REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá D. C., veintiocho (28) de agosto de dos mil veinticinco (2025) Proceso Demandantes Demandados Radicado Instancia Decisión Verbal (Deslinde y Amojonamiento) María Cristina Calvo González y otro Jesús Anundo Aguilar Ayala y otros 11001 31 03 012 2019 00126 01 Segunda instancia – apelación auto Confirma Se decide el recurso de apelación formulado por el apoderado de la parte actora contra la decisión proferida el 21 de marzo de 2025 por el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá, mediante la cual declaró improcedente el deslinde y amojonamiento. 1.
Antecedentes 1.1. Mediante la decisión reprochada, el juez de primer grado declaró la improcedencia del deslinde y amojonamiento solicitado en este proceso, ordenó el levantamiento de la inscripción de la demanda y el archivo del proceso. Para adoptar tal determinación, consideró: Que el predio de propiedad de la parte demandante no es colindante, por su lindero norte, con el del demandado Jesús Anundo Aguilar Ayala, por cuanto entre ambos bienes existe otro terreno de 22.58 m2 que no es de propiedad de la demandante ni del demandado y que tampoco se encuentra registrado.
Exp. 110013103 012 2019 00126 01 En efecto, existe en el plenario una promesa de compraventa efectuada por el señor Benjamín Pachón Belalcázar a favor de Rafael González Méndez de una porción de terreno equivalente a 22.6 m2, área que corresponde a la diferencia presentada entre el título de propiedad de la parte actora y la información catastral, luego, resulta claro que el inmueble de propiedad del demandado no es colindante con el de las demandantes1. 1.2.
Inconforme con lo decidido, la demandante formuló recurso de apelación, con fundamento en que “la porción aparentemente adosada o adicionada al predio objeto del presente proceso no refiere más allá de una presunta promesa de compraventa sobre un área de terreno sobre la cual ni Catastro Distrital ni la Superintendencia de Notariado y Registro dan cuenta de título originario para que dicha presunta promesa de compraventa tuviera la validez para ser sometida a registro”; igualmente, afirmó que no fueron valoradas las escrituras públicas Nos. 1711 de 19 de mayo de 1954 y 745 de 30 de abril de 2015, en las que consta que el predio de los demandantes ubicado en la Kr. 58 No. 92-24 e identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-537837, colinda por el norte con el terreno de la Kr. 58 No. 92-32 e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-878252.
En desarrollo de la audiencia celebrada el pasado 21 de marzo, se concedió la apelación3. 2. Consideraciones 2.1. El proceso de deslinde y amojonamiento se encuentra previsto -en su primer fase- para los eventos en que se requiere 1 Archivo 048ActaAudiencia. Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta 001PrimeraInstancia. 2 Archivo 049EscritoAdicionRecurso.
Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. 001PrimeraInstancia 3 Archivo 048AtaAudiencia. Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta 001PrimeraInstancia Carpeta Exp. 110013103 012 2019 00126 01 definir y fijar los linderos entre dos inmuebles, tras señalar los mismos; es una controversia sobre linderos, por lo que es indispensable que los bienes sean contiguos y, por supuesto, que sus titulares sean de diferentes personas Y se justifica, porque físicamente los límites de los bienes raíces colindantes no coinciden con los contenidos en los títulos o por no ser posible identificarlos con claridad, lo que despunta en el señalamiento de linderos, colocación de mojones y fijación de la línea de división entre las propiedades contiguas.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia ha enseñado que: “El artículo 900 del Código Civil reza que «Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes», lo cual tiene lugar, en sentir de la Corte, cuando los linderos son «oscuros e inciertos» (Sentencia de 2 de junio de 1958, LXXXVIII100), o lo que es lo mismo, «confusos e indeterminados» (CSJ SC 003 de 14 de marzo de 1997, CCXLVI-249), o como se explicó en sentencia de 12 de abril de 2000 ello sucede «unas veces porque [los linderos] se han desdibujado, otras porque aparecen intrincados o confusos al confrontar los respectivos documentos escriturarios, in concreto por falta de precisión de los títulos en la determinación de aquellos»”4.
La demanda debe dirigirse en contra de “todos los titulares de derechos reales principales sobre los inmuebles objeto del deslinde que aparezcan inscritos en los respectivos certificados del registrador de instrumentos públicos” (art. 400 C.G.P.). A su turno el inciso 1º de la norma 401 ídem precisa que la “demanda expresará los linderos de los distintos predios y determinará las zonas limítrofes que habrán de ser materia de la demarcación” (se subraya). 4 SC267-2023.
Exp. 110013103 012 2019 00126 01 De ahí que el numeral 2º del canon 403 del compendio procesal, señala que “[p]racticadas las pruebas, si el juez encuentra que los terrenos no son colindantes, declarará por medio de auto, improcedente el deslinde…”. 2.2. Para desatar la alzada, es preciso puntualizar que una acción de esta naturaleza no se encuentra encaminada a modificar los títulos de propiedad, ni las áreas de terreno contenidas en dichos instrumentos; porque en el trámite del deslinde y amojonamiento se tiene como insumo la información catastral, los títulos de propiedad y la experticia respectiva, para establecer en terreno los límites de cada bien raíz, de ahí que la viabilidad de dicho proceso, exija que los predios sean colindantes.
En este caso, la demanda se inició en tanto, entre el título de propiedad y el área física existe una variación, diferencia que se encuentra reflejada en la información catastral. En el trámite se estableció que la inconsistencia se encuentra por el lindero norte del bien de propiedad de las demandantes. Este inmueble se encuentra ubicado en la Carrera 58 No. 92-24 de esta ciudad e identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-537837, mientras que el del demandado se ubica en la carrera 58 No. 92-32 e identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-87825.
Ahora, los planos catastrales reflejan que ambas fincas son colindantes; sin embargo, se presenta una diferencia en el área registrada en dichos documentos y el título de propiedad de las demandantes. Con el propósito de establecer si las edificaciones son o no colindantes debe analizarse la tradición de ambas e identificar sus linderos. Así, conforme la escritura pública 876 de 1951 el señor Carlos Alba le vendió al señor Rogelio Niño un lote con área Exp. 110013103 012 2019 00126 01 aproximada de 250 varas cuadradas que equivalen5 a 174.7 metros cuadrados, siendo este un terreno de mayor extensión6.
El señor Niño mediante el instrumento público No. 1711 de 1954, vendió al señor Rafael González, una porción de aquella heredad, representada en 108 varas cuadradas que equivalen a 75.6 metros cuadrados, transferencia que quedó registrada en la anotación número uno del folio de matrícula inmobiliaria 50C537837 que corresponde al inmueble que hoy es de propiedad las demandantes, de forma que para esa época el lindero norte quedó de la siguiente manera: “… en once metros cincuenta centímetros (11.50 Mts), con propiedad del mismo vendedor” 7, es decir con la porción del terreno de mayor extensión de propiedad del señor Rogelio Niño que no fue objeto de la venta.
Conforme al certificado de tradición de ese inmueble8, luego de aquella compraventa se registró en la anotación segunda la sucesión de Rafael González en 1980, transfiriéndose el dominio a sus herederos y cónyuge supérstite; posteriormente, en 2013, se registró en la anotación tercera la sucesión de la cónyuge de Rafael González; y en la anotación cuarta del folio consta una compraventa de derechos herenciales celebrada entre los herederos realizada a inicios del mes de abril de 2015, antes de la compraventa realizada a la demandante María Cristina Calvo González, siendo que los actos de 1980, 2013 y 2015 no fueron adosados al plenario.
Ahora, en la escritura pública No. 745 de 30 de abril de 2015, inscrita en la anotación quinta del mismo folio de matrícula 5 Una vara Cuadrada equivale a 0.7 metros cuadrados. Para realizar la conversión se multiplican el número de varas cuadradas por la equivalencia señalada y el resultado corresponde a metros cuadrados. 6 Folios 17 a 24 Archivo 001CuadernoPrincipal.
Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta: 001PrimeraInstancia. 7 Folios 25 a 29 Archivo 001CuadernoPrincipal. Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta: 001PrimeraInstancia. 8 Folios 177 a 179 Archivo 001CuadernoPrincipal. Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta: 001PrimeraInstancia. Exp. 110013103 012 2019 00126 01 inmobiliaria 50C-537837, (demandante) consta la compraventa celebrada por la aquí demandante como compradora de dicho bien.
En aquel instrumento se señala que consta de 69,12 metros cuadrados, área que no coincide con la asignada inicialmente y se señala que linda por el norte “[e]n once metros cincuenta centímetros (11,50 mtrs) con propiedad del señor Rogelio Niño” 9, lo que no concuerda con la tradición del inmueble del demandado ya que, para el 30 de abril de 2015, ese inmueble era de propiedad de Clara Inés Castañeda De Arz.
Entonces con esos documentos se establece que ese lote inicialmente fue adquirido por Rafael González con un área de 75,46 metros cuadrados, pero para el año 2015 fueron transferidos a la demandante 69.12 metros cuadrados, sin que ninguna de las pruebas aportadas dé cuenta de la modificación, parcelación o desenglobe. Paralelamente en la escritura pública No. 1521 de 1958, el señor Rogelio Niño, vendió a la señora Rosa Hernández Viuda de Hernández, la otra porción del terreno de mayor extensión representada en 142 varas cuadradas equivalentes a 99.22 metros cuadrados, venta que se registró en la anotación primera del folio de matrícula inmobiliaria 50C-87825 que es el de propiedad del ahora demandado y cuyo lindero sur quedó: “… con lote o propiedad que fue de Rogelio Niño P, y que vendió a Rafael González, en una extensión aproximada de 108 varas cuadradas”10.
En el certificado de tradición de ese bien 11 constan posteriormente cinco compraventas en los años 1964, 1965, 1968, 1970 y 2972, instrumentos que tampoco obran en el expediente. Folios 33 a 42 Archivo 001CuadernoPrincipal. Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta: 001PrimeraInstancia. 10 Archivo 05 Carpeta: 002SegundaInstancia. 11 Folios 180 a 182 Archivo 001CuadernoPrincipal.
Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta: 001PrimeraInstancia. 9 Exp. 110013103 012 2019 00126 01 Por su parte el instrumento público 1591 de 2016, contiene la compraventa registrada en el folio de matrícula inmobiliaria 50C87825 en la anotación séptima mediante la cual el demandado Jesús Anundo Aguilar Ayala, adquirió la propiedad del mencionado bien raíz mediante sucesión y que señala que este corresponde a una “casa de habitación junto con el lote en el cual se encuentra levantada, (…) cuenta con una cabida superficiaria total del inmueble de noventa metros cuadrados con ochenta y ocho decimetros cuadrados (90.88 mts2)…”, metraje que se redujo respecto de la primer venta con base en la cual se creó el folio de matrícula inmobiliaria; además se señala que linda por el sur “[c]on el lote que es o fue de Rafael Gonzales, numero noventa y uno – veinticuatro (9124).12 Conforme a lo anterior, se infiere que los predios identificados con folios de matrícula inmobiliaria No. 50C-537837 (parte demandante) y 50C-87825 (parte demandada) surgieron, el primero en 1954 y el segundo en 1958 a partir de un lote de mayor extensión. También es posible extraer que para 1958 si eran colindantes, dado que de la suma del área aproximada de cada una de las ventas descritas realizadas en 1954 y 1958, se obtienen las 250 varas cuadradas del de mayor extensión equivalentes a 174.68 metros cuadrados, aunado a que los linderos norte de la propiedad del demandante y sur del demandado son coincidentes.
Más, esas mismas heredades fueron vendidas posteriormente con un área inferior cada una, pues la primera tenía 75,46 m2 que se redujo a 69.12 m2 y la segunda que inició con un área de 99.22 m2 se disminuyó a 90.88 m2 y con las pruebas del expediente no es posible establecer las razones por las que las escrituras de 2015 del demandante y de 2016 del demandado, contienen metrajes inferiores a los iniciales, sumado a que como ya se mencionó, este Folios 54 a 66 Archivo 001CuadernoPrincipal.
Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta: 001PrimeraInstancia. 12 Exp. 110013103 012 2019 00126 01 trámite no se encuentra dispuesto para modificar el contenido de las escrituras públicas, los folios de matrícula inmobiliaria ni la información catastral. Por otro lado, la promesa de compraventa de derechos y acciones que realizó el señor Benjamín Pachón a favor de Rafael González el 25 de mayo de 1957 sobre una franja de terreno de 32.34 varas cuadradas equivalentes a 22.6 metros cuadrados 13, si bien no es un instrumento que haya sido formalizado para aperturar un nuevo folio de matrícula inmobiliaria, lo cierto es que si explica en cierta medida la diferencia presentada en las áreas iniciales de cada uno de los dos inmuebles inmersos en esta controversia, es decir, existe en medio de ambos bienes una franja de 11.50 metros por 1.80 metros cuya propiedad no fue transferida ni al demandante ni al demandado.
Conforme a lo anterior, es palmario que realmente no se presenta una disputa respecto a la definición de linderos en terreno por haber sido borrados, desaparecidos o usurpados, sino que con esta acción se pretende modificar el contenido de la escritura pública No. 745 de 2015, así como el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-537837 específicamente en cuanto al área de terreno que comprende dicho lote, lo cual no puede resolverse a través del trámite de deslinde y amojonamiento.
Adicionalmente, de los hechos de la demanda, es posible establecer que la parte actora es consciente que su edificación tiene una extensión de 69.12 m2, y que a esta se agregó físicamente otro lote de 22.60 m2, sin especificar las circunstancias de tiempo y modo en que se realizó esa adición; luego, era conocedora que existe un terreno que media entre el adquirido en la mencionada escritura pública y el del demandado.
Folios 14 a 16 Archivo 001CuadernoPrincipal. Subcarpeta: 01CuadernoPrincipal. Carpeta: 001PrimeraInstancia. 13 Exp. 110013103 012 2019 00126 01 Finalmente, debe tenerse en cuenta que para realizar la rectificación o actualización de linderos a fin de establecer el área real de una propiedad, se encuentran previstos por el Decreto 148 de 2020, los procedimientos administrativos con efectos registrales.
Igualmente, si considera la parte actora que ha ejercido la posesión sobre aquella franja desde que adquirió la propiedad de los 96.12 m2 es otra la acción que debe adelantar frente a esa porción de tierras. 3. Conclusión Entonces, i) la promesa de compraventa aportada sí da cuenta de la existencia de un lote ubicado entre los predios demandante y demandado y el hecho que no haya sido registrada no desvirtúa el hecho de la existencia de esa franja de terreno que no ha sido formalizada, ii) del análisis de las escrituras públicas aportadas, se advierte que en algún momento fueron colindantes, pero que con posterioridad, se modificaron tanto su área como sus linderos dando lugar a la presencia de un lote en medio de ambos, iii) lo pretendido por las demandantes no es la demarcación de los límites en terreno, sino la modificación del área del predio que le pertenece.
Por consiguiente, se confirmará la decisión confutada en la medida que los predios de propiedad de las demandantes y el de propiedad del demandado no son colindantes y el trámite de deslinde y amojonamiento no se encuentra previsto para la modificación del área de los inmuebles ni de los títulos de propiedad. 4. Decisión En mérito de lo expuesto, el suscrito Magistrado del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, CONFIRMA la decisión apelada, sin lugar a condena en costas.
Exp. 110013103 012 2019 00126 01 Inmediatamente retornen las diligencias al juzgado de origen, previas las anotaciones pertinentes. Notifíquese. JAIME CHAVARRO MAHECHA Magistrado Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 948822f124d64d1ea1537e5b2920f13c145620d7e0dfe80085ad08a3349dd927 Documento generado en 28/08/2025 03:54:22 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica