República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., veintisiete (27) de junio de dos mil veinticinco (2025) MAGISTRADA PONENTE: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS RADICACIÓN: 11001-31-03-046-2022-00437-01 PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: ALBA SUÁREZ Y CÍA. S. EN C. DEMANDADO: ANDREA SANINT SANTAMARIA Y OTRA ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA. Conforme lo normado en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la demandada Patricia Lorenza Claudia Ana María Hernández de Rodríguez, en contra de la sentencia proferida el catorce (14) de noviembre de 2024, por el Juzgado Cuarenta y Seis Civil del Circuito de Bogotá D.C., dentro del asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. La compañía actora, por medio de la cuerda verbal, pretendió que “(…) se declare judicialmente resuelto el contrato de compraventa suscrito entre la sociedad ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C y las señoras ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARIA y PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRIGUEZ, [contenido en la escritura No 3659, otorgada en la Notaría 39 del Círculo de Bogotá y que corresponde a la venta del inmueble ubicado en la calle 71 Nro. 11-07 de Bogotá, identificado con F.M.I. 50C-9614.
En consecuencia, se ordene la restitución del citado bien junto con el pago de los frutos civiles percibidos]. 1.1. En sustento de sus aspiraciones, historió que, mediante la escritura No 3659 del 15 de noviembre de 2017 transfirió en venta a las Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. convocadas el predio arriba individualizado, ubicado en Bogotá, D.C., cuyo precio pactado fue de $1.319.202.000, el cual jamás fue cancelado por las intimadas. 1.2.
Reseñó que por “tratarse de una empresa familiar existió pacto privado entre las partes que consistió en que las compradoras señoras ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARÍA y PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ fungían como dueñas del inmueble, con el propósito de administrarlo y transferir el producto de su explotación económica a la sociedad ALBA SUÁREZ Y CÍA S EN C., hasta el monto pactado o hasta el día del fallecimiento de MARÍA ALBA SUÁREZ ROBLEDO socia gestora, momento a partir del cual surge el compromiso moral y económico de velar por su único hijo FERNANDO BAENA SUÁREZ en estado de interdicción por polifarmacodependencia con los ingresos o frutos civiles percibidos de la casa objeto de compraventa”.
Agregó que las conminadas se comprometieron a pagar ese monto dinerario “con los frutos civiles del mismo inmueble, hasta cubrir el valor que le corresponde a cada una de las compradoras $659.601.000”. Contó, “el inmueble se encuentra administrado por la INMOBILIARIA JUAN GAVIRIA quien recauda los cánones de arrendamiento y consigna en las cuentas de quienes figuran como propietarias a las aquí demandadas”. 1.3.
Relató que, “(…) en calidad de vendedora cumplió con todas las obligaciones derivadas del contrato, en consecuencia, se constituye en la parte cumplida”, mientras que las demandadas no han “consignado la totalidad de los arrendamientos conforme lo pactado. Igualmente han incumplido el pacto privado ejerciendo actos de señora y dueña de la cuota parte en detrimento de los ingresos, al contratar por mayores valores, reduciendo los cánones de arrendamiento, disminuyendo notoriamente los valores a transferir, causando perjuicios a la sociedad”.
Pero, a la vez afirmó que la señora “ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARÍA ha cumplido con lo pactado consignando a la cuenta de la sociedad los arrendamientos que le corresponden por su 50% del inmueble”, mientras que la “señora PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ NO HA CONSIGNADO LA TOTALIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS conforme a lo pactado”. 2 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. 1.4.
Sostuvo que, “desde el mes de enero del 2021 a la fecha se encontró que el 39% de los ingresos girados por la INMOBILIARIA JUAN GAVIRIA no son transferidos a ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C, en este período la inmobiliaria giró un total de $148.454.534 descontando el IVA $26.256.657, debieron ser trasferidos $122.197.877 de los cuales solamente se transfirieron $74.407.713 existiendo una diferencia de $47.790.164 de los cuales $12.918.258 corresponden a una reserva o provisión personal, cuenta que lleva su nombre; y $34.871.906 de pagos directos.
Los pagos directos no se encuentran plenamente justificados, por cuanto si bien la señora Patricia tiene un poder otorgado por la representante legal ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C para recibir dineros, no está autorizada para gastarlos, tampoco ha pedido autorización expresa para delegar funciones de administración de la empresa para realizar arreglos o reparaciones”. 1.5.
Explicó que el “12 de septiembre de 2022 la contadora informa que la señora Patricia Hernández recibió por transferencia de la inmobiliaria el valor de $9.486.810 el día 9/9/22 de los cuales transfirió a la sociedad ALBA SUÁREZ Y CIA S EN C la suma de $1.977.810 (…). Lo dejado de pagar a la fecha por la señora PATRICIA LORENZA CAUDIA (sic) ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ asciende al valor de $204.475.543,50”.
Finalmente, manifestó que Andrea Catalina Sanint Santamaría rindió declaración juramentada el 18 de noviembre de 2021, ante la Notaría 39 de Bogotá y allí señaló, “la señora MARIA ALBA SUÁREZ ROBLEDO ‘NO’ ha recibido pago alguno por concepto de cesión de cuotas sociales ni de la compra de la casa de la calle 71, la cual se acordó se pagarían con el producto de sus arrendamientos”. 2.
Una vez compareció al proceso Andrea Catalina Sanint Santamaría aceptó “la veracidad de los hechos descritos” en el pliego introductor, sin oponerse a las súplicas contenidas en la demanda. De igual manera, resulta oportuno señalar que en la audiencia celebrada el 24 de abril de 2024, a través de su apoderada se allanó a las pretensiones, en virtud de lo establecido en el artículo 98 del Código General del Proceso.
A su turno, Patricia Lorenza Claudia Ana María Hernández de Rodríguez se resistió a los requerimientos contenidos en el escrito genitor y formuló las excepciones de mérito que denominó: "INEXISTENCIA DE LOS 3 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. SUPUESTOS DE HECHO EN LOS QUE SE FUNDAMENTAN LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA”, “CUMPLIMIENTO PRESUPUESTOS PARA LA DEL CONTRATO.
PROCEDENCIA DE LA INEXISTENCIA ACCIÓN DE LOS RESOLUTORIA”, “INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO DEL CONTRATO CON CARGO A LOS ARRENDAMIENTOS RECIBIDOS POR LAS COMPRADORAS”, “COLUSIÓN O FRAUDE”, “EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO POR INCUMPLIMIENTO DE ALBA SUÁREZ Y CÍA S. EN C., A LA OBLIGACIÓN DE ACTUAR DE BUENA FE”, “FALTA DE LEGITIMACIÓN POR ACTIVA Y POR PASIVA”; además, la genérica.
II. LA SENTENCIA APELADA Agotado el trámite correspondiente a la primera instancia, la funcionaria a quo concedió parcialmente las pretensiones elevadas, con apoyo en las consideraciones que se presentan a continuación. En primer lugar, recordó que Andrea Catalina Sanint Santamaría en su contestación dio por ciertos la totalidad de los hechos contenidos en la demanda, sumado a que Patricia Lorenza Claudia Ana María Hernández de Rodríguez, también reconoció no haber pagado el precio del inmueble en la forma descrita en la escritura pública, en otras palabras, “las partes intervinientes dentro de la presente lid, reconocen expresamente que el pago del precio pactado no fue realizado conforme lo literalmente descrito en la escritura pública, esto es, ‘en efectivo y a entera satisfacción’, pues en el caso de ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARÍA manifiesta su allanamiento a las pretensiones de la demanda indicando puntualmente que el precio ‘sería pagado con los frutos civiles del mismo inmueble, hasta cubrir el valor que le corresponde a cada una de las compradoras’: Por su parte la compradora PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HÉRNANDEZ DE RODRÍGUEZ reconoce igualmente dicha situación al indicar que de manera voluntaria ha venido ‘pagando el precio de la compraventa con el producto de los arriendos recibidos’ condición que además habría sido aceptada por la vendedora”.
En segundo término, la funcionaria de cognición estableció que Alba Suárez y Cía. S. en C., cumplió con sus obligaciones, pues transfirió el 50% del derecho real de dominio que tenía del predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-9614. 4 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA.
De otro lado, insistió en que no milita prueba alguna que, “permita inferir el pago total del dinero convenido, pues aunque militan ciertos extractos bancarios que reportan algunos débitos efectuados de la cuenta de la demandada excepcionante ninguna de ellas reporta con claridad y precisión que los valores allí consignados correspondan efectivamente en ‘cuantía y destino de cuenta’ (la sociedad demandante) al valor que las demandadas debían cancelar por concepto del inmueble, y por el contrario es la propia socia gestora de la sociedad ALBA SUÁREZ Y CÍA S. EN C. -señora ALBA SUÁREZ- quien manifiesta no haber recibido hasta la fecha la totalidad del precio pactado, hecho que además es coadyuvado por la compradora ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARÍA quien acepta expresamente en su contestación que el precio efectivamente nunca fue cancelado”.
Adicionalmente, las declaraciones de las testigos Sofía del Pilar Cañón Beltrán y Mariana Olmos Perilla, no “tienen el alcance de demostrar o acreditar el pago de la obligación descrita”; por el contrario, las afirmaciones de María Victoria Hernández de Rodríguez dan cuenta que, “la demandante constituyó una sociedad con el fin de arreglar ciertos problemas económicos de las compradoras como también garantizar la subsistencia de su hijo adoptivo ‘Fernando’, hecho por el cual la vendedora no recibió ninguna suma de dinero.
Señalando igualmente que los arriendos de la casa eran consignados por la inmobiliaria en porcentajes iguales a cada una de las demandadas compradoras”. Sin perder de vista que la contadora Sandy Martínez solo “refirió ceñirse a los ingresos que la compradora percibía por concepto de arriendos y el consecuente pago del IVA, mas no describió y/o acreditó que este dinero fue entregado efectivamente a la sociedad vendedora, amén que si en gracia de discusión se tuviera en cuenta los valores debitados de la cuenta bancaria de la demandada excepcionante, relacionados en sus extractos bancarios, los mismos tampoco lograrían sumar el 50% del precio establecido en la escritura pública”.
A continuación, la a quo analizó cada uno de los medios exceptivos y para tal efecto, tuvo en cuenta, principalmente, el sustrato factual antes descrito, por lo que ninguna defensa prosperó. Por todo lo anterior, ordenó la restitución del predio a favor de la parte actora y no reconoció los frutos civiles tras estimar que, “ningún elemento de juicio fue aportado con el fin de determinar la acusación de este tipo de perjuicios 5 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. en su cuantía y extensión, por lo cual mal podrán ser objeto de reconocimiento por falta de acreditación”.
III. EL RECURSO DE APELACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, el procurador judicial de la codemandada Hernández de Rodríguez, formuló el recurso de alzada, destacando que la falladora de primer grado desconoció el material probatorio militante en el expediente, pues, en su criterio, quedó acreditado el pago del precio acordado en la compraventa.
En efecto, señaló que Andrea Catalina Sanint Santamaría en su interrogatorio manifestó: “Lo que se acordó es, señora juez, es que nosotros, en vez de cancelar ese monto, de eso, le pasábamos el 100% de los arriendos a la señora Alba Suárez, mientras que ella viviese y después de que no estuviera en este mundo seríamos responsables del bienestar de Fernando si ya Fernando en algún caso ya no estuviera tampoco, pues digamos que ese sería como el pago de agradecimiento a tanto a la señora Patricia como a mí, por haber estado pendientes de Fernando y de pasarle los arriendos a ella”.
Asimismo, esgrimió que a “folio 100 del archivo 01 del expediente electrónico la parte demandante aportó la declaración de renta de la sociedad Alba Suárez & Cía. S. en C., en la que se refleja una cuenta por cobrar de $1.319.202.000, que corresponde al precio de la venta de la casa (…). Con la contestación de la demanda la señora PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ se aportaron los estados financieros de la sociedad demandante del año 2021, y en ellos se determina en la página 1, que para el año 2020 la cuenta por cobrar a cargo de las socias, que correspondía al precio de la venta de la casa pendiente de pago, ya había bajado a $600.866.513 y para el año 2021 pasó a ser de $463.352.829.
A folio 6 de los mismos estados financieros se determina que para el año 2020 cada socia adeudaba $300.433.256 y para el año 2021 adeudaban $231.676.414 (…)”. De igual manera, “la testigo Yolanda Rodríguez aportó los estados financieros de la sociedad demandante del año 2023, y en ellos se aprecia en la página 1, que para el año 2022 la cuenta por cobrar a cargo de las socias que correspondía 6 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. al precio de la venta de la casa pendiente de pago era de $232.686.854 y para el año 2023 pasó a ser de $0”.
También a “folio 71 del archivo 01 del expediente electrónico la misma parte demandante aportó una comunicación de la contadora de la sociedad Gilma Flechas, que en su numeral 4 dice, respecto a la deuda de la señora Patricia Hernández: “El saldo de cuenta por cobrar a diciembre 31 de 2021 era de $231.676.414 por saldo de la casa calle 71 No. 11-07 (…).
A folio 56 del archivo 01 del expediente electrónico la misma parte demandante aportó una comunicación de la contadora de la sociedad Gilma Flechas, que en su numeral 4 dice, respecto a la deuda de la señora Patricia Hernández: ‘El saldo de cuenta por cobrar a diciembre 31 de 2021 era de $231.676.414,50 menos los abonos efectuados durante el año 2022 de $75.991.035, queda un saldo a agosto 22 de 2022 por valor de $155.685.379.50”.
Refirió que la “testigo Sandy Martínez aportó los extractos bancarios que dan cuenta de todos los pagos que la señora PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ hizo a la sociedad demandante correspondientes al pago del precio de la compraventa, sin embargo, sin argumento válido el a quo omitió valorar dichos documentos. Las testigos Gilma Flechas, Sandy Martínez y Yolanda Rodríguez también informaron al a quo que las demandadas sí pagaron el precio acordado”.
Aunado a lo anterior, y de conformidad con el inciso tercero del artículo 1622 del Código Civil, debe tenerse en cuenta que el pago del precio se pactó mediante cuotas o instalamentos “y, ello es tan así, que la contabilidad de la empresa refleja dichos pagos, hasta quedar totalmente saneada la deuda o pagado el precio”. Agregó que se omitió analizar por parte de la funcionaria de primer grado que en la demanda “solo se alega que la señora PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ incumplió el contrato de compraventa porque: i) se apropió de $12.918.258, ii) incurrió en gastos no justificados ni autorizados por $35.871.906 y iii) tiene una cuenta por pagar de $155.685.379,50”, y explicó: “para el 31 de diciembre de 2022, según los estados financieros de la sociedad, cada socia adeudaba por concepto de la casa la suma de $116.623.439 y, en todo caso, la deuda se terminó de pagar en el año 2023 y lo hicieron ambas socias.
La supuesta apropiación de $12.918.258.oo no tiene soporte probatorio, y en todo 7 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. caso, lo que sí es cierto es que de acuerdo con lo convenido, la señora PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ no se apropiaba, sino que aprovisionaba un dinero para pagar su declaración de renta, de la misma manera que la sociedad pagaba directamente la declaración de renta de la señora ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARÍA. Los supuestos gastos no justificados, ni autorizados en realidad corresponden a los gastos de mantenimiento de la casa que como bien lo mencionó la contadora Gilma Flechas, esos gastos solo los asumía la señora PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ porque la señora ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARÍA pagaba el 100% de los arriendos recibidos a la sociedad demandante”.
Señaló que la compañía actora actuó de mala fe porque aún se estaba ejecutando el contrato de compraventa “pues aún se seguía pagando el precio acordado”, además, “no se puede aceptar, desde ningún punto de vista, que la sociedad demandante después de haber manifestado y ratificado con su firma, en las declaraciones de renta y en los estados financieros, que las demandadas habían pagado la totalidad del precio acordado, de un momento a otro, de manera sorpresiva, y contrariando su comportamiento precedente e irrespetando sus propios actos, venga ahora a decir que la demandada PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ incumplió el contrato".
Expuso que la jueza no efectúo pronunciamiento alguno frente a la excepción de “falta de legitimación por activa-excepción de contrato no cumplido” ni valoró el interrogatorio rendido por María Alba Suárez Robledo, socia gestora de Alba Suárez & Cía. S. en C. Tampoco ordenó la restitución de las sumas pagadas por las demandadas. Finalmente, destacó que la Sra. Jueza guardó silencio “sobre la posible colusión en la cual incurrieron la sociedad demandante y Andrea Catalina Sanint Santamaría”, pese a que en los alegatos de conclusión se puso de presente lo siguiente: • La demandante, en el hecho once (11) de la demanda manifestó que la demandada ANDREA CATALINA SANINT había cumplido con la obligación contractual a su cargo, lo cual fue aceptado por la misma ANDREA CATALINA SANINT al contestar la demanda. 8 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. • A pesar de que la demandada ANDREA CATALINA SANINT confesó que pagó la totalidad del precio a su cargo, de manera simultánea y contradictoria, ella se allanó a las pretensiones de la demanda de resolución del contrato. • ¿Cómo es posible que si ANDREA CATALINA SANINT ha cumplido con las obligaciones contractuales a su cargo esté allanándose a las pretensiones de resolución del contrato y de restitución del inmueble? • Sin lugar a duda alguna, la confesión de la actora y de ANDREA CATALINA SANINT lo que dejan en claro es que lo único que se busca es causar un grave perjuicio a PATRICIA LORENZA CLAUDIA ANA MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ. • La abogada de la parte demandante AHALIA ROCÍO DEL PILAR QUINTERO, y la abogada de Andrea Catalina Sanint, la abogada MARÍA DOLORES VILLAMIZAR BERNAL son socias y hacen parte de una misma firma de abogados y en este proceso están defendiendo intereses contrarios, lo cual, sin duda, es causal de investigación y sanción disciplinaria”.
Entre otra situación fáctica descrita. 2. La recurrente, en el término de que trata el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, procedió a sustentar el recurso formulado, bajo las mismas argumentaciones esgrimidas en precedencia. IV. CONSIDERACIONES 1. De manera liminar, se hace necesario anotar que, al encontrarse presentes los postulados procesales necesarios para adoptar una decisión de fondo y al no avizorarse vicio con la entidad para invalidar lo rituado, esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la apelante, acatando los lineamientos del inciso 1º del canon 320 del Código General del Proceso; embates que, conforme a la tesis impugnativa blandida, se dirigen a insistir, grosso modo, en la probanza de que efectivamente pagó el precio contenido en el contrato de compraventa objeto del litigio, por tanto, se estructuró la inviabilidad de conceder las súplicas incoadas en el pliego genitor. 2.
Para empezar, comporta memorar que, de conformidad con lo previsto en los artículos 1546 y 1609 del Código Civil, la declaración resolutoria contractual por incumplimiento está supeditada a que se acredite, por parte de quien acciona, la concurrencia de los siguientes requisitos: i) la celebración 9 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. de un contrato válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a cumplir de la parte demandante, y iii) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente1, tópico sobre el cual, el Máximo Tribunal de Casación Civil, Agrario y Rural, ha sostenido, “(…) en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria, en caso de no cumplirse lo pactado (…), condición que habilita al contratante cumplido para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del negocio”2. 3.
Partiendo del proscenio jurisprudencial descrito en precedencia, de entrada se impone resaltar que son temas pacíficos y averiguados en las presentes diligencias, tanto el mérito evidencial que se desprende de la escritura pública No 3659 del 15 de noviembre de 2.017, así como la calidad de contratante cumplidora de la activante -aspecto sobre el cual no se surtió debate alguno- llegándose al convencimiento de la fuerza vinculante del acto negocial, junto a la referida condición contractual de la aquí solicitante; circunstancias que orientan el escrutinio del Tribunal a establecer si el abandono obligacional atribuido a las señoras Andrea Catalina Sanint Santamaría y Patricia Lorenza Hernández de Rodríguez se halla acreditado en el proceso. 3.1.
De cara al abordaje del relacionado incumplimiento, esto es, el impago del precio por parte de las compradoras, lo primero que debe mencionarse es que, en la cláusula séptima de la escritura pública objeto de demanda, los contratantes y aquí intervinientes dejaron plasmado: “PRECIO: El precio de esta compraventa es la suma de MIL TRESCIENTOS DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS DOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.319.202.000.oo) la cual LA PARTE VENDEDORA declara recibidos de manos de LA PARTE COMPRADORA a su entera satisfacción”.
(Subrayado del Tribunal); manifestaciones que se aprecian útiles para acodar que el precio del inmueble negociado fue cubierto en su totalidad por las accionadas, ya que, según lo allí consignado, la vendedora recibió a satisfacción el importe orquestado. Sin embargo, como la demandante asegura lo contrario, a tono con lo decantado por la jurisprudencia patria, a la promotora de la acción 1 2 CSJ, SC del 11 de marzo de 2004, Rad. n.° 7582, reiterada en sentencia SC 3366 de 2.019.
C.S.J.SC 5568 de 2.019. 10 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. judicial le corresponde ejercer una labor inmejorable en materia probatoria, a fin de lograr desvirtuar la presunción legal pregonada de las aserciones contenidas en un acto escritural. Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia ha manifestado, “(…) [e]l artículo 1934 del Código Civil establece que ‘[s]i en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores’, lo que constituye una presunción legal cuyos alcances se han atemperado jurisprudencialmente.
Es así como, si el pleito se traba entre los contratantes que dejaron expresa constancia de la satisfacción del valor pactado, no hay obstáculo para que, con las limitaciones de valoración contenidas en los artículos 258 y 264 del Código de Procedimiento Civil y haciendo uso de todos los medios de convicción a su mano, se demuestre lo contrario; eso sí, tomando en consideración que de estos debe emerger, sin lugar a dudas, el incumplimiento que puede derivar en la resolución del acuerdo.
Esto implica un esfuerzo superior del litigante interesado en demostrar la mentira de lo que se expresó en el instrumento público, pues, es ir en contra de una manifestación de voluntad libre y espontánea”3. (Negrillas de la Sala). En ese sentido, examinando el caso en concreto a la luz de estos pensamientos jurisprudenciales, comoquiera que la contienda de la referencia se suscitó entre las personas que suscribieron el contrato a resolver, salta a la vista que la actividad suasoria que se espera del litigante que desmiente los dichos contenidos en un instrumento público, sea de tal contundencia que irrefragablemente ponga en evidencia que la literalidad escrituraria es desvirtuada por la facticidad demostrada en el proceso. 3.2.
Ubicado, entonces, el sub lite en el contexto ut supra reseñado, desde el pórtico de la discusión huelga resaltar que, en el legajo no milita medio de convicción sólido del cual pueda llegarse a desgajar que las compradoras no pagaron el precio acordado, como pasa a explicarse. 3 CSJ SC 9072 de 2.014. 11 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. 3.2.1.
En efecto, rememórese que en el hecho sexto de la demanda se afirmó que Andrea Catalina Sanint Santamaría y Patricia Lorenza Claudia Ana María Hernández de Rodríguez, mediante un pacto en privado con la demandante convinieron que ellas fungirían como dueñas del inmueble “con el propósito de administrarlo y transferir el producto de su explotación económica a la sociedad ALBA SUÁREZ Y CIA S EN C, hasta el monto pactado o hasta el día del fallecimiento de MARÍA ALBA SUÁREZ ROBLEDO socia gestora, momento a partir del cual surge el compromiso moral y económico de velar por su único hijo FERNANDO BAENA SUÁREZ en estado de interdicción por polifarmacodependencia con los ingresos o frutos civiles percibidos de la casa objeto de compraventa”.
En el hecho séptimo se sostuvo: “Las partes acordaron que el precio pactado de venta del inmueble para todos los efectos es de MIL TRESCIENTOS DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS DOS MIL PESOS M/C ($1.319.202.000), sería pagado con los frutos civiles del mismo inmueble, hasta cubrir el valor que le corresponde a cada una de las compradoras SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS UN MIL ($659.601.000)”.
Y, en el hecho once la parte actora aseveró: “La señora ANDREA CATALINA SANINT SANTAMARÍA ha cumplido con lo pactado consignando a la cuenta de la sociedad los arrendamientos que le corresponden por su 50% del inmueble” 3.2.2. A su turno, la demandante en su interrogatorio ante la pregunta ¿con respecto al inmueble, ellas [refiriéndose a las demandadas] debían administrar ese inmueble, tenían que darle dinero, o no tenían que darle nada, ¿cómo era?, respondió: “No, mantener a Fernando cuando yo falte, eso es todo lo que tienen que hacer ellas, o que tenían que hacer, que era lo que yo quería que sucediera en caso de mi muerte (…)”. 3.2.3.
En concordancia con lo anterior, Andrea Catalina Sanint Santamaría en su declaración rendida ante la a quo explicó: “…en el 2017 que todavía vivía yo en Perú, mi papá y Albita me propusieron que les ayudara a manejar los bienes, porque como era mucho más joven, entonces para que el día que Fernando necesitara algo, pues alguien económicamente fuera responsable de las cosas de Fernando (…), accedí, al principio, no era la señora Patricia la persona que había escogido la señora Alba Suárez, es la 12 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. hermana que está de testigo acá, María Victoria.
La señora Alba Suárez me llamó que, si podía por favor ir a su apartamento, yo estaba en vacaciones acá en Bogotá, que ella quería hablar directamente conmigo y con María Victoria. Estuvimos la señora María Victoria y estuve yo, y estuvo la señora Alba Suárez donde nos dijo sus deseos de podernos dejar sus pertenencias, pero con la condición que mientras ella vivía el usufructo de sus bienes era para ella y que después de que ella muriese, pues nosotros estuviéramos a cargo de Fernando.
Entonces, María Victoria dijo que sí, yo le dije que sí, pues que yo, aunque no estuviera en Colombia, me sentía con la obligación moral -viendo la cercanía que tenía la señora Alba Suárez con mi papá Javier Sanint Robledo, de cumplir con sus deseos-. Yo me devolví para Perú, las cosas siguieron acá funcionando, cuando ya me divorcié en el año 2017, el 15 de noviembre, pues se firmó -Ah, no sé por qué cambió a María Victoria por Patricia (…) y señora jueza, nunca pregunté el por qué, para serle sincera, no sé por qué hubo ese cambio repentino de que ya no era María Victoria sino Patricia, que son hermanas-.
Entonces, en el 2017 noviembre 15, nos reunimos en la notaría porque era mejor que la casa nos quedara a nombre de Patricia y mía, con la condición, si eso no quedó en la escritura, pero si era algo moral, de que el usufructo de esa casa pertenecía a la señora Alba Suárez, mientras que ella viviese y el día que no estuviese en vida, pues nosotros teníamos que velar por la salud y el bienestar de Fernando, entonces yo firmé, firmó la señora Patricia y hasta ahí le puedo contar”.
Y a continuación aclaró que “Fernando es el hijo de la señora Alba”. Mas adelante, ante la pregunta ¿sí se hizo un acuerdo privado con respecto a ese precio qué se cancelaría? ¿Qué pasó con respecto a ese precio que se fijó [en la escritura]? Respondió: No, lo que se acordó es, señora jueza, es que nosotros, en vez de cancelar ese monto, de eso, le pasábamos el 100% de los arriendos a la señora Alba Suárez mientras que ella viviese y después de que no estuviera en este mundo seríamos responsables del bienestar de Fernando, si ya Fernando, en algún caso, ya no estuviera tampoco, pues digamos que ese sería como el pago de agradecimiento a tanto a la señora Patricia como a mí, por haber estado pendientes de Fernando y de pasarle los arriendos a ella [refiriéndose a la señora Alba Suárez].
Posteriormente, señaló que todos los cánones de arrendamiento que ha recibido los giró a la cuenta de Alba Suárez, quien es la representante legal de la compañía aquí demandante, conforme al pacto privado al que se hizo referencia en líneas precedentes. 3.2.4. De igual manera, Patricia Hernández de Rodríguez en su interrogatorio relató que Alba Suárez en el año 2017, por su propia voluntad 13 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. y consentimiento, quiso transferir el predio objeto del litigio -pese a que ella no tenía los recursos para pagar el precio de la venta -, con ocasión al aprecio que le tenía a ella y a la otra demandada; porque quizás pensó que “iba a morir”, propuesta que aceptó por ese “cariño tan grande y que nos íbamos a hacer cargo de Fernando, el cual sí nos hemos hecho cargo permanentemente porque tuvo muchos problemas” de alcohol y drogadicción. 3.2.5.
En esa misma dirección, la testigo Yolanda Rodríguez Hernández -hija de Patricia Hernández-, al rendir su declaración expuso que los arriendos del predio adquirido por su progenitora son consignados directamente a la compañía actora para efectos de que Alba Suárez pueda “mantenerse, y es lo que ha usado de hecho, para mantenerse durante todos estos años” y, de otro lado, narró: …Yo estuve en alguna reunión, pues, hace muchos años, en donde siempre Alba ha tenido un gran cariño por mi mamá y por mi hermano que es un niño con síndrome de Down (…).
Alba siempre ha sido muy querida por toda la familia -una persona muy cercana a todos nosotros- y ella tomó la decisión de que se vendiera esa casa a las dos personas que ella quería -porque Andrea también la quería mucho y por eso lo decidió hacer para las dos- y con eso ellas recibían el inmueble con la condición de que le dieran el usufructo para poder ella vivir, pues lo que le resta de vida en el tiempo, por lo que ella es una persona ya mayor (…)” Y, agregó: “Su hijo, que tiene un problema difícil de manejar y siempre ha tenido un gran apoyo de la familia, entonces, no es solamente por el tema de haberle recibido en compraventa esa casa, sino es un tema también emocional, de todo el cariño que se le ha tenido Alba para poder ayudarla, ya que es una persona mayor y por ser una persona mayor ya se sentía como que necesitaba ayuda y auxilio, y dijo pues qué mejor que le quede a unas personas que yo he querido tanto como son las dos -porque fue tanto a Andrea como a mi mamá-”, y precisó: “Es que ella ya no podía manejar el tema de la casa [y] dijo: Prefiero que quede en propiedad de mi familia propiamente porque ella le tiene un afecto muy emocional a esa casa, porque esa casa fue de la familia de ellos durante toda la vida, desde hace mucho tiempo atrás, de su hermano y de su papá, de su familia, de su mamá sobre todo, entonces, básicamente, les decía que les daba la oportunidad de hacer la compraventa de la casa para que ellas tuvieran una propiedad y tuvieran algo en el futuro y que adicionalmente con la condición de que se le diera a ella el usufructo para poder vivir, por eso es la consignación mensual de todos los arriendos y que ella recibe, y con eso 14 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. ha vivido durante todo el año, como consta en los estados financieros que tiene la sociedad y desde antes cuando era Alba sola (…).
Luego, reiteró que Alba Suárez por un “tema emocional les dio la casa para la compraventa y con eso ella se sentía tranquila de que la casa que ella quería tanto la tuviera la familia que ella también quería mucho. Entonces, fue darle la casa en una modalidad de compraventa para que ellas la recibieran, con la condición hasta que ella estuviera viva recibiera el usufructo para poder sobrevivir todos los meses, y con eso es que ha vivido todo el tiempo”. 3.2.6.
Por esa misma vía, la actual contadora de la empresa accionante en su exposición rendida ante el estrado de primer grado, señaló que conoció la situación económica de la empresa actora a finales del 2020, tras revisar los estados financieros, y evidenció una cuenta por cobrar en contra de las conminadas, quienes, mensualmente, venían amortizando esa deuda con los cánones da arrendamiento que producía el predio objeto de venta, hasta tal punto que a 31 de diciembre del año 2023 esa “cuenta quedó en ceros”.
También aclaró que ella aceptó el cargo de contadora en el 2021 y al revisar la declaración de renta del 2017 observó que “aparece una cuenta por cobrar de $1.319.000.000” y para el momento en que empezó a ejercer sus funciones la “cuenta por cobrar a socias” tenía un saldo pendiente de $600.866.513, reiterando que las convocadas fueron realizando abonos por concepto de alquiler de la “casa de la calle 71” hasta quedar en ceros esa “cuenta”.
Asimismo, afirmó que las accionadas siguieron consignando esas rentas y se registran contablemente en la “cuenta por pagar a Alba Suárez” porque tiene “entendido que los dineros que ingresan son para la manutención de ella y de su hijo y para cubrir los gastos de todo lo que generen los bienes que tiene”, tales como “los gastos del apartamento, los gastos de la finca, los gastos de la casa de la calle 71 objeto de este proceso y todos los impuestos que generen tanto de la señora Patricia como de la señora Andrea y de la empresa y de la señora María Alba Suárez para pagar los impuestos prediales, de ahí se cancelan los impuestos prediales, por ejemplo”, incluso, para los mantenimientos de la “casa de la calle 71”, gastos personales de la señora María Alba Suárez como el pago de enfermería, elementos ortopédicos, salario de su empleada, vestuario, servicios públicos del apartamento donde reside, etc. 15 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA.
Además, expresó que los únicos ingresos de la empresa actora son esos cánones de arrendamiento y “que en el evento de que se le suspendan esos ingresos, la señora María Alba no tiene pensión, quedaría a la deriva porque no tendría como cubrir esos gastos”. Adicionalmente, señaló que la inconformidad de la señora Alba Suárez es porque “ella dice que quiere volver a manejar todo, absolutamente, todos sus ingresos como hacía antes”, es decir, “quiere manejar totalmente sus ingresos de lo que recibe de todos los locales, los siete locales de la casa de la calle 71, en su ciento por ciento”.
De igual modo, explicó que la diferencia respecto de la suma que consignan las socias obedece a que la señora Patricia Hernández descuenta de los arriendos el concepto de IVA, también realizó unos pagos directos de mantenimientos, descontó unos honorarios a un abogado e hizo una provisión mensual para su declaración de renta, mientras que Andrea Sanint sí consigna el 100% del importe del alquiler. 3.2.7.
De igual modo, la testigo María Victoria Hernández -hermana de Patricia Hernández, prima en tercer y segundo grado de Andrea Sanint y Alba Suárez, respectivamente-, sostuvo en su declaración que la intención de la representante legal de la sociedad demandante de transferir el predio a las convocadas fue para ayudarlas, por tener una de ellas dos hijos menores de edad y la otra un descendiente en condición de discapacidad, pero, con la condición de que ellas a su vez no desampararan a “Fernando”, hijo de la señora Suárez. 3.2.8.
La testigo Yolanda Rodríguez, al momento de rendir su declaración aportó los estados financieros de Alba Suárez & Cía. S en C.4, reflejándose los pagos directos de las socias por concepto de “arriendo locales calle 71 con 11” en el año 2023. En el acápite de “activos corrientes” aparece un ítem de “cuentas por cobrar a socias” a corte de 2022 por valor de “$232.686.854”, pero al finalizar el ejercicio contable el pasivo “corriente y no corriente” quedó en cero, tal y como se observa a continuación: 4 Ver carpeta del expediente denominada “22Audiencia24Abril2024”. 16 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. 4.
Partiendo del reflejo demostrativo de los anteriores medios suasorios, se alcanza a inferir, en línea de principio, que los intervinientes de este juicio acordaron que el ajuste del precio de la compraventa sería materializado con la transferencia de los cánones de arrendamiento que producen los locales ubicados en el inmueble de la calle 71 No. 11-07 de Bogotá, frutos civiles que a su vez, servirían para la manutención de María Alba Suárez Robledo (a su vez representante legal de Alba Suárez & Cía S. en C.) y de su hijo Fernando Baena Suárez, quien, según los hechos de la demanda está en “estado de interdicción por polifarmacodependencia”.
Sin embargo, no pierde de vista esta Sala de Decisión que, es la misma contadora de la empresa demandante, quien, sostuvo que las dos accionadas tenían una cuenta por pagar a favor del extremo activo, conforme lo advirtió en la declaración de renta de la sociedad, presentada para el año 2017, por un monto aproximado de $1.319.000.000 -cifra muy cercana al valor de la venta del predio identificado con F.M.I. 50C-9614, pactado en el instrumento público No. 3659 del 15 de noviembre de 2017-, quienes venían amortizando esa deuda transfiriendo los dineros que percibían por concepto de alquiler de los locales del inmueble de la casa de la calle 71.
Además, sostuvo que las intimadas cancelaron esa obligación al corte del año 2023, afirmación que, por demás, está soportada en los estados financieros de esa compañía, pruebas que desde ya dejan en entredicho el incumplimiento del pago en el precio, tal y como se dejó consignado en la demanda. Con todo, cumple recordar que, si lo ambicionado por la parte actora era acreditar que se incumplió con la satisfacción del precio en la forma convenida, su esfuerzo persuasivo tuvo que haberse encaminado a probar que Patricia Lorenza Claudia Ana María Hernández de Rodríguez efectivamente dejó de transferir los cánones de arrendamiento; empero, como así no lo develan las diligencias, no resulta plausible admitir lo sostenido en el hecho 17 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. doce de la demanda.
Por el contrario, del examen holístico de todos los medios de persuasión se desgaja que ella sigue consignando a favor de la sociedad actora el valor del arriendo, dineros que a su vez le transfiere la Inmobiliaria Juan Gaviria -con independencia de los respectivos descuentos por IVA-. 5. Con abstracción de lo razonado en líneas precedentes, la misma deficiencia demostrativa se atisba, si se repara en que, con los elementos de persuasión recaudados en el asunto de marras, no aparece desvirtuada la presunción de veracidad de las manifestaciones contenidas en la cláusula séptima del instrumento escritural No. 3659 del 15 de noviembre de 2017, pues conforme a los distintos interrogatorios y testimonios, lo que se alcanza a percibir es que la representante legal de Alba Suárez y Cía. S. en C., por voluntad propia transfirió el predio a favor de las convocadas, bajo el único condicionamiento de conservar y disfrutar los frutos civiles que genera el predio identificado con F.M.I. 50C-9614, para su manutención y la de su hijo, hasta el día de su fallecimiento; obligación moral que, en últimas, las demandadas -según sus propios interrogatorios- y de acuerdo con el testimonio de Gilma Flechas (contadora de la empresa Alba Suárez y Cía. S. en C.), han honrado conforme a las exigencias de María Alba Suárez Robledo. 6.
De este modo, sopesando la exigua fuerza comprobatoria de las pruebas arrimadas al expediente para contrarrestar las expresiones elevadas en la cláusula séptima de la escritura pública objeto de demanda, queda patentizado que la parte demandante desatendió la carga de evidenciar los supuestos factuales alegados, de conformidad con el canon 167 del C.G. del P, para, con ello, traer credibilidad sobre el incumplimiento achacado a las intimadas; lo que, claramente, abre paso a la máxima latina de ‘“actore non probante, reus absolvitur: el “demandado” debe ser absuelto de los cargos si el “demandante” no logra acreditar los hechos en que apoya su pretensión (…)”5. 7.
En ese orden, y sin ahondar en mayores elucubraciones, se tiene que la parte accionante no acreditó la totalidad de presupuestos para que saliera avante su pretensión de resolución. En consecuencia, habrá de revocarse el fallo impugnado, para en su lugar, denegar las súplicas 5 C.S.J., Cas. Civil, 7 oct. 2012, exp. 2001-00049-01. 18 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA. imploradas; asimismo, se condenará al extremo actor a pagar las costas de ambas instancias (num. 1 del art. 365 del C.G.P.).
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. REVOCAR la sentencia proferida, en el sub-judice, el 14 de noviembre de 2024, por el Juzgado Cuarenta y Seis Civil del Circuito, para en su lugar, DENEGAR las pretensiones de la demanda, de acuerdo con lo consignado en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO. CONDENAR en costas de ambas instancias a la sociedad Alba Suárez y Cía. S. En C. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho correspondientes a la apelación, la suma de $2.000.000. Tásense, en su oportunidad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 366 del C. G. del P.
TERCERO. Por Secretaría, ofíciese al juzgado de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte del expediente respectivo.
NOTIFÍQUESE, ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (46 2022 00437 01) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (46 2022 00437 01) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (46 2022 00437 01) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas 19 Verbal 11001-31-03-046-2022-00437-01 de ALBA SUÁREZ Y CÍA. S EN C en contra de ANDREA CATALINA SANINT Y OTRA.
Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ea6c958b201a3d7453d510202424dda4315e670ccc2edbf9f01dd79352f6c341 Documento generado en 27/06/2025 12:00:38 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 20