REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., diecinueve (19) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). Discutido en sesiones de Salas Ordinarias del 1, 8, 15, 22 y 29 de septiembre de 2025, aprobado en esta última.
Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 12 de marzo de 2025, por el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal de impugnación de actas de asamblea promovido por Fabio Temístocles Buitrago Suárez y Gloria Stella Prada Martínez contra el Conjunto Residencial Bilbao P.H. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Los demandantes por intermedio de apoderado judicial, pidieron (en la subsanación de la demanda) que se declare la nulidad absoluta de las actas de las asambleas ordinarias del 18 de marzo y el 3 de abril, ambas de 2024, por falta de legitimidad para convocarlas y el desacato de dos fallos judiciales del 1 de diciembre de 2021 y 21 de febrero de 2024.1 1 Folio 28, Archivo “006SubsanaciónDemanda.pdf”. 2.
Sustento Fáctico. Como apoyo de sus pedimentos, refirieron los hechos que se sintetizan a continuación: Aunque la demanda se encaminó a obtener la nulidad de dos actas de asambleas de 2024, situó los eventos recientes en un contexto de incumplimiento sistemático de fallos judiciales previos. En ese orden, hizo referencia a dos sentencias que declararon la ineficacia o nulidad de actos de asambleas anteriores, los cuales son el fundamento del presente conflicto.
El primer veredicto, emitido el 1 de diciembre de 2021, por la Sala Civil de esta Corporación, declaró la ineficacia de las decisiones tomadas en la asamblea del 4 de abril de 2019, que había ratificado el nombramiento de la empresa HSG SYNERGY S.A.S. como administradora, determinación según la demanda, se ha mantenido en pie a pesar de la sentencia. La respuesta de la administración no fue acatar el fallo, sino intentar una maniobra para legitimar las resoluciones declaradas ineficaces, mediante la celebración de una asamblea extraordinaria el 3 de marzo de 2022.
Esta nueva reunión también fue declarada nula por el Juzgado Cuarenta y Uno Civil del Circuito de Bogotá, en sentencia del 21 de febrero de 2024. De este modo, las asambleas objeto de la presente demanda son el tercer intento consecutivo de la administración y el consejo por validar actos que han sido declarados ilegales por dos instancias judiciales distintas.
Los actores detallaron un sinfín de irregularidades en la convocatoria y celebración de las asambleas de 2024 que, en conjunto, sugirieron una violación sistemática de la Ley 675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal. El principal punto de controversia es la legitimidad del convocante. Señalaron que las juntas de propietarios del 18 de marzo y del 3 de abril fueron citadas por el señor Carlos Alberto Cuellar Salinas, a pesar de que la Alcaldía Local de Usaquén certificó a María Paula Cañón Rincón como la representante legal del Conjunto Residencial Bilbao P.H., lo que, según su criterio, vicia de raíz lo resuelto en esas oportunidades.
Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. Cuestionaron el rol del revisor fiscal, Julio César Patiño Moncaleano, quien permitió que una persona sin la representación legal del conjunto convocara y presidiera las asambleas.
Alegaron que el revisor fiscal no solo avaló la usurpación de esta función, sino que también toleró la delegación de sus propias responsabilidades, como la verificación del quórum, a un tercero, lo que evidencia su falta de independencia. Más allá de la identidad del convocante, denunciaron fallas en la convocatoria misma, pues el señor Jorge Almario Perdomo no fue citado a la asamblea del 18 de marzo en su calidad de propietario.
Agregaron que no se les adjuntó información crucial, como los estados financieros y el proyecto de presupuesto para 2024, lo que comportó una “maniobra” recurrente por parte de la administración para impedir que los propietarios conozcan el estado financiero real de la copropiedad, limitando así su capacidad de participar de manera informada y sugerir cambios en el presupuesto que, en consecuencia, fue impuesto por la falta de conocimiento.
Expusieron irregularidades en el registro de asistencia a las asambleas, pues la verificación del quórum, que corresponde al revisor fiscal, fue llevada a cabo por Carlos Cuéllar, quien carecía de la representación legal para hacerlo. Adicionalmente, el acta de la asamblea exhibe una serie de inconsistencias que, en su conjunto, sugieren una manipulación deliberada para inflar la asistencia y asegurar un quórum favorable.
Además, pintaron un cuadro de gobernanza que ha evolucionado hacia una “dictadura” o “tiranía”. Denunciaron una restricción del derecho fundamental de participación de los propietarios a través de un reglamento interno que limita las intervenciones a un minuto y a solo cuatro personas por tema. Este tipo de reglas son una “maniobra fraudulenta” para silenciar a la disidencia y facilitar la imposición de las decisiones.
También cuestionaron el hecho de que miembros del Consejo de Administración, como Belkis Plaza Torres, hayan presidido la asamblea, una situación que se percibe como un conflicto de intereses, ya que son precisamente los integrantes de estos órganos quienes deben Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. rendir cuentas y ser examinados por los propietarios. Seguidamente, vincularon las deficiencias de gobernanza con un estado de abandono y deterioro del patrimonio. Mencionaron el alto costo de la empresa administradora, estimado en más de $9.000.000, un valor que nunca ha sido transparente.
La falta de información financiera se extiende al incremento de la cuota de administración en más del 20% para 2024, decisión que no figuraba en el orden del día de la convocatoria y de la que muchos propietarios, incluyendo a los demandantes, no tuvieron conocimiento. El estado “lamentable” del edificio, la realización de obras con personal no idóneo, como la impermeabilización de la cubierta que cambió su uso y la acelerada depreciación de las unidades privadas se presentan como las consecuencias directas de esta mala gestión. Para finalizar, mencionaron que el señor Carlos Cuéllar, quien se ha presentado como representante del conjunto, habría recomendado desistir de una demanda contra la constructora Acierto Inmobiliario por fallas estructurales graves.
Esta persona, sin tener formación jurídica, aconsejó una acción que implicó el pago de costas procesales, la pérdida de honorarios del abogado del conjunto y, lo más importante, la imposibilidad de cualquier reclamación futura debido al principio de cosa juzgada. Este hecho, según los actores, genera “muchas suspicacias y cuestionamientos” y sugiere que los intereses de la administración y el consejo no están alineados con la defensa del patrimonio de la copropiedad, sino que, de hecho, podrían estar de lado de la constructora. 3.
Contestación. La entidad demandada se opuso a las pretensiones y afirmó que la administradora y representante legal no es la persona natural María Paula Cañón Rincón, sino la sociedad comercial legalmente constituida Horizontal Solutions Group Synergy S.A.S. (HSG Synergy S.A.S.). Aclaró que la señora María Paula Cañón Rincón es una de las personas que ostenta la calidad de representante legal de la sociedad administradora, Ref.
Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. junto con Carlos Alberto Cuellar Salinas. En defensa de su oposición formuló las excepciones de mérito que denominó: i) Ineptitud de la Demanda – Idoneidad. Reconoció que un fallo judicial previo declaró la ineficacia de las decisiones de una asamblea anterior, debido a un vicio de forma relacionado con los términos de la convocatoria.
Sin embargo, esta irregularidad formal no puede invalidar la voluntad sustancial y reiterada de la comunidad de copropietarios, la cual ha ratificado la elección de los mismos órganos de administración en dos ocasiones posteriores. ii) Facultad para convocar. Invocó el artículo 189 del Código de Comercio, que establece que las decisiones de la asamblea no serán ineficaces por irregularidades formales, a menos que tales defectos influyan de manera sustancial en los derechos de los socios o de terceros.
Adujo que la anomalía en cuestión no constituye una imposibilidad material o sustancial que impida a la sociedad ser legalmente representada y, por tanto, la elección de HSG debe ser considerada válida y eficaz. iii) Desestimación de la Demanda – Simulación. Solicitó la desestimación de la demanda por carecer de fundamento legal y estatutario y la calificó como una “simulación”.
Acusó al apoderado de la parte actora de no representar los intereses de sus poderdantes, sino de utilizar el proceso judicial para fines personales derivados de su “inconformismo” con los órganos de administración del conjunto residencial. Calificó el libelo como un disfraz para “desgastar la vía judicial” y promover los intereses personales del apoderado, quien cuenta con un historial de conflictos de convivencia con la administración. iv) Las demás que se prueben durante el proceso y que el despacho considere pertinentes declarar.
Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. 4. Sentencia de primera instancia. El 12 de marzo de 2025, el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Bogotá, desestimó las pretensiones2. La juez consideró que no había pruebas que respaldaran el argumento central de la demanda, según el cual Carlos Alberto Cuellar Salinas no tenía la facultad para convocar las asambleas, ya que esta función le correspondía exclusivamente a la administradora María Paula Cañón Rincón. Frente a ello, el fallo señaló que, si bien la certificación de la Alcaldía Local de Usaquén confirma que HSG Synergy S.A.S., con María Paula Cañón Rincón como representante legal, funge como administradora, una segunda prueba resultó determinante.
El certificado de existencia y representación legal de HSG Synergy S.A.S., emitido por la Cámara de Comercio de Bogotá, reveló que Carlos Alberto Cuéllar Salinas también ostentaba el cargo de “Primer Representante Legal” de la misma persona jurídica. El despacho judicial concluyó que esta situación se ajusta a lo establecido en el parágrafo del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, que establece que cuando el administrador es una persona jurídica, su representante legal es quien actúa en nombre del conjunto.
Por lo tanto, dado que Carlos Alberto Cuéllar Salinas era un representante legal válido de la firma administradora, tenía la “debida legitimación para convocar a las mentadas asambleas”. La señora juez desestimó otras alegaciones de los demandantes por considerarlas infundadas. Así, respecto de la fecha de la asamblea, no encontró vicio alguno en la convocatoria del 27 de marzo de 2024 por ser miércoles Santo, ya que el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 no establece limitación alguna para la celebración de una asamblea ordinaria ese día y no puede haber prohibiciones no estipuladas explícitamente en la ley.
Respecto a la ausencia de los estados financieros, la falladora señaló que, de acuerdo con el parágrafo 2 del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la 2 Archivo “048Sentencia.pdf”. Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. convocatoria solo debía incluir “una relación de los propietarios que adeudaran contribuciones a las expensas comunes”.
Además, destacó que no se aportó prueba de que los demandantes hubieran ejercido su derecho de inspección, establecido en el artículo 447 del Código de Comercio y que se les hubiera sido frustrado. También validó los porcentajes de asistencia reportados en las actas (54.48% y 57.12% para las asambleas de marzo y abril, respectivamente), señalando que el artículo 47 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las actas debidamente firmadas por el presidente y el secretario son “prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas”.
Dado que los demandantes no tacharon las actas de falsas, la validez de los porcentajes no pudo ser controvertida. Seguidamente, la togada desestimó las quejas sobre el registro de asistentes de múltiples apartamentos (418, 608, 205, 306, 518, 312, 314 y 413), porque la parte actora no aportó “prueba idónea de la que se determinara la condición de titular del derecho de dominio”.
Enfatizó que la Ley 1579 de 2012, en su artículo 2, establece que el registro de la propiedad inmueble tiene como objetivo “servir de medio de tradición del dominio” y “revestir de mérito probatorio a todos los instrumentos públicos sujetos a inscripción”. En ausencia de estos documentos oficiales, no fue posible para el juzgado verificar la veracidad de las afirmaciones sobre la identidad o la condición de los asistentes, incluyendo la de aquellos que asistieron en representación de personas jurídicas o fallecidas.
Con respecto a la presidencia de la asamblea, la sentencia afirmó que no existe una prohibición expresa en los artículos 47 y 53 de la Ley 675 de 2001 que impida a un miembro del consejo presidirla. En cuanto a la composición del consejo, la jueza señaló que el precepto 53 de la misma norma permite que esté integrado por “propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados”, respecto de lo cual la defensa Ref.
Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. aportó los poderes que confirmaban que María Elena Fernández actuó como delegada de la propietaria del apartamento 923, por lo que su participación era completamente legítima.
Finalmente, el a quo se abstuvo de pronunciarse sobre la demanda contra la constructora y la cuota extraordinaria, por considerar que se encontraban fuera del ámbito de la legalidad de las decisiones de asamblea cuestionada. 5. La apelación. Inconforme con la anterior decisión, los demandantes la apelaron, expresaron sus reparos3, y los sustentaron ante esta sede bajo los siguientes argumentos: Manifestaron que el fallo de primera instancia incurrió en una indebida valoración de las pruebas relacionadas con la legitimidad de la administración del Conjunto Residencial Bilbao P.H. Sostuvieron que el juzgado se limitó a analizar la representación legal de la empresa administradora, HSG Synergy de manera aislada, sin considerar una serie de fallos judiciales preexistentes que, según el abogado, ya habían declarado la ineficacia y nulidad de las decisiones que sustentaban la validez de dicha administración. Específicamente, mencionaron el veredicto de la Sala Civil de esta Colegiatura, que declaró la ineficacia de “TODAS LAS DECISIONES TOMADAS” en la asamblea del 4 de abril de 2019, incluida la elección de la empresa HSG Synergy como administradora del conjunto residencial; una sentencia del Juzgado Cuarenta y Uno Civil del Circuito de Bogotá, del 21 de febrero de 2024, que declaró la “NULIDAD ABSOLUTA” de las decisiones adoptadas en la asamblea extraordinaria del 3 de marzo de 2022 y, el fallo del 18 de septiembre de 2024 del Despacho Cuarenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá, que declaró la “NULIDAD ABSOLUTA” de las determinaciones tomadas en la asamblea extraordinaria del 22 de 3 049SustentaciónRecursoDeApelaciónContraSentencia.pdf Ref.
Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. abril de 2022. Esta situación, según el apelante, representa un desacatamiento continuo a los fallos judiciales, un hecho de gran relevancia que el despacho de primera instancia, de acuerdo con el memorialista, pasó por alto.
Indicaron que la sentencia cuestionada se limitó a un análisis superficial de la representación legal de la empresa HSG Synergy, ignorando por completo la cadena de veredictos previos que, al declarar la ineficacia y la nulidad de las asambleas, dejaban sin efecto alguno el nombramiento de la firma administradora. Este error en la valoración probatoria es fundamental y suficiente para cuestionar las conclusiones del juzgado.
Señaló que la administración del conjunto residencial no cumplió con los requisitos establecidos en la Ley 675 de 2001. En primer lugar, no se citó a la totalidad de los propietarios, como lo exige el artículo 39, parágrafo 1 de la Ley 675 de 2001, pues el señor Jorge Almario Perdomo, dueño del apartamento 418, no fue convocado. Sostuvieron que el juzgado no valoró la omisión de incluir los estados financieros y el proyecto de presupuesto en la convocatoria.
Si bien el precepto 39, parágrafo 2 ejusdem solo exige una relación de deudores, el apelante señaló que la no inclusión de los documentos financieros con al menos 15 días de antelación es una “maniobra” deliberada para impedir que los propietarios analicen la situación económica del conjunto. Esta omisión, según el escrito, vulnera el “derecho fundamental de participación”, al obligar a los asambleístas a aprobar los estados financieros sin el conocimiento previo necesario.
A paso seguido, detallaron una serie de irregularidades que supuestamente viciaron tanto el desarrollo de la asamblea como la validez del quórum decisorio. Al respecto, aseveraron que el juzgado no consideró los testimonios que describían una participación restringida de los propietarios, donde un reglamento interno limitaba las intervenciones a un minuto, un tiempo considerado insuficiente para el debate y la deliberación. Además, afirmaron que no se permitió a los propietarios la Ref.
Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. inspección de los libros de contabilidad, lo que impide una verdadera fiscalización de la gestión administrativa. También describieron una serie de inconsistencias en el acta de la asamblea que afectaron el quórum y violan el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, que exige que ese documento contenga el nombre, calidad, unidad privada, coeficiente y votos de los asistentes.
Algunas de las anomalías consistieron en que Mauricio Mengual, quien es propietario, aparece como apoderado; no se indicó el coeficiente de la unidad del señor Mengual, a pesar de ser dueño de dos apartamentos; el registro de asistencia incluye a Lili Celly de Trujillo, quien falleció en el año 2019; se desconoce quién actuó como apoderado de los apartamentos 314 y 413; y Blanca Lilia Fernández aparece como asistente y apoderada de sí misma, mientras María Elena Fernández, quien no es propietaria ni residente, ejerce como Presidenta del Consejo de Administración, en contravía del artículo 53 de la memorada normatividad.
El extremo apelante no se limitó a señalar estos hechos como meros errores administrativos, sino que sugirió que estas inconsistencias son parte de un patrón de conducta deliberado, para consolidar un control ilegítimo sobre la administración y las finanzas del conjunto residencial. Luego, abordó presuntas infracciones procesales cometidas por el juzgado de primera instancia, tales como la falta de pronunciamiento sobre las excepciones de mérito, respecto de lo cual adujeron que el hecho de que una sentencia niegue las pretensiones de la demanda sin haber resuelto previamente las excepciones de fondo, es, en su sentir, un vicio que por sí mismo amerita la revocación del fallo.
Con base en tales motivos, los impugnantes pidieron revocar el fallo de primera instancia, en su lugar, acceder a las pretensiones de la demanda. La convocada guardó silencio durante el término del traslado de la sustentación de la impugnación. Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide lo actuado, por lo que se debe dictar la sentencia que resuelva el mérito de la segunda instancia; siendo del caso precisar que la competencia del superior está delimitada por los reproches sustentados en la apelación. Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad o no esté íntimamente relacionada con lo resuelto en el fallo cuestionado, en aplicación del artículo 328 del CGP.
La Ley 675 de 2001 constituye el marco normativo fundamental que regula las relaciones jurídicas en edificios y conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. Específicamente, en lo que concierne a la organización y funcionamiento de las asambleas de copropietarios, su artículo 37 establece que está constituido por “los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal”.
Esta disposición reconoce a la asamblea como el órgano supremo de decisión en la copropiedad, dotándola de amplias facultades para la administración y gobierno del edificio o conjunto. La importancia de las determinaciones asamblearias se refleja en el carácter vinculante que la ley les otorga, señalando que “las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”.
Debido a la trascendencia jurídica de las actuaciones asamblearias, resulta necesario garantizar su conformidad con el ordenamiento jurídico. De ahí que la validez de estas decisiones depende del cumplimiento estricto de los requisitos formales y procedimentales establecidos en la ley. Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. El artículo 39 del aludido estatuto dispone que “la Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal”.
Asimismo, la norma indica que “la convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario”. Esta exigencia temporal resulta fundamental para garantizar el derecho de participación de todos los copropietarios, de suerte que las decisiones de las asambleas de copropietarios son ineficaces cuando se convoca la reunión ordinaria con menos de quince días de anticipación o, el término reglamentario para las extraordinarias; también cuando la de segunda convocatoria no se lleve a cabo en el tercer día hábil.
A su turno, el artículo 45 ejusdem consagra los requerimientos de quórum y mayorías, indicando que “con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.” Ahora bien, la evocada codificación ordena de manera categórica la sanción de nulidad absoluta para aquellas decisiones que contravengan los requisitos legales.
En tal sentido, el artículo 45, en su parte final, dispone expresamente que “las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas”. Esta previsión constituye el fundamento normativo directo para la acción de nulidad de actas de asamblea, imponiendo una sanción severa para garantizar el cumplimiento de las normas procedimentales.
Entre las falencias que pueden presentarse en la conformación de la asamblea general se encuentran los vicios de convocatoria, defectos en la conformación del quórum, irregularidades en los procedimientos de Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. votación, anomalías en la elaboración del acta y violación de normas sustanciales. El incumplimiento del plazo mínimo de convocatoria no constituye una mera irregularidad formal, sino que afecta sustancialmente el derecho de participación de los copropietarios. Sin embargo, no todos los defectos en la citación generan nulidad, salvo cuando se afecte la participación efectiva del copropietario.
En ese orden, si bien cualquier dueño está legitimado en la causa por activa, para solicitar la invalidez de un acto de asamblea, sólo el copropietario indebidamente citado tiene un interés tutelado de carácter procesal con ese propósito, el cual surge de su derecho a participar en la decisión de la asamblea. De suerte que, aunque no se haya notificado debidamente a todos los copropietarios, solo aquellos que fueron mal requeridos ostentan interés concreto para invocar la nulidad.
En contraste, los dueños de unidades inmobiliarias que hayan sido convocados conforme a la ley o, que participaron en la decisión, carecen de ese interés. De lo anterior se concluye que el solo hecho de que un propietario que fue bien citado o que participó con voz y voto en la asamblea no esté conforme con lo decidido, no le da un interés jurídico para solicitar la nulidad del acto, por mucho que otros copropietarios hayan sido indebidamente citados.
La conformación adecuada del quórum constituye otro requisito esencial para la validez de las decisiones asamblearias. Los defectos en este aspecto pueden manifestarse de diversas formas, desde su falta de verificación hasta errores en su cálculo o composición, lo que compromete la legitimidad de las decisiones adoptadas, pues impide determinar si se cumplieron los requisitos mínimos de participación establecidos por la ley.
Asimismo, los procedimientos de votación deben ajustarse estrictamente a lo establecido en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Las irregularidades en este tópico pueden generar la nulidad de las decisiones Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. adoptadas, especialmente cuando afectan el resultado de la votación o vulneran los derechos de participación de los copropietarios. Por su parte, el acta de asamblea constituye el documento que consigna las decisiones adoptadas y debe cumplir con requisitos específicos establecidos en el ordenamiento.
El artículo 47 de la Ley 675 de 2001, consagra los elementos que debe contener el acta y su omisión puede generar la nulidad de las decisiones. Más allá de los vicios formales, las determinaciones asamblearias pueden ser nulas cuando contravengan normas sustanciales del ordenamiento jurídico, incluyendo las que vulneren derechos fundamentales, excedan las competencias de la asamblea o contravengan disposiciones imperativas de la ley.
El apelante alegó que el fallo de primera instancia incurrió en una indebida valoración de las pruebas, al no considerar una serie de sentencias judiciales previas que, según su interpretación, declararon la ineficacia y nulidad de las decisiones que sustentaban la validez de la administración del Conjunto Residencial Bilbao P.H. Específicamente, se refirió a veredictos que declararon la ineficacia de decisiones tomadas en asambleas anteriores, incluida la elección de HSG Synergy como administradora.
Sin embargo, este Tribunal considera que la valoración probatoria realizada por el juzgado de primera instancia fue acertada, se ajusta a los principios de la sana crítica y a las disposiciones de la Ley 675 de 2001. En efecto, la memorada normatividad, en su artículo 51, establece que “la administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo”.
A su turno, el parágrafo de la norma acabada de citar señala que “cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto”. La prueba idónea para determinar esta legitimidad es el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica administradora, Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. expedido por la Cámara de Comercio, así como el certificado de la autoridad competente que acredite su registro. En el presente caso, en el expediente reposa el certificado de existencia y representación legal de HSG Synergy S.A.S., emitido por la Cámara de Comercio de Bogotá, el cual demuestra que el señor Carlos Alberto Cuéllar Salinas (quien hizo la convocatoria según los hechos de la demanda) ostentaba el cargo de “Primer Representante Legal” de dicha sociedad para la fecha del llamado a la asamblea, como se puede constatar en el aludido documento4.
Adicionalmente, obra en el plenario el certificado de la Alcaldía Local de Usaquén, que da fe de la administradora o representante legal del Conjunto Residencial Bilbao – Propiedad Horizontal es HSG Synergy S.A.S.5 Y, si bien, en este instrumento se menciona a María Paula Cañón Rincón como representante legal, ello no desvirtúa la facultad del señor Cuéllar Salinas para actuar en nombre de la administradora.
La existencia de dos representantes legales para una misma persona jurídica es una situación común y legalmente válida, siempre y cuando ambos estén debidamente facultados según los estatutos de la sociedad y los registros públicos, como efectivamente ocurre en el sub judice. En cuanto a los fallos judiciales previos a los que alude el apelante, si bien pudieron haber declarado la ineficacia o nulidad de decisiones específicas de asambleas anteriores, no tienen la virtualidad de despojar de su calidad de representante legal a una persona jurídica debidamente constituida y registrada, ni de inhabilitar a sus representantes legales para ejercer sus funciones.
La nulidad de un acto jurídico no implica la invalidación de la persona jurídica que lo realizó, ni la pérdida de sus facultades para actuar en el futuro, siempre y cuando se ajuste a la legalidad. En este sentido, la legitimidad de la convocante, HSG Synergy S.A.S., a través de su representante legal, Carlos Alberto Cuéllar Salinas, se encuentra plenamente acreditada en el proceso y los argumentos del impugnante en este punto carecen de sustento fáctico y jurídico para 4 Folio 37, Archivo “006SubsanaciónDemanda.pdf”. 5 Folio 5, Archivo “002Anexos.pdf”.
Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. desvirtuar la decisión de primera instancia. El recurrente insistió en que la convocatoria a las asambleas del 18 de marzo y 3 de abril, ambas de 2024, adoleció de vicios de forma que ameritan la nulidad de las actas.
Específicamente, adujo que no se citó a la totalidad de los propietarios, mencionando el caso de Jorge Almario Perdomo, se omitió incluir los estados financieros y el proyecto de presupuesto en la convocatoria, lo que, a su juicio, vulnera el derecho fundamental de participación de los copropietarios. Como se expuso líneas arriba, el interés para invocar la nulidad por indebida citación recae exclusivamente en el copropietario que fue mal convocado y que, por ende, vio afectado su derecho a participar en la asamblea.
De ahí que, si el apelante no demostró ser el copropietario indebidamente citado o, que la ausencia de llamado a Jorge Almario Perdomo afectó de manera sustancial la voluntad de la asamblea, carece de interés para cuestionar la validez de las actas. En todo caso, tampoco se aportó prueba que demostrara que el señor Almario Perdomo no fue convocado y que, de haberlo sido, su participación hubiera alterado el resultado de las decisiones adoptadas.
La carga de la prueba de la causal de nulidad recae en quien la alega, y en este caso, no se cumplió. En punto a la omisión de incluir los estados financieros y el proyecto de presupuesto en la convocatoria, el impugnante señaló que esta situación constituye una “maniobra” para impedir que los propietarios analicen la situación económica del conjunto y vulnera su derecho de participación. Sin embargo, el parágrafo 2 del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 es claro al establecer que la convocatoria solo debe incluir “una relación de los propietarios que adeudaran contribuciones a las expensas comunes”, sin que la norma exija la remisión previa de los estados financieros o el proyecto de presupuesto junto con la convocatoria.
Es importante destacar que el derecho de inspección, consagrado en el artículo 447 del Código de Comercio, permite a los copropietarios examinar los libros y documentos de la copropiedad con anterioridad a la Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. asamblea, respecto de lo cual no obra prueba de que los demandantes hubieran ejercido esta prerrogativa y que se les frustrara. Por otra parte, la ausencia de los documentos financieros en la convocatoria no constituye una causal de nulidad de las decisiones de la asamblea, máxime cuando la ley no lo exige y existe un mecanismo legal para que los copropietarios accedan a dicha información antes de la reunión. La mera inconformidad con la forma en que se presentó la información, sin que se demuestre una afectación real y sustancial al derecho de participación, no es suficiente para declarar la nulidad de las actas.
Seguidamente, el inconforme expuso una serie de irregularidades que, según su parecer, viciaron tanto el desarrollo de la asamblea como la validez del quórum decisorio. Entre ellas, mencionó la participación restringida de los propietarios, la supuesta imposibilidad de inspeccionar los libros de contabilidad y diversas inconsistencias en el acta de la asamblea.
En lo que respecta a la restricción temporal de las intervenciones, es importante señalar que la Ley 675 de 2001, si bien garantiza el derecho de participación de los copropietarios, no establece un formato rígido para el desarrollo de las asambleas. Los reglamentos de propiedad horizontal pueden prever normas de procedimiento para garantizar el orden y la eficiencia en las deliberaciones, siempre y cuando no vulneren de manera sustancial el derecho a la voz y al voto.
La mera existencia de un límite de tiempo para las intervenciones, sin que se demuestre que impidió a los copropietarios expresar sus puntos de vista o que se les negó el uso de la palabra de manera arbitraria, no constituye una causal de nulidad. Tampoco se probó que la limitación de tiempo impidió el debate o la deliberación de manera significativa, o que se trató de una “maniobra” para silenciar la disidencia. En lo que atañe a la alegación de que no se permitió la inspección de los libros de contabilidad, este Tribunal reitera lo expuesto en el punto anterior: el derecho de inspección es un mecanismo que la ley pone a disposición de los copropietarios para que puedan revisar la contabilidad Ref.
Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. y los documentos de la copropiedad antes de la asamblea; mientras que la carga de la demostración de que el ejercicio de este derecho fue negado de manera injustificada recae en el demandante.
Luego, la simple afirmación de que no se permitió la inspección, sin respaldo suasorio, no es suficiente para desvirtuar la legalidad de las actuaciones de la asamblea. Finalmente, con relación a las inconsistencias en el acta, el apelante mencionó varios puntos, como la anotación de Mauricio Mengual como apoderado siendo propietario, la falta de registro del coeficiente de su unidad, la inclusión de una persona fallecida (Lili Celly de Trujillo), el desconocimiento de apoderados para ciertos apartamentos y la participación de María Elena Fernández como Presidenta del Consejo de Administración sin ser propietaria ni residente.
Al respecto, hay que precisar que la asistencia del señor Mengual no comporta ninguna irregularidad, pues los mismos actores reconocieron que tiene la calidad de propietario; luego, nada obsta para que haya votado en la asamblea. En cuanto a la falta de registro del coeficiente, basta observar las respectivas actas para constatar que sí se cumplió ese requisito;6 pero, en todo caso, la parte actora no aportó prueba alguna que desvirtuara los porcentajes de asistencia reportados en las actas, ni demostró que las supuestas inconsistencias alteraron el resultado de las votaciones.
Con relación a la participación de María Elena Fernández, el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, permite que el consejo esté integrado por “propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados” y, en este caso, la señora Fernández actuó como apoderada de su hermana, Blanca Lilia Fernández Ricaurte, propietaria del apartamento 923 de la Torre 4, como consta en la respectiva lista de asistencia.7 Por lo tanto, este reproche carece de la fuerza suficiente para desvirtuar la legalidad de las actas impugnadas.
Por último, el apelante manifestó que el fallo de primera instancia incurrió en supuestas infracciones procesales, específicamente por la falta de 6 Folio 28, Archivos “002Anexos” y folio 2, “006SubsanaciónDemanda.pdf”. 7 Folio 3, Archivo “036AlleganListasAsistenciaAsambleaGeneral.pdf”. Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. pronunciamiento sobre las excepciones de mérito formuladas por la parte demandada. A su juicio, el hecho de que una sentencia niegue las pretensiones de la demanda, sin haber resuelto previamente esas defensas, es un vicio que por sí mismo amerita la revocación del fallo. Sin embargo, este argumento carece de sustento jurídico, toda vez que en nuestro ordenamiento procesal civil la desestimación de las pretensiones de la demanda implica, de manera tácita pero inequívoca que también se desecharon las excepciones de mérito que se hubieren formulado.
Cuando el juez de primera instancia, al analizar el fondo del asunto, concluye que las pretensiones del demandante no están llamadas a prosperar, no es necesario que se pronuncie de manera expresa sobre cada una de las excepciones propuestas por la parte demandada. La razón de ello radica en que esa decisión absorbe y resuelve, en la práctica, las excepciones que buscaban el mismo fin: la denegación de los pedimentos.
En ese orden, la omisión de un pronunciamiento expreso sobre las excepciones de mérito no configura una causal de nulidad procesal, siempre y cuando la sentencia de fondo haya abordado los aspectos sustanciales de la controversia y haya resuelto las pretensiones de la demanda. En el presente caso, el juzgado de primera instancia analizó de manera exhaustiva los argumentos de la parte demandante, valoró las pruebas aportadas y concluyó que no existían elementos suficientes para declarar la nulidad de las actas de asamblea.
Esta decisión, al negar las pretensiones, implícitamente desestimó las excepciones de mérito que buscaban el mismo resultado. De todo lo dicho se concluye que los argumentos esgrimidos por la parte apelante no logran derruir las bases esenciales del fallo proferido por el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Bogotá, toda vez que las pruebas obrantes en el expediente, valoradas de manera conjunta y conforme a las reglas de la sana crítica, demuestran que la administración del Conjunto Residencial Bilbao P.H. actuó dentro del marco de la legalidad, y que las supuestas irregularidades no constituyen causales de nulidad de las actas de asamblea, ni se demostró en el proceso que afectaran de Ref.
Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. manera sustancial los derechos de los copropietarios o las disposiciones imperativas de la Ley 675 de 2001. El único alegato que pudo haber comportado una causal de nulidad fue el de la falta de legitimidad de la convocante, pero en el proceso se probó que la administradora sí estaba facultada según el certificado de existencia y representación de la entidad administradora y el certificado de la Alcaldía de Usaquén. Por lo tanto, la sentencia de primera instancia debe ser respaldada, lo que amerita la condena en costas al recurrente.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 12 de marzo de 2025, por el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante.
Para efectos de su liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a dos (2) Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes. Liquídense conforme a lo previsto en el artículo 366 del C.G.P.. Tercero. Por la Secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen, ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Ref. Proceso verbal de FABIO TEMÍSTOCLES BUITRAGO SUÁREZ y otra contra CONJUNTO RESIDENCIAL BILBAO PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-019-2024-00232-01. Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cd4c583a4f5507e456ae242e698ca1119ce38c349cf79c7167aff7ff1dd02361 Documento generado en 29/01/2026 02:51:55 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica