República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADA RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO Verbal Pedro Nel Díaz Lozano y otros Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. – En liquidación 11001 31 03 001 2021 00336 02 Sentencia 046 Confirma sentencia de primera instancia Veinticinco (25) de julio de dos mil veinticuatro (2024) FECHA Veintiséis (26) de julio de dos mil veinticuatro (2024) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por Pedro Nel Díaz Lozano, Mariela Ballesteros de Díaz, Iván, Ronald, Sandra Milena y Mónica Sorany Díaz Ballesteros contra la sentencia de 22 de mayo de 2024, proferida por el Juzgado 1º Civil del Circuito de esta ciudad, al amparo de lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES De acuerdo con el libelo reformado, Pedro Nel Díaz Lozano, Mariela Ballesteros de Diaz, Mónica Sorany, Ronald, Sandra Milena e Iván Díaz Ballesteros convocaron a Construcciones y Proyectos Estratégicos S.A.S. – En liquidación- a fin de que se declare que adquirieron por prescripción ordinaria de dominio la oficina 403 y el garaje 30 del Edificio Torre Empresarial Baikal Aqua P.H., ubicado en la calle 106 No. 54 – 73 de la ciudad de Bogotá, identificados con matrículas Inmobiliarias 50N 20703625 y 50N 20703595 – respectivamente.
En consecuencia, imploraron se ordene la inscripción de la sentencia y se cite al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S.A. por ser acreedor hipotecario, a su vez, sea levantado el gravamen que fue constituido sobre éstos en favor de dicha entidad financiera. Fundamento fáctico: Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. – En Liquidación- celebró con Mariela Ballesteros de Díaz, en representación de Pedro Nel Díaz Lozano, Sandra Milena, Iván, Mónica Sorany y Ronald Diaz Ballesteros una promesa de compraventa sobre los bienes precitados y posteriormente, la enajenación se perfeccionó mediante la Escritura Pública 1302 de 10 de julio de 2013 de la Notaria 7º de Bogotá, que contenía la liberación de la hipoteca constituida en beneficio de BBVA Colombia.
Aquel día, fueron entregados materialmente los inmuebles a los demandantes; más, sin embargo, la accionada no registró dicho instrumento público y, por consiguiente, ninguno de los actos allí efectuados. Posteriormente, sobre el primero de los bienes se inscribió una medida cautelar ordenada por el Juzgado 23 Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso ejecutivo 2020-00392-00 que promovió S2R Ingenieros S.A. en contra de Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. Desde el momento en que los demandantes recibieron los bienes, han ejercido la posesión de manera ininterrumpida, de buena fe, en forma pacífica y pública, amparados en un justo título, toda vez que, a la entrega de éstos, los dieron en arrendamiento y han acudido, como dueños, a las reuniones de la asamblea de copropietarios de la Edificación, en procura de materializar actos de señores y dueños.
Actuación procesal: El libelo fue radicado el 13 de septiembre de 2021 y se le dio trámite el día 24 de ese mes y año. Luego, de notificarse la accionada, invocó en su defensa las excepciones de mérito que denominó: i) Indebido encausamiento procesal de la acción judicial presente, así como la ii) Falta de los elementos esenciales de posesión invocada por la parte demandante conforme a lo establecido en la ley y la jurisprudencia para beneficiarse de la prescripción adquisitiva de dominio. 001 2021 00336 02 Seguidamente, a la intimación del acreedor hipotecario BBVA Colombia, manifestó que la sociedad demandada no tenía endeudamiento vigente para ser respaldado por la garantía extendida, motivo por el cual no se oponía a las pretensiones.
Tras haberse decretado la nulidad, con el fin de adelantar en debida forma el emplazamiento de las personas indeterminadas, se procedió a incluir los datos de los predios en el Registro Nacional de Proceso de Pertenencia y de personas emplazadas. Seguidamente, fue designado un curador adlitem para que ejerciera el derecho de defensa de los aludidos sujetos procesales; no obstante, permaneció silente.
Evacuadas tanto la etapa probatoria como de alegaciones, el juez de primer grado profirió la decisión que dio por concluida la instancia, conforme se resume a continuación: Sentencia impugnada: Denegó las pretensiones de la demanda, no impuso condena en costas por no aparecer acreditadas y en vista de la liquidación de la sociedad demandada, acaecida durante el trámite del proceso.
Arribó a esta conclusión, tras enunciar que en la Escritura Pública 2302 de 10 de julio del 2013, otorgada en la Notaría 7ª de Bogotá se efectuaron tres actos jurídicos: el primero, la liberación de la hipoteca que existía sobre los bienes pretendidos en usucapión a favor del BBVA; el segundo, una compraventa de la nuda propiedad de dichos bienes que enajenó Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. en favor de Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros; el tercero, el usufructo que dichos adquirentes concedieron en favor de su padre, el señor Pedro Nel Díaz Lozano, y su madre, la señora Mariela Ballestero de Díaz.
Sin embargo, no fue inscrito en los folios de matrícula inmobiliaria de los referidos bienes, aun cuando sufragaron los emolumentos para ello, señaló. 001 2021 00336 02 Verificó que los demandantes se enteraron hasta el año 2021, cuando fueron embargados por el Juzgado 23 Civil de Circuito de Bogotá, dentro del proceso ejecutivo singular de S2R Ingenieros S.A. contra Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. Valoró, de igual forma, el recibimiento físico de los bienes desde el 10 de julio de 2013 por parte de los señores Pedro Nel Díaz Lozano, Mariela Ballesteros de Díaz, Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros; y la celebración de los contratos de arrendamiento, a través de los cuales recibían cánones y ejercían los actos propios ante la administración. Memoró que el 13 de octubre de 2022, durante la inspección judicial, identificó que el inmueble se encontraba arrendado.
Asimismo, estimó que Mariela Ballesteros de Díaz y Pedro Nel Díaz Lozano estuvieron al frente de esas unidades porque pagaron cuotas de administración, asistieron a las reuniones de las asambleas de propietarios y eran responsables por ellas; mientras que los otros demandantes eran desconocidos, de acuerdo con los testimonios de Camilo Andrés Ceballos Hernández, Janneth Rocío Parra Parra y Darío Durango Bello.
Precisó que, aun cuando pueda ejercerse la posesión de manera indirecta, la exposición de ese argumento fue novedosa toda vez que se adujo en los alegatos de conclusión y no obra material probatorio que permita inferir su materialización o exteriorización contundente. En esa línea, explicó que, a pesar de contar con un justo título y la buena fe, no detentaban esos inmuebles o, por lo menos, no tenían esa relación directa frente a ellos.
En lo que concierne a los promotores Pedro Nel Díaz Lozano y Mariela Ballesteros de Díaz, anunció haber apreciado ese vínculo material, bien por las erogaciones realizadas y la explotación económica que adelantaron; empero, recalcó que no eran nudos propietarios porque no 001 2021 00336 02 fue inscrito el título en el registro de instrumentos públicos, en el que aparecía como titular Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. Agregó que tampoco el usufructo fue registrado y se tornó carente de validez a la luz del artículo 826 del C.C. Por tanto, determinó la carencia de un justo título para invocar una pertenencia por la vía ordinaria, sumado a que catalogó que ellos reconocieron dominio ajeno, en virtud de la aceptación del derecho real de usufructo que se quiso concederles.
Apelación: Los demandantes interpusieron el remedio vertical con el fin de que sea revocada la anterior decisión. Con tal propósito, formularon los reparos que sustentaron, conforme se sintetizan: a) Indebida valoración probatoria Aunque la nuda propiedad no se materializó porque no se inscribió, debió ampararse la convicción y exteriorización que hicieron los promotores en torno a la adquisición de esos bienes desde el 10 de junio del 2013, así como los actos realizados en tal acontecer, los hijos Diaz Ballesteros, como nudos propietarios, y sus progenitores, en calidad de usufructuarios.
La posesión sí se demostró pues la inmobiliaria certificó que la señora Mariela, en ejercicio de esas relaciones dispositivas no lo hizo como titular del usufructo que le fue otorgado, sino en nombre de sus hijos, como mandataria de ellos. Todos los demandantes reconocieron actuar como grupo de familia y dividirse entre ellos las actividades, pagos y reuniones asamblearias, en vista de la comunidad existente.
Por ello, los señores Pedro Nel y Mariela ejercían aquellos actos de señorío en nombre de sus hijos y así debió concebirse, por contar con un justo título que les procuraba ser nudos propietarios durante un lapso superior al quinquenio establecido. 001 2021 00336 02 No podía tenerse en cuenta las declaraciones de la administradora que llevaba poco tiempo en esa labor; incluso, la deponente expresó no contar con el libro de propietarios para allegarlo.
De igual manera, el vigilante mencionó que se trataba de una familia y que el señor Pedro, en delegación de ellos, siempre iba para ejercer la administración de esa comunidad. b) Pruebas que sustentan su pretensión La certificación emitida por la Inmobiliaria Turkana el 2 de agosto de 2021, refirió que la señora Mariela Ballesteros actuó como usufructuaria y mandataria; por consiguiente, estuvo facultada para suscribir esos contratos de arrendamiento.
Incluso, los interrogatorios practicados, los soportes de pago de los impuestos prediales, los recibos que respaldaron la satisfacción del precio de la oficina y del parqueadero adquiridos, el instrumento público de compraventa celebrado, apuntaron a determinar que los hermanos Díaz Ballesteros actuaron a través de una comunidad familiar.
No se discute la existencia de un justo título y que bajo ese acto se desplegó la posesión de los inmuebles, mediante actos públicos y exteriores, como el pago de impuestos, cuotas de administración, la disposición sobre ellos, cuando se emitió un mandato para su gestión, aunado a la constitución de un usufructo sobre aquellos. II. PROBLEMA JURÍDICO ¿Se dan los presupuestos para que los demandantes adquieran los inmuebles por prescripción ordinaria de dominio? 001 2021 00336 02 III.
CONSIDERACIONES 1. Es asunto averiguado que la prescripción es un modo de adquirir el dominio de las cosas luego de ejercerse sobre ellas la posesión de manera quieta, pública, pacífica e ininterrumpida por el lapso que la ley prevé. Es regular en virtud de la existencia de un justo título traslaticio de dominio e irregular cuando no media éste, en la primera se exige un plazo trienal, si se trata de un mueble, o quinquenal, cuando es un inmueble; en la segunda, el tiempo requerido es de diez años sin considerar su naturaleza.
La aprehensión del bien se produce por el animus, elemento de índole subjetivo que conduce a la convicción interior de creerse dueño único y verdadero de la cosa, por medio del cual se exteriorizan aquellos actos típicos de señorío frente a éste; y el corpus, cuyo carácter objetivo se define por la detentación material, mediante la cual se ejecutan los actos propios de quien se reputa como su propietario, sin reconocer dominio ajeno. Según la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, el primero constituye el componente interno, “psicológico, la intención del dominus, que por escapar a la percepción directa de los sentidos es preciso presumir de la comprobación plena e inequívoca de los actos materiales y externos ejecutados continuamente y por todo el lapso que dure aquélla”, los cuales dan lugar a inferir la intención o voluntad de hacerse dueño, siempre que no aparezcan otras circunstancias que demuestren lo contrario; mientras que el segundo, es externo y hace alusión a ‘la retención física o material de la cosa’”1.
Esa relación con el bien no puede confundirse con otra y, por consiguiente, exige una carga demostrativa mayor para su verificación, en tanto que su desatención conllevaría al traste de la pretensión adquisitiva de dominio..Sala de Casación Civil de Corte Suprema de Justicia. Sentencias del 29 de agosto del 2000 y 13 de abril de 2019. 1 001 2021 00336 02 Sobre la forma de detentar un bien, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha dilucidado que, “(…) En la tenencia, simplemente se despliega poder externo y material sobre el bien (artículo 775 Código Civil), pues se ‘(…) ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño’, como el acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el habitador.
En la posesión, a ese poder material se une el comportarse respecto del bien como si fuese propietario (canon 762, ibídem) ‘con ánimo de señor y dueño’. Y en la propiedad, que por excelencia permite usar (ius utendi), gozar (ius fruendi) y disponer (ius abutendi) de la cosa, es derecho in re, con exclusión de todas las demás personas dentro del marco del precepto 669, ejúsdem, caso en el cual se tendrá la posesión unida al derecho de dominio, si se es dueño; y en caso de no serlo, se tratará del poseedor material.
(…) La posesión urge la presencia de dos elementos el corpus y el ánimus (artículo 762 del Código Civil); en cambio, la mera tenencia sólo requiere uno de esos dos elementos, el corpus. Es mero tenedor quien tiene una cosa reconociendo dominio ajeno. Para que exista la mera tenencia solo se exige la detención material, mientras que la posesión requiere no solo la tenencia, sino el ánimo de tenerla obrando como señor y dueño. (…) Los elementos de la posesión. Los dos clásicos son el corpus y el ánimus.
El primero es el poder físico o material que tiene una persona sobre una cosa. Son los actos materiales de tenencia, uso y goce sobre la cosa. No obstante, el mero contacto material con una cosa no significa su señorío o poder de hecho en la teoría de la posesión. Por esa misma razón, el poseedor tiene la posesión aunque el objeto este guardado o retirado de su poder físico.
El segundo, es el elemento psicológico o intelectual de la posesión. Consiste en la intención de obrar como señor y dueño (ánimus domini) sin reconocer dominio ajeno. El ánimus es una conducta del poseedor que puede manifestarse en el título que la origina y supone que obra como un verdadero propietario o con la convicción de serlo. Es la voluntad firme de considerarse dueño del bien.”2. 2.
En adición a lo anterior, cuando se invoca una pretensión ordinaria de usucapión debe concurrir, además, de la posesión, la existencia de un título que sea la “(…) causa para materializar el modo de la tradición del derecho real de no mediar el vicio o el defecto por el cual la usucapión está llamada a remediar3 (…)”4 y, aun cuando no traslade propiamente el dominio, permita engendrar un derecho personal a través del cual se obligue “(…) al tradente a trasladarlo, facultando al adquirente para Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC5187-2020 de 18 de diciembre de 2020, rad. 25290-31-03-002-2013-00266-01. 3 CSJ SC G.J. CVII, pág. 365 en similar sentido, C.J. CXLII, pág. 68, y CLIX 347, entre otras. 4 Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC3654-2021 de 25 de agosto de 2021, rad. 11001-31-03-026-2012-00286-01. 2 001 2021 00336 02 adquirirlo actuando entonces, como fuente obligacional o causa para el modo”5.
En esa línea, el poseedor debe mantener el bien de buena fe, bajo el convencimiento de haber adquirido su derecho legítimamente6. 3. Desde esa perspectiva, en el caso bajo estudio se observa que obra la Escritura Pública 2302 de 10 de julio de 2013 otorgada en la Notaría 7ª del Círculo de Bogotá, mediante la cual Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S., en calidad de vendedora, transfirió la nuda propiedad de la oficina 403 y garaje 30 del Edificio Torre Empresarial Baikal Aqua P.H., ubicado en la calle 106 No. 54-73 a Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros; esta última, representada por sus señores padres, Pedro Nel Díaz Lozano y Mariela Ballesteros de Díaz; mientras que el usufructo fue concedido a los dos últimos, los señores Díaz Lozano y Ballesteros de Diaz7.
De modo que éste puede catalogarse como el titulo por el cual se invoca la posesión regular sobre dichos inmuebles; no obstante, frente a los nudos propietarios, Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros, por ser el idóneo para transferir el dominio de los bienes en favor de ellos; no así, para los usufructuarios Pedro Nel Díaz Lozano y Mariela Ballesteros de Díaz, pues en aquel contrato la vocación era la de darle a ellos la mera tenencia de esos bienes.
Destáquese que el artículo 823 del Código Civil define al usufructo como un derecho real “(…) que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible”.
Bajo ese tenor, el usufructuario reconoce en el nudo propietario la titularidad del bien; máxime, si a aquel únicamente le concierne el uso y goce de la cosa. Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC3654-2021 de 25 de agosto de 2021, rad. 11001-31-03-026-2012-00286-01. 6 Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC3654-2021 de 25 de agosto de 2021, rad. 11001-31-03-026-2012-00286-01. 5 7 PDF 002Anexos; fls. 26-41. 001 2021 00336 02 Por tanto, los señores Pedro Nel Diaz y Mariela Ballesteros de Diaz no cuentan con un justo título para invocar la pretensión adquisitiva de dominio por la vía ordinaria y, mucho menos, al amparo de haber transcurrido más de un lustro de ejercer la posesión de la oficina 403 y el parqueadero 30 precitados, desde el momento en que les fueron entregados esos inmuebles.
Tampoco es suficiente que los señores Mariela y Pedro Nel adujeran que habían honrado el precio de los inmuebles ni haberla recibido en buenas condiciones el 10 de julio de 20138, pues no puede desconocerse la calidad en que celebraron ese negocio jurídico, esto es, la figura evocada para ellos en aquel instrumento público, como es el usufructo de dichos inmuebles, que, valga anotar, tampoco logró efectuarse por no haberse registrado el instrumento otorgado.
De modo que, para ellos no podía invocarse la buena fe, aun a sabiendas de conocer la voluntad exteriorizada en el citado instrumento, debido a que se pretendió concederles la mera tenencia de esos bienes. Prueba de ello es que, el mismo día en que se elevó la escritura pública les fueron entregados real y materialmente los bienes evocados9, mas no como propietarios o poseedores de ellos, sino como simples tenedores de éstos.
Agréguese a lo dicho que, el canon 826 del Código Civil prevé que de recaer esa figura sobre bienes inmuebles debe mediar instrumento público inscrito, por manera, que si no obra dicho registro, no podía predicarse la materialización de la aludida prerrogativa que, se itera, tenía la finalidad de dar la tenencia de aquéllos. MP4 073InspeccionP3; min. 8”39’” y 074InspeccionP4; min. 27”56’”.
PDF 002Anexos; fls. 32. A lo que se añade que en la cláusula séptima de la promesa de compraventa se estableció que la entrega de los bienes se realizaría el 30 de abril de 2013, mediante acta; PDF 002Anexos;fls. 46-47. 8 9 001 2021 00336 02 Y es que, ante la ausencia de un documento capaz de trasladar el dominio, así como de formar la bona fides en torno a él, no puede acogerse la posesión regular: “La sola existencia de un título injusto o la presencia de la mala fe en el poderío del bien torna la posesión en irregular y, por ende, para usucapir será necesario acudir a la prescripción extraordinaria (art. 2531 C.C.).
No es justo título al tenor del artículo 766 ibídem el «falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende», tampoco el «conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra, sin serlo», ni el que adolece de vicio de nulidad, menos aún, el «mero putativo». De otra parte, la existencia de un título de «mera tenencia» hace presumir la mala fe del poseedor (art. 2531 C.C.).
Llámese «mera tenencia» a la sola detentación material de la cosa (corpus), desprovista de toda intención de comportarse como «señor y dueño» (animus), por lo que en su conciencia el «mero tenedor» siempre reconocerá «dominio ajeno».” 10. En ese orden, les asistía invocar a los señores Ballesteros y Diaz la acción extraordinaria por no estar acompañada del título que les brindara el convencimiento de hacerse dueños.
Claro está, sumado a los requisitos que ella exige. Memórese que la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha dilucidado lo siguiente; “La anterior conclusión, está conforme con lo dispuesto en el artículo 786 que advierte que «El poseedor conserva la posesión, aunque transfiera la tenencia de la cosa, dándola en arriendo, comodato, prenda, depósito, usufructo, o cualquiera otro título no traslaticio de dominio».
Subrayas ajenas al texto original. 10. Así las cosas, no hay duda acerca de que el Código Civil no consagró la «interversión» de la mera tenencia en posesión. A lo sumo, admitió que un mero tenedor puede dejar de serlo para iniciar una posesión sin violencia ni clandestinidad por el tiempo de prescripción extraordinaria en virtud de su mala fe presunta, pero sin que en ningún caso, el tiempo transcurrido en calidad de tenedor pueda servir para propósitos diferentes a ejercer las facultades jurídicas de esa relación jurídica precaria.” 11 (Se resalta).
Dicho esto, fue acertado el juez de primer grado respecto de su pretensión. Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC175-2023 de 10 de julio de 2023. Rad. 1101-31-03-005-2016-00045-01. 11 Sala de casación Civil de la Corte Suprema de justicia. Sentencia SC11444-2016 de 18 de agosto de 2016. Rad. 11001-31-03-005-1999-00246-01. 10 001 2021 00336 02 4.
Ahora bien, en relación con la posesión regular de los señores Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros, se advierte que sí existe un justo título con la vocación de enajenar el dominio en su favor, por medio del cual se les permitió formarse en su esfera íntima la idea de catalogarse como dueños de ellos. Y es que el señor Ronald Díaz Ballesteros evocó la celebración del negocio jurídico, el cobro adicional para que se adelantara la inscripción de la escritura pública12, el manejo de una empresa familiar por parte de su señora madre, así como el error de haber firmado y no estar atentos a los demás asuntos, entre ellos, el registro del instrumento público13.
A tono con lo narrado, el señor Iván explicó que “(…) nosotros como familia siempre hemos hecho negocios conjuntamente, siempre estamos los seis (…) esta oficina se compró sobre planos, sobre planos se compró. Se hicieron todos los pagos correspondientes, en el 2012 se firmó la promesa, la entrega fue hacia el 2013. Nosotros, ellos, se realizó la escritura, con ellos siempre los negocios han sido que los de la Notaría vienen a la oficina de ellos, nos toman las huellas, firman y ellos radican y hacen todos los trámites de los documentos.
Con esta oficina lo que faltó fue estar pendiente de registro, ante la Superintendencia (…)”14. En sentido similar, Mónica Sorany Díaz expresó que, aun cuando era menor de edad para ese entonces, recordaba que asistió a la entrega de la oficina en el año 2013 en compañía de sus padres15. Adicionalmente, esgrimió el pago de los servicios, la administración y los impuestos de esos bienes16.
Reiteró que cuando iban a celebrar un negocio sobre la oficina se dieron cuenta de lo sucedido, que no se había inscrito la escritura en la Oficina de Instrumentos Públicos y sostuvo que no se pudo registrar porque había una anotación emanada de un proceso ejecutivo que se adelantaba en contra del anterior propietario del inmueble, MP4 073InspeccionP3; min. 27”40’”.
MP4 074InspeccionP4; min. 55’”. 14 MP4 074InspeccionP4; min. 16”34’”. 15 MP4 074InspeccionP4; min. 10”25’”. 16 MP4 074InspeccionP4; min. 10”48’”. 12 13 001 2021 00336 02 Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. Actuación, en la que intentaron hacerse parte; pero, no les fue posible y, por esa razón, decidieron promover este proceso de pertenencia17.
La señora Sandra Milena Díaz Ballesteros, por su lado, manifestó que se trató de una compra que hizo la familia18, especificó que la oficina estaba a nombre de sus hermanos y de ella. También agregó que sus papás siempre han sido como los poseedores explotadores porque van a las reuniones, están atentos a los pagos y de ellos, incluidos los arriendos, se hace cargo su señora madre, aparejado a que Iván y ella conocen todo esto19.
Todas esas circunstancias permiten dilucidar que tuvieron conocimiento de no ostentar la nuda propiedad sobre los inmuebles cuando obtuvieron un certificado de instrumentos públicos de ellos y apareció en la matrícula de la oficina una medida cautelar ordenada por el Juzgado 23 Civil del Circuito sobre los bines pretendidos en usucapión. Ahora bien, esa demanda fue radicada el 27 de noviembre de 2020, con génesis en las facturas de venta, expedidas a partir del 20 de junio de 2017 y hasta el 23 de agosto de 2018 por las actas de avance del contrato 013-2017 del proyecto Baracay en la ciudad de Barranquilla20.
Luego de haber trascurrido más de siete años de la entrega de los inmuebles y de la celebración de la escritura de compraventa de los citados inmuebles, el 10 de julio de 2013. Aunado a lo anterior, se logra vislumbrar que mediante memorial radicado el 5 de agosto de 2021, Pedro Nel Díaz Lozano, Mariela Ballesteros de Diaz, Sandra, Iván, Mónica Sorany y Ronald Díaz Ballesteros concurrieron a aquel proceso21 y allegaron la promesa de compraventa de la oficina MP4 074InspeccionP4; min. 11”25’”.
MP4 090VideoAudiencia; min. 12”44’”. 19 MP4 090VideoAudiencia; min. 12”49’” y 14”11’” 20 PDF 008EscritoDemanda; fl. 21 PDF 040Anexo1. 17 18 001 2021 00336 02 40322, la Escritura Pública de venta 2302 de 10 de julio de 2013 de la Notaría 7ª de Bogotá, el certificado de tradición del inmueble 23, los comprobantes de las transacciones24, así como la solicitud elevada de levantamiento de la medida cautelar y que fue despachada desfavorablemente mediante proveído de 10 de agosto de 202125.
Y a pesar de recurrirse esa determinación por vía de reposición y apelación, esta última, de manera subsidiaria, con el fin de que se accediera a la solicitud de levantamiento de la cautelar porque en su sentir habían adquirido dicho inmueble mediante la Escritura Publica 2302 de 10 de julio de 201326, el Juzgado mantuvo su decisión y concedió la alzada ante el Tribunal Superior de Bogotá27.
Durante la sustentación del reproche propuesto, fueron expresados estos argumentos28: “(…) [P]osteriormente se llevó a cabo la firma de la escritura pública que transfiere a título de venta la NUDA PROPIEDAD a favor de RONALD DIAZ BALLESTEROS (…) SANDRA MILENA DIAZ BALLESTEROS (…) IVÁN DÍAZ BALLESTEROS (…) PEDRO NEL DÍAZ LOZANO y MARIELA BALLESTEROS DE DIAZ (…) obrando en calidad de padres y representantes legales de MONICA SORANY DIAZ BALLESTEROS, menos de dad en ese entonces (…), y el DERECHO REAL DEL USUFRUCTO a favor de PEDRO NEL DIAZ LOZANO y MARIELA BALLESTEROS DE DIAZ, sobre el derecho de dominio y posesión sobre el inmueble: Oficina CUATROCIENTOS TRES (403) Y GARAJE TREINTA (30), UBICADOS EN LA CALLE CIENTO SEIS (106) NÚMERO CINCUENTA Y CUATRO SETENTA Y TRES (No. 5473) de la ciudad de Bogotá D.C., EDIFICIO TORRE EMPREARIAL BAIKAL AQUA – PROPIEDAD HORIZONTAL (…)”29.
Sin embargo, esta Corporación, el 7 de abril de 2022, no accedió a la solicitud de levantamiento de la medida cautelar por dos razones: la primera, no ser los propietarios de los inmuebles y la segunda, no hallarse en la oportunidad para salvaguardar los derechos que les asiste conforme al numeral 8º del artículo 597 del C.G.P.30. PDF 041Anexo2.
PDF 043Anexo4. 24 PDF 044Anexo5. 25 PDF 046AutoDispone. 26 PDF 048Anexos. 27 PDF 057AutoDecideRecurso. 28 PDF 059AnexosSustentacionRecurso y 060 EscritoSustentacionRecurso. 29 PDF 060 EscritoSustentacionRecurso; fl. 4. 30 PDF 009AutoTribunañConfirma. 22 23 001 2021 00336 02 En vista de lo acontecido, la demandante Sorany Díaz mencionó que se dio inicio a la presente acción en aras de que fuera acogida la prescripción adquisitiva de dichos bienes en favor de los demandantes.
Ahora bien, a pesar de que algunos de los accionantes, incluida la señora Mariela Ballesteros, dijeron hacer parte de una empresa familiar31, no puede acogerse tal planteamiento pues no obra ningún soporte que así lo corrobore. Por el contrario, Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros no detentaron el bien y menos aun ejercieron actos de señores y dueños sobre ellos.
Con menor razón si el señor Iván Díaz Ballesteros señaló que la oficina 403 está arrendada para un Call center a partir del 1º de junio de 202232 y se logra verificar que la señora Mariela Ballesteros es quien ha ejercido los actos materiales de posesión, sin que fueran ejecutados por sus descendientes y, menos aún, bajo la representación de sus progenitores, Pedro Nel Díaz y Mariela Ballesteros de Díaz.
Nótese como en la certificación de 2 de agosto de 2021, expedida por Turkana Inmobiliaria se indicó: “Mariela Ballesteros de Diaz (…) a (sic) mantenido una relación comercial con Turkana Inmobiliaria S.A.S., antes Jilon Inmobiliaria Ltda. (…) en la que, en su calidad de usufructuaria y mandataria, nos ha encomendado la tarea de suscribir y administrar en su nombre los siguientes contratos de arrendamiento, sobre los inmuebles Oficina 403 y garaje No. 30 de la Torre Empresarial Baikal Aqua ubicada en la calle 106 No. 54 – 73 de la ciudad de Bogotá” (Se resalta).
De manera que la alusión hecha fue respecto de la señora Ballesteros como tenedora del bien y mandataria; máxime, si no se identifica la razón por la cual es catalogada bajo esta segunda modalidad. Asimismo, en ese escrito se precisa que a dicha inmobiliaria le encomendó la misión de signar y gestionar “en su nombre” los arrendamientos que se celebraran sobre la Oficina 403. 31 32 MP4 073InspeccionP3; min. 15”11’”.
MP4 072InspeccionP2; min. 6”35’”. 001 2021 00336 02 Recuérdese que la figura del usufructo que, se insiste, no pudo materializarse, le permite a quien lo ejerce obtener los frutos, tanto civiles como naturales de los bienes concedidos (arts. 840 y 849 ib.), de modo que, en virtud de aquel convencimiento, la señora Ballesteros encomendó la administración a dicha inmobiliaria, y no como representante de sus hijos toda vez que no se evidencia esa circunstancia en ningún documento.
Por demás, se vislumbra que la oficina junto al parqueadero, si se tiene en cuenta que el señor Camilo Andrés Ceballos afirmó en su declaración que el parqueadero 30 está asociado a la oficina 40333, fueron brindados en arriendo durante los lapsos que se describen a continuación y en favor de las siguientes personas: i) Del 15 de julio de 2013 al 30 de junio de 2014, a Asesora en Firme S.A.S.; ii) Entre el 1º de julio de este último año y el 30 de julio de 2016, en favor de Activa Group E.U.; iii) Del 12 de marzo de 2017 a 30 de agosto de 2019, en beneficio de Jeme I Waa y, iv) Entre el 2 de marzo y el 30 de noviembre de 2020 a Pop Design & Solutions S.A.S.34.
En esa misma línea, se aprecian las liquidaciones efectuadas por Jilon Inmobiliaria Ltda. sobre los cánones de arriendo de los meses de julio, septiembre a noviembre de 2013, enero a marzo y junio a diciembre de 2014, de enero a junio de 2015; las comisiones causadas por administración y pago de esos rubros35; así como los estados de cuenta de abril a junio de 2015 emitidos por esa persona jurídica y todos a nombre de Mariela Ballesteros de Diaz36.
Incluso, aun cuando, algunos de ellos fueron reenviados por esta última a Iván y Milena Diaz, lo cierto es que esa circunstancia no refiere que se trate de la rendición de cuentas de una mandataria, pues nada se enunció al respecto. PDF 075InspeccionP5; min. 21”40’” PDF 002Anexos; fls. 86. 35 PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 32-38, 42-60, 65-78, 83-95, 115, 122. 36 PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 114, 118, 121 33 34 001 2021 00336 02 Al amparo del norte trazado, también se identifica que la Inmobiliaria Turkana expidió en favor de la señora Mariela Ballesteros los reportes de las mensualidades de julio a noviembre de 2015; de febrero y abril de 2016; de marzo a mayo, de julio a octubre y diciembre de 2017; enero a diciembre de 2018; de enero a octubre y diciembre de 2019; de febrero a julio, al igual que de septiembre y diciembre de 202037.
De la misma manera, lo hizo con las facturas para el cobro de las comisiones de julio a noviembre de 2015; de febrero y abril de 2016; de marzo a mayo, de julio a octubre y diciembre de 2017; de enero a diciembre de 2018; de enero a octubre y diciembre de 2019; de febrero a mayo, de julio a agosto y octubre de 202038, los cuales fueron remitidos a la señora Mariela.
A lo anterior se agrega, que obran dos modelos de contrato de administración inmobiliaria elaborados por esa misma entidad y con destino a Mariela Ballesteros. En el primero de ellos, se observa la sugerencia de que ella, en nombre propio, bien como propietaria o poseedora de la oficina 403 y el parqueadero 30 de la Torre Empresarial Baikal Aqua P.H., celebre el 1º de marzo de 2017 dicho convenio39; en el segundo, de 28 de febrero de 2020, se indica en la descripción que Mariela Ballesteros es propietaria y Turkana Inmobiliaria S.A.S. la administradora40.
De otra parte, la representante de la Torre Empresarial Aqua P.H. profirió un paz y salvo de 2 de agosto de 2021 mediante el cual se refiere: “(…) que la señora, Mariela Ballesteros de Diaz CC 31.300.824 propietaria de la oficina 403 y del parqueadero 30, se encuentra a Paz y Salvo por todo concepto de cuotas de administración, cuotas extraordinarias, PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 126, 131, 134, 138, 141, 146, 155, 192, 195, 199, 202, 207, 210, 214, 217, 220, 225, 266, 270, 272, 275, 278, 281, 284, 287, 296, 299, 302, 305, 327, 332, 337, 342, 344, 350,355, 357, 367, 369,376, 382, 394, 405, 423, 472, 477, 487, 491, 509 38 PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 127, 130, 135, 137, 140, 147,156, 193, 196, 200, 203, 208, 211, 213, 216, 219,226, 267, 269, 273, 276, 279, 282, 285, 288, 297, 299, 303, 307, 329, 334, 339, 345, 352, 358, 359, 370, 370, 377, 384, 396, 407, 425, 474, 478, 488, 493,498 39 PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 179-190. 40 PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 410. – 414. 37 001 2021 00336 02 retroactivos y demás conceptos hasta el mes de agosto de 2021” (Se destaca)41.
Y no debe omitirse la cuenta de cobro del Edificio Torre Empresarial Baikal Aqua P.H. de 4 de enero de 2021 con destino a la señora Mariela Ballesteros por la cuota de administración de enero de 202142; junto a los recibos de pago del impuesto predial de ambos predios, correspondientes a los años 2014 a 202143, así como la erogación de 27 de diciembre de 2018 por valorización por beneficio local 44, pues en algunos de ellos se aprecia el nombre de Mariela Ballesteros, específicamente de los años 2014 y 2016; mientras que en 2015, 2017, 2018 a 2021 el de Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S.45.
También se aprecia el poder conferido por la señora Mariela Ballesteros a dicha inmobiliaria para que la represente en la reunión de copropietarios del edifico46. Por otro lado, en la promesa de compraventa de 22 de marzo de 2012, pactada entre Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S. y Mariela Ballesteros de Diaz, en la que fungieron como promitentes vendedora y compradora – respectivamente-, se resalta que ella obró: “(…) en su propio nombre quien(es) en adelante y para los efectos del presente Contrato se denominará(n) EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), hemos celebrado el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA que se regirá por las siguientes cláusulas (…)”47.
Asimismo, se observa que en 2012 Mariela Ballesteros de Diaz sufragó los pagos ante la Cartera Colectiva “Fiducia” 48 y Conceptos y Proyectos Estratégicos S.A.S.49, sin hacerse alguna otra especificación. PDF 002Anexos; fls. 87. PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 515. 43 PDF 002Anexos; fls. 64-78. 44 PDF 002Anexos; fls. 80-79. 45 PDF 002Anexos; fls. 80-79. 46 PDF 032AllegaReformaALaDemanda; fls. 39, 79, 96. 47 PDF 002Anexos; fls. 42-51. 48 PDF 002Anexos; fls. 52-53. 49 PDF 002Anexos; fls. 54-59 y 60-63. 41 42 001 2021 00336 02 Lo anterior cobra mayor relevancia con los testimonios de Camilo Andrés Ceballos Hernández y Janneth Rocío Parra Parra50, quienes afirmaron no conocer a los señores Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros, a pesar de que el primero de ellos rindió una declaración extrajuicio en la que adujo saber de ellos.
Y es que, el deponente Ceballos manifestó que era el gerente de una empresa de administración de propiedad horizontal y aseveró conocer a Don Pedro Nel Díaz Lozano únicamente, con quien la administración tiene contacto directo para los temas del Edificio, dado que él aparece en el registro de la administración51. Mientras que la segunda explicó que llevaba un mes y quince días en ese cargo52 y relató haber conocido a los señores Pedro Nel Díaz y a Mariela Ballesteros de Diaz53; no obstante, esgrimió no constarle los hechos de la demanda, solamente lo que le comentó su antecesora54.
Lo anterior demuestra que los señores Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros no detentaron los bienes directamente, a fin de predicar su señorío sobre ellos, pues las pruebas enunciadas nada muestran al respecto. Y aunque el guarda de seguridad del edificio, Darío Durango Bello, indicó que ha trabajado allí por más de cuatro años y señaló conocer a los demandantes como dueños de la oficina porque siempre están pendientes de la administración, hacen presencia en las reuniones de asamblea, a la que asisten los propietarios, llaman para verificar los pagos55, lo cierto es que fue el único relato que así lo remembró, sin que obre un acto inequívoco en otros medios suasorios que los predique como poseedores, MP4 073InspeccionP3; min. 2”40’”.
Aquel día se pidió que la nueva administradora rindiera declaración porque de quien se había pedido el testimonio había cesado en sus funciones de administración, a partir del 1º de septiembre de ese año. 51 PDF 075InspeccionP5; min. 13”13’”y 17”14’” 52 PDF 075InspeccionP5; min. 29”25’”. 53 PDF 075InspeccionP5; min. 28”09’” y 30”15’”. 54 PDF 076InspeccionP6; min. 26’”. 55 MP4 090VideoAudiencia; min. 4”24’” y 6”47’”. 50 001 2021 00336 02 a la luz de la nuda propiedad de los bienes que se contempló en el instrumento público de 10 de julio de 2013.
Por último, si bien no concurrió el representante legal de la demandada, esa sola circunstancia no devela el animus y corpus en cabeza de los accionantes Iván, Ronald, Sandra Milena, Iván y Mónica Sorany Díaz Ballesteros sobre los bienes pretendidos en usucapión. Menos aún por interpuesta persona, Mariela Ballesteros de Díaz y Pedro Nel Díaz, como fue abordado en líneas anteriores.
Así las cosas, el a quo fue acertado en la determinación atacada. 5. Corolario de lo expuesto se confirmará la decisión protestada y se impondrá la respectiva condena en costas a la apelante, dada la adversidad del remedio vertical incoado. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República de Colombia y por Autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de 22 de mayo de 2024, proferida por el Juzgado 1º Civil del Circuito de esta ciudad.
SEGUNDO: Condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta instancia. Liquídense. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de $1´300.000.oo. 001 2021 00336 02 TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al estrado judicial de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada ANGELA MARIA PELÁEZ ARENAS Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 001 2021 00336 02 Código de verificación: d191b62cb1673dbbb054f346136dcfdc2dddcb4c3abb859aab20a5cbc3fa031d Documento generado en 26/07/2024 10:43:58 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica