REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001310300120220013301 Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 19 y 26 de mayo de dos mil veinticinco (2025). Actas Nos. 18 y 19 Bogotá D.C., treinta (30) de mayo de dos mil veinticinco (2025).
Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en oposición a la sentencia anticipada proferida el 28 de marzo de 2025 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal de adelantado por el Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. en contra del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín (representada por Alianza Fiduciaria S.A.), Construcciones Marval S.A. y Marval S.A. 1 I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2. Se declare al Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín (cuya vocería ejerce Alianza Fiduciaria S.A.), a Construcciones Marval S.A. y a Marval S.A., civil, solidaria y extracontractualmente responsables de los vicios constructivos que afectan al Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. 1 También se convocó a la Urbanizadora La Carolina S.A. en liquidación. No obstante, la parte demandante desistió de las pretensiones en audiencia del 28 de marzo de 2025. 2 Archivo No. 001EscritoDemanda.pdf.
Radicación: 11001310300120220013301 Subsidiariamente, se decrete la responsabilidad civil, solidaria y contractual de las mismas accionadas. 1.1. En consecuencia, sean condenadas las demandadas al pago de $9.719.000.000 a favor del Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H, a título de “daño emergente futuro”. 2. Sustento fáctico3.
Se refirieron los siguientes hechos: 2.1. La construcción del Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. estuvo a cargo del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín (cuya vocería ejerce Alianza Fiduciaria S.A.), de Construcciones Marval S.A. y de Marval S.A. 2.2. Del informe rendido al momento del recibo de las zonas comunes que conforman la copropiedad, se obtuvo un diagnóstico que advirtió la presencia de vicios ruinógenos que contrarían normas técnicas, urbanísticas, legales o de buenas prácticas constructivas, según se detalló en la demanda. 2.3.
Su saneamiento se justipreció en $1.919.000.000, y su pago corresponde a los constructores accionados en este juicio. 3. Trámite Procesal. El Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá dio curso a la demanda en decisión del 17 de junio de 20224, providencia en la cual corrió traslado a los convocados. 3.1. Construcciones Marval S.A. y Marval S.A. instauraron recurso de reposición contra la admisión5.
Éste fue despachado desfavorablemente en proveído del 04 de septiembre de 20236 3 Archivo No. 001EscritoDemanda.pdf. 4 Archivo No. 007AutoResuelveRecursoAdmiteDemanda.pdf. 5 Archivo No. 025RecursoReposicionAutoAdmisorio.pdf. 6 Archivo No. 033AutoResuelveRecurso2022-0133.pdf. 2 Radicación: 11001310300120220013301 Más adelante, enarbolaron las defensas de mérito de “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “falta de legitimación en la causa por activa: inexistencia de vínculo contractual entre la copropiedad y las demandadas”, “improcedencia de responsabilidad civil extracontractual: no existe potencialidad para la generación de daño”, “improcedencia de la acción de responsabilidad contractual propuesta” y “los presuntos defectos alegados no suponen la ruina o amenaza de ruina del edificio y, por ende, no se reúnen los requisitos para acudir a la garantía decenal”.
Además, objetaron la estimación jurada de perjuicios 7. 3.3. Aunque en la demanda se citó a la Fiduciaria Davivienda S.A. como vocera del patrimonio autónomo, en el curso del litigio se advirtió que la representante del fideicomiso era Alianza Fiduciaria S.A. debido a la cesión de la posición contractual que efectuó la primera a favor de la segunda de las empresas.
Por lo tanto, para renovar la actuación y tramitarla en debida forma, el Juez dispuso la vinculación de la última de las entidades financieras en auto de 14 de noviembre de 20248. 3.4. A su turno, el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín, agenciado por Alianza Fiduciaria S.A., formuló las excepciones de “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “improcedencia de la acción de responsabilidad contractual propuesta”, “caducidad de la acción de protección al consumidor”, “improcedencia de responsabilidad civil extracontractual: no existe potencialidad para la generación de daño y la demanda pretende contrariar la prohibición de opción”, “los presuntos defectos alegados no suponen la ruina o amenaza de ruina del edificio y, por ende, no se reúnen los requisitos para acudir a la garantía decenal”.
También objetaron la tasación de los perjuicios9. 7 Archivo No. 037Contestacion-Demanda.pdf. 8 Archivo No. 095ActaDeAudiencia.pdf. 9 Archivo No. 102-ContestacionDemanda.pdf. 3 Radicación: 11001310300120220013301 3.5. En aplicación de lo previsto en el artículo 278 del Código General del Proceso, se profirió sentencia anticipada desfavorable a los intereses de la copropiedad demandante. 4.
Fallo acusado de primera instancia. En decisión del 28 de marzo de 202510, el a-Quo determinó anticipadamente la falta de legitimación en la causa por pasiva de las accionadas. 4.1. De Marval S.A. y Construcciones Marval S.A., encontró el Juez que éstas no habían hecho parte del proceso constructivo del Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. y que, por el contrario, las edificaciones habían sido levantadas por la Urbanizadora Marval S.A.S., es decir, por una persona jurídica completamente distinta a las demandadas directas. 4.2.
Frente al Patrimonio Autónomo Ciudad Jardín, estimó que el fideicomiso es un “vehículo financiero” al cual, de forma exclusiva, se le encargan unos recursos para el desarrollo de un proyecto inmobiliario y, por ende, a este no corresponde la promoción y la construcción de las unidades ofertadas. 4.3. Con todo, condenó en abstracto al Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. para el pago de los perjuicios que se hubieran causado a las demandadas con las medidas cautelares que se practicaron respecto de los bienes de las convocadas. 5.
Apelación. Inconforme con la decisión, el apoderado de la accionante formuló en su contra recurso vertical. 5.1. Argumentos del recurso11. La parte apelante recabó en la apresurada valoración probatoria efectuada en el trámite que culminó con sentencia anticipada, en la medida en que no se logró 10 Archivo No. 120ActaDeAudienciaFALLO.pdf. 11 Archivo No. 008Sustentacion.pdf;
Cuaderno Tribunal. 4 Radicación: 11001310300120220013301 obtener los documentos solicitados de manera oficiosa en las cuales se pudiera evidenciar con certeza quién fue el urbanizador, el diseñador, el profesional encargado de la obra y, en términos generales, a quién le fue otorgada la licencia constructiva. Esto, en aras de aclarar cuál fue el rol del Fideicomiso Ciudad Jardín, de Marval S.A. y de Construcciones Marval S.A. en el levantamiento del Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. En lo demás, estimó que la copropiedad no debió haber sido condenada en perjuicios en razón al amparo de pobreza que le fue autorizado durante el trámite del litigio. 5.2.
Traslado del recurso12. La contraparte solicitó la confirmación del veredicto por considerarlo ajustado a derecho. II. CONSIDERACIONES 1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, limitado a las censuras presentadas por la parte apelante única que fueron debidamente sustentadas. 2.
Y fijado este punto, advierte el Tribunal que el problema jurídico que corresponde resolver gira entorno a determinar si el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín, Marval S.A. y Construcciones Marval S.A. están legitimados para resistir las pretensiones que, en su contra, formuló el Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H., de cara a la presencia de vicios constructivos resultantes de la construcción de la copropiedad. 12 Archivos Nos. 010DescorreTraslado.pdf y 011DescorreTraslado.pdf;
Cuaderno Tribunal. 5 Radicación: 11001310300120220013301 3. De la legitimación en la causa. 3.1. Consabido es que la legitimación en la causa es un asunto propio del derecho sustancial y no procesal, constituye uno de los presupuestos de la acción civil que guarda directa relación con el petitum de quien activa el aparato judicial, pero también contra quien se enfilan las pretensiones.
Así, la figura de la legitimación se resume en la condición del demandante como titular del derecho subjetivo invocado y la calidad de deudor del enjuiciado, quien estará llamado a ejecutar la obligación correlativa que se le reclama en el mecanismo jurisdiccional. 3.1.1. En palabras de la Corte Suprema de Justicia, “es una cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en tanto que, por el lado activo, se identifica la persona del actor como la misma a la que la ley concede el derecho a reclamar lo pretendido, y por el lado pasivo, se identifica la persona del demandado como el sujeto llamado a satisfacer esa pretensión”13. 3.1.2.
En esa línea, ha sido contundente el Alto Tribunal en afirmar que “[l]a legitimación en la causa, elemento material para la sentencia estimatoria –o, lo que es lo mismo, una de las condiciones sustanciales para el éxito de las pretensiones–, denota la correspondencia entre los extremos activo y pasivo del derecho sustancial reclamado, con los extremos activo y pasivo de la relación procesal mediante la cual se pretende su instrumentalización. La legitimatio ad causam se estructurará cuando coincidan la titularidad procesal afirmada en la demanda y la sustancial que otorgan las normas jurídicas de ese linaje”.
En consecuencia, “[n]o basta, pues, con la auto atribución o asignación del derecho por parte del demandante en su escrito 13 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (25 de noviembre de 2021) Sentencia SC3934-2021 [M.P. Francisco Ternera Barrios] 6 Radicación: 11001310300120220013301 inicial, sino que es necesaria la efectiva titularidad del derecho material discutido en el juicio; por ello la legitimación se ubica en los presupuestos materiales para la sentencia de fondo estimatoria, y no en los presupuestos procesales de la acción, que son condiciones formales para el válido desarrollo de la relación instrumental”14 (se resalta). 3.2.
De igual modo, resulta relevante recordar que el artículo 281 procesal desarrolla el principio de congruencia, a partir del cual la sentencia deberá “estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”, pues “no podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda, ni por causa diferente a la invocada en ésta”, el cual es soporte para impedir decisiones extra, ultra o infra petita en razón a que “el fallo debe emitirse de manera concreta respecto de la materia litigiosa que las partes han sometido a conocimiento del juzgador, al formular sus peticiones o plantear sus defensas”15. 4.
Descendiendo al sub judice, se tiene que el reclamo actual se ubica en el marco de la responsabilidad civil, primariamente la extracontractual y de forma subsidiaria la contractual; acciones cuyos supuestos fácticos difieren pero que, en ambos casos, se encaminan a la reparación de los daños y perjuicios causados al demandante que deriven de una conducta o a una omisión a cargo de las personas que sean accionadas. 5.
Así, como el Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. endilgó responsabilidad al Patrimonio Autónomo Fideicomiso 14 Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil. STC3298-2019 de 14 de marzo de 2019. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona, en reiteración de lo expuesto en la CSJ. A.C. de 1º de abril de 2008, Exp. 2008-00011-00 15Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
(28 de febrero de 2012) Exp. 052823103-001-2007-00131-01 [M.P. Ruth Marina Díaz Rueda] 7 Radicación: 11001310300120220013301 Ciudad Jardín, a Marval S.A. y a Construcciones Marval S.A., en sus calidades de constructores de la copropiedad promotora, lo primero que debía acreditarse era si las convocadas hicieron parte del proceso constructivo del proyecto inmobiliario habitacional, con el fin de determinar si están llamadas a resistir los reclamos de la quejosa frente al resarcimiento de los perjuicios invocados. 5.1.
Sobre Marval S.A. y Construcciones Marval S.A 5.1.1. Pues bien. Frente al acervo probatorio con el cual se sustentó la sentencia anticipada opugnada, dígase que cuenta únicamente el Tribunal con los documentos obrantes en el legajo de los cuales se extraen las siguientes conclusiones: 5.1.1.1. El 07 de diciembre de 2018, el Conjunto Residencial Torres del Jardín citó a la Urbanizadora Marín Valencia S.A. identificada con NIT No. 830.012.053-3 al Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición TALID, con el fin de resolver por la vía extrajudicial las diferencias existentes de cara a la deficiencia en la construcción de la copropiedad.
Esta diligencia se declaró fracasada por falta de acuerdo entre las partes 16. 5.1.1.2. En el informe rendido por Concrearte Diseño y Construcción S.A.S. frente a los “baños de movilidad reducida” y en el documento mediante el cual se valió la demandante para sustentar sus pretensiones, se señaló a la Urbanizadora Marín Valencia S.A. como la promotora y constructora del proyecto e, inclusive, en varios acápites se le mencionó como la responsable de sanear los defectos constructivos que allí se anotaron 17. 5.1.1.3.
De igual forma, en los considerandos de la Resolución No. 072 del 19 de marzo de 2013 proferida por la 16 Archivo No. 004AlleganSubsanacionDemanda.pdf, páginas 108 a 109. 17 Archivo No. 004AlleganSubsanacionDemanda.pdf, páginas 367 a 369 y 640 a 849. 8 Radicación: 11001310300120220013301 Curaduría Urbana Distrital No. 1 de Cartagena de Indias, se afirmó que la Urbanizadora Marín Valencia S.A. había solicitado la licencia de construcción respectiva “en la modalidad de obra nueva del proyecto denominado Torres del Jardín” y que, por demás, el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín lo coadyuvaba; permiso que le fue adjudicado a la Urbanizadora Marín Valencia S.A. identificada con NIT No. 830.012.053-3, el 16 de octubre de 2015, de acuerdo con la corrección al acto administrativo de licenciamiento a la que hubo lugar18. 5.1.1.4.
También obra en el expediente la escritura pública No. 3122 del 21 de agosto de 2015, en la cual se efectuó una adición al reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial. En el mismo, en varios apartes se consignó que quien desarrollaba el proyecto inmobiliario era la Urbanizadora Marín Valencia S.A. y fue esta sociedad quien firmó el anotado instrumento notarial según se observa del anexo19. 5.1.1.5.
Con la contestación a la demanda, Construcciones Marval S.A. y Marval S.A. allegaron los escritos de “oferta de compraventa de un inmueble”, en los cuales se dijo que la oferente era la Urbanizadora identificada con NIT 830.012.053-320. 5.1.1.6. Igual situación aconteció con los contratos de promesa y consecuenciales de compraventa de las unidades residenciales, pues allí se consignó que la Urbanizadora Marín Valencia S.A. fungía en estos negocios jurídicos en su calidad de fideicomitente desarrollador del Conjunto Torres del Jardín 21. 5.1.2.
Por lo tanto, no se explica el Tribunal la razón por la cual el Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. decidió activar 18 Archivo No. 004AlleganSubsanacionDemanda.pdf, páginas 851 a 860. 19 Archivo No. 004AlleganSubsanacionDemanda.pdf, páginas 865 a 982. 20 Archivo No. 092-AnexosContestacionDemanda.pdf, páginas 11 a 23. 21 Archivo No. 092-AnexosContestacionDemanda.pdf, páginas 24 a 155. 9 Radicación: 11001310300120220013301 el aparato judicial en contra de Marval S.A y Construcciones Marval S.A., si de la documentación que obra en el expediente y que se acaba de analizar, salta a la vista que la encargada de levantar el proyecto inmobiliario no fue otra que la Urbanizadora Marín Valencia S.A., hoy Urbanizadora Marval S.A. 5.1.3.
Así, aunque las sociedades mencionadas se identifican con la expresión común Marval en sus razones sociales, esto no puede ser motivo de indagación y aclaración en el curso del litigio como sugirió el apelante y, menos aún, argumento suficiente para continuar el trámite respecto de las hoy accionadas. Lo anterior, en la medida en que, tal y como advirtió el a-Quo, se trata de personas jurídicas diferentes y, por lo tanto, por la responsabilidad que se endilgó a la Urbanizadora no podrían resultar condenadas eventualmente las referidas homónimas. 5.2.
Sobre el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín, administrado por Alianza Fiduciaria S.A. 5.2.1. De cara a la fiducia que relaciona al Fideicomiso Ciudad Jardín con el presente litigio, considera la Corte Suprema de Justicia que, por ser la fiduciaria una profesional especializada en el ramo de la gestión inmobiliaria, es a esta a quien la ley ha permitido se le transfiera la propiedad del predio en el cual se efectuará el proyecto y se le encargue el manejo de los recursos destinados a la ejecución. Cuestión que genera confianza en quienes pretendan vincularse, en tanto el patrimonio autónomo que surge en virtud del negocio será administrado por una experta de quien se espera la diligencia debida, en razón a que tiene la capacidad de advertir los riesgos a los que puede verse expuesto el proyecto constructivo según su objeto contractual 22. 22 CSJ.
SC5430-2021 del 07 de diciembre. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 10 Radicación: 11001310300120220013301 5.2.2. En esa línea, aunque la entidad financiera obtiene la condición de propietaria de los activos transmitidos, lo hace como vocera y administradora del fideicomiso dadas las específicas facultades derivadas del convenio. Luego, además que el dominio de los bienes fideicomitidos es limitado pues la disposición está sujeta al cumplimiento del encargo, los únicos adeudos que le es dable asumir son los procedentes del ejercicio de los fines para los cuales se constituyó la unidad patrimonial individual 23. 5.2.3.
Para decirlo más breve, si bien los activos propios de la fiduciaria quedan indemnes frente a reclamaciones derivadas del negocio que constituyó el fideicomiso, tanto el fideicomitente como aquella en condición de administradora del patrimonio asumen obligaciones con el beneficiario inmobiliario y responden por las resultas de la operación dirigida a la adquisición del inmueble por el destinatario final y que, en línea de principio, aparecen plasmadas en los contratos de fiducia, de promesa de compraventa y de enajenación que integran toda una cadena de actos coligados para cumplir el fin perseguido. 5.2.3.1.
Al respecto, de vieja data la Corte Suprema de Justicia sostuvo que “habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así́ lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión”24. 5.2.3.2.
También afirmó que “la conexidad negocial describe hipótesis heterogéneas que atañen a una pluralidad de relaciones jurídicas, distintas, autónomas e independientes, «vinculadas por 23 CSJ. SC5438-2014 de 26 de agosto. MP. Margarita Cabello Blanco. 24 CSJ. SC del 06 de octubre de 1999. MP. Silvio Fernando Trejos Bueno. 11 Radicación: 11001310300120220013301 un nexo funcional o teleológico para la obtención de un resultado práctico, social o económico único, cuya estructura exige una serie de pactos constantes, ab origene (en el origen) e in fine (en su fin), y la unión funcional o teleológica de los actos dispositivos”25. 5.2.3.3.
Y más recientemente, precisó que “la conexidad negocial utilizada como instrumento que permite a las partes a partir de varios contratos desarrollar una operación económica unitaria y compleja, necesariamente, supone la existencia de varios contratos típicos o atípicos, perfectamente diferenciados y que, en todo caso, conservan su individualidad, lo que no obsta para que entre ellos exista una relación de dependencia”26. 5.2.4.
Ergo, aunque del desarrollo de proyectos inmobiliarios deriva una serie de contratos coligados que permiten logran la construcción, oferta y venta con miras a que el beneficiario reciba el área por la cual ha pagado y que, en ese orden, en el proceso de edificación es natural que intervengan diseñadores, urbanizadores, promotores, fiduciarias e inversionistas, no puede pasarse por alto que “[c]ada actor interviene con base en un contrato específico, de los cuales emanan obligaciones y derechos para sus suscriptores según su naturaleza”27, según ha indicado la Corte Suprema de Justicia. Por lo tanto, si “la presencia de estos múltiples actores en la actividad inmobiliaria no se traduce en su necesaria vinculación al trámite judicial que se promueva por temas asociados a un proyecto en particular”, cuando “la discusión gravite sobre obligaciones propias de uno de los agentes y sus efectos concretos, los cuales pueden escindirse de los que son transversales a toda la red contractual, sólo habrá que convocar al juicio a los directamente concernidos” (se destaca)28. 25 CSJ.
SC del 01 de junio de 2009. MP. William Namén Vargas. 26 CSJ. SC2218-2021 de 09 de junio. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 27 CSJ. SC107-2023 de 18 de mayo. MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 28 CSJ. SC107-2023 de 18 de mayo. MP. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 12 Radicación: 11001310300120220013301 5.2.5. Pues bien, en el sub judice se tiene que el Conjunto Residencial Torres del Jardín convocó al Patrimonio Autónomo Ciudad Jardín, cuya vocería ejerce Alianza Fiduciaria S.A., al considerar que estaba llamada a responder por los vicios ruinógenos que derivaron de la construcción de la copropiedad demandante, particularmente en lo que hace a las zonas comunes esenciales y no esenciales y el cumplimiento de normas técnicas en temas hidráulicos, redes contra incendios, entre otros.
Pedimento que sustentó de acuerdo con lo provisto en la parte resolutiva de la Resolución No. 072 del 19 de marzo de 2013, mediante la cual la Curaduría Urbana Distrital No. 1 de Cartagena de Indias concedió al Patrimonio Autónomo Fideicomiso Ciudad Jardín, “licencia de construcción” para “desarrollar obra nueva denominada Torre del Jardín”29. 5.2.6.
Lo argüido sería suficiente para reafirmar la condición de constructor del Patrimonio Autónomo y, por ende, legitimarlo en la causa para responder por los defectos vistos en la demanda. Esto, de no ser porque el 16 de octubre de 2015, el anotado acto administrativo fue corregido en el sentido de precisar que el licenciamiento había sido adjudicado de forma exclusiva a la Urbanizadora Marín Valencia S.A., con todo y que en la parte considerativa de la enmienda se asentó que la rectificación procedía “de oficio o a petición de parte” frente a “los errores simplemente formales” tales como “aritméticos, de digitación de transcripción o de omisión de palabras” que “en ningún caso darán lugar a cambios en el sentido material de la decisión”30. 5.2.7.
Luego, si en el contrato de fiducia mercantil se estipuló en el artículo 2.3. del capítulo II que “la fiduciaria no tendrá 29 Archivo No. 004AlleganSubsanacionDemanda.pdf, páginas 851 a 860. 30 Archivo No. 004AlleganSubsanacionDemanda.pdf, páginas 851 a 860. 13 Radicación: 11001310300120220013301 responsabilidad sobre los desarrollos, construcciones y demás obras que se realicen en los lotes sobre la estabilidad del proyecto, la calidad del mismo, los plazos de entrega, el precio y demás obligaciones relacionadas con las unidades a construir, ni ningún aspecto técnico, arquitectónico, constructivo o de cualquier otra índole”31, y si según las resoluciones de la Curaduría Urbana Distrital No. 1 de Cartagena de Indias la única constructora licenciada era la Urbanizadora Marín Valencia S.A., no procedía demandar al Patrimonio Autónomo Ciudad Jardín, por no estar legitimado para resistir las pretensiones del extremo actor. 5.2.8.
A la anterior conclusión se arriba pues, salvo pacto en contrario, los deberes de la fiduciaria se encaminan, en términos generales, a asegurar el correcto manejo de los recursos captados. Véase que, según la Circular Básica Jurídica No. 029 de 2014 de la Superintendencia Financiera de Colombia, los fines de la fiducia inmobiliaria giran en torno a la administración, pagos, tesorería y preventas (puntos 8.2.1. a 8.2.3.), además de verificar: i) los aspectos legales atinentes a la adquisición del terreno donde desarrollará el proyecto (5.2.1.1 y 5.2.1.2), ii) la obtención del punto de equilibrio (5.2.1.3), iii) las condiciones técnicas, financieras y jurídicas que hagan posible el proyecto antes de que el constructor disponga de los recursos de los inversores (5.2.1.4), iv) la consecución de los permisos y licencias para ejecutar la obra (5.2.1.5) y v) la solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera del constructor (5.2.1.6); así como la suficiencia de las fuentes de financiación para cumplir el objeto (5.2.1.7) y las pólizas de daños a la obra, la construcción, la maquinaria, a terceros y de responsabilidad civil (art. 5.2.1.8). 5.2.9.
Entonces, bajo el analizado panorama y tras advertir que en el expediente no obra documento alguno en el cual se 31 Archivo No. 093AnexosContestacionDemanda.pdf, páginas 1 a 32. 14 Radicación: 11001310300120220013301 dispusiera que el Patrimonio Autónomo se obligaría frente a los débitos constructivos resultantes de la operación, más allá de la gestión económica exitosa de los dineros recibidos, no tiene razón de ser continuar con los reclamos en su contra. 6.
Finalmente, en lo que hace a la condena en perjuicios que fue impuesta al Conjunto Residencial Torres del Jardín P.H. por la práctica de las medidas cautelares respecto de los bienes de propiedad de Marval S.A. y Construcciones Marval S.A., bastará decir que los efectos del amparo de pobreza, según el canon 154 del Código General del Proceso, impide que su beneficiario sea “obligado a prestar cauciones procesales ni a pagar expensas, honorarios de auxiliares de la justicia u otros gastos de la actuación, y no será condenado en costas” (se destaca).
Premisa normativa en la cual no quedó expresamente dispuesta la exoneración en perjuicios que derivaba de la práctica de medidas cautelares respecto de los bienes de su contraparte. Al respecto, la Corte Suprema en un caso de similares contornos, concluyó que “[c]omo la recurrente invocó desde el inicio del trámite el amparo de pobreza y le fue concedido, no habrá condena en costas por haber sido vencida, pero se impondrá la relativa al pago de los perjuicios que pudiera haber causado con esta actuación porque éstos no aparecen exonerados en la regulación procesal de dicho trámite” 32 (subrayado original); precedente que, ciertamente, reafirma la decisión adoptada por el a-Quo de cara a esta sanción en abstracto. 7.
Colofón de lo expuesto, no puede considerarse incorrecta la decisión tomada por el Juez de primer grado, pues, al rehacer el análisis conjunto de los medios obrantes y los reparos contra la sentencia opugnada frente a la legitimación en la causa por 32 CSJ. SC444-2017 de 25 de enero. MP. Margarita Cabello Blanco. 15 Radicación: 11001310300120220013301 pasiva que debía reputarse de los demandados, se llega a conclusiones similares a las allí expuestas.
Por ende, se confirmará el fallo apelado, sin condena en costas debido al amparo de pobreza del que goza la demandante. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 28 de marzo de 2025 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá, por las consideraciones dadas en precedencia.
SEGUNDO: Sin condena en costas.
TERCERO: DEVOLVER el expediente al Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ MAGISTRADA JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA MAGISTRADO AÍDA VICTORIA LOZANO RICO MAGISTRADA Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez 16 Radicación: 11001310300120220013301 Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ed497556d47d9d1d5985aaa2d0344a0e05a5ea36cd3aeb01698db0e16678ebd9 Documento generado en 05/06/2025 04:52:57 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 17