REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá D.C., doce (12) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024) Proceso Demandante Demandado Radicado Asunto Decisión Impugnación de Actas Dorian Aranzazu Hincapié Edificio Caprice Propiedad Horizontal 11001 31 03 003 2021 00185 02 Apelación sentencia Confirma Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido en Salas de Decisión del 9 de octubre y 4 de diciembre de 2024, aprobado en la última Se decide el recurso de apelación formulado por la parte demandante contra la sentencia proferida el 25 de septiembre de 2023 por el Juzgado 3º Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso verbal de Dorian Aranzazu Hincapié contra Edificio Caprice P.H. I.
ANTECEDENTES 1. Síntesis de la demanda 1.1. Se solicitó1 declarar i) “LA NULIDAD e INEFICACIA de las decisiones adoptadas en el seno de la Asamblea General ordinaria de Copropietarios del Edificio Caprice P.H., que se celebró el día 24 del mes de marzo del año 2021; ii) “…compulse copia a la Honorable Fiscalía General de la Nación para que investigue la presunta Archivo “011EscritoDemandaFoliis37-41” de la carpeta “C01CuadernoPrincipal”.
Subcarpeta “Anexo”. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta PrimeraInstancia 1 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 comisión por parte de la Señora Administradora Martha Leiva Bastidas de las conductas punibles de Fraude Procesal y Falsedad Ideológica en Documento Privado., al inscribirse ante la autoridad gubernamental Secretaría Distrital de Gobierno de forma irregular, ilegal, de mala fe y engañosa”; y se iii) “… otorgue y conceda a favor de la señora Dorian Aranzazu Hincapié la indemnización de perjuicios a que haya lugar conforme a nuestro ordenamiento jurídico, condenando y ordenando al demandado EDIFICIO CAPRICE P.H para que realice el correspondiente pago”. 2.
Fundamentos fácticos La señora demandante relató en su libelo2, los hechos que a continuación se sintetizan. 2.1. Indicó que es propietaria del apartamento 103 que hace parte de la propiedad horizontal demandada, la cual se encuentra regida por el Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la escritura pública N° 478 de 26 de febrero de 2003 otorgada en la Notaría 32 de Bogotá. 2.2.
Manifestó que la señora Martha Leiva Bastidas, en su calidad de administradora de la copropiedad, convocó a asamblea general de copropietarios en la modalidad virtual para el 24 de marzo de 2021, a las 7:00 p.m. 2.3. Precisó que en la memorada reunión “a) Se aprobo los estados financieros vigencia Enero 1 al 31 de Diciembre de 2020. b) Se aprobó el presupuesto para la vigencia Enero 1 al 31 de Diciembre de 2021 c) Se elegio nuevo consejo de administración periodo 2021 a 2022. d) Se tomo la decisión de delegar al Consejo de Administración con el cometido de estudiar y tomar decisiones para la actualización “011EscritoDemandaFoliis37-41” de la carpeta “C01CuadernoPrincipal”.
Subcarpeta “Anexo”. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta PrimeraInstancia. 2 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 y corrección de los coeficientes de copropiedad que están mal calculados y no corresponden con la realidad, entre otras determinaciones -sic-” (hecho 4º). 2.4. Señaló que la administradora omitió convocarla a la mencionada asamblea y desconoció su calidad de propietaria del inmueble, por lo que se le se quebrantó su debido proceso al no poder ejercer su derecho de voz y voto en la asamblea, en tanto que únicamente fue citado el señor Pedro Pablo Herrera Vásquez, quien es su cónyuge y copropietario del referido apartamento. 2.5.
Refirió que aquella se inscribió como representante legal de la copropiedad de forma irregular ante la Alcaldía Local de Usaquén, por un lapso superior al autorizado en el Reglamento de Propiedad Horizontal que permite sólo el periodo de un año; no obstante, “estaba inscrita ante esta entidad para ejercer como administradora del Edificio Caprice para el periodo comprendido entre el 15 de abril de 2019 al 15 de abril de 2020 y en la actualidad ostenta tal representación hasta el 25 de Agosto de 2021, es decir por un término superior al año establecido en los estatutos o reglamento interno de la Copropiedad” (hecho 6º), que conlleva una representación irregular de la persona jurídica y que determina la nulidad e ineficacia de las decisiones adoptadas en la asamblea. 2.6.
Dijo que en la asamblea general se aprobó el presupuesto para el año 2021 y se fijó la cuota de expensas comunes de cada unidad inmobiliaria con base en unos coeficientes que no corresponden a los contemplados por el Reglamento de Propiedad Horizontal, porque para el apartamento 103 y los garajes 34 y 35, el coeficiente asciende a 3.69%; pero, en la reunión se asignó al inmueble un coeficiente del 3.42% y a pesar de haber presentado derechos de petición para aplicar correctamente el porcentaje de coeficiente, no se obtuvo respuesta positiva.
Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 3. La actuación de la instancia y posición de la parte demandada Admitida la demanda y enterada de ella el Edificio demandado, se opuso a las pretensiones y presentó las defensas de mérito que denominó3: “INEXISTENCIA DE CAUSA PARA DEMANDAR”, “… INEXISTENCIA DE NULIDAD ACTA DEL CAUSAL POR DE INEFICACIA. INDEBIDA INEXISTENCIA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTANTE LEGAL DE LA COPROPIEDAD.”, “EXCEPCIÓN DE TEMERIDAD Y MALA FE DEL DEMANDANTE”, “EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CASUSA POR ACTIVA” y la “GENÉRICA”.
Tales medios enervantes se fincaron en lo siguiente: i) Que la convocatoria a la asamblea del 24 de marzo de 2021, se ajustó a los parámetros previstos por la ley 675 de 2001; que la citación de los propietarios del apartamento 103 se realizó al correo electrónico informado previamente a la celebración de la reunión y que el señor Pedro Pablo Barrera, esposo de la señora Dorian Aranzazu Hincapié y copropietario del referido inmueble, asistió a la asamblea y participó en ella, sin que se efectuara alguna salvedad respecto de la citación de la otra propietaria, ahora demandante; además, precisó que conforme a la ley de propiedad horizontal, el derecho de voto está circunscrito al coeficiente de cada unidad inmobiliaria, y el referido señor lo ejerció en nombre de ese apartamento. ii) Que la inscripción del nombramiento de administrador de un edificio sometido a propiedad horizontal se realiza únicamente para efectos de publicidad y oponibilidad a terceros, pero la falta de este no anula la calidad de administrador de quien haya sido elegido Archivo “011ContestacionDemandaFolio117-132” de la carpeta “C01CuadernoPrincipal”.
Subcarpeta “Anexo”. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta PrimeraInstancia. 3 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 legalmente; en sustento de ello, afirmó que desde el año 2013 se celebró un contrato de prestación de servicios con la copropiedad demandada para ejercer el cargo de administradora, que se entendería prorrogado siempre que sea ratificado por la asamblea de copropietarios, en tanto que el artículo 8º del Decreto 491 de 2020 dispuso la ampliación de “permisos, autorizaciones, certificados y licencias…” durante el tiempo que dure la emergencia sanitaria provocada por el Covid-19, la cual finalizó el 31 de agosto de 2021, generó que la representación legal de la administradora, se extendiera hasta esa fecha. iii) Que se denota un actuar de mala fe por parte de la actora y su esposo, al haber adelantado diferentes actuaciones judiciales en contra de la copropiedad, como parte de una retaliación por haber iniciado el cobro judicial de expensas comunes en su contra.
Y iv) que la señora Dorian carece de legitimación en la causa dado que su esposo participó en la asamblea de copropietarios en representación del apartamento 103; y que de conformidad con el artículo 191 del Código de Comercio, que establece quienes pueden impugnar las actas o decisiones de asambleas, no contempla a quienes hayan participado en la respectiva reunión. Luego de tramitado lo concerniente al proceso declarativo verbal correspondiente a asuntos de esta naturaleza, se definió la primera instancia con la sentencia4 cuestionada. 4.
Decisión de primer grado El a quo declaró probadas las excepciones propuestas por la parte demandada; consecuencialmente negó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte demandante. Para decidir de ese modo expuso: Archivo “74SentenciaPrimeraInstancia” de la carpeta “C01CuadernoPrincipal”. Subcarpeta “Anexo”. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta PrimeraInstancia. 4 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 Que la convocatoria a la asamblea se realizó con apego a lo normado por la ley de propiedad horizontal y al reglamento, dado que se realizó el 8 de marzo de 2021 que corresponde a una antelación no menor a quince días previos a la fecha de celebración de la reunión que tuvo lugar el 24 de ese mismo mes y año, De los interrogatorios y el testimonio obtenidos, extractó que los propietarios del apartamento 103 recibieron la solicitud de información previa a la convocatoria; que suministraron un único correo para recibir el link de la asamblea y que, en todo caso, el núcleo familiar que conforman los dos propietarios del inmueble y su hijo tuvieron conocimiento de la llamamiento, de lo que concluyó que no se advierte ninguna irregularidad por la falta de citación personal a la aquí demandante.
Adicionalmente señaló que el Decreto 491 de 2020, dispuso la ampliación de la vigencia de certificados de representación legal de copropiedades durante todo el término de la emergencia sanitaria resaltando y que la Ley 675 de 2001 no determinó ningún plazo para los periodos de los administradores, conforme a ello declaró probada la excepción de inexistencia de causa para demandar. 5.
El recurso de apelación La parte demandante al formular el recurso de alzada, planteó y sustentó los siguientes reparos5: Sostuvo que carece de fundamento legal el argumento del a quo respecto de que no se vulneraron los derechos de la demandante al no estimar la irregularidad de la convocatoria por convivir la demandante con su esposo, a quien le fue remitida la citación a la 5 Archivo “06Sustentaciòn” de la carpeta CuadernoTribunal.
Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 asamblea; puntualizó que esa reflexión corresponde a una presunción de hecho arbitraria, en la medida que la falta de intimación de uno de los propietarios soslaya su derecho de participación con voz y voto, por ser la citación de todos los propietarios un deber legal impuesto por los artículos 39 y 43 de la ley 675 de 2001.
En lo tocante con la vigencia de la representación legal de la copropiedad ejercida por la administradora, reiteró que por mandato de los cánones 8 y 50 de la ley 675 de 2001, precepto 23 y parágrafo 1º numeral 13 del artículo 13 del Reglamento de Propiedad Horizontal, los administradores solo pueden ser elegidos para periodos de un año, en este caso debió renovarse hasta el 15 de abril de 2021.
Finalmente, señaló que los coeficientes de copropiedad usados para determinar las cuotas de administración y conformar el quórum en la asamblea de 24 de marzo de 2021, son equivocados por haberse usado los contenidos en la escritura pública Nº 2687 de 1996 que no fue sometida a registro, lo que fuerza a usar los previstos en el instrumento Nº 478 de 26 de febrero de 2003.
En consecuencia, pidió la revocatoria del fallo apelado y, en su lugar, se accedan las pretensiones de la demanda. 6. La copropiedad demandada no se pronunció frente a la sustentación de la apelación. II. CONSIDERACIONES 1. Presupuestos procesales Concurren en este asunto esos presupuestos traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que pueda Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 comprometer la validez de lo actuado.
De manera que se resolverá el asunto de la referencia, en orden a lo cual se precisa que por mandato del artículo 328 del Código General del Proceso, la actividad del Tribunal se concretará a los precisos reparos debidamente sustentados por el impugnante frente a la sentencia de primera instancia. En esta providencia únicamente se tendrán en cuenta los argumentos formulados por la recurrente que guarden relación con los precisos reparos planteados en su momento contra el fallo de primer grado (Art. 328 CGP). 2.
La acción de impugnación de actas de asamblea En materia de entes societarios, existe un axioma de cardinal importancia, que es la prevalencia del derecho de impugnación, cuyo propósito es que el juez revise la legalidad de la “(…) voluntad social (…)” expresada por el órgano respectivo, en desarrollo del no menos importante “(…) principio mayoritario (…)”, que implica la presunción de que la voluntad de la colectividad es una garantía del interés general.
Bajo ese orden de ideas, para que las determinaciones tomadas por las distintas autoridades societarias sean eficaces, se requiere que en su adopción se hayan observado los variados cánones legales y estatutarios, que regulan sus aspectos de fondo y de forma, tales como la regularidad de la convocatoria, así como la existencia del quórum, entre otras; en sentido contrario, cuando el órgano corporativo no somete su comportamiento a las previsiones que rigen el tópico, que en términos de la Ley 675 de 2001 se presenta “(…) cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal (…)”, estas se podrán atacar por la vía de la nulidad consagrada en el artículo 190 del Código de Comercio.
Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las propiedades horizontales, personas jurídicas que agrupan a los propietarios de las unidades que hacen parte de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen regulado por la Ley 675 de 2001, estatuto que en el artículo 49 sienta los denominados presupuestos procesales que se predican de esta específica acción de impugnación, de los que importa destacar que la legitimación por activa se radica en “(…) el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados (…)”; por pasiva debe convocarse a la entidad que emitió la voluntad social; el objeto de decisión lo constituye esa expresión de la autonomía privada; la causa, la ilegalidad de lo aprobado y, finalmente, la oportunidad del ejercicio de la acción, la que debe intentarse dentro de los dos meses siguientes a su adopción, o desde la fecha de inscripción en el registro, si ella está sometida a esta solemnidad, so pena de caducidad.
De otra parte, la asamblea general de copropietarios es el máximo órgano de dirección de la persona jurídica que surge del régimen de propiedad horizontal; en ella se adopta y se expresa, de manera soberana, la voluntad de los asociados, siempre que, desde luego, actúe dentro de las competencias que la ley y el reglamento le imponen. Al existir la forma de dominio apellidada como propiedad horizontal, surge como deber ineludible la expedición de un reglamento de copropiedad que, en esencia, es un negocio jurídico de carácter solemne, que debe constar en escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en conjunción con los títulos de propiedad, con que los copropietarios acuerdan con poder coactivo, las normas que gobiernan la administración del inmueble; la conservación y uso de zonas Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 comunes; las funciones de la asamblea de copropietarios; el quórum para sesionar y decidir; el régimen de votaciones; las clases de reuniones; las facultades, obligaciones y forma de elección del administrador, así como su periodo; la duración de la junta; el valor de las expensas comunes de administración, al igual que todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y responsabilidades de los propietarios en relación con la copropiedad. 3.
Análisis del caso concreto 3.1. La inconformidad de la apelante radica en tres pilares; el primero, radica en que la señora demandante no fue citada formalmente a la celebración de la asamblea general ordinaria del 24 de marzo de 2021, como sí ocurrió con su esposo y copropietario del apartamento 103; el segundo, que la administradora extralimitó sus funciones al actuar en la referida reunión, habiéndose inscrito ante la Alcaldía Local de Usaquén por más del tiempo permitido por el reglamento; y, el tercero, consistente en que para las decisiones adoptadas en esa oportunidad, se usaron coeficientes diferentes a los que realmente corresponden a cada unidad inmobiliaria. 3.1.1.
Para desatar el primer embate, debe comenzarse por precisar que el artículo 37 de la memorada Ley 675, prevé que: “La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado (se destacó). Del certificado de tradición del inmueble se desprende que el reglamento de propiedad horizontal, se encuentra contenido en la Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 escritura pública 1136 de 30 de marzo de 1987, que fue aclarado y reformado mediante instrumento No. 2580 de 16 de junio de 1987, a su vez reformado por la escritura No. 478 de 26 de febrero de 2003, en tanto que, hasta finales de noviembre de 2020, dicho reglamento no había sido modificado6.
Entonces, revisada la indicada escritura 478 se constató que el numeral 3º de su artículo 18 señala: “[l]a asistencia a la Asamblea General de copropietarios será personal, o por medio de representante legal o en reuniones no presenciales Art. Cuarenta y dos (42). Ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001). En caso de representación voluntaria se requiere el poder o mandato escrito del propietario en el cual indique en forma precisa y clara el nombre y datos personales de su representante y la fecha y hora para la cual otorga el citado poder.
(…) En caso de que una unidad privada pertenezca a varias personas o a sucesiones liquidas los interesados deberán designar una sola persona que los represente en la Asamblea General de Copropietarios…”7 (resaltado de la Sala). De los documentos antes mencionados, se deduce que de acuerdo con la reforma del reglamento de propiedad horizontal, vigente para el momento de la celebración de la asamblea objeto de impugnación, en el evento de que una unidad inmobiliaria tenga varios propietarios, sólo uno de ellos representará a los demás en la asamblea general de copropietarios, es decir que, contrario a lo afirmado por la parte demandante, no es necesario, que tanto el señor Pedro Pablo Herrera, como la señora Dorian Aranzazu Hincapié, a la sazón propietarios de la unidades, fueran citados y asistieran ambos a las asambleas, porque conforme al reglamento que los rige, basta la comparecencia de uno de ellos, como sucedió con la participación del Pedro Pablo Herrera mediante apoderado.
Ver folios 4 Archivo 04Anexosfolio23-25. Y folio 125 Archivo 61MemorialCumplimientoPruebas Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 7 Ver folios 18 y 19 Archivo 03Anexosfolio7-22. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 6 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 Lo anterior se acompasa con la ley de propiedad horizontal, que prevé que el voto de cada propietario equivale únicamente al porcentaje de coeficiente asignado a la unidad residencial; de ahí que, aun si hubieran sido citados y comparecido ambos propietarios a la asamblea, estos no tendrían votos independientes o separados en el porcentaje en que cada uno es propietario; por el contrario, el voto de cualquiera de ellos corresponde al coeficiente de su inmueble.
Ahora bien, aunque la ley señala que la convocatoria debe remitirse a cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular, aquella norma debe interpretarse de forma sistemática con las demás regulaciones, de manera que se obtenga la citación y comparecencia efectiva de la representación de unidad inmobiliaria, en tanto que, el voto es por inmueble y no por persona como ya se explicó; luego, no luce acertada la hermenéutica dada a aquella norma por el apelante, en el sentido que deba citarse a la totalidad de propietarios del predio de que trata, como si cada uno pudiera emitir votos independientes.
Y es que, ante la posibilidad de dos interpretaciones al respecto, cualquier duda se disipa con el reglamento de propiedad horizontal, al ser esta una norma especial, que establece, para esos casos específicos, que los propietarios plurales de un mismo inmueble deben designar una sola persona que los represente, de modo que el mandato de aquella regulación no riñe con la ley de propiedad horizontal, por tratarse de dos cuerpos normativos se complementan, al ser la primera una disposición particular especial y la segunda general y ambas tienen plena aplicabilidad, al no contradecirse entre sí, como en efecto no se contradicen.
De otra parte, el parágrafo primero del precepto 39 de la legislación de propiedad horizontal, señala que: Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 “Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos.
Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este” (énfasis añadido). Al respecto, es necesario tener en cuenta que para la fecha en que se celebró la asamblea reprochada, se encontraba vigente el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica en todo el territorio Nacional que declaró el Gobierno Nacional a partir del Decreto 417 de 17 de marzo de 2020, por la propagación del Covid19, cuya vigencia se extendió hasta el 30 de junio de 2022 conforme Resolución Nº 666 de 2022 expedida por el Ministerio de Salud y Protección Social; de ahí que para su realización virtual la administración solicitó, previo a su celebración, la aportación del canal digital al cual se allegaría el link para acceder a la asamblea, esto, en cumplimiento de la norma previamente citada.
En efecto, así lo informó la administradora del edificio, en su interrogatorio de parte al señalar que (tiempo 54:45 Archivo 57) “Se remitió una circular solicitándoles autorizar un correo donde se les podría enviar un correo, porque debido a la pandemia no se podían hacer reuniones presenciales, eso fue devuelto, se tiene en archivo y a esos correos se les envía, todas las citaciones de asamblea de reuniones así que se necesitaban”, afirmación que encuentra sustento en los documentos aportados con la contestación de la demanda, cuya citación de todas maneras no fue desconocida.
Se allegó uno denominado “CIRCULAR 49-21” de fecha 2 de febrero de 2021, dirigida de forma general a los propietarios del Edificio y que señala: “[c]ordialmente solicitamos informarnos su correo electrónico, donde podamos enviarles la citación a la Asamblea y demás requerimientos que tengan que ver con la administración del Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 Edificio, igualmente un número de teléfono. Debido a la pandemia del Covid-19 debemos realizar las reuniones de forma virtual, con el fin de cumplir con los protocolos de bioseguridad.
Anexamos formato, por favor diligenciarlo y dejarlo en la recepción”8. Igualmente, obra en el expediente el mencionado formato diligenciado (manuscrito) en el que se menciona como propietario al señor Pedro Pablo Herrera Vásquez y el correo electrónico para realizar la notificación o citación para la asamblea9, documentales que no fueron tachados de falsos ni desconocidos por el extremo demandante.
Y aunque en su interrogatorio la señora demandante adujo no haber tenido conocimiento de la citada circular, esa afirmación no desvirtúa el contenido de las comunicaciones referidas, por cuanto, la misma en su declaración fue evasiva con sus respuestas, conducta que demerita la integridad de su declaración; así fue que de forma insistente, afirmó no tener conocimiento de los detalles de lo sucedido con la convocatoria a la asamblea ni del desarrollo de la misma, para lo que adujo que para ello otorgó poder al profesional del derecho que la representa y, pese a que demandó aspectos puntuales de dicha reunión, no aparece que se haya documentado lo suficiente para el asumir el interrogatorio de parte.
Similar afirmación efectuó el testigo Pedro Pablo Herrera, copropietario del apartamento en cuestión, al ser indagado sobre si recibió el formato para informar su correo electrónico, al señalar que (tiempo 54:40 Archivo 69) “no, yo no recuerdo haber recibido el formato”; sin embargo, esa aseveración tampoco es suficiente para Ver folio 29 Archivo 21Contestaciòndemanda Subcarpeta 01CuadernoPrincipal.
Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 9 Ver folio 30 Archivo 21Contestaciòndemanda Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 8 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 derruir las pruebas documentales antes referidas por no haber sido desconocidas ni tachadas de falsas en su oportunidad procesal. Por lo dicho, es claro que la administración solicitó la actualización de los canales digitales para citar al apartamento en cumplimiento de la ley, siendo que solo se entregó el correo del señor Pedro Pablo Herrera, que se tuvo en cuenta para la citación requerida.
Bajo ese entendido, la falta de citación o remisión de la convocatoria a la señora demandante, no constituye un defecto que invalide las decisiones adoptadas en la asamblea general ordinaria celebrada el 24 de marzo de 2021, ni trasgrede los derechos que ella tiene como propietaria del inmueble, porque, de los interrogatorios y testimonios, quedo claro que se cumplió con el reglamento de propiedad horizontal, al haber sido citado uno de los dos propietarios del inmueble y de esa forma se garantizó el derecho de participación y voto de la unidad inmobiliaria que, se itera, no está dado para cada propietario individualmente, cuando son varios los titulares del derecho de dominio, sino que las intervenciones y votos, se efectúan por unidad residencial, de acuerdo con el porcentaje de coeficiente.
Ahora, de existir disparidad en cuanto a las opiniones de cada propietario, al momento de efectuar las votaciones de determinados temas, no es un asunto que sea de resorte de la asamblea general o que invalide las decisiones, ante la imposibilidad de emitir votos separados, sino que la votación corresponde a la unidad residencial y equivale al coeficiente que le corresponda, el cual no puede ser fraccionado.
Y en todo caso, resulta cuestionable que aun cuando uno de los propietarios recibió la citación y acudió mediante apoderado a la reunión, no informe sobre la celebración de la reunión al otro propietario, menos si se trata de cónyuges que residen en el mismo Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 lugar y en buenos términos, tal como se afirmó en el interrogatorio de la demandante y en el testimonio del señor Pedro Pablo Herrera.
Este órgano colegiado no se explica, la razón por la que, a pesar de tener conocimiento de la fecha y hora para la celebración de la reunión, la demandante voluntariamente se abstiene de participar en ella, o de formular su inquietud en dicha reunión. Luego el primer reproche, no tiene vocación de prosperidad. 3.1.2. En lo relacionado con la representación legal de la copropiedad demandada y la presunta irregularidad en la inscripción de la administradora ante la Alcaldía Local, es preciso mencionar que el canon 50 de la ley de propiedad horizontal, prevé que “[l]a representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.
Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias” (se destacó). La escritura pública Nº 1136 de 1987 carece de precepto alguno que determine el periodo para el cual será elegido el administrador10; por su parte, el instrumento 478 de 26 de febrero de 2003, que contiene la reforma al reglamento de propiedad horizontal del edificio demandado, señala en el artículo 21 como función de la Asamblea “nombrar y renovar libremente al administrador y a sus suplentes cuando el consejo no lo haya elegido ya que esta función está designada en el consejo de administración”11; por su parte el numeral Archivo 62DandoCumplimientoAlegaEscritura.
Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 11 Ver folio 24 Archivo 03AnezosFolios7-22. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 10 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 13 del parágrafo 1º del canon 23 de ese documento público, establece como función del Consejo de Administración “nombrar al administrador por un periodo de un año y ejercer el control de la gestión del Administrador…”12.
Entonces, es cierto que la elección del administrador del edificio Caprice P.H., está determinado para un periodo anual; más, con la contestación de la demanda se allegó el contrato de prestación de servicios celebrado el 15 de abril de 2013, con la señora Martha Leiva Bastidas quien fue contratada como administradora del conjunto demandado, para un periodo de un año, prorrogable.
En el expediente obra el certificado de representación legal del Edificio Caprice P.H., en el que consta que la señora Martha Leiva Bastidas fue inscrita ante la Alcaldía Local de Usaquén, como administradora para el periodo comprendido entre el 15 de abril de 2019 al 15 de abril de 202013; igualmente, se adosó un certificado que indica que la mencionada señora fue inscrita como administradora para el interregno del 25 de agosto de 2020 al 25 de agosto de 202114; adicionalmente, se allegó el acta de reunión del Consejo de Administración de fecha 24 de agosto de 2020, en la que entre otros, se definió sobre la elección de administrador de la copropiedad, siendo reelegida de forma unánime por el Consejo, la señora Leiva Bastidas, como quedó anotado en el punto 7º de dicho documento15.
Con esas pruebas se encuentra demostrado que la mencionada señora fungía como administradora, legalmente elegida por el Consejo de Administración, siendo este órgano el responsable de efectuar dicha elección; en consecuencia, para la fecha en que se realizó la Ver folio 29 Archivo 03AnezosFolios7-22. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo.
Carpeta 01PrimeraInstancia 13 Ver Archivo 08PeuebasFolio34. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 14 Ver Archivo 07AnexosFolio33. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 15 Ver folio 191. Archivo 58MemorialRespuestaRequerimientoParteDemandada. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal.
Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 12 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 convocatoria (8 de marzo de 2021) y la reunión (24 de marzo de 2021) la señora Leiva Bastidas, estaba plenamente facultada para efectuar la convocatoria y participar en la Asamblea en calidad de administradora; se destaca además, que el nombramiento se efectuó para un periodo de un año, tal como lo señala el reglamento de propiedad horizontal.
Por consiguiente, no se encuentra demostrada ninguna irregularidad en su nombramiento, ni extralimitación de sus funciones o una extensión del plazo de su designación más allá de lo reglado. Ahora, es preciso recordar que de conformidad con el artículo 167 del rito civil, “[i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”, lo que implica, que la carga de demostrar la irregularidad en la elección de la administradora desató la imposibilidad de convocar y asistir a la reunión impugnada, recaía en cabeza del extremo demandante, lo que no sucedió, en tanto que el embate en particular quedó en las meras especulaciones, partiendo de las fechas consignadas en los certificados de existencia aportados con la demanda.
Y aunque se allegó una respuesta a un derecho de petición formulado ante la Alcaldía Local de Usaquén por la demandante y su esposo16, en el que se consultó quién ostentaba la calidad de representante del Edificio demandado para el mes de junio de 2020, esa comunicación de 13 de agosto de 2020, indicó que la última actualización de certificación, data del mes de junio de 2019, y que se eligió como administradora a la señora Martha Leiva Bastidas, para el periodo del 15 de abril de 2019 al 15 de abril de 2020, lo que demuestra que no existió ninguna anomalía que afecte la asamblea del 24 de marzo de 2021.
Ver folio 41. Archivo 60MemorialAportePruebasDocumentales. ParteDemandada. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 16 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 Lo anterior, concuerda con lo ya expuesto, como quiera que fue en reunión de 24 de agosto de 2020, que se realizó la elección de la administradora, para el periodo posterior que incluye las fecha en que se realizó la asamblea objeto de reproche y lo único que demuestra es que entre abril de 2020 y agosto de 2020, al parecer no estuvo vigente el nombramiento de la referida señora, sin que ello implique irregularidad que afecte la convocatoria y realización de la asamblea ordinaria del 24 de marzo de 2021.
Con todo, debe destacarse que la inscripción del administrador ante la Alcaldía del lugar donde se encuentra la copropiedad es un acto que permite hacer público el nuevo nombramiento para que sea oponible a terceros. Sobre el punto, la doctrina ha enseñado que “(…) [a] este propósito conviene tener en cuenta que la publicidad no es una solemnidad, sino un trámite para que el público pueda conocer la disposición particular (…)” 17.
En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado que “( ) la inoponibilidad es una garantía que tienen [las personas] (…) para que un negocio del que no hicieron parte no los afecte cuando no se cumplió el requisito de publicidad (…)”18. En ese orden, como “(…) la publicidad no es una solemnidad, sino un trámite para que el público pueda conocer la disposición particular (…)”19, no era dable pretenderse, con base en la circunstancia descrita, la anulación de las decisiones de asamblea combatidas por esta senda.
Además, los argumentos blandidos en este aspecto en nada encuadran dentro de los supuestos de nulidad instituidos en el artículo 190 del Código de Comercio, porque como ya se expresó, de Hinestroza, Fernando. Tratado de las Obligaciones II, 1ª edición. Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2015, pág. 837. 18 Sentencia SC9184 del 28 de junio de 2017, exp. 021-2009-00244-01. 19 Hinestroza, Fernando.
Tratado de las Obligaciones II, 1ª edición. Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2015, pág. 837. 17 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 acuerdo con el canon 49 de la Ley 675 de 2001, serán ineficaces las decisiones sociales que se tomen con violación de las prescripciones legales o el reglamento de propiedad horizontal, siendo claro que, en el sub judice, el motivo fundante de esa supuesta transgresión normativa o convencional del régimen de copropiedad expuesta por la actora se edifica en la carencia de administración y representación legal en cabeza de la señora Martha Leiva Bastidas para el momento en que citó a la conferencia controvertida, inconformidad que no da paso a la anulación pretendida, si se repara en que los únicos eventos consagrados para su estructuración tienen que ver con la irregularidad contenida en la convocatoria a la reunión, la inexistencia del quórum previsto en la ley o en el contrato estatutario y, si bien lo hay, lo deliberado excede los límites de este último, entre otros.
Lo anotado es así, como quiera que el proceso de impugnación tiene como fin ejercer un control de legalidad sobre las decisiones tomadas en la asamblea o junta de socios, no cualquier desacuerdo configura la nulidad en el acta atacada. Así las cosas, el segundo fundamento de la impugnación no se encuentra demostrado. 3.1.3. Lo atinente al reproche de la incorrecta aplicación de los coeficientes, es necesario señalar como primera medida que la sentencia de primera instancia no se pronunció al respecto, pero al haber sido ese aspecto uno de los pilares de la apelación corresponde a esta Sala emitir pronunciamiento al respecto.
Así, debe memorarse que el precepto 25 de la Ley 75 de 2001, establece que “[t]odo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley”. Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 Para el asunto bajo estudio, el Reglamento de Propiedad Horizontal inscrito para la fecha en que se llevó a cabo la asamblea impugnada (24 de marzo de 2021), era el contenido en la escritura pública 478 de 26 de febrero de 2023, que contiene una definición de los coeficientes y la forma de calcularlos y en el artículo 7º se indican los coeficientes de los garajes20, pero no de los apartamentos.
Por lo anterior, se consultó el instrumento 1136 de 30 de marzo de 1987, en el que se determina en el canon 6º de ese instrumento los coeficientes de apartamentos y garajes, siendo el del apartamento 103 igual a 3.53%; adicionalmente, en los diferentes documentos aportados, consta que la demandante es propietaria de los garajes 34 y 35, los cuales tienen un coeficiente del 0.8% cada uno21, y la administradora del edificio en respuesta de un derecho de petición22, reconoció que el coeficiente que le corresponde por el apartamento y los dos garajes, equivale a 3.69%.
Ahora bien, en el acta de la Asamblea celebrada el 24 de marzo de 202123, figura que el coeficiente para efectos de quorum, se asignó al apartamento 103, de propiedad de la demandante, el equivalente al 3.42%, esto es, uno menor al legalmente asignado, y dicha designación se realizó, por la aplicación de los coeficientes registrados en la escritura pública No. 2687 de 29 de mayo de 199624, que contiene una reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal y señala un coeficiente para el apartamento 103 del 3.26%, sumado al 0.16% de los parqueaderos, para un total de Ver folios 7 y 8.
Archivo 03AnexoFolios 7 a 22. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 21 Ver folios 51 y 52. Archivo62DandoCumplimientoAllegaEscritura. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 22 Ver folio 2. Archivo 05AnexoFolios 26- 28 y folio 4 Archivo 06AnexosFolio 29-32. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal.
Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 23 Ver folio 1 Archivo 02AnexosFolio 2 a 6. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 24 Ver folios 236 y 237. Archivo 58MemorialRespuestaRequerimientoParteDemandada. Subcarpeta 01CuadernoPrincipal. Subcarpeta Anexo. Carpeta 01PrimeraInstancia 20 Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 3.42% que corresponde al asignado en la asamblea referida; no obstante, dicho instrumento público no se encuentra inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria del apartamento 103 de la copropiedad.
Sin embargo, más allá de los efectos de la falta de inscripción de la reforma del reglamento de propiedad horizontal, debe establecerse si la variación del coeficiente, aplicado en la asamblea con el contenido en el reglamento, genera una irregularidad de tal envergadura que vicie las decisiones adoptadas en dicha reunión. Con tal empeño es preciso señalar que el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, prevé que “[c]on excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad…” (se destacó).
En ese orden de ideas, de acuerdo con el acta de la Asamblea objeto de cuestionamiento, se sesionó con un 96.55% de los coeficientes, que corresponde a la participación de 21 apartamentos de los 22 que conforman la copropiedad, pues al contrastar la escritura pública 1136 de 30 de marzo de 1987 con el acta, se advierte que únicamente faltó por participar en la reunión el apartamento 102 y, al aplicar, ya sea los coeficientes de la escritura 1136 de 1987 o los contemplados el instrumento 2687 de 1996, lo cierto es que se sesionó y decidió con un porcentaje superior a los requeridos legalmente, y descontando la diferencia del coeficiente asignado al apartamento 103 de propiedad de la demandante que corresponde a 0.27%, no se disminuye el porcentaje al punto que Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 no se pudiera realizar la reunión o que las decisiones no contaran con las mayorías requeridas.
Luego, tampoco se encuentra demostrado que el uso de un coeficiente diferente en la reunión de copropietarios generara una disminución del quorum que impidiera llevarla a cabo o adoptar alguna decisión. Y, en todo caso, debe mencionarse que, si lo pretendido es emplear el coeficiente contenido en la escritura pública de 1987, para efectos de calcular las cuotas de administración, aquel porcentaje es mayor al aplicado y la cuota aumentaría, de manera que el coeficiente con base en el que se calculó el valor de las expensas comunes para el año 2021, beneficia a la demandante y no le genera un detrimento o afectación alguna.
Así las cosas, no está demostrada ninguna irregularidad que vicie de nulidad la convocatoria ni las decisiones adoptadas en la asamblea ordinaria de copropietarios del Edificio Caprice P.H., celebrada el 24 de marzo de 2021. III. CONCLUSIÓN Analizadas las pruebas recaudadas, de cara a lo reglado por la Ley 675 de 2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal, no se advierte ningún vicio que invalide las decisiones adoptadas en el marco de la de la asamblea impugnada, lo que da paso para confirmar la decisión de primera instancia, sin que haya lugar a imponerle las costas de esta instancia al apelante vencido, porque su contraparte no compareció a replicar la sustentación de la alzada.
IV. DECISIÓN DE SEGUNDO GRADO Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia apelada. En la debida oportunidad, la Secretaría enviará la actuación digital al juzgado de origen.
Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Radicado: 11001 31 03 003 2021 00185 02 Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0211b907180616174100bcf60060fbd907c281ef55a653dbe0057eec17b0cd3c Documento generado en 12/12/2024 02:05:58 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica