Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso Radicado Demandante Medellín, diecinueve (19) de marzo de dos mil veintiséis (2026) Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Francisco Javier Yepes Arango Demandado Providencia Tema Carlos Enrique Loaiza Monsalve Sentencia Nro. 011 La nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, ante la ausencia de los elementos esenciales de que trata el artículo 1611 del Código Civil.
Restituciones mutuas. Decisión Ponente Confirma por otras razones Benjamín de J. Yepes Puerta Procede la Sala a emitir sentencia mediante la cual resuelve recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el 27 de febrero de 2023 por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín, en el proceso declarativo con trámite verbal y pretensión de resolución de contrato de promesa de compraventa, promovido por Francisco Javier Yepes Arango, en contra de Carlos Enrique Loaiza Monsalve.
I. SÍNTESIS DEL CASO1. 1. Fundamentos fácticos. 1.1. Mediante contrato suscrito el 12 de julio de 2013, Francisco Javier prometió venderle a Carlos Enrique 10.000 metros 1 03. DEMANDA Y ANEXOS.pdf / Páginas 1 a 7 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 cuadrados del lote de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria número 012-6335, ubicado en zona rural del municipio de Girardota.
El contrato de promesa incluyó, entre otras, las siguientes obligaciones: - El precio de la futura venta sería de $600.000.000, que debían ser pagados por Carlos Enrique de manera escalonada, así: (i) $50.000.000 el día de suscribirse la promesa, (ii) $70.000.000 el 9 de septiembre de 2013, (iii) $80.000.000 el 8 de septiembre de 2014 y (iv) el saldo que corresponde a $400.000.000 serán pagaderos en 4 cuotas, cada una por la suma de $100.000.000, las cuales se pagarán anualmente y de manera sucesiva (8 de septiembre de 2015, 2016, 2017 y 2018). - La escritura pública de compraventa debía otorgarse en la notaría sexta del círculo de Medellín a las 10 de la mañana, una vez se cumpla la condición de ser cancelada la cuota correspondiente a $80.000.000, pagaderos del día 8 de septiembre de 2014. - En caso de incumplimiento por alguno de los contratantes de cualquiera de las obligaciones allí contenidas, aquel debía pagar la cláusula penal de estimación anticipada de perjuicios por valor de $50.000.000. - Se pactó con arras confirmatorias por valor de $50.000.000, que el promitente vendedor declara recibido del promitente comprador. 1.2.
El actor se presentó en el lugar, fecha y hora acordadas para cumplir con el objeto de la promesa, sin embargo, el demandado Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 ( ) no se hizo presente en las instalaciones de la notaria (sic), y expreso (sic) de forma telefónica al demande (sic) que no iría puesto que no tenía el resto del dinero, es decir, que no tenía la suma de ( ) $550.000.000. 1.3.
La entrega material del inmueble se realizó el 10 de julio de 2013; todo a título de comodato hasta tanto se cumpla la condición para el otorgamiento de la escritura pública. Previo a ella, Francisco Javier tenía arrendado el lote de terreno de su propiedad, y percibía como canon de arrendamiento el valor de $3.104.000. Desde aquel 10 de julio de 2013 el promitente comprador se ha venido usufructuando del lote, pues ha recibido esos arriendos y tiene en la actualidad un parqueadero de vehículos pesados. 2.
Síntesis de las pretensiones. Se concretan en que, declarado el incumplimiento del promitente comprador, (I) se resuelva el contrato de promesa de compraventa celebrado el 12 de julio de 2013; en consecuencia, (II) que se le condene a restituir el inmueble en favor del demandante, y (III) al pago de la suma de $50.000.000 a título de cláusula penal. 3.
Contestación de la demanda2. Posterior al auto que negó la nulidad por notificación defectuosa3, y de tener al demandado notificado por conducta concluyente, se contestó la demanda arguyendo que falta a la verdad el 2 20. ContestacionDemanda.pdf 3 19. AutoResuelveNulidad.pdf Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 demandante cuando individualiza e identifica el predio, pues uno fue el ofrecido en venta y otro el del texto de la promesa, además, que el contrato adolece de sus elementos de existencia y validez en tanto no se fijaron con claridad las condiciones de tiempo, modo y lugar para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Sostuvo que, en caso de una promesa de compraventa incumplida por ambas partes, ni la una ni la otra está legitimadas para demandar su resolución. Propuso las siguientes excepciones de mérito: - Falta de legitimación en la causa por activa. - Falta de causa para solicitar la resolución del contrato. - Falta de requisitos legales para la existencia y validez del contrato. 4.
Sentencia de primera instancia4. Se declaró la falta de legitimación en la causa por activa y, por esa vía, se denegaron las pretensiones. Fundó la decisión en que Francisco Javier no demostró haber sido contratante cumplido o allanado a cumplir, o lo que es igual, que no demostró uno de los presupuestos axiológicos de su pedimento. 4 05001310300920200019800_L050013103009CSJVirtual_02_20230227_090000_V.mp4 / La evaluación del caso concreto comienza a partir del minuto 29:53 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Valoró que el 8 de septiembre del 2014 ambas partes debían reunirse en la notaría indicada para cumplir con la obligación principal de la promesa, sin embargo, de acuerdo con lo declarado en interrogatorio de parte, ninguno de los dos compareció a la cita.
En ese orden, de cara a la legitimación por activa, no basta con afirmar el incumplimiento del demandado, sino que era necesario probar el cumplimiento del demandante. Si bien es cierto, había una condición que era pagar parte del precio, pues eso no era obstáculo para que su obligación fuese estar en esa notaría, cumpliendo con ( ) el otorgamiento de esa escritura.
Dicho de otro modo, consideró que el demandado no estuvo obligado a pagar dinero alguno como quiera que el único débito prestacional que se deriva del contrato de promesa es del acudir a la suscripción del contrato prometido. Fue enfática en que cualquier otro incumplimiento es una mora que no hace parte del contrato de promesa, ( ) es de la compraventa. 5.
Impugnación5. La apoderada del demandante sustentó el recurso de alzada dentro de los 3 días siguientes a la notificación por estrados del fallo, toda vez que los motivos de inconformidad fueron ampliamente desarrollados en aquella oportunidad. Si bien desde el año 2024 es uniforme la tesis de las Altas Cortes6, consistente en que es necesario agotar la etapa de sustentación estrictamente 5 05001310300920200019800_L050013103009CSJVirtual_01_20230227_090000_V.mp4 1: 05’ 40’’ 6 STC9311-2024 / STC15484-2024 / T-350 de 2024 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 ante el ad quem, lo cierto es que, de acuerdo con el entendimiento un tanto más laxo vigente para la época en que se admitió la alzada, según el cual una concepción rígida corría el riesgo de dirigir a un exceso ritual manifiesto, se corrió el término para que el recurrente ampliara sus argumentos de disenso, oportunidad que feneció en silencio.
Total, que la impugnación fue sustentada por medio del escrito que admite el siguiente compendio. El reproche axial consistió en que las obligaciones contraídas, en especial la de asistir a la notaría sexta, eran sucesivas y no simultáneas. Sostuvo: está demostrado que ( ) el promitente comprador incumple sus obligaciones, obligaciones que eran sucesivas, y que tenían como condición taxativa que antes de la firma de la escritura compraventa se requería el pago de la cuota de $80,000,000, cuota que estaba pactada conforme a la cláusula novena del contrato de promesa de compraventa y que el (sic) mismo en interrogatorio de parte confeso (sic) no haber pagado.
Por tanto, fue el demandado quien incumplió primero y quien primero incumple automáticamente exime al contrario de ejecutar las acciones que le correspondían porque esta última carecía de exigibilidad; de manera que el demandante estaba relevado de asistir a la notaría y, por esa vía, sí fue contratante cumplido. II. PROBLEMA JURÍDICO. Corresponde a la Sala, preliminarmente, evaluar de oficio si el contrato atacado cumple con sus requisitos de existencia y validez.
Luego, de ser el caso, congruente con los reparos concretos, determinar si el demandante fue contratante cumplido Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 o allanado a cumplir, es decir, si está legitimado en la causa por activa. Si la respuesta es positiva se auscultará por el incumplimiento del demandado. De hallarse, se evaluará la procedencia de la condena a restituir el inmueble y a pagar la cláusula penal.
Tan solo si el pedimento se palpa próspero, se evaluará si algún medio exceptivo podría enervarlo. III. PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN 3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad del proceso. De otro lado, es claro que la competencia del Tribunal se circunscribe, estrictamente, a los reparos concretos que enarbole el recurrente en contra de la sentencia de instancia7, mas, lo que ocurre en el sub judice es que aquellos consistieron en un asunto que es de verificación oficiosa del fallador, en tanto se refiere a la acreditación de uno de los presupuestos materiales para un fallo de fondo: la legitimación en la causa.
A lo cual entonces procederemos. 3.2. De los reparos relativos a la legitimación en la causa de Francisco Javier. Ocurre un fenómeno simbiótico cuando se pretende la resolución de un contrato, y es que la legitimación en la causa, que en principio sería presupuesto material para la emisión de un fallo de fondo, confluye también en un presupuesto axiológico para el 7 Código General del Proceso.
Artículo 328, primer párrafo. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 reconocimiento de la acción alternativa. Solo aquel que ha demostrado ser contratante cumplido -o plena disposición a ellopodrá demandar la resolución del convenio, y en simultáneo cumple un requisito para la prosperidad de su pretensión. De lo contrario, el ordenamiento jurídico habría habilitado que aquel sujeto, situado en la misma conducta reprochable que su demandado, se beneficie de su propia culpa.
Lo sostenido no ofrece ninguna duda, gracias a la claridad dimanada del artículo 1546 del Código Civil, aunado a como de vieja data lo ha decantado la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia: “(…) el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y de incumplimiento en el demandado u opositor (…)”8.
Sin embargo, para estudiar si hubo adecuación en los débitos del demandante, primeramente debe verificarse que el contrato fue existente y válido, para luego calificar su ejecución. En esencia, se sabe que son 3 los presupuestos axiológicos para que salga avante la pretensión que acá se estudia: (i) la existencia y validez del contrato, (ii) la calidad de contratante cumplido del demandante, y (iii) el incumplimiento del demandado.
Es sobre el primero de ellos que hay una falencia total. Se anticipa, se declarará la nulidad absoluta del contrato de 8 CSJ – SC de 7 mar 2000，rad. número 5319. Reiterada en SC1209-2018 M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 promesa de compraventa celebrado el 12 de julio de 2013 -según lo ordena el artículo 1742 del Código Civil-, en específico, por la omisión de algún requisito o formalidad9 que las leyes prescriben para el valor de dicho contrato, cual es una determinación tal de la futura compraventa que para su celebración solo restara el otorgamiento de escritura pública10.
En concreto, porque no se identificó suficientemente el inmueble a traditar. Con lo pactado en la cláusula primera de la promesa es imposible determinar la franja de terreno que se negoció. Preliminarmente, recuérdese que se prometió vender una parte de un lote de mayor extensión, el cual ya había sido objeto de múltiples enajenaciones en años anteriores.
En cada caso se determinó la extensión enajenada y se anotó en la matrícula inmobiliaria11 a cuánto ascendía el área restante de propiedad de Francisco Javier. De golpe, es un inmueble en el que, con mayor razón, era vital la precisión en la delimitación del área a vender, pues la incuria en esa labor podría implicar, fácilmente, vender o prometer en venta zonas que ya fueron traditadas a compradores anteriores.
Pero más allá de eso, lo cierto es que de la simple lectura del acuerdo se echa de menos un metraje aproximado sobre cada lindero, y por esa vía conocer el verdadero objeto prometido, rompiendo con la exigencia mínima que de antaño la 9 Código Civil. Artículo 1741. 10 Ibidem. Artículo 1611: "( ) 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales ( )” 11 03.
DEMANDA Y ANEXOS.pdf / Páginas 23 a 26 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 jurisprudencia de la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia ha edificado: “( ) «[L]a Corte, en torno al entendimiento del artículo 89 de la ley 153 de 1887, ha reiterado que “como en el contrato ajustado como promesa de compraventa no se dieron los linderos del inmueble objeto de ella, el bien quedó indeterminado y por ello la promesa no produce obligación alguna ( ).
En frente de lo preceptuado por la regla 4ª del precitado artículo 89 de esa ley 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa versa sobre un contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste debe determinarse o especificarse en ella por los linderos que lo distinguen de cualquiera otro” (CLXXX - 2419 página 226).
Y en providencia posterior señaló: “( ) cuando el objeto del contrato es un bien inmueble la dirección del problema cambia de rumbo, pues si su identificación por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento público también deben consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en ésta, simbolizaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de la escritura pública –como es lo que dice el precepto–, sino también a la averiguación de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble ( ).
El alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripción que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin él ese contrato no podría ser perfeccionado ( )”12. (Negrillas propias del texto). “( ) cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales ( )”13.
(Negrillas propias del texto) En las antípodas de lo exigido está la cláusula primera del contrato del 13 de julio de 2013, pues en ella se pactó: “( ) el bien que se describe a continuación, sin perjuicio de que la venta se realiza como cuerpo cierto: Diez mil mts2 (10.000), cuya naturaleza 12 CSJ SC, 24 jun. 2005, rad. 1999-01213-01, reiterada en SC1964 de 2022, M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 13 SC004 de 2015, M.P. Jesús Vall de Rutén Ruiz, reiterada también en SC1964 de 2022, M.P. Luis Alonso Rico Puerta.
Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 es rural, identificado con los linderos por el norte con la propiedad de JORGE MARIO ARANGO, JAVIER YEPES, Y EVA PATRICIA YEPES; por el sur, con la autopista Medellín Bogotá, partiendo del kilómetro 6,074 hasta el kilómetro 6,195 de frente (121,80 metros); por el oriente, con la propiedad que fue de NELY ROBLEDO DE GARCÍA; por el occidente, con la propiedad de DEVIMED; el bien anteriormente descrito se desprende de uno de mayor extensión, ubicado en la vereda Copacabana, del municipio Copacabana, Antioquia, con matrícula inmobiliaria # 012-6335 ( )”14.
Nótese que solo por el lindero sur se especificó el metraje de la colindancia. Y peor aún nada se dijo de la identificación plena del lote de mayor extensión. Es esencial a la promesa, aunado a los demás requisitos contenidos en el artículo 1611 del Código Civil, determinar de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
El canon en cita lleva intrínseca una exigencia de suficiencia. Es decir, se refiere a que los contratantes deben hacer constar en la promesa -con la exactitud que usarían en el contrato final- los elementos esenciales de aquel convenio futuro, de modo que sean inconfundibles las prestaciones principales que se deben. Acá, por el contrario, es indeterminable el objeto prometido pues el texto no permite representación intelectual alguna sobre la verdadera extensión del terreno; es decir, saber con qué propiedades linda, sin saber en qué área, es igual a no saber la colindancia. Tanto más si esa franja de terreno hace parte de un lote de mayor extensión, lo cual imponía, además, el deber de clarificar también el área restante que seguiría siendo propiedad de Francisco Javier, en los términos del parágrafo primero del artículo 16 de la ley 1579 de 2012: 14 03.
DEMANDA Y ANEXOS.pdf Páginas 15 a 18 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 “( ) No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad.
En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión así como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación predial ( )”. Tal norma, integrante del estatuto de registro de instrumentos públicos, expuso las condiciones específicas para que el modo pudiera concretarse y, de suyo, no habiéndose descrito adecuadamente en la promesa el área restante del lote de mayor extensión, la compraventa tampoco podía suscribirse en idénticas condiciones, pues sería un título no registrable por la indeterminación del objeto.
Así mismo lo ordena el estatuto del notariado (decreto 960 de 1970) en su artículo 31: “( ) Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos ( )” Se insiste, tanto mayor era la exigencia en la delimitación de los linderos del lote prometido en venta -y también del lote resultante-, cuanto que ya había sido objeto de múltiples enajenaciones anteriores, de ahí que debía prevenirse interferir con las demás porciones de terreno ya vendidas en aras de otorgar la futura compraventa con la mera transcripción de la promesa.
Mas, no se conoce en cuánto metraje se lindaba por el norte con la propiedad de Jorge Mario Arango, Javier Yepes, y Eva patricia Yepes, ni en cuánto por el oriente, con la propiedad que fue de Nely Robledo de García, ni tampoco la precisión del alinderamiento por el occidente, con la propiedad de Devimed. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Claro que la identificación del inmueble a vender debió quedar definitivamente en el texto de la promesa, no solo por la estricta consideración de la Corte que recién se expuso y que ratifica lo necesario para la satisfacción del elemento esencial sino, además, porque al ser un contrato solemne, solo las cláusulas escritas son aquellas que lo componen; en el sub judice, demandante y demandado estuvieron de acuerdo –al rendir sus interrogatorios de parte- en que no hubo otrosí alguno, sobre este o cualquier otro punto del acuerdo.
De ese modo queda edificada la nulidad absoluta del contrato de promesa. Si en gracia de discusión se tuviera por superado ese elemento esencial del contrato, tampoco se satisfizo aquel referido a que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato15. Lo vital es que la fecha futura sea determinable.
En la cláusula novena se pactó: “( ) La escritura pública que es requisito legal para el perfeccionamiento del contrato de compraventa que se promete realizar, sobre el bien identificado en la cláusula PRIMERA del presente contrato, se otorgará en la Notaría sexta (6) del Círculo de Medellín a las 10 (AM) de la mañana, una vez se cumpla la condición de ser cancelada la cuota correspondiente a ( ) $80.000.000, pagaderos del día 8 de septiembre de 2014 por el PROMITENTE COMPRADOR ( )”16.
La A quo comprendió que la escritura pública de compraventa debía otorgarse el 8 de septiembre de 2014, pero en realidad esa fecha atañe al plazo máximo para haber pagado la cuota de 15 Código Civil. Artículo 1611. 16 03. DEMANDA Y ANEXOS.pdf Páginas 15 a 18 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 $80.000.000. Entonces, así como podía comprenderse que el pago debía verificarse ese día antes de las 10 de la mañana, también era lógico sostener que el pago debía acreditarse a cualquier hora de ese día, hasta antes de la medianoche, y que solo después se acudiría a las 10 de la mañana a la notaría sexta de Medellín, esto es, el 9, 10 o 11 de septiembre o cualquier otro día una vez cumplida la condición de ser cancelada la cuota correspondiente.
Esa ambigüedad va en desmedro del elemento esencial y, por tanto, de la validez del contrato. 3.3. De las restituciones mutuas connaturales a la declaratoria de nulidad absoluta. De cara a las restituciones mutuas, que son de oficioso reconocimiento dada la declaratoria antedicha, en el sub judice se tienen: (i) los frutos civiles que percibió Carlos Enrique mediante los cánones de arrendamiento que le pagaron, (ii) las arras confirmatorias que recibió Francisco Javier como parte anticipada del precio, y (iii) la tenencia del inmueble que ostenta Carlos Enrique.
(i) Sobre lo primero, aunque el demandante arguyó que desde el 26 de agosto de 2011 se celebró contrato de arrendamiento entre él y Covial S.A. sobre el inmueble objeto de este litigio, por un canon mensual de $3.104.000, y que este perduró en el tiempo, en verdad no hubo medio suasorio alguno que acreditara las múltiples prórrogas del acuerdo.
Tan solo se aportó el escrito17, y en él consta que el término de duración del contrato fue de 4 17 03. DEMANDA Y ANEXOS.pdf Páginas 27 a 30 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 meses, contados a partir del 26 de agosto de 2011. A priori, con los elementos probatorios recaudados, el arrendamiento terminó el 26 de diciembre siguiente.
No obstante, al rendir interrogatorio de parte18, Carlos Enrique confesó que desde hacía dos años (respecto del 23 de febrero de 2023, fecha en que se celebró la audiencia) era arrendador del inmueble, y que recibía por canon mensual, para aquel año, la suma de $3.400.000: “( ) El terreno a mí sí me lo entregó, él me dijo: vea las llaves y este es el terreno. ¿En qué fecha le entregó el terreno? Contestó: el día que hicimos el contrato de compraventa ( ) ( ) Lo arrendé hace dos años, precisamente por esta época hace dos años lo arrendé ( ) ¿A quién se lo arrendó y para qué finalidad? Contestó: al señor Alfonso Trujillo ( ) él presta sus servicios a aseguradoras, allá tiene el centro de acopio.
¿Cuánto está recibiendo usted por ese canon de arrendamiento? Contestó: En este momento $3.400.000 mensual ( )” El canon que puntualmente regula los efectos de la declaración de nulidad es el 1746 del Código Civil; el principal de aquellos es el derecho de las partes de retornar al estado en que se encontraban previo a la celebración del convenio anulado.
Es una prerrogativa que, derivada del principio de equidad, debe propenderse en la mayor medida de lo posible. 18 05001310300920200019800_L050013103009CSJVirtual_01_20230223_090000_V.mp4 / A partir del minuto 3:36 hasta el minuto 52:20 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Ahora, solo para efectos del cálculo de los frutos que se deben ante la declaratoria de las restituciones mutuas, la Alta Corte ha construido una inveterada línea de aplicación analógica del artículo 964 del Código Civil, claro que en aquellos asuntos no cobijados por el artículo 1746 ibidem: lo determinante no es la causa que conlleva a la restitución, pues indistintamente, o mejor, dado que todas esas situaciones jurídicas comparten rasgos característicos en el punto específico, se ha aplicado a casos de reivindicación, simulación absoluta e inclusive de nulidad absoluta de contratos de promesa de compraventa –como el sub judice-, sino que lo vital radica en el fondo de la materia que se regula en el canon, así como en los sensatos parámetros de equidad que él contiene (relativos a la buena o mala fe), e inclusive la ausencia de disposición semejante.
Ese es el derrotero que se sigue del artículo 8 de la ley 153 de 1887, en tanto dispone que cuando no haya ley exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicarán las leyes que regulen casos o materias semejantes ( ), y por esa vía cumplir con el mandato de plenitud del ordenamiento jurídico, que por su propia naturaleza cuenta con lagunas normativas.
De ahí que, el primer elemento normativo por acoger será aquel de mayores semejanzas, que es precisamente la secuencia de supuestos de hecho y consecuencias jurídicas que contiene el artículo 964 del Código Civil, que al tenor literal dicta: “( ) El poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder.
Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Si no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción; se considerarán como no existentes lo que se hayan deteriorado en su poder. El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores ( )”.
El artículo 769 ibidem fija los parámetros básicos para tal determinación, precisamente incorporado en el título de la posesión, al considerar que la buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria. En todos los otros, la mala fe deberá probarse. Algunos de los múltiples eventos en que la Sala Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia ha disertado en torno a esta aplicación analógica, y que de paso expone la ratio decidendi a la que este fallo se adscribe, son: - Se casó la sentencia de segunda instancia en un asunto de simulación absoluta de un contrato fiduciario y, en torno a la emisión de sentencia sustitutiva, se dijo: “( ) No obstante lo anterior, no es posible proferir la correspondiente decisión de reemplazo, porque en esta clase de litigios cuando es destruido el convenio confutado y aquél recae sobre inmuebles y bienes susceptibles de obtener rendimientos, es indispensable resolver, de oficio, sobre estos últimos y respecto de los frutos civiles percibidos o que pudieron producir los predios ( ) ( ) Elementales razones de equidad y justicia determinan la disposición precedente19, en tanto es menester retrotraer las cosas al estado en que se hallaban con antelación al negocio jurídico fingido, de allí el surgimiento de las obligaciones de restituir las cosas que constituyeron su objeto, con los frutos percibidos, reconociéndose las 19 Cita incorporada en el texto: Véase al respecto la providencia CSJ SC1878-2018.
Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 mejoras realizadas, lo que dependerá de la mala o buena fe con que se califique a quienes deben restituir los inmuebles. Memórese la aplicabilidad del precepto 966 del Código Civil en esta clase de juicios, de acuerdo con la remisión que, por vía jurisprudencial, se ha efectuado al mandato en comento, postura consignada en la providencia CSJ SC5235-2018, 4 dic., rad. 2006-000307-01) donde la Sala indicó: “(…) ‘la ley, no ha reglamentado expresamente las consecuencias que deben desprenderse en el evento de que haya que imponérsele al demandado la obligación de restituir la cosa a su verdadero dueño (…); pero se comprende fácilmente que la solución a que debe llegarse al respecto es la misma que la ley consagra en las aludidas acciones de nulidad, reivindicatoria y rescisoria, no sólo porque subsisten los mismos motivos de equidad que para éstas la han determinado, sino porque razones de analogía imponen al juzgador el deber de aplicar las leyes que regulan casos o materias semejantes (art. 8º, Ley 153 de 1887), y también porque las disposiciones sobre prestaciones mutuas tienen tal generalidad que de suyo son aplicables para regular las indemnizaciones recíprocas, en todos los casos en que un poseedor vencido pierda la cosa y sea obligado a entregarla a quien le corresponde’ (G.J. LXIII, pág. 658) sent. cas. sust. de 12 de diciembre de 2000 exp. 5225)”.
( )”20. - Al estudiar un caso en el que estaba zanjada la nulidad absoluta de un contrato de promesa de compraventa, en lo tocante con las restituciones mutuas consecuentes, se consideró que: “( ) Por otra parte, el mandato legal de dejar a las partes en el «mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo» (art. 1746 Código Civil), en materia de restituciones mutuas sigue las directrices que expresamente consagra el mismo compendio para los juicios reivindicatorios, en el caso particular de los frutos el canon 964, que en lo pertinente dispone que «[s]i no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción (…).
En toda restitución de frutos se abonarán al que la hace los gastos ordinarios que ha invertido en producirlos ( )”21. - Conocida la simulación relativa de múltiples contratos, y en punto a las restituciones mutuas, se motivó: 20 SC2906 de 2021. M.P. Hilda González Neira 21 SC2217 de 2021. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 “( ) Además, la jurisprudencia ha permitido e, inclusive, obligado, la indagación de frutos en eventos como el ahora estudiado.
Ya que, como se reiteró en CSJ SC6265-2014, ( ) el efecto retroactivo de la nulidad obliga a los contratantes, recíprocamente, a efectuar unas restituciones mutuas; esto es, a devolver a su contraparte todo lo recibido como contraprestación del acto lato sensu- anulado, incluyendo, además de lo que efectivamente se entregaron, los frutos -inter alia-, razón por la cual, el juzgador se encuentra en el deber de decretarlos, atendiendo para su cómputo a la buena o mala fe del convocado y a lo que se pruebe en la litis, sin que exista en el ordenamiento jurídico una regla legal -distinta a las ya citadas- que lo excuse de efectuar tal condena o le permita atender a la voluntad de las partes al momento de contratar ( ) ( ) Sobre el particular, la Corte sostuvo en SC 009 de 1999, rad. 5149, que ( ) considerando como premisa previa la buena o la mala fe que diere lugar a la tenencia (arts. 963 y 1746 del C.C.), se debe restituir la cosa o derecho objeto del acto o contrato (arts. 961, 962 y 1746 del C.C.) con los frutos percibidos, reconociendo los gastos ordinarios invertidos en la producción ( )”22. - Por último, en un caso de extremos semejantes al actual, en el que se declaró la nulidad absoluta de una promesa de compraventa, en relación con las restituciones recíprocas: “( ) deberá establecerse si el promitente comprador obró con buena fe o, por el contrario, su actuar merece reproche y debe tenérsele como detentador del bien de mala fe.
De acuerdo con la doctrina jurisprudencial vigente de esta colegiatura, «la entrega anticipada de lo que se promete en venta, concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión» (CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991-02023-01). El pronunciamiento que se cita trajo a colación la posición resguardada por la Sala por más de cuatro décadas, según la cual, cuando el prometiente comprador de un inmueble, «lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia 22 SC3365 de 2020.
M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 de que el dominio de la cosa no le corresponde aún; que de este derecho no se ha desprendido todavía el prometiente vendedor, a quien por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida ( ) ( ) De modo que si los signatarios de la promesa de compraventa deciden anticipar el cumplimento del negocio proyectado y no pactan expresa e inequívocamente que se hace entrega antelada de la posesión sobre el bien prometido en venta, la secuela jurídica es que la cosa «se entiende entregada y recibida a título de mera tenencia ( )23.
La misma naturaleza de aplicar analógicamente una norma significa suplir el contenido que la norma directa no cobija, mas no contrariarla. Por ello, tal como lo ha sostenido esta Corporación en oportunidad anterior, con apoyo en la concepción de la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, el artículo 964 no fija el tiempo a partir del cual se deben los frutos cuando se declara la nulidad del contrato.
Es que si, por ejemplo, concurre la buena fe y se tiene que ello es desde la litis contestatio, entonces se conculca el efecto ex tunc de la nulidad y el retorno al estado precontractual sería aparente, al menos en cuanto a frutos. Así se motivó: “( ) Por tanto, como la nulidad a declarar produce efectos ex tunc, las partes tienen derecho a ser restituidas al estado en que se hallarían si no existiese el contrato nulo (art. 1746 del ibid.), por lo que para resolver ese tópico se acude a las disposiciones previstas en la Codificación Civil para las prestaciones mutuas, comoquiera que «las restituciones reciprocas a que da lugar la declaración judicial de nulidad, se rigen por las mismas reglas generales de las prestaciones mutuas consignadas en el capítulo 4° del título 12 del libro 2° del Código Civil (…) de suerte que la aplicación del artículo 964 del Código Civil, En virtud de la remisión dispuesta por el artículo 1746 ibidem Solamente resulta viable para determinar la calidad de los frutos que el demandado vencido de restituir, es decir, si los percibidos, o si estos y los que hubiera podido percibir el dueño con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder, en virtud de la calificación que se haga de buena o mala fe, pero sin las restricciones de tipo temporal previstas en el inciso tercero para el poseedor de buena fe, porque, entonces se desconocería el efecto general y propio de toda 23 SC5513 de 2021.
M.P. Hilda González Neira. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 declaración de nulidad, imposibilitando, en materia de restitución de frutos, el regreso de las cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo ( )”24. La aplicación analógica se ciñe a la calificación de la buena o mala fe del promitente comprador y con ello determinar si debe los frutos percibidos, o si estos y además los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia25, pero sin las restricciones temporales contenidas en el párrafo tercero del artículo 964.
Conocer qué se debe, no desde cuándo, porque esto último es respondido por el artículo 1746 citado. Por supuesto que la constitución del débito está sujeta a la actividad probatoria para su reconocimiento. Lo que en verdad hay que auscultar es la envergadura probatoria con la que se procuró derruir la presunción de buena fe estatuida en favor de Carlos Enrique: la respuesta es que la labor demostrativa a ese respecto fue nula.
Por ende, el detentador del inmueble solo está obligado a la restitución de los frutos civiles percibidos; que según él mismo confesó, son los cánones de arrendamiento disfrutados desde febrero de 2021, dos años antes a la celebración de la audiencia en que declaró. Luego, el cálculo deberá hacerse desde febrero de 2021 hasta la fecha efectiva del pago mientras Carlos Enrique conserve el inmueble en su poder, con indexación al tiempo de emitirse esta sentencia. 24 S-168 del 7 de noviembre de 2023.
Radicado 05266310300220220031400. En la que, a su vez, se citó, Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia del 15 de junio de 1995, Exp. 4398 25 Código Civil. Artículo 964. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Si para 2023 el canon era de $3.400.000, de cara a establecer cuánto produjo el inmueble en los dos años anteriores, dicho valor deberá ser reducido con base a los IPC consolidados para los años 2020 y 2021, que justificaron el porcentaje de aumento del canon para los años 2021 y 2022, pues, se insiste, ante la falta de prueba sobre el porcentaje de aumento pactado, el parámetro justo es la variación del IPC.
Así mismo, en aras de definir lo producido hasta febrero de 2026, deberán consultarse los IPC consolidados de los años 2023, 2024 y 2025, que son el insumo para calcular el aumento del canon para los años 2024, 2025 y 2026, respectivamente. Para el año 2021 correspondió a $3.157.257; para 2022 el canon ascendió a $3.208.920; sabido el valor del canon para 2023, en 2024 correspondió a $3.715.520; en 2025 a $3.908.727; y en 2026 a $4.108.072.
Por supuesto que, por mínimas razones de equidad, el valor de los frutos debe actualizarse desde que se percibieron o debieron producirse hasta cuando efectivamente se satisfacen, descontados los gastos que se prueben o que razonablemente conlleva obtenerlos26. Fecha inicial Valor inicial Febrero de 2021 $3.157.257 Marzo de 2021 $3.157.257 Abril de 2021 $3.157.257 Valor indexado (mes a mes) a febrero de 2026 $4.613.245 $4.589.988 $4.562.728 26 SC5513 de 2021.
M.P. Hilda González Neira. Proceso Radicado Mayo de 2021 $3.157.257 Junio de 2021 $3.157.257 Julio de 2021 $3.157.257 Agosto de 2021 $3.157.257 Septiembre de 2021 $3.157.257 Octubre de 2021 $3.157.257 Noviembre de 2021 $3.157.257 Diciembre de 2021 $3.157.257 Enero de 2022 $3.208.920 Febrero de 2022 $3.208.920 Marzo de 2022 $3.208.920 Abril de 2022 $3.208.920 Mayo de 2022 $3.208.920 Junio de 2022 $3.208.920 Julio de 2022 $3.208.920 Agosto de 2022 $3.208.920 Septiembre de 2022 $3.208.920 Octubre de 2022 $3.208.920 Noviembre de 2022 $3.208.920 Diciembre de 2022 $3.208.920 Enero de 2023 $3.400.000 Febrero de 2023 $3.400.000 Marzo de 2023 $3.400.000 Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 $4.517.453 $4.519.944 $4.505.036 $4.485.309 $4.468.191 $4.467.376 $4.445.566 $4.413.245 $4.412.194 $4.341.284 $4.298.342 $4.245.398 $4.208.630 $4.187.127 $4.153.722 $4.111.644 $4.073.756 $4.044.744 $4.013.865 $3.963.870 $4.126.471 $4.062.011 $4.019.823 Proceso Radicado Abril de 2023 $3.400.000 Mayo de 2023 $3.400.000 Junio de 2023 $3.400.000 Julio de 2023 $3.400.000 Agosto de 2023 $3.400.000 Septiembre de 2023 $3.400.000 Octubre de 2023 $3.400.000 Noviembre de 2023 $3.400.000 Diciembre de 2023 $3.400.000 Enero de 2024 $3.715.520 Febrero de 2024 $3.715.520 Marzo de 2024 $3.715.520 Abril de 2024 $3.715.520 Mayo de 2024 $3.715.520 Junio de 2024 $3.715.520 Julio de 2024 $3.715.520 Agosto de 2024 $3.715.520 Septiembre de 2024 $3.715.520 Octubre de 2024 $3.715.520 Noviembre de 2024 $3.715.520 Diciembre de 2024 $3.715.520 Enero de 2025 $3.908.727 Febrero de 2025 $3.908.727 Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 $3.988.628 $3.971.258 $3.959.388 $3.939.641 $3.912.326 $3.891.637 $3.881.947 $3.863.821 $3.846.162 $4.164.972 $4.120.214 $4.091.367 $4.067.205 $4.050.129 $4.037.150 $4.028.987 $4.028.987 $4.019.201 $4.024.506 $4.013.612 $3.995.317 $4.163.916 $4.116.976 Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Marzo de 2025 $3.908.727 Abril de 2025 $3.908.727 Mayo de 2025 $3.908.727 Junio de 2025 $3.908.727 Julio de 2025 $3.908.727 Agosto de 2025 $3.908.727 Septiembre de 2025 $3.908.727 Octubre de 2025 $3.908.727 Noviembre de 2025 $3.908.727 Diciembre de 2025 $3.908.727 Enero de 2026 $4.108.072 Febrero de 2026 $4.108.072 $4.108.072 Total $213.743.975 $252.671.073 $4.095.369 $4.068.559 $4.055.566 $4.051.247 $4.040.220 $4.032.735 $4.019.707 $4.012.297 $4.009.392 $3.998.862 $4.150.738 En la misma línea de aplicación analógica, el artículo 1932 de la codificación civil impone la reducción proporcional de los frutos a pagar de acuerdo con la parte del precio que no hubiere sido pagada, y es que si bien el canon trata de la resolución por no pago del contrato de compraventa, es igual de cierto que dispone lo relativo a las restituciones mutuas cuando tal sanción ocurre.
Exactamente consagra que: “La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada ( )” Por tanto, habiéndose pagado $50.000.000 del precio a modo de arras confirmatorias –en lo que se profundizará más adelante-, Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 no existen razones de justicia para beneficiar al promitente vendedor con el total de los frutos percibidos por el inmueble, como si ninguna parte del precio hubiese recibido, porque en verdad se satisfizo, desde la celebración del convenio anulado, un porcentaje del débito prestacional que exigía, y que en últimas era el elemento conmutativo que lo movió a la contratación: el aforismo do ut des, de reciprocidad, implica que el bien era equivalente, en términos monetarios, a $600.000.000., y en verdad Francisco Javier no se vio privado de ese todo.
Por ello, ese total de frutos recién calculado e indexado deberá reducirse en un 8.33%, correspondiente a dichos $50.000.000 respecto del precio total. Dicho de otro modo, en principio le correspondería el 91.67% de los frutos, equivalente a $231.623.572. Sin embargo, además de la anterior reducción, lo cierto es que, estatuida sobre el postulado constitucional de equidad, la Sala de Casación Civil Agraria y Rural del Corte Suprema de Justicia, disertó en sentencia SC5513 de 202127 que debe atenderse que la producción de frutos civiles requiere la incursión en gastos, y ante la falta de prueba en contrario, del quantum concreto de tales expensas o de su comprobación en un rango inferior o superior, la Corte ha estimado que una reducción del valor indexado de los frutos en proporción del 15% es «justa y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtención de frutos durante una administración de los bienes productores de rentas 27 M.P. Hilda González Neira Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Siendo el 15% de $231.623.572. la suma de $34.743.535., en síntesis, Carlos Enrique deberá restituir a Francisco Javier -una vez ejecutoriada la sentencia- la suma de $196.880.037.
(ii) Sobre lo segundo, a diferencia de las de retracto28, las arras confirmatorias29 no otorgan a las partes la facultad de removerse del negocio, sino que su finalidad es diametralmente opuesta en tanto procura la explicitud de que el contrato se ha celebrado –o que se celebrará, si se incluyen, como en este caso, en la promesa-, y de ese modo las arras son el instrumento demostrativo de que las partes se han obligado.
Es un elemento accidental del contrato que, en cierto sentido, amplifica y llena de contenido material -en tanto cosa- el consentimiento libre de vicios que se da entre dos sujetos movidos por una causa lícita respecto de un objeto lícito. Es precisamente por ello que si las da el comprador se imputan al precio, en una suerte de anticipación de los efectos jurídicos de la compraventa, puesto que, como en el sub judice, aún restaba el cumplimiento de las formalidades legales (el otorgamiento de escritura pública).
La comprensión de su naturaleza implica, en simultáneo, asimilar que ante la declaratoria de nulidad absoluta del contrato en que se pactaron, las arras confirmatorias también deben ser objeto de restituciones mutuas. Es que si son anticipación del precio en señal de vinculación, a fortiori deben ser restituidas por 28 Código Civil. Artículo 1859. 29 Ibidem.
Artículo 1861. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 quien recibió parte del pago, ahora injustificado por haber sido elemento esencial de un contrato anulado. En un caso de extremos semejantes al actual, en el que se declaró la nulidad absoluta de un contrato de promesa de compraventa en el que se habían pactado arras confirmatorias, la Alta Corte decidió que: “( ) A la parte demandante se le ordenará reintegrar la parte pagada del precio, esto es, la suma de $24.500.000 que declaró recibida en dinero efectivo en la fecha de realización del contrato de promesa de compraventa, la cual corresponde a las arras confirmatorias entregadas por el promitente comprador, que, por su naturaleza, son imputables al pago del precio y así lo pactaron los concertantes, estipulación que acompasa con la previsión del artículo 1861 del Código Civil (inciso primero).
Memórese que se trata de aquellas que se dan «como símbolo, señal o manifestación de querer o de perseverar en el contrato, excluyendo de suyo cualquier posibilidad lícita de arrepentimiento, las cuales pueden entregarse como parte del precio de la correspondiente operación o como “señal de quedar convenidos” los contratantes ( )”30. Por ello es por lo que Francisco Javier deberá restituir a Carlos Enrique la suma de $50.000.000, correspondiente a las arras confirmatorias que recibió. Por supuesto, de acuerdo con las razones de equidad ya desarrolladas, deberá aplicarse la misma fórmula de indexación reseñada.
En suma, el demandante restituirá al demandado -a la ejecutoria de esta providencia- la suma de $98.029.700., que se corresponde con el valor presente de $50.000.000 para julio de 2013. Refulge, al consultar las conclusiones de los numerales (i) y (ii), que debe operar de oficio la compensación de las deudas que recíprocamente se deben Francisco Javier y Carlos Enrique.
Es 30 SC5513 de 2021. M.P. Hilda González Neira Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 un modo de extinguir las obligaciones31 que opera por el solo ministerio de la ley y aun sin conocimiento de los deudores32. La extinción de las deudas será total o parcial dependiendo de la concurrencia de sus valores, desde el momento que una y otra reúnan las calidades siguientes: 1.) Que sean ambas de dinero o de cosas fungibles o indeterminadas de igual género y calidad. 2.) Que ambas deudas sean líquidas; y 3.) Que ambas sean actualmente exigibles.33 Ambas son sumas líquidas de dinero, cuya exigibilidad deriva de la constitución del débito que por medio de esta sentencia se hace.
Es vital diferenciar que las partes no acudieron al proceso con deudas previas y recíprocas entre ellos -o al menos de eso no hubo prueba-, sino que resultaron en la calidad de deudores por el devenir propio del trámite. La importancia radica en que, en el primer caso, el hecho jurídico que da pie a la compensación ya se había consolidado y únicamente la rogación de la parte habilitaba su reconocimiento; en el segundo, en cambio, la compensación se erige como una consecuencia más de la declaratoria de nulidad absoluta y de la equidad inicial a la que -en la mayor medida de lo posible y gracias al juicioso laborío del juez- deben retornar las partes. 31 Código Civil.
Artículo 1625, numeral 5. 32 Ibidem. Artículo 1715. 33 Ibidem. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 Es el punto final natural del conflicto, que fue resuelto escalonadamente y que debe arribar a la solución de mayor eficacia entre los contendores: es reprochable que la respuesta judicial sitúe a los litigantes en un escenario más dispendioso, complejo y traumático que aquel en el que se hallaban cuando tocaron a su puerta.
Si lo pretendido fue la resolución del contrato a raíz del incumplimiento del promitente comprador, ello por sí solo lleva implícita la aseveración de que el convenio existe, es válido y que fue ejecutado de manera imperfecta; exigir la formulación de la compensación desde el estadio inicial del litigio sería contraevidente con aquello que motivó a las partes a acudir a la administración de justicia. Recuérdese que la nulidad absoluta y, por tanto, la existencia de lo que se deben las partes por restituciones mutuas, provino del estudio oficioso apenas en esta instancia. Luego, el objeto de la controversia, planteado como está ahora, merece una decisión definitoria que por sí sola haga efectiva la tutela jurisdiccional (en términos de agilidad, claridad y ejecutabilidad) y que primordialmente restituya a las partes a una situación jurídica anterior de equidad.
Esas son las razones que armonizan el artículo 1715 del Código Civil con el artículo 282 del Código General del proceso; este último sostiene -a priori- que está proscrito al juzgador la declaratoria de oficio, entre otras, de la compensación, como quiera que debe alegarse en la contestación de la demanda. Si de Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 su lectura parece relucir una contradicción, de golpe adviértase que es tan solo aparente.
En verdad se compagina uno y otro canon normativo pues parten de andamiajes bien distintos. Lo que se estudia en este caso no se corresponde con excepciones de mérito que debieron ser formuladas por la parte, sino que es un efecto automático de la declaración de nulidad absoluta y una verdadera decisión conclusiva frente al necesario retorno al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato34.
Argumentar en contrario sería tanto como concebir la administración de justicia como una herramienta mutilada, incapaz de finiquitar los problemas de los ciudadanos bajo el mandato de eficacia material de las normas que esta rama del poder público profiere. Qué despropósito argüir que la justicia pueda edificar situaciones jurídicas bien identificables -como la nulidad absoluta de este contrato y las también forzosas restituciones mutuas- pero que no deba culminar con el hilo lógico construido, ni resuelva la afugia concreta del justiciable, máxime cuando en estos asuntos es imperante la equidad previa al contrato, con todo lo que eso implica.
Si se aceptara la tesis de la contradicción normativa, muy por el contrario a la misión que lo justifica, el juzgador incitaría la promoción de nuevos litigios innecesarios, trámites ejecutivos prolongados e imposiciones monetarias excesivas, cuando es palpable una respuesta mejor. 34 Código Civil. Artículo 1746. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 La Alta Corte, en buena hora, ha transitado un camino argumentativo similar: “( ) Resulta pues totalmente infundada la acusación, pues a voces del artículo 1715 del Código Civil, “[l]a compensación se opera por el solo ministerio de la ley y aun sin consentimiento de los deudores ( ) Terminado de citar el artículo, continuó: ( ) Siendo la compensación de pagos mutuos ordenada por la ley, ni siquiera era necesario que el juez la ordenara.
Significa lo anterior, que así el ad quem no hubiese efectuado el pronunciamiento reprochado por el recurrente, la compensación entre los créditos a cargo y a favor de las partes, surgidos con ocasión de lo decidido en la sentencia de segunda instancia, habría de operar como mecanismo extintivo de las obligaciones mutuas, desde el momento en que las deudas cumplieran las anotadas exigencias legales.
Si no era necesario autorizar las mencionadas compensaciones, por el hecho de que el juez lo hiciera no se le podía endilgar reproche alguno, y mucho menos decir que se actuó en forma extra petita, pues esa orden no requería petición. No obstante lo dicho antes, debe quedar claro que para el caso no se trata del reconocimiento de una excepción de compensación, que en los términos del artículo 306 del Código de Procedimiento Civil debe alegarse en la contestación de la demanda, lo cual resultaría imposible puesto que las sumas mutuamente debidas no aparecieron sino en la sentencia y por esa razón no podrían haberse aducido como excepción. Dichas obligaciones mutuas resultan precisamente de las condenas por prestaciones mutuas que por mandato legal se deben las partes por frutos la una y por mejoras la otra, las cuales son líquidas y exigibles al mismo tiempo, se repite sin que constituyan excepciones ( )”35.
Dicho en pocas palabras, el efecto jurídico de la actual compensación se surte ipso facto con este fallo, por el solo ministerio de la ley; lo que ahora se hace es esquematizar su aplicación. Decir el derecho en pos de su eficacia material. Así, siendo Carlos Enrique deudor de Francisco Javier en un valor de $196.880.037., y a su vez este de aquel en una cuantía 35 SC3966 de 2019.
M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 de $98.029.700., se extinguirán las obligaciones hasta la concurrencia de sus valores, resultando que Carlos Enrique deberá pagar a Francisco Javier –por el concepto antedicho- la suma de $98.850.337. (iii) Por último, es ostensible que, ante la nulidad de las cláusulas contractuales que dispusieron la entrega material del inmueble, el estado anterior al que debe retrotraerse es el de la plena posesión del demandante.
De ahí que se ordenará la restitución material a favor de Francisco Javier dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria del fallo. 3.4. Conclusión. Consecuente con lo expuesto, se confirmará la decisión de primera instancia que denegó las pretensiones, pero por haberse configurado la nulidad absoluta del contrato que se procuraba resolver.
También se ordenarán las restituciones mutuas del modo que se motivó. Asimismo, se compensarán -hasta la concurrencia de sus valores- las obligaciones sobre las cuales las partes son deudores recíprocos. Según lo dictado por el numeral 3 del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas en esta instancia a la parte demandante, quien resultó ser la parte vencida en el presente trámite a raíz de la confirmación del fallo de primera instancia (aunque por razones diversas a las allí expuestas).
El magistrado sustanciador fijará las agencias en derecho por valor de $3.501.810. Proceso Radicado IV. Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 DECISIÓN. Con fundamento en lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad Constitucional y legal, FALLA:
PRIMERO: CONFIRMAR el ordinal primero de la sentencia del 27 de febrero de 2023 proferida por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín, por medio del cual se denegaron las pretensiones, pero por haberse configurado la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito el 12 de julio de 2013, la cual SE DECLARA, según lo motivado ut supra.
SEGUNDO: ORDENAR a Carlos Enrique que, en el término de 10 días, contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia, proceda a restituir el inmueble objeto de este litigio a favor del demandante.
TERCERO: DECLARAR extinta, por compensación, la obligación que tenía a cargo el demandante y a favor del demandado, por concepto de las arras confirmatorias que recibió, y por valor de $98.029.700.
CUARTO: DECLARAR parcialmente extinta por compensación, y solo hasta la concurrencia de $98.029.700., la obligación que tiene a cargo el demandado y a favor del demandante, por concepto de frutos civiles adeudados. Proceso Radicado Declarativo – Verbal 05001310300920200019801 QUINTO: CONDENAR al demandado a pagarle al demandante la suma de $98.850.337, por concepto de frutos civiles.
SEXTO: CONDENAR en costas en esta instancia a la parte demandante, y a favor de la demandada. El Magistrado sustanciador FIJA como agencias en derecho la suma de $3.501.810., correspondientes a dos (2) SMLMV.
SÉPTIMO
NOTIFÍQUESE esta providencia a los sujetos procesales y DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen. Proyecto discutido y aprobado en sala de la fecha
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (Firmados electrónicamente) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA JULIÁN VALENCIA CASTAÑO (con salvamento de voto parcial) PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento Parcial De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: aa5ea8610cc34a3bd2ade2ef8a89d6b9f4061a5faabff1fe8420810de9f0f5b8 Documento generado en 19/03/2026 04:48:57 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica