TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL DE DECISION Bogotá D.C. diez (10) de julio de dos mil veinticuatro (2024). REF: DECLARATIVO de GLOBAL FIANZAS S.A.S. contra CENTRO INTEGRAL DE ATENCIÓN DEL TRANSPORTE S.A. CIATRAN S.A. Exp. No. 016-2019-00803-02. MAGISTRADO PONENTE: JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS. Discutido y aprobado en Sala de Decisión celebrada el 3 de julio de 2024.
Se decide el recurso de apelación interpuesto por los extremos procesales contra la sentencia proferida en audiencia pública adelantada el 25 de julio de dos mil veintitrés (2023), por el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1.- Como pretensiones, la parte actora solicitó “(r)egular el canon de arrendamiento fijado dentro del contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y los señores CIATRAN S.A.S. antes CIATRAN S.A., teniendo en cuenta el valor comercial actual del inmueble y lo determinado mediante la prueba pericial que la suscrita se permite aportar con el presente escrito, siendo la suma de (…) $48.847.737 M/cte., mensuales más IVA”.
Consecuentemente, se condene en costas. 2.- Las súplicas se apoyan, en resumen, en los hechos que seguidamente se citan (Derivados 007 Cuaderno Principal): 2.1.- Que conforme a documento privado de 1º de noviembre de 2012 “los señores R & G Negocios Inmobiliarios S.A.S. hoy Global Fianzas S.A.S., entregaron a título de arrendamiento, a los señores CIATRAN S.A. hoy CIATRAN S.A.S., un inmueble localizado en la Carrera 29 B Bis No. 67-62 esta ciudad”. 2.2.- Las partes convinieron en fijar como canon de arrendamiento la suma de $7’500.000 mcte., los cuales debían ser cancelados dentro de los primeros 5 días de cada mes. 2 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. 2.3.- Que en atención a los incrementos pactados cláusula sexta del contrato-, actualmente el canon asciende a $11’189.082.oo mcte. Y “(c)omo término de duración del contrato se fijó en doce (12) meses”, adicionalmente, “(e)l inmueble fue arrendado para ser destinado exclusivamente para el desarrollo de su negocio, objeto social o actividad comercial”. 2.4.-“Que previo a la renovación del contrato de arrendamiento, y en atención a lo preceptuado en el artículo 519 del Código de Comercio, mis mandantes dieron a conocer a los convocados su intención de reajustar el canon de arrendamiento convenido, ya que éste (el pactado), no guarda proporcionalidad con lo que en la realidad se debe pagar, pues los porcentajes de incremento de los rubros tributarios, la acreditación que actualmente tiene la zona, así como las consultas que han realizado con personal especializado en el campo de los avalúos, han permitido determinar que como arrendadores se encuentran en desequilibrio frente a la relación contractual.
Solicitudes que resultaron infructuosas, pues los convocados no accedieron a la modificación del canon de arrendamiento”. 2.5.- En audiencia de conciliación adiada 15 de noviembre de 2019, las partes expresaron la imposibilidad de acuerdo sobre el mencionado reajuste. 2.6.- Que se allega dictamen que da cuenta que el valor de la renta “que actualmente debería pagarse (…) corresponde a la suma de (…) $48.847.737 M/cte., mensuales, más IVA”. 3.
La demandada en réplica a la demanda, por conducto de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones, se pronunció frente a los hechos y presentó las excepciones nominadas: i). “Inexistencia del derecho reclamado. Excepción de contrato no cumplido y falta de legitimación en la causa”; ii). “Abuso del derecho”; iii). “Cumplimiento de la Autonomía Privada de la Voluntad y Communis intentio”; y, finalmente, iv).
“Buena fe contractual” (Derivados 15 y 16, ib.). 3.1.- Adicionalmente, la sociedad presentó demanda de reconvención, formulando como pretensiones las siguientes: “En virtud de lo establecido por el artículo 868 del Código de Comercio, restablecer el equilibrio económico del contrato de arrendamiento (…), a nivel proporcional del precio del arrendamiento frente a las utilidades percibidas por CIATRAN S.A.S. para cuando se suscribió (2012)”, por tanto, “(o)rdenar que el exceso del precio pagado, previa indexación, se aplique a las mensualidades subsiguientes hasta que las partes vuelvan al equilibrio contractual” (Presentación 30/09/2020) (Derivados 001 y 002, Cuaderno de Reconvención). 3.1.1.- Como sustento de esos pedimentos, refirió, entre otros supuestos, que Global Fianzas S.A.S. no cumplió lo estipulado en la cláusula octava del contrato, “a fin de plantear su intención de aumentar el precio del arriendo”, además, “(e)l precio de arrendamiento resulta 3 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. desproporcionado para la sociedad arrendataria, teniendo en cuenta que la ‘acreditación que actualmente tiene la zona’ se debe precisamente a la operación comercial realizada por CIATRAN S.A.S.”, por tanto, “está en desequilibrio en la relación contractual”. 3.1.2.
“Desde antes de la emergencia sanitaria generada por el Covid-19, producto de las decisiones gubernamentales relativas a la modificación del artículo 136 de la Ley 769 de 2002 y la habilitación de Organismos de Tránsito, como la Secretaría Distrital de Movilidad de Bogotá, mediante el Decreto Ley 19 de 2012, y normas posteriores como el Decreto Ley 2106 de 2019, los centros integrales han venido perdiendo buena parte de su mercado y esto ha afectado sus ingresos”, amén que “(l)a alerta sanitaria mundial provocada por el Covid 19 está generando importantes impactos para las empresas desde todos los ángulos de su actividad, lo cual además es un hecho notorio; desde el inicio de la pandemia mis representados han trabajado incansablemente por continuar con un alto estándar de calidad y de esta manera poder conservar las condiciones de nuestros colaboradores con los que la compañía cuenta hoy en día, al igual que la operación en las oficinas ubicadas en distintas ciudades del país, por lo cual han tenido que incurrir en unos altos sobrecostos que han impactado de manera sustancial los resultados de la compañía, además del cierre temporal en los meses de marzo a septiembre de 2020; aunado a la obligatoriedad y compromiso de cumplir con las medidas y protocolos establecidos por los Gobiernos Nacional y Distrital, han encarecido el cumplimiento del contrato”. 3.2.- Por su parte, Global Fianzas S.A.S. contestó la demanda de mutua petición, se opuso a las pretensiones y formuló los medios exceptivos denominados: i).
“No asistirle derecho al demandante”; ii). “Falta de configuración del escenario extraordinario previsto en la normatividad sustancial”; iii). “Falta de agotamiento de las facultades establecidas por reglamentos transitorios”; iv). “No haberse demostrado la ocurrencia del escenario extraordinario”; y, v). “Genérica” (009ContestaciónDdaReconvencionExcepciones.pdf). 4.- Surtido el trámite de rigor, se finiquitó la instancia negando las pretensiones de la demanda como de la de mutua petición (Derivados 057 y 028, ib.).
II. EL FALLO DEL A-QUO 5.- La Juez a-quo inició su fallo haciendo alusión a los supuestos fácticos como procesales del sub-examine, en ese camino, encontró acreditados los presupuestos procesales. Decantado ello, indicó que el problema jurídico principal se circunscribía a determinar la procedencia de la regulación deprecada, o en su lugar, a declarar probadas las excepciones de fondo.
Así mismo, verificar la viabilidad del restablecimiento económico argüido por Ciatran S.A.S. respecto del contrato de arrendamiento en cuestión, 4 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. por tanto, establecer si la demandada en reconvención debía devolver el exceso del precio pagado más la respectiva indexación. Así las cosas, sobre el petitum principal consideró inicialmente la legitimación en la causa de los extremos procesales, el alcance del derecho de renovación a propósito del contrato de arrendamiento y con estribo en varios pronunciamientos jurisprudenciales como de los elementos de convicción, concluyó que las partes suscribieron en el año 2012 el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de las pretensiones, fijando la suma de $7’500.000 mensuales -pagaderos los 5 primeros días de cada mes- como el incremento anual del 100% del IPC + 3 puntos porcentuales que operaba de forma automática, en esa línea, que la arrendataria aportó el comprobante de pago de los últimos 3 cánones acogiéndose a lo dispuesto 1628 del Código Civil, es más, que en el curso del proceso se admitió que Ciatran S.A.S. se encuentra al día. Continuó indicando que en la cláusula 8ª de la convención se hizo mención a la prórroga, y acorde con la primera excepción planeada como a los cánones 518 y 520 del estatuto mercantil, consideró que se advirtió la “misiva del 8 de octubre de 2019 mediante la cual la sociedad demandante comunicó a la demanda que a partir el 1º de noviembre de 2019 se incrementaría el canon de arrendamiento a la suma de $48’847.737 (…), por lo tanto, dicha comunicación no respetó los términos del propio contrato para su renovación pues de conformidad con la cláusula 8ª del acuerdo, la misma debió remitirse a más tardar el 1º de agosto de 2019 para que tuviese aplicación a partir del 1º de noviembre de esa anualidad que como no se hizo acarreó automáticamente la prórroga por un año más del vínculo que venía gobernando la relación sustancial (…), es decir, hasta el 1º de noviembre de 2020 y así, ha acontecido de manera ininterrumpida hasta la fecha, lo que demuestra que el contrato de marras no ha sido objeto de renovación sino de múltiples prorrogas, lo que ha arrojado que mantenga la plena vigencia, esto es, aquél que dispuso como precio del canon de arrendamiento la suma de $7’500.000 (…)”, así las cosas, declaró la prosperidad de la excepción denominada: “Inexistencia del derecho reclamado.
Excepción de contrato no cumplido y falta de legitimación en la causa”, por tanto, no es posible emprender sobre el debate propuesto por el arrendador. “En resumen, resulta que la modificación de las condiciones contractuales o su ajuste puede ocurrir en dos eventos. El primero, claramente, atendiendo a la naturaleza de la prevalencia de la voluntad, o sea que el cambio de las condiciones o reforma contractual surja por acuerdo conjunto entre las partes (…) condensado en un otrosí, un segundo contrato o dejando sin efectos el existente (…).
Empero, en ausencia de dicho consenso, la convención podrá ser objeto de ajuste en sus condiciones cuando al renovarse persisten las diferencias, siendo el proceso verbal el escenario propio para zanjar el desacuerdo (…)”. A continuación, resaltó que cada una de las partes aportó un dictamen pericial, la arrendadora uno en el que se alude que el canon mensual debe corresponde a $48’847.737.
A su turno, el arrendatario uno en el que dadas las condiciones, ha pagado sumas “excesivas”, por tanto, ese exceso debía aplicarse a futuros cánones. Así, con estribo en lo dispuesto en el canon 222 del Código General del Proceso “con la demanda se trajo un dictamen de avalúo comercial del precio del canon de arrendamiento (…)”, es más, se 5 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. escuchó la declaración de quien lo realizó, adicionalmente, se negaron los testimonios solicitados y la exhibición de documentos, no obstante, resaltó que ninguna incidencia tenían esos medios de prueba sobre la decisión. Al no acreditarse la renovación era inane pronunciarse frente a los alcances que ha podido tener la “experticia arrimada con la demanda (…)” o las implicaciones del dictamen aportado por el arrendatario.
Finalmente, indicó relevarse de estudiar los demás medios de defensa propuestos por el arrendatario. En lo que toca a la demanda de reconvención, relativa a la solicitud de equilibrio contractual al presentar pagos en exceso de los instalamentos, por ende, ante la solicitud de devolución de ese dinero exceso- aplicándolo a cobros futuros, precisó que debía negarse con estribo en el mismo argumento sobre el cual se denegó la acción principal, consistente en que al no verificarse la renovación del contrato no estaba habilitada ninguna de las partes para modificar el acuerdo que viene gobernando la relación contractual, además, porque el arrendatario en ningún momento manifestó su querer al demandante de restablecer el equilibrio contractual “y una consecuente rebaja en la obligación adquirida sino que fue un propósito que solo vino a considerar al interior del trámite judicial, privando al arrendador de evaluar dicho aspecto en la etapa de negociación directa previa al proceso que en todo caso no se verificó en ningún momento porque no hubo renovación”, en efecto, la súplica no estuvo antecedida de renovación contractual y no hubo discrepancia pues no exteriorizó ese propósito al trámite judicial.
Luego, ninguno estaba habilitado para deprecar la regulación del canon. III. EL RECURSO DE APELACIÓN 6.- Inconformes con lo resuelto las partes impugnaron la decisión con estribo en los siguientes argumentos: Demandante GLOBAL FIANZAS S.A.S. -Se trata de una lectura errónea de la codificación mercantil respecto de la oportunidad que se tiene para que opere la renovación señalada en el artículo 519, puesto que se trata de una norma imperativa que advierte que la acción puede ser impetrada al momento de la renovación “inclusive”, “por lo que, hubieren establecido sobre el particular las partes, así se ha explicado en amplia jurisprudencia, no puede tenerse de recibo a efectos de no operar y decidir de fondo del asunto (…)”. - “(…) las partes se sirvieron establecer que si con una antelación no mayor a tres meses ninguna de las partes, ponía de presente a la otra su intención de terminación, este, el contrato de arrendamiento, se entendería prorrogado, agregando que a su juicio lo allí establecido guarda correspondencia con lo establecido en el artículo 520 del código de comercio y los numerales 2 y 3 del artículo 518 de la misma codificación, resaltando además que si bien las partes plantearon un término menor que el establecido 6 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. en dichas normatividades, dicha postura no resulta violatoria de precepto legal alguno”. - Soslayó la juzgadora el alcance del artículo 524 del Código de Comercio, “(p)or lo que, resulta errada la postura de la Juez de instancia cuando impone un término de caducidad a la facultad que se le confiere a mis procurados, frente a la renovación establecida en el artículo 519 del Código de Comercio.
Así como en lo por ella expuesto respecto de que lo establecido por las partes en la cláusula octava, sobre términos para su prórroga (figura jurídica que entre otras cosas tampoco es la debatida en el asunto de marras, pues corresponde a los términos en los que se debe dar la renovación del contrato entre las partes) no trasgreda precepto alguno, pues véase que lo señalado en dicho articulado, si tiene prevalencia sobre cualquier convención”. - Desconoció también el canon 519 ib., razón por la que trajo a colación la sentencia de tutela con radicado No. 1100102030002020-01028-00, como la decisión “T-068 (2a.
Instancia) JUZGADO OCTAVO CIVIL DEL CIRCUITO DE CALI 2019-00537-01)”. - En síntesis, “(…) queriendo como lo hizo imponer términos de caducidad, frente a las diferencias en la renovación de las partes, insistiéndose, se colige claramente de las precitadas normatividades y precedentes, que dichas diferencias se suscitan al momento de la renovación del contrato, presupuestos que claramente se cumplen para el caso objeto de estudio, por lo que, la postura y motivación de la Juez de primera instancia a fin de despachar de manera desfavorable las pretensiones de la demanda interpuesta por mis procurados se hallan contrarias a derecho”.
Demandada CENTRO INTEGRAL DE ATENCIÓN DEL TRANSPORTE S.A. CIATRAN S.A.S. - “Es indiscutible que en este caso operó la prórroga automática del contrato y que no es aplicable el art. 519 del CCo, punto que queda por fuera del recurso”. -Ciatran S.A.S. sí demostró el desequilibrio en la relación contractual, en los términos del artículo 868 ib.
“De acuerdo con el avalúo aportado por CIATRAN SAS, que si cumple los requisitos de ley, el valor de la renta del inmueble en cuestión para 2020 (año en que se radicó la demanda, sin tener en cuenta las afectaciones ocasionadas por la emergencia sanitaria por Covid19) ascendía a diez millones quinientos cincuenta y seis mil ochocientos seis pesos ($10.556.806).
Entonces: (i) de acuerdo con la fórmula para incremento del precio del arriendo estipulada en la cláusula sexta del contrato objeto de este proceso, (ii) hasta octubre de 2020 (1 mes antes de la presentación de esta demanda de reconvención y fecha del avalúo), (iii) contra 7 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. el valor facturado por la demandante y pagado por la demandada y demandante en reconvención se tiene como resultado que el valor pagado en exceso por CIATRAN SAS asciende a ciento cincuenta millones quinientos dieciséis mil novecientos setenta y nueve pesos ($150.516.979).
La suma debe actualizarse con base en los parámetros descritos al momento en que se dicte la sentencia y se pague efectivamente lo debido”. 7.- Así mismo, por auto adiado 29 de agosto de 2023 se ordenó correr el traslado previsto en la Ley 2213 de 2022. 7.1.- A través de escritos enviados por correo electrónico a la Secretaría de este Tribunal los apelantes sustentaron en debida forma sus reparos.
Más adelante, mediante proveído de 9 de octubre de esa anualidad se decretó como prueba de oficio la práctica de una pericia, cuya sustentación y contradicción se llevó a cabo el pasado 26 de junio, esto, al tenor de lo dispuesto en el canon 327 del Código General del Proceso. IV. CONSIDERACIONES DE LA SALA 1.- Refiriéndonos brevemente a los presupuestos procesales, requisitos indispensables para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico procesal, como son demanda en forma, competencia del juez, capacidad para comparecer y capacidad para ser parte, no merecen reparo alguno en la litis, por encontrarse reunidos, lo cual amerita una decisión de fondo. 2.- Puestas así las cosas, de entrada, resolverá la Sala la solicitud de nulidad absoluta del contrato de arrendamiento que sustenta el trámite de la referencia y que invocara el apoderado de Ciatran S.A. al alegar de conclusión en esta instancia, mas dicho pedimento no está llamado a prosperar, comoquiera que: 2.1.- No se elevó como pretensión al presentar la demanda de mutua petición, pues como se anunció líneas atrás, se deprecó su declaración a la hora de alegar, es más, fue en esta instancia. Es de memorar que al tenor de lo dispuesto del artículo 281 del Código General del Proceso, la “sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este Código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley (…)”. 2.2.- Es de recordar que la nulidad absoluta puede y debe declararse de oficio, sin que exista petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el contrato, el negocio se haya invocado en el proceso como fuente de obligaciones y las partes concurran al proceso; sin embargo, en el sub examine no se advierten tales elementos, toda vez que el contrato de arrendamiento que soporta este expediente no recae sobre objeto o causa 8 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. ilícita, tampoco, se vislumbra la omisión de requisito alguno o formalidad que la ley prescriba para darle valor -Arts. 1741 del Código Civil y 899 del Código de Comercio-, esto, en definitiva, porque en el contrato en cuestión se advierte que el predio que fuera entregado en arrendamiento se ubica en la carrera 29 B Bis No. 67-62 de Bogotá, luego no se puede decir que se trata de un bien “indeterminable”, amén que nada se dijo sobre una causa ilícita o la falta de una determinada exigencia en la formación del pacto. 2.3.- Adicionalmente, la conducta adoptada por la sociedad Ciatran S.A. resulta contradictoria, por cuanto: i).
Con ocasión de las comunicaciones cruzadas que obran en el expediente, aquélla en momento alguno alegó la nulidad que en últimas actuaciones puso de presente, por el contrario en la misiva de 5 de diciembre de 2019, precisó: ii). Adosó varios documentos que dan cuenta de la consignación de los respectivos cánones de arrendamiento (Cuaderno 10 y ss.); iii).
A la hora de contestar la demanda principal tuvo por cierto los hechos numerados primero, segundo, tercero y cuarto, último sobre el que aclaró el alcance de la cláusula 8ª del contrato de arrendamiento; iv). Como excepciones postuló las denominadas: a). “Inexistencia de derecho reclamado. Excepción de contrato no cumplido y falta de legitimación en la causa”; b).
“Abuso del derecho”; c). “Cumplimiento de la autonomía privada de la voluntad y communis intentio”; y, d). “Buena fe contractual” (Derivado 15 y ss., ib.); v). Verbi gratia, como sustento de la última excepción argumentó: “Sea la oportunidad (…) de expresar el obrar con lealtad, rectitud y honestidad de la sociedad demandada (CIATRAN S.A.S.), pues a la fecha se ha cumplido a cabalidad con cada una de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; por lo cual aportamos dentro de nuestro escrito de contestación los últimos soportes de pago, como muestra del cumplimiento contractual y desarrollo de las obligaciones previstas”; y, para no ahondar en motivos, vi).
Como sostén de la demanda de mutua petición aludió: “1. Entre GLOBAL (…) y CIATRAN SAS, suscribieron el 1 de noviembre 9 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. de 2012 contrato de arrendamiento comercial sobre el inmueble ubicado en la carrera 29 B Bis No. 67-62 de Bogotá, (…).
2. CIATRAN SAS ha cumplido el contrato (…)”, sin que se hiciera mención a la nulidad que hoy cuestiona a esta colegiatura. Incluso, es que como pretensión planteó: “En virtud de lo establecido por el artículo 868 del Código de Comercio, restablecer el equilibrio económico del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, al nivel proporcional del precio frente a las utilidades percibidas por CIATRAN SAS para cuando se suscribió (2012) (…)”.
Conforme con lo expuesto, no hay lugar a declarar que el contrato de arrendamiento en cuestión adolece de tal irregularidad que pueda catalogarlo como nulo, en este escenario: acción de regulación del canon de arrendamiento, más no de restitución del bien dado en tenencia. 3.- Ahora bien, del petitum y de la causa petendi que le sirve de apoyo, precisa la Sala que lo pretendido por el extremo es la renovación del contrato de arrendamiento del inmueble localizado en la Carrera 29 B Bis No. 67-62 de esta ciudad, por tanto, al existir diferencias frente a las condiciones del mismo y, puntualmente, frente al valor del canon, se solicita se regule la renta mensual (Derivado 007). 4.- Desde que entró en vigencia el Decreto 410 de 1971 “Código de Comercio”, el 1º de enero de 1972, se suprimió la prórroga automática del contrato de arrendamiento, impuesta por las normas sobre control de arrendamiento, en relación con inmuebles destinados a actividades comerciales, y surgió para el arrendador el pleno derecho a considerar vencida la relación contractual, a la expiración del término de arrendamiento, a menos que haya nacido para el arrendatario el derecho de renovación, pues en tal caso puede hacer uso de éste sobre bases convencionales o judiciales cuando se presente desacuerdo.
Ha puntualizado esta Corporación desde vieja data que: “3.5. Bis. Prórroga y renovación. Es sustancial distinguir, y esto debe insistirse, entre prórroga y renovación, toda vez que la primera significa, prolongar o extender lo mismo más allá de lo primeramente previsto, "del goce (de jouissance). Mantenimiento del locatario en el goce del bien, más allá de los límites previstos por la convención de las partes.
Durante la guerra y luego de ella, numerosas leyes han concedido prórrogas del goce a los locatarios, en razón de la escasez de locales" ("Vocabulario Jurídico", Henri Capitant, traducción al español de Aquiles Horacio Guaglianone, Editorial Depalma, Buenos Aires 1966, página 449).” “Renovar denota algo de nuevo "Restablecer o reanudar una relación u otra cosa que se había interrumpido" (segunda acepción traída por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, 19 edición, página 1131, segunda columna).” “En el supuesto de prórroga no hay, pues, nada nuevo en las condiciones del contrato.
No pueden surgir discrepancias entre las partes simplemente porque teniendo el inquilino derecho a la renovación el dueño dejó que en lugar de introducir algo nuevo o de impedir que se renovara dando el desahucio, 10 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. dejó que se prolongara el mismo contrato por otro período igual al inicial.” “Requisito necesario para el derecho a la prórroga y para el derecho a la renovación es que el inquilino tenga derecho a exigir que se renueve el contrato por darse las previsiones del artículo 518.
Los vocablos de la ley cuando dicen que so pena de que éste se entienda "renovado o prorrogado" no son en verdad sinónimos. El conjunto de las disposiciones pertinentes (artículos 518 y 520 Código de Comercio) dan pie para distinguir entre el derecho a la prórroga y el derecho a la renovación. Ocurre, como se notó antes, que los supuestos son comunes, en cuanto que si no hay derecho a la renovación no puede el inquilino invocar la prórroga;” 1.
Y, en pronunciamiento posterior la misma indicó que: “5.1. La renovación refleja "una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes", lo cual representa "una variación prerrogativa para el inquilino a continuar no necesariamente en las mismas condiciones primitivas".
E implica, por su propia virtud, una relación jurídica nueva entre las partes "para establecer un justo equilibrio de sus mutuos intereses", como lo expresa la comisión redactara del Código de Comercio.” “5.2. La renovación es un nuevo contrato pero irremediablemente ligado al que renueva, como su ontológico punto de partida. De ahí que su naturaleza y efectos sean bien diversos a la prórroga contractual, en cuanto este (sic) representa la continuación de un negocio jurídico en las condiciones pactadas, extendiéndolo o prolongándolo más allá de su término inicial (Cas. 18 noviembre 1971).” “La renovación no es, pues, sinónimo de estabilidad contractual como lo es la prórroga, donde por el mero silencio de las partes, el contrato permanece en el tiempo con todas sus condiciones originales.” 2. 5.- Dispone el artículo 518 del Código de Comercio que: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos…”, mientras que el artículo 519 señala: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal,…”, interpretando estas dos disposiciones y, atendiendo lo señalado por esta Corporación en época anterior, se tiene que el comerciante que haya ocupado un inmueble, por lo menos dos años consecutivos, destinado a una misma actividad mercantil, a la terminación del contrato de arrendamiento, le nace el derecho de invocar la renovación de dicha relación contractual y el arrendador no puede rehusar tal solicitud; y aquí pueden presentarse varios eventos: primero, que la renovación se efectúe celebrando una nueva convención en idénticas condiciones que el contrato anterior, lo que se traduciría en la praxis en la prórroga del contrato; 1 (T.S.B. S.C. sent. 18 de noviembre de 1980, M.P. Eduardo García Sarmiento, Revista Justicia, Quinta Época, Volumen III., número 5, págs. 633 a 640) (Subrayado por la Sala). 2 (T.S.B. S.C. sent. 31 de mayo de 1985, M. P. Alfonso Guarín Ariza.
Revista Justicia, Sexta Época, Volumen V., número 7, págs. 175 a 179) 11 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. segundo, que se renueve con variación de los elementos de plazo, precio u otras estipulaciones, que acuerden voluntariamente las partes y, tercero, que en la susodicha renovación se presenten diferencias.
Adviértase que en el primer caso, atrás citado, aunque se continúe con las mismas cláusulas de la relación anterior, se está de cara a la figura de la renovación y no de la prórroga. Porque se celebra un nuevo contrato, pues aquélla - renovación - implica terminar la convención anterior, por razón a que ésta se encuentra vencida; mientras que la segunda prórroga - significa que al vencimiento de la relación, el mismo contrato, bajo las mismas condiciones de precio, tiempo, destinación, modo, lugar, situación etc., se prolonga por igual período, es decir, no hay terminación del acuerdo contractual inicial sino que se prolonga, esto es, no hay solución de continuidad jurídica entre el contrato a prorrogar y el prorrogado.
En la segunda hipótesis como existe consenso entre las partes contratantes respecto de la totalidad de las estipulaciones, la autoridad del Estado no puede intervenir allí, pero ya en la última, que es la que nos concierne, es necesario que esas diferencias surgidas sean decididas por la autoridad de la ley. Al punto, ha dicho la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil que: “Como instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquéllos funcionan, al vencimiento del mismo.
Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen. Desde luego que este derecho, como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene carácter absoluto, pues su ámbito de eficacia está sujeto a las condiciones establecidas por la citada norma, vale decir, que a título de arrendamiento se haya ocupado un inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio; que la tenencia derivada del vínculo arrendaticio se haya dado por no menos de dos años consecutivos; que durante ese lapso siempre haya sido explotado un mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que señalan los tres numerales del artículo, esto es, que el arrendatario haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, o cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.” “El derecho de renovación que asiste al empresario – arrendatario, garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad mercantil.” 3. 6.- Entonces, si las partes no se ponen de acuerdo sobre las bases de la renovación del contrato de arrendamiento, ya vencido, y cuya entrega no puede exigirse, pueden recurrir a la justicia ordinaria, para 3 (Sentencia 24 de septiembre de 2001 M.P. Fernando Ramírez Gómez Exp. 5876) 12 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. que dentro de los trámites del respectivo proceso, el juzgador dirima esas diferencias, y para la prosperidad de esa acción es necesario el cumplimiento de los siguientes elementos estructurales: a) Que se trate de un empresario comerciante; b) que se haya ocupado el inmueble a título de arrendamiento, por un período no inferior a dos años, con un mismo establecimiento de comercio; c) que el término contractualmente pactado esté vencido; y, d) que existan diferencias sobre las bases o condiciones que permiten la renovación del contrato.
Seguidamente se analizarán a efecto de determinar si concurren en la Litis, en vista que la alzada fue formulada por ambos extremos procesales, circunstancia que faculta a la Sala para resolver sin limitaciones art. 328 del C. G. del P.-. En este punto se pone de presente que la regulación bajo estudio recae única y exclusivamente frente al contrato de arrendamiento del inmueble localizado en la Carrera 29 B Bis No. 67-62 esta ciudad, que da cuenta el documento visible a folios 5 y ss., del cuaderno principal 001, tal y como se suplicó en la demanda (Derivado 007).
Que sea empresario – comerciante 7.- Tiene la calidad de comerciante la persona que profesionalmente se ocupa de manera personal o mediante apoderado o por intermediario ora por interpuesta persona en alguna de las actividades que la ley considera mercantiles -artículo 10 del Código de Comercio-; empresa es toda actividad económica organizada para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios, la que se realiza a través de uno o más establecimientos de comercio -artículo 25 ibídem-; y se entiende por éste el conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa -artículo 515 ejúsdem-.
Como la arrendataria demandada es persona jurídica -Ciatran S.A.S.- que se dedica a “PRESTAR SERVICIOS A LA CIUDADANÍA COMO CENTRO INTEGRAL DE ATENCIÓN, EN LOS TÉRMINOS DEL CÓDIGO NACIONAL DE TRÁNSITO (…)” (Cuaderno 006, ib.), es indudable que tiene la calidad de comerciante, al paso que esa actividad la ejerce en el predio materia de tenencia, así se informó en los fundamentos fácticos y lo ratificó la demandada en la contestación del libelo como con la postulación de la demanda de mutua petición. Ocupación del inmueble por el término legal con el mismo establecimiento 8.- Auscultado el contenido del contrato de arrendamiento aportado, el cual es plena prueba por cumplir las exigencias de los artículos 244 numeral 1º y 3º y 245 del Código General del Proceso, vigentes para la fecha de presentación del libelo introductor, fácil resulta inferir que el arrendatario ha ocupado el inmueble objeto de litis por un término superior a los dos años sin variar el establecimiento de comercio. 13 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. Ciertamente, del respectivo contrato de arrendamiento se advierte que la relación contractual inició el 1º de noviembre de 2012, cuya destinación se pactó en los siguientes términos: “(e)l arrendatario se compromete a destinar este inmueble exclusivamente para el desarrollo de su negocio, objeto social o actividad comercial”, y como la demanda se presentó el 20 de noviembre de 2019 (Derivado 007), se deduce que todo ese tiempo el arrendatario ha tenido el inmueble en tenencia, explotándolo con el mismo objeto, por cuanto no se demostró lo contrario.
Término contractualmente pactado vencido y existencia de las diferencias 9.- La hermenéutica del artículo 519 del Código de Comercio, no es otra que para que la acción allí consagrada se abra paso, es requisito sine qua non que entre las partes del contrato hayan surgido diferencias, pues no de otra manera el legislador hubiere dicho que: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación… se decidirán por el procedimiento verbal…”.
O sea, que el interrogante que prima facie surge es ¿cuándo se considera que entre los contratantes, con ocasión de la renovación, se presentaron diferencias?. Pues cuando entre arrendador y arrendatario han tratado el tema de renovar el mismo, pero no se llegó a un punto de entendimiento acerca de cualquiera de los elementos esenciales de éste, tales como su duración o, como es el caso, el precio; es decir, que obligatoriamente debe existir inconformidad alguna de parte de cualquiera de estos respecto de las actuales condiciones del contrato, debidamente comunicada a su contraparte, para que de allí emerjan los desacuerdos, pues no de otra manera se puede sostener a ciencia cierta que entre ellos hay verdaderas desavenencias.
Esto es, la carga probatoria se radica en cabeza del actor arrendador, el acreditar que con motivo de la renovación de ese negocio jurídico ha surgido un desacuerdo, que se ha hecho manifiesto con la conducta de las partes. Sabido es que todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales -artículo 1602 del Código Civil-, quiere ello significar que el acuerdo de voluntades destinado a crear un vínculo jurídico en el campo de lo lícito, es una ley para las partes, por así determinarlo la disposición en mención; entonces, si la convención se suscribe con el lleno de los requisitos que ella exige, todas las estipulaciones pactadas, salvo aquellos que no estén acordes con el orden público y las buenas costumbres, deben ser cumplidas en forma estricta y literal, contrario sensu se estaría frente a un potencial incumplimiento del contratante obligado a sujetarse a ellas.
Por ello la Jurisprudencia ha sostenido: “En el derecho positivo colombiano impera el principio según el cual las leyes que regulan los contratos son normas supletorias de la voluntad de los contratantes, cuando éstos, al celebrarlos, acatan las prescripciones legales y respetan el orden público y las buenas costumbres. El postulado de la normatividad de los actos jurídicos (artículo 1602 del C.C.) se traduce esencialmente, entonces, en que legalmente ajustado un contrato se convierte en ley para las partes, quienes por consiguiente quedan 14 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. 4 obligados a cumplir las prestaciones acordadas en él…”. Ahora bien, en el caso examinado sucede que en punto de la prórroga y la renovación del contrato de arrendamiento adiado 1º de noviembre de 2012, los contratantes acordaron en su cláusula octava que: “Si ninguna de las partes da aviso a la otra con no menos de tres (03) meses de anticipación al vencimiento del término inicial pactado, el contrato se prorrogará por un año más. Para la renovación del contrato de dará aplicación a lo consagrado en los Artículos 518 del Código de Comercio”.
Puestas así las cosas, de entrada, considera esta Colegiatura que el aviso de que trata la citada estipulación tiene que ver con la prórroga del contrato, mas no con su renovación. En efecto, la estipulación es clara al señalar que de no mediar comunicación antelada -3 meses- a la terminación del contrato, éste se entenderá prorrogado. Sin embargo, nótese que, tratándose de la renovación -fenómeno distinto según se explicó-, solo se anotó que deberían remitirse al canon 518 del Código de Comercio, sin más consideración, por tanto, resultan aplicables los preceptos subsiguientes de esa codificación, máxime si el artículo 524, ib, prevé: “Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes”.
En conclusión, no resultaba necesario que la arrendadora diera aviso a la arrendataria, con no menos de tres (03) meses de anticipación al vencimiento del término contractual, su intención de renovar el convenio en cuestión. Ahora bien, obra en el expediente comunicación recibida el 8 de octubre de 2019 por Ciatran S.A.S., cuyo contenido es del siguiente tenor: Misiva en la que se advierte la inconformidad de la arrendadora frente al valor del canon de arrendamiento, por tanto, refiere que el canon a partir del 1º de noviembre de 2019 ascendería a $48’847.737.00 Mcte., a la que Ciatran S.A.S. contestó: 4 (G.J. t. CLXXII, pág. 177, Casación 8 febrero de 1983) 15 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. Adicionalmente, se adosó la constancia de no acuerdo entre las partes ante el Centro de Conciliación Fundación Abraham Lincoln adiado 15 de noviembre de ese mismo año (Derivado 002), en la que se observa como pretensiones: “La parte convocante pretende que de mutuo acuerdo se realice el reajuste del valor del canon de arrendamiento, referido al inmueble ubicado en la carrera 29 B Bis Nº 67-62 de la ciudad de Bogotá, en la suma de $48’847.737,oo más IVA”.
Luego es clara, la diferencia entre las partes, específicamente sobre el precio del canon mensual de arrendamiento con ocasión de la mentada renovación. En efecto, la cláusula sexta de dicho contrato se indicó que: “INCREMENTOS DEL PRECIO: Vencido el primer año de vigencia de este contrato y así sucesivamente cada doce (12) mensualidades, en caso de prórroga tácita o expresa o de renovación, en forma automática y sin necesidad de requerimiento alguno entre las partes el precio mensual del arrendamiento se incrementará en UN CIENTO POR CIENTO (100%) DEL I.P.C. (…), DEL AÑO INMEDIATAMENTE ANTERIOR MÁS 3 PUNTOS SOBRE EL VALOR DEL CANON DE ARRENDAMIENTO”; sin embargo, no resulta oponible tal condición al trámite de la renovación, pues de un lado, el canon 519 del Código de Comercio refiere: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el proceso verbal, con intervención de peritos”, cuestión que como se explicó, a tono con el canon 524 de la misma obra, contra dicha norma no producirá efectos ninguna estipulación de las partes; y, de otra, aplicarla imposibilitaría discutir las condiciones en que debe producirse la renovación porque precisamente esa figura supone una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes.
Conforme con lo expuesto, las excepciones tituladas: i). “Inexistencia del derecho reclamado. Excepción de contrato no cumplido y falta de legitimación en la causa”; ii). “Abuso del derecho”; iii). “Cumplimiento de la Autonomía Privada de la Voluntad y Communis intentio”; iv). “Buena fe contractual”; no tienen vocación de prosperar, comoquiera que el contrato no fue objeto de prórroga (Derivados 015 y ss.). 10.- Luego, demostrado claramente que se advirtió el 16 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. desacuerdo en punto al valor del canon, previo al vencimiento del negocio jurídico sin que se hubiere solucionado la diferencia al momento de su renovación, correspondía a la parte interesada, tal como lo hizo, pedir que lo resolviera el juez; regulación que no puede ser otra que aquélla en que principie el próximo período -1º de noviembre de 2019-, puesto que el plazo en vigencia se rige por el contrato inicial, siendo entonces necesario resolver sobre el valor del canon que debe entrar a regir sobre el bien objeto materia del contrato, para lo cual es el propio legislador el que indica en el artículo 519 del código de comercio, que se debe establecer mediante la prueba pericial.
Sobre este medio de prueba deviene pertinente hacer cita jurisprudencial de la H. Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil: “Es verdad consagrada la de que uno de los requisitos sine qua non, tiene dicho la Corporación, que debe ofrecer todo dictamen pericial para que pueda ser admitido como prueba de los hechos sobre que versa, consiste en que sea debidamente fundamentado; y que compete al juzgador apreciar con libertad esta condición, dentro de la autonomía que le es propia, no obstante que el dictamen no haya sido materia de tacha u objeción de las partes en el traslado correspondiente…”(Sentencia de 5 de abril de 1967).
Así mismo, dijo la Corporación que “el concepto emitido por el Tribunal en sentencia y la acusación al respecto y de que se acaba de hacer mérito, plantea de nuevo el problema que sobre el particular tiene ya resuelto la Corte y que además ha sido estudiado ampliamente por los doctrinantes, a saber: Hasta dónde vincula al juzgador un dictamen pericial.
La fuerza vinculante de un experticio, en todo caso, y que obligue al juzgador a someterse a aquél sin discriminación de ninguna especie, no ha sido aceptada nunca por los expositores ni por nuestra legislación. De ahí en ésta la existencia de los artículos 722 y 723 del Código Judicial (actualmente la regla 241 del C. de P. C.) que no sólo permite sino autorizan el análisis y valoración de los fundamentos de un dictamen; esas normas dan al juzgador amplitud de juicio y de criterio para fijar en cada caso el valor de un peritazgo, sin estar forzado nunca a admitirlo o rechazarlo mecánica o ciegamente.
En sentencia publicada en la Gaceta Judicial número 1935 y citada por el fallador, dijo la Corte: ‘No se establece en estos artículos 722 y 723 del Código la imperativa aceptación mecánica por parte del juez del dictamen uniforme de los peritos…con la sola condición de estar explicado y fundamentado, sino que es indispensable que esté debidamente fundamentado.
En la apreciación de esta última condición, que es la esencia de la prueba pericial, es donde tiene oportunidad y manera de justificarse la facultad judicial de apreciación del dictamen de los expertos, aunque sea uniforme y aparezca fundado debidamente. Apenas vale advertir que el juicio sobre estas calidades o requisitos del dictamen, corresponde exclusivamente al juez, quien las reconoce o niega, para aceptar o negar fuerza probatoria al dictamen de los peritos’.
Y justificando la razón de ser en la prueba pericial dijo: ‘Es la natural imposibilidad de que el juez posea conocimientos universales y en cantidad y calidad adecuadas sobre las múltiples materias, algunas de gran complejidad técnica, que se someten a su decisión jurisdiccional, al verdadero fundamento filosófico y jurídico de la institución de la prueba de peritos, mediante la cual el sentenciador alumbra sus decisiones y juicios con el examen y concepto que personas técnicas realizan sobre determinadas cuestiones de hecho que requieren la sistematización de conocimientos especiales para su comprensión y dominio.
El perito es pues un auxiliar técnico del juez. Sus conclusiones o dictamen de acuerdo con la naturaleza sui generis de sus funciones, y como lo tiene consagrado la doctrina jurídica universal, constituyen datos o elementos de juicio aprovechables por el funcionario del Poder Judicial en la medida que encuentre aceptables los fundamentos en que se apoyan las conclusiones 17 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. a que lleguen que en todo caso deben expresar con precisión, exactitud y claridad” 5. En igual sentido, y con respecto a la valoración probatoria del dictamen pericial ha expuesto la Corte Constitucional que: “La valoración del dictamen pericial implica llevar a cabo un proceso de orden crítico con el fin de obtener certeza respecto de los hechos y conclusiones sobre los que versa la experticia. Para ello, el juez debe apreciar aspectos relativos (i) al perito, (ii) al agotamiento formal de los mecanismos para llegar a un dictamen suficiente, y (iii) a la coherencia interna y externa de las conclusiones.
En cuanto a lo primero, deben verificarse las calidades y la probidad del perito. En segundo lugar, son objeto de apreciación los elementos (exámenes, experimentos, cálculos, etc.) en los cuales se apoyó el perito para sus indagaciones. En tercer lugar, debe examinarse la coherencia lógica del dictamen, el carácter absoluto o relativo que le da el perito a sus afirmaciones, la suficiencia de los motivos que sustentan cada conclusión, y la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos.
Como resultado del proceso descrito el juez puede decidir apartarse de las conclusiones de la experticia. Los doctrinantes manifiestan al respecto que “el juez tiene libertad de valoración frente a los resultados de la peritación, y puede, por ende, con una motivación adecuada, apartarse de las conclusiones a las que ha llegado el perito” y, yendo más allá, establecen que “si un dictamen pericial no reúne las anteriores condiciones, el Juez deberá negarle todo valor probatorio”.
En este orden de ideas, la garantía del debido proceso exige que el juez exponga de forma explícita dentro del fallo cuál es el mérito que le asigna al medio de prueba y cuáles son las razones que sustentan esta decisión. Pero en ningún caso, obliga al juez a aceptar las conclusiones del dictamen sin un examen crítico del mismo.”6 Con orientación en los pronunciamientos que preceden viene al caso referir que del examen practicado a las normas que regulan la prueba pericial, artículos 226 a 234 del C. G. del P., sostiene la Sala que el juzgador no puede someterse a los fundamentos y conclusiones del dictamen de manera ciega y sin ahondar en el examen de su contenido, pues de lo contrario caería en el absurdo que sería el perito el que fallara la litis; es que la función de dicho auxiliar es la de exponerle al juez sus opiniones personales acerca de las cuestiones que se le han planteado, por eso el dictamen es una simple declaración de ciencia, cuyas conclusiones no son definitivas ya que pueden ser o no acogidas; con apoyo en el artículo 232 ejúsdem, el fallador goza de la potestad de fijarle al peritaje el valor que en cada caso le merece teniendo en cuenta la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos y demás elementos probatorios obrantes en el proceso, lo cual indica que en esa ponderada apreciación que realice puede acogerlo o rechazarlo.
En este punto, se torna pertinente poner de presente que con la demanda se trajo un avalúo comercial del precio del canon de arrendamiento efectuado por el Ing. Salomón Blanco Gutiérrez (Cuadernos 001 y ss.), con registro de la Corporación Autorreguladora de Avaluadores ANA, y a quien se escuchó en testimonio con miras a establecer su capacidad, conocimiento y precisar o ratificar los elementos en que fundamentó el concepto, tal y como lo indica el artículo 228 del Código General del Proceso; 5 (sent. 9 de mayo de 1938, G.J. Tomo XLVI, número 1935, págs. 421 y 422, sent. 17 agosto de 1944, G.J. Tomo 57 pág. 533). 6 Corte Constitucional.
Sentencia T-269 de 2012. 18 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. respecto del cual se advierte que estima el valor del canon mensual para el año 2019 en la suma de $48’847.737,62.oo; sin embargo, se advierte como área del lote: 713.735 m2 cuestión que no tiene correspondencia con los datos expuestos en las restantes pericias.
Añádase, que el trabajo pericial carece de anexos que den cuenta de las fuentes de la información como de su veracidad, verbi gratia, el área del lote como de la construcción, adicionalmente no es posible acceder a los diferentes link respecto de los inmuebles que sirvieron como muestras para el avalúo. De otro lado, la parte demandada aportó el dictamen que realizara la firma Oikos Inmobiliaria respecto del área construida de 560.26 m2 para un total de $10’556.806; no obstante, no es posible acceder a los anexos de dicho trabajo como se puso de presente en la respectiva audiencia de sustentación y contradicción ante la juez de primer grado, por tanto, deberá descartarse a efectos de establecer el valor del respectivo canon de arrendamiento para el año 2019.
Al respecto, es de señalar que el artículo 226 del Código General del Proceso establece que la pericia deberá contener, como mínimo, “10. Relacionar y adjuntar los documentos e información utilizados para la elaboración del dictamen”, precisamente en aras de que el juzgador advierta las bases a propósito de las conclusiones a las que arribó el profesional”.
Finalmente, tenemos la experticia que fuera decretada de oficio en esta instancia, pieza probatoria que fuera objeto de sustentación y contradicción en la audiencia que se llevara a cabo el pasado 26 de junio, respecto del que valga la pena señalar, de forma preliminar, que no se tendrá en cuenta el memorial que adosara la parte actora -Global Fianzas S.A.S.- a fin de desvirtuar su mérito probatorio; determinación que se toma con estribo en lo dispuesto en el canon 231 del Código General del Proceso, que establece la forma especial en que se debe practicar y contradecir un dictamen decretado de oficio, distinta a la regulación contemplada en el canon 228 ib., que trata de las experticias que se pretendan aducir entre las partes, amén que la objeción de que se habla fue excluida en el Código General del Proceso.
Ahora bien, en lo que toca a la valoración de ese medio de convicción, ha de señalarse que como valor de renta para el año 2019 respecto del inmueble ubicado en la Cra. 29 B Bis No. 67-62 de esta ciudad, se tomará en cuenta el del canon que estableciera la sociedad López y Co Consultores Legales, Inmobiliarios e Informáticos en $13’472.488,28 + IVA según el contenido del contrato-, esto, a propósito del cálculo de la renta para el año 2024 y su desindexación. Lo anterior, como quiera que: i).
No se trata de un proceso en el que se discuta la restitución del inmueble, es más, el objeto del contrato de arrendamiento tiene que ver con el predio ya identificado y relacionado; ii). Dadas las características del predio y el transcurso del tiempo, la información recaudada y que correspondiera al año 2019 resultó de difícil obtención, razón por la que no fue posible traer un estudio de mercado completo y detallado, como lo recalcara el mismo perito; sin embargo, ello no se predicó de aquélla que se obtuvo del año 2024, tampoco, se replicó la forma en que se aplicó la desindexación como ejercicio para obtener un valor posible de renta; iii).
El experto sustentó su dictamen de forma razonable y lógica; iv). Aquél dio 19 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. cuenta de la diferencia entre el área levantada y el área construida; v). Indicó la razón de tomar las medidas catastrales para determinar el valor del canon de arrendamiento; vi).
Aclaró el móvil de señalar la Av. Carrera 14 como vía de acceso al predio al tratarse de una vía principal; y, vii). Reseñó la incidencia de lo pactado a la hora de llevar a valor pasado el canon respectivo para el año 2024, pues no tuvo la real posibilidad de hacer un estudio de mercado para el 2019, dado el tiempo transcurrido, en esa tónica expuso sobre la dificultad de acceder y recaudar información de esta última anualidad.
De lo discurrido en precedencia, indefectiblemente la Sala le atribuye valor a este trabajo del especialista, que además no fue descalificado en su idoneidad e imparcialidad y, lo aprecia como prueba al encontrarlo suficiente, revestido de coherencia tanto interna como externa en las conclusiones y, además, las calidades del perito, se itera, están establecidas.
A lo anterior y como lo delinea la jurisprudencia en esa valoración se han apreciado y ponderado los exámenes y valuaciones vertidos por el auxiliar de la justicia, en suma, de ese trabajo fluyen aspectos conclusivos revestidos de firmeza, precisión y calidad, sin que aflore aspecto alguno con la entidad de reparo mayúsculo que conlleve a apartarse de las conclusiones del estudio. 11.- Ahora bien, en lo que toca a la demanda de reconvención, debe decirse que no tiene vocación de prosperar, por las razones que a continuación se compendian: 11.1.- De acuerdo con la regla contenida en el artículo 1618 del Código Civil, según la cual, conocida claramente la intención de los contratantes debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras, de suerte que sólo puede acudirse a las demás pautas de hermenéutica cuando no surja con toda nitidez la necesaria coincidencia entre el escrito y el pensamiento de las partes.
Ello también significa que, como igualmente lo prevé el artículo 1602 del Código Civil, en el derecho positivo colombiano se otorgue prevalencia al postulado de la autonomía de la voluntad en esta materia, pues las normas que regulan los contratos y convenciones en general deben mirarse como supletorias del querer de las partes, desde luego, siempre y cuando el convenio respete el orden público y las buenas costumbres, y además se ajuste estrictamente a las formas propias que respecto de algunos acuerdos expresamente exija la ley.
La H. Corte Suprema de Justicia-Sala de Casación Civil, Agraria y Rural ha sostenido que la intención de las partes al celebrar los contratos puede desentrañarse tomando en consideración la naturaleza del mismo y las cláusulas claras y admitidas de él que sirvan para explicar las dudosas; las circunstancias que influyeron en su celebración determinando la voluntad de las partes para consentir en él; los hechos posteriores de las mismas, que tienen relación con lo que se disputa; las costumbres de los contratantes y los usos del lugar en que han pactado; la aplicación práctica que del contrato hayan hecho ambas partes o una de ellas con aprobación de la otra, y otras convenciones o escritos emanados de los contratantes.
En una 20 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. palabra, el juez tiene amplia libertad para buscar la intención de las partes y no está obligado a encerrarse en el examen exclusivo del texto del contrato para apreciar su sentido (G. J. tomo. LX, pág. 656 C. S. J. 3 de junio de 1946).
De ahí que atendiendo esta exigencia, la que indudablemente constituye una verdadera limitación a la autonomía de la voluntad, toda vez que les está vedado a los contratantes en cada caso particular, preterir, derogar o alterar motu proprio las formas previamente impuestas en esta especie de contratos. Así lo ha perfilado la jurisprudencia al puntualizar que la: “…naturaleza jurídica de un acto no es la que las partes que lo realizan quieran arbitrariamente darle, sino la que a él le corresponda legalmente según sus elementos propios, sus calidades intrínsecas y las finalidades perseguidas”, a lo que agregó que:“…ese consentimiento no puede depender de las palabras empleadas para manifestarlo, sobre todo cuando omiten formalidades que leyes imperativas reclaman para moldear en ellas dicho consentimiento…” (G.J. tomo CLXXII, 1ª, pág. 112).
Bajo tal marco contractual, además de las otras cláusulas y conforme al principio consagrado en el art. 1502 de la Ley Sustantiva Civil, según el cual todo contrato debidamente celebrado es ley para las partes, esta Sala considera que no hay lugar a restablecer el equilibrio económico -art. 868 del Código de Comercio7- del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, “a nivel proporcional del precio del arrendamiento frente a las utilidades percibidas por CIATRAN SA.S. para cuando se suscribió (2012)”, habida cuenta que para esa época las partes fijaron de consuno el valor del canon y su incremento, concretamente, se estipuló: 7 “Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión. El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato.
Esta regla no se aplicará a los contratos aleatorios ni a los de ejecución instantánea”. 21 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. 11.2.- En la demanda se indicó como motivo de desequilibrio contractual que: “(…) Desde antes de la emergencia sanitaria generada por el Covid-19, producto de las decisiones gubernamentales relativas a la modificación del artículo 136 de la Ley 769 de 2002 y la habilitación de Organismos de Tránsito, como la Secretaría Distrital de Movilidad de Bogotá, mediante el Decreto Ley 19 de 2012, y las normas posteriores como el Decreto Ley 2106 de 2019, los centros integrales de atención han venido perdiendo buena parte de su mercado y eso ha afectado sus ingresos.
(…) La alerta sanitaria mundial provocada por el Covid-19 está generando importantes impactos para las empresas desde todos los ángulos de su actividad, lo cual además es una hecho notorio; desde el inicio de la pandemia mis representantes han trabajado incansablemente por continuar con un alto estándar de calidad y de esta manera poder conservar las condiciones de nuestros colaboradores con los que la compañía cuenta hoy en día, al igual que la operación en las oficinas ubicadas en distintas ciudades del país, por lo cual han tenido que incurrir en unos altos sobrecostos que han impactado de manera sustancial los resultados de la compañía, además del cierre temporal durante los meses de marzo a septiembre de 2020; aunado a la obligatoriedad y compromiso de cumplir con las medidas y protocolos establecidos por los Gobiernos Nacional y Distrital, han encarecido el cumplimiento del contrato”.
Desde esa perspectiva, la Sala no desconoce las implicaciones sociales y económicas que surgieron con ocasión del mencionado virus y la declaración de la respectiva pandemia, tampoco, que las actuaciones de la administración pública pueden incidir en el desarrollo del objeto social de las compañías; sin embargo, en el caso concreto no hay evidencia del alcance y magnitud de aquellas, básicamente, porque sólo se escuchó la declaración del representante legal de la sociedad Ciantran S.A.S., que no permitió conocer el contexto y marco de la situación que se puso de presente en la demanda de reconvención, además, no tiene la potencialidad de establecer la extensión de los valores que se aduce dejó de percibir la arrendataria por las situaciones extraordinarias expuestas; monto que en definitiva determinaría ese desequilibrio que se enrostra.
Es más, no se escucharon testimonios al respecto, y el dictamen que se adosó no cumple requisitos de la ley adjetiva -demanda de reconvención-, como se indicó líneas atrás. Adicionalmente, se acompañaron constancias de las consignaciones judiciales por los cánones de arrendamiento, instrumentales que no dan cuenta de las afirmaciones que se pretendieron acreditar, el interrogatorio de la parte demandante -Global Fianzas S.A.S.tampoco resultó conducente para sostener el mentado desequilibrio y su incidencia económica, por el contrario, da cuenta que Ciatran S.A.S. ha cumplido no solo en tiempo de pandemia con las obligaciones propias del contrato sino con los respectivos incrementos del canon, además, el representante de la arrendataria afirmó que no solicitó plazo alguno para realizar los pagos, tampoco la disminución del canon, específicamente, contestó: “(…) yo como representante legal no he solicitado ninguna disminución del canon, inclusive lo que he visto que en época de pandemia que 22 Exp.
No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. lo que antes normalmente se daba era que se solicitaban disminuciones de contrato dada la situación que estos bienes no se usaron, nosotros pagamos cabalmente con el contrato de arrendamiento” (Derivado 046). De otro lado, no mencionó la influencia de los recicladores en el sector a nivel financiero.
Finalmente, la demanda de reconvención se sostiene en el avaluó de la firma Oikos, el que como se anticipó, no cumple con los requisitos de que trata el artículo 226 del Código General del Proceso para considerar su mérito demostrativo. Y no se soslaye, que se negó la práctica de una inspección judicial con exhibición de documentos a cargo de Global Fianzas S.A.S. (046 y 047), que de haberse practicado tampoco cambiaría la suerte de la decisión. De acuerdo con el recuento probatorio efectuado no se advierte el desequilibrio enrostrado, básicamente, porque los elementos de convicción recaudados no dan cuenta de tal, pues Ciatran S.A.S. cumplió con los respectivos pagos mensuales, sin que se advirtieran dificultades graves que impidieran cumplir con lo acordado, incluso, en el futuro.
Y en lo que toca a las incidencias de la mentada pandemia ni siquiera hizo uso de las disposiciones establecidas por el Gobierno Nacional con ocasión de la expedición del Decreto 579 de 2020 "Por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica", en síntesis, ninguna petición se elevó al respecto.
En ese orden de ideas, la demanda de reconvención no tiene vocación de prosperar. 12.- En consecuencia, se revocarán los numerales primero, segundo, cuarto, quinto y sexto de la sentencia apelada. Así, en su lugar, en lo que toca a la demanda principal, se declararán no probados los medios exceptivos nominados: i). “Inexistencia del derecho reclamado.
Excepción de contrato no cumplido y falta de legitimación en la causa”; ii). “Abuso del derecho”; iii). “Cumplimiento de la Autonomía Privada de la Voluntad y Communis intentio”; iv). “Buena fe contractual”, en consecuencia, habrá que regularse el respectivo canon de arrendamiento. En ese orden, se mantendrá lo decidido en el numeral tercero, mas por las razones expuestas en esta instancia, sin que haya lugar a estudiar las excepciones propuestas por Global Fianzas S.A.S. Por último, se condenará en costas de ambas instancias a Ciatran S.A.S. ante la improsperidad de la alzada como de la demanda de mutua petición y se fijarán los honorarios definitivos para el perito que fuere designado de oficio por el Magistrado Ponente.
V. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito 23 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. Judicial de Bogotá D. C., Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1.-REVOCAR los numerales primero, segundo, cuarto, quinto y sexto sentencia proferida en audiencia pública adelantada el 25 de julio de dos mil veintitrés (2023), por el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Bogotá, por las razones esbozadas en la parte considerativa de esta providencia. En consecuencia: 1.1.- DECLARAR no probadas las excepciones denominadas: i).
“Inexistencia del derecho reclamado. Excepción de contrato no cumplido y falta de legitimación en la causa”; ii). “Abuso del derecho”; iii). “Cumplimiento de la Autonomía Privada de la Voluntad y Communis intentio”; y, iv). “Buena fe contractual”; presentadas por CIATRAN S.A.S. según se motivó en la parte considerativa de esta decisión. 1.2.- REGULAR el canon de arrendamiento del bien objeto de la litis entre el 1° de noviembre de 2019 y 31 de octubre de 2020 en la suma de $13’472.488,28 + IVA, al vencimiento del anterior término el monto deberá incrementarse anualmente en el porcentaje fijado en el contrato. 1.3.- El pago correspondiente a los reajustes se hará dentro del término de los dos (2) meses siguientes a la ejecutoria de este fallo, sin que ello conlleve modificación del contrato; además, se tendrá en cuenta los valores que ya fueron cancelados por Ciatran S.A.S. 2.- CONFIRMAR el numeral tercero del fallo materia de alzada, según los móviles expuestos en esta providencia. 3.- CONDENAR en costas de esta instancia a Ciatran S.A.S. Tásense.
De conformidad con lo previsto en el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso, en la liquidación de costas causadas en segunda instancia, inclúyase como Agencias en Derecho la suma de tres (3) salarios mínimos legales mensuales vigentes a cargo de la citada parte. Para la elaboración de la misma síganse las reglas previstas en dicha norma. 4.- SEÑALAR como honorarios definitivos la suma $2’600.000.oo en favor de López & CO Consultores Legales, Inmobiliarios e Informáticos representado por Alberth Yoany López Grueso de los cuales ya se consignó la suma de $1’000.000,oo.
CÓPIESE Y NOTÍFIQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO 24 Exp. No. 016-2019-00803-02. Declarativo de Global Fianzas S.A.S. contra Centro Integral de Atención del Transporte S.A. CIATRAN S.A. RUTH ELENA GALVIS VERGARA MAGISTRADA MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO MAGISTRADA Firmado Por: Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e5e1b2bb90a50b9eaa26490dd1ec81a4d2489669c4444311a4fc3ec4d686f3d1 Documento generado en 10/07/2024 03:29:41 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica