DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA TRIBUNAL SUPERIOR SALA CIVIL – FAMILIA Área Civil ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada Ponente Verbal – Impugnación de Actos de Asamblea. Sentencia Radicación 54001-3153-001-2023-00154-02 C.I.T. 2024-0345 APROBADA SEGÚN ACTA DE LA FECHA San José de Cúcuta, veintidós (22) de abril de dos mil veinticinco (2025) Esta Sala de Decisión adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 12 de la Ley 2213 del 13 de junio de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación debidamente interpuesto y sustentado por la parte demandante dentro del proceso Declarativo – Verbal de Impugnación de Actos de Asamblea promovido por JAVIER ALONSO ARIAS PARADA en contra del CONDOMINIO CENTRO AGROBANCARIO, representado legalmente por el señor Adip Numa Hernández, Administrador, en contra de la sentencia proferida el día diecinueve (19) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, asunto recibido en esta Superioridad el 24 de octubre del año inmediatamente anterior.
Cumple anotar que con ocasión a la redistribución de procesos de los Juzgados Civiles del Circuito de Cúcuta prevista mediante Acuerdo n°. CSJNSA23224 del 12 de mayo de 2023 emanado del Consejo Seccional de la Judicatura de Norte de Santander y Arauca, el presente asunto, cuyo conocimiento inicialmente fue atribuido al Juzgado Primero Civil del Circuito de Cúcuta, se remitió al Juzgado C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, el que lo avocó a través del proveído del 20 de junio de 20231. 1.
ANTECEDENTES 1.1 Pretensiones y Hechos En la demanda con la que se dio inicio a la controversia que en esta Sede se desata, conforme a la unicidad del escrito de subsanación y el libelo genitor, su gestor solicitó, en síntesis, que se declarara que la elección de los miembros del Consejo de Administración de esa copropiedad, “se realizó sin el lleno de los requisitos dispuestos en el parágrafo 6 del artículo 35 de los estatutos del condominio” y, consecuencialmente, “se declare la nulidad de la elección” de tales miembros, toda vez que la Asamblea General Ordinaria de propietarios “vulnero (sic) flagrantemente los derechos de las minorías”, por lo que debe disponerse la realización de la elección de esos dignatarios “teniendo en cuenta lo dispuesto en los estatutos, así como lo relacionado con el cociente electoral y de planchas” 2.
Como hechos relevantes que sirvieron de fundamento a las señaladas pretensiones, se plantea que el 29 de marzo de 2023, se llevó a cabo la Asamblea Ordinaria de Propietarios del Condominio Centro Agrobancario; que al momento de la verificación del quórum, “no se tuvo en cuenta la participación” del demandante “a nombre del proindiviso de la oficina 606, propiedad de los hermanos Arias Parada, dizque, por falta de poder de todos los miembros”; que vía correo electrónico 6 de sus “hermanos (…) le allegaron poder, de acuerdo a lo dispuesto en la ley (sic) 527/99 en concordancia con lo dispuesto en el art 3 de la ley (sic) 2213 de 2022”.
Advierte que la elección del Consejo de Administración violó lo estatuido en el parágrafo 6° del artículo 35, por cuanto i) “el señor José Luis Villamizar, propuso presentar planchas para la elección de los miembros”, pero “el señor administrador 1 Cuaderno primera instancia, actuación n° “001AutoAvocaConocimientoInadmiteDemanda20230620.pdf”.
Cumple indicar que mediante auto del 14 de julio de 2023, el a quo, tras estimar indebidamente subsanado el libelo introductor, rechazó la demanda; decisión contra la que se alzó el actor, y, a través de proveído del 11 de octubre de 2023, esta Superioridad revocó aquella determinación y dispuso que se volviera a pronunciar sobre la admisibilidad de la demanda. 2 Ibidem, actuación n° “017SubsanacionDemanda20231030.pdf” C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia no permitió la presentación de planchas”, lo que “va en contravía de los derechos de las minorías, al aplicar el sistema de mayorías, puesto que la elección (…) debió hacerse con aplicación del sistema proporcional o cociente electoral”; ii) algunos miembros fueron nombrados “sin ser propietarios” tal como lo regula el artículo 45 de los estatutos, iii) otros fueron elegidos “sin ser postulado su nombre”; iv) el acta 074 de esa asamblea “se publicó sin cumplirse lo establecido en el artículo 47 de la ley (sic) 675 de 2001”; v) el “Patrimonio Estrategias Inmobiliarias” y el “Comité de Cafeteros” obtuvieron dos (2) cargos, como principales y como suplentes, pero no pueden ocupar dos (2) curules y vi) estima indebida la representación legal de las personas jurídicas que integran ese órgano social. 1.2 Trámite de primera instancia El Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, mediante auto del 14 de noviembre de 20233, tras tener por subsanadas las irregularidades inicialmente observadas, admitió la demanda y dispuso darle el trámite del Proceso Verbal previsto en la normatividad legal vigente para el asunto, ordenando la notificación de la acción a la convocada a juicio.
El extremo pasivo se enteró de manera personal4, y por conducto de apoderado judicial se resistió a la acción5. Adujo que el no tener en cuenta la participación del actor en la asamblea, obedeció, de un lado, a que “la unidad 606 se encontraba en mora en el pago de las expensas”, y del otro, a que “no tenía poder de todos sus hermanos para representar” ese bien inmueble ante la sesión, “debido a que dicha unidad privada del condominio es propiedad en común proindiviso del señor Javier Alfonso junto con sus 8 hermanos (…), y conforme al artículo 33 del reglamento de propiedad horizontal que regula la representación de los propietarios”, aquellos debían “designar una sola persona” por escrito dirigido al administrador, pero “4 de los 6 poderes enviados al correo electrónico de la administración[,] carecían de firma”. 3 Ibidem, actuación n° “019AutoAdmiteDemanda.pdf” 4 Ib., actuación n° “020CotejoNotificaciónPersonal.pdf” 5 Ib., actuación n° “022ContestaciónDemanda.pdf” C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia Pone de presente que la asamblea, en su autonomía, reeligió a los miembros del Consejo de Administración para el período 2023-2025 pues la votación por la reelección fue del 57,97%, en contra de ello del 5,597%, y la abstención correspondió al 28.265%; también, que en la sesión cuestionada el señor José Luis Villamizar manifestó que sería interesante la proposición de planchas, sin que se presentara alguna, por manera que “ante la ausencia de planchas”, reeligieron a los anteriores miembros del Consejo Administrativo, quienes “tienen la condición de propietarios y por tanto cumplen a cabalidad el artículo 45 del reglamento de propiedad horizontal”.
Advierte que el acta la publicó como lo estable el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, y que el actor no “señala (…) en qué consistió la omisión de requisitos”; que la postulación de quienes fueron elegidos “está implícita en la propuesta de reelección del Consejo de Administración, quienes de otra parte han aceptado la reelección”; confirma que el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias y el Comité de Cafeteros obtuvieron “un reglón en la composición del consejo (…), uno como principal y otro como suplente”.
Agregó que “el Comité de Cafeteros forma parte de la estructura de la Federación Nacional de Cafeteros de Colombia, y en tal virtud el Comité de Cafeteros hace parte de dicha jerarquía, por tanto, es el mismo propietario de las unidades privadas quien ejerce sus derechos ante la Asamblea a través de su dependencia”. En tal virtud, propuso como perentorias las excepciones de i) “Caducidad de la impugnación de las decisiones de Asamblea”; ii) “Inexistencia de los fundamentos fácticos de la pretensión”; ii) “Cumplimiento de las exigencias legales y reglamentarias en la elección del consejo de administración”; iii) “Legalidad de la decisión de reelección del consejo de administración” y iv) “Falta de legitimación por activa”. 1.3 Sentencia de Primera Instancia La primera instancia concluyó con sentencia proferida el día diecinueve (19) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, que declaró “probadas las excepciones propuestas por la parte C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia demandada” (ordinal 1°) y, en consecuencia, denegó las pretensiones de la demanda (ordinal 2°) y dio por terminado el proceso (ordinal 3°), condenando en costas a la parte actora (ordinal 4°)6.
Para arribar a tal decisión, la sentenciadora cognoscente, con apoyo legal y en los estatutos que rigen la copropiedad, en síntesis sostuvo que la restricción de la participación del demandante se encuentra debidamente soportada, pues “la unidad privada 606 no contaba con su total designación al demandante para participar y decidir en la asamblea”, ya que aquél presentó “6 poderes” para representar a los copropietarios, echándose entonces “de menos la designación por parte de 2 copropietarios de dicha unidad, esto es, el señor Henry Arias Parada y Carmen Julia Parada de Arias”, quienes, “por tratarse de un acto propio, personal y facultativo”, debían de manera expresa designarlo por escrito dirigido administrador.
No obstante, en gracia de discusión, dio valor a esa designación en nombre de aquellos, pero en razón a que “para el mes anterior al momento de la realización de la asamblea no se encontraba a paz y salvo” esa unidad privada para con la administración, dio el mismo tratamiento anterior, es decir, se hizo “acreedor de la restricción de su participación en dicha asamblea conforme a los estatutos”.
Así, pasó a ocuparse del nombramiento del Consejo de Administración, el que no titubeó en indicar que “se encuentra ajustad[o] a los estatutos”. Puntualizó que “para la presente elección no hubo presentación o proposición de planchas como lo adujo el demandante”, sino la sugerencia del señor José Luis Villamizar de su elaboración, pero no se presentaron las mismas, “proponiéndose entonces por parte de la asamblea, la respectiva reelección del consejo actual, facultado en el artículo 45 de los estatutos”, autoridad que, de acuerdo a la “suma de coeficientes de los designados en dicho Consejo equivale al 73.206% del total del condominio, lo cual indica que es un órgano de dirección ampliamente representativo, sin dejar de lado que dentro de la composición del citado consejo existe representación de las minorías tal como se puede observar en la misma acta, según todos los coeficientes allí relacionados”.
Sumó a lo dicho, que resulta claro que quienes conforman el respectivo Consejo de Administración corresponden a “los propietarios de las unidades privadas respectivas, y, tratándose de propietarios que ostentan la calidad de 6 Ib., actuación n° “”, récord de grabación 00:03:20 a 00:45:47. C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia personas jurídicas”, y, dado que el demandante presentó cierta inconformidad, explicó que aquellas se encuentran regentadas “por una persona natural que la representa de conformidad con las disposiciones legales aplicables”.
En cuanto a la calidad que de propietarios deben tener los integrantes del Consejo de Administración, precisó que “dichas condiciones (…) se acreditan de forma documental y fueron avaladas y soportadas por el demandado con las (…) documentales aportadas con el escrito de contestación de demanda”; y aunque las personas jurídicas que componen esa autoridad “suman un coeficiente superior al 50%, esto es, el 59.593, de ninguna manera se torna contrario de derecho, y en consecuencia, ilegal, máxime (…) que el Consejo de Administración también se encuentra representado por coeficientes que representan las minorías, esto es, la señora María Esther Jáuregui, propietaria con un coeficiente del 0.372 y el señor Jorge Camperos Torres, propietario con un coeficiente del 0.432”, luego “muy a pesar de que dos de las entidades copropietarias dentro del condominio representan más del 50% de los coeficientes, también hay representación de las minorías como se acaba de anotar”, de ahí que “los actos contenidos” en el acto recriminado “no se encuentran viciados de nulidad alguna”. 1.4 Apelación Notificada la providencia en estrados, la parte actora se alzó7 contra la misma, siendo admitido el recurso vertical, lo que explica la presencia del proceso en esta Corporación. Los reparos esgrimidos en primera instancia, según se entienden, se sintetizan en lo siguiente: 1.
Que la juzgadora de primer nivel hizo “una interpretación salida de contexto” porque “al momento de referirse al artículo 45, pasó por alto que, como bien lo señala ese artículo (…) las personas podrán ser reelegidas indefinidamente”, pero cumpliendo lo allí estipulado del parágrafo 6° del artículo 35 de los estatutos, de donde “los votos son nominales, aquí los votos no son de coeficiente de propiedad” ya que “esto es lo mismo que se aplica en la elección del Senado de la República, de la Cámara de Representantes, de los asambleístas y de los señores concejales.
Se presenta una lista, y de 7 Ib., récord de grabación 00:45:36 a 00:55:45. C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia acuerdo a la votación que va sacando cada persona, esta será la que quedará elegida. Esto no se hizo su señoría. No puede usted referir que se cumplió, porque no se cumplió con lo que está establecido en la norma.
La norma es así”, enfatizando en que, aunque “es una sola lista, igual había que sacar cuota repartidora”. 2. Insiste en que las personas jurídicas “deben ser representadas por una sola persona”. 3. Recrimina la elección del patrimonio autónomo en el Consejo de Administración porque debía ser elegida la “propietaria fiduciaria Corficolombiana, vocera”, por ser “ella la que aparece, o sea, que aquí se nombra es a Corfifinanciera” no a aquella. 4.
Reprocha que la citada persona jurídica “tenga dos curules” y que “el señor Reynaldo” fuera nombrado, cuando el que se nombró fue “el señor Hugo, aquí participa es el señor Hugo, no el señor Reinaldo Rojas, (…) aquí la norma es clara, aquí obvio la violentaron claramente y su señoría está pasando por alto” esa situación. 5. Advierte que la auxiliar contable en la sesión demandada hizo “referencia a que se enc[ontraba] a paz y salvo con la administración hasta el mes anterior”, por manera que entonces “no hay ningún problema” y podía presentarse. 6.
Insiste en la falta de aplicación del coeficiente electoral dado que “aquí la cuenta está en total y cuando hay coeficiente (…) no hay (…) votos en contra [y lo fue d]el 5%, y llama la atención que la doctora Maribel Vergel se abstiene de votar”. 7. Expone que hay un problema de interpretación “porque es la persona natural la que representa, no la persona jurídica la que asiste (sic)”. 8.
Increpa que podía participar en la sesión en la medida en que “estaba facultado con 6 votos y el [propio] 7, más del 50% para asistir a la asamblea tal y como lo he hecho en los últimos 6 años. Aquí no habla en ningún momento los estatutos (…) que el total, (…) no lo dice”. Además, de esa manera “no se dio la oportunidad” de la participación de las minorías.
Dentro de la oportunidad consagrada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, el apelante cumplió con la carga procesal que le competía, sustentando en debida forma la alzada8. En compendio, refiere que es equivocado que se sostenga que “todos los comuneros de la unidad privada 606” debían darle poder escrito “pues la norma solo exige la designación y esta puede ser tácita o expresa” y en su caso, al contar con el 66,6% contaba con “plane facultad para asistir a dicha asamblea”; explica que para estar a paz y salvo con la copropiedad, antes de iniciar la asamblea, a las 3:30 P.M., depositó $400.000 y “durante el desarrollo (…) realizó un depósito por $550.000 quedando a paz y salvo” como lo verbalizó la auxiliar contable en la asamblea; expone que la elección del Consejo de Administración 8 Cuaderno segunda instancia, actuación n° “07SUSTENTACION RECURSO.pdf” C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia debía llevarse a cabo por el sistema de coeficiente electoral y de planchas.
Sin embargo, de una parte, “no se presentó plancha alguna y es un requisito sine qua non, para llevar a cabo la elección o en su defecto la reelección”. Y de la otra, primeramente no se estableció “el coeficiente, para luego dividirlo por el número de personas a elegir, los individuos presentes en la asamblea, fueron 27, esta cifra se divide por el número de puestos a proveer, los cuales son cinco (5), este resultado da 5 votos para cada persona a elegir, quedando un residuo de 2 votos, por lo que no se puede pregonar que dicha elección está ajustada a los estatutos”, especialmente porque en este sistema no hay votos en contra, ni abstención. Recaba que se “dio por sentado que el Consejo de Administración (…) lo integran cinco (5) principales y cinco suplentes”, cuando los nombrados son 5 personas como principales y 4 como suplentes “para un total de nueve (9) miembros (…) cuando en realidad está integrado solo por cinco personas (5)”, motivo por que la elección es nula.
Además, también lo es, porque “los representantes legales, María José Gutiérrez, de Patrimonio Estrategias Inmobiliarias, Maribel Vergel del Banco Agrario de Colombia, Raúl Cotamo del Comité de Cafeteros y Luis Carlos Jiménez de AXA Colpatria, ninguno de ellos es propietario de unidad privada alguna del Condominio Centro Agrobancario, por lo cual no pueden componer el Consejo de Administración”.
En otras palabras, “el cuy (sic) del asunto”, es que “los representantes legales de las personas jurídicas [no] pueden integrar el Consejo de Administración” como quiera que “solo los propietarios y no los representantes legales de las personas jurídicas” pueden integrar ese colegiado. Relieva que “claramente no hubo participación de las minorías, puesto que no se presentó plancha alguna, es más, el presidente de la Asamblea de manera irrespetuosa propuso de entrada la reelección del Consejo de Administración sin dar lugar a la propuesta de planchas o de personas que se quisieran integrar [a] dicho consejo, por lo que no hay participación de las minorías”.
Además, replicó que también existía nulidad en la elección del cuerpo de administración porque las personas elegidas “no son las mismas de las registradas en el Acta 072-21”, inconformidad novedosa, razón por la que, el no haberse invocado desde el principio como sustento de la nulidad reclamada, releva a esta Superioridad de su análisis.
C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia Por su parte, el ente demandado – no apelante, en compendio, expuso9 que la lectura de los estatutos que hace el actor es “demasiado sesgada”. En tal virtud, insiste en que el demandante debía contar con poder de los demás comuneros, lo cual no sucedió pues faltaron 2 mandatos expresos y con ello la unidad privada no podía “votar en bloque con las debías formalidades y delegación de poderes”; refuta que el actor estuviese a paz y salvo con las cuotas de administración del condominio, de lo cual no media prueba y no puede tenerse lo dicho en la “grabación” como una “especie de confesión” de su parte, cuando se requiere certificación de estar al día con ese rubro.
Enfatiza que los miembros del Consejo de Administración deben ser propietarios sin distingo de si son personas naturales o jurídicas; que los elegidos lo son y prueba de ello son las documentales adosados oportunamente que acreditan tal calidad, amén de que sus miembros, conforme los estatutos, pueden ser reelegidos como en efecto acaeció. Por último, en lo atinente a las minorías, “muy a pesar de la forzada interpretación del demandante, donde 3 de los propietarios – personas jurídicas que integran el consejo de administración, superan conjunta y ampliamente más de la mitad del coeficiente de todo el edificio, su voto tiene el mismo peso que el de los 2 propietarios – personas naturales, cuyo coeficiente no llega al 1%, situación que se comprueba en el acta impugnada, donde el PEI (Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias) y el Banco Agrario ostentan el 55% de todo el coeficiente, frente a las personas naturales que llegan al 0.8%”, de donde ese cuerpo colegiado “tiene expresión de las minorías, solo que dichas minorías no son del parecer del demandante”. 2.
CONSIDERACIONES 2.1 Validez de lo actuado 9 Ibidem, actuación n° “12PRONUNCIAMIENTO.pdf” C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia Se satisfacen a plenitud los presupuestos jurídicos procesales requeridos por la ley adjetiva para la correcta conformación del litigio, ya que se cuenta con una demanda que reúne los requisitos de ley, con la capacidad de las partes para obligarse por sí mismas y para comparecer al proceso, y éste se adelantó ante funcionaria competente.
Además, no se avizora vicio alguno que afecte la validez de lo actuado. 2.2 Problema Jurídico Corresponde entonces a la Sala, atendida la limitante que el inciso primero del artículo 328 impone al funcionario de segunda instancia, determinar si, tal y como lo aduce el apelante - demandante, la reelección del Consejo de Administración del Condominio Centro Agrobancario para el período 2023-2025 se encuentra permeada de nulidad por haber mediado desconocimiento de los estatutos que gobiernan esa copropiedad, o si, por el contrario, cual lo coligió el a quo, la ratificación de los miembros de ese órgano colegiado consulta con la previsiones legales y estatutarias.
Sin embargo, para realizar el respectivo estudio es insoslayable verificar ante todo, si la parte actora-apelante se encuentra facultada para poner en tela de juicio la validez de las decisiones o actos de asamblea que son objeto de embate en el presente asunto, esto es, si a voces del artículo 37 de la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 el actor está legitimado en causa por activa para el ejercicio de la acción emprendida, dado que este es un tópico sustancial, por ser una de las condiciones necesarias para el ejercicio de la acción, que ha de ser verificado oficiosamente por el juzgador.
De ser afirmativa la respuesta, se encuentra habilitada la Corporación para determinar si los actos controvertidos se encuentran impregnados de nulidad. 2.3 De la impugnación de actos de asambleas. Para dar respuesta al problema jurídico, ha de tenerse muy en cuenta que, atendida la naturaleza jurídica de la acción de impugnación de actos de asamblea o junta de socios, su ejercicio se encamina a obtener que la decisión adoptada por C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia dichos órganos estatutarios se declare ineficaz y/o nula por ser violatoria de la ley o los estatutos, persiguiendo con ello que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes.
De conformidad con los artículos 37 y 38 de la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, que es una forma especial de dominio, la asamblea general de propietarios, que se compone por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, es el órgano de dirección de la persona jurídica que nace por disposición de esta ley.
En el seno de dicha asamblea, que debe reunirse con el quórum y las condiciones reguladas en la ley y el reglamento de la copropiedad, todos aquellos tienen derecho a deliberar y votar, y, lo que allí decidan, es de obligatorio cumplimiento no solo para los participantes o asistentes, sino también para los ausentes o disidentes, el administrador y demás órganos, amén de que, en lo pertinente, también obliga a usuarios y ocupantes del condominio.
En lo que hace al voto de cada propietario, este equivale al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Sobre el particular, la máxima guardiana de la Constitución, en sentencia C318-2002, M.P. Alfredo Beltrán Sierra, del 2 de mayo de 2002, explanó que “el régimen de propiedad horizontal, como su nombre lo indica, está encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones”.
Por su parte, prevé el canon 49 de la compilación normativa en cita, que la impugnación de actos de asambleas de copropietarios puede ser ejercida por el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados. De manera similar, el artículo 191 del Código de Comercio pregona que son requisitos de esta acción, los siguientes: i) Los sujetos legalmente facultados para ejercerla son: a) los administradores; b) el revisor fiscal, si la sociedad cuenta con el mismo; c) los socios que no comparecieron a la asamblea por sí o mediante mandatario; y d) los asociados que sí comparecieron pero se opusieron a la decisión y votaron en C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia contra; amén de que ii) la acción ha de dirigirse indiscutiblemente contra la sociedad; iii) el objeto de la acción no es otro que evitar la ejecución de la decisión que, a juicio de los demandantes, trasgrede las prescripciones legales o estatutarias, o que, si se ha cumplido parcial o totalmente, se restablezca el rompimiento del régimen jurídico de la sociedad; y iv) los motivos que originan el ejercicio de la acción siempre serán de ilegalidad, por originarse precisamente en la trasgresión de preceptos legales o estatutarios. 2.4 Del caso concreto La parte actora, dirige su accionar impugnatorio contra los actos de la Asamblea General Ordinaria del Condominio Centro Agrobancario que se encuentran vertidos en el Acta 74 del 29 de marzo de 2023, sesión en la que, entre otros puntos, se llevó a cabo la elección del Consejo de Administración de esa copropiedad para el período 2023-2025.
En tal virtud, apropiado resulta cotejar el reglamento de propiedad horizontal para verificar su cumplimiento en la puntual discrepancia de la que se duele el promotor de este asunto, que se contrae a la indebida conformación del reseñado órgano social para la citada temporalidad. No obstante, como se anunció, previo a ello resulta menester verificar la legitimación en causa para el emprendimiento de la discusión de las decisiones adoptadas en el seno de la reseñada sesión. Pues bien.
El régimen de propiedad horizontal que gobierna la persona jurídica demandada, corresponde al consignado en las reformas reglamentarias adoptadas en las Escrituras Públicas n° 1602 del 31 de mayo de 200410 corrida en la Notaría 2ª y n° 3518 del 21 de diciembre de 200911 de la Notaría 6ª, ambas de Cúcuta. De acuerdo a la primera, los propietarios de las unidades privadas del condominio tienen derecho, en la asamblea general de propietarios reunida en quórum, a deliberar “y votar en ella, siempre y cuando se encuentren a paz y salvo con la copropiedad por concepto de expensas ordinarias o extraordinarias” –artículo 32–.
El voto de cada propietario, al igual que como lo prevé la Ley 675 de 2001, equivale al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien inmueble, y, sus decisiones, por supuesto, son obligatorias para propios y para terceros en lo pertinente (resalta la Sala). 10 Cuaderno primera instancia, actuación n° “017SubsanacionDemanda20231030.pdf”, folio digital 50 a 88. 11 Ibidem, folios digitales 37 a 49 y 89 a101.
C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia En las sesiones, los propietarios pueden hacerse representar por otro par, esto es, otro propietario, el que igualmente debe estar al día con la copropiedad y contar con autorización escrita dirigida y comunicada al administrador o presidente de la asamblea.
En el evento de que la propiedad pertenezca “a varias personas”, cual sucede en esta ocasión, “los interesados”, que por supuesto son sus copropietarios, “deberán designar una sola persona que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad”. De la misma manera, las personas jurídicas, como resulta lógico, deben estar representadas en las reuniones “por una sola persona natural de conformidad con las disposiciones legales aplicables” –artículo 33– (resalta la Sala).
De acuerdo al parágrafo 2° del artículo 35, la convocatoria a sesionar contiene “una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes”. Además, el parágrafo 3°, al igual que como quedó anotado en precedencia, insiste en que la representación de propietarios, a través de homólogo, debe hacerse mediante “poder (…) escrito, con expresión” del bien o bienes de que se es dueño y la persona que representará a aquél, y reitera que, si la unidad pertenece en común y proindiviso a dos o más personas, éstas deben designar un solo representante para actuar en la sesión en sus nombres.
Puntualiza el parágrafo 5° del canon a que se viene haciendo alusión, que el derecho a votar puede ejercerse cuando el propietario “se encuentre a paz y salvo con la administración hasta el mes anterior a la fecha de la reunión” (resalta la Sala). Como puede verse, dimana con claridad del reglamento de propiedad horizontal que, para que un copropietario pueda ejercer su derecho a deliberar y votar, indiscutiblemente, debe estar a paz y salvo con el condominio hasta el mes anterior a la reunión. Es decir, que quienes deseen participar en las decisiones a adoptar en el seno de una asamblea de copropietarios del Condominio Centro Agrobancario deben, antes del inicio de la misma, encontrarse al día con la administración, por lo menos hasta el mes anterior de la reunión; de no ser así, tal cual lo prevén los estatutos, la unidad privada representada por su propietario no podrá deliberar, ni mucho menos votar.
C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia Súmese a lo anterior, que si la unidad privada hace parte de un proindiviso, como acontece en este caso, de acuerdo con los estatutos es imperativo que los comuneros de esta nombren a uno solo para que los represente al interior de la asamblea. Siendo así, y claro que lo es, resulta indiferente si se cuenta con la gran mayoría de mandatos de los comuneros, en la medida en que el reglamento de esa especial forma de dominio prevista en los estatutos que se vienen analizando, no permite concebir esa situación; por el contrario, insístase, debe haber consenso entre todos aquellos para que uno solo los represente en la asamblea.
Auscultada la confutada sesión del 29 de marzo de 202312, se tiene que, tras darse lectura del orden del día, un integrante de la asamblea propuso cambiarlo, lo que aparejó que la propuesta fuera objeto de votación. En tal momento, se restringió el voto del demandante – copropietario de la unidad privada 606, así como de la otra persona a quien representaba, la señora Gladys Maritza Duarte, propietaria del local 19, toda vez que aquél no se encontraba a paz y salvo con las cuotas de administración del condominio.
Inmediatamente se escucha en la grabación – audio, que el actor interpela para demostrar todo lo contrario y, así, claramente habilitarse para poder ejercer ese derecho. Sin embargo, tal propósito no alcanzó el éxito esperado, motivo por el que, justificadamente, se restringió el derecho de votación tanto del proindiviso Arias Parada, como el de su representada Gladys Maritza Duarte.
La reunión siguió su curso, llegando al punto de la elección del Consejo de Administración13, en la que el señor Administrador, quien presidía la asamblea, anuncia que el Consejo de Administración que estaba por terminar funciones, es bastante representativo pues alcanza más del 70% del coeficiente de copropiedad y se encuentra conformado, “más o menos”, por i) Patrimonio Estrategias Inmobiliarias, ii) Banco Agrario, iii) Comité de Cafeteros, iv) AXA Colpatria, v) el doctor Jorge Camperos y vi) la señora María Esther Jáuregui, respecto de quienes en las últimas asambleas, dijo, se ha dado voto de confianza para que continúen en ese cargo, motivo por el que propuso su reelección, señal indicativa de que la asamblea general, incluido el promotor de este asunto, hasta ese momento no había 12 Ibidem, actuación n° “042AudioAsambleaGeneral29Marzo2023.MP3” 13 Ib., récord de grabación 37:19 a 01:06:20.
C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia elevado propuesta alguna de listas o planchas para ocupar escaños en el Consejo de Administración. Previo a la votación, interpeló el demandante, pero nuevamente se le restringió su participación por lo ya indicado. No obstante, bajo el argumento de tener voz, pero no voto, los asambleístas permitieron su intervención, por lo que se extendió lo relativo a la elección del Consejo de Administración. Tal espacio y la algarabía suscitada, fue aprovechado por el demandante, consciente de su morosidad en las cuotas económicas de condominio, para realizar otro pago y seguidamente acercarse, según se comprende, a la mesa principal a dar noticia del mismo, momento en el que la auxiliar contable verificó dicho pago, y procedió, tras el mismo presidente de la asamblea concederle la palabra, a anunciar a la audiencia que el proindiviso n° 606 se encontraba al día. A partir de allí, se habilitó el derecho de voto de aquél y su representada, y dado que aún no se encontraba decidido lo referente a la reelección del Consejo de Administración, votó negativamente la propuesta de reelección. No obstante, las mayorías terminaron aprobando la proposición de continuidad de quienes venían fungiendo en ese órgano. Tras ello, el actor alzó su voz de protesta para expresar que se ha desconocido a las minorías, y, seguidamente, continuó la reunión, pero para desarrollar los demás puntos (dictamen de revisor fiscal; elección de revisor fiscal, etcétera) los que no pudieron ser votados por el demandante a nombre del proindiviso n° 606 porque esta vez afloró que no contaba con mandato escrito de todos los demás integrantes de esa comunidad.
Pues bien. Obsérvese que el veto para el ejercicio de deliberación y de voto del demandante en la asamblea general de propietarios del 29 de marzo de 2023, reside en dos (2) puntuales circunstancias: la una, no encontrarse a paz y salvo con la administración hasta el mes anterior al inicio de la misma, y la otra, que no contó con la integridad de mandato por parte de los comuneros de la unidad privada de la que es copropietario, puesto que no se presentó poder escrito de Henry Alberto Arias Parada y Carmen Julia Parada de Arias, y tampoco fueron adosados con el libelo introductor en demostración de que sí le fueron conferidos.
C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia En cuanto a lo primero, el actor se excusa en que se puso al día para poder deliberar y votar durante el desarrollo de la reunión en mención tal cual emerge de la grabación de la asamblea, lo que aconteció cuando la asamblea ya había iniciado, potísima razón por la que inhabilitado se encontraba para participar activamente en ella, pues el pago efectuado dentro del decurso de la misma, es una clara demostración de que se encontraba en mora.
No obstante, bien podría considerarse que su proceder y la aceptación del pago en ese momento, purgó la mora y quedó restablecido su derecho al voto. Sin embargo, la falta de cumplimiento del segundo motivo de veto para participar en la toma de decisiones no fue saneado, puesto que, como ya quedó visto, era indispensable que todos los condóminos del apartamento del que igualmente es copropietario, le extendieran el respectivo mandato para que los representara en la asamblea, lo que no aconteció toda vez que ni su hermano Henry Alberto Arias Parada y ni su progenitora Carmen Julia Parada de Arias le confirieron poder, ni siquiera por medios virtuales, como sí acaeció con los demás que optaron por esa forma de constituir el mandato.
De ahí que quedó impedido para ejercer su derecho a deliberar y votar, ya que la unidad privada no podía tener más de un representante de los derechos de todos. De lo hasta aquí discurrido se desprende sin dubitación, que al no estar la unidad privada n° 606 representada por un solo vocero dentro de la asamblea como lo exigen los estatutos del condominio en su artículo 33 y lo reitera en el parágrafo 3° del artículo 35, el accionante no podía deliberar y mucho menos votar, proceder que por supuesto lo ilegitima para el ejercicio de la acción de impugnación; y es que si no fuere así, se desconocerían los estatutos y, por ahí, se burlarían los derechos de quienes si se ajustaron a estos.
A propósito de la legitimación en causa, de antaño tiene sentado la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, que se trata de una “cuestión propia del derecho sustancial y no del derecho procesal, razón por la cual su ausencia no constituye impedimento para desatar en el fondo el litigio sino motivo para decidirlo en forma adversa al actor.
Si el demandante no es titular del derecho que reclama o el demandado no es persona obligada, el fallo ha de ser adverso a la pretensión de aquél (…) pues es obvio que si se reclama un derecho por quien no es su titular o frente a quien no es el llamado a responder, debe negarse la pretensión del demandante en sentencia que tenga fuerza de cosa juzgada C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia material, a fin de terminar definitivamente ese litigio, en lugar de dejar las puertas abiertas, mediante un fallo inhibitorio para que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo indefinidamente, o para que siéndolo lo reclame nuevamente de quien no es persona obligada, haciéndose en esa forma nugatoria la función jurisdicción cuya característica más destacada es la de ser definitiva”14 (Subraya y resalta la Sala).
Recuérdese que la acción de impugnación de actos únicamente puede ser promovida por el socio, en este caso por el propietario, que no compareció a la asamblea por sí o mediante mandatario, o por el que, habiendo asistido, se opuso a la decisión y votó en contra. Cierto es que el demandante Javier Alonso Arias Parada, copropietario del apartamento 606 asistió a la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Condominio Centro Agrobancario llevada a cabo el día 29 de marzo de 2023 en la que se adoptó la decisión cuya nulidad pretende, pero es igualmente cierto que no podía ejercer válidamente su voto frente a tal determinación por cuanto no contaba con la potestad de representar a todos los copropietarios de su unidad privada, pues dos (2) de ellos no le confirieron mandato para ese efecto.
Luego, sin más miramientos, el demandante carece de legitimación en causa para impugnar lo allí aprobado, potísimas razones por las que imperiosa resulta la confirmación de la sentencia de primer nivel, aclarando eso sí, el numeral primero de ese veredicto en el sentido de que la excepción que se declara probada es la de “Falta de legitimación por activa”. 2.5 Conclusión Corolario de lo explanado, demostrado, como lo está, que el demandante no se encontraba habilitado para discutir los actos de asamblea vertidos en la sesión del 29 de marzo de 2023, la confirmación de la sentencia de primera instancia proferida el diecinueve (19) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta se impone con la aclaración de que la excepción que sale avante es la de “Falta de legitimación por activa”, debiéndose condenar en costas a la parte recurrente, aunque las agencias en derecho se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora para luego ser liquidadas de manera concentrada en el juzgado de conocimiento. 14 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil Magistrado Ponente Dr. Nicolás Bechara Simancas, 14 de agosto de 1995, Ref.
Expediente N° 4268. C.I.T. 2024-0345-02 Impugnación de Actos de Asamblea Definitivo Apelación. Sentencia 3. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala de Decisión Civil - Familia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia proferida el día diecinueve (19) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta dentro del Proceso Declarativo – Verbal de Impugnación de Actos de Asamblea, promovido por JAVIER ALONSO ARIAS PARADA, en contra del CONDOMINIO CENTRO AGROBANCARIO, aclarando el ordinal primero de la misma en el sentido de declarar probada la excepción de “Falta de legitimación por activa” propuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: Condenar en costas a la parte recurrente – demandante. Las agencias en derecho en esta sede se fijarán posteriormente por la Magistrada Sustanciadora como lo manda el numeral 3 del artículo 366 del Código General del Proceso y serán liquidadas en el juzgado de primera instancia. CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ EN USO DE PERMISO YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional).