Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL-FAMILIA BRIYIT ROCIO ACOSTA JARA Magistrada Ponente Proceso Reivindicatorio con Pertenencia en Reconvención Radicado Juzgado 54-405-31-03-001-2019-00006-01 Radicado Tribunal 2025-0121 Demandante Jorge Enrique, Carlos Alberto y José Luis Mariño Pérez Demandado Lino Rondón Mendoza San José de Cúcuta, ocho (8°) de agosto del dos mil veinticinco (2025) Esta Sala de Decisión, adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 del 13 de junio de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto por los apoderados de ambos extremos procesales, contra la sentencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Los Patios el veintiocho (28) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024).
ANTECEDENTES Fundamentos fácticos Para contextualizar el asunto, se memora que los demandantes señores Jorge Enrique, José Luis y Carlos Alberto Mariño Pérez en abril de 2010, adquirieron de su padre el lote D6 de la Urbanización Los Trapiches II, en Villa del Rosario, con un área de 1.265 m², cuyos linderos eran: 25 metros al norte con la primera diagonal de la urbanización, 30 metros al sur con los lotes 9 y 10, 46 metros al oriente con el lote D5 y 46 metros al occidente con el lote D7.
Inicialmente, no se evidenció ningún conflicto. Sin embargo, en 2015, tras iniciarse la construcción en el lote D7, el señor Carlos Alberto notó una reducción en el frente del predio D6. Por lo que decidieron realizar un estudio topográfico practicado por el ingeniero Julián Walteros que confirmó que el señor Lino Rondón Mendoza, propietario del lote D5, 1 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio había ocupado 77 m² del predio D6, correspondientes a un tramo de 4 metros de frente por 39.5 metros de fondo.
Con base en este informe, los hermanos Mariño se dirigieron personalmente al señor Lino Rondón para reclamarle por la invasión, en ese momento el señor Rondón reconoció su responsabilidad y propuso un arreglo económico. Como parte de ese acuerdo, giró el 26 de septiembre de 2015 un cheque por $10.000.000 a nombre de la señora Nhora Pérez de Mariño, madre de los demandantes, comprometiéndose además a legalizar la situación, asumir los gastos notariales y escriturar el área invadida.
No obstante, incumplió dichos compromisos. Que la ocupación irregular persiste hasta hoy, ha impedido la venta del inmueble y ha causado perjuicios económicos directos a sus legítimos propietarios, razón por la cual se promovió la presente acción reivindicatoria. Pretensiones PRIMERO: Que se declare que pertenece en dominio pleno y absoluto a los señores JOSE LUIS MARIÑO PEREZ, JORGE ENRIQUE MARIÑO PEREZ Y CARLOS ALBERTO MARIÑO PEREZ, El siguiente inmueble: 77 metros cuadrados que hacen parte del lote de terreno ubicado en Villa del Rosario Calle 2 No 1 -106 MA D LT 6 Etapa II Los Trapiches, código catastral 01-01-0067-0004-000 con un área de 1265 m2, cuyos linderos se describen en la escritura pública 2932 del 28 -04 -2010 notaría segunda de Cúcuta así: NORTE en 25 mts.
Con la primea diagonal de la urb. por el SUR: en 30 mts, con lotes # 9 y 10 de propiedad del vendedor por el ORIENTE en 46.00 mts con lote # 7 de propiedad del vendedor por el OCCIDENTE en 46 mts. Con el lote #5 propiedad del vendedor.
SEGUNDO: Que como consecuencia de la anterior declaración se condene al demandado a restituir, una vez ejecutoriada esta sentencia. A favor de los demandantes el inmueble mencionado.
TERCERO: Que el demandado deberá pagar a los demandantes, una vez ejecutoriada esta sentencia, el valor de los frutos naturales o civiles del inmueble, mencionado, no solo los percibidos, sino también los que el dueño hubiere podido percibir con mediana diligencia y cuidado de acuerdo con justa tasación efectuada por peritos, desde el mismo momento de iniciada la posesión por tratarse el demandado de un poseedor de mala fe, hasta el momento de la entrega del inmueble, que a la fecha se estima en $11.850.300 que el demandante ha dejado de percibir por culpa del poseedor irregular.
CUARTO: Que los demandantes no están obligados a indemnizar las expensas necesarias referidos en el artículo 965 del Código Civil, por ser el demandado poseedor de mala fe. 2 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio QUINTO: Que la restitución del inmueble en cuestión debe comprenderse la orden judicial de demolición del área construida sin autorización realizada por el demandado poseedor de mala fe, sobre el inmueble de propiedad de los demandantes.
SEXTO: Que se ordene la cancelación de cualquier gravamen que pese sobre el inmueble objeto de la reivindicación.
SEPTIMO: Que esta sentencia se inscriba en el folio de Matricula Inmobiliaria 260-13674 de la Oficina de Registro de Instrumentos públicos de Cúcuta.
OCTAVO: Que se pague a nuestros poderdantes los siguientes valores por conceptos de daños morales: A JOSE LUIS MARIÑO PEREZ 100 SMLV a la fecha de hoy equivalen a $78.124.200 A CARLOS ALBERTO MARIÑO PREZ 100 SMLV a la fecha de hoy equivalen $78.124.200 NOVENO: Se condene al demandado al pago de indemnización por el chance o a la oportunidad de haber realizado la venta del inmueble de esa venta haber realizado el pago oportuno de sus obligaciones de acuerdo con lo que resuelte probado dentro del proceso o en su defecto lo que estipule el perito designado por su Despacho.
DECIMO: Que se condene al demandado a pagar las costas del proceso. TRÁMITE DE PRIMERA INSTANCIA La demanda fue presentada ante el Juzgado Civil del Circuito de los Patios, autoridad que, mediante proveído del 18 de febrero del 2019, la admitió, ordenando notificar al demandado. Notificado el demandado luego de pronunciarse sobre los hechos, y oponiéndose a las pretensiones de la demanda, a través de apoderado judicial propuso excepciones de mérito que rotuló y sustentó de la siguiente forma: Excepción de prescripción extintiva de la acción Fundamenta su excepción en la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, en virtud de haber adquirido el inmueble el 13 de mayo de 2010, mediante escritura pública No. 1235 otorgada en la Notaría Sexta de Cúcuta, bajo la modalidad de cuerpo cierto.
Desde entonces, ha ejercido actos posesorios inequívocos de señor y dueño sobre el lote D-5 de la manzana 3 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio D de la Urbanización Trapiches II, sin interrupción ni oposición por parte de autoridad o tercero alguno, cumpliendo con los presupuestos establecidos en el artículo 762 del Código Civil para la configuración de la posesión: el corpus, entendido como la tenencia material del bien, y el animus, es decir, la intención manifiesta de comportarse como titular del derecho de dominio.
Sostiene que recibió el lote ya construido y claramente delimitado por un muro de ladrillo, que no fue objeto de desplazamiento ni modificación estructural. Carencia de causa legal para iniciar la acción Señala que los demandantes no fundamentan su acción en una causa real y cierta. Por el contrario, exponen unos hechos y pretensiones que carecen de veracidad, sustentándose en meras suposiciones, sin respaldo probatorio alguno. Inexistencia de la mala fe Añade a su argumento de la prescripción que, las vendedoras también habían adquirido el inmueble bajo la misma modalidad, de cuerpo cierto, de manos de la señora Gladys Nubia Latorre Estévez, quien fue la persona que llevó a cabo la construcción de la edificación y realizó el pago total de dicha obra.
Que él solo ha realizado remodelación y que su posesión ha sido pública, pacífica e ininterrumpida. Prescripción extintiva ordinaria Señala que, adquirió el inmueble identificado como lote D-5 de la Urbanización Los Trapiches II —hoy objeto de controversia—, mediante Escritura Pública No. 1235 del 13 de mayo de 2010, otorgada por las señoras Noema García Álvarez y Cruz Delina Leal.
Dicha compraventa se realizó bajo la modalidad de cuerpo cierto, y en ese momento tanto el adquirente como los vendedores entraron en posesión del bien, el cual ya se encontraba construido. Han transcurrido más de cinco años desde la celebración del negocio jurídico, por lo que, conforme a lo establecido en la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), y de manera supletoria por la Ley 791 de 2002, se encuentran reunidos los requisitos para acceder a la figura de la prescripción adquisitiva de dominio.
Prescripción extintiva extraordinaria 4 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Subsidiariamente, solicita que, en caso de no prosperar la excepción de prescripción ordinaria, se declare probada la prescripción extraordinaria de dominio, mediante la suma de posesiones con los anteriores propietarios que arroja un periodo superior a 20 años.
Excepciones innominadas Las que resultaren probadas como consecuencia del trámite y de las pruebas allegadas al proceso. De igual manera, y en ejercicio del derecho de contradicción, la parte demandada formula demanda de pertenencia en reconvención, la cual se fundamenta en los siguientes hechos: 1. Que, mediante escritura pública No. 2049 de la Notaría Segunda de Cúcuta, del 27 de noviembre de 1968, la señora Mireya Cárdenas de Sosa vendió a Cayetano Morelli Lázaro un lote de mayor extensión. 2.
Añade que, mediante escritura pública No. 3510 de la Notaría Segunda de Cúcuta, del 29 de diciembre de 1973, el señor Mario Sosa Puccini vendió al señor Cayetano Morelli Lázaro. Así mismo, mediante sentencia del 6 de septiembre de 1973, proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito, se adjudicó en liquidación de comunidad con modo de adquisición a favor de Leticia Navío de Morelli el mismo lote de mayor extensión a Cayetano Morelli Lázaro. 3.
Agrega que, mediante escritura pública No. 3444 del 24 de octubre de 2002, de la Notaría Tercera de Cúcuta, el señor Luis Alberto Santaella Ayala vendió el lote 5 de la manzana D de la Urbanización Trapiches II, vía Bochalema – Rumichaca, a la señora Gladys Nubia Latorre Estévez. 4. Refiere que a la señora Gladys Nubia Latorre Estévez le fue otorgada la licencia No. 003-03 por la Subdirección de Control Urbano del Municipio de Villa del Rosario, para la construcción de una vivienda unifamiliar.
Dicha vivienda fue construida en el año 2004 y corresponde a la misma que existe actualmente, aunque con remodelaciones realizadas por el señor Lino Rondón Mendoza, último propietario. 5. Señala que, mediante escritura pública No. 2648 del 7 de noviembre de 2008, en la Notaría Sexta de Cúcuta, la señora Gladys Nubia Latorre Estévez vendió el lote 5 de la manzana D de la Urbanización Trapiches II, ya construido, a las señoras Noema García de Álvarez y Cruz Delina Leal. 6.
Menciona que, en fecha 13 de mayo de 2010, celebró con las señoras Noema García de Álvarez y Cruz Delina Leal un contrato de compraventa mediante escritura pública No. 1235 de la Notaría Sexta de Cúcuta, sobre el bien inmueble localizado en la 5 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Urbanización Trapiches II, vía Bochalema, lote de la manzana D5.
Señala que dicho inmueble fue adquirido en la modalidad de cuerpo cierto, de buena fe, debidamente construido y alinderado. 7. Indica que, mediante proceso reivindicatorio, los señores José Luis, José Enrique y Carlos Alberto Mariño Pérez lo demandaron, alegando que supuestamente se tomó una franja de terreno que mide 4 metros de ancho por 39.50 metros de fondo, para un total aproximado de 77 metros cuadrados, en forma triangular. 8.
Añade que el área del lote es de 77 metros cuadrados, o lo que se llegare a probar dentro del proceso, y presenta los siguientes linderos: por el norte, con la primera diagonal de la Urbanización Trapiches II, manzana D, vía Bochalema – Rumichaca; por el sur, con los lotes 9 y 10, de propiedad del vendedor; por el oriente, con el lote 6 de la manzana D de dicha urbanización; y por el occidente, con el lote 5 de la manzana D, hoy de su propiedad. 9.
Expone que, desde la adquisición del inmueble, el 13 de mayo de 2010, a las señoras Noema García de Álvarez y Cruz Delina Leal, el lote 5 de la manzana D ya se encontraba construido, lo que permite inferir la existencia de justo título, buena fe y adquisición en la modalidad de cuerpo cierto. 10. Agrega que la posesión ejercida, tanto por él como por los anteriores propietarios del lote 5 de la manzana D de la Urbanización Trapiches II, suma un tiempo superior a veinte (20) años, especialmente sobre la franja de terreno con un área aproximada de 77 metros cuadrados (o lo que se llegue a probar).
Esta posesión ha sido pacífica, pública e ininterrumpida, a la vista de todo el mundo, ejerciendo sobre dicha área actos de señor y dueño, defendiéndola de perturbaciones de terceros, y realizando mejoras y remodelaciones. Fundamentado en ese panorama fáctico eleva, las siguientes pretensiones: Que mediante sentencia se declare que el señor Lino Rondón Mendoza ha adquirido, por prescripción extraordinaria extintiva de dominio y por suma de posesiones, el derecho de propiedad sobre una franja de terreno que presenta los siguientes linderos: por el norte, con la diagonal y/o calle 2 de la Urbanización Trapiches II, manzana D, vía Bochalema – Rumichaca; por el sur, con los lotes 9 y 10 de la Urbanización Hacienda Los Trapiches II, vía Bochalema – Rumichaca, Municipio de Villa del Rosario; por el oriente, con el lote 6 de la manzana D de la Urbanización Hacienda Los Trapiches II; y por el occidente, con el lote 5 de la manzana D de dicha urbanización, de propiedad del solicitante.
El inmueble tiene un área aproximada de setenta y siete (77) metros cuadrados, o la que se llegue a establecer en el curso del proceso, con forma irregular, triangular y terreno plano. En consecuencia, 6 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio solicita que se ordene la inscripción de la sentencia en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del Círculo de Cúcuta, y que se impongan las costas del proceso a la parte demandada en reconvención. En auto calendado el 29 de junio de 2019, el despacho admitió la demanda de reconvención presentada por el demandado y dispuso correr traslado de esta por el término de veinte (20) días.
Mediante memorial de fecha 10 de septiembre de 2021, el apoderado del demandante en reconvención presenta reforma de sus pretensiones, solicitando se declare la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio por suma de posesiones, o en subsidio se declare la prescripción ordinaria adquisitiva de dominio, del bien inmueble objeto de la litis.
La misma fue admitida en auto de fecha 12 de diciembre de 2022. Los demandados en reconvención allegaron escrito de contestación a la demanda, en el cual se opusieron a las pretensiones formuladas y propusieron como excepciones de mérito las siguientes: i) acción reivindicatoria por la existencia del derecho de dominio en cabeza de los hermanos Mariño Pérez; ii) inexistencia del derecho a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio; iii) inexistencia de los requisitos o condiciones legales para invocar la prescripción adquisitiva; iv) presunción de fraude procesal y falsedad en los testimonios aportados; v) ausencia de animus domini por parte del demandante en reconvención, acreditada entre otras razones por la falta de pago del impuesto predial sobre el área en litigio y por el reconocimiento de derecho ajeno; vi) buena fe por parte de los demandados en reconvención; vii) existencia de clandestinidad en la posesión alegada; y viii) falta del tiempo requerido para adquirir por prescripción extraordinaria.3.3.- Descorriendo el traslado del escrito de reforma de demanda, la apoderada de los señores Mariño se opuso a las pretensiones, adicionando como excepción a las formuladas en primera oportunidad, la denominada “Falta o carencia de certificado especial de la oficina de registros de instrumentos públicos”, por cuanto, refiere que se omitió dar cumplimiento al requisito exigido de aportar el certificado de instrumentos públicos, en donde se constate la titularidad de los derechos reales del inmueble sujeto a registro. la curadora ad litem de las personas indeterminadas presentó escrito de contestación a la demanda, manifestando que no le constan los hechos expuestos y que se atiene a lo que resulte probado dentro del proceso. 7 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Sentencia de primera instancia Concluido el trámite de primera instancia, el 28 de noviembre de 2024, la Juez Civil del Circuito de Los Patios profirió sentencia, luego de realizar un análisis de las normas aplicables al proceso, los hechos y el material probatorio, en la cual resolvió:
PRIMERO: NO ACCEDER A LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA de reivindicación. Por lo expuesto.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, No acceder a las pretensiones de la demanda de reconvención.
TERCERO: Como consecuencia secundaria del numeral segundo, de la principal, abstenerse de decidir sobre las excepciones planteadas dentro de este proceso.
CUARTO: Levantar las inscripciones que pesan sobre el folio de matrícula No. 260-13672, de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta.
QUINTO: Sin costas en esta instancia por no haberse causado. Para arribar a la anterior determinación, el Juzgado luego de enumerar los presupuestos para la prosperidad de la acción principal, señala que: (i) en cuanto al derecho de dominio del demandante sobre el inmueble con matrícula inmobiliaria No. 260-13672, se tiene por probado la titularidad del bien, evidenciada en el certificado de tradición aportado al trámite;
(ii) en relación con la identidad del bien perseguido por los actores, quienes solicitan en reivindicación 77 mts2, poseídos por el demandado, concluye que no se logró determinar de manera clara y precisa, la identificación del área objeto del litigio. Lo anterior por cuanto, en informe el topógrafo Palencia indicó que consideró la simetría de la extensión superficial de los lotes determinados en conjunto, obteniendo un área de 25,3 m².
Por su parte, el topógrafo Julián Walteros señaló que se limitó a realizar el informe tal como se le solicitó, exclusivamente del lote No. 5, a diferencia del ingeniero Palencia, quien consideró que debía tomarse en cuenta todos los lotes la manzana D y su área, ya que de esta manera se determina con precisión el área que se pretende, ya sea en reivindicación o en prescripción arrojando en principio 77 m2 y posteriormente 68 m2.
Ante las contradicciones de los informes presentados por los profesionales mencionados, concluyó el despacho que no se determinó específicamente el área mencionada inicialmente en la demanda, que es de 77 m². En atención a lo anterior, la juzgadora determinó que, al no encontrarse acreditados los presupuestos exigidos para la procedencia de la acción reivindicatoria, específicamente el 8 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio requisito de la identificación de las dimensiones del área del inmueble imposibilitaba acceder a las pretensiones formuladas y en consecuencia el estudio de la demanda en reconvención. Agregó que, los linderos y la determinación del inmueble de las pretensiones de la acción reivindicatoria y de reconvención por prescripción distan de la realidad, ya que, con base en la inspección judicial y los dictámenes periciales rendidos, se evidenció que dentro de los linderos descritos existen extensiones de propiedad de posibles terceros, que no fueron vinculados al proceso.
Apelación: Inconformes con la decisión, ambas partes interpusieron recurso de apelación. La parte demandante en el proceso reivindicatorio, por conducto de su apoderada judicial, formuló reparos y sustentó el recurso en los siguientes términos: Que, la decisión adoptada resulta abiertamente contraria al material probatorio legalmente allegado al expediente y a las reglas de valoración conforme a los postulados de la sana crítica.
Durante el proceso quedó plenamente acreditada la propiedad del inmueble identificado como Lote D6 de la Manzana D de la Urbanización Los Trapiches II, de titularidad de los señores Mariño Pérez, debidamente registrada mediante escritura pública y folio de matrícula inmobiliaria, así como la existencia de una franja de terreno de 68 metros cuadrados que ha sido ocupada de manera indebida por el señor Lino Rondón Mendoza, quien detenta la propiedad del colindante Lote D5.
Que dicha franja fue debidamente delimitada en el dictamen pericial rendido por el ingeniero José Julián Walteros Alegría, quien, con base en los títulos de propiedad, planos urbanísticos, escritura pública, folio de matrícula inmobiliaria y carta catastral, realizó un levantamiento técnico preciso, claro, fundado y exento de tachas, salvo una corrección formal de carácter material que fue subsanada dentro del trámite procesal, sin que ello comprometiera la validez del informe ni su eficacia probatoria.
No obstante, el despacho de primera instancia optó por desconocer el mérito del citado dictamen y otorgó plena credibilidad al informe pericial elaborado por el perito oficioso Juan Carlos Palencia Ortiz, quien se apartó injustificadamente de los títulos y documentos técnicos que soportan la identificación del bien, se fundó en observaciones in situ, carentes de sustento cartográfico, y propuso una delimitación errónea que introdujo confusión sobre 9 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio linderos ajenos a la litis, afectando el derecho a la propiedad de los demandantes y desvirtuando las pruebas aportadas.
Resulta inadmisible que se haya privilegiado un dictamen técnicamente deficiente, elaborado por un profesional cuya idoneidad no fue objeto de verificación en audiencia, frente a un informe técnico riguroso, validado además por el ingeniero Luis Antonio Barriga Vergel, quien ratificó la correspondencia entre la franja ocupada y el dominio de los demandantes.
Así las cosas, el fallo apelado incurre en error de hecho por falso juicio de identidad, al no reconocer como acreditada la identidad del bien objeto de reivindicación, y en error de derecho por indebida valoración probatoria, al no observar los criterios de la sana crítica previstos en el artículo 176 del Código General del Proceso. A ello se suma que la sentencia desconoció el alcance de los testimonios y documentos obrantes en el expediente, los cuales dan cuenta de la existencia de un intento extrajudicial de conciliación, mediante el cual el señor Rondón entregó a los demandantes un cheque por valor de $10.000.000, reconociendo tácitamente su invasión del área y con ello interrumpiendo cualquier término posesorio.
En cuanto a la acción de pertenencia formulada por el demandado, en reconvención, la misma carece de mérito jurídico, por cuanto no se demostró posesión ininterrumpida, pacífica y pública, ejercida con ánimo de señor y dueño sobre la franja objeto de la litis. Las declaraciones rendidas por sus testigos resultan vagas, contradictorias y parcializadas, sin respaldo en prueba documental idónea, y fueron desvirtuadas por los informes técnicos rendidos por los peritos Walteros y Barriga.
Además, el dictamen del ingeniero Ricardo Urazán Noriega, practicado en sede administrativa, estableció que el muro divisorio entre los lotes fue construido con posterioridad a junio de 2010, lo que imposibilita acreditar un tiempo posesorio superior a diez años antes de la presentación de la demanda, máxime si se considera la interrupción del supuesto ejercicio posesorio en septiembre de 2015.
La ausencia de prueba fehaciente del corpus y del animus sobre la franja en cuestión, así como la desocupación prolongada del lote 5 según admitieron los propios testigos de ellos, excluye la posibilidad de configuración de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio. Por lo anterior, el suscrito apoderado solicita se revoque la sentencia apelada y, en su lugar, se acceda a las pretensiones de la demanda reivindicatoria, ordenando la restitución del área invadida de 68 m² a favor de los hermanos Mariño Pérez, y se nieguen las pretensiones de la demanda de pertenencia en reconvención, conforme a los hechos probados, la correcta interpretación del material probatorio y la reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en casos análogos (vgr. sentencias SC3727-2021 y SC16945 de 2015). 10 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio A su turno, el demandado señaló que el problema jurídico central gira en torno a la falta de identidad del bien inmueble objeto de la acción reivindicatoria promovida por los hermanos Mariño Pérez, quienes alegan una supuesta invasión de 3.50 metros lineales en el lindero norte del Lote No. 6, con base en un levantamiento topográfico realizado por el técnico Julián Walteros Alegría. No obstante, dicha afirmación fue controvertida de manera sólida por la defensa del señor Lino Rondón Mendoza, mediante prueba técnica consistente en el levantamiento topográfico realizado por el ingeniero Juan Carlos Palencia, quien demostró con precisión científica que el Lote No. 5, de propiedad de su representado, se encuentra dentro de los linderos y coordenadas señaladas en la escritura pública de reloteo No. 4356 de 1979 y en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
Explicó que, el lote No. 5 tiene una medida exacta de 26.10 metros lineales por el lindero norte, dato que coincide con las sumatorias de los lotes colindantes y con lo plasmado en los títulos y certificaciones registrales. Además, resaltó que las inconsistencias en los informes topográficos de Walteros Alegría (cambios en el área en conflicto de 77 m² a 68 m²) desvirtúan la validez técnica del informe y debilitan la tesis de superposición alegada por la parte actora.
Asimismo, señaló que el proceso reivindicatorio carece de uno de los presupuestos esenciales para su prosperidad: la identidad plena entre el bien que se pretende reivindicar y el que actualmente posee el demandado. En consecuencia, solicitó declarar infundada la acción reivindicatoria por falta de identificación del objeto litigioso, conforme al artículo 946 del Código Civil.
De otra parte, ratificó que la demanda de pertenencia por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio por suma de posesiones cumple los requisitos legales exigidos: posesión pacífica, pública, ininterrumpida, con animus domini y por más de 20 años, respaldada además por la existencia de mejoras y construcción establecida desde el año 2004, tal como se acreditó con fotografías aéreas, inspección judicial y prueba pericial.
Añade que, existe falta de identidad del bien en la acción reivindicatoria: La acción de los hermanos Mariño Pérez carece de la claridad necesaria respecto al inmueble cuya restitución se pretende. Las pruebas topográficas presentadas por el topógrafo Julián Walteros Alegría son contradictorias, imprecisas y han variado a lo largo del proceso, incluso cambiando el área del conflicto de 77 m² a 68 m², y luego a otros valores según las 11 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio diligencias.
Esto evidencia una inexistencia objetiva de identidad predial, lo cual es requisito esencial para la procedencia de la acción reivindicatoria (art. 83 CGP). Menciona que existió errónea sustentación pericial por parte de la demandante: La topografía presentada por Walteros Alegría se basó en una carta catastral ilegible, alterada y no acompañada del documento original, lo cual va en contra del Decreto 1170 de 2015 y su modificatorio Decreto 148 de 2020, que señalan que el catastro no acredita propiedad ni sirve para suplir defectos en los títulos.
Que, por el contrario, el topógrafo Juan Carlos Palencia Ortiz, con apoyo del ingeniero José Luis Báez y el auxiliar Néstor Jerez, rindieron un dictamen riguroso, técnico y acompañado de ortofotografías (Google Earth, Geoportal), demostrando que: o El Lote 5 no se ha ampliado ni superpuesto sobre el Lote 6. o La franja que se alega reivindicar no se encuentra en el Lote 5. o El Lote 5 mantiene sus coordenadas y medidas desde 2004. o El supuesto faltante de 3.5 metros lineales del Lote 6 no se encuentra en el Lote 5, sino en el Lote 7 de la Manzana D. o El Lote 6 presenta un faltante estructural de 1.90 m en el lindero norte, ajeno a cualquier actuación del señor Lino Rondón. Alega que, la ocupación es legítima y se ha dado con ánimo de señor y dueño: Se demostró mediante prueba testimonial (Martha Durán, Arístides Rodríguez), documental y pericial, que el señor Lino Rondón Mendoza y sus antecesores han ocupado el predio desde el año 2004 de forma continua, pacífica, pública y no interrumpida, cumpliendo los presupuestos del artículo 2532 del Código Civil para la prescripción extraordinaria adquisitiva por suma de posesiones.
Los testimonios de la parte actora no son idóneos, ni imparciales: Los testigos Nohora Pérez de Mariño y Rodolfo Larrea Páez, madre y familiar de los demandantes, fueron tachados de imparcialidad (art. 211 CGP). Ninguno aportó prueba técnica o documental. El segundo incluso abordó temas psicológicos sin ser profesional en dicha área, lo que deslegitima su declaración (art. 212 CGP).
Añade que, los demandantes no cumplieron con la carga de la prueba, conforme al artículo 167 del CGP, incumbía a los actores probar su derecho de dominio y la identidad del predio. 12 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Sin embargo, presentaron una demanda con hechos y pretensiones confusas, sustentadas en documentos imprecisos y sin rigor técnico.
Afirma que, la prescripción extraordinaria adquisitiva debe prosperar, toda vez que se demostró la existencia de posesión material, pública, pacífica e ininterrumpida durante más de 10 años, con justo título desde 2004 a la fecha, sumada a la evidencia técnica y gráfica aportada por el ingeniero Palencia y los informes satelitales, permite declarar probada la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio en favor de Lino Rondón Mendoza, sobre el área de 25.83 m² identificada y delimitada técnicamente en el proceso.
Precisa que, la Franja de terreno o área a prescribir que se segrega del Lote No. 6 ubicado en el Municipio de Villa del Rosario Norte de Santander con dirección en la calle 2 número 1- 106 manzana D Lote 6 Urbanización Hacienda los Trapiches 2 con código catastral número 01 01 00 67 0004 000 y con matrícula inmobiliaria número 26013672 de la oficina de instrumentos públicos de Cúcuta con un área de 25.83 mt2 (Identidad el predio a Prescribir en Pertenencia en Reconvención, por la figura de Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de dominio por suma de Posesiones.) Y cuyos linderos son los siguientes: Por el Norte: 1.10 mts lineales con la Calle 2 de la urbanización hacienda los trapiches 2 Por el Oriente: 46 mts lineales con el lote 6 de la manzana D de la urbanización hacienda los trapiches 2 Por Occidente: con 46 m lineales con el lote cinco de la manzana D de la urbanización hacienda los trapiches dos del municipio de Villa del Rosario.
Reitera que, los demandantes principales no aportaron documento, requerimiento formal ni prueba técnica que soporte dicha afectación, limitándose a mencionar un supuesto estudio topográfico del año 2015 sin constancia de entrega ni contenido verificable, el cual además se contradice con los informes presentados en 2018 y 2024; por el contrario, la defensa sí demostró mediante prueba pericial, imágenes satelitales (Google Earth, Geoportal), inspección judicial e informes técnicos de los topógrafos Juan Carlos Palencia y José Luis Báez, que la construcción sobre el Lote 5 existe desde el año 2004, que dicho predio ha sido objeto de ocupación pública, pacífica y continua por más de 20 años, mientras que el Lote 6 ha permanecido sin delimitación ni uso efectivo, lo que corrobora no solo la inexistencia de invasión sino la procedencia de la demanda de pertenencia en reconvención por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio por suma de posesiones, mientras que las inconsistencias, contradicciones y falta de sustento técnico de los informes del topógrafo Julián Walteros Alegría debilitan por completo las pretensiones reivindicatorias. 13 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Menciona que, el testimonio del maestro Arístides Rodríguez, junto con los rendidos por Martha Durán Abreo y la declaración extraprocesal de la señora Gladys Nubia Latorre Estévez, aportaron elementos clave para acreditar la posesión material y continua del señor Lino Rondón Mendoza sobre el Lote No. 5 desde hace más de 20 años.
Estos declarantes coincidieron en que la vivienda ha existido y ha sido habitada y remodelada desde 2004, en cabeza de propietarios anteriores y luego del señor Lino, lo que refuerza la tesis de la suma de posesiones. Las declaraciones fueron consistentes y armonizan con las pruebas periciales del ingeniero José Luis Báez y los topógrafos Juan Carlos Palencia y Néstor Jerez, quienes sustentaron técnicamente la inexistencia de superposición o invasión al Lote No. 6, señala que se tuvo en cuenta el estudio de títulos y los certificados de libertad y tradición de los Lotes 3, 4, 5, 6, 7-1 y 7-2 de la Manzana D, concluyendo que dicha manzana debía medir 148 metros lineales por el lindero norte, pero que en la realidad solo tiene 146.10 metros, existiendo un faltante de 1.90 metros atribuido al Lote 6; adicionalmente, estableció que el Lote 5 por el lindero norte mide 26.10 metros lineales (y no 25 como figura en escritura), lo cual corresponde a la realidad física sin que ello implique superposición sobre el Lote 6, pues los linderos oriente y occidente del Lote 5 se han mantenido inalterados desde 2004 conforme a las coordenadas verificadas con topografía y medios satelitales como Google Earth y Geoportal; desvirtuó la teoría de la superposición planteada por Julián Walteros Alegría, destacando que su informe carece de respaldo técnico y se basó en una carta catastral ilegible y alterada que no coincide con los títulos de propiedad, concluyendo que los supuestos 3.50 metros lineales faltantes del Lote 6 no se encuentran en el Lote 5, y que cualquier diferencia se explicaría en el Lote 7, lo que reafirma la legalidad y permanencia pacífica de la posesión ejercida por Lino Rondón Mendoza.
CONSIDERACIONES Previo a abordar el objeto del litigio sea lo primero advertir que esta Sala de Decisión, es competente para conocer del asunto por el factor funcional a la luz del artículo 31 del C. G. del P., de igual forma verificada la actuación procesal, no se atisban vicios que puedan invalidar lo actuado, de manera que se encuentran reunidos los presupuestos para resolver el asunto en esta instancia judicial.
Ahora bien y como quiera que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 328 de la mentada norma procedimental, la competencia de esta superioridad se circunscribe a resolver los argumentos expuestos por los apelantes. 14 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Problema jurídico: La Sala debe determinar si, a partir del material probatorio obrante en el expediente, las partes lograron acreditar los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para la procedencia de la acción reivindicatoria promovida por los demandantes, o, en su defecto, si se hallan presentes los requisitos necesarios para la prosperidad de la demanda de pertenencia por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio presentada en reconvención por el demandado y sea esta la acción que debe triunfar, o si, estuvo acertado el análisis del funcionario de conocimiento y debe confirmarse el fallo confutado al no reunirse los requisitos para la prosperidad de ninguna de las acciones.
Marco jurídico y jurisprudencial El Código Civil define en su artículo 946 la acción reivindicatoria en los siguientes términos: Artículo 946. La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla. Para la procedencia efectiva de la pretensión reivindicatoria o de dominio exige, tal como se ha definido jurisprudencialmente y doctrinaria, la demostración de: i) el derecho de dominio sobre el bien o cuota perseguida de este, ii) posesión del demandado, iii) identidad entre el bien de propiedad del demandante y poseído por el accionado y, iv) que lo que se pretenda reivindicar sea cosa singular reivindicable o cuota determina de cosa singular.
De lo anterior la Corte Suprema de Justica en sentencia SC1833 de 2022, ha reiterado que: “Por sabido se tiene que, al tenor del artículo 946 del Código Civil, la reivindicatoria es la acción de naturaleza real consagrada a favor del propietario de un bien para obtener la posesión, de la cual está desprovisto. De allí que tanto la doctrina como la jurisprudencia han extractado como sus elementos axiológicos: 1) el derecho de dominio en el demandante, 2) la posesión del demandado, 3) la identidad entre el bien perseguido por aquel y el detentado por este, y 4) que se trate de una cosa singular reivindicable o una cuota determinada proindiviso sobre una cosa singular”. 15 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio De lo mencionado permite concluir que, La pretensión reivindicatoria enfrenta dos situaciones jurídicas: la del demandante, titular del derecho, y la del demandado poseedor, sobre quien recae una presunción de dominio.
Esta confrontación requiere evaluar, por un lado, el historial de ambos en el ejercicio de su derecho, y por otro, la continuidad de la posesión útil. En este análisis, también es relevante considerar el concepto de la suma o accesión de posesiones, conforme a los artículos 778 y 2521 del Código Civil. La ausencia de cualquiera de los elementos esenciales previamente mencionados imposibilita el acceso a la pretensión reivindicatoria, llevando inevitablemente a la desestimación total de la misma.
De la prescripción adquisitiva de dominio. La prescripción adquisitiva de dominio constituye un modo de adquirir el derecho real de dominio sobre los bienes corporales ajenos, muebles o inmuebles, este modo puede ser ordinario o extraordinario. (…) [E]l legislador ha regulado de manera específica lo atinente a los modos de adquirir, uno de los cuales es la prescripción adquisitiva, ya ordinaria, ora extraordinaria.
Respecto de la primera, dispone el artículo 2528 del Código Civil, que exige para su operancia posesión regular no interrumpida del usucapiente por el término que las leyes requieren, es decir de diez años para los bienes raíces, o de tres para los bienes muebles, conforme lo preceptúa el artículo 2529 del mismo Código. De la misma manera, para la prescripción extraordinaria, exige la ley tan solo la posesión del bien inmueble sin interrupción por espacio de veinte años, sin que interese para nada en este caso la existencia o ausencia de justo título y regularidad de la posesión, pues el artículo 2531, en su numeral 2o. establece una presunción de derecho de la buena fe del prescribiente "sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio (…)» (CSJ SC 13 sep. 1995, rad. 4576, reiterada en CSJ SC2776-2019, 25 jul., rad. 2008-00056-01 y en CSJ SC3934- 2020, 19 oct., rad. 201200365-01).
El artículo 762 del Código Civil define la posesión como “la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño”. Esta definición ha sido interpretada por la Corte Suprema de Justicia, que ha establecido que la posesión se compone de dos elementos esenciales: Corpus: la aprehensión física o material del bien, es decir, la tenencia efectiva y visible del mismo, y el Animus domini: la intención o voluntad de comportarse como señor y dueño del 16 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio bien, o la intención de adquirir tal calidad, conocida como animus rem sibi habendi.
Este elemento interno y psicológico escapa a la percepción directa de los sentidos, por lo que se presume a partir de la comprobación plena e inequívoca de hechos externos que sirvan de indicio. La concurrencia de ambos elementos —corpus y animus— es indispensable para que se configure jurídicamente la posesión. La ausencia de cualquiera de estos elementos impide que se reconozca la posesión, diferenciándola de la mera tenencia, que se caracteriza por la falta de la intención de actuar como dueño del bien.
Anudado a lo anterior, se requiere que concurran los siguientes requisitos: i) que el bien deber ser susceptible de adquisición por prescripción, ii) el bien debe ser poseído por el término legal, y iii) la posesión debe ser ininterrumpida, pacífica y publica. Frente a la suma de posesiones, la sala de casación civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia 05045 del 20 de marzo de 2014, con ponencia de la magistrada Margarita Cabello Blanco, precisó que esta figura permite acumular al tiempo posesorio propio, el lapso de uno o varios poseedores anteriores, bajo las siguientes exigencias, todas acumulativas: a) título idóneo que sirva de puente o vínculo sustancial entre antecesor y sucesor, b) posesiones de antecesor y sucesor continuas e ininterrumpidas, y c) entrega del bien, lo cual descarta la situación derivada de la usurpación o el despojo.» Caso concreto Como el desencuentro se halla en la correspondencia entre la cosa cuya restitución se reclama y aquella efectivamente poseída por el demandado en la acción reivindicatoria y la determinación o identidad del bien objeto de usucapión en la acción de prescripción, que no halló acreditadas la funcionaria de conocimiento, debe advertirse que tales elementos constituyen presupuestos estructurales e ineludibles de cada una de las pretensiones ejercidas.
Su ausencia impide, por sí sola, la prosperidad de cualquiera de las acciones planteadas, al comprometer los fundamentos fácticos y jurídicos sobre los que se edifica el proceso. Por ello, es menester recordar que, la correspondencia entre la cosa que pretende el demandante en reivindicación y aquella poseída por el demandado, requerida en los asuntos reivindicatorios, incumbe una exigencia de doble alcance, en donde el reclamante además 17 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio de demostrar su propiedad con base en los títulos o causa de adquisición y el modo que consolida el dominio, también debe acreditar, con medios de prueba fehacientes, la identificación de la cosa pretendida, de manera que no se albergue duda, pues como lo ha sostenido la Corte: “la prosperidad de la reivindicación deberá reducirse a la extensión material poseída por el demandado, sobre la cual exista dominio del demandante”1 Ahora, tratándose de la identidad del bien a usucapir como presupuesto esencial de la acción de prescripción adquisitiva, la jurisprudencia ha sido uniforme en sostener que dicho elemento se encuentra implícitamente exigido por el ordenamiento jurídico.
En efecto, el artículo 762 del Código Civil, así como sus disposiciones concordantes, prevén que la posesión debe ejercerse sobre una cosa cierta y determinada. De ahí que la existencia de dudas, ambigüedades o contradicciones en los medios de prueba encaminados a acreditar dicho elemento estructural impide la declaratoria de prescripción. Admitir la incertidumbre sobre el objeto poseído vulneraría los principios de seguridad jurídica y confianza legítima, conforme lo ha sostenido reiteradamente la Corte Suprema de Justicia en sede de casación civil “(…) para adquirir por prescripción (…) es (…) suficiente la posesión exclusiva y no interrumpida por el lapso exigido (…) sin efectivo reconocimiento de derecho ajeno y sin violencia o clandestinidad’ (LXVII, 466), posesión que debe ser demostrada sin hesitación de ninguna especie, y por ello ‘desde este punto de vista la exclusividad que a toda posesión caracteriza sube de punto (…); así, debe comportar, sin ningún género de duda, signos evidentes de tal trascendencia que no quede resquicio alguno por donde pueda colarse la ambigüedad o la equivocidad (…)2 Así las cosas, si bien para establecer la identidad material del bien que se dice poseer, en el caso de la prescripción, es indispensable describir el bien por su cabida y linderos, haciendo mención de las descripciones contenidas en el respectivo título o instrumento público, cuando la posesión alegada es regular, o en caso contrario refiriéndose a ellos como parámetro para su identificación, pues el propósito es probar y determinar qué es lo que se posee, la naturaleza, clase, extensión, área y bien inmueble, con sus particularidades concretas, más cierto es que dicha información debe ser verificada por medio de la inspección judicial como prueba obligatoria en este tipo de procesos, so pena de configurarse una nulidad procesal, conforme lo establece el numeral 9 del artículo 375 del Código General del Proceso en concordancia con el inciso 5 del artículo 133 ídem antes numeral 10 del artículo 407 y numeral 6 del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, 1 CSJ SC 13 jun. 2008, rad. 1994-00556-01 CSJ SC, sentencia 2 de mayo de 1990 sin publicar, reiterada en cas. civ. 29 de octubre de 2001, Exp. 5800 y 273 de 4 de noviembre de 2005, rad. 7665. 2 18 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio respectivamente, pues no en otra forma se entiende el deber que le asiste al juez de “practicar personalmente inspección judicial sobre el inmueble para verificar los hechos relacionados en la demanda y constitutivos de la posesión alegada (…)”.
Por lo tanto, no es cierto que, deba existir una absoluta coincidencia entre lo reclamado como poseído y lo descrito por cabida y linderos, como erradamente lo infirió la juez de instancia, pues su inexactitud aritmética o gráfica entre lo que describe la demanda y lo que se corrobora sobre el terreno, no constituye, ha dicho la Corte Suprema de Justicia, óbice para desestimar la usucapión pretendida, ya que: “La asimetría matemática o representativa respecto a líneas divisorias y medidas entre el bien o porción del terreno poseído y el descrito en el folio de matrícula inmobiliaria o en un escrito notarial, donde los actos de señor y dueño ejercidos sobre un inmueble, evidencian “(…) un fenómeno fáctico (…) con relativa independencia de medidas y linderos prestablecidos que se hayan incluido en la demanda, pues tales delimitaciones tan solo habrán de servir para fijar el alcance espacial de las pretensiones del actor, y, claro, deberán establecerse, con miras a declarar, si así procede, el derecho de propiedad buscado, hasta donde haya quedado probado, sin exceder el límite definido por el escrito genitor (…)3 (negrillas añadidas por la Sala) En el mismo sentido, la Corte Suprema de Justicia, al pronunciarse sobre el requisito de identidad del bien en los procesos de pertenencia, ha señalado que: (…) ‘no es de (…) rigor [puntualizar] (…) [sus] (…) linderos (…) de modo absoluto (…); o que la medición acuse exactamente la superficie que los títulos declaran, (…) [pues] [b]asta que razonablemente se trate del mismo predio con sus características fundamentales’, porque, como desde antaño se ha señalado, tales tópicos ‘bien pueden variar con el correr de los tiempos, por segregaciones, variaciones en nomenclatura y calles, mutación de colindantes, etc.
(…)”4 De otro lado, si bien la determinación y singularidad de la cosa, delimita el contorno de la acción reivindicatoria, ya que si el bien a restituir no se individualiza en correcta forma se frustra la pretensión del propietario5, más cierto es que la singularidad de un bien deviene de su calidad de cuerpo cierto6, carácter que no se ve reducido por el hecho que en una demanda se especifique un bien y luego se termine comprobando que “el dominio o la posesión recae sobre una porción menor del mismo, pues ésta se impregna de 3 CSJ SC3811-2015.
CSJ SC048-2006, citado en SC8845-2016. 5 SJ SC4046-2019, 30 sep., rad. 2005-11012-01; CSJ SC4649-2020, 26 nov., rad. 2001-00529-01; CSJ SC8112021, 15 mar., rad. 1993-00001-02 6 CSJ SC 1 nov. 2005, rad. 1994-00556-01; CSJ SC4649-2020, 26 nov., rad. 2001-00529-01 4 19 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio esa misma característica, claro está, hallándose perfectamente determinada como parte integrante del bien disputado”7 (negrillas añadidas) Por otra parte, con relación a la identidad de un bien, téngase en cuenta que la misma requiere de la coincidencia entre la totalidad o una parte del bien que se pretende reivindicar por el demandante con el objeto material de la posesión opuesta en su contra, “y si apenas resulta afectada en esa correlación una porción del mismo, simplemente se impone aplicar lo dispuesto en el artículo 305 del C. de P. C., según el cual “si lo pedido por el demandante excede de lo probado, se le reconocerá solamente lo último”8.
(negrillas ajenas al texto) Dicha consideración en la medida que tal como lo tiene sentada la jurisprudencia "La identidad del bien reivindicado se impone como un presupuesto de desdoblamiento bifronte, en cuanto la cosa sobre que versa la reivindicación, no solamente debe ser la misma poseída por el demandado, sino estar comprendida por el título de dominio en que se funda la acción, vale decir que de nada serviría demostrar la identidad entre lo pretendido por el actor y lo poseído por el demandado, si la identidad falta entre lo que se persigue y el bien a que se refiere el título alegado como base de la pretensión”9.
En el caso concreto, tenemos que, es claro que la acción de dominio, se enfiló a que se reivindique una franja de 77 metros cuadrados del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 260-13672, ubicado en la Calle 2 No. 1-106, Manzana D, Lote 6, Etapa II de la Urbanización Los Trapiches, en el Municipio de Villa del Rosario, con código catastral 01-01-0067-0004-000 y una extensión total de 1.265 m², conforme a lo consignado en la escritura pública No. 2932 del 28 de abril de 2010, otorgada ante la Notaría Segunda de Cúcuta, cuyos linderos son los siguientes: por el norte, 25 metros con la primera diagonal de la urbanización; por el sur, 30 metros con los lotes Nos. 9 y 10 de propiedad del vendedor; por el oriente, 46 metros con el lote No. 7; y por el occidente, 46 metros con el lote No. 5, todos también de propiedad del vendedor, lugar donde se realizó la respectiva inspección judicial el día 7 de junio de 2024, diligencia realizada en la Urbanización los Trapiches II, donde se examinaron las dimensiones físicas, por parte del topógrafo de la parte demandante, de los lotes 5 y 6, cuya colindancia es objeto de controversia en el proceso reivindicatorio. 7 CSJ SC 13 oct. 2011, rad, 2002-00530-01;
CSJ SC4046-2019, rad. 2005-11012-01 ídem 9 CSJ SC 30 abr. 1963, CII, 23; CSJ SC 18 may. 1965 CXI y CXII, 101; CSJ 13 abr. 1985; 26 abr. 1994, CCXXVIII, 972 y ss.; CSJ SC 19 may. 2005, rad. 7656; CSJ SC 16 dic. 2011, rad. 00018; CSJ SC11340-2015, 27 ago., rad. 2004- 00128-01; CSJ SC211-2017, 20 ene., rad. 2005-00124-01 8 20 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Ahora bien, en el presente asunto el perito de la parte actora señor José Julián Walteros manifestó que, el lote 6, con matrícula inmobiliaria No. 260-13672, tiene según su escritura un frente de 25 metros sobre la Calle 2.
Sin embargo, en terreno se constató que dicho frente mide únicamente 21 metros, lo que llevó al perito inicialmente a concluir que había una invasión de 4 metros lineales por parte del lote vecino (lote 5, propiedad de Lino Rondón Mendoza), pero posteriormente concluye que mide 21,5 metros, por lo que el área efectivamente superpuesta, calculada con base en las nuevas mediciones, sería de aproximadamente 68 m², y no 77 m² como lo sostenía en su informe inicial.
No obstante, al verificar las dimensiones físicas del lote 5, se establece mediante estación total y cinta métrica que, el frente del lote norte mide 26,10 metros, lo cual representa solo 1 metro y 10 centímetros de más respecto al estándar proyectado. Esta precisión es fundamental, pues desvirtúa la hipótesis de una ocupación de 4 metros lineales, reduciendo la posible afectación a tan solo 1 metro y 10 centímetros de frente que se va disminuyendo hasta llegar al fondo del lote para formar un triángulo.
Con el propósito de esclarecer el área objeto del litigio, la señora juez dispuso que los peritos designados por las partes trabajaran de manera conjunta, a fin de contribuir a una solución técnica dentro del presente proceso y realizaran un nuevo estudio del área. En desarrollo de la audiencia, fueron interrogados los peritos José Julián Walteros, por parte de la parte demandante, y Juan Carlos Palencia, por parte de la parte demandada, quienes, en su oportunidad procesal, expusieron su teoría y absolvieron las preguntas formuladas tanto por el despacho como por los apoderados de las partes.
El señor José Julián Walteros, topógrafo de profesión, manifestó que por orden del despacho se realizó un nuevo levantamiento topográfico del predio objeto de litigio, correspondiente al lote número 6 de la manzana D en la Urbanización Los Trapiches, municipio de Villa del Rosario. Indicó que estuvo a cargo de las labores de campo, bajo la supervisión del otro profesional designado, el ingeniero Juan Carlos Palencia. Señala que, en primer lugar, se llevó a cabo un reconocimiento general del área, tras lo cual se procedió a determinar los límites y el alcance del levantamiento.
Que de común acuerdo con el ingeniero Palencia, se definió medir el frente norte de la manzana D, correspondiente a los lotes 3 al 7, para posteriormente establecer el espacio libre existente en el lote número 6. Con base en ese alineamiento, se realizó el trabajo de campo. 21 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Como resultado, se obtuvo la verificación de la longitud del frente norte de la manzana D, la cual fue contrastada con la carta catastral de 2015.
En dicha carta, la distancia del frente de la manzana es de 146 metros, medida que fue corroborada en terreno con un margen de error inferior al 5 %. Posteriormente, se ubicó el lote 6 en relación con el lote 7, que es el más cercano y se encuentra en la esquina, tomando como referencia tanto la carta catastral como elementos físicos ya existentes en el lugar.
Con base en esa implantación, se determinó que el lote 6 tiene un área real de 1.197 m², mientras que en la escritura pública figura con una extensión de 1.265 m², lo que evidencia un faltante de 68 m². Señaló que esta diferencia fue acordada en campo con el profesional Palencia, y precisó que, a su juicio, el objeto del litigio debe limitarse exclusivamente a la relación entre los lotes 5 y 6, sin extenderse a un análisis de toda la manzana D, como lo propuso el ingeniero Palencia. Explicó que su intervención se ciñó estrictamente a lo ordenado por el despacho judicial, y que los datos obtenidos mediante el levantamiento topográfico sustentan que la diferencia de área en el lote 6 obedece a una posible invasión desde el lote 5.
Walteros justificó su metodología indicando que se emplearon instrumentos técnicos precisos y se utilizaron documentos legales válidos como escrituras públicas, certificados de libertad y tradición, y cartas catastrales, descartando que se requiriera estudiar predios no involucrados en el proceso, pues ello desbordaría el objeto de la demanda.
Respondió a las críticas sobre presuntas imprecisiones en el levantamiento, explicando que todo ejercicio topográfico conlleva un margen de error técnico permitido del 5%, sin que ello invalide los resultados obtenidos. Rechazó el argumento del perito Palencia sobre una supuesta pérdida estructural de 1.90 metros lineales en toda la manzana, por considerar que dicha hipótesis no se sustenta en los documentos ni corresponde con lo verificado físicamente en campo, y criticó además el uso por parte de Palencia de herramientas como Google Earth, al considerar que su nivel de precisión no es adecuado para controversias sobre áreas pequeñas, como los 3,50 metros lineales en disputa, dado que ese tipo de herramientas gratuitas presentan errores de hasta 3 metros y variaciones en las imágenes satelitales por desplazamientos o distorsiones con el paso del tiempo.
Finalmente, Walteros reiteró que la diferencia de 68 m² corresponde efectivamente a un faltante en el lote 6, ubicado hacia su lindero occidental, es decir, en la frontera con el lote 5, y no hacia el lote 7, que ya se encontraba plenamente delimitado al momento de realizar el levantamiento. En suma, defendió la validez técnica y legal de su dictamen, enfatizando que las diferencias observadas con respecto al informe del perito de la contraparte obedecen más a enfoques metodológicos distintos que a errores materiales, y subrayó que su análisis responde de manera concreta y puntual a lo que fue ordenado y está en debate en este proceso reivindicatorio. 22 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Afirma que, resulta jurídicamente improcedente el planteamiento del perito de la parte demandada, ingeniero Juan Carlos Palencia, en el sentido de extender el análisis técnico a la totalidad de los predios que conforman la manzana D de la Urbanización Los Trapiches II, pues esta propuesta desconoce por completo el principio de congruencia que rige el proceso, así como los límites objetivos y subjetivos de la litis, que en este caso está circunscrita única y exclusivamente a la reivindicación del lote número 6, propiedad de los demandantes, frente a la ocupación parcial que sobre dicho bien realiza el colindante del lote número 5.
Al respecto, afirmó que: “Si nosotros empezamos a verificar más allá de lo que nos interesa, entonces el lote 6 tendría que iniciar un proceso contra el lote 5, el lote 5 iniciar un proceso contra el lote 4, y así sucesivamente. Estaríamos saliéndonos del proceso que nos tiene hoy ante el juez, que es una demanda reivindicatoria sobre el lote 6.” El ingeniero Walteros también explicó que, conforme a la Carta Catastral de 2015 y los levantamientos de campo realizados tanto en 2015 como en 2024, la deficiencia de área del lote 6 (68 m²) se localiza inequívocamente sobre su lindero norte, en colindancia directa con el lote 5, siendo innecesario acudir a la revisión de linderos de otros inmuebles ajenos a la causa.
Finaliza señalando que, no es aceptable, ni en el plano técnico ni en el jurídico, que el perito Palencia pretenda trasladar la carga probatoria de la parte demandada a una especie de auditoría general sobre toda la manzana, que desbordaría los contornos legales del proceso de reivindicación, cuya finalidad es restituir la porción invadida del lote 6, sin afectar los derechos de terceros ausentes del proceso.
A su turno el ingeniero y topógrafo Juan Carlos Palencia durante la diligencia judicial, intervino para controvertir técnicamente las conclusiones del perito Julián Walteros, quien había atribuido al lote 5 (de propiedad de Lino Rondón Mendoza) una invasión de aproximadamente 68 m² sobre el lote 6, como causa del faltante que presenta dicho inmueble.
En primer lugar, Palencia explicó que, si bien inicialmente se señaló por los demandantes que al lote 6 le faltaban 77 m², al revisar el informe y cotejar las cifras con el plano, se verificó que el área faltante era realmente de 68 m². Sin embargo, su análisis fue más allá de una simple comparación de áreas, pues abordó la necesidad de realizar un estudio 23 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio estructural de toda la manzana, y no limitarse a la interacción entre dos predios contiguos, como lo hizo el perito Walteros.
Palencia explica que, su análisis partió de la disparidad entre las medidas documentales (certificados de libertad y escrituras públicas) y las medidas reales obtenidas mediante levantamientos topográficos actuales. Para ilustrar dicha discrepancia, explicó que, según los documentos, el lote 6 debe tener un frente de 25 m, pero la topografía arrojó solo 21.5 m, lo que representa una diferencia de 3.5 m que, sumada al fondo, origina un faltante significativo de área.
A diferencia del método de Walteros, quien proyectó las medidas del lote 6 tal como aparecen en su certificado de libertad y tradición, ubicándolas contra el lindero con el lote 7, y atribuyó lo faltante hacia el lote 5 (lado occidental), Palencia señaló que ese análisis es incompleto y sesgado, pues no se aplica uniformemente a toda la manzana D, que comprende los lotes 3, 4, 5, 6 y 7.
Para sustentar esta crítica, procedió a comparar las medidas documentales de los cinco lotes con las medidas topográficas actuales. Así: lote Según los certificados de tradición: Según topografía actual Lote 3 43 metros 42.10 metros Lote 4 25 metros 25.90 metros Lote 5 25 metros 26.10 metros Lote 6 25 metros 21.50 metros Lote 7 30 metros 30.50 metros Total, esperado 148 metros lineales Total, real: 146.10 metros lineales (lindero norte de la manzana) De la anterior comparación concluye que la manzana tiene un faltante estructural de 1.90 metros, que no puede ser atribuido a un solo predio.
Palencia recalcó que este error no es producto de una ocupación individual o intencionada, sino de un arrastre de inconsistencias desde el momento en que se realizó el proceso de reloteo y urbanización. Además, identificó lo siguiente: 24 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio El lote 5 tiene un excedente topográfico de 1.10 m en su frente, pues su lindero va de los 68 a los 94.10 m, cuando por documentos debería ir hasta los 93 m. (porque en escrituras mide 25 metros de frente) El lote 7 tiene un excedente de 0.50 m (aparece con 30.50 m en vez de 30 m).
Sumados: 1.10 m + 0.50 m + los 1.90 m faltantes de la manzana → da exactamente los 3.50 m que le hacen falta al frente del lote 6. De este modo, el ingeniero concluyó que la suma de errores estructurales en varios predios da como resultado el faltante del lote 6, y no una invasión exclusiva del lote 5, como lo sostiene el informe de Walteros.
Añade que, con el uso de herramientas tecnológicas como Google Earth Pro, corroboró que el muro divisorio entre los lotes 5 y 6 se encuentra en la misma ubicación al menos desde el año 2004, mostró imágenes comparativas entre ese año y el 2023, y tomando mediciones desde el mojón ubicado en el lote 3 hasta el muro en cuestión, obtuvo una distancia constante de 94 m, con una variación mínima de 10 cm respecto a la topografía. Esto confirma que el muro no ha sido desplazado en los últimos 20 años, lo que contradice cualquier afirmación sobre una “ocupación reciente”.
También evidenció que, incluso el lindero sur del lote 6, que en documentos debe tener 46 m, en realidad presenta solo 44.3 m, lo que indica que también hay pérdida de área en esa dirección, lo cual refuerza su tesis de que el lote 6 tiene múltiples frentes con pérdida de superficie, y que la solución no es adjudicarle todo el faltante al predio colindante por el lado occidental (lote 5).
Adiciona que, la imagen del señor Julián Walteros, dice que en el lote 5 hay un sobrante de 3.5 M lineales y sabemos que la longitud es 46, si le restamos el metro adicional, según el certificado, entonces 3.5 X 46, dividido en 2, da 80 y no 68 m2 como erradamente lo colige éste. Señala que la línea vertical que es el lindero que comparten los dos lotes por certificado, dice 46 metros y por topografía le sale en 47 metros.
A las preguntas realizadas por el despacho; Si a usted le da 46, mídame los 46, el punto 10 a los 46, donde le da, porque entonces ya no sería si el lote está 47, entonces ya no sería ahí, sino al 46, entonces ya no podríamos ir hasta el punto de 47, ¿sino hasta el punto de 46? Contestó: Para esta parte, pues le soy muy sincero, apliqué el mismo sentido que aplicó Julián, yo lo agarré desde la esquina hasta la esquina, o sea, hasta donde une el 36 y el 30, hay 25.83, si le quito 1 metro adicional, pues va a parecer menos, menos área. podría parecer 25.40 me tocaría medirlo y decirle, pero sé que no va a bajar de 25 m2.
¿Pues hágame usted la multiplicación 25 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio de un área triangular? Respondió: Pues si quiere podemos hacerlo como si fuera un rectángulo, entonces sería 1.10 x 46, me da que tiene un área adicional de 25.3, o sea, me baja el área de 25.83 a 25.3 m2, que tendría entonces adicional el lote 5. Lo que sucede es que yo tomo el área hasta el vértice, o sea 1 m adicional, si yo le sumo más longitud pues me va a dar más área.
Ingeniero quiero preguntarle dos cosas si usted me toma a 47 m, usted se está excediendo 1 metros del certificado, por qué resulta que él tiene 1 metro más porque es una línea recta, ahí no, dice el certificado, que es mi línea, que cuadrada en línea mixta es línea, el entonces está excediendo 1 metro el lote número 6, como el certificado habla de 46, yo le estoy pidiendo es con relación al certificado, ese porcentaje del 1.10 a los 46 ¿Cuánto es la extensión? Contesto: esa extensión de terreno de 1.10 por 46 metros lineales me da un área de 25 m2.
Durante su intervención, el ingeniero y topógrafo Juan Carlos Palencia confirmó que el lote D6 de la manzana D de la Urbanización Trapiches II presenta un faltante de área de aproximadamente 68 m², pero discrepa radicalmente de la conclusión del perito Julián Walteros, quien atribuye esa pérdida exclusivamente al lote 5, ocupado por el señor Lino Rondón Mendoza.
Palencia explicó que, si bien el lote 5 presenta un exceso de 1.10 metros lineales en su lindero norte equivalente a unos 25.3 m² adicionales, este no representa la totalidad del área faltante en el lote 6. Tras realizar un análisis integral basado en los certificados de tradición, escrituras públicas y levantamientos topográficos actuales, Palencia determinó que también el lote 7 posee 0.50 metros adicionales en su frente y una diferencia de 1.70 metros en el lindero compartido con el lote 6, lo que arroja un excedente de aproximadamente 31.89 m² que también deben considerarse parte del faltante del lote 6.
A ello se suma una pérdida estructural de 1.90 metros lineales en la longitud total de la manzana D es decir, toda la línea de frente sumada de los lotes 3 al 7, lo que refleja un error generalizado de diseño o desenglobe desde el inicio del proyecto urbanístico. Con base en estas inconsistencias, el ingeniero Palencia sostiene que no es correcto adjudicar la totalidad del área faltante del lote 6 al lote 5, sino que esta debe entenderse como el resultado de una sumatoria de múltiples errores de distribución en los lotes adyacentes y una deficiente implementación del plan urbanístico inicial.
Así mismo, reforzó sus conclusiones mediante la comparación de imágenes satelitales históricas (Google Earth Pro) y ortofotos del área metropolitana, constatando que el muro divisorio entre los lotes 5 y 6 no se ha movido desde por lo menos el año 2004, lo cual desvirtúa la afirmación de que el lote 5 haya invadido progresivamente al lote 6.
En definitiva, Palencia planteó que cualquier análisis técnico debe involucrar a toda la manzana, y no limitarse únicamente a los lotes 5 y 6, pues la alteración en las áreas y medidas es estructural y afecta la distribución de todos los lotes de la manzana D. 26 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio En hilo con lo anterior y comparados los informes rendidos por los expertos topográficos y el contenido de los títulos de tradición, las cartas catastrales, y los resultados obtenidos en campo, se puede concluir que el dictamen del ingeniero Juan Carlos Palencia ofrece un enfoque técnico más riguroso, integral y ajustado a la realidad física del terreno en litigio y verificado en terreno. Si bien es cierto que ambos peritos coinciden en señalar que el lote número 6 de la manzana D presenta un faltante de área de aproximadamente 68 m², la fuente de esa diferencia no puede reducirse, como lo pretende el perito Walteros, a una presunta ocupación exclusiva del lote contiguo número 5, pues este solo está en posesión de un triángulo de 25.3 metros cuadrados.
La tesis del ingeniero Palencia descansa en una aproximación estructural al problema, en la que se advierte que el faltante en el lote 6 no es el resultado de una invasión puntual, sino de un arrastre de errores en la delimitación, reloteo y diseño inicial de la manzana D, que ha afectado las dimensiones de varios de sus predios. Esta conclusión se sustenta en una medición detallada del frente, que corresponde al norte de la manzana, donde se constata que, si bien documentalmente se esperaban 148 metros lineales, la topografía actual muestra tan solo 146.10 metros, es decir, una pérdida estructural de 1.90 metros que, según el análisis del perito, se ha distribuido de forma desigual entre varios lotes.
Dentro de ese contexto, resulta especialmente relevante el hallazgo técnico de un excedente de 1.10 metros lineales en el lote número 5, correspondiente a un tramo comprendido entre los 68 y 94.10 metros, cuando por documentos dicho lote solo debería extenderse hasta los 93 metros. Esta diferencia, medida con precisión en terreno, equivale aproximadamente a 25.3 metros cuadrados, aplicando la fórmula para obtener el área del triángulo que es base por altura sobre 2, es decir 1,10 por 46 dividido 2, que sí pueden identificarse como un área concreta, delimitada, y jurídicamente relevante dentro del presente proceso de reivindicación. Este hallazgo permite singularizar el objeto litigioso y delimitar de forma inequívoca el espacio que se alega ha sido ocupado.
En este sentido, si bien Palencia no descarta que existan otras pérdidas o alteraciones en los linderos del lote 6 –como también ocurre en el costado sur–, sí deja en claro que el único segmento del terreno en disputa que ha sido plenamente individualizado y cuantificado con rigor técnico es el excedente de 1.10 metros lineales que presenta el lote 5.
Esta circunstancia, probada mediante certificaciones registrales, mediciones topográficas actuales y elementos de juicio verificables en campo, constituye la base objetiva sobre la cual debe versar la presente demanda reivindicatoria. 27 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio A diferencia del enfoque adoptado por Walteros, quien atribuye de manera genérica los 68 m² de déficit del lote 6 a una supuesta invasión por parte del lote 5, sin delimitar con claridad la zona específica de ocupación, el dictamen de Palencia evita incurrir en generalizaciones y señala con exactitud el único tramo que, con sustento técnico y jurídico, puede ser considerado como materia del litigio.
Además, su negativa a extender los efectos de la ocupación a predios no convocados al proceso responde a una estricta observancia del principio de congruencia y a los límites objetivos de la litis. Por tanto, se concluye que la única área que puede tener vocación de restitución, en el marco del presente proceso, es aquella correspondiente al excedente de 1.10 metros por el lindero norte x 46 en el lindero occidental, identificado en el lote número 5, pues es la única parte del terreno que ha sido plenamente determinada, medida y relacionada causalmente con el faltante del lote 6, dentro de los márgenes de legalidad y debido proceso que impone el ordenamiento jurídico colombiano. En ese orden de ideas, resulta jurídicamente procedente acoger las conclusiones del dictamen del ingeniero Juan Carlos Palencia, en cuanto delimita de manera precisa el objeto del litigio, reduce el ámbito de discusión a lo probado dentro del expediente, y evita extender los efectos del fallo a predios colindantes cuyos propietarios no han sido convocados, garantizando de esta manera la seguridad jurídica, la defensa del derecho de propiedad y el respeto por los principios fundamentales del proceso. dadas las características del predio, su ubicación geográfica, sus linderos y demás descripciones físicas indicadas por el experto designado en el asunto marras procedente es concluir que el bien objeto de reivindicatorio se encuentra plenamente identificado al punto de considerarse parte del lote 6 identificado con el folio de matrícula inmobiliario No. 260-13672.
Así las cosas, se tiene que los requisitos relativos a la cosa singular o cuota determinada de cosa singular y la correspondencia entre el bien que reclama el demandante y aquel que posee el demandado, se encuentran debidamente acreditados, si bien no en la extensión pedida en el libelo, si en la hallada por el perito en el dictamen que se acoge y que resulta inferior a la del escrito introductorio.
Igualmente, está acreditada la titularidad de los demandantes, tal como lo demuestra el hecho de que ostentan la calidad de titulares inscritos del derecho real de dominio sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 260-13672, según consta en la anotación No. 007 del 14 de julio de 2010. En ese orden de ideas se configura el elemento axiológico de la correspondencia entre la cosa pretendida y lo poseído por el demandado. 28 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Es que, debe tenerse en cuenta que en tratándose de inmuebles, una posesión que apenas recae sobre una fracción del terreno que el reclamante identificó y delimitó en el libelo introductorio, no resiente los elementos esenciales mencionados, pues los extremos de cotejo no son la demanda y la sentencia, sino la confrontación “entre la cosa de la cual afirma y demuestra dominio el actor y lo que respecto de ella posee el demandado”10, por lo que es claro que la respectiva porción o fragmento del inmueble debe encontrarse plenamente identificada y determinada por sus linderos, cabida, área y otras señales particulares, que amén de delimitarla, evidenciar su superposición parcial en una zona concreta incluida dentro el bien objeto del petitum de la demanda, comprendiendo a su vez en el título o causa de dominio que se hace valer al incoar la acción real, la cual “sólo puede hacerse realidad como poder directo y efectivo sobre una cosa determinada, es decir, una cosa individualizada como un cuerpo cierto”11.
En consecuencia, resulta procedente acoger el reparo planteado por la parte demandante en el marco de la acción reivindicatoria. Sin embargo, como quiera que tal como se explicó al momento de resolver el primer reparo formulado, se hallaron presentes los presupuestos de propiedad en cabeza del demandante, determinación o identidad de la cosa a usucapir y correspondencia entre la cosa que pretende el demandante y aquella poseída por el demandado, lo que acarrearía la prosperidad del reivindicatorio, deben previamente estudiarse las excepciones formuladas por el demandado, entre ellas las de prescripción extintiva y acción de pertenencia en reconvención, pues de prosperar una de ellas se lleva al traste las pretensiones reivindicatorias.
Así entonces, pasa la Sala a ocuparse de la demanda de reconvención: De la acción de pertenencia: Frente a la cual se itera, son cuatro los presupuestos establecidos por la ley y la jurisprudencia para declarar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, estos son: 1) que la cosa reclamada sea susceptible de prescripción; 2) que exista una posesión material del prescribiente; 3) que exista determinación e identidad de la cosa a usucapir y, 4) que la posesión del bien se hubiere ejercido pública, pacífica e ininterrumpida por el tiempo exigido por la ley.
De cara a lo expuesto por el prescribiente Lino Rendón Mendoza se tiene que, éste reclama la pertenencia de una franja de terreno que presenta los siguientes linderos: por 10 CSJ SC 28 jun. 2002, rad. 6192; CSJ SC 13 oct. 2011, rad. 2002-00530-01; CSJ SC16282-2016, 11 nov., rad. 2006- 00191-01 11 CSJ SC 14 mar. 1997, rad. 3692; CSJ SC211-2017, 20 ene., rad. 2005-00124-01 29 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio el norte, con la diagonal y/o calle 2 de la Urbanización Trapiches II, manzana D, vía Bochalema – Rumichaca; por el sur, con los lotes 9 y 10 de la Urbanización Hacienda Los Trapiches II, vía Bochalema – Rumichaca, Municipio de Villa del Rosario; por el oriente, con el lote 6 de la manzana D de la Urbanización Hacienda Los Trapiches II; y por el occidente, con el lote 5 de la manzana D de dicha urbanización, de propiedad del solicitante.
El inmueble tiene un área aproximada de setenta y siete (77) metros cuadrados, o la que se llegue a establecer en el curso del proceso (negrillas añadidas), porque según su parecer, por suma de posesiones ha poseído el predio por más de 10 años, de manera pública, pacífica e ininterrumpida, sin reconocer dominio ajeno, ejecutando actos de disposición y construyendo mejoras sobre el lote de terreno desde el 2004, cuando se construyó el muro divisorio por parte de la señora Gladys Nubia Latorre Estevez.
Al rompe se advierte que los tres primeros presupuestos de la acción prescriptiva se encuentran plenamente demostrados, pues téngase en cuenta que el bien efectivamente independientemente de sus dimensiones, no corresponde a un predio de aquellos que se denominan imprescriptibles por cuanto se demostró ser de dominio del demandado en reconvención; existe una posesión material del inmueble reclamado, pues ello quedó plenamente demostrado al momento de realizarse la inspección judicial del predio, la cual fue atendida por la parte demandante en reconvención señor Lino Rondón Mendoza, ya que habita el inmueble junto a su familia y además este presupuesto, se halla probado con la demanda principal donde se le endilga al demandado la posesión del predio que se busca restituir.
De otro lado, como quiera que la posesión conforme expresamente lo establece el artículo 762 del Código Civil, es la tenencia de una cosa con ánimo de señor y dueño, lo que quiere decir, que para que se configure es necesario la existencia de dos presupuestos, por un lado el corpus y por el otro el animus, el primero entendido como el elemento objetivo o material que consiste en detentar la cosas, en tanto que el segundo, corresponde al elemento subjetivo, que se refiere a la intención de tener la cosa como suya, pues como lo señaló la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 24 de junio de 1980, “es realmente [el] factor psicológico apuntado el que permite determinar en un caso dado si se está frente a un poseedor o a un mero tenedor (…)”, por lo que considera la Sala que el mentado elemento se encuentra debidamente demostrado. 30 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Ahora bien, en cuanto a la identidad y delimitación del bien objeto de usucapión, debe recordarse que ya se estableció previamente que se trata de una franja de 25,3 m2.
Ello, por cuanto la posesión es un fenómeno fáctico que se concreta mediante la tenencia de la cosa con ánimo de señor y dueño, sin reconocimiento de dominio ajeno. Así, más allá de las medidas y linderos indicados en la demanda, y considerando las características físicas del predio, su localización geográfica, linderos y demás elementos descritos por el perito designado en este proceso, resulta procedente concluir que el bien efectivamente poseído se encuentra plenamente individualizado, al punto de poderse considerar como parte integrante del lote No. 6, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 26013672.
Finalmente, respecto al último de los elementos estructurales de la prescripción, esto es, que la posesión se hubiere detentado de manera pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo exigido por la ley, es menester advertir que para el caso de prescripciones extraordinarias, como la alegada por el accionante, era de 20 años si los actos posesorios se iniciaban con anterioridad al 27 de diciembre del 2002, pues en caso contrario, es decir, si la consumación de la posesión comenzó después de la mentada fecha, debe acreditarse un mínimo de 10 años, tal como acontece en el caso que nos ocupa.
Así las cosas, como quiera que el presupuesto se circunscribe a establecer si el señor Lino Rondón Mendoza, ha poseído en forma exclusiva, con ánimo de señor y dueño, la franja de terreno de 1.10 x 46 m2 del inmueble ubicado en la calle 2 No 1-106 manzana D lote 6 etapa II los trapiches, el cual hace parte del predio identificado con el folio de matrícula 260-13672, durante el tiempo de 10 años establecido por la ley, considera la Sala que deben analizarse ciertas circunstancias particulares a saber: En primer lugar, el demandante en reconvención afirma en su escrito de demanda que adquirió el lote 5 de la manzana D, bajo la modalidad de cuerpo cierto, el 13 de mayo de 2010, a las señoras Noema García de Álvarez y Cruz Delina Leal.
Agrega, además que las mencionadas vendedoras lo habían adquirido previamente, el 7 de noviembre de 2008, mediante contrato de compraventa celebrado con la señora Gladys Nubia Latorre Estévez. Esta última, a su vez, había adquirido el inmueble en octubre de 2002 del señor Luis Alberto Santaella Ayala, para probar su dicho aportó copia de las escrituras públicas 3444 del 24 de octubre de 2002 mediante la cual adquirió el bien GLADYS NUBIA LATORRE ESTEVEZ, 2648 del del 7 de noviembre de 2008, de compraventa de la antes nombrada 31 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio a NOEMA GARCIA DE ALVAREZ y 1235 del 13 de mayo de 2010 de venta de Noema a LINO RONDON MENDOZA.
(negrillas añadidas), que prueban la cadena de títulos. Ahora, si bien en las escrituras no se hace referencia a construcciones, se resalta que fue precisamente la señora Gladys Nubia Latorre Estévez quien obtuvo la licencia de construcción No. 003-03, expedida por la Subdirección de Control Urbano del Municipio de Villa del Rosario, para la edificación de una vivienda familiar, la cual fue efectivamente construida en el año 2004 y que fue ella la que construyo el muro divisorio entre los predios.
Para demostrar tales manifestaciones la parte demandante en reconvención trajo a las diligencias los testimonios de los señores José Arístides Rodríguez Ruiz, Martha Judith Duran Abreo y Dagoberto García Cáceres, quienes a su turno manifestaron: El señor Arístides Rodríguez Ruiz, relata que construyó en el año 2003-2005 la vivienda en el lote número 5 de la Urbanización Trapiches II por encargo de la señora Gladys Nubia Latorre, entonces propietaria del inmueble.
Afirmó haber recibido el lote directamente del vendedor Luis Alberto Santaella, quien le entregó los mojones y postes originales, elementos que permitieron identificar con precisión los linderos. Que, con base en ello, se realizaron mediciones, replanteo del lote y se construyó un muro perimetral de ladrillo a la vista, el cual fue lo primero que se levantó para delimitar y proteger el predio.
Además, recalcó que la vivienda fue construida con planos aprobados y licencia de construcción, y que conserva dichos documentos, incluyendo planos arquitectónicos, estructurales y eléctricos. También relató que la casa fue edificada con materiales visibles como ladrillo a la vista, y que la construcción quedó avanzada en un 95% cuando surgieron problemas conyugales entre Gladys y Osvaldo, por lo que se suspendieron los trabajos de carpintería. Arístides sostuvo que recientemente, ante la solicitud de Lino Rondón, visitó nuevamente el predio y constató que la construcción actual coincide con la que él entregó, a pesar de que ha sido remodelada estéticamente (como la incorporación de drywall, pintura y acabados).
Afirmó bajo juramento que no ha existido desplazamiento del muro ni invasión hacia el lote vecino, como se alega en la demanda por la parte actora. “Lo que hice en el 2003 2004 es lo que existe hoy en día.” (negrillas añadidas) 32 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Dentro de su relato indica que tiene en su poder una declaración extraprocesal juramentada de Gladys Nubia Latorre, en la cual ella ratifica que le entregó el lote con los mojones y planos, y que él ejecutó la obra desde cero, construyendo el muro de cerramiento conforme a los linderos que le señalaron.
Afirmó que, la vivienda fue edificada conforme a los planos y dentro de los linderos asignados, sin que se hubiera movido un solo centímetro respecto a lo originalmente delimitado, y que el lote fue completamente cercado con muro en ladrillo de obra de aproximadamente 1.20 m de altura, reforzado con postes, alambre de púas y cerca viva (limón chingle), elementos típicamente usados para seguridad y delimitación, según explicó. Alude que, durante el tiempo que duró la obra, el entorno estaba completamente cubierto de monte y no conoció a ningún vecino ni fue requerido por autoridad alguna que impidiera o cuestionara la construcción. Ratificó que, no tuvo conocimiento de que el lote colindante pertenecía a los hermanos Mariño Pérez hasta el año 2023, pese a conocer socialmente a algunos de sus familiares.
Aportó como prueba planos originales, fotografías de la vivienda terminada (algunas facilitadas por el arquitecto Ricardo Urazán y el señor Lino Rondón), copia de la licencia y una declaración extraprocesal de la señora Gladys Nubia. Reconoció no poseer certificado formal como maestro de construcción, pero justificó su idoneidad en la experiencia acumulada desde 1985 como contratista y constructor en múltiples obras civiles.
Finalmente, precisó que el muro que divide el lote D5 del D6 es el mismo que él construyó y que, aunque fue posteriormente realzado en altura, nunca fue corrido ni reconstruido, y que los ladrillos visibles en las fotografías corresponden a escombros y no a nueva obra. Manifestó que, al escuchar a la señora Nhora Pérez madre de los demandados en reconvención afirmar que en 2010 pudieron pasar del lote D5 al D6 porque no existía muro, él le preguntó directamente: “¿Pero ¿cómo pasaron, y el muro?”.
Le recordó que había construido el muro en 2005, había sembrado matas de swinglea como cerca viva y alambre de púas. Señaló que se produjo una discusión porque sintió que lo estaban tildando de mentiroso, a lo cual respondió que tenía fotografías que demostraban la existencia del muro y las mejoras desde esa época. Aclaró que su única intención era decir la verdad y no generar controversia. 33 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Martha Judith Duran Abreo manifestó tener un vínculo familiar con el señor Lino Rondón Mendoza, en tanto es su cuñada por ser hermana de la señora Miriam Janet Durán Abreo, esposa de este último y por dicho parentesco fue tachado por sospechoso su dicho, por lo que se tomará en cuenta en lo que coincida con las demás pruebas.
Indicó que conoció el inmueble objeto del proceso (lote 5 de la manzana D) desde antes de la compra realizada por Lino el 13 de mayo de 2010. Explicó que, junto a su hermana, visitó la vivienda en al menos tres oportunidades previas a la compraventa, en los meses de marzo y abril de ese año, con el propósito de conocer su estado y decidir si convenía la adquisición. Fue enfática en señalar que la casa ya se encontraba construida en el momento en que Lino Rondón la adquirió. A su juicio, se trataba de una vivienda rústica, con fachada de ladrillo sin revestir, rejas en hierro forjado, y un muro divisorio de ladrillo limpio que ya marcaba el lindero con el lote vecino. Si bien algunas zonas del predio (como la franja en litigio) estaban enmontadas o sin mayores intervenciones, la construcción principal existía en su totalidad.
Posteriormente, el señor Lino realizó remodelaciones, que incluyeron modernización de fachadas, modificación de interiores y ampliación del muro divisorio existente, sin que ello implicara una demolición completa. También construyó espacios de recreo como “golfitos”, una zona de estadero y un área para reuniones, adaptando el inmueble a las necesidades de su familia.
En relación con el muro colindante con el lote 6, la testigo señaló que este ya existía cuando ella conoció el inmueble en el año 2010, y que su estructura estaba compuesta por ladrillo limpio, sin repello ni pintura, extendiéndose por todo el perímetro de la casa. Si bien no pudo precisar quién fue su constructor original, afirmó que desde entonces ha sido el mismo muro que divide el lote 5 del lote contiguo.
Aclaró que, tras la compra del inmueble por parte del señor Lino, dicho muro fue objeto de remodelación, se le aplicaron acabados y posiblemente fue levantado unos centímetros más en altura, pero sobre la base preexistente. Dijo también que no recuerda haber visto “matas de chingle” como afirmó otro testigo, y reiteró que el muro ya estaba construido cuando su cuñado adquirió la casa.
Frente a la pregunta sobre si conocía a los hermanos Mariño, la testigo respondió negativamente. Señaló que nunca los vio antes ni escuchó que hubiesen manifestado derechos sobre la franja que ahora reclaman. Reiteró que, desde su conocimiento del 34 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio inmueble, la posesión del señor Lino ha sido pública, pacífica, continua y no interrumpida.
Dagoberto García Cáceres a su turno manifestó conocer al señor Lino Rondón Mendoza desde su infancia, por ser ambos oriundos de Durania. Indicó que reside en la Urbanización Trapiches II desde noviembre o diciembre de 2010, fecha en la cual construyó y habitó su vivienda. Relató que desde entonces empezó a caminar frecuentemente por el sector y observó una casa construida, debidamente delimitada y custodiada por un vigilante, que posteriormente fue adquirida por el señor Lino. Afirmó que no tiene conocimiento de las dimensiones del inmueble, ni de reformas posteriores a la adquisición, y que desconoce cualquier controversia legal, posesoria o conflicto con los vecinos. Fue enfático en señalar que no le consta ninguna reclamación por parte de los hermanos Mariño Pérez, ni sobre una posible invasión de área ni sobre el lindero entre los lotes.
Por su parte los demandados en reconvención presentaron el testimonio de la señora Nhora Pérez de Mariño quien indicó que su esposo adquirió el lote D6 en diciembre de 1980, el cual fue transferido en 2010 a nombre de sus hijos José Luis, Carlos Alberto y Jorge Enrique Mariño Pérez. Durante muchos años, el lote permaneció sin construcciones, y aunque en 2003 se observó el inicio de una edificación en el lote vecino (D5), esta fue abandonada y no generó conflictos.
En enero y mayo de 2010, ya como propietarios del lote D6, la familia Mariño visitó el predio y constató que no existía ningún muro divisorio con el lote D5. La única delimitación visible era una cerca viva de swingla con algunos espacios, lo que les permitió acceder de un lote al otro. Reitera que para esa fecha no había cerramiento en concreto ni construcción que indicara separación física permanente.
(negrillas añadidas) Que posteriormente, el 13 de mayo de 2010, Lino Rondón adquirió el lote D5 y, según el testimonio de Nhora, fue él quien construyó el muro divisorio que actualmente está en disputa. Esta afirmación se apoya en el hecho de que, durante la visita del 1º de mayo de ese mismo año, el muro aún no existía, y fue el propio Lino quien, años más tarde, le manifestó a Carlos Alberto que “había tirado la plomada” para su construcción, reconociendo así su autoría directa.
Por tanto, la afirmación de Lino Rondón, según la cual el muro ya existía cuando él compró el inmueble y que su posesión sería producto de una suma de posesiones o de buena fe, fue calificada como falsa. 35 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Agrega que, en el año 2015, al iniciarse una nueva construcción en el lote D7, Carlos Alberto notó una reducción en el frente del lote D6.
Esta situación llevó a contratar al topógrafo Julián Walteros, quien confirmó que el lote había sido invadido en una franja de 4 metros de frente por 39.5 metros de fondo, para un total de 77 m². La franja se encontraba dentro del lote D5, confirmando así la invasión. Intentando una solución extrajudicial, Carlos Alberto presentó el informe topográfico a Lino Rondón, quien aceptó verbalmente la invasión y propuso llegar a un arreglo económico.
Se pactó un precio de $15.000.000 por la franja ocupada, de los cuales Lino entregó un cheque por $10.000.000 en blanco, que lo consignó en su cuenta tras verificar su autenticidad. Sin embargo, Lino incumplió el acuerdo: no pagó el saldo restante ni realizó el saneamiento de escrituras acordado. Incluso, sugirió a Carlos Alberto acudir a la Notaría a modificar fraudulentamente el área del lote, propuesta que fue rechazada por la señora notaria Carmen Elvira Nieto y por el propio Carlos.
Frente a estos hechos, la señora Nhora concluyó que el muro fue construido de forma unilateral y posterior a la compra del lote D5 por parte de Lino Rondón, sin autorización de los propietarios del lote D6, y sobre una franja que les pertenece. Reiteró que no existía ningún muro antes de mayo de 2010, y que la posesión ejercida por Lino no puede calificarse como de buena fe, ni puede sustentarse en una suma de posesiones previa.
La invasión fue reconocida expresamente por él mismo y el incumplimiento del acuerdo privado motivó la acción judicial que hoy se discute. No obstante, su dicho pierde contundencia por cuanto, la testigo es la madre de los demandantes y quien dice haber cobrado el cheque girado por el señor Lino en pago de la porción de terreno que excede de los 25 metros, por lo que se vislumbra interés en que prosperen las pretensiones reivindicatorias y resarcitorias invocadas y no existe otra prueba que refuerce su versión, máxime que su testimonio se contrapone con el del testigo que construyó el muro.
El testigo Rodolfo Larrea Páez, no aportó nada frente a la posesión sobre la franja de terreno que se debate, pues se refirió fue a las dificultades y problemas económicos que atraviesa uno de los señores Mariño. Asimismo, se recepcionaron los interrogatorios de parte, en el curso de los cuales los declarantes expusieron sus manifestaciones conforme a sus intereses y a lo que consideraron pertinente para la defensa de sus respectivas posiciones procesales. 36 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Los demandantes en el reivindicatorio señores Jorge Enrique, Carlos Alberto y José Luis Mariño Pérez al unísono manifestaron que el señor Lino Rondón adquirió el lote contiguo al suyo (lote D5) en el año 2010, a una señora identificada como Gladys Nubia.
Antes de esa adquisición, el predio contaba con una construcción en obra negra, que había sido verificada en su momento por el doctor José Vicente Mariño padre del declarante, quien constató que dicha construcción se ejecutaba dentro de los linderos establecidos. Esa construcción fue abandonada y posteriormente el lote fue vendido a Lino, quien comenzó nuevas obras sin licencia ni registro, según consta en los certificados de tradición. Insiste en que, la actual edificación construida por el señor Lino no está registrada en la escritura pública, ni cuenta con licencia de construcción. El declarante considera que jurídicamente la casa “no existe” y califica la situación como una lucha “contra un fantasma”.
Como prueba de ello, menciona dos informes de avalúo elaborados por el perito Ricardo Urasan en los años 2010 y 2011 para efectos de crédito ante Bancoomeva, en los cuales se menciona primero una construcción en obra negra y posteriormente una vivienda lujosa con piscina, mini-golf, acabados de lujo y otros detalles suntuosos. Sin embargo, ni la edificación ni el valor reportado están debidamente registrados ante las autoridades, lo que sugiere una evasión fiscal y una simulación registral.
Que, en el año 2013, el declarante y su hermano constataron que el señor Lino había ocupado parte del lote D6 propiedad de los hermanos Mariño Pérez con elementos como tanques de agua, sembrados de plátano y un vehículo con publicidad del motel “El Castillo”. En esa ocasión, Lino reconoció la invasión y retiró los elementos. Sin embargo, en el año 2015, cuando el vecino del costado izquierdo construyó su propio cerramiento, el hermano Carlos Alberto Mariño notó una reducción en el frente del lote.
Tras revisar con ese vecino y verificar que sus linderos eran correctos, acudió al señor Lino, quien inicialmente negó la invasión, pero reconoció haber construido un muro, asegurando que había “tirado una plomada derecha”. Alegan que, ante la duda, los hermanos contrataron al topógrafo José Julián Walteros, quien en julio de 2015 determinó que efectivamente el lote D6 había sido invadido por el propietario del lote D5 en un área de 77 m² (4 metros de frente por 39,5 metros de fondo).
Que, con este resultado, se confrontó nuevamente a Lino Rondón, quien reconoció el error y se llegó a un acuerdo verbal por el cual se compensaría a la parte afectada con la suma de $15.000.000, incluyendo la legalización de la situación jurídica. 37 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Que, del monto pactado, Lino solo pagó $10.000.000 a través de un cheque de Bancolombia girado a nombre de la señora Nhora Pérez de Mariño (madre del declarante).
Sin embargo, no cumplió con el pago del saldo ni con la formalización mediante escritura. Luego, evitó contacto con los hermanos Mariño, llegando incluso a bloquear llamadas. En septiembre de 2017, tras un nuevo intento de contacto, la esposa de Lino insultó verbalmente al hermano del declarante, y Lino, en actitud hostil, se negó a completar lo acordado.
Además, propuso alterar las escrituras diciendo falsamente que el área del lote estaba mal medida, con el fin de regularizar el exceso de terreno, lo cual fue rechazado por los Mariño al considerarlo una conducta de mala fe y contraria a la legalidad. Agrega que, el lote D6 tiene un área de 1.265 m² según escritura pública. La invasión afecta 77 m² sobre el costado derecho, donde colinda con el lote de Lino Rondón. Manifiesta que no recuerda los linderos exactos ni los colindantes del fondo y margen izquierdo, pero que estos datos constan en la escritura, la cual está en poder del juzgado.
Aclara que el lote fue adquirido a su padre en abril de 2010, y que desde entonces ha sido vigilado. A su turno, el demandante en reconvención Lino Rondón Mendoza, relató que compró en mayo de 2010 el lote D5 de la Urbanización Trapiches II a Noema García y Cruz Delina Leal, quienes lo habían adquirido en 2008 de Gladys Nubia Latorre, constructora de la vivienda en 2004.
Afirmó que compró la casa como cuerpo cierto, ya construida, con linderos visibles, piscina, jacuzzi y servicios, aunque abandonada. Desde entonces, ejerció una posesión pública, pacífica y continua, realizando remodelaciones, pero respetando la estructura original. Negó haber invadido el lote D6 y sostuvo que su propiedad conserva las dimensiones registradas en escritura (25.98 metros de frente), por lo que no existe tal ocupación de 77 m².
Señaló que nunca fue requerido por los antiguos propietarios y considera que hubo una cesión tácita del terreno si es que faltaba. Además, explicó que las imprecisiones en los linderos se deben a errores en la planeación inicial de la urbanización, realizada sin tecnología moderna. Menciono una suma de posesiones desde 2004, lo que, según él, le otorga derecho por prescripción. Rechazó acusaciones de fraude y aseguró haber actuado siempre de buena fe.
Sostiene que el muro divisorio entre los lotes D5 y D6 ya existía al momento en que adquirió el inmueble en mayo de 2010, y que dicho cerramiento, construido en ladrillo a 38 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio la vista, fue únicamente reformado y pintado por él, mas no construido desde cero. Asegura que las fotografías tomadas durante la visita técnica realizada por el perito Ricardo Urazán en junio de 2010, dentro del proceso de avalúo para el crédito hipotecario, evidencian la existencia del muro, contradiciendo la afirmación de los demandantes según la cual no existía cerramiento alguno. En tal sentido, niega haberse apropiado de los 4 metros que se le reclaman, afirmando que el frente de su lote corresponde exactamente a lo señalado en su escritura (25,92 metros), lo cual, a su juicio, desvirtúa cualquier señalamiento sobre una eventual invasión o desplazamiento del lindero, imputando el conflicto a errores en la interpretación topográfica o a una indebida apreciación de la prueba por parte de la contraparte.
A la pregunta realizada por la apoderada de la parte demandada en reconvención; ¿Señor Lino, obra en el expediente una copia de un cheque allegado por la parte demandante en el proceso de reivindicación, correspondiente a Bancolombia, con fecha del 10 de septiembre de 2015, por valor de $10.000.000, según la parte demandante, dicho cheque estaría firmado por usted, en ese sentido, explíquele al despacho si ese cheque guarda relación con alguna negociación vinculada a los 77 m² objeto del proceso de reivindicación? Contestó: “…Ese cheque que mencionan no es mío, y menos aún he tenido negociación alguna con los demandantes.
Lo quiero dejar muy claro: una cosa es que ellos pretendieran que yo les pagara, y otra muy diferente es que haya existido una negociación. En ningún momento me he sentado a acordar nada con ellos. Además, recuerdo que solicitaron pruebas que nunca llegaron. Si, por ejemplo, el banco hubiera certificado que ese cheque era mío, otro sería el panorama, pero eso nunca ocurrió. Si llegara a aparecer algo serio, entonces me tocaría acudir a mis contadores y administradores para revisar el origen de ese cheque.
Pero reitero: no he negociado con ellos. Y por qué habría de hacerlo, yo tengo la posesión del predio desde hace muchos años, lo he tenido cercado, he actuado como señor y dueño, y he pagado todos los impuestos sobre ese terreno. No tengo nada que negociar. Ellos lo que querían era que yo pagara, pero ¿pagar qué? Si yo no tengo tierra de nadie.
Incluso, en el año 2018, cuando fui a revisar y medir con la señora, le dije: “Miré, sí hay cuatro metros más; no me había dado cuenta. Pero lo cierto es que hoy ese terreno es mío, y siempre he tenido lo mío, como cualquiera puede constatar. Por eso pregunto nuevamente: ¿qué tendría que pagar, si no le he quitado tierra a nadie. Continúa preguntando la apoderada de la parte demandada en reconvención; el señor Carlos Mariño, manifiesta en su declaración Y los hermanos Mariño, que usted negoció con ellos el área de los 77 M2, ¿para lo cual les pagó $10.000.000 representados en un cheque y les quedó debiendo $5.000.000? ¿Qué tiene que decir al respecto? Respondió: Yo siempre saco conclusiones, tengo tanta experiencia 39 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio en los negocios, y a veces la vida me ha dado para sacar conclusiones, y soy muy rápido sacándolas.
Te voy a hacer una, te voy a dar un ejemplo. Yo, primero que todo, le voy a contestar: no, nunca me he sentado a negociar con ellos. Nunca me he sentado a negociar con ellos. O sea, que quisieran que yo les pagara es diferente a otra cosa, a que yo les haya dado $15.000.000. Te voy a hacer un ejemplo, doctor, entonces lo vas a ver como eso, como un ejemplo.
Aquí voy a sacar la calculadora y te voy a hacer un ejemplo, doctor. Para mí hubiera sido más fácil, en vez de meter un proceso de pertenencia, haber dicho un doble pago: "No, yo ya les pagué la tierra". Mire la conclusión que saco, ahorita se me ocurrió, real: dicen que yo les di $15.000.000. Vamos a poner los $15.000.000 en la calculadora, doctora.
Cuando usted vaya a mirar yo en ese momento llamé al topógrafo, al técnico: "Hermano, ¿cuánto hay de frente?" Me dice: "22 metros". Dividámoslo por 22 metros: me da $681.000 pesos el metro cuadrado, doctora. ¡Un lote ahí ni hoy en día vale eso! Póngale que para esa fecha valiera $200.000 Supongamos que valiera eso. Por dos daría $4.000.000 Entonces es ilógico.
Yo le acoto esto, doctora, porque es lógico: ¿cómo voy a dar $15 millones por algo que vale $600.000 o $1.000.000 máximo? Es más, si a mí me estuvieran ofreciendo ese lote, y me pedían $220.000 el metro cuadrado. Del análisis integral del material probatorio, inspección judicial al predio y las pruebas documentales y testimoniales recaudadas, se evidencia que el señor Lino ha detentado de manera material el inmueble desde el mes de mayo de 2010, habitándolo de forma permanente con su familia, ejerciendo actos de dominio sobre toda el área incluida la franja en litigio y realizando mejoras, remodelaciones y obras que demuestran una relación física y visible con el bien.
Lo anterior fue corroborado no solo en la inspección judicial, sino también mediante fotografías y el informe de avalúo del perito Ricardo Urazán, que ya para 2010 muestra la existencia del muro divisorio que ha sido objeto de disputa. Veamos: 40 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Posición del poste actualmente se muestra igual Imágenes de 2010 Ahora bien, es preciso destacar que el muro divisorio cuya existencia se controvierte antecede a la adquisición del bien por parte del señor Rondón. Conforme al testimonio rendido por el señor José Arístides Rodríguez Ruiz, quien manifestó haber recibido el lote con mojones y ejecutado la construcción del muro en el año 2004 por instrucciones de la propietaria de entonces, dicho cerramiento fue erigido durante el período en que la señora Gladys Nubia Latorre ostentaba la titularidad del predio.
Esta afirmación encuentra respaldo en las fotografías aportadas al expediente y en el informe técnico pericial de avalúo rendido por el experto Ricardo Urazán, el cual consigna la existencia del muro ya para el año 2010. De lo anterior se infiere que el muro divisorio se ha mantenido en pie desde antes de la adquisición del inmueble por parte del demandado y ha sido integrado de manera tácita y 41 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio pacífica al corpus del bien adquirido, bajo la figura jurídica del cuerpo cierto, lo que excluye cualquier pretensión de desconocer su antigüedad, funcionalidad y continuidad.
En consecuencia, no puede imputarse al señor Rondón la construcción o extensión unilateral sobre área ajena, menos aun cuando la delimitación actual ha sido tolerada y aceptada por más de una década sin oposición formal. Respecto al animus, es evidente que el señor Rondón ha actuado en todo momento con la intención de poseer como dueño, sin reconocer dominio ajeno, y ejerciendo su derecho sobre el inmueble de manera exclusiva.
Esta intención se encuentra plenamente demostrada en su declaración rendida en el proceso, así como en los testimonios de Martha Judith Durán, quien confirmó que el inmueble ya se encontraba delimitado al momento de la compra, y que desde entonces ha sido habitado, reformado y ocupado exclusivamente por el demandante en reconvención. Además, el testigo José Arístides Rodríguez Ruiz, constructor de la vivienda original, señaló que el muro divisorio fue levantado por él en 2004 por encargo de Gladys Nubia Latorre, lo cual indica que el cerramiento ha existido desde mucho antes de la adquisición del predio por parte del señor Lino, lo que refuerza la buena fe de su posesión. Frente a la alegación de los hermanos Mariño Pérez sobre una supuesta negociación y reconocimiento de la invasión, sustentada en la entrega de un cheque por la suma de $10.000.000, el propio señor Lino negó de forma categórica haber celebrado tal acuerdo, señalando que no se aportó original del cheque, ni prueba pericial que acredite su autenticidad o trazabilidad, y explicó que jamás ha reconocido deuda alguna por concepto de cesión de terreno, ya que siempre ha tenido posesión de buena fe sobre lo adquirido como cuerpo cierto.
La mera existencia de una fotocopia de un cheque, sin prueba de grafología, o certificación bancaria que acredite que fue expedido de la chequera del girador, a nombre de los actores y efectivamente pagado a la madre de los demandantes, no tiene fuerza suficiente para acreditar el reconocimiento de dominio ajeno por el prescribiente y desvirtuar una posesión consolidada por más de una década, sumado a lo anterior los mismos demandantes en su interrogatorio señalaron que se dejó en blanco la parte de quien iba a cobrar el cheque y que finalmente decidieron entre ellos que lo cobrara su señora madre.
Aunado a lo anterior, tanto los demandantes principales como su progenitora reconocen que en el año 2003 se realizó una construcción en el lote 5 y que para entonces el señor Mariño padre de los demandantes verificó que la misma se adelantaba dentro de los límites de dicho predio. 42 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio De igual forma, los testimonios de la parte actora en el proceso reivindicatorio son contradictorios y resultan desvirtuados por los actos posesorios públicos y continuos ejercidos por don Lino desde 2010.
No se aportó prueba que demuestre que los supuestos propietarios del lote D6 hubieran ejercido posesión efectiva sobre la franja durante el tiempo legalmente requerido. Por el contrario, ha quedado probado que la misma ha sido ocupada, cerrada y utilizada únicamente por el señor Rondón y sus antecesores, consolidando su dominio posesorio.
De conformidad con el acervo probatorio recaudado, se tiene plenamente acreditado que la franja de terreno de 25,3 m², comprendida dentro de los linderos del lote identificado como número 6, ha sido objeto de una ocupación material, pública, pacífica y continua por un término superior a diez (10) años, inicialmente bajo la titularidad de la señora Gladys Nubia Latorre, quien realizó una construcción tal como también lo declara la madre de los demandante principales, que observó una construcción en 2003, que además reconoce en su interrogatorio uno de los reivindicantes, su padre verificó que estaba dentro de los límites del lote 5.
Dicha situación se encuentra respaldada por los registros fotográficos obrantes en el expediente, el informe técnico de avalúo rendido por el perito Ricardo Urazán y el testimonio del señor José Arístides Rodríguez Ruiz, quien manifestó de manera coherente y sin contradicciones haber construido el muro divisorio en el año 2004, por instrucción directa de la mencionada propietaria para entonces la señora Nubia, quien en ningún momento se informó que hubiere sido requerida por el ejercicio de la posesión o demandada y realizó actos de posesión como las construcciones ya mencionadas.
Posteriormente, dicha ocupación fue mantenida por la señora Noema García de Álvarez, quien adquirió el bien en el año 2008 y según se informa mantenía cuidado el lote con un vigilante antes de la adquisición del señor Lino y en ejercicio de esa posesión vendió el predio, sin que se informe de ningún conflicto por sus linderos y luego por el actual poseedor, señor Lino Rondón Mendoza, quien adquirió el inmueble a título de cuerpo cierto mediante compraventa celebrada el 13 de mayo de 2010.
A partir de dicha fecha, el señor Rondón ha ejercido actos de señor y dueño sobre la totalidad del inmueble, incluyendo la franja en litigio, en forma ininterrumpida y sin que obre en el proceso prueba de perturbación, denuncia o querella policiva alguna que evidencie oposición, resistencia o controversia sobre la posesión ejercida, ni por parte de terceros ni por los actuales demandantes en reivindicación, es que mírese que en la misma demanda se indica que fue solo hasta el 2015 que los hermanos Mariño, al haber construido el lote 7, se percataron de falencia en la dimensión del frente de su lote. 43 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio La jurisprudencia ha sido reiterativa al señalar que la prescripción adquisitiva extraordinaria no exige justo título ni buena fe, sino tan solo la demostración de un ejercicio de señor y dueño sobre el bien, por el término legal de diez (10) años.
En este caso, se ha probado además que la posesión del actual ocupante puede ser válidamente complementada con la posesión ejercida por su antecesora Noema García de Álvarez, quien la recibió de su antecesora conforme se advierte de la escritura pública 2648, cumpliéndose las exigencias de los artículos 778 y 2521 del Código Civil, que permiten la suma de posesiones cuando media tradición o un vínculo de hecho que justifique dicha acumulación, es así que se ha acreditado el título idóneo como eslabón que ata la cadena de posesiones, como son las escrituras públicas 2648 y 1235 ya mencionadas; que las posesiones de Noema y el señor Lino, han sido continuas y permanentes, pues ninguna de las partes habla que, en el entre tanto, alguna otra persona haya usurpado el bien y en los títulos se plasmó la entrega de los vendedores a sus compradores, esto es de Nubia a Noema y de Noema a Lino, sin que se advierta ninguna usurpación o despojo y sumadas las posesiones de los dos últimos propietarios, contada hacia atrás desde el 18 de diciembre de 2018, fecha en que se presentó la demanda, hasta el 7 de noviembre de 2008, cuando el lote fue comprado por la señora Noema García de Álvarez, supera los 10 años que requiere la norma.
Asimismo, el informe técnico pone de manifiesto que el área en controversia un polígono de 25.3 m² correspondiente a una franja de 1.10 m2 x 46m2 sobre el lindero norte del lote 5 ha sido ocupada de forma efectiva por el demandado en reconvención y su antecesora, sin evidencia de intervención, vigilancia o reclamo alguno por parte de los hermanos Mariño Pérez, quienes, según las pruebas obrante no hicieron uso del lote 6, ni ejercieron actos materiales sobre el mismo durante los referidos 10 años.
Tales circunstancias hacen improcedente la acción reivindicatoria, pues a la par de la prescripción adquisitiva del derecho del demandante, corre la extintiva del derecho del demandado y en tanto que la parte actora ha perdido la posesión del bien sobre la franja en disputa y ha permitido que un tercero la ejerza por el término que requiere la usucapión, sin haber ejercido oportunamente los mecanismos legales para interrumpirla y por el contrario, el demandante en reconvención ha demostrado no solo la posesión material prolongada, sino también la existencia de elementos técnicos que la respaldan y una conducta coherente con el ánimo de señor y dueño. 44 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio Frente a las excepciones formuladas contra la demanda de reconvención que se denominaron i) acción reivindicatoria por la existencia del derecho de dominio en cabeza de los hermanos Mariño Pérez; ii) inexistencia del derecho a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio; iii) inexistencia de los requisitos o condiciones legales para invocar la prescripción adquisitiva; iv) presunción de fraude procesal y falsedad en los testimonios aportados; v) ausencia de animus domini por parte del demandante en reconvención, acreditada entre otras razones por la falta de pago del impuesto predial sobre el área en litigio y por el reconocimiento de derecho ajeno; vi) buena fe por parte de los demandados en reconvención; vii) existencia de clandestinidad en la posesión alegada; y viii) falta del tiempo requerido para adquirir por prescripción extraordinaria, los mismos argumentos que se esgrimieron para sustentar la existencia de los requisitos para la prosperidad de la prescripción extraordinaria de dominio por suma de posesiones, sirven para negar tales medios de defensa, aunado a que no se acreditó el fraude procesal y el testimonio tachado concuerda con el dicho del constructor del muro, las fotos allegadas, la licencia de construcción, entre otros, por ello no se observó la parcialidad de la cuñada del demandante en reconvención, de otro lado, no se arrimó ningún medio de prueba que acreditara la clandestinidad de la posesión del señor Rondón o su antecesora, la buena fe de los demandados en reconvención si bien se presume, no sirve para derruir la posesión del señor Rondón y frente a la falta de aportación del certificado especial del registrador para efectos de adelantar la pertenencia, aludido al contestar la reforma de la demanda, además de que se debe atacar a través de la respectiva excepción previa de inepta demanda, debe tenerse en cuenta que se allegó al plenario el folio de matrícula inmobiliaria del predio Lote 5D del demandante en reconvención como del lote 6D de propiedad de los demandados adjuntos a la demanda principal, de donde se puede colegir quienes son sus titulares de derechos reales sobre cada uno de los predios, por lo que no es dable exigir otro certificado adicional, tal como lo sentó la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil Agraria y Rural, en sentencia CSJ STC5711-2015, reiterada en sentencia STC 10720 del 16 de julio de 2025 con ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque.
En consecuencia, al prosperar los reparos frente a la identificación del bien y hallarse probados los presupuestos para la prosperidad de la acción de pertenencia, se revocará parcialmente la sentencia en sus numerales segundo, tercero y quinto para en su lugar, declarar probada la excepción de prescripción extintiva del derecho de los demandantes en reivindicación, declarar no probadas las excepciones interpuestas contra la demanda de reconvención y en consecuencia negar las pretensiones de la acción reivindicatoria y declarar la prescripción extraordinaria de dominio por suma de posesiones sobre la franja 45 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio de terreno que se probó en este asunto posee el actor, a favor del señor Lino Rondón, ordenando las inscripciones correspondientes y el levantamiento de las medidas cautelares y condenando en costas de ambas instancias a la parte demandante principal.
En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUCUTA, SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR los numerales segundo, cuarto y quinto de la sentencia proferida el 28 de noviembre del 2024 en primera instancia por el Juzgado Civil del Circuito de los Patios Norte de Santander, por las razones expuestas.
SEGUNDO: DECLARAR probada la excepción de prescripción extintiva de dominio propuesta frente a las pretensiones de los demandantes en reivindicación, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia y no probadas las excepciones formuladas contra la acción de reconvención, conforme quedó expuesto en parte anterior.
TERCERO: DECLARAR que el señor Lino Rondón Mendoza adquirió, por prescripción extraordinaria y por suma de posesiones, el dominio pleno una franja de terreno de 25.3 metros cuadrados, correspondiente al lote D6, ubicado en la calle 2 No. 1 -106, Manzana D, lote 6, de la Urbanización Los Trapiches II, en Villa del Rosario, identificado con matrícula inmobiliaria No. 260-13672 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Martín, dicha franja corresponden a un frente de 1,10 metros que se prolonga en el lindero con el lote 5, disminuyendo su amplitud hasta el fondo, por 46 metros, formando un triángulo que termina en punta en el costado sur, cuyos linderos son: por el norte o frente, con la diagonal y/o calle 2 de la Urbanización Trapiches II, manzana D, vía Bochalema – Rumichaca; por el sur, con los lotes 9 y 10 de la Urbanización Hacienda Los Trapiches II, vía Bochalema – Rumichaca, Municipio de Villa del Rosario; por el oriente, con el lote 6 de la manzana D de la Urbanización Hacienda Los Trapiches II; y por el occidente, con el lote 5 de la manzana D de dicha urbanización.
CUARTO: ORDENAR la protocolización de la presente sentencia y su posterior inscripción en el folio de matrícula 260-13672 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta Norte de Santander, para que tome nota de lo aquí decidido. 46 Radicado Tribunal 2025-0121 Reivindicatorio QUINTO: ORDENAR el englobe jurídico de la franja de terreno de 25,3 m², perteneciente al predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 260-13672 (predio 6), al predio identificado con el folio de matrícula No. 260-13671 (predio 5), con el cual se halla englobado física o materialmente, ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, Norte de Santander.
SEXTO: CONDENAR en costas de ambas instancias a cargo de la parte demandante en reivindicación. Las de primera instancia se fijarán ante la funcionaria de conocimiento, las de esta instancia se fijarán en auto aparte por la Magistrada sustanciadora.
SEPTIMO: Confirmar en lo demás el fallo recurrido en apelación.
OCTAVO: En firme esta Sentencia, devuélvase el expediente al Despacho de origen, para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS Magistrada ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Magistrado (El presente documento se suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 11 del Decreto Legislativo 491 de 28 de marzo de 2020, por cuya virtud se autoriza la “firma autógrafa mecánica, digitalizada o escaneada”, en virtud de la emergencia sanitaria decretada por el Gobierno Nacional). 47