, para tal efecto allí se reiteraron los linderos. -Al Lote C1 se le abrió un folio de matrícula independiente, el 50N20193046 (Pdf. 1155 y 1162, C. 1, archivo 04) y se dijo que quedaba libre de cualquier gravamen.
No se trasladó la servidumbre que gravaba a todo el Lote, pues la misma afectaba exclusivamente a la porción que pasó a convertirse en C2. (Pdf. 1165-1192, C. 1, archivo 04) Asimismo, en la Escritura Pública 3023 del 27 de diciembre de 1994 se dividió el predio El Otoño D identificado con la M.I. 50N-943322 en el Lote 1D que conservó dicha matrícula inmobiliaria y el Lote 2D con M.I. 50N20218089.
(Pdf. 1211-1229, C. 1, archivo 04) Luego, a través de la Escritura Pública 698 del 22 de abril de 1996 se dividió el predio 2D en el Lote 2A con la M.I. 50N-20257957 y el Lote 2B con M.I. 50N-20257958 [predio D2 Lote 2B es el predio de propiedad de la 18 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 demandada Inversiones Huna, en adelante Lote 2B].
(Pdf. 1231-1243, C. 1, archivo 04) Y, en la Escritura Pública 1738 de 20 de septiembre de 1995, se crea la propiedad horizontal sobre el Lote C1. (Pdf. 1194-1203, C. 1, archivo 04) Allí se mencionan dos servidumbres a favor del predio “SUPERBODEGA MAICAO 2” estas son: “LA “SUPERBODEGA MAICAO” – PROPIEDAD HORIZONTAL, queda gravada con servidumbre de paso a favor de la “SUPERBODEGA MAICAO 2”.
(página 19 vto. de la Escritura). “SERVIDUMBRE: el pozo profundo, la planta de tratamiento de agua potable y la planta de tratamiento de aguas residuales están gravadas con servidumbre de uso a favor de “SUPERBODEGA MAICAO 2 ” (página 20 vto. de la Escritura). 6.4.3. En consecuencia, se tiene de los predios en litigio lo siguiente: a.) El primero, identificado con FMI 50N-20193046 (Lote C-1), cuya descripción: cabida y linderos se encuentran contenidos en la escritura pública N.° 1238 de 18 de agosto de 1994 de la Notaría 47 de esta Ciudad18; en donde se dejó plasmado que “ESTE FOLIO QUEDA GRAVADO CON SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE LA SUPERBODEGA MAICAO 2, IGUALMENTE, CON SERVIDUMBRE DE USO DEL POZO PROFUNDO, LA PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUA POTABLE Y LA PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES A FAVOR DE “SUPERBODEGA MAICAO 2”” y, según la Anotación N.° 1, tiene especificación: 101 compraventa de San José Sayer Mejía y Cía. S. en C., a Súper Centro Comercial Maicao S.A. (Se resalta) En dicho instrumento, según la cláusula tercera, aparece “Que segregándolo del predio de mayor determinado en la cláusula primera, la sociedad vendedora, por medio del presente instrumento transfiere a título de venta real y efectiva en favor de SUPERCENTRO COMERCIAL MAICAO S.A., … el derecho 18 Expediente digital, Cuaderno principal, Archivo 04, Pdf. 4 y s.s. 19 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 pleno de propiedad y la posesión quieta, regular, pacifica, pública e ininterrumpida… globo de terreno denominado lote C-1 … (197-75) (Cra. 45A), … tiene área (36.300 mts2)”; además, en la cláusula cuarta se estipuló que “El vendedor… se reserva la parte restante y total del inmueble…, denominada de ahora en adelante LOTE C2 (30.401.92 mts2)”.
Y, en el parágrafo primero, se dijo que “El predio de SERVIDUMBRE tiene un área de … (1.759.48 mts2), está situado al extremo occidental del lote C-2 y tiene los siguientes linderos: …”. (Negrilla de la Sala) A su vez en la cláusula quinta y sexta, respectivamente, se puntualizó que: “En consecuencia, solicita al Señor Registrador de Instrumentos Públicos, zona Norte, abrir un nuevo folio de Matrícula inmobiliaria para el Lote C-1, objeto de esta venta parcial, y que se conserve el folio original 050-9344749, que contiene el registro del ahora Lote C-2 y el predio de servidumbre”.
(Negrilla intencional) “Que, para la sociedad compradora, se tiene el real y materialmente recibido el inmueble que ella adquiere y que es determinado en la cláusula tercera del presente instrumento”. En la Escritura Pública N.° 1738 de 22 de septiembre de 1995 de la Notaría 47 de esta Ciudad19, se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal de “SUPERBODEGA MAICAO –PROPIEDAD HORIZONTAL”.
Allí se dejó sentado que: “PRIMERO. - Que la Sociedad… es dueña por haber adquirido el lote de terreno localizado en la … (45A) número … (197-75), Urbanización Parque Industrial El Otoño. Manzana Única, Lote número (3) (C-1); con una extensión superficiaria aproximada de … (36.300.00 M2) … folio de Matrícula Inmobiliaria 50N-20193046 Zona Norte (…)
SEGUNDO. – Que presenta para su protocolización los siguientes documentos: a). – Proyecto de División de la “SUPERBODEGA MAICAO” – PROPIEDAD HORIZONTAL, (…) 19 Expediente digital, Cuaderno principal, Archivo 04, Pdf. 27 y s.s. 20 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 (…) (…) UBICACIÓN: El inmueble se distingue en la nomenclatura urbana actual de la ciudad… de Bogotá D. C. con …dirección … (45A) número … (197-75).
Urbanización Parque Industrial El Otoño. Manzana Única. Lote número tres (No. 3) (C-1). El lote de terreno en el que se erige la Superbodega y cuya descripción de titularidad de dominio se hace en el Artículo 4º. de éste Reglamento de Administración de Propiedad Horizontal, es el que se singulariza y determina por los siguientes factores de área y lindaros: … 21 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 El lote tiene un área superficiaria de … (36.300.00 M2) y sus linderos son: (…) CAPITULO I – OBJETO Y ALCANCE ARTICULO 1 – OBJETO: El objeto de éste Reglamento es el de someter los inmuebles que conforman el Edificio “SUPERBODEGA MAICAO” – PROPIEDAD HORIZONTAL, al régimen de la Propiedad Horizontal previsto en la Ley 16 de 1985 y el Decreto 1365 de 1986.
Para tal efecto determinar la totalidad del inmueble, los bienes privados que lo conforman y los bienes de uso común; consagra los derechos y prescribe las obligaciones de los propietarios actuales y futuros y en los pertinente de los tenedores a cualquier título: establece las normas sobre expensas comunes y las relativas a la constitución y funcionamiento de los órganos de administración del inmueble.
NOTA: El Edificio “SUPERBODEGAMAICAO” – PROPIEDAD HORIZONTAL queda gravado (sic) con servidumbre de paso a favor de la “SUPERBODEGA MAICAO 2”.” (Se destaca) b.) El segundo, identificado con FMI 50N-20257958 (Predio D2 Lote 2B), cuya descripción: cabida y linderos se encentran contenidos en la escritura pública N.° 698 de 22 de abril de 1996 de la Notaría 47 de esta Ciudad20; en donde se dejó plasmado que “LAS AREAS DE USO COMUN DE LA PRIMERA ETAPA QUEDAN GRAVADAS CON SRVIDUMBRE (sic) DE USO A PERPETUIDAD A FAVOR DE LA SEGUNDA ETAPA LOTE 2B.
PARQUEOS, PLANTAS ELECTRICAS, SUBESTACIONES ELECTRICAS, STRIP TELEFONO, OTROS”, como complementación se indicó que “MAGACENTROS S.A. ADQUIRIO POR COMPRA A MESA Y MILSA Y CIA. S. EN C. POR ESC. 3023 DEL 27-12-94 NOT.44 … DE BOGOTA, REGISTRADO AL FOLIO 050-20218089. Y EFECTUO DIVISION MATERIAL POR ESTA MISMA ESCRITURA Y ADQUIRIO POR COMPRA A URBANIZACIÓN EL RECODO LTDA. POR ESCRITURA 1412 DEL 27-12-85 NOTARIA 36 BOGOTA, URBANIZACION EL RECODO LTDA, ADQUIRIO POR COMPRA A RICARDO MEJIA E. HIJOS LTADA SEGÚN ESCRITURA 2274 DEL 19 DE MAYO DE 1971, NOTARIA 3 DE BOGOTA, REGISTRADO AL LIBRO PRIMERO # 9244B DE 1.971.
ESTE HUBO POR COMPRA A LA HACIENDA EL OTO/O S.A. SEGÚN ESCRITURA # 5617 DEL 27 DE DICIEMBRE DE 1.963, NOTARIA 3 DE BOGOTA, REGISTRADA AL LIBRO PRIMERO #775B DE 1.964”. Según la Anotación N.° 3, tiene especificación: 101 compraventa de Mega Centros S.A., a Súper Centro Comercial Maicao S.A.; posteriormente, en la Anotación N.° 011, tiene como especificación: 20 Expediente digital, Cuaderno principal, Archivo 04, Pdf. 782 y s.s. 22 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 0125 compraventa de Carlos Alberto Ramírez Hoyos y Raúl Santacoloma Villegas a Inversiones Huna C.I LTDA. (hoy Inversiones Huna C T S A S21), y; en la Anotación 012 tiene como especificación: 0205 Hipoteca con cuantía indeterminada de Inversiones Huna CI LTDA., a Banco de Bogotá S.A. 6.4.4. Ergo, del análisis de los referidos medios de convicción, quedó probado que al Lote C-1 de propiedad de la parte demandante, se le abrió un folio de matrícula independiente (FMI 50N-20193046), y se dijo que quedaba libre de cualquier gravamen, esto es, no se trasladó la servidumbre que gravaba a todo el Lote de mayor extensión, pues la misma afectaba exclusivamente a la porción que pasó a convertirse en Lote C2 (FMI 50N934749) que conservó el folio de matrícula del Otoño C (FMI 50N-934749) y la servidumbre que sobre aquel pesaba.
Y, el predio D2 Lote 2B con FMI 50N-20257958 de propiedad del extremo demandado, proviene del predio Otoño D con matrícula inmobiliaria 50N-20218089 (Pdf. 1232, C. 1, archivo 04), con una extensión aproximada de 12.024.15 M2, según escritura pública 698 de 22 de abril de 1996. (Pdf. 1239 y s.s., C. 1, archivo 04); en consecuencia, no existe una limitación al dominio por parte de la demandante. 6.4.5.
Ahora, se concluyó del «LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO PLANIMÉTRICO DEL PREDIO DE SERVIDUMBRE EL OTOÑO C, LOCALIZADO EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ D.C., CONSTITUIDO MEDIANTE ESCRITURA 1238 DEL 18 DE AGOSTO DE 1994»22 lo siguiente: “Se logró constatar mediante levantamiento topográfico que la servidumbre de paso constituida con la Escritura 1238 se encuentra ubicada en el costado occidental del denominado Centro Comercial MegaOutlet, y se localiza a una distancia aproximada de 253.98 metros medidos desde el cerramiento existente de dicho centro comercial en dirección al occidente.
Así mismo se constató que el corredor de servidumbre se alinea y da continuidad con la vía de acceso a las bodegas existentes ubicadas contra el lindero norte del lote C-2.”; igualmente, que “En la ejecución de las mediciones de campo, no se 21 22 Ibídem, Cuaderno principal, Archivo 04, Pdf. 787 y s.s. Ib., Cuaderno principal, Archivo 07 “07Planos937-945”. 23 Rad.
N° 11001 3103 031 2017 00492 03 encontraron mojones materializados, sin embargo, al ser los predios cuerpos ciertos se parte del hecho que las edificaciones existentes son la base para las mediciones e implantaciones realizadas.”. 24 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 6.4.6. En efecto, puede decirse entonces que la franja delimitada como predio de servidumbre no se encuentra dentro del Lote sobre el cual se construyó la Superbodega Maicao –PH (Lote C-1 50N-20193046), como tampoco es colindante siquiera con este; pues al registrarse la Escritura Pública N.° 1238 de 1994, la Oficina de Registro de instrumentos Públicos de Bogotá D.C., procedió a asignar nuevo folio de matrícula inmobiliaria al área segregada de 36.300,oo M2, y; al Lote C-2 y al predio de servidumbre el mismo folio (50N-9434749).
Es por ello que al no encontrarse inscrita la delimitación de servidumbre no constituye ningún gravamen sobre el predio de propiedad de la parte demandante, como lo quiere establecer la demandada. 6.4.7. Por otro lado, se comparte la apreciación el juez de primera instancia en lo relacionado con la excepción de prescripción, dado que ésta prosperaría si, en efecto de la escritura pública 1738 de 20 de septiembre de 1995, de la Notaría 47 de esta Ciudad, hubiere nacido derecho a favor de la demandada Inversiones Huna o los propietarios anteriores del predio D2 Lote 2B respecto del Lote C1, pero como no es así, no hay lugar a declararla; sumado a que por este preciso hecho es que las pretensiones deben ser acogidas, tal y como se hizo en la sentencia censurada. 6.5.
Corolario, los motivos de la apelación no prosperan, pues como quedó demostrado, el gravamen no se encuentra legalmente establecido en las Escrituras Públicas N.º 1238 del 18 de agosto de 1994 de la Notaría 47 de Bogotá, ni en la N.º 1738 de 22 de septiembre de 1995 del mismo círculo notarial, por lo que había lugar a acceder a las pretensiones de la demanda tal y como lo hizo el a quo; por tanto, la sentencia recurrida será confirmada, condenándose a la parte demandada en las costas de esta instancia (art. 365 núm. 1° C.G.P.).
En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 25 Rad. N° 11001 3103 031 2017 00492 03 7.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 15 de octubre de 2021, por el Juez Treinta y Uno Civil del Circuito de Bogotá D.C., por las razones expuestas en la parte motiva de esta decisión.
TERCERO: CONDENAR en costas a la parte demandada. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de esta instancia la suma de $2’000.000.00.
TERCERO: DEVOLVER el proceso al juzgado de origen, una vez en firme este fallo, por Secretaría de la Sala Civil.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (031 2017 00492 03) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS (031 2017 00492 03) RUTH ELENA GALVIS VERGARA (031 2017 00492 03) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 26 Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9bf2fbe204685e5921d4e497bc20206ee4aa2fd43d914b3d60b33ee1d6a27625 Documento generado en 18/07/2024 03:29:22 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica