Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., catorce (14) de agosto de dos mil veinticinco (2025) DEMANDANTE DEMANDADO CLASE DE PROCESO MOTIVO DE ALZADA CARLOS JULIO VILLANUEVA SOTO CONJUNTO HACIENDA EL CEDRO II P.H. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS APELACIÓN DE SENTENCIA Discutido y aprobado en Sala No. 28 del 11 de agosto de 2025 ASUNTO Se ocupa el Tribunal en resolver el recurso de apelación que el demandante interpuso contra la sentencia del diecinueve (19) de febrero de dos mil veinticinco (2025) emitida por el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. El escrito genitor fue presentado el 26 de mayo de 2023, pero al subsanarlo, el 16 de agosto de ese año, el demandante aclaró las pretensiones para pedir: i) «la ineficacia total del acta de la asamblea general ordinaria» del «25 de marzo de 2023 (…) por violación al art. 39 parágrafo 2° de la ley 675 de 2001 como consecuencia de que la administración no envió junto con la convocatoria la relación de los propietarios» morosos, ii) mantuvo «la pretensión No. 2» de la demanda inicial porque «no tuvo ningún reparo por parte del despacho judicial», esto es, que «la decisión adoptada por la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios (…) permitiendo la asistencia de los apoderados del BANCO DAVIVIENDA (…) no se ajusta a las prescripciones del reglamento de propiedad horizontal, por cuanto se está violando el mismo en su art. 69 parágrafo primero, en concordancia con el parágrafo tercero» (hoja 5, archivo 008SubsanaciónDemanda\C01Principal\01PrimeraInsancia\001PrimeraInst 1 R.A.B # 11001310304820230029002 ancia y hoja 471, archivo 002PoderAnexosDemandaPruebas\ib.).
Pero, sobre las pretensiones «3, 5, 6, 7, 8, y 9» solicitó «se excluyan en virtud de que no se hacen necesaria[s]», junto con la solicitud «No. 4 del líbelo demandatorio» (hoja 5, archivo 008SubsanaciónDemanda\ib.). 1.1. El fundamento fáctico reposó en que la «administración» no acompañó la citación de la asamblea con la lista de los «propietarios que adeudaban contribuciones a las expensas comunes» (hecho 3.1) y la presencia de distintos representantes por las casas de propiedad del «Banco Davivienda» en contravía a lo «establecido en el reglamento de propiedad horizontal» (hecho 3.2).
También, hubo una «irregularidad» con el «valor aprobado y reflejado de la cuota del mes de abril de 2023 (…) por concepto (…) del fondo de imprevistos», donde hubo inversiones por valores superiores a «$ 46 000 000», efectuadas «sin la aprobación previa de la asamblea» (hecho 3.3.), además de otro instalamento llamado «cuota de ahorro», avalado «sin cumplir con las condiciones mínimas previstas para este tipo» de gastos (hecho 3.4.).
Del mismo modo, evidenció fallas en la «elección del consejo de administración» por contravenir «el art. 82» del reglamento de propiedad horizontal -R.P.H.-, en la medida en que debía darse por «cociente electoral», e integrarse por «5 miembros principales y (…) 5 suplentes», ser «copropietarios de unidades privadas» y no deber nada a la copropiedad «mientras ejercen el cargo» (hecho 3.5).
Carlos Julio Villanueva Soto «es propietario de la casa No. 39 del conjunto residencial» (hecho 3, demanda inicial). 2. La acción fue admitida el 25 de agosto de 2023 (archivo 010AutoAdmiteImpugnacionActa\ib.). La copropiedad replicó el 26 de octubre de 2023 (archivo 013ContestaciónDemanda\ib.), pero su memorial no fue tenido en cuenta, toda vez que el auto del 15 de noviembre de 2023 declaró que el «conjunto residencial hacienda el cedro II propiedad horizontal se notificó de la demanda por aviso», pero «contestaron de forma extemporánea» (hoja 1, archivo 017AutoTieneEnCuentaContestaciónExteporánea\ib.), confirmada por el ad quem el 23 de mayo de 2024 decisión (archivo 07AutoConfirma\C01ApelacionAuto\02SegundaInstancia\ib.).
LA SENTENCIA 2 R.A.B # 11001310304820230029002 1. Luego de determinar que «el extremo activo depreca la ineficacia total de las decisiones» del «25 de marzo de 2024» por «haberse omitido requisitos y los quórums» pertinentes, el a quo abordó en el «orden expuesto, cada una de las causales presentadas por el demandante» (hoja 5, archivo 034SentenciaPrimeraInstancia\ib.). 1.1.
Acerca de la citación, evidenció que el accionado allegó el archivo con el informe de gestión del año 2022 que contiene el «apartado “2.2 Cartera”» donde se encuentra «la relación de unidades habitacionales que registraban valores en mora por expensas comunes a 31 de diciembre de 2022; en consecuencia, se tiene que la convocatoria cumplió con el requisito previsto» (hoja 6, ib.). 1.2.
Sobre el banco Davivienda, encontró que «al acreditarse que (…) no estuvo representado por una única persona natural, sino por 7 distintas», advirtió que «en la asamblea de copropietarios existió una indebida representación de la institución financiera y, por lo tanto, los votos efectuados por los 4 apoderados en el desarrollo de la misma no son válidos y no pueden computarse» (hoja 8, ib.). 1.3.
De las mayorías indispensables, explicó que hubo un «quorum deliberatorio del 71,63%», al que se le debe restar «el 6.4% de los coeficientes de propiedad» de Davivienda, que no podían ser considerados en la votación, «quedando en 65,23%». Como «el artículo 75 del reglamento de copropiedad» lo «estableció» en «51%», cumplió. 1.3.1. En virtud de lo anterior, procedió a «verificar los quórums de cada una de las decisiones».
De la «elección del consejo de administración», vislumbró la utilización de un «sistema de mayorías (…), cuando debió hacerse con aplicación del sistema proporcional, por lo cual, resulta nula» la determinación, pues «utilizó un método de votación diferente al establecido en el reglamento» (hoja 9, ib.). También, eligieron tres integrantes que eran «locatarios», transgrediendo el «artículo 82 del reglamento de propiedad horizontal». 1.3.2.
Sobre el fondo de imprevistos, acertó que «para la aprobación de tales gastos» era necesario el «70% de los votos», y como hubo un «74,31%» luego de restar el 6,4% de Davivienda, no existió «nulidad sobre ese punto». Misma situación ocurrió con el «valor aprobado y reflejado de la cuota del mes 3 R.A.B # 11001310304820230029002 de abril de 2023 por (…) reposición del Fondo de Imprevistos», cuyo aval se dio en esos términos (hoja 10, ib.).
Para el proyecto de humedades las «cuotas de ahorro», que en realidad son «extraordinarias», la aprobación «estaba sujeta al 70% del coeficiente», y como «la asamblea» las «aprobó» con el «71,63%, lo cierto es que al restarle el 6,4% de la votación no válida (…), queda un porcentaje del 65,23%», siendo nula la decisión. 1.3.3. Las últimas determinaciones -«“Aprobación de los estados financieros a 31 de diciembre de 2022”, “Presentación y aprobación del presupuesto del año 2023”, “Elección o ratificación del Revisar Fiscal” y “Elección y nombramiento del Comité de Convivencia para la vigencia 2023”»-, al estar previsto un «quorum de la mayoría absoluta de los votos presentes de la asamblea, esto es, la mitad más uno de los presentes», de acuerdo con el artículo 76 del reglamento, no existe nulidad; más aún si se tiene en cuenta que los estados financieros «fueron aprobados por unanimidad de los asistentes a la asamblea» (hoja 11, ib.). 1.4.
Finalmente, no concedió la devolución de recursos porque en la acción incoada, únicamente, «puede disputarse y definirse si las decisiones censuradas se ajustan o no a los lineamientos legales o a los estatutos de la copropiedad». 2. Por lo anterior, resolvió «conceder parcialmente las pretensiones», declarando la nulidad de las «decisiones contenidas en los numerales 12 y 13» del «Acta de Asamblea General Ordinaria No. 1- 2023 del 25 de marzo de 2023», y no condenar en costas (hoja 12, ib.).
RECURSO DE APELACIÓN 1. El demandante reprochó que en la sentencia «decidió conceder parcialmente las pretensiones» -numerales 12 y 13 del acta - «manifestando que en lo demás, se niegan», pero «omitió dar aplicación al art. 97 del C.G.P.» pues «no tuvo en cuenta (…) que la parte demandada contestó de forma extemporánea la demanda» (hoja 3, archivo 014SustentacionRecursoApelacion\ 002SegundaInstancia). 4 R.A.B # 11001310304820230029002 2.
De contera, «la providencia (…) debe ser revocada y en su defecto establecer por ciertos los hechos y pretensiones» del escrito genitor. Además, pidió «condenar a la parte demandada en costas y agencias en derecho» (hoja 4, ib.). CONSIDERACIONES 1. Para emitir el presente fallo la Sala se ceñirá a los puntos objeto de reparo, sin perjuicio de la facultad de adoptar las decisiones oficiosas que sean requeridas.
Vale resaltar que en este estado del trámite no se avizoran situaciones que requieran saneamiento o ameriten declarar una nulidad. 2. Para responder, la Sala debe tener en cuenta que el interés para recurrir recae en «la parte a quien le haya sido desfavorable la providencia» (art 320 inc. 2 CGP), de manera que si el accionante pretende la declaración de «ineficacia total» de las decisiones consignadas en el acta, pero la sentencia declaró nulas las determinaciones de la asamblea en los numerales 12 y 13 del orden del día, negando las demás, lo que le corresponde a la Corporación es evaluar los vicios en los cuales se apoya el demandante para fundar su aspiración: (i) omitir en la convocatoria «la relación de los propietarios que adeudaban contribuciones a las expensas comunes, es decir, el listado de deudores morosos» (pretensión 1) porque viola el «artículo 39, parágrafo 2 de la Ley 675», razón por la cual consideró que todas las demás pretensiones, sobre los otros puntos del orden del día eran innecesarias, y las excluyó;
(ii) la participación de los representantes de las casas de Davivienda. 3. Entonces, previo a evaluar los hechos de la demanda para determinar si les aplica la consecuencia del artículo 97 del C.G.P., el tema se ciñe a verificar si se cumplió la disposición legal y la consecuencia en caso de omitirla. 3.1. El quejoso indicó que la citación no incluyó la lista de deudores morosos (hecho 3.1, subsanación demanda), lo cual vulnera el mandato que indica: «la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes» (parágrafo 2, art. 39, ley 675 de 2001). 3.1.1.
El llamamiento se limitó a enunciar que «para formar parte del Consejo de Administración se debe estar a paz y salvo por concepto a 28 de 5 R.A.B # 11001310304820230029002 febrero de 2023», señalando que «los invitamos a revisar el informe de gestión del año 2022, en el apartado 2, Cartera, en donde se indican las casas que registran valores en mora» (hoja 480, archivo 002PoderAnexosDemandaPruebas\ib.), sin realmente contener el listado en cuestión requerido por la norma; sólo remitió a una parte del documento en el que los aspiraran a hacer parte del mencionado órgano del conjunto residencial podían constatar si estaban o no al día y, en su caso, «para que cancelen los saldos antes de la celebración de lo Asamblea». 3.1.2.
Por lo anterior, y en estricto sentido, puede darse razón el pretensor pues la exigencia prevista en el parágrafo 2° del artículo 39 de la ley 675 de 2001 no se acató en la forma expresada por la norma. No obstante, el precepto no señala la consecuencia solicitada por el demandante; de hecho, no contempla efecto alguno por su inobservancia, y fue por eso que la congregación, a la postre, pudo desarrollar con normalidad la reunión permitiendo, además, el voto de aquellos morosos. 3.1.3.
Por ejemplo, el demandante Carlos Julio Villanueva Soto, dueño de la casa No. 39, adeudaba, a corte del 28 de febrero de 2023, «$ 1 496 300» (hoja 487, ib.), y aun así, hizo parte del quórum de deliberación (hoja 502, ib.). Lo mismo pasó con los propietarios de las unidades 32, 37, 42 y 62, quienes para el 23 de marzo de 2023 debían $ 690 600, $ 720 400, $ 37 200 y $ 690 300, respectivamente (hoja 487, ib.), e igual comparecieron, como se puede constatar cotejando la lista de asistencia a la asamblea (hoja 502, ib.).
También, todos ellos, incluido el impugnante, ejercieron su derecho al sufragio en la «legalización del gasto de los trabajos realizados por urgencia manifiesta» (hoja 514, ib.), entre otras determinaciones adoptadas ese día. 3.1.4. La Corte Suprema de Justicia ha dicho que «asumir posiciones diversas y contradictorias respecto de los mismos aspectos fácticos y los mismos intereses económicos, puede constituir, y suele serlo, un acto contrario a los fundamentos de la buena fe y a la coherencia jurídica exigida a cualquier contratante»1.
Lo anterior, conocido como la doctrina de los actos propios, principio vulnerado por el accionante, pues critica que no se haya allegado la lista de deudores con la citación a la asamblea, solicitando que la misma sea Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Expediente 08001 31 03 004 2000 00254 0. M.P. Pedro Octavio Munar Cadena; 9 de agosto de 2007. 6 R.A.B # 11001310304820230029002 1 invalidada, pero participó y votó conociendo su estado de atraso con los pagos, mostrando una discordancia en su actuar propio. 3.1.5.
Entonces, se hace evidente que la relación de deudores, exigida por la ley, pero sin consecuencias negativas previstas en su cuerpo normativo, no puede tener la connotación reclamada por el demandante, sino una meramente informativa. Es decir, de llegar a restarle valor como «relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes», a la referencia que la convocatoria hizo al estado de cartera contenido en el informe de gestión del administrador, del cual se puede inferir sin duda quiénes son deudores, si la ley no impone la sanción de ineficacia a pesar de no incluirla en el emplazamiento, la asamblea conserva la potestad de reunirse, incluso con la asistencia de los morosos y sin restringirles el derecho a votar, como sucedió en la reunión del 25 de marzo de 2023.
Por tanto, eso no lleva a ser ineficaz o nula la reunión asamblearia, desechando el reclamo del apelante. 3.2. Por otra parte, la situación de la representación de Davivienda en la reunión (hecho 3.2, subsanación demanda), aparte de no ser criticada en la alzada, fue pacífica en el litigio, pues quedó demostrada la vulneración del parágrafo primero del artículo 69 del R.P.H., el cual indica: «cada propietario no podrá designar más de un representante para que concurra a la asamblea, cualquiera que sea el número de inmuebles que posea en el conjunto» (hoja 415, archivo 002PoderAnexosDemandaPruebas\ib.). 3.2.1.
Es necesario indicar que la disposición estatutaria no contempló secuela alguna, por lo cual la Sala acogerá la postura esgrimida por el a quo en su fallo, consistente en que Davivienda otorgó poderes por las casas 1, 7, 21, 47, 53, 58 y 60, cuyo coeficiente era 1.6% para cada una (hojas 401 y 402, ib.), y como de esas 7 viviendas solo comparecieron 4 de sus representantes (hojas 501 y 502, ib.), el coeficiente de estas debe suprimirse del cómputo del quorum decisorio de la congregación – 6.4% -. 3.3.
Abordadas las pretensiones del señor Villanueva Soto, la Sala verificará si los puntos del orden del día que no fueron anulados en la instancia previa – 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 15 y 16 – cumplieron con las mayorías necesarias, teniendo en cuenta la contingencia surgida por la exclusión de los votos de Davivienda. 7 R.A.B # 11001310304820230029002 3.3.1.
Antes que nada, es indispensable precisar que «en la doctrina referente a la propiedad horizontal se diferencia la nulidad de la asamblea como un todo y la nulidad de asuntos puntuales. Si se trata de la totalidad de las decisiones es porque se ha presentado una irregularidad en el fondo que afecta toda la estructura asamblearia. La anomia rodea todo el cuerpo como un mal general.
Así, si la nulidad se entabla por vicios en la convocatoria o por falta de quórum para sesionar, no hay asunto específico que se escapa de sus efectos y es entonces correcto demandar el acta»2. En ese orden de ideas, lo estudiado enseguida se encaminará a las determinaciones específicas, no el acta o la reunión como un todo, en vista de que ya fue desestimada su nulidad o ineficacia, en virtud de lo esgrimido por el convocante – ausencia de la relación de deudores morosos en la citación -. 3.3.2.
El reglamento de propiedad dispuso en su artículo 75 que «para que la asamblea pueda deliberar válidamente, será necesaria la concurrencia de propietarios que representen, por lo menos, el (…) 51% de los derechos en que se considera dividido el conjunto» (hoja 417, ib.). A su vez, que el quórum decisorio será la «mayoría absoluta de los votos presentes en la reunión», es decir, «la mitad más uno» (art. 76, R.P.H.), y uno especial contemplado en su canon 77, aplicable cuando haya determinaciones que comporten «la imposición de gravámenes extraordinarios, o que tenga por objeto la construcción de mejoras voluntarias (…) sensible alteración en el goce de los bienes comunes o de la modificación de los coeficientes de copropiedad, requerirá» el sufragio del «70%» (hoja 418, ib.).
Establecido lo anterior, se procederá con el análisis de los numerales tratados por los asambleistas. 3.3.3. En la «verificación del quórum» - punto 1 - hubo «71.63%» (hoja 484, ib.), al cual, de restarle el 6.4% correspondiente a Davivienda, queda en 65.23%, cumpliendo con lo dispuesto en la reglamentación de la copropiedad. 3.3.4. La relaciones específicas de los votos a favor y en contra para los puntos No. 2 - «aprobación del orden del día», 3 - «nombramiento del presidente y secretario de la asamblea» -, 4 - «lectura y aprobación del reglamento de la Asamblea» -, 5 – designación de la «comisión verificadora de la redacción del Velásquez Jaramillo Luis Guillermo, Propiedad Horizontal, Librería Jurídica Comlibros, Cuarta Edición 2012, Medellín, Colombia. 8 R.A.B # 11001310304820230029002 2 acta de la Asamblea» -,11 - «presentación y aprobación del presupuesto del año 2023» -, 14 – selección o «ratificación del Revisor Fiscal», y el 15 – nominación y nombramiento del «Comité de Convivencia para la vigencia 2023» - no fueron aportadas al expediente, y como «incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen» (art. 167, C.G.P.), el señor Villanueva Soto, al no allegarlos, mutiló la posibilidad de estudiar a fondo este punto.
Sin embargo, el registro de la reunión dio cuenta que fueron avalados por las mayorías presentes en ese entonces, por lo cual la Sala no hará mayor pronunciamiento sobre este asunto, teniendo en cuenta que, aun considerando la falta de contestación de la demanda, el presunto hecho que soportaría la pretensión (número 1 de la demanda), siendo confesable (art. 191 CGP), fue acogido en la sentencia descartando los votos del mal representado banco Davivienda.
Pero, el supuesto fáctico de quedar viciada la votación de todos los demás puntos del orden del día (número 5 del mismo escrito inicial, aclarado en la subsanación), sí requería demostración; al fin y al cabo el actor estaba en posibilidad de aportar la relación de votos que dieran cuenta que al restar los emitidos por los representantes del banco, el porcentaje de aprobación se reducía al grado de no quedar legítimamente aprobados; o si no las tenía, acudir a la posibilidad que le otorga el régimen procesal de anunciarlo así para que le fuera exigible a la copropiedad aportar esos anexos (art. 82, núm. 6, concordante con el 78 núm. 10, y art. 90). 3.3.5.
También, estuvieron los numerales 6 - «lectura del informe de la comisión verificadora del acta celebrada el 22 de octubre de 2022» -, 7 «presentación del informe de la Administración y Consejo de Administración del año 2022» -, 8 - «dictamen de Revisoría Fiscal del año 2022» -, y el 16 «proposiciones y varios» -, los cuales, al ser meramente informativos, no fueron objeto de sufragio y, por tanto, no requieren estudio en virtud del coeficiente viciado en cabeza de Davivienda. 3.3.6.
Finalmente, las proposiciones No. 9 - «aprobación de los estados financieros a 31 de diciembre de 2022» - y 10 - «presentación y autorización de los gastos del fondo de imprevistos, por urgencia manifiesta y otros» - tampoco serán anuladas, en la medida que la primera fue avalada «por unanimidad» (hoja 492, ib.), es decir, el 65.23% que conformaron los asistentes al encuentro luego de la sustracción de los coeficientes de Davivienda, cumpliendo con lo presupuestado en el R.P.H. Lo mismo ocurrió con el fondo de imprevistos, 9 R.A.B # 11001310304820230029002 aprobado en esa época con el 80,71% de los votos presentes (hoja 492, ib.), y aun restándole el 6.4% del banco Davivienda, acata lo necesario para hacer válida la determinación – más del 70% de sufragios favorables -. 3.3.7.
En suma, los demás puntos del orden del día no fueron afectados por la determinación del a quo que resultó parcialmente favorable al censor – excluir de las votaciones a Davivienda – por lo cual la asamblea no sufrió más afectaciones por eso. 3.4. Para rematar, El canon 97 del estatuto procesal regula la presunción para considerar «ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto».
Empero, «toda confesión admite prueba en contrario» (art. 197, C.G.P.), por lo que se contrastará que es susceptible de confesión en virtud de lo allegado al dossier. Bajo ese entendido, la confesión ficta reclamada por el señor Villanueva Soto no está llamada a alterar la providencia atacada, en la medida que lo susceptible de configurarla – ausencia de listado de deudores en la citación a la asamblea – fue infirmada porque los insumos probatorios presentes en el expediente demostraron su carácter meramente informativo, llevando a que lo deliberado no fuera cobijado por la ineficacia o nulidad perseguida. 4.
En conclusión, y luego de confrontar los hechos aludidos en el líbelo de reclamación frente a la información aportada al plenario, la Sala no encontró mérito para suprimir alguna de las otras determinaciones adoptadas en esa data. Tampoco que al aplicar la consecuencia reseñada en el artículo 97 del C.G.P., conforme se expuso anteriormente, se afectara en mayor medida la decisión del a quo, por lo cual no resta una alternativa distinta a ratificar en su totalidad lo determinado por la funcionaria de instancia previa.
DECISIÓN Analizadas la naturaleza y circunstancias de los eventos, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley CONFIRMA la sentencia del diecinueve (19) de febrero de dos mil veinticinco (2025) emitida por el Juzgado Cincuenta y Cuatro del Circuito de Bogotá. 10 R.A.B # 11001310304820230029002 Se condena en costas por el trámite del recurso de apelación al recurrente.
Las agencias en derecho las fijará el magistrado sustanciador. Notificada la presente providencia, devuélvase el expediente al juzgado de origen para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE. El magistrado Marco Antonio Álvarez Gómez informó estar en uso de permiso durante las deliberaciones del presente fallo, por eso no lo suscribió. Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 476483e1c2571c9678402eea884323d463f123dcf936d01e8b4c93bfd5d6 bcf0 Documento generado en 14/08/2025 12:34:35 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 11 R.A.B # 11001310304820230029002