TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., veintiocho (28) de junio de dos mil veinticuatro (2024). Ref: DECLARATIVO de BYM CONSTRUCTORES S.A.S. contra CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA. y OTRO. Exp. 019-2016-00839-03. MAGISTRADO PONENTE: JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS. Discutido y aprobado en Sala de Decisión celebrada el 5 y 12 de junio de 2024.
Decide la Corporación el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 22 de febrero de 2024 dictada por el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1.- BYM Constructores S.A.S. demandó a la Constructora Dédalo Ltda. como a la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi hoy liquidada, para que, de forma principal, se declare: i). Que la primera es cesionaria de la posición contractual de promitente compradora en el contrato de promesa de compraventa de 13 de junio de 2014, siendo aceptada por la Constructora Dédalo Ltda. en su condición de promitente vendedora, mediante negocio jurídico de cesión de 30 de junio de 2015; ii).
Que BYM Constructores S.A.S. es la promitente compradora y la sociedad Constructora Dédalo Ltda., actuó en calidad de promitente vendedora, por tanto, modificaron bilateralmente las condiciones del contrato de promesa de compraventa de 13 de junio de 2014 mediante el negocio jurídico de cesión de 30 de junio de 2015, en consecuencia, que la dación en pago otorgada mediante Escritura Pública No. 4511 de 24 de julio de 2015 de la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá entre Asonavi en Liquidación Forzada Administrativa y BYM Constructores S.A.S. “y debidamente autorizada por la deudora de la dación, prometida en venta el día (…) (13) de junio de (…) (2014)” y en la cesión y otrosí del 30 de junio de 2015.
Adicionalmente, se declare la responsabilidad civil contractual por incumplimiento de las obligaciones a cargo frente al contrato de promesa de compraventa de 13 de junio de 2014 y “en la cesión y otrosí del día (…) (30) de junio de (…) (2015), así como de las obligaciones contraídas del contrato de DACIÓN EN PAGO otorgado mediante Escritura Pública No. 4511 del 24 de julio de (…) (2015) (…)”, por tanto, proceda la resolución del contrato de dación en pago otorgado mediante Escritura Pública No. 4511 citada, “acto mediante el cual se enajenó y constituyó la propiedad del inmueble (…) No. 051-75924 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soacha (…) en cabeza de la sociedad BYM CONSTRUCTORES S.A.S.”.
En subsidio, solicitó declarar la lesión enorme en el contrato de dación en pago señalado, por tanto, se rescinda. Consecuencia subsidiarias. de las pretensiones principales y Por tanto, pidió: i). Ordenar la cancelación del registro de la Escritura Pública No. 4511 del 24 de julio de 2015 otorgada en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá; ii).
Oficiar a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soacha “con el fin de que realice la anotación de cancelación del negocio jurídico por medio del cual la sociedad BYM Constructores S.A.S. adquirió el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 051-75924 (…)”; y, iii). Condenar en costas y agencias en derecho a la sociedad Constructora Dédalo Ltda. 2.- La situación fáctica que dio origen a la demanda se resume en los siguientes términos (001Demanda.pdf): 2.1.- El 16 de julio de 1997 la Alcaldía Mayor de Santa Fe de Bogotá emitió la Resolución No. 0469 por medio de la cual tomó posesión de los bienes de la Asociación Nazarena de Vivienda -Asonavi-. 2.2.-Dentro de esos activos, se encontraba el predio identificado con el folio de matrícula No. 051-75924 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soacha, antes perteneciente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá -Zona Sur- con matrícula inmobiliaria No. 5040250443. 2.3.- El 6 de febrero de 2007 la Dirección Distrital de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría de Hábitat de Bogotá mediante Resolución No. M449 ordenó el embargo y posterior secuestro del predio identificado con el folio de matrícula No. 051-75924. 2.4.- Mediante Resolución No. 001 de 2009, el agente liquidador de la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa -hoy liquidada- determinó que el valor del predio correspondía a $1.795’214.000, esto, con fundamento en el avalúo comercial que realizara el ingeniero Miguel Antonio Calderón el 5 de marzo de 2009. 2.5.- El 31 de enero de 2013 la sociedad Constructora Dédalo Ltda., en calidad de promitente compradora, celebró con la mentada asociación en calidad de promitente vendedora, contrato de promesa de compraventa del predio con folio de matrícula No. 051-75924.
Más adelante, concretamente, el 13 de junio de 2014 dicha constructora, en calidad de promitente vendedora, celebró contrato de promesa de compraventa con Carlos Alfonso Beltrán Alcalde, “teniendo como objeto prometido el mismo inmueble que prometió comprar a la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi (…)”. 2.6.- Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa y la Constructora Dédalo Ltda. celebraron contrato de transacción el 7 de abril de 2015 y los “siguientes otrosí del día (…) (29) de mayo de (…) (2015) y del (…) (25) de junio de (…) (2015)”, por medio de los cuales las partes determinaron: -Terminar de mutuo acuerdo del contrato de promesa de compraventa celebrado el día treinta y uno (31) de enero de dos mil trece 2013. -Reconocer a la constructora como acreedora contra la masa de la liquidación de la asociación en la suma de $932.379.930 quedando un saldo pendiente de pago de $667’059.110. - “Para el pago de la anterior obligación, se haría dación en pago del inmueble (…) No. 051-75924 (…) por parte de la ASOCIACIÓN (…), en su condición de deudora en transacción, en favor de la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA. acreedora de la transacción”. 2.7.- El 30 de junio de 2015 Carlos Alfonso Beltrán Alcalde cedió su posesión contractual como promitente comprador en la promesa adiada 13 de junio de 2014 a la sociedad BYM CONSTRUCTORES S.A.S., “siendo notificada y aceptada la cesión por parte de la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA., en el mismo acto”. 2.8.- En la cesión BYM CONSTRUCTORES S.A.S., y CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA. modificaron las siguientes cláusulas del contrato de promesa de 13 de junio de 2014. 2.9.- El 24 de julio de 2015 mediante acuerdo conciliatorio celebrado ante el Notario 9º del Círculo de Bogotá, la asociación y la constructora asumieron las siguientes obligaciones: - La Constructora Dédalo Ltda. se encargaría de pagar las acreencias minoritarias de la liquidación dentro del término y extemporáneas pendientes de pago, junto con la pérdida de poder adquisitivo de las mismas, hasta completar el valor de la diferencia presentada entre el valor de la venta y el valor del avalúo catastral del inmueble objeto de la dación en pago. - Por su parte, Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa hoy liquidada se obligó a suscribir y otorgar la escritura pública de dación en pago del inmueble con folio de matrícula inmobiliaria No. 051-75924 en favor de la Constructora Dédalo Ltda. o quien se indique, “y entregar el inmueble enajenado dentro del trámite de embargo y secuestro adelantado por la Secretaría del Hábitat de la Alcaldía Mayor de Bogotá (…)”. - Que la escritura pública de dación en pago “debería realizarse en favor de la sociedad BYM CONSTRUCTORES S.A.S. en condición de adquirente del inmueble objeto de la dación y para dar cumplimiento a las obligaciones que la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA., adquirió como promitente vendedora el día trece (13) de junio de 2014 y en la cesión y otrosí de 30 de junio de 2015”. 2.10.- En virtud del instrumento No. 4511 de 24 de julio de 2015 otorgado en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá, se celebró el contrato de dación en pago entre Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa y BYM Constructores S.A.S., de cara al “acuerdo conciliatorio atrás descrito, por cesión que hizo la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA., y debidamente autorizada por la deudora de la dación, a la sociedad BYM CONSTRUCTORES S.A.S., con el fin de enajenarle el inmueble prometido en venta el 13 de julio de 2014, en la cesión y otrosí del 30 de junio de 2015”. 2.11.- De acuerdo al contenido de la cláusula sexta del negocio contenido en la citada escritura, se declaró que: “la entrega física del bien objeto de esta dación, la hará el agente liquidador de la DEUDORA dentro del proceso Administrativo Especial de embargo y secuestro realizado por la Secretaría Distrital del Hábitat (…), mediante acta de entrega real y material en la fecha en que se expidan los órdenes judiciales y administrativas”. 2.12.- Mediante Escritura Pública No. 4512 de 24 de julio de 2015 otorgada en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá, BYM Constructores S.A.S. constituyó hipoteca abierta de cuantía indeterminada en favor de la Constructora Dédalo Ltda., con el fin de garantizar las obligaciones pendientes de pago del precio de la promesa de compraventa de 13 de junio de 2014, en la cesión y otrosí de 30 de junio de 2015. 2.13.- BYM Constructores S.A.S. en la actualidad es la propietaria del predio con folio de matrícula No. 051-75924.
