1 Declarativo Especial -DivisorioDemandante: Nicxons Ramos Villalobos Demandado: Luis Eduardo Ramos Villalobos y otro. Rad. 11001310300520220006402 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado Ponente secsctribsupbta2@cendoj.ramajudicial.gov.co Bogotá D.C. veintiocho (28) de agosto de dos mil veintinco.
Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por el togado judicial de la parte demandada contra el auto proferido por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Bogotá D.C., el 7 de febrero de 2025, allegado a esta Corporación el 22 de mayo de 2025.
ANTECEDENTES 1. Nicxons Ramos Villalobos demandó a Luis Eduardo Ramos Villalobos y Pedro Nel Ramos Villalobos para que previo el trámite del proceso divisorio, se ordenara la división ad valorem del bien inmueble ubicado en la Calle 51 # 13 – 46 de la ciudad, identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C – 1 3 0 6 4 2 3, cuyos linderos y demás especificaciones se registran en el libelo genitor. 2.
Mediante auto calendado 6 de abril de 2022, se admitió la demanda y se ordenó su traslado a los demandados, quienes no propusieron excepciones; sin embargo, solicitaron el reconocimiento de mejoras y la objeción al valor del avalúo, en aplicación a lo normado en el artículo 409 del Estatuto Procesal Civil. Exp11001310300520220006402 2 3.
Surtido el trámite de lo peticionado, se convocó a audiencia para el 26 de abril de 2023, en la que se escuchó a los peritos pedidos por los extremos. 4. En la referida diligencia, el juez manifestó que por medio de auto dispondría sobre “la división reclamada y sobre las mejoras y de sus consecuenciales medidas…” 5. Mediante proveído del 7 de febrero de 2025, se desató la instancia luego de: (i) Decretar la venta en pública subasta del inmueble;
(ii) ordenar el secuestro; (iii) determinar el avalúo del inmueble, en la suma de $ 6.986.541.222.82; (iv) Negar las mejoras reclamadas por el demandado Luis Eduardo Ramos Villalobos; (v) Fijó el derecho de compra a favor de la pasiva en la suma de $ 2.328.847.074,273. (33.33%). 6. Contra la mencionada decisión la parte pasiva enfiló recurso de apelación, en el hecho de que, i) el a quo no observó el acervo probatorio en debida forma, razón por la cual, se denegó las mejoras, como quiera que, al momento de adquirir el inmueble el bien detentada 552.00 metros2, y al practicarse el dictamen pericial, se establece 2742.15 metros cuadrados; ii) se fundamentó el proveído censurado en hecho de que el demandante tiene la titularidad de 33.33 %, con el sustento de que en la escritura pública de compraventa funge como copropietario, sin revisar que, conforme el acuerdo de voluntades entre los comuneros, el actor solo detenta el 25 % del edificio;
(iii) no se reconoce los gastos por administración el demandado ha tenido que honrar. 7. El juzgado de conocimiento el 26 de marzo de 2025, concedió el recurso de apelación formulado por la pasiva. CONSIDERACIONES 1. En virtud de los repartos formulados, por metodología esta Corporación abordará de manera liminar la decisión que atacó el avalúo del bien y acto seguido, estudiará los aspectos relacionados con las mejoras pretendidas.
Exp11001310300520220006402 3 2. Cumple señalar que el artículo 409 del Estatuto Procesal Civil dispone “Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo”. En el caso sub-lite, la parte demandada, hizo uso de la primera prerrogativa enunciada, esto es, allegó oportunamente dictamen pericial, en el que se precisaron los yerros advertidos en el avalúo allegado con el libelo, consistentes en: i) área construida disímil a la real; ii) no se determinó el precio real del avalúo; iii) el porcentaje de propiedad del demandante, no es del 33.33 %, sino el 25 %. 3.
Por su parte, la jueza de conocimiento consideró que en el primer trabajo, no se tuvo en cuenta la totalidad de la construcción real del bien, por cuanto la perito contratada por la activa, no midió el predio, en tanto que, no se le permitió el ingreso. Refirió que conforme a la escritura de compraventa, génesis de la actuación divisoria, son tres las personas que fungen como titulares del derecho real, y la suma establecida para el avalúo se debe tomar en consideración a las condiciones reales y material de fundo. 4.
Pues bien, haciendo un análisis de los laboríos arrimados por las partes, esta Magistratura desde ya anticipa que confirmará la decisión adoptada por la jueza de primer grado, teniendo en cuenta que la experticia adosada con la demanda incurrió en varios yerros que, tendiente a la demostración de los fundamentos alegados, como pasará a exponerse: 4.1.
En primer lugar, el perito Yalime Hurtado Jiménez, luego de determinar varios supuestos, entre ellos la historia de la ubicación del predio, para fundamentar el trabajo pericial, y haciendo uso del método de costo de comparación y con fundamento en el certificado catastral, refirió que el predio consta de área privada de construcción 2.504.90 metros cuadrados (según catastro) y un área de terreno 497.00 metros cuadrados, amén de ello, asentó: “…NOTA: Área de construcción actual, pero sin legalizar: 4.473 M2, según información propietario Señor Nicxons Ramos Villalobos y apreciación ocular.
Y también se evidencia por ser 9 pisos todos construidos con un área de terreno de 497 m2…” Exp11001310300520220006402 4 sin que se haya tenido acceso a la totalidad del bien o realizada la medición real. Entonces, con base en esa valoración, indicó que apoyándose en el método comparativo, factores como vecindad, el valor de los bienes raíces, su ubicación no acentuó los metros cuadrados reales, para la cuantificación del avalúo si no que alegó: “…tuve presente lo comercial del inmueble, materiales de construcción, vetustez, etc para establecer como valor del predio la suma de $ 20.717.661.195.
Así las cosas, al momento de sustentar la experticia en la audiencia, se hizo por parte de la profesional el cálculo matemático, con fundamento en que: “… el área de terreno que son 497 metros la saqué del certificado catastral y el área construida lo hice pues obviamente del certificado catastral demostrando que tiene 2,504.9 metros de construcción( ) y mi visita ocular…” 4.2.
En segundo lugar, expuso que, al momento de visitar el bien, no se le permitió su ingreso, razón por la cual, no pudo realizar la medición del inmueble; tampoco especificó el porcentaje de titularidad de cada uno de los titulares del derecho real de dominio. 5. Por su parte, el demandado, Luis Eduardo Ramos Villalobos, junto con la contestación de la demanda, presentó dictamen documental en el cual, luego de realizar las características del predio, reclamó las mejoras implantadas en el bien, para tal efecto, se manifestó la medición real de la construcción, en la que estableció por parte de la perito, Los Rosales Constructora Inmobiliaria S.A.S., el avalúo en la suma de $ 6,986,541,222.82; dicho rubro se asignó luego de realizar un estudio de los precios del mercado, la regulación que regenta las fórmulas y los metros reales de construcción actual.
Dictamen que se acentúa a los lineamientos del artículo 226 del Código General del Proceso. 5.1. De lo expuesto debe indicarse, que los conceptos emitidos por la perito de la parte actora no son fiables y, por ende, no superan los criterios de suficiencia, aceptabilidad y consistencia para el trabajo requerido, y de contera para la valoración encomendada.
Exp11001310300520220006402 5 5.2 Contrastado lo que precede con la experticia presentada por la pasiva, cumple precisar que ésta se muestra consistente, sólida y clara, no sólo en evidenciar los errores advertidos, sino adicionalmente en cuanto al avalúo del bien, porque: La sustentación fue certera, ya que fundó su exposición en datos y hechos específicos y soportados; aplicando los métodos de manera fiable, amén que consideró la totalidad de la construcción realizada al predio, la vetustez de éste, así como el área real del bien, para determinar el valor del metro cuadrado, anexando las pruebas documentales que comprueban la información suministrada.
Además dicho perito expresó, con datos concretos y siguiendo una ilación lógica, los criterios suficientes para llegar al valor de la citada área que corresponde a $ 6,986,541,222.82, aduciendo legalmente los métodos de costo o de comparación, que consiste, en clasificar la propiedad de acuerdo con el tipo de construcción y estado de conservación y, el método comparativo directo de mercado que se enfoca en hacer un estudio de las “ofertas o transacciones de bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo”.
Así mismo, acreditó su idoneidad como profesional para rendir la investigación pericial, ya que la perito, logró demostrar una vasta experiencia sobre avalúos de bienes muebles e inmuebles amén de haber realizados diferentes pericias en diversos estrados judiciales; aspectos que justifican una suficiente legitimidad epistemológica sobre el conocimiento en la materia.
Además, que el trabajo encomendado contó con cada supuesto que establece el artículo 226 del C.G.P. 6. Con fundamento en lo expuesto, la Sala, tendrá como base para avalúo del bien báculo de división, el allegado con la contestación de la demanda, tal y como lo determinó la juez de primera instancia en tanto que: 6.1. De una revisión minuciosa la documental aportada y los reparos invocados por el censor, se tiene que, de la observación de los Exp11001310300520220006402 6 dictámenes periciales adosados al paginario dentro de las oportunidades procesales, uno y otro difieren en el área tanto de terreno del predio que es objeto de división, como en el área construida, en tanto que, en la experticia presentada por la parte demandante precisa que tiene un área de terreno de 497.0 y construida de 2,504.9, mientras que el adjuntado por la pasiva indica que el área de terreno 454.05 y un área construida de 2742.15, por lo que existe una diferencia real, en el valor dado por cada uno de los peritos para el mismo bien. 6.2.
En este orden, en aras de determinar la pertinencia, se escucha con detenimiento por la Sala el interrogatorio rendido por cada uno de los profesionales que rindieron los dictámenes, de los cuales, se puede inferir sin lugar a equívocos que, existe una diferencia entre dictámenes respecto del área construida, en virtud de que, en el rango recaudado en el certificado catastral que obra en la actuación determinada en 2,504.9 metros cuadrados, por lo que resulta aceptado por la jueza de la primera instancia que el valor del fundo debe circunscribirse a la medición real del predio, para determinar, su avalúo actual, tal y como se dilucidó por el a quo, en aras de las pruebas decretadas y prácticas en precedencia. 7.
Superado este aspecto, se entrará a desatar la procedencia del reconocimiento de las mejoras pedidas y su cuantía. 7.1. De manera liminar, se determinará por la Sala unitaria que el reparo fustigado por la pasiva, deberá ser confirmado, dado que, el extremo pasivo, no probó en la forma prevista en el artículo 167 de la norma procedimental civil adjetiva, la evaluación de las mejoras.
Lo anterior, pues no es dable alegar su causación, sin adjuntar al expediente prueba siquiera sumaria de su tasación. 7.2. Aparejando por contera, el ordenamiento jurídico posibilita el reconocimiento y pago de las mejoras al comunero que las hubiera plantado en el inmueble objeto de división, aspecto que encuentra un indiscutido fundamento en la equidad, pues su finalidad se dirige a evitar un enriquecimiento indebido de los demás comuneros quienes sin Exp11001310300520220006402 7 causa que lo justifique se beneficiarían del mayor valor que los actos de mejora le otorguen a la cosa, solicitud que debe reclamarse en la oportunidad que la ley ha previsto para ello, y especificando de manera adecuada las obras realizadas para el éxito de este petitum. 7.3.
En el presente asunto la pasiva reclamó su derecho sobre las mejoras presuntamente plantadas, sin que haya relacionado que tipo de mejoras realizó; esto es, si son suntuarias, necesarias o útiles, pues en expediente se encuentra huérfano de pruebas en este sentido, razón por la cual, no le asiste razón al apelante para reclamar su cuantificación, itérese, no se acreditaron en el acontecer procesal, ni su existencia, ni cuantía: 7.4.
El artículo 412 ib., confiere al comunero que “tenga mejoras en la cosa” la posibilidad de “reclamar su derecho en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206”, para cuyo propósito deberá acompañar dictamen pericial sobre su valor, exigencias que, en este caso, no se advierten cumplidas por los demandados. 7.5.
Al analizar nuevamente el dictamen anexado por la pasiva, se evidenció que no determina el valor de las mejoras, sino que tenía como propósito calcular la diferencias del perímetro del bien, pero no la construcción del edificio objeto de división; no se puede colegir, si en efecto se instalaron o a que tipología de adecuaciones se refiere el demandado, pues no existe certeza a que dependencia, piso, local, garaje, área se hicieron los acabados que se endilgan y mucho menos su tasación económica.
Entonces, si bien, se alude que el demandado realizó las mejoras en cuanto a la construcción que figura en la actualidad, que difiere del metraje que se incorporó en el negocio jurídico de la compraventa, no se realizó atestación alguna por parte del perito, en el que de cuenta, en un ítem aparte al avalúo del bien, la presuntas mejoras realizadas, se insiste, no se estableció con precisión y claridad, si las mismas son suntuarias, necesarias o útiles, prueba de dicha ausencia, no se determinó su cuantía, lo que impide a la jurisdicción su decreto.
Exp11001310300520220006402 8 7.6. Frente este tópico, resulta importante resaltar que, si bien, no se desconoce que el inmueble se acrecentó en cuanto a los metros construidos desde la fecha que se realizó la adquisición por parte de los comuneros, dado que se insertó una cifra en el boletín catastral, así como en el documento de escritura, no se determinó que instalaciones se realizaron y no se expresó su valor.
En razón a ello, no encuentra la Corporación un medio probatorio tendiente a establecer su cuantificación, razón por la cual, es del caso confrontar la decisión de primera instancia. 8. En igual sentido desestimatorio de los fundamentos fácticos formulados por el censor, en cuanto al porcentaje de titularidad del demandante, esto es, que no detenta el 33.33 %, sino únicamente el 25 % del derecho de dominio sobre el bien raíz fundamento de división, en consideración a un acuerdo verbal, no es dable acoger la postura planeada por el actor, en consideración a que ha sido reiterada los lineamientos normativos y jurisprudenciales, que han referido que el derecho real de dominio que se detenta respecto de un bien inmueble, sólo es susceptible de ser acreditado con ocasión al título y modo través de la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva. 8.1.
En el sub lite, en el bien de marras, se infiere del documento registral su literal número 10, que tanto el demandante como los demandados, son condueños del mismo, en cuotas partes iguales, en la medida que no se indicó, y no como lo alega el inconforme al indicar, que el actor detenta únicamente el 25% que alude en la contestación de la demanda ni tampoco se establece así la escritura pública que da cuenta de la compraventa a través de la cual, los comuneros adquirieron el inmueble. 8.2.
Ahora bien, si bien se sustenta la alzada con fundamento en el acuerdo verbal efectuado entre los condueños, no tiene virtualidad probatoria necesaria, para modificar el porcentaje de titularidad de cada uno de ellos en el título de compraventa que dio lugar a la detentación de los titulares de derecho real de dominio de la referencia, como quiera Exp11001310300520220006402 9 que, este tipo de actos o contratos requiere de una prueba solemne "ad solemnitatem", requisito formal que la ley exige para la validez de un acto jurídico de este linaje, verbi gratia, como la escritura pública para una hipoteca o la presencia de testigos para un matrimonio.
Se insiste, no se refiere a una prueba en un proceso legal, sino a una formalidad que debe cumplirse para que el acto exista jurídicamente. La omisión de estas solemnidades puede resultar en la inexistencia o nulidad del acto. 9. De lo expuesto, se no logró evidenciar: i) que el avalúo determinado por la jueza de primera instancia, no se encuentre soportado en los documentos adjuntados a la actuación, ni que se haya valorado la probativa de forma errada; ii) No se demostró los actos de constitución de las presuntas mejoras, y mucho menos, su tasación; iii) y no se acreditó que, el demandante no detente el 33.33 % de la titularidad del predio objeto de cuestionamiento judicial; información suficiente para confrontar a las conclusiones de la pericia, las cuales no fueron desvirtuadas por la parte actora, máxime que aquel, como lo precisó la decisión apelada, no probó haber suministrado algún tipo de expensas para adecuar el inmueble, en razón a que no se indicó en la pericia técnica ni se allegó, documento o factura para inferir su existencia. 11.
Entonces, como con el trabajo presentado, no se demostraron las expensas realizadas al bien, se confirmará la decisión cuestionada en este aspecto. Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Unitaria de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de fecha y procedencia anotadas, por lo aquí considerado.
SEGUNDO: Oportunamente devuélvase el proceso al Juzgado de origen, sin lugar a condena en costas. Exp11001310300520220006402 10 TERCERO: Sin costas adicionales en esta instancia. Devuélvase el expediente al despacho de conocimiento. Notifíquese, JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado Firmado Por: Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9b3f05510538df123c86b02d8ee045110470d4949c8c00c0c2b72bf33022c51f Documento generado en 28/08/2025 08:04:40 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Exp11001310300520220006402