REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL Medellín, primero (1º) de octubre de dos mil veinticinco (2.025). Magistrado Ponente: JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS. Proceso: Radicado: Demandante: Demandados: Providencia: Temas: Decisión: Declarativo. 05001 31 03 017 2021 00092
01. WILLIAM DE JESÚS ORTEGA ROJAS. ROSA AMELIA ANGARITA LORA y otros (Con reconvención). Sentencia. 1. Al no estimarse las pretensiones de la demanda principal, y circunscritos a que solamente se estudia la apelación de los demandantes en reconvención, inocuo se torna vía alzada analizar excepciones cuyo fin es enervar las peticiones iniciales, pues estás no tendrían la vocación de prosperar en segunda instancia, ya que al tenor de lo dispuesto en el inciso 4° del artículo 328 del C. G. del P., no podrá reformarse en peor la situación del apelante único. 2.
Para la prosperidad de la acción resolutoria deben reunirse tres presupuestos esenciales: (i) que se solicite sobre un contrato bilateral válidamente celebrado; (ii) que el actor hubiera cumplido con sus débitos contractuales o haya estado dispuesto a satisfacerlos; y, (iii) que el demandado haya incumplido con sus obligaciones correlativas. 3.
Conforme el artículo 922 del C. de Co., en materia comercial la tradición de bienes raíces, además de la inscripción del título en la respectiva oficina de registro de instrumentos públicos, requerirá la entrega material de la cosa. 4. Del inciso 1° del artículo 1622 del C. C., las cláusulas contractuales deben interpretarse unas por otras, dándosele el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad. 5.
Los intereses moratorios contienen varios componentes financieros, entre los que se encuentra el inflacionario. Revoca y estima las pretensiones formuladas vía reconvención. ASUNTO A TRATAR Procede el Tribunal a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandada primigenia y demandante en reconvención, contra la sentencia del tres (3) de septiembre de dos mil veinticuatro (2.024), proferida por el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Medellín.
ANTECEDENTES DE LA DEMANDA INICIAL: WILLIAM DE JESÚS ORTEGA ROJAS promovió acción declarativa contra ROSA AMELIA, LEONARDO y HÉCTOR FABIÁN, todos ellos de apellidos ANGARITA LORA, además frente a JORGE ENRIQUE NANCLARES, BERNARDO ANTONIO ANGARITA JARAMILLO, y DIEGO MAURICIO ANGARITA ARBOLEDA, pretendiendo: 1. Se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa base de acción, por la omisión de los demandados de informar sobre los vicios ocultos del predio objeto del negocio, recalcándose que no se solicita el saneamiento de tales defectos, pues los mismos son insubsanables. 2.
Se condene a los demandados a indemnizar los perjuicios ocasionados al actor y derivados de su incumplimiento, siendo ello por la suma de $200’000.000,oo conforme la cláusula penal pactada en el contrato base de acción, aclarando que no se incluyen a las comisionistas que actuaron como intermediarias. 3. Se condene a los demandados al pago de $500’000.000,oo por concepto de las sumas canceladas al momento de la negociación, más los intereses corrientes de mora hasta el respectivo pago. 4.
Se condene en costas a los demandados. La causa petendi consistió en que el 22 de noviembre de 2.019, los demandados representados por HÉCTOR FABIÁN ANGARITA LORA y DIEGO MAURICIO ANGARITA ARBOLEDA, suscribieron contrato Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 prometiendo en venta al demandante el inmueble identificado con folio de matrícula 01N-5159327 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Norte, negocio en el que fueron intermediarias las señoras MÓNICA MARÍA ORTIZ ÁLVAREZ y LUZ MALLY RAMÍREZ.
Que el precio de la futura venta se pactó en $1.000’000.000,oo, pagaderos así: (i) $250’000.000,oo entregados a satisfacción al momento de la firma de la promesa; (ii) $250’000.000,oo pagados efectivamente el día 30 de diciembre de 2.019; (iii) $250’000.000,oo que debían cancelarse el 28 de marzo de 2.020; y, (iv) $250’000.000,oo exigibles para el 28 de julio de 2.020; sin embargo, los demandados incumplieron el negocio jurídico, por las siguientes razones: 1.
Previo a la suscripción de la promesa, le indicaron al demandante que por el costado del predio prometido en venta pasaba una servidumbre, la cual realmente cruza por el centro del terreno, circunstancia de la que aquel se percató al realizar unos trabajos de excavación; 2. En tales excavaciones el demandante se percató de la aludida servidumbre en favor de ECOPETROL, razón que lo llevó a suspender los trabajos que estaba adelantando en el lugar para la construcción de una estación de gasolina; 3.
El demandante desde el inicio le había indicado tanto a demandados como a comisionistas, que el lote prometido en venta sería utilizado para construir una estación de gasolina, a lo que estos le replicaron que el terreno era preciso para tal fin, ocultándole que por el centro pasaba la aludida servidumbre; 4. Que con tal omisión el actor fue asaltado en su buena fe, pues las condiciones físicas del terreno no eran como se las habían informado en inicio, y la servidumbre que cruza por la mitad del Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 terreno imposibilitaba construir la estación de gasolina, siendo esta la razón para cual se estaba comprando el predio; y, 5.
Ante tales vicios ocultos que no le manifestaron, los promitentes vendedores aceptaron verbalmente devolverle al actor los $500’000.000,oo ya entregados; sin embargo tal dinero nunca fue devuelto, pese a los múltiples requerimientos efectuados. Que con tal situación los demandados incumplieron la cláusula 4ª del contrato de promesa, consistente ésta en entregar el inmueble saneado y libre de vicios; por el contrario, el actor cumplió con los dos primeros pagos pactados, pero que cuando se enteró del problema del terreno, decidió suspender los desembolsos restantes, hasta tanto los promitentes vendedores le respondieran por los aludidos vicios ocultos.
Que una vez el demandante tomó posesión del bien, los demandados arbitrariamente lo arrendaron a un tercero sin autorización de aquel, además permitieron a terceras personas que arrojaran escombros1. DE LA CONTRADICCIÓN: Los demandados aceptaron la celebración del contrato de promesa, pero adujeron que este se celebró el 19 de noviembre de 2.019, y que fue el actor quien lo incumplió al no cancelar el precio en la forma convenida y no presentarse a suscribir la Escritura de Compraventa en la fecha pactada; agregando que este nunca les indicó que deseaba construir una estación de gasolina, pero de todos modos le informaron la servidumbre sobre el predio, pera lo que le entregaron el respectivo certificado de tradición y libertad, aunque no precisaron sobre el trazado pues lo desconocían, de donde no existen los vicios ocultos alegados. 1 Archivo 11 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Que como el demandante pretendía adquirir el inmueble prometido para instalar una estación de gasolina, el negocio jurídico base de acción es mercantil, por ende debe aplicarse lo dispuesto en el C. de Co., conforme su artículo 22.
Así, se opusieron a las pretensiones de la demanda, proponiendo las excepciones de mérito que denominaron: 1. “PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN.”. Alegando que como debe aplicarse la Ley mercantil, conforme el artículo 938 del C de Co. la acción por vicios ocultos prescribe en seis meses, habiendo operado tal fenómeno, teniendo en cuenta que la entrega del inmueble se efectuó el 19 de noviembre de 2.019, según la cláusula 7ª del contrato base de acción. 2.
“CULPA EXCLUSIVA DE UN TERCERO.”. Arguyendo que adquirieron el inmueble cuando la servidumbre de oleoducto ya estaba constituida, y nunca conocieron por donde se encontraba trazada; entonces si ECOPETROL S.A. no respetó lo dispuesto en la Escritura Pública 1503 del 25 de septiembre de 2.002 en cuanto al trazado de la servidumbre, se configura “hecho de un tercero” que rompe el nexo causal en la acción en estudio. 3.
“FALTA DE REQUISITOS O PRESUPUESTOS AXIOLÓGICOS DE LA ACCIÓN REDHIBITORIA.”. Indicando que en el contrato de promesa no se previó la destinación que el promitente comprador le daría al predio, ni tampoco éste se lo manifestó a los demandados, por lo que los vicios alegados no existen. Incluso el demandante como empresario constructor, tenía la carga de verificar todo lo atinente al inmueble, máxime cuando la servidumbre consta en los títulos y en la matrícula inmobiliaria2. 2 Archivo 23 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 DE LA RECONVENCIÓN: Los accionados promovieron demanda de reconvención, la cual fue reformada para deprecarse declarativamente que entre las partes se celebró contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble con matrícula 01N-5159327, negocio que fue incumplido de forma grave por el demandado en reconvención. En consecuencia, se pidió ordenarle a este: 1.
Cumplir el contrato de promesa en cuestión, suscribiendo la respectiva Escritura; 2. Pagar a los reconvinientes $500’000.000,oo como parte del precio no cancelado; 3. Pagar $200’000.000,oo por la cláusula penal sancionatoria; 4. Cancelar los intereses moratorios a la tasa máxima permitida según el artículo 884 del C. de Co., hasta el pago total de la obligación; 5.
Que se indexen las sumas de dinero reconocidas; y, 6. Que se condene en costas al demandado en reconvención. Como pretensiones subsidiarias deprecaron ídem súplicas en lo declarativo, agregando que ante el incumplimiento grave del reconvenido, se declare resuelto el contrato de promesa; consecuencialmente se le se le ordene a este: 1.
Pagar $870’296.242,oo, ya que no es posible que se restituya materialmente el bien en las mismas condiciones físicas y morfológicas; 2. Restituir los frutos civiles y naturales que el predio hubiere producido con mediana diligencia; 3. Sufragar cualquier multa que la autoridad ambiental llegare a imponer por la tala indiscriminada de árboles y especies nativas sin autorización;
Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 4. Cancelarle a los actores en reconvención $200’000.000,oo por concepto de cláusula penal; 5. Que reconozca y pague los intereses moratorios a la tasa máxima permitida por la ley mercantil; 6. Que indexe las sumas de dinero reconocidas; y, 7. Que se le condene en costas. Como sustento reiteró que entre las partes se celebró el contrato promesa de compraventa aludido en la demanda principal, aclarando que este se suscribió el 19 de noviembre de 2.019, iterando en cuanto al precio pactado ($1.000’000.000,oo), y la forma de pago; pero que el promitente comprador incumplió pues solo pagó $500’000.000,oo, y no se hizo presente en la Notaría Veintidós de Medellín el 28 de julio de 2.020, día pactado para suscribir la Escritura de venta.
Que los demandantes en reconvención cumplieron con los débitos que les asistía, ya que el día de la firma de la promesa entregaron el predio a satisfacción, y se hicieron presentes el día y en el lugar convenidos para perfeccionar el contrato, habiéndose pactado cláusula penal por $200’000.000,oo contra la parte que incumpliera el contrato.
Que una vez entregado el inmueble prometido en venta, el demandado en reconvención de manera unilateral realizó en el lugar movimiento de tierra considerable, y taló innumerables árboles y especies nativas sin contar con autorización de la entidad ambiental competente, cambiando sustancialmente la conformación del predio. En este punto indicaron que conforme el dictamen allegado, volver el bien al estado anterior a la intervención tiene un costo de $870’296.242,oo3.
RÉPLICA A LA RECONVENCION: 3 Archivo 14 – C4DemandaEnReconvencion - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 El demandado en reconvención aceptó algunos hechos, pero reiteró su tesis en los mismos términos de la demanda principal en cuanto al incumplimiento de los promitentes vendedores, pues estos no entregaron el predio prometido libre de limitaciones, además que omitieron el saneamiento por evicción. Dijo que la obligación de firmar la Escritura estaba supeditada al cumplimiento de las demás cláusulas pactadas en la promesa, mismas que no fueron honradas por los promitentes vendedores; aunado que el objetivo del dictamen pericial allegado por los reconvinentes no está encaminado a establecer un hipotético rubro para volver el inmueble al estado anterior a la intervención llevada a cabo por el promitente comprador, sino que hace referencia al costo de cambiar totalmente su destinación económica, uso, composición física, y valor comercial.
Así, después de oponerse a las pretensiones incoadas, propuso las excepciones que rotuló: 1. “INEXISTENCIA DE LA OBLIGACION”. Aduciendo que no se encuentra en mora frente a ninguna de las obligaciones contraídas, teniendo en cuenta que la servidumbre que pasa por el centro del predio (punto totalmente diferente al que le habían informado), desnaturalizó el negocio jurídico e inviabiliza su perfeccionamiento, pues restringía de manera determinante el derecho de dominio, incumpliendo los demandantes en reconvención las cláusulas 3ª, 4ª y 8ª del contrato base de acción. En este punto indicó que de haber conocido los vicios de los que adolecía el inmueble prometido, se hubiera abstenido de contratar. 2.
“BUENA FE”. Poniendo de presente que desde la etapa de negociación les manifestó a los promitentes vendedores y a los Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 comisionistas, cuál era la destinación que pretendía darle al inmueble, y con base en la información proporcionada por estos fue que tomó la decisión de suscribir la promesa. 3. “GENÉRICA E INNOMINADA”.
Según lo que resulte probado4. DE LOS LLAMAMIENTOS EN GARANTÍA: Los demandados primigenios llamaron en garantía a ECOPETROL S.A., con base en las servidumbres de oleoducto y tránsito constituidas mediante las Escrituras públicas del 17 de junio de 1.986 y del 25 de septiembre de 2.002, teniendo en cuenta que el trazado existente no se aviene lo dispuesto en el plano legalizado con el último instrumento5.
En su contestación ECOPETROL S.A., si bien no propuso excepciones, indicó que la responsabilidad por no informar las condiciones reales del predio es del vendedor, mientras que es deber del comprador constatar el contenido de la anotación donde se encuentra registrada la servidumbre pasiva de oleoducto y tránsito. Que la servidumbre y la tubería instalada en el predio objeto de promesa, son de CENIT TRANSPORTE Y LOGISTICA DE HIDROCARBUROS S.A.S., frente a quien solicitó su vinculación para que ejerza la defensa de sus intereses6.
A su vez, ECOPETROL S.A. llamó en garantía a la sociedad CENIT TRANSPORTE Y LOGISTICA DE HIDROCARBUROS S.A.S., teniendo en cuenta que la servidumbre de tránsito y oleoducto, así como la 4 Archivo 19 - C4DemandaEnReconvencion - 01PrimeraInstancia. 5 Archivo 02 – C3DemandadosLlamanAEcopetrol - 01PrimeraInstancia. 6 Archivo 13 – C3DemandadosLlamanAEcopetrol - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 tubería instalada en el predio prometido, son de la última sociedad a partir del 1° de abril de 2.013, en virtud del contrato de aporte de activos que suscribieron7; sin embargo, tal llamamiento fue rechazado por auto del 29 de septiembre de 2.0228.
DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: Después de hacer precisiones conceptuales sobre la promesa de compraventa, los presupuestos axiológicos de la responsabilidad civil contractual, la acción resolutoria, los vicios redhibitorios, y la aplicación de la ley mercantil, se tuvo el negocio jurídico base de acción como válidamente celebrado, catalogándolo como de “naturaleza mercantil”, dado que ORTEGA ROJAS en su interrogatorio adujo que es empresario y hotelero inmobiliario hace más de veinte años, e incluso constituyó una sociedad para tal actividad, circunstancia que le da experiencia y conocimiento especial de cara a la compra de inmuebles.
Que pese a ser un profesional inmobiliario, ORTEGA ROJAS en su interrogatorio y en su escrito de demanda, confesó: 1. Que no hizo un estudio de títulos y tampoco observó la Escritura constitutiva de la servidumbre que grava el inmueble prometido; 2. Que conocía de la servidumbre, pero que no sabía su curso; 3. Que “imaginó” que los documentos se encontraban en orden; 4.
Que el protocolista de su confianza, le inquirió sobre la escritura, diciéndole “No dejes eso así que te perjudica”, y pese a ello, confió; 5. Que no tenía que decir para qué era el lote, ni se lo preguntaron; 7 Archivo 04 – C5EcopetrolLlamaACenitRechazado - 01PrimeraInstancia. 8 Archivo 06 – C5EcopetrolLlamaACenitRechazado - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 6.
Que hizo averiguaciones ante las entidades pertinentes para poder montar el negocio de estación de gasolina, informándosele que el lugar donde se encuentra el lote es área industrial; 7. Que para el momento que hizo el negocio, no tenía el permiso para montar la estación de gasolina; 8. Que recibió el terreno a los 8 o 15 días después de firmar la promesa; 9.
Que en el pasado había montado estaciones de gasolina, y que son activos de la empresa de la que es Presidente y donde “cuadra todo”; 10. Que actualmente es el tenedor o poseedor del inmueble discutido. Que de los interrogatorios y los testimonios recaudados, se concluye que el promitente comprador no manifestó para qué quería comprar el inmueble, y que los demandantes en reconvención siempre pusieron de presente que por el predio pasaba una servidumbre, pero no dijeron por dónde cursaba específicamente.
Considerando que ORTEGA ROJAS es hombre de negocios dedicado al sector inmobiliario y hotelero, al contrato de promesa base de acción le son aplicables las normas de la legislación mercantil, la cual contempla los denominados vicios ocultos, cuya acción prescribe en seis (6) meses a partir de la entrega, según el artículo 938 del C. de Co..
Que la entrega se hizo el 19 de noviembre de 2019 (según la promesa), pero como ORTEGA ROJAS el 17 de febrero de 2.020 presentó reclamo por escrito a los demandados iniciales, se interrumpió el fenómeno prescriptivo conforme el inciso final del artículo 94 procesal civil; aunado a que los términos estuvieron suspendidos entre 16 de marzo y el 3 de julio de 2.020, debido a la emergencia sanitaria vivida en el país, y entre el 3 de julio de 2.020 y 5 de agosto siguiente, los términos también se suspendieron ante la solicitud de conciliación del actor primigenio.
Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Así, transcurrieron 119 días (4 meses) hasta la presentación de la demanda -el 4 de noviembre de 2.020-, y como se logró notificar a los demandados iniciales dentro del año, se interrumpió la prescripción conforme el artículo 94 del C. G. del P., razón por la cual tal medio exceptivo no está llamado a prosperar.
Sobre los vicios redhibitorios alegados por el demandante inicial, indicó que la obligación de saneamiento fue establecida por el legislador para el contrato de compraventa más no para la promesa, pero si se aceptara su procedencia en tales negocios jurídicos, los defectos advertidos no tienen el mérito de hacer prosperar sus pretensiones de conformidad con el artículo 1915 del C. C..
Y es que si bien la servidumbre existía al tiempo de suscribir el negocio –según las anotaciones 2ª y 4ª del folio de matrícula-, el promitente comprador se reservó el destino que le iba a dar a tal inmueble y confesó que conocía de la existencia del aludido gravamen, aunque no sabía por dónde cruzaba el mismo. Que según los testimonios recaudados, los promitentes vendedores le recalcaron a ORTEGA ROJAS sobre la existencia de la servidumbre, y fueron claros en que no sabían a ciencia cierta por donde atravesaba la misma, por lo que el actor inicial dada su calidad de comerciante hotelero inmobiliario, fue negligente al no hacer estudio de títulos y auscultar la trayectoria del gravamen, para saber si el inmueble prometido podía ser destinado a la finalidad que pretendía, motivo por el cual no se cumple con lo dispuesto en el numeral 3° del artículo 1915 sustancial civil.
Que teniendo en cuenta que ORTEGA ROJAS no dio a conocer la destinación que le iba a dar al lote, y como quiera que los promitentes vendedores manifestaron no saber por dónde cruzaba la tubería del Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 oleoducto, no puede predicarse que estos últimos ocultaron de mala fe que en el predio no podía desarrollarse la actividad económica que pretendía el actor primigenio.
Que esa ausencia de vicios redhibitorios implicaba que ORTEGA ROJAS acudiera a la Notaría el día acordado y pagara los $500’000.000,oo restantes, sin que lo uno ni lo otro ocurriera; mientras frente a la reconvención, que los promitentes vendedores cumplieron con la obligación de entregar el predio en la forma prevista en la cláusula 8ª del negocio, según lo confesó el promitente comprador.
No obstante, en la cláusula 3ª de la promesa los reconvinientes se obligaron a transferir el inmueble libre de todo gravamen o limitación al dominio, débito que no podían cumplir pues la servidumbre que grava el predio, fue constituida a perpetuidad; aun así el 28 de julio de 2.020 los promitentes vendedores acudieron a la Notaría para celebrar la compraventa, pero para tal fecha no se estaba registrada la cancelación de la servidumbre, según se evidencia del respectivo folio inmobiliario.
Que como ambas partes solicitaron la resolución y dado que ambos contratantes son incumplidos, se abre paso al “mutuo disenso tácito”, devolviendo todo al estado anterior sin indemnización de perjuicios. Sobre el llamamiento en garantía formulado por los promitentes vendedores a ECOPETROL S.A., que no existe Ley o contrato como fuente de obligación, que permita exigir de la llamada el pago de las prestaciones que únicamente les concierne a los contratantes.
Así, se declaró el “mutuo disenso tácito” del contrato de promesa objeto de controversia; en consecuencia ordenó: (i) a los demandados iniciales pagar en favor de ORTEGA ROJAS, $250’000.000,oo indexados desde el 19 de noviembre de 2.019 hasta el pago efectivo, y $250’000.000,oo Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 indexados desde el 30 de diciembre de 2.019 hasta su cancelación; y, (ii) al actor primigenio restituir a los promitentes vendedores el inmueble al estado en que se hallaba el 27 de noviembre de 2.019.
Finalmente, no condenó a ninguna de las partes en perjuicios, costas, o por cláusula penal, y desestimó las pretensiones de los demandados iniciales frente a la llamada en garantía ECOPETROL S.A.9. DE LA APELACIÓN: La recurrente presentó los siguientes reparos luego sustentados, así: Con lo titulado como “PRIMERO. En cuanto a la demanda principal.
La excepción de prescripción.”, alegó que la demanda se radicó el 16 de marzo de 2.021 y no el 4 de noviembre de 2.020, como erróneamente lo indicó el a quo, de donde del artículo 938 del C. de Co. la acción del promitente comprador prescribe en seis meses, contados a partir de la entrega de la cosa, la cual se efectuó el 19 de noviembre de 2.019.
Agregó que el 11 de febrero de 2.020 ORTEGA ROJAS le presentó a los promitentes vendedores reclamación escrita, la cual según el inciso final del artículo 94 del C. G. del P. interrumpe por una sola vez el término prescriptivo, aunque por la pandemia del COVID 19 se suspendieron los términos del 16 de marzo al 30 de junio de 2.020, del 13 al 26 de julio de 2.020, del 31 de julio al 3 de agosto de 2.020, y del 7 al 10 de agosto de 2.020.
Que el 3 de julio de 2.020 el demandante inicial presentó solicitud de conciliación, la cual se llevó a cabo el 5 de agosto siguiente, reanudándose los términos extintivos desde el día posterior conforme el 9 Archivo 75 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 artículo 20 de la Ley 640 de 2.001, norma vigente para esa fecha; precisando que la suspensión se diferencia de la interrupción, en que los términos que hubieran corrido no desaparecen, y una vez superada continuarán avanzando, de donde los seis (6) meses de la prescripción transcurrieron, así: Continuó refiriéndose a la demanda de reconvención, específicamente en cuanto a la imposibilidad de su parte de cumplir la obligación en cuanto a cancelar las servidumbres existentes, dado que tales gravámenes fueron constituidos a perpetuidad, incluso antes de adquirir el inmueble, además que son de carácter legal y solo se pueden cancelar cuando la misma Ley lo prevé. Que del contexto del contrato y su génesis, es claro que la obligación de transferir el inmueble sin gravámenes o limitaciones al dominio, no refería a la cancelación de las servidumbres existentes, por cuanto: 1) el promitente comprador las conocía con suficiencia; 2) en la cláusula 8ª se aceptó la entrega del inmueble con tales gravámenes, dada su figuración en las escrituras y en el folio de matrícula; y, 3) aceptar que los promitentes vendedores se obligaron a tal cancelación, era condenar el negocio al fracaso, pues era una obligación imposible de cumplir.
En el mismo acápite y con lo que llamó “El entorno de la celebración y concreción del contrato de promesa de compraventa.”, dijo que la promesa se elaboró al momento que las partes acudieron a la Notaría, Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 por lo que los demandantes en reconvención no tuvieron la oportunidad de revisarlo con la debida antelación, lo que conllevó a que tal negocio jurídico terminara siendo de adhesión. Seguidamente reiteró sobre el carácter legal de las servidumbres y la imposibilidad de levantarlas, además que la cláusula 3ª del contrato es de las denominadas “cláusulas tipo” que se utilizan de forma general, por lo que deben interpretarse en el contexto del negocio, pues si se señaló que la entrega se realizaría con los aludidos gravámenes, era porque las partes sabían de ellos, y la salvedad no abarcaba las servidumbres.
En el mismo punto y refiriéndose a “La calidad y condiciones de las partes.”, dijo que para el análisis de la cláusula 3ª el a quo debió tener en cuenta la calidad de las partes y el desarrollo del contrato, tanto en las tratativas previas como en su celebración, pues mientras el actor primigenio es comerciante con más de cuarenta años de experiencia en negocios de construcción y hotelería, los apelantes no realizan frecuentemente negocios con inmuebles, por lo que ignoran lo que es “gravamen”, “limitación al dominio”, “servidumbre”, y lo que tales conceptos implican, lo que muestra que no asumieron de manera informada y consciente la obligación dispuesta en tal cláusula, sino que fue impuesta por el promitente comprador en su exclusivo beneficio.
Que se demostró que los promitentes vendedores le entregaron a ORTEGA ROJAS todos los documentos relacionados con el predio y le informaron sobre la servidumbre, por lo que no se obligaron a cancelar tal gravamen, recalcando que la aludida cláusula 3ª no implicaba el levantamiento o cancelación de las servidumbres, pues lo mismo se hubiese señalado de forma expresa e inequívoca como se hizo con la cláusula 8ª relacionada con la entrega del predio.
Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Adentrándose a un tercer argumento que denominó “Argumento subsidiario. Resolución del Contrato y Restituciones Mutuas.”, solicitó que en caso que se confirme la resolución del contrato ante el mutuo incumplimiento, es necesario que la restitución del inmueble se haga según el dictamen pericial aportado, del cual las obras para devolver el bien al estado precontractual tienen un costo de $870’296.242,oo, suma que debe cancelar el promitente vendedor de manera indexada, sin que ello constituya indemnización de perjuicios10.
Sin más intervenciones y agotado el trámite de instancia, se resuelve la alzada, previas: CONSIDERACIONES INTROITO Y FORMULACIÓN DE LOS PROBLEMAS JURÍDICOS: Los presupuestos procesales se encuentran reunidos y sobre ellos no hay lugar a reparo alguno; así mismo, examinada la actuación procesal en ambas instancias, no se observa irregularidad que pueda invalidar lo actuado, por lo que están presentes las condiciones necesarias para resolver la apelación. Conforme lo disponen los artículos 320 y 328 del C. G. del P., solo sobre los aspectos objeto de reparo concreto se pronuncia el Tribunal, debiéndonos limitar a los mismos, de donde según lo argumentado vía apelación los problemas jurídicos a resolver se presentan así: 1.
¿Procede vía alzada estudiar la prescripción presentada como excepción contra la demanda principal?. De ser afirmativa la respuesta al anterior interrogante, ¿operó tal fenómeno extintivo? 10 Archivo 26 - 02SegundaInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 2. ¿Los demandantes en reconvención incumplieron el contrato base de acción al no levantar las servidumbres que pesan sobre el inmueble prometido?; 3.
¿Se encuentran satisfechos los requisitos sustanciales para la prosperidad de la pretensión deprecada por los promitentes vendedores vía reconvención? 4. En caso que esté llamada a mantenerse la resolución del contrato mutuo disenso tácito, de cara a las restituciones mutuas, ¿debe el promitente comprador pagar a su contraparte contractual por las obras necesarias para devolver el predio al estado en que se encontraba antes de la celebración del negocio jurídico? Lo anterior se responderá en el marco del análisis probatorio integral pertinente conforme el artículo 176 Procesal Civil.
SOBRE LA PRESCRIPCIÓN: Vía alzada los reconvinientes alegan que la excepción de prescripción propuesta en la contestación a la demanda inicial, debió ser estimada. En el numeral PRIMERO resolutivo de la sentencia atacada, se estimaron parcialmente las pretensiones tanto de la demanda principal como las de la reconvención, según se ve en la siguiente imagen11: 11 Ver folio 3 del archivo 76 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Tal decisión estuvo motivada en que se demostró el incumplimiento de ambas partes contratantes, de ahí la procedencia oficiosa de la resolución del negocio por mutuo disenso tácito; entonces, al no estimarse las pretensiones de la demanda principal, inocuo se torna analizar la excepción de prescripción, pues esta tuvo como único fin enervar la súplica resolutiva primigenia relacionada con los vicios ocultos, mas no en relación a la inobservancia declarada.
Aunado a lo anterior, si bien el demandante primigenio apeló la sentencia de primera instancia, recurso concedido en la vista pública del 3 de septiembre de 2.02412, mediante proveído del 15 de noviembre siguiente tal alzada se declaró inadmisible, teniendo en cuenta que aquel no presentó reparos concretos frente a la decisión de primer grado13, de donde no es dable analizar el aludido medio exceptivo, pues su fin es enervar las pretensiones de la demanda principal, y estas no son factibles estudiarlas en segunda instancia, dado el principio de la limitación y porque estamos frente a apelantes únicos.
Conclusión parcial, frente al punto de apelación en estudio, la excepción de prescripción tal como la presentó el demandado primigenio y promitente vendedor, está vinculada a la acción redhibitoria, pero como la misma fue desestimada sin que hubiera sido objeto de alzada, por sustracción de materia la defensa extintiva queda sin piso alguno DE LA ACCIÓN RESOLUTORIA CONTRACTUAL: En su interrogatorio el demandante primigenio y promitente comprador, indicó que es comerciante hotelero inmobiliario desde hace veinte años, 12 Archivo 76 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. 13 Archivo 22 - 02SegundaInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 y en el ejercicio de tal actividad se dedica a comprar inmuebles, para lo cual constituyó la sociedad denominada “ORTEGA URÁN”; incluso, en la misma demanda y en su declaración del 9 de noviembre de 2.023, adujo que pretendía adquirir el inmueble objeto de promesa, pues allí “… daría inicio a una OPORTUNIDAD DE NEGOCIO, la cual se concretaría en la construcción de una estación de gasolina”14, de donde la actividad de tal persona encuadra en la definición dispuesta en el artículo 10 del C. de Co.15.
Ahora, la transacción en cuestión se enmarca en el artículo 21 del C. de Co., en cuanto; “Se tendrán así mismo como mercantiles todos los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio, y los ejecutados por cualquier persona para asegurar el cumplimiento de obligaciones comerciales…”, de donde al contrato base de la acción le son aplicables las disposiciones de la Ley Comercial, al tenor de lo dispuesto en el artículo 22 ibídem, pues el acto fue mercantil para una de las partes.
De tal manera, hemos de considerar la legislación mercantil, sin perjuicio que en lo no regulado acudamos a la normatividad civil, tal como lo prevé el artículo 2º del Estatuto de los Comerciantes. En esos términos, el contrato de promesa en cuestión está regulado en el artículo 861 del C. de Co., norma que dispone “La promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer.
La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso”, aclarando en este punto que tal acuerdo de voluntades no fue debatido o cuestionado por las partes respecto a su validez, lo que relevará a la Sala de analizar el particular. 14 Ver folio 3 del archivo 11 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. 15 Ver minuto 19:45 y siguientes del archivo 58 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Ahora, el artículo 1602 del C.C. prevé que “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes…”, concepto que ha de verse en armonía con el artículo 1494 del mismo ordenamiento, en cuanto a que las obligaciones nacen, entre otras, “… del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones”; donde en el caso que nos ocupa un contrato es el fundamento de lo reclamado.
Así un acto de tales características es Ley para las partes, donde en un pacto bilateral se generan obligaciones recíprocas, en las que se presentan diversos escenarios, como son: i) que sea cumplido por ambas partes; ii) que solo uno de los contratantes lo cumpla; y, iii) que ambas partes incumplan en sus obligaciones convenidas. En el primer supuesto, las obligaciones se tienen como extinguidas (artículo 1625.1 C. C.); en el segundo, se finca la pretensión resolutoria o el cumplimiento forzoso, en ambos casos con la posibilidad de demandar por los perjuicios ocasionados (artículo 1546 ídem); y, a partir del tercer supuesto se ha construido la institución del mutuo disenso tácito.
Sobre el segundo escenario, o sea, que solo uno de los contratantes cumpla lo pactado, o que esté allanado a cumplir, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia siguiendo la línea jurisprudencial, ha dicho: “Si los contratos legalmente celebrados ‘son una ley para los contratantes’ (art. 1602 C.C.) y, por consiguiente, ‘deben ejecutarse de buena fe’ y ‘obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella’ (art. 1603 ib.), lógico resulta que su incumplimiento injustificado esté sancionado por la ley misma y que tal comportamiento, por ende, habilite al contratante inocente para solicitar, por una parte, se ordene su cumplimiento forzado o se disponga su resolución y, por otra, cuando la infracción le ha ocasionado un daño, que se le indemnice, reparación que puede reclamar en forma accesoria a la petición de cumplimiento o resolución o en forma directa”.
(…) Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 “Sobre el particular tiene dicho esta Sala de la Corte: ‘El contrato legalmente celebrado vincula a las partes y las obliga a ejecutar las prestaciones convenidas, de modo que si una de ellas incumple las obligaciones que se impuso, faculta a la otra para demandar bien que se le cumpla, que se le resuelva el contrato o el pago de los perjuicios que se le hayan causado por el incumplimiento, pretendiendo éstos últimos ya de manera principal (arts. 1610 y 1612 del C.C.) o ya de manera accesoria o consecuencial (arts. 1546 y 1818 del C.C.), los que se encaminan a proporcionar a la parte cumplida una satisfacción pecuniaria de los daños ocasionados’.
(Sent. de14 de marzo de 1996, Exp. No. 4738, G.J. CCXL, pág. 407) (se subrayó)”16. Para la prosperidad de la acción resolutoria deben reunirse tres presupuestos axiológicos, como son: i) que se solicite frente a un contrato bilateral válidamente celebrado; ii) que el actor hubiera cumplido con sus débitos contractuales, o haya estado dispuesto a satisfacerlos; y, iii) que el demandado haya incumplido con sus obligaciones correlativas.
Sobre los referidos requisitos la misma alta Corte ha sostenido: “El precepto 1546 del derecho nacional, así como todo el conjunto de disposiciones señaladas en el marco del derecho comparado, constituyen la expresión contemporánea de la añeja cláusula romana conocida como Lex commissoria, que se añadía expresamente al contenido de un contrato, según la cual el vendedor que había cumplido con sus obligaciones, si la otra parte no ejecutaba lo debido, emergía a su favor el derecho de resolución con la restitución de lo dado”.
“De consiguiente, siendo tres los presupuestos que integran la acción resolutoria objeto de la cuestión: a) Que el contrato sea válido, b) Que el contratante que proponga la acción haya cumplido o se haya allanado a cumplir lo pactado a cargo suyo; y c) Que el contratante demandado haya incumplido lo pactado a su cargo; barrúntase sin dilación alguna, que el precepto 1546 del C.C. protege al contratante que ha honrado sus obligaciones, no a quien haya incurrido en incumplimiento, así obedezca a la imputabilidad o infracción del otro contratante; de modo que ambas partes quedan despojadas de la acción resolutoria cuando las dos han incumplido por virtud de la mora recíproca”.
“Si quien demanda o reconviene la resolución contractual, ha sido incumplido, a tono con la doctrina mayoritaria fulge indiscutido, no satisface el segundo presupuesto anunciado; y por lo tanto, la faena dará al traste, porque la acción se edifica como privilegio intrínseco del contratante cumplido, en contra de quien contravino el acuerdo, a voces de nuestro art. 1546: “(…) en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado”; de uno de ellos con exclusividad, cuando “(…) una de las partes no satisfaga la obligación (…)” (art. 1184 del C. C. francés); cuando “(…) la prestación que incumbe a una parte, derivada de un contrato bilateral, se hace imposible a consecuencia de 16 Sentencia SC7220, 9 de junio de 2015.
Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 una circunstancia de la que ha de responder (…)” (art. 325 BGB); esto es, “(…) para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe (…)” (art. 1124 C.C. español) (subrayas ex texto); pero jamás legitima, en el caso de quebrantarse el contrato por ambos. Ese derecho es enérgico, cuando uno no cumplió lo pactado, y el otro sí cumplió o se allanó a sus obligaciones.
Carece entonces, del privilegio de pedir la resolución del contrato bilateral el contratante incumplido”17. La resolución contractual implica para quien la pretenda, haber acatado sus obligaciones o que se haya allanado a cumplirlas, bien si estas son simultaneas o concomitantes, o en su defecto si son sucesivas o escalonadas a las del otro contratante, de lo que la misma Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha destacado: “Por ende, como regla general y en tratándose de compromisos que deben ejecutar las partes simultáneamente, es menester, para el buen suceso del reclamo del demandante, que este haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.” “Ahora, en el evento de que las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea, sino sucesiva, se ha precisado que, al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque esta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada”18.
Como colofón, los remedios previstos en el artículo 1546 del C.C. para deprecar la resolución o el cumplimiento del contrato, están en cabeza del contratante cumplido, sino, que hubiera estado allanado a cumplir, por lo que es del caso adentrarnos en el análisis probatorio pertinente –artículo 164 C. G. del P.-, a fin de resolver la alzada.
SOBRE EL CUMPLIMIENTO O NO DE LOS PROMITENTES VENDEDORES: 17 18 Sentencia SC4420 de 8 de abril de 2014. Rad. 2006-00138. Sentencia SC1209 de 20 de abril de 2018. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Frente al contrato de promesa de compraventa calendado el 19 de noviembre de 2.019, soporte de la acción primigenia y la de reconvención, en la sentencia censurada se desestimaron los dos tipos de pretensiones, arguyéndose que ambos contratantes incumplieron los débitos propios que les asistía, y ante tal desacatamiento reciproco se decretó la resolución del pacto por mutuo disenso tácito.
En tal decisión se tuvo que el demandante primigenio no demostró los vicios redhibitorios, aunado que incumplió con sus obligaciones al no acudir a la Notaría, en la fecha y hora acordados en la cláusula 6ª de la promesa (Notaría 22 de Medellín, 28 de julio de 2.020, a las 2:00 p.m.), además que no pagó los $500’000.000,oo restantes del precio total pactado, lo que debió ser en dos cuotas de a $250’000.000,oo cada una, previstas para los días 28 de marzo y 28 de julio de 2.02019.
La ausencia de prueba de los vicios redhibitorios y los aludidos incumplimientos antes señalados, no fueron puntos objeto de disenso frente a la sentencia atacada20, recalcando entonces la aplicación del principio de limitación de cara a la alzada (inciso 1° del artículo 328 del C. G. del P.). De otro lado, a los promitentes vendedores y hoy recurrentes, en la decisión censurada se les endilgó que no cumplieron ni se allanaron a cumplir la obligación de transferir el inmueble objeto de promesa, lo que debía ser libre de gravámenes y limitaciones al dominio, según lo previsto en la cláusula 3ª del contrato base de acción, disposición que reza21: 19 Ver folio 5 del archivo 07 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. 20 Se recalca que la alzada propuesta por el actor primigenio -promitente comprador-, fue declarada inadmisible por auto del 15 de noviembre de 2.024: Ver archivo 22 02SegundaInstancia. 21 Ver folio 5 del archivo 07 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Tal estipulación no puede verse desarticuladamente del contexto del correspondiente pacto, ya que como lo deja en claro el inciso 1º del artículo 1622 del C.C., en el sentido que;
“Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad.”, por lo que hemos de aludir a la cláusula 8ª del contrato en controversia, la cual indica22: Lo anterior debe verse en contexto con las anotaciones 001, 002 y 004 del folio de matrícula del inmueble prometido en venta, en el cual se advierte que sobre el predio recaen tres (3) servidumbres23, las cuales se encuentran registradas de la siguiente manera: (…) 22 Ver folio 6 del archivo 07 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. 23 Ver folios 14 y 15 del archivo 07 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Es de precisar que tales gravámenes, como dice el correspondiente documento oficial, vienen desde los años 1985, 1986 y 2002, respectivamente, es decir, que los dos primeros antecedían en más de tres décadas y el tercero más de tres lustros a que se realizara la promesa demandada, estando debidamente inscritos, o sea, era pública su existencia e informaba de tales actos jurídicos a la comunidad, de ahí que en un negocio de las características del censurado, no podía ignorarse la existencia de las servidumbres.
No obstante, desde ya la Sala anticipa la siguiente tesis de cara a resolver lo atrás intitulado, y es que la referencia que se hace en la cláusula 3ª sobre gravámenes, es una expresión genérica que se desarrolla en las siguientes condiciones, a partir de lo cual lo relacionado con las servidumbres propiamente dichas, debemos atenernos a la cláusula 8ª, pues esta específicamente las reguló. Entonces, el que no se extinguiera las servidumbres atrás referidas, con anterioridad a la fecha prevista para la firma de la Escritura de compraventa (pactada para el 28 de julio de 2.020), no implica que los promitentes vendedores incumplieran la obligación de transferir el inmueble en los términos de la citada cláusula 3ª del correspondiente pacto, pues precisamente la 8ª estipulación lo permitía, con lo que se sigue el principio enunciado en el artículo 883 del C.C., en el sentido que “Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen”; incluso, así el predio sirviente sea dividido, la carga permanece según lo indica el artículo 884 ibídem.
Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Refuerza la anterior idea la Escritura Pública 1693 del 17 de junio de 1.986, de cuyo texto se tiene que la servidumbre en favor de ECOPETROL S.A. (de oleoducto y tránsito), fue constituida de manera perpetua, tal y como se evidencia, así24: En ese orden, fáctica y jurídicamente era imposible que tal servidumbre, así como la constituida en favor del INSTITUTO NACIONAL DE VÍAS, fueran levantadas con el fin de transferir el inmueble prometido, concluyéndose que por ese punto no se le puede achacar incumplimiento contractual a los promitentes vendedores.
Ahora, estando frente a un contrato de naturaleza comercial, a la promesa en estudio le son aplicables las normas mercantiles, donde la tradición de bienes sujetos a registro requiere, además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega material de la cosa, según el artículo 922 del C. de Co. que indica: “La tradición del dominio de los bienes raíces requerirá además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega material de la cosa”.
De tal manera, se puede concluir parcialmente, que las servidumbres constituidas sobre predio objeto de promesa, fueron expresamente 24 Ver folio 43 del archivo 03 - C3DemandadosLlamanAEcopetrol - 1ª instancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 excluidas del concepto “gravámenes” enunciado en la cláusula 3ª del negocio jurídico base de la acción, pues las partes contratantes pactaron que la entrega material del inmueble se haría con aquellas según la 8ª estipulación; y como se vio, en materia comercial no puede desligarse la transferencia de los bienes sujetos a registro de su entrega material.
En el mismo sentido, el literal “A” del hecho 7º de la demanda primigenia, el promitente vendedor en los términos del artículo 193 del C. G. del P., confesó que previo a suscribir la promesa tenía conocimiento de la servidumbre, pues los promitentes vendedores le informaron de su existencia, fincando el incumplimiento que les endilga en lo siguiente: “A. Manifiesta nuestro representado, que los promitentes vendedores, previamente a la suscripción de la promesa, estando en el inmueble objeto de negociación, le dijeron que por el mismo pasaba una servidumbre, pero que era por un costado, casi al borde de la carretera principal, y no por el centro del terreno, como efectivamente sucedió posteriormente cuando el DR. WILLIAM ORTEGA, recibió el día 19 de noviembre de 2019 la entrega material del inmueble, pues al realizar los trabajos de excavación se percató de que pasaba un tubo de gasolina perteneciente a ECOPETROL, y por la mitad del lote.” “B. Como se había enunciado, nuestro prohijado, comienza con los trabajos de excavación en el terreno, y se percata por intermedio del maquinista, que por el centro del terreno pasaba una de las dos servidumbres de Ecopetrol, y que por esa razón debía de suspender los trabajos, de manera inmediata por el alto riesgo que implicaba el continuar con los mismos.”25.
En la vista pública del 9 de noviembre de 2.023 el reconvenido reiteró que los promitentes vendedores personalmente le manifestaron, que la servidumbre pasaba por la vía y no por la mitad del lote (ver minuto 57:50 del archivo 58 del C1Principal), de donde si aquel aceptó recibir el inmueble con las servidumbres existentes, y así fue plasmado en la cláusula 8ª de la promesa, no es de recibo endilgarles a estos últimos que no levantaran tales gravámenes, máxime cuando en materia 25 Ver folios 2 y 3 del archivo 11 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 comercial la tradición está compuesta por la inscripción del título en registro de instrumentos públicos, y la entrega material de la cosa.
Corolario, los promitentes vendedores honraron los débitos que les correspondía, ya que entregaron materialmente el inmueble prometido según lo consignado en la cláusula 7ª de la promesa -punto que no fue objeto de controversia-, además asistieron a la Notaría prevista a la hora y fecha convenidos, con el fin de suscribir la correspondiente escritura de venta, según lo evidencia las siguientes imágenes26: Entonces, cumplidos los débitos contractuales de los promitentes vendedores, y con la desatención de los del comprador, se satisfacen los presupuestos axiológicos de la pretensión de cumplimiento forzoso deprecada en la demanda de reconvención, debiendo ser la decisión de conformidad. 26 Ver folios 16 a 18 del archivo 22 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 DE LAS EXCEPCIONES PROPUESTAS POR EL RECONVENIDO: Al acreditarse los presupuestos sustanciales de la acción deprecada por los promitentes vendedores, es menester proceder con el estudio de las excepciones propuestas por el demandado en reconvención, según lo dispuesto en el artículo 282 del C. G. del P..
La excepción rotulada “INEXISTENCIA DE LA OBLIGACION”, se sustentó ene que el promitente comprador no incurrió en mora frente a ninguna de sus obligaciones, mientras que los reconvinientes incumplieron con los débitos dimanados de las cláusulas 3ª, 4ª y 8ª de la promesa, al tergiversar lo concerniente al lugar donde se encuentra la servidumbre constituida en favor de ECOPETROL S.A..
Tal medio fue despachado en la sentencia de primera instancia, pues en esta se determinó que los vicios redhibitorios alegados no se configuraron, aunado a que el demandante primigenio: (i) no pagó la cuotas pactadas en los literales “c” y “d” de la cláusula 5ª de la promesa, cado uno por $250’000.000,oo, debiéndose solucionar los días 28 de marzo y 28 de julio de 2.020, respectivamente; y, (ii) no acudió a firmar la escritura pública de venta en la fecha, lugar y hora acordados en la cláusula 6ª del contrato base de la acción. Así, lo resuelto en torno a los aludidos incumplimientos, queda incólume en virtud del principio de limitación (inciso 1° artículo 328 del C. G. del P.).
En lo que respecta a la excepción rotulada como “BUENA FE”, esta fue propuesta bajo la tesis que en la etapa de negociación, el promitente comprador les manifestó a los promitentes vendedores y a las Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 comisionistas, la destinación que pretendía darle al inmueble, y teniendo en cuenta la información suministrada por estos, fue que suscribió la promesa base de acción. Tal medio exceptivo tampoco tiene mérito para enervar las pretensiones de la demanda de reconvención, de un lado porque como lo señaló el a quo, el promitente comprador en su interrogatorio confesó que nunca indicó para qué iba a destinar el predio prometido, pues tal circunstancia solo le incumbe a él27; y de otro, en el hipotético caso que así se lo hubiera manifestado a los promitentes vendedores, ello no es suficiente configurar los vicios ocultos, los que se tuvieron como no probados al desestimar la acción resolutoria primigenia.
En este contexto es de considerar que el promitente comprador, desde hace más de veinte años es empresario y hotelero inmobiliario, como él mismo lo dijo en su interrogatorio28, por lo que dada su experticia y conocimiento especial en la compra de bienes inmuebles, debió hacer estudio de títulos y verificar el lugar por donde es que pasaban las servidumbres, cuya existencia le había sido informada con anterioridad a la suscripción del respectivo negocio, a fin de cerciorarse si el predio podía ser destinado a la actividad comercial que pretendía desarrollar.
En ese sentido a las voces del artículo 63 del C.C., el promitente comprador se comportó “… con aquel cuidado que aun las personas negligentes o de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios…”, contrario a la diligencia y cuidado que debe tener un buen hombre de negocios, ya que no auscultó la trayectoria de las servidumbres, incluso cuando su protocolista de confianza, le advirtió que debía revisar las respectivas escrituras29. 27 Ver minuto 38:45 y siguientes del archivo 58 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. 28 Ver minuto 19:25 del archivo 58 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. 29 Ver minuto 35:23 del archivo 58 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Corolario, las excepciones en estudio no tienen vocación de enervar las pretensiones deprecadas en la demanda de reconvención, de manera que se revocará la sentencia censurada, declarándose el incumplimiento exclusivo del promitente comprador.
DEL CUMPLIMIENTO FORZOSO DEL CONTRATO: Como consecuencia de la declaración de incumplimiento del promitente comprador derivado del artículo 1546 del C.C., se le condenará a este a cumplir el contrato de promesa en los términos convenidos, ordenándole que al décimo (10º) día hábil siguiente a la ejecutoria de esta sentencia, acuda a la Notaría Veintidós del Círculo Notarial de Medellín a las 14:00 horas, con el fin de suscribir la correspondiente Escritura Pública de venta.
Ahora, establecido que ORTEGA ROJAS pagó a los promitentes vendedores las dos cuotas previstas en los literales “a” y “b” de la cláusula 5ª de la promesa, cada una por $250’000.000,oo, circunstancia manifestada tanto en la demanda inicial como en la de reconvención, aunque no pagó lo restante del precio previsto en los literales “c” y “d” de tal cláusula30, los cuales fueron pactados de la siguiente manera: 30 Ver folio 5 del archivo 07 - C1Principal - 01PrimeraInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 En ese orden, también se condenará a al promitente comprador al pago de los últimos rubros, es decir, los previstos para su pago en los días 28 de marzo y 28 de julio, ambos de 2.020, donde en cada uno de los casos se pagarán intereses moratorios a la tasa máxima permitida por la ley mercantil, contabilizados desde la fecha de su causación hasta el pago efectivo de la obligación. De otro lado, en la cláusula 11ª del contrato base de la acción, los contratantes pactaron: Sobre tal cláusula y sus modalidades, la jurisprudencia ha indicado: “Buen servicio presta evocar, aunque sea de manera breve, que a la luz de la disposición en cita las “cláusulas penales” que contempla la Codificación Civil son de dos layas distintas: una, puramente compensatoria, según la cual al acreedor le compete, verificado el “incumplimiento” de la otra parte, optar entre la consumación del “convenio” en cuestión, en este caso el definitivo, y recibir el monto de estimación que anticipadamente se hizo de los perjuicios por dicha inobservancia; huelga decir, basta seleccionar una de ellas para, colateralmente, desechar la otra (…) “En cambio, no ocurre lo mismo cuando la “cláusula penal” es de naturaleza moratoria, esto es, cuando su finalidad es indemnizar los agravios que puedan ocasionarse por la simple demora en la realización de la prestación debida, lo que no imposibilita, además de pagarla, honrar tal deber “contractual”.
En definitiva, en esta clase no se excluyen las alternativas que sí lo hacen en la anterior, sino que, más bien, puede coexistir el “cumplimiento de la obligación” y el desembolso de la tipificación adelantada de perjuicios. Sólo que, para aplicarla es menester que aparezca expresamente concertada por los interesados; de lo contrario, se presume la enantes vista”31. 31 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia STC6654-2018.
Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Conforme lo anterior, la cláusula penal pactada por los extremos litigiosos tiene naturaleza moratoria, de manera que probado el incumplimiento de los débitos a cargo del promitente comprador, se le condenará al pago de $200’000.000,oo por tal concepto, más los intereses moratorios a la tasa máxima permitida por la ley mercantil, causados desde el 28 de marzo de 2.020 -fecha de incumplimiento de la obligación de pago-, hasta el correspondiente pago efectivo.
Sin embargo, no se accederá a la indexación deprecada, ya que se reconocerán los intereses moratorios comerciales solicitados con base en el artículo 884 del C. de Co., conteniendo estos varios componentes financieros, entre los que se encuentra la tasa de inflación, de lo que la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia reiteradamente ha dicho: “(…) es sabido que la tasa de interés monetaria -distinta de la pura, esto es, la concerniente al reconocimiento privativo del uso de capital-, se desdobla en diversos factores, v.gr: el rédito propiamente dicho; una tasa de seguridad por el riesgo asumido por el prestamista (tasa de riesgo); gastos de operación; monto compensatorio derivado del proceso inflacionario (tasa de inflación), entre otros conceptos admitidos por la jurisprudencia, por la doctrina y por la autoridad encargada -en Colombia- de la inspección y vigilancia de las instituciones financieras (…)”32.
CONCLUSION: Satisfechos los presupuestos axiológicos pertinentes para estimar la acción deprecada por los promitentes vendedores, la decisión será de conformidad, por lo que se revocará la decisión atacada, y en su lugar se estimarán las pretensiones de la demanda de reconvención. Finalmente, dado el triunfo de las pretensiones de la demanda de reconvención que se logró con la alzada formulada, conforme el artículo 32 Sentencia 19 de noviembre de 2.001, exp.
N° 6094, citada en la SC3971 de 2.022. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 365.4 del C. G. del P., se condenará en costas en ambas instancias a la parte vencida, donde en lo que corresponde a esta instancia, se fija como agencias en derecho en favor de los reconvinientes, el equivalente a tres (3) salarios mínimos legales mensuales vigentes al momento de su liquidación. En mérito de lo expuesto, la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley:
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia calendada el tres (3) de septiembre de dos mil veinticuatro (2.024), proferida por el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Medellín, para en su lugar DESESTIMAR las excepciones propuestas por el ciudadano WILLIAM DE JESÚS ORTEGA ROJAS, frente a la demanda de reconvención.
SEGUNDO: DECLARAR que WILLIAM DE JESÚS ORTEGA ROJAS incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado el 19 de noviembre de 2.019, con ROSA AMELIA ANGARITA LORA, LEONARDO ANGARITA LORA, HÉCTOR FABIÁN ANGARITA LORA, JORGE ENRIQUE NANCLARES, BERNARDO ANTONIO ANGARITA JARAMILLO, y MAURICIO DIEGO ANGARITA ARBOLEDA.
TERCERO: CONDENAR a WILLIAM DE JESÚS ORTEGA ROJAS al cumplimiento forzoso del contrato de promesa de Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 compraventa calendado el 19 de noviembre de 2.019, que es sustento de la acción en estudio, para lo cual se le ordena que al décimo (10º) día hábil siguiente a la ejecutoria de esta sentencia, a las 14:00 horas (2 p.m.), acuda a la Notaría Veintidós del Círculo Notarial de Medellín, con el fin de suscribir la correspondiente Escritura Pública de venta.
A este acto deberán comparecer los demandantes en reconvención para lo pertinente. PAR: Los demandantes en reconvención tendrán a su cargo presentar ante la Notaría ya dispuesta, la documentación necesaria para que se corra la Escritura Pública a la que se ha hecho referencia, así como la preparación previa de la misma (minuta).
CUARTO: CONDENAR a WILLIAM DE JESÚS ORTEGA ROJAS a que dentro en la oportunidad indicada en el acápite resolutivo anterior, pague a los demandantes en reconvención los siguientes rubros:
1. DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($250’000.000,oo), más los intereses moratorios a la tasa máxima permitida por la Ley mercantil, causados desde el 28 de marzo de 2.020 hasta su pago efectivo.
2. DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($250’000.000,oo), más los intereses moratorios a la tasa máxima permitida por la ley mercantil, causados desde el 28 de julio de 2.020 hasta su pago efectivo. Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01
3. DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS M/CTE ($200’000.000,oo), por concepto de cláusula penal prevista en el contrato soporte de la acción, más los intereses moratorios a la tasa máxima permitida por la Ley mercantil, causados desde el 28 de marzo de 2.020 hasta su pago efectivo.
QUINTO: CONDENAR en ambas instancias a WILLIAM DE JESÚS ORTEGA ROJAS por las costas procesales, en favor de los demandantes en reconvención, fijándose como agencias en derecho en lo que a esta instancia corresponde, el equivalente a tres (3) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes. En firme lo decidido vuelva el expediente al Despacho de origen para lo de su cargo.
Notifíquese: JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS MAGISTRADO SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ MAGISTRADO MAGISTRADO Firmado Por: Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01 Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Jorge Martin Agudelo Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sergio Raul Cardoso Gonzalez Magistrado Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: be9dff0dd184e65b71fee268490d7312f1c7e5057b31caf0495b272a0 e211767 Documento generado en 17/10/2025 08:02:36 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05001 31 03 017 2021 00092 01