Y en cumplimiento de sus obligaciones, realizó el pago “del precio del inmueble prometido en venta a la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA.”, que ascendió a $1.021’446.264, discriminados así: 2.14.- Mediante Resolución No. 1523 de 2 de octubre de 2015 expedida por la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá se confirmó el acto administrativo No. 1260 de 1º de septiembre de 2015, “en la cual se ordenó la diligencia de entrega propia del secuestro del bien (…)”. 2.15.- En consecuencia, el Inspector Primero Municipal de Policía de Soacha ordenó la práctica de la diligencia de entrega ordenada para el 11 de febrero de 2016. 2.16.- Por tanto, el 1º de febrero de 2016 la sociedad BYM Constructores S.A.S. requirió telefónicamente al agente liquidador -Víctor Alfonso Medina Johnson- para que realizara la coordinación y preparación para afrontar la práctica de la mencionada diligencia, quien manifestó: “yo ya no tengo nada que ver dentro de la liquidación de ASONAVI, realicé el nombramiento de un apoderado general llamado HERNANDO POLANIA, por tanto estoy fuera de cualquier asunto relacionado con la liquidación y no necesito entenderme con nadie al respecto (…)”. 2.17.- A pesar de la obligación de pagar las acreencias minoritarias, la sociedad Constructora Dédalo Ltda. no las canceló, deber que adquirió en la conciliación de 24 de julio de 2015 “y así procediera a realizar la entrega del inmueble prometido en venta el día (…) (13) de junio de (…) (2014) (…) a la sociedad BYM Constructores S.A.S. promitente compradora y acreedora de la obligación de entrega, por intermedio de Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa”. 2.18.- El representante de BYM Constructores S.A.S. acudió a la Alcaldía de Soacha, la Inspección de Policía como a la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá con el fin de obtener información relacionada “con el nuevo empoderamiento general realizado por el AGENTE LIQUIDADOR (…), siendo que había constituido mandato general mediante la ESCRITURA PÚBLICA No. 6999 (…) por medio de la cual se formalizó el contrato de mandato profesional general a la empresa POLANIA PRIETO ABOGADOS ASOCIADOS S.A.S. (…) de la cual es representante legal el señor HERNANDO POLANIA PERDOMO, abogado mencionado por el Agente Liquidador”. 2.19.- El mandato general otorgado mediante la citada Escritura Pública No. 6999, contiene facultades para actuar en la defensa de todos los intereses que tuviera Asonavi hoy liquidada, “como consecuencia de la culminación del trámite de liquidación ya autorizada por la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá, según lo señalado en la resolución No. 016 del 29 de octubre de 2015 expedida por el agente liquidador, “especialmente para realizar la entrega material del bien inmueble (…)”. 2.20.- Debido a las dificultades presentadas en la gestión administrativa de la Alcaldía de Soacha, “por haberse interrumpido intempestivamente la práctica de las diligencias de entrega del día once (…) de febrero de (…) (2016), la sociedad BYM Constructores S.A.S. obtuvo sentencia de tutela de protección de sus derechos fundamentales el (…) 15 de abril de (…) (2016), por medio de la cual se declaró que: 2.21.- En firme la decisión proferida por el Juzgado de Familia de Soacha, mediante auto de 26 de abril de 2016 la Inspección Primera Municipal de Soacha procedió a fijar la práctica de la diligencia de entrega a las 7:00 de la mañana prevista en la Resolución 1260 de 2015, “para el mismo día (…) (3) de junio de (…) (2016)”. 2.22.- De la decisión tomada por el Juzgado de Familia de Soacha, el 4 y 27 de mayo de 2016 la sociedad BYM Constructores S.A.S. mediante derecho de petición informó y requirió a Polania Prieto Abogados S.A.S. con el fin de realizar la entrega y dar cumplimiento a su mandato, por ende, de las obligaciones de Asonavi hpy liquidada; sin embargo, la última indicó que no podía realizarla “hasta tanto no se acreditara el pago de las acreencias debidas por la CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA.,, en virtud del acuerdo conciliatorio del (…) (24) de julio de (…)(2015)”. 2.23.- Como consecuencia de la falta de pago de las obligaciones de Asonavi hoy liquidada a cargo de la Constructora Dédalo Ltda. y la negativa presentada por Polania Prieto Abogados S.A.S., “temiendo que no se llegare a entregar materialmente el inmueble, la sociedad BYM Constructores S.A.S. decidió asumir el pago de las obligaciones a cargo de la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA., mediante acuerdo de transacción extraprocesal del día primero (1) de junio de (…) 2016 celebrado con la sociedad POLANIA PRIETO ABOGADOS S.A.S. en condición de mandatario general de” Asonavi. 2.24.- Hasta le fecha de presentación de la demanda, la comisión ordenada por la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat mediante resolución No. 449 y ratificada en la Resolución Nos. 1523 de 2 de octubre de 2015 y 1260 del 1º de septiembre de 2015, “aún no se ha realizado para la práctica de la entrega y el cumplimiento de la obligación a cargo de la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA.” 2.25.- El inmueble adquirido por BYM Constructores S.A.S., se hizo con base en el avalúo comercial realizado por el ingeniero Miguel Antonio Calderón el 5 de marzo de 2009, a petición de Asonavi hoy liquidada y respaldado por la Constructora Dédalo Ltda., como fundamento del precio de la venta por valor de $2.200’000.000 “lo que generó confianza sobre el precio que finalmente decidió asumir la sociedad compradora”.
Pese al contenido del avalúo, el predio “se encuentra afectado en un alto porcentaje de terreno, que hace inviable su destinación y disminuye de manera relevante el precio de adquisición”. 2.26.- “En ese sentido, el precio pactado entre la sociedad BYM CONSTRUCTORES S.A.S. y la sociedad CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA., es una carga prestacional inequitativa y fuera de proporcionalidad para la sociedad compradora, entre el precio pactado y el inmueble recibido, pues el inmueble (…) adquirido por la sociedad BYM CONSTRUCTORES S.A.S., nunca ha podido ser destinado en su totalidad por encontrarse restringida su destinación de construcción, siendo únicamente utilizable para el efecto, menos de la mitad del mismo”. 3- Más adelante, la parte actora reformó la demanda para modificar e incluir hechos y precisar las solicitudes probatorias “previamente establecidas” (035EscritoReformadelaDEMANDANTE.pdf), mas con efectos fallidos (03CuadernoTribunal). 4.- La Constructora Dédalo, por intermedio de apoderada judicial, contestó la demanda, se opuso a las pretensiones y postuló los medios exceptivos denominados: i).
“El contrato fue cumplido por el acreedor y cedente Dédalo y fueron igualmente dejados sin valor ni efecto por los iniciales compradores y vendedores para suscribir una dación de pago y conciliación extrajudicial”; ii). “Falta de requisitos esenciales para la resolución del contrato de compraventa”; iii). “La dación en pago le extinguió las obligaciones a Dédalo”; iv).
“Cumplimiento de la forma y requisitos del contrato de promesa de compraventa por Dédalo”; v). “La acción invocada no corresponde al trámite de este proceso ni a la acción demandada”; vi). “Inexistencia de los vicios redhibitorios”; y, vii). “Falta de legitimación para actuar por activa el demandante” (019RespuestaDemandaporDEDALOSAS.pdf). 4.2.- En representación de la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi hoy liquidada, se notificó a su mandataria general sociedad Polania Prieto Abogados Asociados (fls. 301 y ss. 017AnexoNotificacionPerLegaldeASONAVI.pdf). 5.- Surtido el trámite de rigor, fue fallado el 22 de febrero de 2024, se dictó la providencia que le puso fin a la instancia. II.
EL FALLO APELADO 6.- Tras reseñar la actuación procesal, acto seguido, la juez a quo con estribo en lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil declaró de oficio la nulidad del contrato de promesa de compraventa de inmueble urbano suscrito entre la Constructora Dédalo Ltda. y Carlos Alfonso Beltrán Alcalde -último que cedió su posición en favor de BYM Constructores S.A.S.-, de entrada, básicamente, reseñó: “(…) se debe advertir que, en tanto la otra demandada, esto es, ASOCIACIÓN NAZARENA DE VIVIENDA –ASONAVI-, no compareció a la audiencia del artículo 372 del C.G.P., y que se aportó interrogatorio, es pertinente tener por ciertos los hechos relativos a la celebración del contrato y los términos que en el mismo quedaron pactados, ello conforme los artículos 204 y 205 ibídem, aunado a la calificación que se realizó al interrogatorio de parte aportado en sobre cerrado por la parte actora”.
En lo que toca al plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, consideró que “fue pactada en la cláusula quinta, en la que los contratantes acordaron, como fecha para el otorgamiento de la escritura pública mediante la cual se perfeccionaría el contrato prometido, el día 28 de junio de 2014, a las 10:00 A.M., y que, para efectos de cumplir con la solemnidad, precisaron además que dicho acto se realizaría en la Notaria Veinticuatro de Bogotá; exigencia que, según tiene sentado la jurisprudencia desde antaño, halla su razón de ser, en la obligación de hacer que emerge de la promesa de contrato (…)”, pese a ello, “lo cierto es que, mediante Otro Si (sic) No. 2, en el que ingresa como nuevo promitente comprador y cesionario la sociedad BYM CONSTRUCCIONES SAS (aquí demandante), tal fecha se varió de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula quinta” y se dispuso “el día 27 de junio del año 2015” en la Notaria 23 de Bogotá, encontrando el despacho, en primera medida que la data ahora pactada acaeció entonces antes de la firma del otrosí, pues nótese que este fue suscrito entre las partes el 30 de junio de 2015 “y por otro lado, que no se estableció la hora a la que debían concurrir a la notaría, lo que implica el incumplimiento de un requisito indispensable para su validez, por la ausencia del requisito consagrado en el artículo 1502 del Código Civil”, esto es, “3) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”.
Y en cuanto al requisito consistente en determinar de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, advirtió dos falencias, de un lado, en la forma y fecha en que se debía realizar la entrega del inmueble, al punto, que “en la práctica nunca se concretó (…); y, de otro, en lo que toca con la estipulación para el pago del saldo, “por lo que ante la incertidumbre de cuándo se realizaría la entrega, tampoco es determinable cuando era exigible el pago del ‘saldo restante’, es más se podría afirmar, incluso, que la obligación de pago aún no es exigible, pues, la entrega material sigue sin realizarse”, en efecto, las estipulaciones relativas a la fecha de la entrega y el pago del saldo quedaron sometidas a la indefinición. En línea con lo expuesto, “se impone la obligación de resolver sobre el derecho que asiste a las partes para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato viciado de nulidad; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita, en el art. 1746 del Código Civil, que no es el caso”, así las cosas, procedió a tasar los valores a restituir como “si no hubiese existido el acto o contrato viciado de nulidad (…)” al cariz de los elementos de convicción obrantes en el plenario.
III. EL RECURSO DE APELACIÓN 7.- Inconforme con la decisión los demandados interpusieron recurso de apelación, el cual se edifica, en síntesis, en: 7.1.- Polania Prieto Abogados Asociados S.A.S. como mandatario general de la liquidada Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi-. - Mediante escrito radicado el 11 de octubre de 2021 interpuso recurso de reposición, en subsidio, apelación, contra el auto de 15 de octubre de 2021, y entre otros planteamientos, puso en conocimiento del juez “una nueva situación procesal, en el sentido de que la entidad demandada en este proceso la ASOCIACIÓN (…) se encuentra liquidada mediante resolución 017 del 28 de Diciembre de 2015, inscrita el 04 de febrero de 2016, bajo el número 0025862 del libro I, de las entidades sin ánimo de lucro, donde el liquidador declaró terminada la liquidación forzosa administrativa de los negocios, bienes y haberes de la entidad de la referencia. Así como se declaró terminada la existencia legal de la entidad de la referencia. Lo anterior, se desprende del certificado de existencia y representación legal de la entidad (…)”.
En síntesis, el juez omitió pronunciarse, pese a desatar el recurso de reposición y negar la alzada. Por tanto, soslayó el imperativo de que trata el artículo 132 del Código General del Proceso, de cara al control de legalidad en cada etapa, “(…) razones por las cuales solicité (…) que se procediera a establecer si se encuentran o no cumplidos los presupuestos procesales, para proferir la decisión que reconozca los planteamientos antes expuestos y por consiguiente, proceda a reconocer que la entidad mandataria (…) no puede ser parte dentro de este proceso, por haber dejado de existir desde la liquidación realizada (…).
Y por tal motivo, el 21 de noviembre de 2016, fecha de radicación de este proceso (…) y admitida la demanda con auto del 09 de febrero de 2017 la sociedad denominada ASONAVI no podía ser parte de este proceso. Más aún, cuando el artículo 100 numeral tercero prevé la inexistencia del demandado, en el caso de ASONAVI”. -En la diligencia de que trata el artículo 372 ib., reiteró la necesidad de realizar un control de legalidad, “por la falta de legitimación en la causa por pasiva, conforme lo expuesto en las diferentes actuaciones dentro de la litis, determinando el a quo que se revisara al momento de dictar sentencia”; sin embargo, la funcionaria omitió pronunciarse, “violando principios del debido proceso, negación a la administración de justicia y ritualidades sobre el contenido y forma de la sentencia. De esta manera, se me ha causado daños de caracteres profesionales y económicos”. 7.2.- Constructora Dédalo Ltda. - Depreca la revocatoria de la sentencia, por tanto, negar las súplicas de la demanda, mas absolviéndola de cualquier prestación, “por no existir causal para la prosperidad de ninguna de las pretensiones perseguidas y haberse cumplido por parte de esta sociedad demandada todas las obligaciones emanadas de la cesión de la posición contractual suscrita el día 24 de julio de 2015”. - “(…) en la sentencia impugnada, la Señora Juez (…), decidió ‘revivir’ un acto jurídico preparatorio, contenido en la PROMESA DE COMPRAVENTA, suscrita el día 13 DE JUNIO DE 2014, acto preparatorio de la enajenación de un bien (…) No. 051-75925 (…)”.
En ese acto intervinieron Asonavi en Liquidación Obligatoria -prometiente vendedora- y la constructora Dédalo Ltda. -prometiente compradora-, “acorde con las condiciones fácticas y jurídicas allí expresamente señaladas”, acto que fue objeto de cambios “derivados de situaciones jurídicas diversas y recogidas en los otrosí que se suscribieron al respecto”, además, en el acuerdo de 13 de junio de 2014 apareció BYM Constructores S.A.S. como interesada en adquirir el predio, “para lo cual se reunió en diferentes ocasiones con el representante legal de la prometiente compradora CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA., y por intermedio del representante legal (…) quien es Abogado de profesión y constructor y gestor inmobiliario por dedicación, le informó que para la sociedad que él representaba (BYM CONSTRUCTORES S.A.S.) adquiera dicha condición de comprador”, por tanto, ante su intereses en el predio, “se realizaron varios actos jurídicos de cesión de derechos y de posición contractual, en los cuales no solamente intervinieron estos interesados (…), sino la PROMITENTE VENDEDORA la sociedad Asonavi, quien coadyuvó en su totalidad dichos negocios jurídicos”. -Se dio por terminada la original relación precontractual de transferencia del derecho de dominio contenida en la promesa de contrato de 13 de junio de 2014, “decisión bilateral contenida en el documento denominado CONTRATO DE TRANSACCIÓN, suscrito el día ABRIL 07 DE 2015, mediante el cual, repito, deciden terminar de mutuo acuerdo la promesa inicial de compraventa y constituir una nueva relación CONTRACTUAL DE DACIÓN EN PAGO del mismo inmueble”.
“Es decir, EN ABRIL 7 DE 2015, MUERE, DESAPARECE DE LA VIDA DEL DERECHO, LA RELACIÓN JURÍDICA CONTENIDA EN LA PROMESA DE COMPRAVENTA SUSCRITA EL DÍA 13 DE JUNIO DE 2014”. -Esa situación es ratificada por otro acto con plena validez, y es el acta levantada ante la Notaría 9ª de Bogotá, contenida en el acuerdo conciliatorio del 24 de julio de 2015, “mediante la cual no solamente vuelven a señalar la extinción del acto de 13 de junio de 2014, sino que “se acepta la CESIÓN DE LA POSICIÓN CONTRACTUAL DE COMPRADOR por parte de la sociedad DÉDALO LTDA., a la sociedad BYM CONSTRUCTORES S.A.S. Este acto se equipara a una sentencia judicial respecto de las controversias suscitadas entre las partes y tiene efectos de COSA JUZGADA.
(…) Con este segundo acto jurídico se extingue, la relación precontractual de compraventa HABIENDO MUERTO POR SEGUNDA VEZ y, de sus cenizas surge una nueva relación cual es la de una DACIÓN EN PAGO”. - “Esta irregular equivocación en la decisión nulatoria contenida en la sentencia, respecto de un acto que ya no tenía ‘vida jurídica’ y se había extinguido por voluntad de los interesados, CONTAMINA de forma grave las declaraciones de voluntad contenidas en la Escritura Pública No. 4511 de JULIO 24 DE 2015, Notaría 9ª de Bogotá, mediante el cual se perfeccionó el acto de DACIÓN EN PAGO, verdadero acto vigente entre las partes y del cual no se dijo nada en la sentencia impugnada y que lo deja en un limbo jurídico.
(…) Entonces, con esta inexplicable decisión, la Señora Juez decide premiar dos veces a la parte demandante que no ha demostrado incumplimiento alguno por parte de la demandada: Al decretar la nulidad de UN ACTO JURÍDICO QUE YA NO EXISTE, ordena a su favor una cuantiosa indemnización que debe pagar la sociedad por mi representada y, deja ‘vivo’ el acto jurídico de transferencia de dominio a favor de la misma demandante, realizado mediante la E. P. No. 4511 ya citada.
ESTE ES UN VERDADERO REGALO QUE NO TIENE NINGUNA EXPLICACIÓN”. - “(…) la sentencia impugnada, quebró gravemente el procedimiento al decidir anular un acto que ya no tenía vigencia jurídica, dejando de lado el análisis de la situación puesta a su consideración y, por ello, no pronunciarse sobre los tópicos del proceso, vulnerando el principio de congruencia consagrado legalmente y del que no puede apartarse el operador judicial”. 8.- Así mismo, por auto adiado 17 de abril de la presente anualidad se ordenó correr el traslado previsto en la Ley 2213 de 2022. 8.1.- A través de escritos enviados por correo electrónico a la Secretaría de este Tribunal, los apelantes sustentaron en debida forma su recurso de alzada.
IV. CONSIDERACIONES DE LA SALA 1.- Se impone una decisión de fondo siempre y cuando en la litis se reúnan los presupuestos procesales, requisitos indispensables para la regular formación y desarrollo de la relación jurídico procesal, a saber: demanda en forma, capacidad procesal, capacidad para ser parte y competencia, los cuales concurren, no observándose causal que invalide lo actuado.
Sobre la capacidad para ser parte, se hará mención líneas más adelante. 2.- Con miras a desatar la apelación formulada por la parte demandada, debe decirse que este recurso se endereza a que el Superior revise la actuación del juzgador de la primera instancia, pero inmerso siempre dentro del criterio dispositivo, por lo que es al apelante a quien le corresponde determinar el ámbito dentro del cual ha de moverse el ad-quem al momento de tomar la decisión. 3.- Bajo esos derroteros, lo primero en lo que debe reparar la Sala es en establecer si se encuentran reunidos los presupuestos procesales para dictar sentencia que le de cierre a ambas instancias, concretamente, en lo que toca a la capacidad para ser parte de la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi hoy liquidada, pues a juicio de la sociedad Polania Prieto Abogados Asociados S.A.S. -su mandataria-, en la medida que se trata de una entidad liquidada mediante Resolución 017 del 28 de diciembre de 2015, inscrita el 04 de febrero de 2016 bajo el No. 0025862 del libro I de las entidades sin ánimo de lucro, “donde el liquidador declaró terminada la liquidación forzosa administrativa de los negocios, bienes y haberes (…).
Así como declaró terminada la existencia legal de la entidad de la referencia. Lo anterior, se desprende del certificado de existencia y representación legal de la entidad sin ánimo de lucro (…) expedida con fecha 08 de octubre de 2021, por la Cámara de Comercio de Bogotá, sede Centro (…)”, no es posible vincularla a la Litis. Agregó, “la entidad se encuentra totalmente liquidada y por consiguiente, al momento de presentarse la demanda (…) ya no existía en el mundo jurídico, pues había perdido la capacidad para ser parte, su capacidad procesal, y la capacidad para actuar, que se extingue con la inscripción de la cuenta final de la liquidación en el registro mercantil (…)”.
Al cariz de lo expuesto, pronto se advierte que no hay lugar a desvincular a la mencionada asociación, comoquiera que con todo y que se haya iniciado y finalizado el proceso liquidatorio durante el curso del trámite, no es procedente acceder a la exclusión pretendida, en tanto tal circunstancia no tiene la virtualidad de despojar a la demandada de las posibles consecuencias de la decisión que se tome.
Al respecto, se tiene que la Corte Suprema de Justicia señaló: “(…) aunque la configuración de la causal que determina la disolución del ente social representa el fin del negocio o actividad económica que constituye su objeto, pues a partir de ese momento le está vedado emprender toda operación tendiente a desarrollarlo, por esa circunstancia no se agota su existencia, como lo declara el artículo 222 del estatuto mercantil, disuelta la sociedad debe procederse de inmediato a su liquidación y ‘conservará su capacidad únicamente para los actos necesarios a su inmediata liquidación’.
Es decir, aunque con una capacidad jurídica restringida, la sociedad conserva ese atributo para los fines de la liquidación, y si lo mantiene es porque su existencia se prolonga más allá de la disolución y hasta que se verifique la liquidación, es decir hasta que se finiquiten los negocios y operaciones que estaban en curso al disolverse, se produzca la realización de sus activos, la solución de los créditos a su cargo, el reparto del sobrante entre los socios y la inscripción en el registro mercantil de la cuenta final de liquidación, momento que, según la tesis tradicionalmente aceptada, determina la finalización de su existencia, tanto frente a los socios como respecto de terceros, salvo aquellos casos donde, ante la ocurrencia de hechos relevantes respecto de sociedades extinguidas, y para proteger los intereses de los asociados o de terceros, la jurisprudencia y la doctrina contemporánea han admitido la prolongación de la personalidad societaria con posterioridad a la respectiva anotación” 1(se resalta).
Adicional a lo expuesto, es menester señalar que la sociedad Polania Abogados Asociados S.A.S. actúa como su mandataria, esto, de acuerdo al negocio contenido en la Escritura Pública No. 6999 del 12 de noviembre de 2015 corrida en la Notaría 24 del Círculo de Bogotá en el que entre otras se estipuló: Y sobre sus facultades adicionales, incluso, tenemos: - “EL MANDATARIO dispone de todas las facultades para actuar judicial, penal o administrativamente en procura de la defensa de los derechos de propiedad de EL MANDANTE en su calidad de MANDATARIO”. 1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 7 de noviembre de 2007, Exp.: 2005-0872, reiterada en Sentencia del 5 de agosto de 2013, M.P. Ariel Salazar Ramírez y STC8537-2015, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. - “Las demás que se desprendan de la naturaleza misma del presente contrato”. - Finalmente, en el parágrafo primero de la cláusula segunda se anotó: “(…) Para todos los efectos legales y las facultades concedidas a EL MANDATARIO en el presente contrato de mandato, ninguna autoridad administrativa, penal o judicial o persona natural o jurídica alguna, podrá argumentar que las facultades son insuficientes, por lo tanto, la representación aquí otorgada no podrá limitarse por interpretación alguna en cumplimiento de su objeto”.
Puestas así las cosas, es de concluir, que en el sub examine la sociedad Polania Prieto Abogados Asociados S.A.S., no actúa como parte, su participación se limita a su calidad de mandataria, esto, a fin de representar a la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa hoy liquidada en el presente litigio, en la medida que no es viable su sustracción del asunto. 2.- Decantado lo anterior, y previo a dilucidar los motivos de inconformidad propuestos por la Constructora Dédalo Ltda., procede la Sala a establecer el orden cronológico de los negocios realizados con ocasión de la transferencia del dominio del predio con folio de matrícula No. 51-75924.
Por tanto, de los medios de convicción que obran en el plenario, tenemos: -De entrada, debe precisarse que existe la manifestación en punto a que el día 31 de enero de 2013 la sociedad Constructora Dédalo Ltda., en calidad de promitente compradora, celebró con la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi hoy liquidada, en calidad de promitente vendedora en virtud del contrato de promesa de compraventa del predio con folio de matrícula No. 051-75924. - Promesa de compraventa de 13 de junio de 2014, convención en la que figura la Constructora Dédalo Ltda. en calidad de promitente vendedora y Carlos Alfonso Beltrán Alcalde como promitente comprador respecto del predio identificado con folio de matrícula No. 50S-40250443.
Sobre los “Títulos” se vislumbra: Y frente a la entrega se pactó: “La entrega del inmueble aquí prometidos (sic) en venta, lo hará el agente liquidador de Asonavi dentro de la diligencia de secuestro adelantada por la Inspección de Policía del Municipio de Soacha (Cundinamarca), conforme a la comisión ordenada por la Subsecretaria de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital de Hábitat de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.”.
Frente a la fecha de protocolización el “día sábado (28) de junio de dos mil catorce (2014) a las diez de la mañana (10:00 a.m.), los contratantes comparecerán personalmente a la Notaría Veinticuatro (24) del Círculo de Bogotá D.C.; con el fin de otorgar allí la correspondiente escritura pública de venta y de garantía hipotecaria, que perfeccione este contrato”. - Contrato de Transacción de 7 de abril de 2015 celebrado entre Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa y la Constructora Dédalo Ltda. Entre las decisiones allí contempladas se tiene: i).
La resolución del contrato de promesa de 31 de enero de 2013, entre Asonavi en Liquidación Forzada Administrativa y la Constructora Dédalo Ltda.; ii). Se reconoció el valor pagado de la promesa de compraventa; y, iii). Se dispuso sobre una dación en pago así: También, iv). Se indicó que el 29 de mayo de 2015 a las 3:00 pm, “las partes comparecerán, a través de sus representantes legales (…) en la Notaría Diecinueve (19) del Círculo de Bogotá D.C.; con el fin de otorgar allí la correspondiente escritura pública, mediante la cual se solemnice la dación en pago aquí acordada”. -“OTRO SI No. 1 AL CONTRATO DE TRANSACCIÓN DEL INMUEBLE LAS MERCEDES, UBICADO EN SOACHA, CELEBRADO ENTRE ASONAVI ‘EN LIQUIDACIÓN FORZOSA ADMINISTRATIVA’ Y LA CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA” de 29 de mayo de 2015, éste para modificar la fecha de suscripción de la escritura pública, allí se indicó: “Lo anterior debido a que si bien el inmueble a enajenar fue secuestrado el día (…) (21) de abril del año 2015, el mismo todavía no ha sido entregado al suscrito agente liquidador, razón por la cual debe prorrogarse la fecha de otorgamiento de la respectiva escritura pública de Dación en Pago”. - “OTRO SI No. 2 APROBATORIO DE CONTRATO Y MODIFICATORIO A LA PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE URBANO SUSCRITO ENTRE CONSTRUCTORA DÉDALO LIMITADA Y CARLOS ALFONSO BELTRÁN ALCALDE” de 30 de junio de 2015, esto, a efectos de ceder la posición contractual del último en favor de BYM Constructores S.A.S. respecto de la promesa de 13 de junio de 2014.
Entre otras condiciones, se dispuso tener a BYM Constructores S.A.S. como “NUEVO PROMITENTE COMPRADOR (…)”, modificándose entonces la forma de pago, incluso, la fecha de protocolización, concretamente, para el 27 de junio de 2015 en la Notaría 23 del Círculo de Bogotá. -Acta de Conciliación 00109/15 de 24 de julio de 2015, comparecientes: i).
Constructora Dédalo Ltda.; y, ii). Agente Liquidador de la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi -en Administrativa- hoy liquidada; en la que acordaron: Liquidación Forzada - Contrato de Dación en Pago contenido en la Escritura Pública No. 4511 corrida en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá adiada 24 de julio de 2015. En el que intervino como deudora: Asonavi en Liquidación Forzosa Administrativa; acreedora-cedente: Constructora Dédalo Ltda.; y, acreedora cesionaria: BYM Constructores; respecto del predio con matrícula inmobiliaria No. “50S-40250443, hoy 51-75924”.
Del contenido de dicho documento se desprende: -Mediante Escritura Pública No. 4512 de la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá que data del 24 de julio de 2015, BYM Constructores S.A.S. constituyó en favor de Constructora Dédalo S.A.S. hipoteca abierta sin límite de cuantía. Bajo esos derroteros, en principio, se advierte que alguna razón le asiste al apoderado la Constructora Dédalo S.A.S., en la medida que no resultaba factible atender sobre la validez de la promesa que data del 13 de febrero de 2014, sin que, de forma liminar, se estudiara el mérito de la dación en pago contenida en la Escritura Pública No. 4511 de la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá con fecha de 24 de julio de 2015, pues en últimas, la transferencia del dominio del predio con folio de matrícula inmobiliaria No. 51-75924 se dio con ocasión de dicho negocio, esto, según da cuenta la anotación No. 24 del certificado de tradición y libertad de dicho inmueble que se aportara con la presentación de la demanda.
Si así son las cosas, ningún efecto trascendente, se reitera, en principio tenía dilucidar la validez de esa promesa, pues en definitiva era necesario también definir el alcance de la dación en pago en cuestión. Esto, teniendo en cuenta la relación entre los diferentes contratos y el fin de la negociación, que para la accionante radicaba en obtener la propiedad de ese inmueble.
Es de memorar que la propiedad que pudo tener la última fue con ocasión de la dación en pago, que surgió, en últimas del contrato de transacción de 7 de abril de 2015 y convenciones siguientes, en especial, del acuerdo de conciliación No. 00109/15 de 24 de julio de 2015, y no del otrosí de 30 de junio de 2015 respecto de la promesa de 13 de junio de 2014.
Por tanto, no era factible sostener que BYM Constructores S.A.S. y Constructora Dédalo Ltda., modificaron las condiciones del contrato de promesa de compraventa -13 de junio de 2014para constituir el negocio como una dación en pago en favor de BYM Constructores S.A.S., básicamente, porque en ese acto -el de 30 de junio de 2015ni siquiera intervino Asonavi ya liquidada, incluso, en momento alguno se hizo alusión a una dación, pues en el respectivo documento se mencionó la aceptación de la cesión en favor de BYM Constructores S.A.S. -Promesa de 13 de junio de 2014-, modificar la forma de pago, la fecha de protocolización de los contratos prometidos -contrato de compraventa y constitución de hipoteca-, declarar sin valor ni efecto todas las cláusulas del otrosí modificatorio a la promesa, como la invalidez de cualquier acuerdo -verbal o escrito- “con anterioridad al presente acuerdo modificatorio y que no se encuentre incluida por escrito al presente (…)”, de suerte que, nada se dijo, frente a una posible “dación en pago”. 3.- Sin embargo, previo a despejar el alcance de la promesa, lo propio es dilucidar el mérito del contrato de dación en pago contenido en la Escritura Pública No. 4511 de 24 corrida en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá y que data del 24 julio de 2015 en la que intervino Asonavi hoy liquidada, Constructora Dédalo Ltda. y BYM Constructores S.A.S., por ende, esclarecer si existió algún incumplimiento que permita declarar la resolución de dicha convención, específicamente, para establecer, en últimas, si el contrato de promesa de compraventa de 13 de junio de 2014 desapareció o no del mundo jurídico.
En ese orden de ideas, de entrada, advierte el despacho que en la respectiva escritura de dación en pago en lo que toca a la entrega del bien, se indicó: Y tras revisar el certificado de tradición del inmueble en cuestión, que data del 2 de febrero de 2016, se advierte la siguiente inscripción de medida cautelar: Anotación que no fue cancelada; sin embargo, más adelante aparece el registro de la dación en pago como la constitución de la hipoteca de la que se hizo mención líneas atrás: En ese escenario, se concluye que para la data en que se registró la dación en pago, el predio se encontraba embargado por cuenta de la Dirección Distrital de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat de la Alcaldía Mayor de Bogotá, además, en la respectiva escritura se hizo alusión a la entrega condicionada -del bien- a la expedición de las respectivas decisiones judiciales y administrativas dentro del proceso administrativo especial de embargo y secuestro.
Es más, en dicho acto se indicó sobre su saneamiento que: Si así son las cosas, pronto se advierte, que al menos, para la data en que se inscribió la transferencia del derecho de dominio en favor de la sociedad demandante el predio se encontraba cautelado por autoridad administrativa, sin que se avizorara su cancelación y levantamiento.
Por tanto, pronto se concluye que la dación en pago contenida en la No. 4511 del 24 de julio de 2015 corrida en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá es nula por objeto ilícito, habida cuenta que sabido es que no resulta viable entregar en pago un bien que se encuentra embargado, pues en tal escenario, se vició el negocio, toda vez que el artículo 1741 del Código Civil establece: “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato” (Subrayado es ajeno al texto original). Sobre la nulidad por objeto ilícito tiene dicho la H. Corte Suprema de Justicia: “Con todo, la doctrina vigente, edificada a partir de los hechos examinados en cada caso concreto, y conforme a la interpretación finalista del numeral 3º del artículo 1521 del C.C., precisó que los contratantes pueden negociar la venta del bien embargado, sin implicar ello la nulidad contrato (sic), siempre y cuando la obligación de transferirlo se acuerde como modalidad, plazo o condición (C.C., arts. 1530 y 1551)2, en el sentido de condicionar su cumplimiento conviniendo la forma en que la cautela pueda y debe ser removida.
Es decir, que, al momento de su cumplimiento, esto es, cuando se lleve a cabo la tradición (el registro), se cancele la medida o se obtenga la autorización del juez o el consentimiento del acreedor. En otras palabras, «(…) si los contratantes estipulan como pura la obligación de enajenarlo, si no lo sujetan a plazo ni condición, contrato y tradición son nulos, como quiera que aquél prevé el pago inmediato de la obligación de dar, esto es mientras el embargo subsiste; más si pactan el pago, o sea la tradición o enajenación, se haga cuando la cosa haya sido desembargada (obligación a plazo indeterminado), o en el evento de que Juez lo autorice o el acreedor consienta en ello (obligación condicional), tanto el contrato como la enajenación constitutiva del pago son actos válidos y eficaces (…)»3(destacado propio).
De esa manera, concluyó que había nulidad de la compraventa porque los medios probatorios no demostraron «(…) que la enajenación impugnada se haya efectuado previa autorización del juez o consentimiento del acreedor para cuya garantía se decretó la cautela (…)«4”5. Conforme con lo expuesto, se declarará de oficio la nulidad de la dación en pago contenida en la Escritura Pública No. 4511 del 24 de julio de 2015 de la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá, lo que conlleva entonces a dejar sin efectos la cesión de la posición contractual que la Constructora Dédalo S.A.S. hiciera en favor de BYM Constructores S.A.S., correspondiendo descender a pronunciarse sobre las restituciones mutuas a propósito del contenido de dichos negocios contractuales. 2 CSJ SC.
Sentencia de 8 de agosto de 1974 5 CSJ SC. Sentencia de 14 de diciembre de 1976 4 Posición reiterada por la Corte en la sentencia de 4 de febrero de 2013, exp. 2008-00471-01. 5 Cfr. C.S.J. Sal. Cas. Civ. Sent. SC041-2022 Rad. 13001-31-03-004-2015-00218-01. 3 Es de recordar que la nulidad absoluta puede y debe declararse de oficio, sin que exista petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el contrato, el negocio se haya invocado en el proceso como fuente de obligaciones y las partes concurran al proceso. 3.1.- Frente a la restitución del bien en favor de la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi hoy liquidada, ninguna orden habría que proferir a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soacha, toda vez que según el certificado de libertad y tradición del predio con folio de matrícula No. 05175924 que data del 22 de octubre de 2018 –018P5-SNR CERT.
TRAD. Y LIB. 15331372-153319566- se advierte que las anotaciones Nos. 23 y 24 no tienen validez, se trata de las que tienen que ver con el registro de la dación en pago y la constitución de una hipoteca con cuantía indeterminada -en favor de Dédalo Ltda.-. De modo que, en este sentido, queda oficiar de un lado, a la Notaría Novena del Círculo de Bogotá para que cancele las escrituras Nos. 4511 y 4512 del 24 de julio de 2015.
Sobre el último instrumento debe decirse que también resulta viciado de nulidad al constituirse sobre un bien embargado -hipoteca-; y, de otro, a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soacha para informar lo acaecido respecto de las anotaciones 23 y 24 del folio de matrícula inmobiliaria No. 051-75924, toda vez que las anotaciones No. 23 y 24 a la hora de ahora carecen de efectos. 6 01CuadernoPrincipal-Pruebas-Cuaderno7Anexo1-SubCuaderno3CDFolio414 Reforma de la Demanda. 3.2.- Ahora bien, sobre las restituciones mutuas con ocasión de la dación en pago, debemos remitirnos tanto al contrato de dación en pago y, de ser el caso, a los acuerdos que lo antecedieron.
Concretamente, en la dación se indicó: Luego, conforme a dicha literalidad la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi ya liquidada tiene una deuda en favor de la Constructora Dédalo Ltda. de $1’795.214.000. Incluso, es importante traer a colación el contenido de la cláusula tercera de dicho contrato de dación: Ahora bien, del contenido del acuerdo conciliatorio de 24 de julio de 2015, se observa que el valor a pagar por el predio ascendía a su avalúo catastral.
Mas en su parte considerativa, se puntualizó: Sin embargo, en consideración al contenido del acuerdo conciliatorio como a la declaración del representante de la Constructora Dédalo S.A.S., se tendrá como suma en su favor la de $1.478’896.299 y a cargo de la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi hoy liquidada. En últimas, no se acreditó el pago por 316’317.701 o suma inferior.
Por tanto, en aras de actualizar el monto a restituir, procede la Sala a realizar el respectivo calculo: VP = VA x IPC final (mayo2024) IPC inicial (Julio 2015) Donde: VP = valor presente; VA= valor actualizado Aplicada al caso, tenemos: VP= $1.478’896.299 x 142,92 85,37 VP= $2.475’856.378,7 La suma a pagar corresponde a: $2.475’856.378,7 3.3.- Continuamos, por ende, de cara al negocio que se analiza no se advierte suma a devolver en favor de la demandante, toda vez que hizo parte del acuerdo conciliatorio, tampoco se acreditó que con ocasión de la cesión que dio paso a la adquisición del predio en su cabeza efectuara contraprestación alguna. 4.- Decantado lo anterior, y teniendo en cuenta que la cesión de la posición contractual de Constructora Dédalo Ltda., no tuvo los efectos esperados, y el contrato de dación resultó viciado de nulidad por objeto ilícito, es patente señalar que la promesa de compraventa de 13 de junio de 2014 entonces no dejó de tener vigencia jurídica, máxime si en ella no intervino la Asociación Nazarena de Vivienda Asonavi ya liquidada y la accionante no fue parte en el contrato de transacción de 7 de abril de 2015, tampoco en el acuerdo conciliatorio de 24 de julio de ese mismo año. Conforme con lo expuesto, considera la Sala que dicha relación precontractual no se extinguió, en la medida que la dación en pago múltiples veces mencionada- está viciada de nulidad por objeto ilícito, por tanto, era imposible sostener esa transferencia de dominio en favor de la hoy demandante.
Adicionalmente, es de puntualizar que en el acuerdo conciliatorio al que se ha hecho referencia, concretamente, en esa documental, no hay anotación en punto a dejar sin efectos el contrato preparatorio de 13 de junio de 2014; cuestión distinta es que se tuvo en cuenta que la escritura de dación debía realizarse en favor de BYM Constructores S.A.S. 5.- En esa línea, deberá mantenerse lo decidido en primera instancia, habida cuenta que en últimas la alzada propuesta por el apoderado judicial de la Constructora Dédalo Ltda. se limitó a solicitar la revocatoria de la decisión de primer grado, de un lado, al cumplir todas las obligaciones derivadas de la cesión de la posición contractual de 24 de julio de 2015; y, de otra, al considerar que el acto preparatorio de 13 de junio de 2014 ningún efecto derivó al darse por terminada por los contratantes con ocasión de nuevos acuerdos, temáticas que se descartaron líneas atrás. Concretamente, el 7 de abril de 2015, se insiste, se dispuso la resolución del contrato de promesa de compraventa de 31 de enero de 2013, el valor recibido con ocasión de dicha convención y la disposición de la dación en pago, sin que se indicara siquiera a la promesa de 13 de junio de 2014, luego mal puede decirse que para la primera fecha aludida el último negocio desapareció, “murió (sic)”, máxime si como se indicó, la dación en pago de 24 de julio de 2015 estaba viciada de nulidad, de nulidad absoluta por objeto ilícito, por tanto, ningún efecto tuvo la cesión en favor de BYM Constructores S.A.S. Luego si la promesa de compraventa de 13 de junio de 2014 no desapareció y la dación en pago es nula, deberá mantenerse lo decidido en primera instancia, adicionalmente, porque pese a los argumentos que sustentan la alzada nada se dijo frente a las inferencias realizadas por la juez a quo de cara a la configuración de la nulidad de ese negocio, esto, al no cumplir con lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, tampoco, frente a la forma en que tasó las restituciones mutuas con ocasión de la invalidez del contrato preparatorio. 6.- Sin duda, el análisis efectuado en esta instancia consideró la réplica del apelante en punto a la congruencia que debe predicarse de las decisiones judiciales, comoquiera que se analizó la relación de los negocios jurídicos efectuados por los extremos procesales, por tanto, se reparó frente a la validez de la dación en pago al establecer que a la fecha de presentación de la demanda el bien figuraba en cabeza de la accionante con ocasión de dicha convención, sosteniéndose que debe declararse la nulidad al recaer sobre un bien que para la data en que se inscribió dicha transferencia en el registro público se encontraba fuera del comercio.
Finalmente, es necesario precisar que las decisiones tomadas en ambas instancias y los efectos jurídicos que de ellas emanan, relevan de acometer el estudio de las pretensiones subsidiarias. 7.- Conforme con lo expuesto, se confirmará la sentencia de primer grado, y a efectos de precisión y claridad se transcribirá la resolutiva en esta providencia, además, se adicionará en lo que toca a la declaración de nulidad absoluta del contrato de dación en pago contenido en la Escritura Pública No. 4511 de 24 de julio de 2015 otorgada en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá como de la constitución de hipoteca, negocio que se materializó mediante la Escritura Pública No. 4512 de 24 de julio de 2015 corrida en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá. Por tanto, sin efectos la cesión de la posición contractual que hiciera la Constructora Dédalo Ltda. en favor de BYM Constructores S.A.S., lo que conllevó a disponer las restituciones mutuas.
Conforme con lo discurrido, la Sala ha dilucidado los argumentos que sustentaron la alzada. Consecuentemente, se condenará en costas a los apelantes. V. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D. C., Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1.- CONFIRMAR la sentencia de 22 de febrero de 2024 dictada por el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Bogotá, de este tenor en su resolutiva: “PRIMERO: Negar las pretensiones de la demanda, conforme a lo dispuesto en la parte considerativa de esta providencia.
SEGUNDO: Declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 de junio de 2014, respecto del lote de terreno de mayor extensión identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 050S40250443, ubicado en la Calle 7 No. 26-30 del municipio de Soacha, ahora No. 05175924 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soacha ubicado en la carrera 17 No. 37-60 y el Otrosí No. 2 que lo modificó del 30 de junio de 2015, en el que es prometiente vendedor CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA y prometiente comprador BYM CONSTRUCCIONES S.A.S. (cesionario de CARLOS ALFONSO BELTRÁN ALCALDE).
TERCERO: Ordenar como consecuencia de lo anterior, que la demandada CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA. pague a la demandante BYM CONSTRUCCIONES S.A.S. la suma de $1.120’819.398,14, cifra que se encuentra debidamente indexada en la parte motiva. El pago deberá realizarse en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria de la presente providencia.
CUARTO: Ordenar que la demandada CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA., restituya a la demandante BYM CONSTRUCCIONES S.A.S. el vehículo marca Mazda 6 referido en el escrito de demanda.
QUINTO: No ordenar la restitución del vehículo de marca Mercedes Benz, ni de los dineros bajos los conceptos de gastos notariales y de registro descritos en la tabla No. 2 vista, por las razones expuestas en la parte considerativa.
SEXTO: Sin condena en costas”. 2.- ADICIONAR el fallo de primer grado en lo siguiente: 2.1.- DECLARAR la nulidad absoluta por objeto ilícito del contrato de dación en pago contenido en la Escritura Pública No. 4511 de 24 de julio de 2015 otorgada en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá como de la hipoteca constituida mediante No. 4512 de 24 de julio de 2015 corrida en la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá y, por tanto, ineficaz el contrato de cesión que efectuara CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA. en favor de BYM CONSTRUCTORES S.A.S. 2.2.- OFICIAR a la Notaría 9ª del Círculo de Bogotá para los efectos previstos en el Decreto 960 de 1970 y demás normas concordantes, y a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Soacha, para que procedan a hacer las aclaraciones y/o notas del caso en el folio de matrícula inmobiliaria No. 051-75924, esto, teniendo en cuenta que acorde con el respectivo certificado de tradición las anotaciones 23 y 24 no tienen validez. 2.3.- ORDENAR como consecuencia de lo anterior, que la demandada ASOCIACIÓN NAZARENA DE VIVIENDA ASONAVI hoy liquidada pague a la CONSTRUCTORA DÉDALO LTDA la suma de $2.475’856.378,7.
Cifra que se encuentra debidamente indexada en la parte motiva. El pago deberá realizarse en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria de la presente providencia, fenecido dicho lapso comenzarán a causarse los intereses comerciales –Art. 884 del C. de Comercio-. 3.- CONDENAR en costas de esta instancia a los apelantes.
Tásense. De conformidad con lo previsto en el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso, en la liquidación de costas causadas en segunda instancia, inclúyase como Agencias en Derecho la suma de un (1) salario mínimo legal mensual vigente a cargo de cada uno de los recurrentes. Para la elaboración de la misma síganse las reglas previstas en dicha norma.
CÓPIESE Y
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO RUTH ELENA GALVIS VERGARA MAGISTRADA MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO MAGISTRADA Firmado Por: Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6ebcdc09018c5824f5661b90a43cf62baee8a12922cf2262aa5f6313d2fa374b Documento generado en 28/06/2024 01:47:58 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica