sentencia — Tribunal Superior de Bogotá

R.I. 16417 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., veintiocho (28) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Verbal 11001310301020220038201 Demandante Adriana Marcela Barbosa Trujillo y otro Demandado Fiduciaria Davivienda S.A y otra Instancia Segunda Asunto Sentencia Discutido y aprobado en Salas de 6 y 13 de noviembre de 2024, actas n° 44 y 45.

ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación 1 interpuesto por el gestor judicial de los demandantes, contra la sentencia que profirió en audiencia de 30 de junio de 20232 el Juzgado Décimo Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.

ANTECEDENTES 1. Petitum contenido en el líbelo3 Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras, por intermedio de apoderado, formularon demanda verbal contra la Compañía de Construcciones Andes Coandes S.A.S. y la Fiduciaria Davivienda S.A., en su condición de vocera y titular del Fideicomiso Natúa 110, a fin de que se acceda a las siguientes pretensiones: 1 Recibido por reparto el 17 de agosto de 2023, archivo: “0ActaReparto”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Archivo “34SentenciaPrimeraInstancia”. 3 Archivo “01Demanda”.

Principales: 1.1. Se determine que que Fiduciaria Davivienda S.A., vocera y titular del Fideicomiso Natúa 110, y Coandes S.A.S., como constructora responsable, incumplieron el contrato de promesa de compraventa celebrado el 25 de septiembre de 2020. 1.2. Consecuentemente, se disponga que es ilegal i) la “declaratoria de incumplimiento y terminación unilateral” realizada por Coandes S.A.S., y ii) la imposición automática de la cláusula penal convenida en aquel acuerdo de voluntades. 1.3.

En virtud de lo anterior, se resuelva ese pacto escrito y se condene a las demandadas i) a pagar el valor correspondiente a la sanción penal prenotada; y ii) a reintegrar la totalidad de las sumas de dinero sufragadas por los accionantes, estas últimas debidamente indexadas y con intereses moratorios. Subsidiarias: 1.4. Se disponga que Fiduciaria Davivienda S.A., en su calidad de vocera y titular del Fideicomiso Natúa 110, y Coandes S.A.S., como constructora responsable, desistieron del contrato de promesa de compraventa suscrito el 25 de septiembre de 2020, ante la no ejecución de sus obligaciones convencionales. 1.5.

Se ordene a las demandadas cancelar las costas y agencias en derecho que se causen en el trámite del presente litigio. 2. Elementos fácticos de la demanda4 Los fundamentos de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1. El 25 de septiembre de 2020, Fiduciaria Davivienda S.A., como vocera y administradora del Fideicomiso Natúa 110, y la Compañía de Construcciones Andes Coandes S.A.S., en calidad de promitentes vendedoras, así como Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe 4 Archivo “01Demanda”.

Montes Contreras, como promitentes compradores, celebraron contrato de promesa de compraventa sobre el apartamento 308 de la torre 2, garajes privados 18 y 19 y depósito n°. 4, ubicados en la calle 110 #15 – 18/26/36/42 de la ciudad de Bogotá, que hacen parte de la propiedad horizontal denominada “Natúa 110”. 2.2. Para tales efectos, la sociedad fiduciaria otorgó poder amplio y suficiente a Catalina Moreno Suárez, representante legal de la Compañía de Construcciones Andes Coandes S.A.S., a fin de que dicha sociedad prometiera en venta las unidades de vivienda correspondientes a ese proyecto inmobiliario, fijara los términos de cada negociación, y firmara las escrituras de compraventa respectivas. 2.3.

En desarrollo de lo pactado, los promitentes adquirentes cancelaron a Coandes S.A.S., la suma de $204.230.152 equivalente al monto de la cuota inicial acordada. 2.4. Si bien se convino que la suscripción del instrumento público en se realizaría el 10 de diciembre de 2021 a las 10:00 a.m. en la Notaría 48 del Círculo de Bogotá, dicha data fue postergada de forma unilateral por la constructora para el 14 de enero de 2022. 2.5.

Llegada dicha fecha los actores comparecieron a la notaría a fin de celebrar el negocio prometido. Sin embargo, el acto de venta no pudo suscribirse, en tanto el extremo pasivo no allegó el paz y salvo de impuesto predial correspondiente al año 2022. 2.6. Según se indica en la demanda, el argumento que esgrimieron los accionados como justificación por el no pago de la referida contribución distrital al 14 de enero de 2022 fue que el incumplimiento se produjo por un evento de fuerza mayor, consistente en una falla en el sistema de la Secretaría Distrital de Hacienda que impidió cancelar tal erogación. No obstante, de acuerdo con las comunicaciones emitidas por dicha entidad los días 8, 11 y 15 de marzo de 20225, tal circunstancia no es cierta por cuanto, en verdad, no presentaron inconvenientes en la plataforma de esa entidad entre el 2 y 14 de enero de esa anualidad. 2.7.

En desmedro de lo anterior, el 2 de mayo de 2022 Coandes S.A.S. informó a los otros contratantes que la escritura pública se firmaría entre 5 Folios 132 y 133 del archivo “05Prueba”. el 3 y el 4 siguientes, con la advertencia de que, en caso contrario, se entendería incumplido el pacto y posibilitaría el cobro de la cláusula penal. Situación que, a juicio del censor, desconoce lo dispuesto en el parágrafo 2° de la cláusula décima, que establece: “(…) no obstante la fecha de otorgamiento de escritura pública prevista, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá modificar esta fecha a través de comunicación que le curse a EL PROMITENTE COMPRADOR dentro de los quince (15) días hábiles anteriores a la fecha de escrituración y en la que se señalará la nueva fecha y hora de firma de la escritura pública mencionada”. 2.8.

En todo caso, los demandantes manifestaron a Coandes S.A.S. que, según lo pactado, no era viable que se fijara nueva calenda de forma unilateral, incluso, a pesar de la voluntad existente entre los futuros compradores de celebrar el negocio convenido, con el reconocimiento explícito del deber de la constructora de pagar a su favor la cláusula penal respectiva.

Solicitud que fue negada en escrito de 4 de mayo de 2022, al disponerse que aquel contrato se celebraría ahora el 25 de mayo de ese año. 2.9. Ante la insistencia de los convocantes, mediante escritos de 31 de mayo, 2 y 8 de junio de 2022 Coandes S.A.S. buscó hacer efectiva la terminación del contrato y el cobro de la cláusula penal. Cuestión que, según se señala en la demanda, también es atentatorio contra sus intereses negociales. 3.

Actuación procesal: 3.1. La demanda de la referencia fue asignada por reparto6 al Juzgado Décimo Civil del Circuito de Bogotá, cuya titular dispuso admitirla el 27 de septiembre de 20227. 3.2. Dicha determinación fue notificada a la parte accionada, quien allegó escrito de contestación oportunamente, y propuso como excepciones de mérito las siguientes: “inepta demanda por falta de cumplimiento de requisito de procedibilidad”, “contrato incumplido por los demandantes, y la “genérica o innominada”.8 6 Archivo “08ActaReparto”. 7 Archivo “11AutoAdmiteDemanda”. 8 Archivo “13ContestacionDemanda”. 3.3.

Surtidas las audiencias de los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso9, se resolvió de manera escrita el conflicto el 30 de junio de 2023. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia la a quo dispuso10 i) negar las pretensiones de la demanda y ii) condenar en costas al extremo activo. Para arribar a tales conclusiones, indicó que no se acreditaron en el sub lite los requisitos propios del incumplimiento alegado, toda vez que contrario a lo expresado en el líbelo introductor, la parte demandada siempre estuvo pendiente de la observancia de sus obligaciones.

A la par que, si bien es cierto no se lograron pagar los impuestos de manera oportuna por problemas con el portal de la Secretaría Distrital de Hacienda, si desplegaron por ese extremo distintas actividades orientadas a superar tal dificultad. De esa manera, puso de presente que la parte demandada cumplió sus débitos contractuales, en tanto i) solicitó a la referida entidad la información pertinente para cancelar dichas erogaciones, ii) avisó al extremo activo las circunstancias que impidieron la suscripción de la escritura en la fecha acordada, y iii) remitió de forma posterior al 14 de enero de 2022 varias comunicaciones electrónicas a los otros promitentes para informales que el pago del predial se había realizado.

Aspectos por los que entendió que si era procedente firmar el instrumento público antes memorado. Con relación al cobro de la cláusula penal, agregó que el contrato de promesa habilitaba a la parte cumplida a reclamarla, por lo que la constructora estaba autorizada para descontar esos valores. Igualmente, señaló que “al menos de la actitud de los demandantes de ignorar, por todos los medios posibles que se le estaba informando de las dificultades en torno a la consecución del necesario pago del impuesto predial y de las razones de ello, todo para hacer ver que la demandada tiene que ser condenada al pago de la cláusula penal”.

III. LA APELACIÓN 9 Archivo “33Aud.372y373CGPJun29-23”. 10 Archivo “34SentenciaPrimeraInstancia” Inconforme con la anterior determinación, la parte activa recurrió su contenido bajo la formulación de los siguientes reparos11: 1. “El fallo contiene una indebida valoración probatoria pues en él se dio por probada, sin estarlo, la existencia de la fuerza mayor o caso fortuito alegada por los demandados y, por el contrario, se desconocieron las pruebas que demostraron que esa fuerza mayor o caso fortuito en realidad no existieron”. 2.

“El fallo desconoció la regla de la carga de la prueba prevista en el artículo 167 del CGP” 3. “El fallo desconoció la realidad probatoria del expediente, relacionada con todo lo acontecido respecto de la fecha del 14 de enero de 2022, fijada por la parte promitente vendedora para la firma de la escritura pública, incluyendo las circunstancias posteriores a tal fecha”. 4.

“El fallo incurrió en evidentes errores al analizar de forma contraevidente la conducta de las partes del contrato de promesa de compraventa, así como los alcances de dicho negocio jurídico”. 5. “El fallo desconoció abiertamente los alcances del contrato de promesa de compraventa y las comunicaciones y actuaciones de las partes relacionadas con el mismo”. 6.

“El fallo contradice y desconoce múltiples normas jurídicas y orientaciones jurisprudenciales, bien de manera directa o bien por los protuberantes yerros en el análisis de las pruebas del expediente”. 7. “En el fallo se analizaron erróneamente las pruebas, por lo cual se encontró que no se había producido el desistimiento de la promitente vendedora, fundamento de las pretensiones subsidiaria”.

Frente a los primeros seis (6) reparos, el censor indicó en síntesis que, a diferencia de lo señalado por la autoridad de primera instancia, si se acreditaron los elementos de la acción de resolución del contrato, entre ellos, el incumplimiento de las demandadas, habida cuenta que esta última no demostró un evento de fuerza mayor o caso fortuito que impidiera la observancia de sus obligaciones contractuales.

Más aún que las fallas que se aduce que existieron en el portal web de la Secretaría de 11 36RecursoApelacion Hacienda, no se produjeron en los días inmediatamente anteriores a la fecha inicial convenida para la venta de los inmuebles. En segundo término, se expresó que los promotores de la demanda acudieron el 14 de enero de 2022 a la Notaría 48 del Círculo de Bogotá a fin de acatar sus deberes contractuales, sin que la pasiva hubiese honrado sus obligaciones.

Actos sobre los que, en todo caso, no es posible desprender mala fe en el proceder de los convocantes, sino, por el contrario, la viabilidad de dar lugar a la resolución del contrato. Igualmente, se probó que los actores se allanaron a obedecer sus compromisos, sin que pueda exigírseles celebrar un documento adicional para superar las diferencias con la otra parte, así como tampoco cumplir con la fecha señalada con posterioridad al 14 de enero de 2022.

Y, en lo que respecta al séptimo motivo de agravio, relativo a las pretensiones subsidiarias, se especificó de forma general que existió una valoración errónea de las pruebas recaudadas, en la medida en que no se tuvo en cuenta que los accionados no estaban facultados contractualmente para declarar incumplido el contrato como erróneamente lo hicieron, ni para hacer efectiva la cláusula penal.

IV. CONSIDERACIONES 1. Presupuestos procesales Preliminarmente se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver el asunto, como quiera que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; el juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada.

Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es pertinente decidir de fondo con la advertencia de que, en tanto solo una de las partes recurrió la providencia, el Tribunal se encuentra limitado a estudiar los reparos que fueron debidamente sustentados y que soportan el recurso, bajo los alcances expresados por la Corporación de cierre civil en la decisión SC3148 de 202112, sin perjuicio 12 MP.

Álvaro Fernando García Restrepo. de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley. 2. Sobre la resolución del contrato 2.1. Útil resuelta memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que con esto no se trasgredan las normas de orden público, ni las buenas costumbres acatando lo acordado de buena fe, a no ser que por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales, se impida la ejecución de lo pactado.

Corolario, corresponde a las partes, conforme al acuerdo de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, considerando que, ante la eventual infracción de una de ellas, al extremo cumplido, le asiste la acción resolutoria con indemnización de perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su cumplimiento defectuoso o tardío. Al respecto, establece el artículo 870 del Código de Comercio que: “En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios.” Temática sobre la que, a su vez, el artículo 1546 del Código Civil enseña: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. Previsión normativa esta última que resulta predicable en este caso en virtud de lo dispuesto en el artículo 2° del Código de Comercio, que refiere a la aplicación de legislación civil en materia comercial cuando no exista regulación expresa. 2.2.

En todo caso, sobre su interpretación la Sala Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3792 de 2022 expuso lo siguiente: “(…) frente al incumplimiento de su deudor, el acreedor puede solicitar la ejecución forzada de la prestación a cargo de éste o, si a ello hubiere lugar, la ejecución compensatoria o por equivalente.

Y, en uno y otro caso, se encuentra facultado para impetrar también la indemnización de perjuicios por el retardo en el cumplimiento. Como es diáfano este derecho, en cualquiera de sus dos expresiones, tiende a que el acreedor vea satisfecho su interés en la prestación. Más cuando la obligación que se incumple dimana de un contrato bilateral, al acreedor se le confiere otro derecho, a saber, el de solicitar la resolución del contrato, junto con la indemnización de perjuicios provenientes del incumplimiento.

(…) Reconocido el sentido de ambos preceptos, la resolución allí instituida presentase como un derecho alternativo del destinado a obtener el cumplimiento en naturaleza o por equivalente, de lo que se desprenden algunas consecuencias dignas de mencionar. Ante todo, ello quiere decir que la resolución es opuesta o contraria al cumplimiento, por lo que mediante su ejercicio la parte que la plantee no habrá de ver realizado el objeto de la prestación, ni directa ni indirectamente.

Decretada la resolución del contrato, dicha parte podrá considerarse liberada de la obligación que le incumbe, y también podrá recuperar lo que hubiere dado con fundamento en el contrato resuelto, más nada de esto conduce a darle conformidad a su interés, el cual, en consecuencia, quedará frustrado. De otro lado, también significa que, en el plano legal, no se supedita o subordina al derecho a obtener el cumplimiento, pues la ley, sin ninguna restricción o exigencia en uno u otro sentido, le ofrece al contratante la oportunidad para que, en frente del deudor transgresor, escoja entre la acción de cumplimiento y la de resolución del contrato (…)” (CSJ, SC 10 dic. 1990 citada en CSJ SC11287-2016, 17 agosto, rad. 2007-00606-01).

De ahí que, para la prosperidad de este tipo de acción con indemnización de perjuicios, es necesario acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado de la causa judicial; y iii) la inobservancia del contratante convocado al juicio. 3.

Sobre la fuerza mayor y el caso fortuito Al respecto, el Alto Tribunal Civil, desde antaño, ha sostenido: “En general, por fuerza mayor o caso fortuito debe entenderse ‘el imprevisto que no es posible resistir, como el naufragio, el terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercido por un funcionario público, etc.’ (Art. 1° Ley 95 de 1890); es claro que estos hechos o actos, u otros semejantes, que enuncia el legislador, requiere que sean imprevisibles o irresistibles, significando lo primero, un acontecer intempestivo, excepcional o sorpresivo; y lo segundo, imposible, fatal, inevitable de superar en sus consecuencias (CSJ SC, 2 dic. 1987, G.J. t. CLXXXVIII, pág. 332)”.13 Asimismo, la referida Corporación en sentencia de 7 de diciembre de 2016, radicación n° 05001-3103-011-2006-00123-02 indicó: “No se trata entonces, per se, de cualquier hecho, por sorpresivo o dificultoso que resulte, sino de uno que inexorablemente reúna los mencionados rasgos legales, los cuales, por supuesto, deben ser evaluados en cada caso en particular (…).

Justamente sobre este particular, bien ha precisado la Sala en jurisprudencia uniforme, que ‘la fuerza mayor no es una cuestión de clasificación mecánica de acontecimientos’ (sent. 145 de 7 de octubre de 1993); por eso, entonces, ‘la calificación de un hecho como fuerza mayor o caso fortuito, debe efectuarse en cada situación específica, ponderando las circunstancias (de tiempo, modo y lugar) que rodearon el acontecimiento – acompasadas con las del propio agente-’ (sent. 078 de 23 de junio de 2000), sin que un hecho pueda ‘calificarse fatalmente, por sí mismo y por fuerza de su naturaleza específica, como constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito’ (cas. civ. de 20 de noviembre de 1989; cfme: sent. 087 de 9 de octubre de 1998) (…)”. 4.

Caso concreto 4.1. Examinado el asunto en contienda, advierte la Sala la necesidad de revocar la providencia de primer grado, ante la viabilidad de los primeros seis (6) reparos promovidos por extremo recurrente, sobre los que se emitirá decisión de fondo de la siguiente manera: 4.2. Sobre los reparos indicados en los numerales 1 a 6 del acápite denominado “la apelación”. 4.2.1.

En tanto tales motivos de agravio se soportan en similares fundamentos fácticos y jurídicos, es dable resolverlos en conjunto, habida cuenta que en estos se resalta que el juzgador de primer grado valoró indebidamente las pruebas existentes en el legajo, que dan cuenta del incumplimiento del extremo pasivo y la posterior inobservancia del extremo activo, justificada en la desavenencia anterior de su contraparte frente a lo estipulado en el contrato. 13 Sentencia de revisión de 2 de diciembre de 1987, G.J. t. CLXXXVIII, pág. 332. 4.2.2.

De contera, en el sub examine no hay duda de que entre las partes se celebró un contrato bilateral, que reviste de validez jurídica. Obsérvese que obra en el expediente la “promesa de compraventa” suscrita entre Coandes S.A.S. y Fiduciaria Colpatria en calidad de promitentes vendedores, Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras como promitentes compradores, cuyo objeto consistió en el compromiso de transferir el “APARTAMENTO 308 Torre 2, los garajes 18-19 y el depósito n.° 4”14, en el que se pactaron obligaciones reciprocas en cabeza de cada contratante. 4.2.3.

Así, en la cláusula 2.2 los promotores de la acción resolutoria se obligaron a pagar el precio de la siguiente manera: “El precio pactado durante la vinculación a nuestro proyecto inmobiliario fue por la suma de $680.569.237; sin embargo, EL PROMITENTE COMPRADOR solicitó a EL PROMITENTE VENDEDOR algunos acabados adicionales del apartamento los cuales fueron valorados en la suma de $57,438; por lo tanto, el valor de venta final es: Valor total de la venta: $680.626.675 2.2.1 Forma de pago Valor de la cuota inicial: $204.230.152 La anterior suma de dinero se pagará así: a) Valores recibidos a la fecha: NOVENTA MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE ($90,240,000). b) La suma de: CIENTO TRECE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS PESOS M/CTE ($113,990,152) que se pagará de la siguiente manera: 14 Folios 46 y 49 05Prueba PARAGRAFO 1: Las anteriores sumas de dinero deberán ser consignadas en el encargo fiduciario No.0 602000102559798, de acuerdo con las instrucciones que le han sido indicadas por EL FIDEICOMITENTE Y CONSTRUCTOR RESPONSABLE.

PARAGRAFO 1: Todo cheque devuelto por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR dará lugar al cobro de intereses como si no se hubiera hecho el pago y adicionalmente al cobro de la sanción comercial del 20% sobre el importe del cheque según el Código de Comercio.

2.2.2. VALOR DE FINANCIACION $ 476,396,523 La anterior suma de dinero se cancelará o abonará en un plazo máximo de treinta (30) días calendario siguiente a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. EL PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a presentar ante LA ENTIDAD FINANCIERA DE SU ELECCION, en adelante conocida como EL BANCO, los documentos necesarios para tramitar el crédito con una anticipación de sesenta (60) días calendarios a la fecha de otorgamiento de la escritura que legalice el presente acto”. 4.2.4 De otro lado, en la cláusula 2.3. se estipuló que ambos contratantes debían firmar el instrumento público de la siguiente manera: “2.3.

FECHA DE FIRMA DE ESCRITURA:

PARÁGRAFO: EL PROMITENTE COMPRADOR conoce y acepta que la firma de la escritura por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR Y DE EL FIDEICOMITENTE Y CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO, será tomada fuera del despacho notarial de manera posterior a la firma por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR”. En este punto resulta útil señalar que, conforme lo dispuesto en el parágrafo 2° de la cláusula décima del convenio prenotado, la fecha de suscripción del acto público podría ser modificada por el promitente vendedor “a través de comunicación que le curse a EL PROMITENTE COMPRADOR dentro de los quince (15) días hábiles anteriores a la fecha de escrituración y en la que se señalará la nueva fecha y hora de firma de la escritura pública mencionada”. 4.2.4.

A su turno, de conformidad con el parágrafo 2° de la cláusula tercera el promitente vendedor debía garantizar lo siguiente: “( ) que los inmuebles se hallan a paz y salvo con el Tesoro Distrital por concepto de impuestos, valorizaciones y contribuciones hasta la fecha de la firma de la escritura de compraventa, siempre que ésta coincida con la de la entrega del inmueble, o hasta la fecha de la entrega del inmueble cuando fuere posterior a la firma de la escritura de acuerdo con lo estipulado en el artículo 116 de la Ley 9 de 1.989”.

Seguidamente, en relación con la fecha entrega de los inmuebles se pactó que: “EL FIDEICOMITENTE Y CONSTRUCTOR RESPONSABLE hará entrega real y material de los inmuebles objeto del presente contrato, dentro de los treinta (30) días calendario siguientes al otorgamiento de la escritura pública de compraventa previa suscripción de esta por parte del EL PROMITENTE COMPRADOR, fecha desde la cual se entenderán otorgados a EL PROMITENTE COMPRADOR los derechos con las correlativas obligaciones que le correspondan sobre las áreas y bienes comunes.” (cláusula 2.4). 4.2.3.

Siendo así, se ocupará la Sala de estudiar la atención de las obligaciones a cargo de las partes, a fin de establecer primero si las mismas fueron satisfechas por los accionantes y, en segundo lugar, si el acuerdo fue transgredido por las demandadas como lo alegó el censor a fin de establecer si hay lugar o no a ordenar la indemnización de perjuicios.

Materia sobre la que, precisamente, el Alto Tribunal Civil en la sentencia SC3666-2021 expresó: “En los contratos bilaterales, cuando ambos han incumplido, ninguno está en mora, pero ambos pueden, a su arbitrio, demandar la obligación principal, sin cláusula penal y sin indemnización de perjuicios. Y obviamente pueden pedir la resolución, también sin indemnización de perjuicios.

Ese es el verdadero y único sentido del artículo 1609. Se evita, con la interpretación de esa norma, el estancamiento de los contratos que conduce a tremendas injusticias y que, para evitarlas, llevó a la Corte, con ese sano propósito, a crear la figura de la resolución por mutuo disenso tácito.” ( ) “Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple.

En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios, y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal” 4.2.4. Dicho ello y con relación a obligaciones correlativas de las partes, esto es, la firma de la escritura, deben realizarse las siguientes anotaciones: Se encuentra acreditado que los extremos de la litis no asistieron en la fecha pactada en la promesa de venta a fin de firmar la compraventa de inmuebles, esto es, 10 de diciembre de 2021, por cuanto Coandes S.A.S. a través de comunicación electrónica de 6 de diciembre de 202115 informó a los otros contratantes que debido a “la falta de suministro de algunos materiales para los acabados de los apartamentos de la Torre 2 del proyecto” la firma del documento público de venta se postergaría para el 12 de enero de 2022.

Potestad unilateral que resulta acorde con lo pactado en el clausulado objeto de examen, en tanto el aviso de reprogramación fue notificado tres (3) días hábiles antes a la fecha de escrituración, y, por lo tanto, estaba dentro del lapso de quince (15) días acordado contractualmente. Posteriormente y por los cuestionamientos elevados por los actores frente a la fecha de formalización de la escritura pública y la entrega de los inmuebles y sus respuestas16, el 30 de diciembre de 202117 Coandes S.A.S. les señaló que la nueva fecha para la suscripción de la escritura pública de compraventa sería el 14 de enero de 2022.

Lo anterior resulta pacífico entre los extremos de la litis como se desprende de los hechos 3.6. y 3.7. de la demanda y de lo señalado en la contestación respecto de tales supuestos fácticos. Amén tampoco existe contención alguna relativa a la observancia de la parte activa sobre lo convenido en el acápite final del parágrafo 1° cláusula 2.2. del contrato, frente a la obligación del “PROMETIENTE COMPRADOR de presentar ante LA ENTIDAD FINANCIERA DE SU ELECCION, en adelante conocida como EL BANCO, los documentos necesarios para tramitar el crédito con una anticipación de sesenta (60) días calendarios a la fecha de otorgamiento de la escritura que legalice el presente acto”; que, inclusive, se entiende satisfecha por cuanto la acreencia 15 Folio 40 15Pruebas 16 Folios 44 a 62 15Pruebas 17 Folio 63 15Pruebas hipotecaria correspondiente fue integrada en la minuta del documento público con el que se protocolizaría la venta en comento.

En todo caso, sobre el acto de suscripción, en correo electrónico remitido por Coandes S.A.S. de 30 de diciembre de 202118 a Felipe Montes y Adriana Barbosa, se indicó: “En lo que tiene que ver con la fecha de escrituración, es claro que, de acuerdo con nuestra programación de obra, no será posible la entrega del inmueble antes del 15 de febrero de 2022; por lo tanto, tal y como ustedes lo indican, en aras de honrar lo inicialmente planteado en promesa de compraventa en cuanto a realizar la entrega dentro de los 30 días siguientes a la escrituración; se establece como fecha de escrituración el día viernes 14 de enero de 2022, a las 10:00 am, en la Notaría 48 de Bogotá D.C., ubicada en la Avenida Caracas # 75 – 77, quedando la entrega del inmueble para el día 15 de febrero de 2022”.

Cambio de fecha que también se acompasa con lo convenido por los extremos de la litis en el parágrafo 2° del ítem contractual décimo, al haber sido enterado con dos (2) días de antelación. 4.2.4.1 Expuesto ello, en el sub lite se probó que los promitentes compradores asistieron para signar la minuta en la Notaría 48 del Círculo de Bogotá el 14 de enero de 2022.

Circunstancia que se refleja en la “constancia de comparecencia No. 0001”19 que allí se expidió, y en la que se expuso: “al día catorce (14) del mes de enero de dos mil veintidós (2022) siendo las 10:00 A.M. en este Despacho notarial se hicieron presentes Juan Felipe Montes Contreras y Adriana Marcela Barbosa Trujillo (…) en calidad de compradores (sic), con el objeto de dar cumplimiento a lo pactado en la promesa de venta suscrita entre las partes e hizo la siguiente declaración (…) hoy la notaría nos informa que no han llegado la totalidad de los papeles por parte de COANDES y por tanto no se puede firmar la escritura”.

Documento con el que se demuestra que los actores estuvieron prestos a cumplir aquel compromiso preestablecido. Frente a este punto, es importante resaltar que el extremo demandado pretendió a partir del 19 de enero de 2022 20 fijar unilateralmente una fecha distinta para firmar la escritura de venta, 18 Folio 63 15Pruebas 19 Folio 138 y 139. 20 Folios 78 15Pruebas. inicialmente el 21 de enero de ese año, toda vez que así quedó demostrado con los e-mails de 19 y 28 de enero21, así como con los escritos de fecha 2, 3 y 23 de mayo22 de la misma anualidad que fueron allegados en oportunidad por los extremos de la litis con la demanda y su respectiva contestación. Empero, dichas actuaciones resultan extemporáneas de cara a la literalidad del parágrafo 2° de la cláusula décima de la promesa, en la que se dispuso “no obstante, la fecha de otorgamiento de escritura pública prevista, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá modificar esta fecha a través de comunicación que le curse a EL PROMITENTE COMPRADOR dentro de los quince (15) días hábiles anteriores a la fecha de escrituración y en la que se señalará la nueva fecha y hora de firma de la escritura pública mencionada”.

Desprendiéndose que únicamente tenía esa potestad si se empleaba dentro de los 15 días hábiles anteriores a la fecha de escrituración. De ahí que es claro que las sociedades demandadas estaban facultadas para establecer unilateralmente la fecha de suscripción del acto, siempre y cuando ello se comunicara a los promotores de la acción antes del 14 de enero de 2022; aspecto este último que no sucedió, pues el primer escrito en tal sentido fue remitido solo hasta el 19 de enero de esa anualidad.

Es por lo anterior que, el acudir al despacho notarial en las fechas establecidas por los demandados con posterioridad al 14 de enero de 2022, no constituía una obligación para los compradores, y, por ende, no es dable enrostrárseles tal omisión. Aspectos unos y otros que permite colegir que, al haberse presentado la parte activa en la notaría en la data estipulada, a diferencia de lo señalado por el a quo, se encuentra demostrado que dicho extremo se allanó a satisfacer las prestaciones a su cargo. 4.2.4.2.

Aunado a ello, las actuaciones efectuadas por los promitentes compradores encaminadas a asistir a la Notaría 48 de Bogotá el día 14 de enero de 2022, y de efectuar averiguaciones ante Coandes S.A.S. y la Secretaría de Hacienda para establecer la veracidad del motivo 21 Folio 133 y 135 22 Folios 1140 a 145 05Prueba alegado por el extremo pasivo como constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, de ninguna manera resultan contrarios a los postulados de la buena fe, tal como pasa a verse.

Frente a este tópico, resulta útil memorar que los convenios deben celebrarse en virtud de tal principio, como lo expresan los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio, que hacen alusión a la lealtad con las que los negociantes deben crear y desarrollar el acuerdo de voluntades. De ese modo, el artículo 1602 del Código Civil establece que los pactos son ley para las partes y no pueden ser invalidados sino por su consentimiento o causas legales; lo que significa que a cada sujeto contractual no le es dable desconocer sus compromisos de forma unilateral.

Normativa aplicable al contrato base de la acción en virtud de lo dispuesto en el artículo 822 del Código de Comercio que prevé: “Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa”.

Punto sobre el que la Corporación de cierre civil en sentencia de 21 de febrero de 2012 sostuvo lo siquiente: “En efecto, todo negocio jurídico está permeado por la buena fe, la equidad y la justicia contractual, sujeto a ineludibles dictados éticos, políticos y jurídicos imperantes en la época, lugar y medio de su celebración, ejecución y terminación, cumple una función práctica o económica social, procura la satisfacción de intereses, necesidades o designios en la vida de relación, y por supuesto, se celebra para su cumplimiento.

Además, el contrato es por excelencia un mecanismo de cooperación o colaboración intersubjetiva. […]. Lo contrario, equivaldría al patrocinio de ostensibles situaciones inequitativas, el quebranto de la certeza, seguridad, estabilidad y regularidad del tráfico jurídico, pues la relación cuyo equilibrio, equivalencia, paridad o simetría prestacional deviene rota, turbada o afectada por los cambios sobrevenidos, comporta una situación incompatible con la justicia contractual que la misma fuerza obligatoria del contrato impone a las partes preservar con las rectificaciones pertinentes.”23 En virtud de lo anterior, se encuentra que la asistencia de Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras a la Notaría 48 23 Sala Civil, Sentencia de 21 de febrero de 2012, Exp 2006-00537-0 del Círculo de Bogotá denota únicamente la intención del extremo activo de honrar los compromisos adquiridos, amén que en el expediente no se vislumbra comunicación anterior al 14 de enero de 2022 en la que se probara la existencia de modificación de dicha data.

A su vez, con relación a las solicitudes elevadas por la parte actora ante Coandes S.A.S. y la Secretaría Distrital de Hacienda, tampoco cristalizan la mala fe, como quiera que ellos estaban facultados legal y constitucionalmente para presentar peticiones ante las autoridades por motivos de intereses particular, tal como lo señalan el artículo 23 de la Constitución Política y demás normas concordantes de la Ley 1755 de 2015. 4.2.4.3.

Asimismo, frente a la negativa de los promotores de la demanda de asistir en la nueva fecha señalada unilateralmente por Coandes S.A.S., y la omisión de los actores de hacer un documento que superara las dificultes presentadas y que señalara con claridad la nueva data de suscripción de la escritura, debe decirse que tampoco resultan acertados, toda vez que, sin hacer mayores disquisiciones, el artículo 1546 del Código Civil señala que, en virtud de la condición resolutoria, al presentarse incumplimiento por uno de los contratantes el otro está facultado para solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.

Por tanto, el argumento esbozado por el juez de primer grado luce desacertado, debido a que no es dable imponer a la parte accionante cargas adicionales a las convenidas en el contrato, para solicitar su resolución. Más aún que ellos si se encontraban legitimados para tal efecto. En conclusión, se infiere que Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras demostraron su intención de satisfacer sus débitos contractuales al pagar la cuota inicial acordada y asistir a la Notaría 48 de Bogotá el día 14 de enero de 2022 a fin adquirir el inmueble objeto del pacto.

Y su no comparecencia en fechas posteriores se justifica con la inobservancia de la pasiva a sus deberes negociales, ante mencionados. 4.2.5. En estricto sentido, de los interrogatorios de las convocadas resulta claro que ellos no acudieron al despacho notarial para formalizar el documento. En ese sentido Coandes S.A.S. indicó “Los demandantes tomaron la decisión de no formalizar la escritura alegando, en cumplimiento de parte de Coandes, por no haber acudido a la Notaría el día 14 de enero y por no haber formalizado la escritura en ese día, aun cuando era imposible hacerlo porque no contábamos con el recibo para pago de impuesto predial”24.

Por su parte la Fiduciaria Davivienda a la pregunta “diga cómo es cierto sí o no que la escritura pública correspondiente, que está previsto se firmará el día 14 de enero de 2022, no pudo ser firmada por las circunstancias a los que nos acabamos de referir”, contestó “no, no fue firmada efectivamente en esa fecha”.25 4.2.6. De otro lado, frente a la obligación de pago de los promotores de la resolución, obsérvese que le correspondía a Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras cancelar, antes de la fecha de suscripción del documento público, la suma de $204.230.152.

Deber que se encuentra cumplido según consta en el negocio jurídico preparatorio, y en la documental allegada junto con el escrito demandantorio. En efecto, lo anterior se desprende de la literalidad de la cláusula 2.2. del documento base de la acción, que indicó: “valores recibidos a la fecha: noventa millones doscientos cuarenta mil pesos m/cte ($90.240.000)”, así como el estado de cuenta aportado con la demanda, que no fue desvirtuado por la parte pasiva, y que establece un “total recaudado a 31 de mayo de 2022 de $204.230.152”26.

Medios suasorios que, valga señalar, no fueron controvertidos por la accionada. En ese entendido, es claro que el compromiso estudiado, a diferencia de lo señalado por el extremo pasivo, fue observado a cabalidad por el extremo comprador, al punto que si bien no se acreditó la entrega a la parte pasiva del valor financiado de $476.396.523, lo cierto es que dicha obligación estaba condicionada a la firma del instrumento público, que, como ya se dijo, no se materializó. 24 33Aud.372y373CGPJun29-23 Min: 17:37 25 33Aud.372y373CGPJun29-23 Min 1:09:54 26 Folio 207 05Prueba En efecto, téngase en cuenta que los suscriptores de la promesa de venta acordaron en el ítem contractual n°. 2.2. que el valor financiado sería abonado un plazo máximo de 30 días calendarios siguientes a la fecha de otorgamiento del instrumento público De ahí que es dable aplicar lo dispuesto en el artículo 1542 del Código Civil que reza “[n]o puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional sino verificada la condición totalmente”.

De lo anterior se infiere que los convocantes cumplieron su compromiso de pago en los términos acordados, puesto que entregaron la suma de $204.230.152 sin que les sea exigible demostrar la cancelación del saldo pendiente, por cuanto este únicamente era exigible una vez se formalizara la escritura de venta. 4.2.7. Por su parte, en cuanto a las cargas contractuales de las demandadas, debe advertirse que se encuentra acreditada su inobservancia. En efecto, de la revisión del expediente se advierte que no fue un punto de debate el hecho de que la parte pasiva no pagó el impuesto predial de los bienes prometidos al 14 de enero de 2022.

En este aspecto, la parte pasiva en la contestación de la demanda señaló “[l]as circunstancias de fuerza mayor que impidieron la formalización de escritura el día 14 de enero de 2022 fueron informadas a los demandantes de manera previa a la mencionada fecha, por lo tanto, los demandantes acudieron a la notaría siendo conscientes que no era posible la formalización de la escritura si COANDES S.A.S. no les había confirmado la obtención del recibo de impuesto predial de los inmuebles para su correspondiente pago y así contar con este documento indispensable para la transferencia de la propiedad de inmueble”, De igual forma, la representante legal de Coandes S.A.S. en interrogatorio27 reconoció que el motivo que impidió la firma la escritura de venta fue el no pago del impuesto predial, en tanto indicó: 27 33Aud.372y373CGPJun29-23 Min 14:25 a 17:37 “claro que además de que esté listo el inmueble para entregar y de que la minuta esté lista en la notaría y de que tengamos toda la documentación uno de los requisitos indispensables para poder transferir la propiedad en la propiedad inmobiliaria es estar a paz y salvo por concepto de impuesto predial, sin ese documento, sin ese paz y salvo, es imposible firmar una escritura de compraventa o de cualquier otro tipo de medio de enajenación de inmuebles en o de transferencia, más bien de la propiedad.

“Esa situación se les informó el 12 de enero a los demandantes informándoles que pues no habíamos logrado obtener la liquidación para pago de impuesto predial y que eso nos impedía formalizar la escritura y que una vez lográramos obtener ese recibo para pago, procederíamos inmediatamente a formalizar la escritura. No obstante, esa información que se le transmitió a los demandantes, ellos decidieron acudir a la Notaría el 14 de enero a levantar un acta de comparecencia, pues buscando precisamente hacer ver cómo incumplido a Coiandes aun cuando era un hecho notorio, aun cuando se les había informado previamente que no había sido posible.

Finalmente, el 17 de enero logramos una cita en Secretaría de Hacienda para que 1 de nuestros funcionarios acudiera a la Oficina de Catastro de la Carrera 30 a obtener el recibo para pago de impuesto predial. Y fue así como se logró obtener finalmente ese día el recibo se pagó y se les citó nuevamente por cronograma y porque ya teníamos otras escrituraciones otras entregas se les citó a ellos nuevamente para el 21 de enero a formalizar la escritura, sin embargo, a partir de allí” los demandantes tomaron la decisión de no formalizar la escritura alegando, en incumplimiento de parte de Coandes, por no haber acudido a la notaría el día 14 de enero y por no haber formalizado la escritura en ese día, aun cuando era imposible hacerlo porque no contábamos con el recibo para pago de impuesto predial”.

A su vez, el representante legal de la Fiduciaria Davivienda28, a la pregunta si “¿era obligación de la promitente vendedora garantizar que para la fecha de la escritura pública los inmuebles se debían hallar a paz, y salvo con el Tesoro Distrital?” informó “Sí, pero no se pudo lograr por las circunstancias que ya fueron explicadas por la constructora”, y al cuestionamiento de si la parte promitente vendedora allegó a la Notaría 48 el paz y salvo correspondiente, expresó “no, según manifestó la constructora”.

Establecido esto, se avizora que tanto Fiduciaria Davivienda como Coandes S.A.S. esgrimieron que la imposibilidad de descargar y pagar el impuesto predial expedido por la Secretaría de Hacienda de Bogotá se produjo por un evento fuerza mayor o caso fortuito. 28 33Aud.372y373CGPJun29 Min 1:08:21 a 1:10:22 Sin embargo, del material recaudado, observado en su conjunto resulta insuficiente para probar fehacientemente la existencia de una circunstancia ajena, imprevisible e irresistible que impidiera su cancelación, lo que a la postre imposibilitó suscribir la escritura pública de venta. 4.2.7.1.

Para arribar a tal conclusión, la Sala acudió al análisis de las siguientes pruebas recolectadas. Se allegó la respuesta emitida el 1° de mayo de 2022 los actores en la que la Secretaría Distrital de Hacienda informó: “Una vez revisado el sistema se evidencia que los días 12, 13 y 14 de enero, no se presentaron fallas en la página web dispuesta por la secretaria de hacienda distrital para la liquidación del impuesto predial.”29 30 Por su parte en comunicación del 25 de marzo de 2022 tal autoridad indicó a Juan Felipe Montes Contreras:31 “La Oficina de Gestión del Servicio le informa que, con el fin de actualizar su plataforma tecnológica de servicios, la Secretaría de Hacienda cerró, entre el 2 y el 10 de enero de 2022, los canales de atención para los trámites de facturación, declaraciones y pagos relacionados con los impuestos Predial y Vehículos.

Para el día jueves 13 de enero, la entidad anuncio una ventana de mantenimiento en el sistema ERP-PRD entre las 6:30 p.m. y 7:30 p.m. que tuvo como fin hacer corrección del documento Plan Anualizado de Caja -PAC, lo que afecto las modificaciones presupuestales, mas no los servicios de los liquidadores web. Asimismo, le informamos que en el mes de enero la única contingencia pronunciada por la Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá (SDH), se realizó el 14 de enero de 2022, declarada para el reporte de información de medios magnéticos para la Sociedad OPAIN S.A. y las personas naturales, jurídicas, consorcios, uniones temporales y/o sociedades de hecho.

Producto de los cambios y las parametrizaciones del Sistema de Información Tributario para la vigencia 2022, se detectó una inconsistencia en un campo, lo cual impidió que algunos obligados ingresaran al prevalidador y cumplieran con la obligación de reportar información. Dicha contingencia fue solucionada y levantada el 18 de enero del presente año”. 29 Folio 104 05Prueba 31 Folio 106 y 107 05Prueba Seguidamente, el mismo ente distrital informó a Coandes S.A.S:32 “En atención a su comunicación por la cual solicita le sea certificado los fallos en las plataformas para liquidación del impuesto predial en la primera semana del mes de enero de 2022 nos permitimos informar que a través de la página de la secretaría de Hacienda se comunicó con el debido tiempo de antelación los ajustes en la plataforma de la entidad en la cual se informó que para los primeros días de enero de 2022 no estarían disponibles los liquidadores del impuesto predial, la no prestación de los servicios de la plataforma se debió a la modernización de la entidad para prestar un mejor servicio a los contribuyentes”.

Ahora bien, mediante escritos de 8 y 11 de marzo de 202233 dirigidos al contradictorio respectivamente, la Secretaría Distrital de Hacienda indicó: “Según información entregada por las oficinas respectivas se indica que para el periodo del 2/01/2022 al 14/01/2022 no se presentó ninguna falla en el liquidador de impuesto predial; también para ese mismo periodo de tiempo se encontró que se emitieron 1.016 declaraciones sin CHIP (es decir, bases presuntas mínimas): Dicho ello y de la revisión de todas las repuestas en conjunto se encuentra suficientemente probado que, si bien la plataforma de pago de impuestos prediales presentó fallas, también lo es que la entidad distrital en ningún momento hizo alusión a que ese evento fue permanente o impidió sufragar el tributo predial a partir del 11 de enero de 2022, como lo pretendieron aludir las demandadas.

En este aspecto, debe señalarse que, a pesar de que la Secretaría Distrital de Hacienda en escrito de 25 de marzo de 2022 sostuvo que entre el 14 al 18 de enero de esa calenda se presentó una contingencia con el sistema que impidió que Opain S.A. y algunas personas naturales, jurídicas, consorcios, uniones temporales y sociedades de hecho cumplieran su obligación de información de medios magnéticos, situación que no tiene relación con el objeto de debate, esto es, el pago de impuestos prediales.

Con relación al inconveniente presentado el 12 de enero de 2022, la accionada allegó con su contestación capturas de pantalla de una conversación sostenida la Secretaría de Hacienda en la que se informó “me 32 Folio 190 15Pruebas 33 Folios 132 y 133 05Prueba confirman del área de soporte en el momento se presentan fallas técnicas en el liquidador del impuesto predial debido a algunos ajustes y revisiones” 34, En este punto debe decirse que estos pueden valorarse como mensaje de datos, en primer lugar, debido a que no cumplen con la totalidad de los presupuestos establecidos en el artículo 11 de la Ley 527 de 1999; como quiera que no existe certeza sobre la integralidad de la información plasmada, amén que, al parecer, tales pantallazos están incompletos si se cotejan los contenidos en la contestación de la demanda junto con los anexos a ella aportados.

Por el contrario, se trata de impresiones en papel de un contenido de una aplicación de mensaje, como consecuencia, deben valorarse como documentos conforme lo prevé el inciso 2° del artículo 247 del Código General del Proceso. En este aspecto, si bien las referidas capturas no fueron tachadas, ni desconocidas por la contraparte, también lo es que la inferencia a la que se arribó, esto es, la omisión probatoria en cuanto a la imposibilidad de cancelar los impuestos debidos para el 14 de enero de 2022 no varía, pues es claro que allí no se informó que del 11 al 14 de esa misma mensualidad y año se presentaron fallas técnicas en el liquidador del predial.

Igual conclusión se obtiene del estudio de los reportajes periodísticos allegados por la parte accionada junto con el documento de excepciones, toda vez que en los titulares obrantes a folios 379 a 382 de tal archivo únicamente se menciona “del 2 al 10 de enero se suspenderá la atención de trámites de Predial” y “¡Atención! Del 2 al 10 de enero se suspenderá la atención de trámites de Predial y Vehículos”, sin establecer que la suspensión se extendió hasta el 14 de enero de 2022.

Por su parte, los documentos aportados con el escrito de excepciones y que hacen referencia a noticias35 tampoco soportan lo alegado por Coandes S.A.S. y Fiduciaria Davivienda S.A., toda vez que, si bien dan cuenta de fallas en la plataforma de pago de impuesto predial en Bogotá, es cierto que no hacen referencia a las fechas específicas que permitan 34 Folio 47 13ContestacionDemanda 35 Folios 383 a 395 15Pruebas acreditar el motivo alegado como fuerza mayor o caso fortuito por las sociedades promitentes.

En conclusión, no se probó i) que la información suministrada por la entidad distrital no corresponde a la realidad, máxime cuando los documentos por ella expedidos no fueron tachados de falso teniendo la oportunidad para ello, los que fueron decretados y sometidos a contradicción; ii) no se advierte un evento que impidiera el pago del tributo predial con la entidad de fuerza mayor o caso fortuito y que eximiera las sociedades llamadas a juicio de acreditar su satisfacción ante la Notaría 48 del Círculo de Bogotá el 14 de enero de 2022.

Ahora, no se pierde de vista que a juicio de la parte pasiva la fecha en que se debía acudir a la Notaría 48 del Círculo de Bogotá fue modificada el 12 de enero de 202236, toda vez que mediante correo electrónico se informó al extremo actor: “nos encontramos atentos a que Secretaría de Hacienda solucione la falla en su servidor, para lograr obtener el recibo para pago de impuesto predial y lograr escriturar en la fecha y hora informada; de no solucionarse a más tardar mañana en la tarde la situación presentada con Secretaría de Hacienda, nos veremos nuevamente en la penosa obligación de reprogramar la escrituración del inmueble, sin que haya lugar a modificar la fecha ya indicada para la entrega; es decir, 15 de febrero de 2022.

(subrayado y negrilla fuera de texto)” Empero, lo transcrito no modificó la fecha establecida, esto es, 14 de enero de 2022 tal como lo alegaron los promitentes vendedores, puesto que únicamente se les expuso a los otros contratantes la posibilidad de reprogramarla, sin establecer un nuevo día para firmar el documento, desatendiendo así lo pactado en el parágrafo 2 de la cláusula décima.

En igual sentido, la comunicación electrónica remitida por Coandes S.A.S. a los promotores de la acción resolutoria el 19 de enero de 2022 en la que se les manifestó “les informamos que es posible proceder con la firma de escritura de compraventa e hipoteca el próximo viernes 21 de enero de 2022, a las 10 am en la Notaría 48 de Bogotá, o si lo desean, podemos tomar sus firmas en la dirección que ustedes nos informen el mismo viernes 21 de enero en el horario de 9:00 am a 4: 00 pm” no constituye un cumplimiento de las obligaciones o un allanamiento a cumplirlas. 36 Folio 69 15Pruebas Lo anterior, más aún que se realizó de manera extemporánea, debido a que se remitió de forma posterior a la fecha de escrituración (14 de enero de 2022) y, por ello, esa modificación requería anuencia de los otros contratantes de acuerdo con lo expresado en el parágrafo 3° de la cláusula decima del pacto, que contempla: “Cualquier modificación a las condiciones pactadas en esta promesa, diferente a la mencionada en el parágrafo 2 de esta cláusula, deberá hacerse por medio de otrosí debidamente firmado y aceptado por ambas partes".

Puestas así las cosas, del acervo probatorio que milita en el plenario se colige, sin asomo de duda, que la Compañía de Construcciones Andes Coandes S.A.S. y la Fiduciaria Davivienda S.A., en su condición de vocera y titular del Fideicomiso Natúa 110 no acataron las cargas contractuales que les correspondían en los términos estipulados y de las que dependía la actuación posterior de la parte activa, ello en la medida en que el pago del impuesto predial se concretó hasta el 20 de enero de 2022, es decir, 6 días después de la fecha pactada en el convenio.

Corolario, no era procedente que la parte accionada decidiera terminar el contrato unilateralmente, así como tampoco retener los dineros entregados por Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras y así se declarará. 4.3 Sobre el reparo denominado “En el fallo se analizaron erróneamente las pruebas, por lo cual se encontró que no se había producido el desistimiento de la promitente vendedora, fundamento de las pretensiones subsidiaria”.

Alega el recurrente que se valoró de forma errónea las pruebas que acreditan las pretensiones subsidiarias, esto es, el desistimiento de las sociedades demandadas, punto sobre el cual no se efectuará un análisis, puesto que el petitum principal, esto es, la resolución del contrato de promesa de venta con indemnización de perjuicios saldrá avante. 5.

Efectos del Incumplimiento Una vez analizados los presupuestos de la acción resolutoria, se impone ahora estudiar las prestaciones que corresponden a cada una de las partes de este proceso, como consecuencia de la resolución del contrato de promesa de compraventa que en su momento las vinculó. En ese entendido, serán de cargo de la demandada, las obligaciones que a continuación se relacionan: i) Devolver al extremo actor la parte del precio que recibió de manos de la prometiente compradora, en cuantía de $204.230.152.

Con el propósito de mantener actualizada la cantidad que se entregó en ejecución del contrato que se declarará resuelto, esto es, $204.230.152 se indexará ese importe hasta la última mensualidad registrada por el DANE en atención a la data en que se emite esta decisión y que es deber del juez de segunda instancia “extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiaria con ello no hubiese apelado…”37.

Puestas de esa manera las cosas, y una vez efectuada la respectiva liquidación38 hasta la fecha de esta sentencia, se estableció que las sociedades accionadas adeudan la suma de $276.123.648,22, tal como pasa a verse. 37 Artículo 283 del Código General del Proceso. 38 Efectuada por el contador del Tribunal Superior de Bogotá el 1 de noviembre de 2024. ii) Con relación a la cláusula penal solicitada es pertinente señalar que el artículo 1592 del Código Civil la define como “aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.

Revisado el acuerdo de voluntades preparatorio se avizora que los contratantes en su autonomía de la voluntad privada señalaron en el ítem contractual décimo: “El incumplimiento por parte de CUALQUIERA DE LOS CONTRATANTES de una cualquiera de las obligaciones en este contrato consagradas, especialmente las que tocan con los pagos previstos, la suscripción oportuna de la escritura pública de compraventa, el recibir el inmueble en la época convenida, dará lugar a la resolución del contrato y al pago de una suma igual a la suma establecida como arras a título de indemnización de perjuicios, a favor de LA PARTE CUMPLIDA”.

Por su parte la cláusula octava del pacto indicó: “: Las partes acuerdan como arras del presente contrato el equivalente al Veinte por ciento (20%) del precio total del inmueble a que hace referencia este contrato, que se regulan conforme al artículo ochocientos sesenta y seis (866) del Código de Comercio y mil ochocientos cincuenta y nueve (1859) del código civil, las cuales perderá la parte incumplida a favor de la parte cumplida Así pues, dado que se acreditó que i) Coandes S.A.S. y la Fiduciaria Davivienda S.A., vocera del Fideicomiso Natúa 110 no honraron sus débitos en la forma y términos acordados; ii) el allanamiento de Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras para cumplir sus cargas contractuales es del caso dar aplicación a sanción por incumplimiento y ordenar que se pague a la parte cumplida a título de indemnización una suma igual a la establecida como arras.

Y, como quiera que se fijó el 20% del precio total del inmueble, esto es, el valor de $680.626.675, deberá cancelársele a los convocantes la suma de $136.125.335 a título de la cláusula penal pactada. iii) Por sustracción de materia se niegan los réditos solicitados, pues estos y la cláusula penal tienen la misma finalidad indemnizatoria. iv) Como quiera que no se acreditó que la tenencia material del predio objeto de la negociación la tengan los promitentes adquirentes, debido a que su entrega se realizaría con la fecha de suscripción de la escritura pública por parte de los compradores, tal y como se dejó anotado en la cláusula 2.4, no resulta necesario ordenar la restitución. 6.

De las excepciones formuladas Atendiendo la acreditación de los presupuestos de la acción resolutoria y como quiera que el juez de primera instancia no se pronunció respecto de los medios defensivos propuestos por Coandes S.A.S. y la Fiduciaria Davivienda S.A., debido a que no se demostró la inobservancia de los compromisos adquiridos en la promesa, considera la Sala pertinente resolverlos, señalando desde de entrada que no tienen vocación de éxito. 6.1.

Contrato incumplido por los demandantes Alegó la parte demandada que los promotores de la acción se negaron de manera infundada y sistemática a formalizar la escritura de compraventa e hipoteca y, por lo tanto, incumplió con el pago del saldo del precio pactado en el contrato de promesa de compraventa suscrito el 25 de septiembre de 2020.

Al respecto, y tal como se estudió en líneas precedentes, la actuación de los actores al negarse a suscribir el instrumento público de forma posterior al 14 de enero de 2022 no es causal de incumplimiento, habida cuenta que su obligación contractual era acudir a la notaría el 14 de enero de 2022 o en la fecha señalada por los promitentes vendedores, siempre y cuando se les notificara dentro de los quince (15) días anteriores a la data antes señalada, lo que no ocurrió. Frente al pago del saldo pactado, nótese que dicha obligación estaba condicionada al otorgamiento de la escritura pública, la cual no se cumplió por circunstancias imputables a las sociedades pasivas.

Ergo, en aplicación a lo dispuesto en el artículo 1542 del Código Civil no es procedente exigir el cumplimiento del pago, pues la condición no se verificó totalmente. Y, en gracia de discusión, en caso de que se tuviera lo anterior como desavenencia, esta se encontraba justificada con el incumplimiento previo de las demandadas a sus deberes negociales ya relatados. 6.2.

La genérica Frente a este pedimento que de entrada advierte la Sala está llamado a fracasar, pues esta autoridad de analizar lo rituado en el trámite bajo estudio no advierte ningún sustento fáctico que constituya alguna exceptiva posible de ser declarada de oficio. 6.3. Inepta demanda por falta de cumplimiento de requisito de procedibilidad Al respecto y sin efectuar mayores elucubraciones debe decirse que, si bien fue formulada como excepción de mérito, lo cierto es que este planteamiento no ataca el fondo de asunto ni los hechos o pretensiones debatidas, razón por la cual no será estudiada. 7.- Conclusión Corolario, por resultar avantes los reparos propuestos por Adriana Marcela Barbosa Trujillo y Juan Felipe Montes Contreras se revocará la providencia de primer grado y se condenará en costas las sociedades demanadas.

La magistrada ponente fija como agencias en derecho de segundo grado el equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley

RESUELVE

PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 30 de junio de 2023 el Juzgado Décimo Civil del Circuito de esta ciudad por las razones expuestas en precedencia. En su lugar, se dispone i) Declarar no probadas las excepciones formuladas por el extremo convocado. ii) Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 25 de septiembre de 2020 por los demandantes, Adriana Marcela Barbosa Trujillo prometientes y Juan compradores, Felipe y el Montes Contreras fideicomitente y como constructos responsable Compañía de Construcciones Andes Coandes S.A.S. y la Fiduciaria Davienda S.A. como vocera Fideicomiso Natúa 110, por el incumplimiento de las convocadas. iii) Disponer, como consecuencia, que la parte demandada, en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, cumpla las siguientes prestaciones: a) Restituir a la parte demandada la suma indexada de $276.123.648,22 m/cte., que recibió como parte del precio de los inmuebles prometidos en venta. b) Ordenar a la parte demandada que sufrague el valor de $136.125.335 al actor por concepto de cláusula penal. iv) Declarar la improcedencia de la terminación unilateral del convenio de promesa y la aplicación de la cláusula penal efectuadas por los promitentes vendedores. v) Abstenerse de estudiar la pretensión subsidiaria de desistimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado el 25 de septiembre de 2020, ante el éxito de la pretensión principal de resolución del pacto.

SEGUNDO: Condenar en costas de ambas instancias a las sociedades demandadas en favor de los accionantes, fijando como agencias el equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes. Liquídense en la oportunidad pertinente. TECERO: Remítase la actuación al juzgado de origen. Notifíquese y cúmplase, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Magistrada (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Magistrado (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Magistrada Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a3c195d3afba7d23518632d902f3e724f79b14227bb11dc0092e412e4 74b99ee Documento generado en 28/11/2024 03:57:03 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica