R.I. 16784 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., nueve (9) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Ejecutivo Radicado 11001 3103 008 2024 00028 01 Demandante Conjunto Residencial Yopasa PH Demandada Constructora e Inversores El Solar S.A. Instancia Segunda Asunto Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 26 de noviembre de 2025, acta nro. 45.
ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación1 interpuesto por el extremo demandante contra la sentencia de 5 de mayo de 20252, proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de esta ciudad en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1) Petitum de la demanda:3 Se libre mandamiento de pago en favor del Conjunto Residencial Yopasa P.H. y en contra de Constructora e Inversores El Solar S.A., por la suma de $552.331.567, correspondiente a las cuotas de administración causadas y no pagadas de enero de 2019 a diciembre de 2023, sobre unos locales comerciales y apartamentos; los intereses moratorios calculados a la tasa máxima autorizada por la Superintendencia Financiera de Colombia, a partir del vencimiento; las expensas comunes ordinarias, extraordinarias y/o multas que se generen en lo sucesivo; y las costas del proceso. 1 Recibido por reparto el 27 de mayo de 2025, archivo “002Acta.pdf”, carpeta “002SegundaInstancia”. 2 Archivo “086Sentencia.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 3 Archivo “006SubsanacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 2) Elementos fácticos:4 Los fundamentos que soportan las pretensiones se resumen así: 2.1.
La representante legal de la copropiedad expidió certificación de las cuotas de administración adeudadas por la constructora, como titular de dominio de unos locales comerciales y apartamentos, conforme a lo dispuesto en el artículo 79 de la Ley 675 de 2001. 2.2. Las expensas comunes generadas por los bienes que integran la propiedad horizontal debían pagarse hasta el último día del mes en que se causaron.
En consecuencia, su exigibilidad inició el día siguiente a cada vencimiento, generando intereses moratorios calculados en 1.5 veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera de Colombia, según lo previsto en el artículo 30 de la Ley 675 de 2001. 2.3. La propietaria de los inmuebles ha sido requerida en múltiples ocasiones por la demandante para el pago de las obligaciones, sin que a la fecha las haya cancelado. 2.4.
Mediante escritura pública n° 3716 del 5 de julio de 1995, otorgada por la Notaría Segunda del Círculo de Bogotá, se protocolizó el reglamento del Conjunto Residencial Yopasa PH. 3) Actuación procesal: 3.1. El caso fue asignado por reparto al Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogotá, el que, en aplicación del artículo 90 del Código General del Proceso, mediante proveído del 30 de enero de 20245, inadmitió las diligencias para que subsanar los defectos advertidos y, posteriormente, en auto del 13 de febrero de 20246, libró mandamiento de pago en los siguientes términos: i) Por la suma de $552.331.567 m/cte., por concepto de cuotas ordinarias pendientes respecto de los bienes que se relacionan a continuación: 4 Archivo “006SubsanacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 5 Archivo “005AutoInadmite.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 6 Archivo “008AutoLibraMandamiento.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”.
LOCAL 1, LOCAL 2, LOCAL 3, LOCAL 5, INT 1 APTO 201, INT 1 APTO 202, INT 1 APTO 301, INT 1 APTO 302, INT 1 APTO 401, INT 1 APTO 402, INT 1 APTO 501, INT 1 APTO 502, INT 4 APTO 201, INT 4 APTO 301, INT 4 APTO 401, INT 4 APTO 501, INT 5 APTO 101, INT 5 APTO 102, INT 5 APTO 201, INT 5 APTO 202, INT 5 APTO 301, INT 5 APTO 302, INT 5 APTO 401, INT 5 APTO 402, INT 5 APTO 501, INT 5 APTO 502, INT 6 APTO 101, INT 6 APTO 102, INT 6 APTO 201, INT 6 APTO 202, INT 6 APTO 301, INT 6 APTO 302, INT 6 APTO 401, INT 6 APTO 402, INT 6 APTO 501, INT 6 APTO 502, INT 7 APTO 101, INT 7 APTO 102, INT 7 APTO 201, INT 7 APTO 202, INT 7 APTO 301, INT 7 APTO 302, INT 7 APTO 401, INT 7 APTO 402, INT 7 APTO 501, INT 7 APTO 502, INT 8 APTO 101, INT 8 APTO 102, INT 8 APTO 201, INT 8 APTO 202, INT 8 APTO 301, INT 8 APTO 302, INT 8 APTO 401, INT 8 APTO 402, INT 8 APTO 501, INT 8 APTO 502, INT 9 APTO 101, INT 9 APTO 201, INT 9 APTO 301, INT 9 APTO 401, INT 9 APTO 501, INT 10 APTO 101, INT 10 APTO 102, INT 10 APTO 201, INT 10 APTO 202, INT 10 APTO 301, INT 10 APTO 302, INT 10 APTO 401, INT 10 APTO 402, INT 10 APTO 501, INT 10 APTO 502. ii) Por los intereses moratorios causados sobre el capital relacionado, liquidados a la tasa máxima legal autorizada por la Superintendencia Financiera de Colombia, a partir del primer día del mes siguiente en que se genere cada expensa común y hasta su pago total, en atención a lo reglado en el artículo 884 del Código de Comercio. iii) Por los importes ordinarios, extraordinarios y/o las multas que se ocasionen con posterioridad a la presentación de la demanda, previa certificación del administrador de la copropiedad. 3.2.
En la contestación de la demanda, el extremo pasivo se opuso a la ejecución por la inexistencia de las construcciones sobre las cuales se pretende cobrar cuotas ordinarias y extraordinarias. En ese orden, formuló las excepciones de mérito que denominó “temeridad o mala fe”, “abuso del derecho”, “fraude procesal”, “cobro de lo no debido” y “falsedad ideológica”7. 3.3.
Surtidas las etapas de contradicción y las audiencias contempladas en los artículos 372 y 373 ibidem, la autoridad de primer grado resolvió de fondo el conflicto el 5 de mayo de 2025.8 7 Archivo “022ContestacionDemanda.pdf”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 8 Archivo “086Sentencia.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia la a quo dispuso declarar la inexistencia de las construcciones sobre las cuales se pretende cobrar cuotas de administración; ordenar el levantamiento de las medidas cautelares que se hubieren practicado; entregar a Constructora e Inversores El Solar S.A. los títulos de depósitos judiciales constituidos por un monto de $18.126.619; y condenar en costas al Conjunto Residencial Yopasa P.H., con fijación de agencias en derecho en $6.000.000.
Indicó que no se advirtió una obligación clara, expresa y exigible en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso, toda vez que, aunque se emitieron certificaciones para el cobro de unos emolumentos conforme al artículo 48 de la Ley 675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal se desprendía que para el pago de las expensas debía aplicarse el coeficiente del área privada construida, en el debate probatorio se evidenció que no se desarrollaron los apartamentos, locales ni zonas comunes relacionadas en los documentos presentados como título ejecutivo, lo que hizo inviable la orden coercitiva.
Agregó que los coeficientes de copropiedad mencionados en la escritura pública sobre los bienes de dominio particular que se proyectaban -esto es, 127 apartamentos, 5 locales y 43 garajes- se constituyeron como un porcentaje de participación provisional mientras se culminaban todas las unidades inmobiliarias, especialmente porque estos se calculaban con base en el área privada realmente construida.
En ese contexto, se verificó que la imposición de acreencias a cargo de la constructora por los diferentes inmuebles, soportada en las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal antes referenciado, resultó abiertamente contraria a lo establecido en la Ley 675 de 2001, pues quedó claro que, no era jurídicamente viable establecer coeficientes de copropiedad en iguales términos para predios sin edificación que para terminados.
III. LA APELACIÓN Inconforme con la providencia, la parte actora promovió recurso de alzada, bajo los siguientes reparos: a) Argumentó que indicar que no hay construcción para desconocer los coeficientes de copropiedad implica una indebida interpretación del reglamento que rige al conjunto y dio origen a los bienes privados adquiridos por la demandada.
Esto último, porque la norma está vigente, es exigible, oponible a terceros y genera efectos jurídicos, sin que por parte de la convocada se haya realizado algún requerimiento. b) Anotó que fue un error concluir, sin pruebas idóneas, que no existen áreas comunes sobre las cuales cobrar las expensas, pues una cosa es que algunos edificios no se hayan construido y otra cosa muy distinta que no haya un lote común de mayor extensión con entrada única, caminos sin pavimentar y porciones que requieran adecuaciones, vigilancia, aseo, servicios, administración, contabilidad, seguros y gastos de asamblea, obligaciones que corresponden a todas las unidades privadas contenidas en el reglamento. c) Señaló que no correspondía a este trámite analizar la validez del reglamento de propiedad horizontal, cuya estructuración exige la convocatoria de la asamblea y el voto favorable de una mayoría calificada. d) Manifestó que debía considerarse que la demandada, en el proceso donde se le adjudicaron los inmuebles, aceptó el traslado de derecho con las pruebas que se tenían sobre el avance de la construcción, sin que ahora pueda alegar su inexistencia. e) Memoró que se desconoció que la constructora ha sido convocada a asamblea de copropietarios desde 2023, conforme lo acreditado en prueba de oficio decretada por el despacho, aunque se haya negado a asistir. f) Finalmente, cuestionó que se otorgara valor probatorio a un plano tachado por quien lo aportó, para concluir que está construido y qué no dentro de la copropiedad.
IV. CONSIDERACIONES 4.1. Presupuestos procesales Preliminarmente, se avizora que en el sub examine concurren los elementos formales necesarios para resolver el asunto, debido a que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; la juez de circuito contó con competencia para asumir su conocimiento y el tribunal para dirimir la alzada.
Asimismo, las personas enfrentadas en la litis ostentan capacidad para ser parte, y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, se decidirá el recurso sin perjuicio de advertir que la Sala se limitara a examinar los reparos que fueron planteados ante la a quo9 y sustentados en esta segunda instancia.10 4.2. Revisión del título en primera y segunda instancia 4.2.1.
Al respecto, debe recordarse que, de acuerdo con lo expresado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en las sentencias STC4808-2017, STC4053-2018, STC290-2021 y STC720-2021, sin importar el grado jurisdiccional en el que nos encontremos, sea de oficio o a petición de parte es plausible que se estudien los aspectos formales y sustanciales de los instrumentos que sirven de fuente de ejecución. Postura que sigue lo trazado en la decisión STC720-2021, en la que se indicó que “la revisión del título por parte del juez ocurre a la hora de decidir si libra o no el mandamiento rogado y, esa labor, también se predica en la sentencia de primera o segunda instancia”11, toda vez que “la hermenéutica que ha de dársele al canon 430 del Código General del Proceso no excluye la «potestaddeber» que tienen los operadores judiciales de revisar «de oficio» el «título ejecutivo» a la hora de dictar sentencia, ya sea esta de única, primera o segunda instancia.”12. 4.2.2.
Ciertamente, en armonía con lo expresado por esta Sala en decisión de 28 de febrero de 202413, para iniciar este tipo de contiendas Archivos “87SustentacionRecursoApelacion.pdf”, “088SustentacionRecurso.pdf” y “089SustentacionRecurso.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 10 MP. Álvaro Fernando García Restrepo. 11 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil.
Sentencia STC720-2021. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 12 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil. Sentencia STC4808-2017, M.P. Margarita Cabello Blanco. 13 Tribunal Superior de Bogotá. Sala Segunda Civil de Decisión. Sentencia de 28 de febrero de 2024, Rad. 044-2019-00575-03. M.P. Stella María Ayazo Perneth. 9 resulta inexorable aportar un documento que reúna los requisitos señalados, entre otros, en el artículo 422 del Código General del Proceso que establece: “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.
(…)” Norma que, al no contemplar un catálogo taxativo, permite que se hagan valer, por ejemplo, los contratos de arrendamiento, las certificaciones que expiden los administradores de las propiedades horizontales, las providencias judiciales y, los instrumentos cambiarios. 4.2.3. En ese orden, al examinarse de forma puntual los anexos que fueron dirigidos con el líbelo de la referencia, se advierte que dentro de los que reposan en el expediente, se destacan: - Certificaciones expedidas el 4 de diciembre de 2023 por María Verónica Vargas Vargas, en su calidad de administradora del Conjunto Residencial Yopasa P.H., en las que figura como deudor la sociedad Constructora e Inversores El Solar S.A., para el cobro de expensas comunes sobre unos apartamentos, locales y garajes del proyecto inmobiliario.14 En esos documentos se indica que sobre las sumas allí consignadas se causarían intereses moratorios a la tasa del 1,5 veces el interés bancario corriente certificado trimestralmente por la Superintendencia Financiera, desde la fecha en que cada una de aquellas se hizo exigible hasta el día en que se verifique su pago total. - Constancia emitida por la Alcaldía Local de Suba, que acredita el nombramiento de María Verónica Vargas Vargas como administradora de la copropiedad para el período comprendido entre el 10 de junio de 2023 y el 9 de julio de 2024.15 14 Folios 283 - 424 Archivo “006SubsanacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 15 Folios 425 - 426 Archivo “006SubsanacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. - Escritura pública n° 3716 del 5 de julio de 1995, otorgada por la Notaría Segunda del Círculo de Bogotá, mediante la que se protocolizó el Reglamento del Conjunto Residencial Yopasa P.H.16 En la cláusula cuarta de ese instrumento se estipuló el área, linderos y coeficientes de los 127 apartamentos, 5 locales y 43 garajes que integrarían de la copropiedad.
Y en el parágrafo del artículo 87 de dichos estatutos reza que: “Es entendido que el presupuesto de gastos y expensas comunes a que se refiere la presente clausula tendrá fuerza obligatoria para los propietarios de la Agrupación, a partir de la fecha en que se les vaya haciendo entrega material de sus respectivos inmuebles por ellos adquiridos, o de la fecha fijada para ello”.
Con la adición de que mientras eso ocurre, “los gastos causados en la administración, conservación, vigilancia, seguros y mantenimiento de la Agrupación serán asumidos exclusivamente por los respectivos propietarios del mismo y se distribuirán según lo dispuestos en el presente Reglamento”. (Resalto propio) - Citación del 1° de abril de 2024, mediante la cual la representante legal, junto con los presidentes del Consejo de Administración y la Junta de Acción Comunal del barrio “Los Naranjos”, requieren a la sociedad Constructora e Inversores El Solar S.A. para que asista a una reunión programada para el 23 de abril de 2024.17 - Acta de la mencionada reunión, en la que se dejó constancia que se discutió sobre los defectos advertidos en el lote donde se desarrollaron las unidades inmobiliarias, la necesidad de fumigar y tapar unas zanjas encontradas en el terreno, y cartera pendiente de la copropiedad que ascendía a $950.000.000.18 - Cartas de octubre y noviembre de 2022, a través de las que el Conjunto Residencial Yopasa P.H. le pidió a la sociedad Constructora e Inversores El Solar S.A. que cancelara la deuda que presentaba con la copropiedad.19 16 Folios 23 - 233 Archivo “027ApoderadoDescorreContestacionDda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 17 Folio 16 Archivo “022ContestacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 18 Folios 12 - 15 Archivo “022ContestacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 19 Folios 7 - 10 Archivo “022ContestacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. - Auto del 4 de marzo de 2022, proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias, en el que consta la adjudicación de las unidades inmobiliarias a la sociedad Constructora e Inversores El Solar S.A.20 - Plano del proyecto urbanístico autenticado, en donde la pasiva referenció el terreno que si había sido edificado y en el que no se había realizado construcción alguna.21 4.2.4.
Pese a que en principio la certificación de la administradora aportada, junto con la constancia de su representación legal expedida por la Alcaldía Local de Suba, fue suficiente para que se librara mandamiento de pago por cuotas de administración, multas y demás obligaciones comunitarias pendientes entre enero de 2019 y diciembre de 2023 – causados múltiples predios integrados a una propiedad horizontal-, dado que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 no exige formalidades adicionales para su exigibilidad; del examen juicioso del material probatorio mencionado se desgaja que, al carecer de mérito coercitivo los títulos ejecutivos presentados para el cobro, lo correcto es dar por terminadas las diligencias, en los mismos términos planteados por el Juzgado Octavo Civil del Circuito. 4.3.
Caso concreto 4.3.1. Analizado el sub examine, advierte de entrada la Sala la necesidad de confirmar la decisión de primer grado, ante la improcedencia de los reparos promovidos por el extremo activo. Lo anterior, toda vez que como se expondrá en el desarrollo de esta determinación, la postura negativa que adoptó la a quo frente a la inviabilidad de cobrar expensas comunes predicables de inmuebles cuya construcción no se logró, resulta a todas luces acertada.
Con miras a exponer las razones de la decisión desfavorable a las pretensiones, se procederá a resolver en conjunto los motivos de reproche planteados en la apelación dado que se sirven de similares supuestos de hecho y de derecho. 20 Folios 11 - 22 Archivo “022ContestacionDemanda.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 21 Archivo “023DteAllegaPrueba.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. 4.3.2.
En el caso bajo estudio, la juez de conocimiento negó que se continuara con la ejecución, al considerar que las partes admitieron que no se logró la construcción sobre los que se pretende el cobro de cuotas de administración, pues su existencia jurídica resulta insuficiente para generar los efectos pretendidos por la copropiedad. La Sala comparte esa determinación. Si bien el propósito de las constancias emitidas por el representante legal o administrador es facilitar el cobro de las obligaciones que emanan de la copropiedad, -cuyo recaudo oportuno influye directamente en su normal funcionamiento-, la jurisprudencia ha señalado que ello no implica que la declaración que se haga “pueda versar sobre hechos ajenos a la realidad”, pues la misma “deberá, en todo caso, contener una obligación realmente existente”.22 4.3.3.
En ese sentido, es cierto que resulta viable cobrar cuotas de administración con base en el reglamento de propiedad horizontal, conforme al coeficiente de copropiedad establecido en los estatutos, incluso cuando no se haya terminado. Ello obedece a que los titulares de dominio de unidades privadas están obligados a contribuir, aun antes de la entrega de sus inmuebles, al mantenimiento de las partes del edificio que pertenecen en proindiviso a todos, esto es, aquellas que “por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Sin embargo, en el caso en concreto, esa disposición normativa no basta para avalar la ejecución intentada, por advertirse unas circunstancias especiales que desvirtúan el vínculo de la sociedad Constructora e Inversores El Solar S.A. con el Conjunto Residencial Yopasa P.H.: (i) No fue posible continuar con la obra donde se había presupuestado la construcción de los locales y apartamentos sobre los que se soportan las certificaciones.
Por ello, la demandada, aunque figura como titular de dominio inscrita, no tiene expectativa de beneficiarse de la copropiedad y, en consecuencia, no puede ser acreedora de las expensas comunes reclamadas. 22 Corte Constitucional. Sentencia C-929 del 7 de noviembre de 2007. MP. Rodrigo Escobar Gil. Eso último, porque el régimen de propiedad horizontal instituyó esas erogaciones para solventar “la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto”.
(ii) Cosa distinta sería que el proyecto inmobiliario siguiera en curso, pues su futura entrega relacionaría a la convocada con cualquier circunstancia que pudiere beneficiar y/o afectar a la propiedad horizontal. (iii) El hecho de que el título ejecutivo tenga como antecedente una disposición imperativa y general -el reglamento o la ley-, resultado de los mecanismos típicos para registrar la voluntad social mediante la asamblea en desarrollo del principio mayoritario, como expresión del interés de los asociados, obsta para que, por medio de la proposición de excepciones contra su cobro ejecutivo, se pueda aspirar, con vocación de éxito, que se altere, revoque o se modifique ese ordenamiento de carácter especial, en cuanto la ley ha establecido unos específicos instrumentos para impugnar las disposiciones sociales.
Pero ello no impide que, contra el documento que se emita para hacer constar el adeudo por parte de los asociados, se puedan proponer medios defensivos cuando este se aparta de lo decidido. En otras palabras, si la decisión colectiva que impone las cargas pecuniarias es respetuosa de los requisitos de fondo y de forma previstos en la ley y además en la certificación que presta mérito ejecutivo se consigna, con fidelidad, la expresión del órgano social aflora como consecuencia, su plena eficacia y, por ende, su contenido tiene poder vinculante, a menos, como ya se explicó, que el mismo contenga unos débitos que no sean exigibles por parte de la copropiedad.
(iv) El tratamiento especial que se concede a la certificación emitida por el administrador de la copropiedad en modo alguno afecta el derecho de defensa de los deudores. Estos pueden, en el proceso ejecutivo que se adelante en su contra, controvertir la validez y correspondencia del título con el contenido del acta y las normas estatutarias.
Será el juez, a partir de las pruebas recaudadas, quien declare la legalidad y eficacia de lo cobrado, aun cuando las actas o las normas estatutarias no integren el título ejecutivo. Sobre esa facultad del director del proceso se pronunció la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la que aduce que “quien juzga la pendencia del cobro de las expensas no es el administrador del conjunto, sino el juez de la causa, quien deberá estimar la validez y veracidad de los documentos que se alleguen al proceso y ordenar las pruebas que considere conducentes para el esclarecimiento del asunto planteado, trámite durante el cual el deudor tiene la posibilidad de controvertir los hechos y elementos probatorios que se alleguen en su contra”.23 (v) El artículo 87 “CLÁUSULA TRANSITORIA - ADMINISTRACIÓN” del reglamento de propiedad horizontal facultó para que, a partir de la entrega mediante acta del 51% de las unidades privadas que conformarían la agrupación, el propietario y/o administrador provisional citara a reuniones de asamblea de copropietarios, con el fin de adoptar las decisiones necesarias para el manejo del conjunto residencial.
Sin embargo, en el parágrafo de ese mismo acápite del instrumento público se condicionó la asunción del presupuesto de gastos y expensas comunes a la fecha en que se les hiciera entrega material de los mismos, o a la fecha fijada para ello, ninguna de las cuales se cumplió en el asunto de marras. (vi) Esa forma de evitar el cobro de las cuotas ordinarias para los edificaciones por etapas se ajusta a lo que establece el artículo 7° del actual régimen de propiedad horizontal, vigente desde el 4 de agosto de 2001, del que se extrae que, para las copropiedades que se edifiquen por fases, lo correcto es que en la escritura pública que contenga el reglamento se indique esa circunstancia, la forma de integrar las subsiguientes y los coeficientes de los bienes privados de la que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional hasta que se constituya el instrumento público de la última fase, en donde queden inscritos los porcentajes finales para las unidades inmobiliarias.
Tengase en cuenta que, a pesar de que el reglamento de propiedad horizontal analizado se elevó a escritura púbica en 1995, esto es, antes de la expedición de la Ley 675 de 2001, lo estipulado en esta normatividad prima por disposición expresa. (vii) Todo lo anterior, sin que pueda afirmarse que, por la renuencia 23 Corte Suprema de Justicia. STC13623 del 12 de octubre de 2022.
Expediente: 11001-02-03-000-2022-03014-00. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. de la constructora a asistir a las reuniones de copropietarios a las que fue convocada y por la adjudicación de los inmuebles en el proceso 11001310300119970070700, aceptó las obligaciones que en este trámite se le imputan. viii) La queja que se trazó en la alzada sobre la congruencia de la sentencia de que trata el artículo 281 del Código General del Proceso, es decir, en la prohibición de emitir fallos extra y ultra petita, por virtud de las que no es posible condenar al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en ésta, ataque en el que para establecer su ocurrencia “debe cotejarse la demanda y su contestación con la resolutiva del fallo, porque tal contraste revela o descarta ese desacople” 24, se procedió a indagar que en la actividad de juzgamiento se hubiere resuelto la pendencia dentro de los lindes que las partes trajeron al contradictorio.
Se encontró que a pesar de que la directora del proceso hizo referencia a la convocatoria de las asambleas de copropietarios, a que las deliberaciones en esas reuniones las han tomado los propietarios de 60 unidades inmobiliarias que se entregaron a satisfacción, sin la comparecencia de la demandada como titular de dominio inscrito sobre el lote de terreno en donde se iban a levantar un grupo importante de apartamentos, a la forma en la que se constituyeron los estatutos y a la existencia de un plano urbanístico en donde se diferencia el segmento del proyecto que fue construido, del que no fue edificado; no se materializó el defecto al que alude el conjunto residencial, pues ninguna decisión de fondo adoptó frente a esos encuentros, a la legalidad de sus estatutos y sobre una ilustración que no se pudo evaluar a detalle, por la falta de comparecencia a la audiencia del perito que dispuso una visita técnica al predio, con el fin de que sustentara su concepto.
Puntualícese que la discrepancia, a pesar de estar dirigida a un posible exceso de la juzgadora por haberse pronunciado sobre puntos ajenos a la controversia, que no guardaban consonancia entre los hechos, así como las pretensiones formuladas y, que no se ajustaban a lo establecido tanto en la audiencia de fijación del litigio, como a lo referido sobre los hechos probados, no configuran el defecto endilgado, en tanto 24 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC4127 del 30 de septiembre de 2021. que la arbitrariedad que pone de presente la recurrente se encamina en realidad, en un desacuerdo con el juicio o criterio de la a quo.
Máxime cuando lo que se vislumbra es que la funcionaria analizó el asunto con los elementos de juicio debida y oportunamente incorporados, tal como está llamado conforme a los deberes que le impone el artículo 42 del Código General del Proceso. 5. Conclusión Por lo anterior, al resultar conforme a derecho la providencia recurrida, se confirmará su contenido y, se condenará en costas de esta instancia a la parte recurrente de conformidad con lo normado en el numeral 3º del artículo 365 del Código General del Proceso.
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de 5 de mayo de 202525, proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de esta ciudad, por las razones prenotadas.
SEGUNDO: Condenar en costas de esta instancia al Conjunto Residencial Yopasa P.H. en favor de Constructora e Inversores El Solar S.A., de conformidad con lo reglado en el numeral 3° del artículo 365 ibidem. La magistrada ponente fija como agencias en derecho de segundo grado el equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
TERCERO: Remítase el expediente a la a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, 25 Archivo “086Sentencia.pdf”, carpeta “C01CuadernoPrincipal”. Los Magistrados, STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (11001310300820240002801) JAIME CHAVARRO MAHECHA (11001310300820240002801) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA (11001310300820240002801) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ad6ad5279afb9ee74371cb634359c1a3891ac198a1b1a6826a514c577e3f1320 Documento generado en 09/12/2025 02:49:43 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica