TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., veintiséis de febrero de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 31 03 042 2021 00366 01 - Procedencia: Juzgado 42 Civil del Circuito Alirio Reyes Álvarez vs. Carlos Molina Sánchez Apelación sentencia Sala virtual;
Aviso N.° 7 Modifica y adiciona Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia de 24 de junio de 2024, proferida por el Juzgado 42 Civil del Circuito, en este proceso verbal de Alirio Reyes Álvarez contra Carlos Molina Sánchez.
ANTECEDENTES 1. Pidió el demandante, en la demanda reformada1, que se declare resuelto el contrato de compraventa contenido en la Escritura 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá, por incumplimiento del demandado (vendedor) a la cláusula cuarta denominada “libertad y saneamiento” del inmueble con matrícula 50S-40104025; en consecuencia, que se condene a este último a restituir $400.000.000 (precio), junto con los respectivos intereses y el monto de $97.000.000 por concepto de arreglos realizados a dicho bien raíz (casa).
De manera subsidiaria postuló que en caso de que no sean procedentes los intereses solicitados, se condene al demandado a devolver el dinero del precio de la venta indexado desde el 9 de noviembre de 2018 hasta 1 Pdf 0035, cuad. ppal. Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 que se verifique el pago, junto con las arras dobladas según se pactó en la cláusula novena de la promesa de compraventa. 2.
Como fundamento de las pretensiones adujo que el demandado, por intermedio de la inmobiliaria Inmueblexpress, puso en venta la casa ubicada en la Carrera 63#57B-32 sur, manzana 72, lote 2 A de la Urbanización Villa del Río, con matrícula inmobiliaria 50S-40104025. Relató el demandado que se interesó en adquirir el predio y por esto suscribió promesa de compraventa por el precio de $400.000.000, monto que pagó así: a) $227.500.000 con cheque de gerencia del Banco Davivienda; b) $42.500.000 en efectivo con la firma de la promesa; c) $80.000.000 en efectivo el día en que se celebró el contrato prometido al otorgarse la Escritura 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá, la que fue debidamente registrada en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria.
Detalló que, en la cláusula tercera del contrato de compraventa, el vendedor garantizó que el inmueble era de su exclusiva propiedad, libre de gravámenes (entre éstos hipotecas), y que en todo caso se obligaba al saneamiento de vicios redhibitorios conforme a la ley. Explicó que en el certificado de tradición y libertad del inmueble figura una hipoteca abierta que los otrora propietarios Abel Antonio Gómez Cortés y Alexandra Matilde Landinez García constituyeron el 16 de noviembre de 2013 en favor de Fanny Saganome Bernal (anotación 17), la que supuestamente ellos mismos cancelaron el 11 de mayo de 2015 (anotación 19); aunado a que el 23 de junio de 2016 los referidos propietarios constituyeron otra hipoteca en favor de Carlos Molina 2 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 Sánchez (anotación 24) y el 25 de junio de 2018 transfirieron el dominio del bien raíz a éste último por concepto de dación en pago (anotación 27).
Precisó el demandante que luego de otorgada la escritura pública de compraventa objeto de este litigio (9 de noviembre de 2018), recibió el 24 de abril de 2019 una comunicación de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que informaba el inicio de una actuación administrativa de verificación de la situación jurídica del inmueble con matrícula 50S-40104025, por posible fraude relacionado con la escritura 1075 de 11 de mayo de 2015, de la Notaría 34 de Bogotá, en la cual se había cancelado la hipoteca que se encontraba a favor de Fanny Saganome Bernal (anotación 19).
Puntualizó que esa actuación culminó con la Resolución 00000089 de 17 de febrero de 2020, expedida por el Registrador Principal de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Sur, por la cual anuló2 aquella anotación 19, pues se había demostrado que en efecto la escritura de cancelación de la hipoteca era apócrifa y que la garantía real en beneficio de la señora Fanny conservaba vigencia. Manifestó que, partiendo de la buena fe del demandado, es claro que éste fue perjudicado por Abel Gómez y Alexandra Landinez, quienes recibieron dinero a título de préstamo y luego le entregaron el inmueble como dación en pago aparentemente libre de gravámenes, pero que en últimas subsistía una hipoteca anterior a favor de tercera persona (Fanny Saganome).
“ARTÍCULO PRIMERO: Déjese sin valor ni efecto jurídico registral la anotación número diecinueve (19) del folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-40104025 y en consecuencia exclúyase del campo correspondiente que esta cancela la anotación número diecisiete (17) por las razones expuestas en la parte motiva de la presente providencia, dejando constancia en el mismo sobre tal circunstancia y efectúense las salvedades de ley (Art. 59 y 60 ley 1579 de 2012). 2 3 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 Afirmó el demandante que pese esa situación, es el demandado quien está obligado a devolverle los $400.000.000 del precio de la compraventa entre ellos celebrada, más perjuicios, en la medida en que el contrato queda resuelto por incumplimiento de la cláusula denominada “libertad y saneamiento”, y será Carlos Molina el que a su vez tendrá que reclamar los perjuicios a los señores Abel Gómez y Alexandra Landinez quienes fueron los que le entregaron el inmueble a título de dación en pago.
Comentó que de manera oportuna informó de todo este inconveniente al demandado, quien inicialmente dijo que devolvería el dinero y luego adoptó postura renuente, incluso, en la audiencia de conciliación extrajudicial expresó que no era responsable. Mencionó –el actor– que la casa se encontraba en obra gris y fue él quien solicitó las acometidas de servicios públicos e implantó importantes mejoras con obras de adecuación y remodelación en el local del primer piso, en el pasillo de la entrada principal y en los pisos dos, tres, cuatro y cinco de toda la casa, como es la instalación de tubería hidráulica nueva, red eléctrica, iluminación, techos, independización de servicios públicos para apartamentos, demolición y rediseño de cocinas, zonas de lavado, alcobas y baños, con instalación de duchas, vidrios, chapas y puertas, aunado a la mejora de las paredes con estuco y pintura, enchapes, entre otras muchas adecuaciones que costaron la suma de $97.000.000.
Reseñó el demandante que la acreedora hipotecaria Fanny Saganome lo demandó en proceso ejecutivo que cursa ante el Juzgado 51 Civil del Circuito de Bogotá, rad. 11001310305120210012500, en el cual se profirió sentencia de primera instancia que ordenó seguir adelante con la ejecución. 4 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 3.
El demandado se opuso a las pretensiones, aceptó unos hechos, negó otros y formuló las excepciones que denominó: (i) buena fe exenta de culpa; (ii) improcedencia de la acción resolutoria; (iii) responsabilidad única y exclusiva de la oficina de registro de instrumentos públicos; (iv) eventual yerro de la elección de la acción material.3 LA SENTENCIA APELADA El juez de primera instancia, en la sentencia apelada4, denegó la excepción titulada “inexistencia de la causal de resolución de contrato de compraventa”5, declaró resuelto dicho contrato por vicios redhibitorios, condenó al demandado a devolver al demandante $400.000.000 junto con intereses civiles liquidados conforme al art. 1617 del C.C., “desde la fecha en que se realizó la promesa de compraventa y hasta que se verifique el pago total de la obligación adeudada”, más $97.000.000 por concepto de “arreglos al inmueble”, sumas a cancelar en los 20 días siguientes a la ejecutoria de la providencia. También ordenó el levantamiento de medidas cautelares, la inscripción de la sentencia en el folio de matrícula inmobiliaria del predio en cuestión, la terminación del proceso y condenó en costas al demandado.
Para esas decisiones estimó que ambas partes se encuentran legitimadas en la causa, debido a que fue acreditada la compraventa como relación contractual que las vincula (arts. 1849 y 1857 del C.C. y 864 del C. Co.), según estipulaciones contenidas en la Escritura pública 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá. 3 Pdf 0038, cuad. ppal.
Pdf 0064, cuad. ppal. 5 La cual fue invocada en la contestación a la demanda inicial previo a la reforma de la demanda. 4 5 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 Tras explicar los requisitos de la acción de resolución conforme a los parámetros de los artículos 1546 y 1602, desestimó –el juez– la excepción titulada “inexistencia de la causal de resolución de contrato de compraventa”6, puesto que la subsistencia de la hipoteca a favor de Fanny Saganome configura claro incumplimiento por parte del demandado (vendedor), quien se había obligado expresamente en el contrato a entregar el inmueble libre de todo gravamen y al saneamiento, sin que por lo mismo pueda exonerarse de responsabilidad so pretexto de que la vigencia de dicha hipoteca permaneció imperceptible debido a una falla del servicio de la Oficina de Instrumentos Públicos.
Enmarcó la controversia bajo los lineamientos del artículo 1915 del C. C., de manera que calificó la hipoteca de la señora Fanny Saganome como un vicio redhibitorio que existía al momento de celebrarse la compraventa en cuestión sin que el vendedor se lo haya informado al comprador, quien vino a enterarse cinco meses después cuando la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos le informó de la investigación administrativa relacionada con la falsedad de la escritura por la cual se había cancelado de manera irregular dicha hipoteca (anotación 19), como en efecto fue corroborado y conllevó a que esa entidad procediera a anular la respectiva anotación según Resolución de 00000089 de 17 de febrero de 2020.
Sintetizó los interrogatorios de las partes y el testimonio de Fanny Saganome para concluir que los hechos aludidos en la demanda se encuentran acreditados para que prospere la acción resolutoria por vicio redhibitorio, en el entendido de que el vendedor demandado no cumplió con la entrega real y material del inmueble a cabalidad, según se había 6 Excepción que formuló el demandado contra la demanda inicial, previo a la reforma de esta última (pdf 017, cuad. ppal.). 6 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 pactado en la promesa de compraventa, motivo por el que debe restituir $400.000.000 que el comprador le había pagado como precio, más intereses civiles liquidados desde que se celebró dicha promesa hasta el pago total de la obligación, y el monto de $97.000.000 por concepto de mejoras hechas de buena fe al inmueble que fueron acreditadas con los documentos aportados como anexos de la demanda.
Agregó que la tacha de sospecha de la declaración de Marleny Acevedo no prosperaba, pues al margen de cualquier vínculo familiar de la testigo con el demandante, en todo caso sus manifestaciones solo corroboraron los hechos ya demostrados con otros medios de prueba. LA APELACIÓN a) El demandado interpuso y sustentó en oportunidad recurso de apelación7, en el que reprochó al juez haber omitido estudiar las excepciones denominadas buena fe exenta de culpa, improcedencia de la acción resolutoria, responsabilidad única y exclusiva de la oficina de registro de instrumentos públicos Bogotá y eventual yerro en la elección de la acción material, las que fueron formuladas de manera oportuna frente a la reforma de la demanda.
Recordó que en la demanda inicial la parte actora invocó la acción de resolución por objeto y causa ilícita, pero después ese libelo fue reformado para fundar las pretensiones en la acción resolutoria del art. 1546 del C.C. por incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de compraventa titulada libertad y saneamiento, de allí que fue en tal sentido que las contestaciones a las demandas (inicial y reformada) controvirtieran específicamente esos planteamientos del demandante, 7 Pdf 0066, cuad. ppal. y pdf 008 cuad.
Tribunal 7 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 pero –agregó el apelante– el juez dirimió el caso bajo los parámetros de la acción de saneamiento por vicios redhibitorios del art. 1915 del C.C., lo cual va en contravía del principio de congruencia de la sentencia y vulnera el derecho de defensa de la parte demandada. Especificó que el contrato de compraventa se cumplió a cabalidad (tradición de la cosa y el pago del precio), de allí que no proceda la acción resolutoria del art. 1546 del C.C., y aún en el contexto de la acción redhibitoria por vicios ocultos, el petitum de la demanda tampoco puede prosperar, porque –adujo el demandante– no se reúnen los requisitos de los artículos 1899 y 1915 del C.C., toda vez que él –como vendedor– estudió el certificado de tradición y libertad del inmueble y no aparecía ninguna hipoteca vigente, documento público que se presume veraz y exacto, sin que tuviera la obligación de revisar cada una de las escrituras que estuvieren registradas conforme a la doctrina reciente de la Corte Suprema de Justicia (SC3540 de 2021), de allí que la excepción de buena fe exenta de culpa se encuentre acreditada, tanto más cuando en realidad el vicio se hizo evidente de manera sorpresiva un año, tres meses y ocho días después de la compraventa, según Resolución de 17 de febrero de 2020 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Sur, debido a la falsedad de la escritura de cancelación de la hipoteca (beneficiaria Fanny Saganome), hecho fraudulento que desconocía –el demandado– y por el cual denunció penalmente a los otrora propietarios Abel Gómez y Alexandra Landinez.
Detalló que era requisito para que procediera la acción de saneamiento, que el comprador citara al vendedor para que defendiera el inmueble frente a terceros según art. 1899 C.C., hecho que no aconteció en este asunto, puesto que el aquí demandante omitió citar al demandado para que se hiciera presente en la referida investigación administrativa de la 8 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, de allí que como comprador se le privó de la oportunidad de salir al saneamiento de la cosa, pues bien hubiera podido discutir el hecho de que la acreedora hipotecaria, de manera sospechosa, guardó silencio por más de cinco años después de cometido el hecho fraudulento y en detrimento de la seguridad jurídica respecto de la información relacionada con el bien raíz. Resaltó que incluso su buena fe contractual fue reconocida por la parte actora en la demanda, motivo por el que el juez de ningún modo podía afirmar que el vendedor sabía del vicio y no lo informó al comprador, toda vez que esta conclusión carece de pruebas que la respalden; que por el contrario, si hubiera conocido –el demandado– que la hipoteca de Fanny Saganome estaba vigente, jamás habría prestado dinero a los señores Abel Gómez y Alexandra Landinez, tanto más cuando esto implicaría el absurdo de que coexistieran dos hipotecas, aunado a que en el certificado de tradición y libertad aparecían varias anotaciones después de la cancelación de aquél gravamen que brindaban tranquilidad de que no había irregularidades sobre la situación jurídica del inmueble.
Reprochó la indebida valoración que hizo el juez respecto del testimonio de Fanny Saganome, porque la señora fue clara en decir que no conocía al aquí demandado y que la hipoteca de la cual es beneficiaria la habían constituido Abel Gómez y Alexandra Landinez. Alegó que su declaración de parte –del demandado– fue mal interpretada y que el testimonio de Marleny Acevedo (esposa del demandante) no aportó nada nuevo al proceso, sin que la parte actora tenga la potestad de crear propia prueba en su favor. 9 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 Criticó la conclusión del juez alusiva a que el vicio de la hipoteca implicaba que el vendedor no hizo entrega del inmueble, porque en realidad el demandante no ha sido despojado de la posesión de la casa, si se tiene en cuenta que en el proceso ejecutivo hipotecario que promovió Fanny Saganome se consignan los cánones de arrendamiento que produce el bien raíz, esto implica que la deuda ha disminuido, y en caso de rematarse la propiedad posiblemente el aquí demandante recibiría dinero por concepto de remanente.
Agregó que el a quo mezcló en su decisión la promesa de compraventa celebrada por las partes y el contrato de compraventa propiamente dicho, lo cual es equivocado, porque se trata de dos contratos distintos y en todo caso la parte actora solo demandó la resolución del segundo, en el cual se pactó como precio no la suma de $400.000.000 como erradamente dijo el juez, sino que en realidad el monto fue de $218.000.000. b) El demandante no descorrió el traslado de la sustentación de la apelación en el término concedido en segunda instancia. Empero ante el a-quo presentó escrito en que se pronunció sobre la apelación (pdf 0064 del cuad. ppal.).
Hizo allí un recuento de los hechos que estima probados, adujo que la buena fe permite prueba en contrario, y que los argumentos del juez son envolventes y de contera desestiman las excepciones que el demandado formuló en la contestación a la reforma de la demanda, CONSIDERACIONES 1. Restringida la competencia del Tribunal a los reparos para apelar que fueron sustentados, el debate se enfoca en dilucidar si fue acertada la sentencia del juez a quo en declarar resuelto por vicios redhibitorios el contrato de compraventa celebrado entre las partes el 9 de noviembre de 10 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 2018 y las consecuentes restituciones que ordenó entre las partes, aspectos que se analizarán en atención a las puntuales alegaciones del apelante.
De entrada se advierte que la respuesta a esos cuestionamientos consiste en que se modificarán los ordinales 1º, 2º y 3º de la sentencia apelada, y se confirmará en todo lo demás, en la medida en que el demandado garantizó específicamente en el contrato que el inmueble estaba libre de hipotecas, esto es, se comprometió a responder por vicio redhibitorio de carácter convencional (art. 1920 del C.C.)8, el cual se encontraba oculto y que al materializarse lo obliga a restituir el precio, al margen de sí él como vendedor conocía o debía conocer de dicho vicio, al tenor del art. 1918 del Código Civil.
Precísase además que esa restitución del precio no es por el valor fijado en el contrato de promesa celebrado por las mismas partes, sino el establecido en la escritura de compraventa al ser este último el contrato definitivo y que deja sin vigencia aquel contrato preparatorio, además de que la acción resolutoria promovida por el demandante se dirigió únicamente contra el contrato de compraventa que fue otorgado en Escritura 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá. También se puntualiza que contrario a lo señalado por el a quo, sí procede condenar al demandante a la restitución del inmueble a favor del demandado, toda vez que ésta es una decisión consecuencial inherente a los efectos de la resolución del contrato, tanto más cuando el vendedor fue condenado al pago de las mejoras que el comprador hizo a la casa. 8 “Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son”. 11 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 En consecuencia, se anuncia que en atención a estos tópicos también se modificará y adicionará la sentencia apelada en lo pertinente. 2.
Como desarrollo de la anterior premisa recuérdase que tratándose del contrato de compraventa, el vendedor está obligado a dar al comprador una posesión pacífica y útil de la cosa vendida, la primera característica en el entendido de que es el mismo vendedor quien debe abstenerse de perturbar la posesión de su comprador y a su vez ampararlo contra perturbaciones de terceros que pretendan derecho sobre la cosa, y la segunda –útil– alude a que la cosa sirva materialmente para el propósito a que está destinada según su naturaleza, esto es, que el comprador no vea disminuido su goce y disfrute a causa de vicios que afecten la cosa que adquirió. Tratándose de esa primera obligación –posesión pacífica– la ley la denomina saneamiento por evicción, y de la segunda la denomina saneamiento por vicios ocultos, el cual brinda a su vez dos tipos de acciones judiciales, la acción redhibitoria para que se resuelva el contrato entre las partes, y la acción estimatoria o quanti minoris para que el vendedor rebaje el precio de la cosa.
La normatividad civil tiende a confundir esos conceptos, de allí que la doctrina explique que: «…el artículo 1914 dice que la acción redhibitoria “es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios”. Como se ve, esta definición comprende con el nombre genérico de acción redhibitoria a dos acciones distintas: una para que se resuelva el contrato (el artículo habla impropiamente de rescisión), y otra para que se rebaje el precio de la venta, conocida esta segunda con los nombres de “acción estimatoria” y 12 13 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 de “acción quanti minoris”.
Pero resulta que algunas disposiciones de este capítulo que se estudia le dan el nombre de redhibitoria a la acción resolutoria por vicios ocultos, como sucede en el artículo 1924. Se puede entonces decir que, en un sentido lato, acción redhibitoria es tanto la resolutoria como la de rebaja del precio por vicios ocultos; y que en un sentido restringido o estricto, acción redhibitoria es únicamente la resolutoria por vicios ocultos»9. 3.
Para los contornos de este asunto, el gravamen hipotecario –por sus características– no puede catalogarse como un vicio por evicción, porque en estricto sentido no se trata de una privación del derecho de propiedad por un tercero en perjuicio del comprador, sino que solo es un gravamen que el otrora propietario del inmueble aceptó voluntariamente como garantía de un préstamo; y tampoco puede calificarse como un vicio de los genéricamente denominados “redhibitorios”, pues la hipoteca para su efectividad, necesariamente debe inscribirse en el registro inmobiliario del respectivo predio con fines de publicidad y oponibilidad, de allí que no pueda tildarse como vicio oculto. 4.
Como se detalló en los antecedentes, el demandante invocó en la demanda la acción resolutoria del contrato de compraventa de 9 de noviembre de 2018 por incumplimiento del demandado (vendedor), en específico por la cláusula cuarta denominada “saneamiento y libertad”, a cuyo tenor se lee: “LA PARTE VENDEDORA garantiza que el inmueble objeto de la presente compraventa es de su exclusiva propiedad, se encuentra libre de demandas civiles, condiciones resolutorias, limitaciones de dominio diferentes a las inherentes al respectivo régimen de propiedad horizontal, hipotecas, embargos judiciales, contratos de 9 Gómez Estrada, César.
De los Principales Contratos Civiles. Cuarta edición, Ed. Temis, Bogotá: 2008. Pp. 99 y 100. Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 anticresis, arrendamientos por escritura pública, desmembraciones, usos, habitación, usufructo, censos, pleito pendiente, patrimonio de familia inembargable, en todo caso, la PARTE VENDEDORA se obliga al saneamiento de los vicios redhibitorios y de la venta misma conforme a la ley”.
Tal estipulación concuerda con el art. 1920 del C.C. que prevé: “Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son”; de modo que resulta válido, tal como planteó el demandante en su libelo inicial, que reclame la acción resolutoria del contrato por gravamen que permanecía oculto para el momento de la compraventa, visto que en el certificado de tradición y libertad del inmueble la hipoteca a favor de la señora Fanny Saganome aparecía cancelada (anotación 19) y posteriormente resultó que esa cancelación era falsa según Resolución 00000089 de 17 de febrero de 2020, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – zona sur.
Ahora bien, el vicio redhibitorio propiamente dicho es el que reúne las condiciones del art. 1915 del C.C., en especial los dos primeros numerales concernientes a que los vicios hayan “existido al tiempo de la venta”, y ser tales que “por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio”.
Sin embargo, nada obsta para que por expresa estipulación de las partes determinado hecho o situación se catalogue como vicio redhibitorio por así permitirlo el citado art. 1920 del C.C., esto permite que el comprador ejercite, a su elección, dos acciones distintas: “puede pedir la resolución del contrato con arreglo a las reglas generales, aunque con la limitación, 14 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 respecto a la indemnización de perjuicios, contemplada en el artículo 1918; realmente el vendedor ha incumplido el contrato, y por lo mismo la procedencia de la acción resolutoria es plenamente explicable.
O puede perseverar en el contrato y pedir simplemente el reajuste del precio, la reducción de este a lo que realmente vale la cosa en vista del vicio que la afecta, acción de rebaja del precio que, como ya se dijo, se conoce con el nombre de acción estimatoria, y también con el de acción quanti minoris. A estas acciones alternativas se refiere el artículo 1917 cuando dice: ‘los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir la rescisión de la venta (debió de ser «resolución») o la rebaja del precio, según mejor le pareciere’”10. 5.
Para el caso sub examine, ninguna duda hay en punto a cuál fue la acción invocada por el demandante en la reforma de la demanda, por cuanto en sus apartes –y contrario a lo afirmado por el apelante– ni siquiera citó el art. 1546 del C.C., sino que en la primera pretensión principal solo pidió que se declare resuelta la compraventa de la Escritura 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá, por incumplimiento de la cláusula cuarta “libertad y saneamiento”11, lo cual permite entender –sin asomo de duda– que en efecto se trata de la acción redhibitoria por vicios ocultos convencionales.
En ese orden, si bien el juez a quo no se pronunció respecto de las excepciones que formuló el demandado en la contestación a la reforma de la demanda, aquí se observa que las excepciones denominadas “improcedencia de la acción resolutoria” y “eventual yerro en la elección de la acción material” no tenían vocación de prosperar según 10 11 Ibidem.
Pdf 0035, cuad. ppal. 15 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 viene de explicarse, de modo que fue acertada la sentencia de primera instancia al dirimir el litigio bajo los parámetros de la acción redhibitoria. 6. Ahora bien, adujo el apelante que aún bajo los parámetros de la acción para saneamiento por vicios de la cosa, era imperioso que el comprador citara al vendedor para que pudiera participar en la investigación administrativa que adelantó la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos alusiva a la falsedad de la escritura de cancelación de la hipoteca constituida en favor de Fanny Saganome, al tenor del art. 1899 del C.C.12, con el fin de que pudiera salir en defensa del inmueble en el transcurso de dicho procedimiento, requisito legal que –en parecer del demandado– omitió el demandante.
Empero, el citado canon legal no es aplicable a este asunto, toda vez que está previsto para los supuestos de la acción de saneamiento por evicción, que como se explicó es distinta a la acción por vicios redhibitorios, que se reitera, fue esta última la invocada por la parte actora. Además, tratándose de la evicción de la cosa comprada, esta se configura cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial (art. 1894 del C.C.), es decir, el derecho de propiedad con la posesión pacífica de la cosa se ve perturbado por un proceso judicial en el que un tercero discute esos derechos al comprador, de allí que el art. 1899 del C.C. haya previsto la obligación de que éste último citara al vendedor para que ejerciera defensa en el respectivo proceso, características que no se predican de la investigación administrativa que Inciso 1: “El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla”.
Inciso 2º: “Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento”. Inciso 3º: “Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”. 12 16 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 adelantó la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (pues no es un trámite judicial), y tampoco del proceso ejecutivo con garantía hipotecaria que promovió Fanny Saganome Bernal contra el aquí demandante, en donde no es viable que el ejecutado promueva llamamiento en garantía y, en todo caso, en el cobro judicial no se discute el derecho de propiedad del inmueble, sino el pago de una deuda respaldada con hipoteca. 7.
También reiteró el apelante los argumentos por los cuales fundamentó las excepciones de “buena fe exenta de culpa” y “responsabilidad única y exclusiva de la oficina de registro” –respecto de las cuales no se pronunció el juez a quo– soportadas en el hecho de que el demandado, como vendedor, para el momento de la compraventa estudió el certificado de tradición y libertad, el cual goza de presunción de veracidad y exactitud, y no aparecía ningún gravamen vigente que pudiera afectar el negocio, de modo que desconocía de la falsedad de la escritura de cancelación de la hipoteca que estaba constituida a favor de Fanny Saganome, sin que haya prueba en contrario, razón por la que es vendedor de buena fe exenta de culpa, aunado a que la responsabilidad de ese fraude recae en cabeza de los otrora propietarios Abel Gómez y Alexandra Landinez, quienes ya fueron denunciados ante la Fiscalía, y también es responsabilidad de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la que permitió la inscripción de un acto apócrifo que afectó la veracidad de la información publicada en la matrícula inmobiliaria y que a su vez suscitó esta controversia entre las partes.
Sin embargo, ninguno de esos argumentos encuentra acogida, porque como ya se especificó, la acción promovida por el demandante es la redhibitoria por vicios convencionales, para cuya prosperidad no es 17 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 necesario demostrar que el vendedor conocía o debía conocer de la existencia del vicio oculto y que no lo informó al comprador.
En efecto, el art. 1915, numeral 3º, del C.C., preceptúa como requisito adicional a la acción por vicios redhibitorios que el vendedor conocía de los vicios y no los manifestó al comprador, “y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio”; empero, el art. 1918 del C.C. especifica que si “el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado no solo a la restitución o a la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o a la rebaja del precio” (se resalta).
Como puede observarse, aún en el supuesto de que el vendedor actuara con buena fe exenta de culpa, esto no lo exime de responder por los vicios ocultos que contractualmente dijo garantizar que no existían, porque por imperativo legal aun así tendría la obligación de restituir o acceder a la rebaja del precio (a elección del comprador), con la precisión de que si se hubiera demostrado que el vendedor sí conocía del vicio, estaría obligado también a la indemnización de perjuicios, aspecto este último que ni siquiera fue expresamente invocado en la demanda del sub lite; incluso, el demandante reconoció en su libelo la buena fe del demandado como en efecto se explicó en la apelación, de allí que sea innecesario profundizar en el análisis probatorio en punto a la buena o mala fe del vendedor. 18 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 En relación con la responsabilidad de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por haber registrado la Escritura apócrifa 1075 de 11 de mayo de 2015, de la Notaría 34 de Bogotá que canceló de manera falaz la hipoteca de Fanny Saganome (anotación 19 del certificado de registro), es un aspecto que en nada enerva la prosperidad de la acción redhibitoria aquí analizada, pues –se reitera– el demandado pactó expresamente garantizar que el inmueble estaba libre de hipotecas, estipulación así redactada que lo obliga directamente en beneficio de su comprador (art. 1602 del C.C.)13, sin perjuicio de que él a su vez –el demandado– acuda a la Jurisdicción Contenciosa Administrativa para reclamar la responsabilidad de dicha autoridad pública tal como alegó en el escrito por el cual sustentó la apelación. En ese orden, resulta evidente que las excepciones de “buena fe exenta de culpa” y “responsabilidad única y exclusiva de la oficina de registro” tampoco pueden prosperar. 8.
Por otro lado, asiste razón al apelante al advertir que el juez a quo decidió la controversia y para efecto de las restituciones mutuas, con la indebida mezcla de los dos contratos celebrados por las mismas partes, la promesa de compraventa de 19 de octubre de 2018, y la compraventa de la Escritura 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá. Al respecto, adviértese que de acuerdo con las normas citadas de la acción redhibitoria, ésta solo se predica en tratándose de un contrato de compraventa, pues en éste radica su teleología, a tal punto que el mismo legislador previó tal supuesto en las disposiciones que regulan dicho contrato, el cual tiene elementos que distan de los que caracterizan una promesa.
De allí que la Corte Suprema de Justicia haya precisado: “La 13 “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes…”. 19 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 simple promesa de contrato no es un acto de enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa vendida”.14 De modo que para cualquier discusión en torno a la promesa de compraventa debe acudirse a las acciones generales por las cuales se dirima aspectos atinentes a su existencia, validez o eficacia, mas no tratándose de la acción por vicios ocultos de la cosa la cual está prevista exclusivamente para el contrato de compraventa.
Incluso, para este asunto, la referida promesa de compraventa de 19 de octubre de 2018 ya se encuentra extinta y es improcedente emitir algún pronunciamiento sobre el particular, dado que la relación jurídica que vincula a las partes en torno al inmueble con matrícula inmobiliaria 50S40104025 ya no es aquella, sino la compraventa en sí misma considerada, la que las partes protocolizaron con el otorgamiento de la Escritura 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá, siendo está la última voluntad declarada del vendedor y comprador, en el que especificaron cuál era el predio vendido y cuál fue el precio que se recibió como contraprestación. Resáltase además que la acción redhibitoria invocada por el demandante se contrajo específicamente a la compraventa de 9 de noviembre de 2018, de modo que luce impertinente e incongruente que el juez a quo se haya pronunciado y emitido condenas con sustento en las estipulaciones de la promesa de 19 de octubre de 2018, aunado a que cualquier discusión en punto a si el precio que fue pagado por el inmueble fue superior o inferior al declarado en la escritura pública de compraventa, es una eventual 14 CSJ SCC sent 26 marzo 1999, exp. 5149.
Mp. Carlos Esteban Jaramillo S. 20 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 controversia ajena a este litigio y que tendría que ventilarse mediante el ejercicio de otros mecanismos legales. Por ende, es claro que en la cláusula tercera del contrato materia de este litigio se pactó que el “precio de la presente compraventa es la suma de (…) $218.000.000 (…) que LA PARTE VENDEDORA declara haber recibido de LA PARTE COMPRADORA a su entera satisfacción”, estipulación cuya validez no se discutió en este proceso y que por lo mismo es punto de referencia para ordenar la restitución a cargo del vendedor en favor del comprador bajo los parámetros de la acción redhibitoria.
Sobre el particular, como se trata precisamente de una restitución del precio que no de una obligación dineraria que haya recibido el demandado a título de préstamo o mutuo, es improcedente la condena de intereses civiles según había previsto el a quo; en su lugar procede el reconocimiento de la indexación de esa suma desde la fecha en que se celebró la compraventa (9 de noviembre de 2018), pues como explicó la Corte Suprema de Justicia en providencia SC10291-2017, la “corrección monetaria -o indexación- es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo”.
De modo que la actualización se hará con base en el Índice de Precios al Consumidor –IPC–, con la siguiente fórmula: Vp = Vh x IF / II 21 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 En donde: Vp: es el valor presente que desea obtenerse; Vh: es el valor histórico para indexar, en este caso la cifra aludida de $218.000.000. IF: es el índice final, que se obtiene del monto índice del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto el del mes de enero de 2025 (146,24)15.
II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso es noviembre de 2018 cuando se celebró el contrato de compraventa que resuelto por vicio redhibitorio (99,70)16. Efectuada la operación aritmética, el resultado es $319.762.487,5 (que se redondea en, $319.762.488). Así, conforme a las anteriores explicaciones se modificará el numeral 3º de la sentencia apelada. 9.
En lo que atañe a la condena al demandado de pagar $97.000.000 por “concepto de los arreglos realizados al inmueble objeto del negocio jurídico celebrado”, ningún reparo de apelación figura sobre el particular, de allí que esa decisión permanezca inalterada en segunda instancia. 15 16 https://www.banrep.gov.co/es/estadisticas/indice-precios-consumidor-ipc Ibídem. 22 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 10.
Por último, consecuencia natural de la prosperidad de la acción redhibitoria, al igual que la acción resolutoria general, consiste en que si se busca dejar a las partes en el estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato resuelto (efectos ex tunc), se proceda con las restituciones mutuas. En tal sentido, no hay duda en relación con que el vendedor está obligado a restituir el precio que recibió por el inmueble, según fue ampliamente explicado, en contraste que el comprador tendrá que restituir el inmueble que había recibido jurídica y materialmente según consta en la cláusula quinta de la escritura de compraventa otorgada por ambas partes: “LA PARTE VENDEDORA declara que en la fecha hace entrega real y material del inmueble objeto de este contrato a LA PARTE COMPRADORA…”, sin que se observe ninguna razón por la cual pueda decirse que el vendedor no hizo entrega del inmueble al comprador, dado que sería una afirmación contraevidente a las pruebas del expediente.
Ahora bien, en el proceso se conoció que la señora Fanny Saganome Bernal promovió juicio ejecutivo para la realización de la garantía real contra Alirio Reyes Álvarez (aquí demandante), respecto del mismo inmueble objeto de este litigio, con sentencias de primera y segunda instancia que ordenaron seguir con la ejecución, trámite en el que se están percibiendo los frutos que produce la casa (cánones de arrendamiento) para atender la deuda a favor de la acreedora hipotecaria, sin que se haya adelantado la correspondiente diligencia de remate.
Al respecto, debe tenerse presente que al margen de las vicisitudes que pudieran surgir de la anterior situación, nada obsta para que el demandante proceda con la restitución del inmueble con sustento en la providencia judicial que aquí se profiere, dejando las constancias o 23 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 realizando los trámites de rigor ante el juez o la autoridad que tiene bajo su disposición el bien raíz, tanto mas cuando las sentencias de este proceso deben ser registradas en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria. 8.
En conclusión, y como ya se había anunciado, se modificarán los ordinales 1°, 2° y 3° de la sentencia apelada, se adicionará un numeral con fines de la restitución del predio a cargo del demandante en favor del demandado, y se confirmará en todo lo demás, sin condena en costas en segunda instancia ante la prosperidad parcial de la apelación. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1º) MODIFICAR los ordinales Primero, Segundo y Tercero de la sentencia de 24 de junio de 2024, proferida por el Juzgado 42 Civil del Circuito, los cuales quedarán del siguiente tenor:
PRIMERO. Denegar todas las excepciones formuladas por el demandado.
SEGUNDO. Declarar resuelto a causa de vicio redhibitorio convencional, el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública 3503 de 9 de noviembre de 2018, de la Notaría 17 de Bogotá. 24 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 TERCERO. Condenar al demandado Carlos Molina Sánchez a que, en el término de 20 días a partir de la ejecutoria de esta providencia, devuelva al demandante $319.762.488 (indexados).
Vencido dicho término se causarán intereses civiles liquidados conforme prevé el artículo 1617 del Código Civil hasta que se verifique el pago total de la obligación. 2º) CONFIRMAR la sentencia apelada en todo lo demás. 3º) ADICIONAR la sentencia apelada, en el sentido de condenar al demandante a restituir al demandado la posesión material del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50S-40104025, dentro de los 20 días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia. 4º) Sin condena en costas de segunda instancia.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 042 2021 00366 01 Firmado Por: German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada 25 Apelación sentencia 11001 31 03 042 2021 00366 01 Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 3d2b6176d2cefbed80b6d492c10c056e58073925dbe4640f75dd27e0cacff898 Documento generado en 26/02/2025 11:40:32 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 26