TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., nueve (9) de diciembre de dos mil veinticinco (2025). REF: ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR de ADRIANA RODRÍGUEZ ÁLVAREZ contra ADMINISTRADORA Y PROMOTORA INMOBILIARIA MEVIC S.A.S. Y OTRO - Exp. No. 001-2024-01088-01. Sería del caso decidir lo que en derecho corresponda respecto del trámite del recurso de apelación formulado por la convocante contra de la sentencia dictada en audiencia el 21 de octubre 20251 en la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, de no ser porque se advierte que el trámite está viciado de nulidad al concurrir la causal prevista en el ordinal 8º del precepto 133 del Estatuto Procesal, como pasa a verse: 1.
Adriana Rodríguez Álvarez con el escrito genitor de demanda convocó al proceso a: i) la Administradora y Promotora Inmobiliaria Mevic S.A.S., ii) Acanto Parque Residencial – Propiedad Horizontal y iii) Alianza Fiduciaria S.A. a fin de que: i) se ordenara la devolución de los aportes efectuados al proyecto, ii) el pago de la cláusula penal, iii) el reconocimiento de los rendimientos financieros y iv) el pago de los intereses corrientes y de mora, desde la primera cuota hasta que se hiciera efectivo el pago.. 1.1.- Mediante proveído de 29 de julio de 20242 se inadmitió la demanda y se pidió a la promotora de la acción en apretada síntesis que precisara si Alianza Fiduciaria estaba siendo convocada como persona jurídica o en representación de un patrimonio autónomo y, si era del caso arrimara la documental que diera cuenta de la existencia y constitución 1 Carpetas 31 a 33 cuaderno principal – expediente primera instancia 2 Carpeta 02 cuaderno principal - expediente primera instancia del patrimonio autónomo, según lo dispuesto en el precepto 85 del Estatuto Procesal. 1.2.- Al momento de presentar la subsanación3 la gestora optó por excluir del extremo demandado a Alianza Fiduciaria S.A. y así se admitió la demanda el 9 de septiembre de 20244, con corrección mediante auto de 3 de febrero de 20255. 2.- En el caso que nos ocupa, dada la naturaleza de la relación sustancial controvertida se hacía obligatoria la citación e integración del contradictorio con el Fideicomiso Acanto Parque Residencial, administrado por Alianza Fiduciaria S.A., lo anterior, comoquiera que: “(…) la participación de múltiples interesados en el proceso emana de la voluntad del actor contenida en el escrito inaugural, sin perjuicio de que sea imperativo convocar a otros interesados cuando la sentencia tenga un impacto uniforme sobre todos los partícipes en el acto, negocio o relación jurídica”6, amén que en la integración del contradictorio en litigios por proyectos inmobiliarios, “cuando la discusión gravite sobre obligaciones propias de uno de los agentes y sus efectos concretos, los cuales pueden escindirse de los que son transversales a toda la red contractual, sólo habrá que convocar al juicio a los directamente concernidos.
En las hipótesis contrarias, esto es, cuando se encuentre sub judice el proyecto inmobiliario en su conjunto o se discutan aspectos propios de la coligación contractual, habrá que llamar a juicio a todos los partícipes que puedan resultar afectados con la decisión”7. 2.1.- Al amparo de la anterior orientación jurisprudencial pronto se advierte que al sub examine debió convocarse al citado patrimonio autónomo, atendiendo la presencia de múltiples actores en la actividad inmobiliaria y que “en la coligación contractual emergen obligaciones propias de las convenciones celebradas entre los interesados, cuya desatención podrá ser reclamada por éstos; y, adicionalmente, hay débitos que brotan de la red de contratos, frente a los cuales existe una legitimación en la causa ampliada para pretender su satisfacción. Es aceptado en la jurisprudencia que, fruto de la red formada entre los negocios jurídicos, emanan «deberes de conducta para todos los intervinientes, que responden al imperativo de que ese novo objeto se constituya 3 Carpeta 03 cuaderno principal - expediente primera instancia 4 Carpeta 05 cuaderno principal - expediente primera instancia 5 Carpeta 21 cuaderno principal - expediente primera instancia 6 Cfr. C.S.J. Sal.
Cas. Civ. Sentencia de 18 de mayo de 2023. Rad. 11001-31-99-003-2018-01590-01. SC1072023. 7 Ib. debidamente, se mantenga y cumpla sus fines» (CSJ, SC18476, 15 nov. 2017, rad. n.° 1998-00181-02)”8. 3.- Mírese que el convenio báculo de la acción es un contrato de adhesión al contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria no. 10043329207 constitutivo del Fideicomiso Acanto Parque Residencial, en los antecedentes 1.9.- y 1.10.- de este se dijo: “1.9 EL ADQUIRIENTE ADHERENTE suscribe(n) el presente ACUERDO DE ADHESIÓN para efectos de vincularse a EL FIDEICOMISO, con los derechos que se estipulan en el contrato de fiducia denominado FIDEICOMISO, para quien ostente la calidad de tal, contrato que el ADQUIRIENTE ADHERENTE declara conocer y aceptar en su totalidad. 1.10 El FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR contrae con EL ADQUIRIENTE ADHERENTE las obligaciones propias relacionadas con EL PROYECTO, y éste(os) contrae(n) para con aquel la obligación de entregar a ALIANZA las sumas de dinero acordadas con EL FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR por la vinculación. Estos y aquellos suscriben también el presente ACUERDO DE ADHESIÓN en el cual además de instruir y notificar a ALIANZA acerca de la vinculación, se reglamenta el reciproco cumplimiento de sus mutuas obligaciones.”.
Lo anterior denota que la relación negocial se encuentra coligada al contrato de fiducia mercantil de administración, el cual, valga decir desde ya se echa de menos en el informativo; en suma de lo anterior y comoquiera que lo que se suplica es la devolución de los aportes con el valor de la cláusula penal, así como el reconocimiento de los rendimientos e intereses corrientes y moratorios, debe tenerse en cuenta que según el ordinal 4° de las “cláusulas limitativas” se pactó que: “La FIDUCIARIA recibe y administra los dineros de las personas interesadas en adquirir las unidades inmobiliarias (los ADQUIRIENTES ADHERENTES) del PROYECTO propuesto por el FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR, hasta tanto el FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR logre acreditar el cumplimiento de las CONDICIONES DE INICIO podrá disponer de los recursos depositados por los ADQUIRIENTES ADHERENTES ” (negrilla para resaltar) A su vez, el numeral 8°: 8 Ib.
“El ADQUIRIENTE ADHERENTE es informado que los recursos dinerarios de su vinculación deberán ser entregados única y exclusivamente a la FIDUCIARIA y no al FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR, directamente o por medio de sus promotores, agentes o empleados, El FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR se abstendrá de recibir directamente o por medio de sus promotores, sus agentes o empleados, recursos dinerarios de los ADQUIRIENTES ADHERENTES interesados en vincularse al PROYECTO durante la vigencia del presente ACUERDO DE ADHESIÓN.” (resaltas para exaltar). 3.1.- Incluso, nótese que el ordinal 22 de esas limitantes indica diáfanamente que en cualquiera de las circunstancias allí descritas, la Fiduciaria, en su calidad de vocera, es quien procede a la devolución de los aportes, pues, se insiste, es el patrimonio autónomo a quien le fueron entregados los rubros y quien los administró atendiendo el convenio celebrado entre las partes, este numeral literaliza: “Para el caso del ADQUIRENTE ADHERENTE, éste con la firma del presente documento autoriza a que se le descuente de los recursos entregados el porcentaje señalado, y que dicha suma sea entregada al FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR.
En consecuencia, la FIDUCIARIA pondrá a disposición EL ADQUIRENTE ADHERENTE el remanente de los recursos si los hay, conforme lo establecido anteriormente. En los casos anteriores, EL FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR debidamente facultado por EL ADQUIRENTE ADHERENTE en virtud de la suscripción del presente contrato, procederá a la enajenación a título oneroso de el (sic) (los) UNIDAD INMOBILIARIA DEL PROYECTO respecto del cual se hallaba vinculado EL ADQUIRENTE ADHERENTE que ha desistido o se entiende desistido conforme a esta cláusula.
Por su parte, el FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR se obliga a aportar los recursos necesarios para realizar la devolución de los recursos aportados por EL ADQUIRENTE ADHERENTE desistido menos la suma correspondiente al porcentaje establecido en el ACUERDO DE ADHESIÓN, con el fin de que ALIANZA proceda, conforme a las instrucciones que le imparta el FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR, a devolver tales recursos a EL ADQUIRENTE ADHERENTE.
En caso que el FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR no aporte dichos recursos dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes al día en que EL ADQUIRENTE ADHERENTE haya desistido o se entienda desistido, y siempre y cuando se haya vinculado un nuevo ADQUIRENTE ADHERENTE respecto del derecho correspondiente y este último haya aportado recursos suficientes para la realizar la mencionada devolución, ALIANZA procederá a devolver tales recursos al ADQUIRENTE ADHERENTE desistido, con cargo a los recursos aportados por el nuevo ADQUIRENTE ADHERENTE.
(…)” (negrilla y subraya propios). 4.- Acorde con lo que viene de decirse en los párrafos precedentes evidente es que el patrimonio autónomo hace parte integral del contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria No. 10043329207 sobre el cual se adhirió la demandante, puesto que además de haberse acordado su constitución con éste, es ese Fideicomiso, quien, entre las obligaciones que logran desprenderse de acuerdo de voluntades de adhesión, recibió, administró y se obliga a realizar los pagos y devoluciones de los dineros entregados, por ello resultaba necesaria su vinculación, habida cuenta la relación de los contratos y los compromisos adquiridas en la negociación. 5.
Bajo ese recuento fáctico y jurisprudencial, se colige que en el trámite de primera instancia se omitió integrar el contradictorio con el Fideicomiso Acanto Parque Residencial, administrado por Alianza Fiduciaria S.A. Lo expuesto, genera la nulidad de la sentencia de conformidad con lo previsto en el numeral octavo (8º) del canon 133 del Rituario Procesal y con fundamento en el inciso 5º del artículo 325 del mismo estatuto, en concordancia con los artículos 134 (inciso final) y 137 ibídem es procedente declararla oficiosamente, para que se reanude la actuación ordenando la integración del litisconsorcio necesario, según quedó plasmado en esta providencia, lo que impide continuar con el trámite en esta instancia. En todo caso, el inciso 1º del artículo 61 del Código General del Proceso establece: “[c]uando el proceso verse sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o disposición legal, haya de resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse contra todas; si no se hiciere así, el juez, en el auto que admite la demanda, ordenará notificar y dar traslado de esta a quienes falten para integrar el contradictorio, en la forma y con el término de comparecencia dispuestos para el demandado” (Se resalta). 6.- Recuérdese que esta figura procesal se erige en la herramienta encaminada a eliminar la eficacia de actos irregulares que comportan afectación al derecho fundamental al debido proceso de alguno o algunos de los intervinientes en el proceso, lo que supone que su aplicación debe someterse a un estricto examen de viabilidad y de subsunción plena en algunas de las causales taxativamente previstas por el legislador.
Por lo expuesto, se
RESUELVE
1.- DECLARAR de oficio la nulidad de la sentencia dictada en audiencia el 21 de octubre 2025 en la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio. 2.- RENUÉVASE la actuación declarada nula, para lo cual la entidad jurisdiccional de primera instancia deberá adoptar las medidas necesarias para vincular al Fideicomiso Acanto Parque Residencial, según la parte considerativa de esta providencia. Téngase en cuenta las previsiones del artículo 138 del C. G del P., puesto que la prueba practicada de la actuación conserva validez “y tendrá eficacia respecto de quienes tuvieron oportunidad de controvertirla (…)”. 3.- DEVUÉLVASE el expediente a la Oficina Jurisdiccional de origen.
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO