Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura de Santander Tribunal Superior Distrito Judicial San Gil – Santander TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE SAN GIL SALA CIVIL – FAMILIA - LABORAL SAN GIL – SANTANDER San Gil, seis (06) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024). Magistrado Ponente: Dr. CARLOS VILLAMIZAR SUÁREZ VERBAL DE MAYOR CUANTÍA – RESOLUCIÓN CONTRATO DE COMPRAVENTA PROVIDENCIA SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA DEMANDANTE: ISRAEL JIOVANNI CABALLERO PICO DEMANDADO: JOHANN SEBASTIÁN RUEDA MANCILLA JUZGADO DE JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE ORIGEN: SAN GIL, SANTANDER RADICACIÓN: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 ACCIÓN: -Esta providencia fue discutida y aprobada dando cumplimiento a las disposiciones del Acuerdo PCSJA22-11972 del 30 de junio de 2022- Se procede a proferir sentencia escrita que decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia del veinte (20) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de San Gil –Santander, dentro del proceso verbal de mayor cuantía de Resolución de Contrato de Compraventa, propuesto ISRAEL JIOVANNI CABALLERO PICO contra JOHANN SEBASTIAN RUEDA MANCILLA, conforme lo autoriza el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 y una vez surtido el traslado a las partes para que sustentaran el recurso. 1.
ANTECEDENTES: 1.1. DEMANDA. Pretendió el accionante que; se declare que el señor JOHANN SEBASTIAN RUEDA MANCILLA, incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el día 26 de enero de 2022 al no trasferir en favor del señor ISRAEL JIOVANNI CABALLERO PICO, el derecho de dominio del inmueble urbano (Apartamento) 902, unidad número 129, del edificio Arcadia, ubicado en la carrera 10 No. 18 – 67 del barrio Vergel, del municipio de San Gil (S), por incumplir lo pactado en el contrato de promesa de compraventa, que consecuencialmente se DECLARE RESUELTO aquel contrato y el OTRO SÍ; que el promitente vendedor incumplido, está obligado a pagar en favor del demandante, TREINTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($35’000.000), como valor de la cláusula penal pactada; que los contratantes deben hacer restituciones mutuas, que se condene al demandado a Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 restituir en favor demandante el precio entregado, CIENTO SETENTA MILLONES DE PESOS M/CTE.
($170’000.000), debidamente indexada desde el día siguiente cuando el promitente vendedor, estaba en la obligación de suscribir la escritura pública y hasta cuando se verifique el pago; que el demandante puede ejercer el derecho de retención de la posesión, del inmueble, que se condene en costas y agencias en derecho al demandado. En síntesis relató la fecha de celebración del contrato de promesa de compraventa que originó el presente proceso, sus intervinientes, el objeto de la promesa de compraventa, compra del (Apartamento) 902, unidad número 129, del edificio Arcadia, ubicado en la carrera 10 No. 18 – 67 del barrio Vergel, del municipio de San Gil (S); recordó el precio del inmueble, forma de pago, detalló la deuda que pesaba sobre este apartamento, por un crédito adeudado por el promitente vendedor; que el crédito que fue cancelado en su totalidad; hizo mención al OTRO SÍ, suscrito entre los promitentes, se señaló que el vendedor debía devolver los aportes y seguro a partir del mes de marzo de 2022 a favor del vendedor por concepto de pago del crédito y a la cancelación final del crédito el vendedor dará este valor al comprador de estos dineros; detalló la fecha de protocolización de la escritura pública a favor del promitente comprador, Notaría y hora suscripción; memoró que, el demandante cumplida la fecha y hora pactada para suscribir la escritura pública, acudió a la Notaria Primera de San Gil, según consta en el acta de comparecencia número 14/2023 de la Notaria sin que el promitente vendedor acudiera a cumplir a la firma de la escritura pública, tampoco se allanó a cumplir con las obligaciones a su cargo; que se pactó para el caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, se cancelaría como clausula penal, TREINTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($35’000.000). 1.2.
ACTUACIÓN PROCESAL. Surtida oportunamente la demanda, el demandado dio respuesta al líbelo de la siguiente manera: aceptó como ciertos los hechos primero al décimo primero, y décimo tercero, respecto del hecho décimo segundo señaló que era parcialmente cierto, que el demandado estuvo dispuesto al otorgamiento de la escritura, por esto otorgó poder a su hermano, porque estaba fuera del país, en España, autenticado el 09 de mayo de 2023 ante la Notaría de Fuengirola Provincia de Málaga en España, puesto al correo postal SPEI con destino a Colombia, el día 12 de mayo de 2023, por parte de su amiga, habiéndose extraviado temporalmente y entregado al destinatario el día 26 de julio de 2023, configurándose una fuerza mayor.
Recordó las comunicaciones que sostuvo con el demandante sin respuesta, para alegar la mala fe de aquel. Se opuso a todas y cada una de las pretensiones de la demanda, tanto principales como subsidiarias y propuso las excepciones de fondo que denominó: “IMPREVISIÓN CONTRACTUAL”, “BUENA FE CONTRACTUAL”, “INNOMINADA O GENÉRICA” Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 2.
SENTENCIA APELADA: Una vez evacuando el trámite procesal, incorporadas y recibidas las pruebas, el funcionario A quo procedió a emitir la sentencia en la que estimó las pretensiones de la demanda, en razón a que el demandado incumplió con las obligaciones contractuales pactadas en la promesa de compraventa. El juez primigenio encontró reunidos los presupuestos procesales, determinó como argumento central los artículos 1546, 1602, 1603, 1609, 1626, 1627 del C.C. y 870 del C. Cio., recordó la legitimación especial en este tipo de procesos, citó la doctrina de la Corte Suprema de Justicia sentencia del 12 de febrero de 1980 reiterada en la casación civil de noviembre 9 del 93, paso a detallar uno a uno los presupuestos.
Citó textualmente sentencias de la Corte Suprema de Justicia, la primera del 13 de julio de 1946 y la CS del 2019 radicación 03006-2015 00145-01 del tres (3) de abril del 2019 Magistrado Ponente doctor LUIS ALONSO RICO PUERTA, para argumentar “(…) para los eventos de incumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos bilaterales…otorgando al contratante cumplido la acción alternativa de resolución…o de cumplimiento con indemnización de perjuicios…artículo 1546 del código civil aparece implícito en todo contrato…sentencia del 29 de febrero de 1939”.
Citó un aparte de la sentencia referida, para concluir “(…) es un derecho que tiene la contraparte cumplidora de la relación contractual para exigir su cumplimiento con su resolución (…) prerrogativa que solamente tiene el contratante que ha sido cumplido con (…) sus obligaciones contractuales” Procedió a realizar el análisis y valoración jurídica de la prueba y concluyó que “…el demandante cumplió con todas las obligaciones contenidas ya que ningún incumplimiento de su parte fue alegado, actuación que por sí sola facultaba al demandante para despejar la resolución del contrato consonancia con nuestro sistema jurídico, contrario a ello, dentro de las obligaciones del demandado vendedor…se tienen las siguientes en la cláusula tercera (cita textualmente)” En lo que interesa al recurso explicó “que el inmueble objeto del presente contrato de promesa de compraventa…no lo ha prometido en venta, ni enajenado por actos anteriores…no soporta limitaciones, demandas, embargo judiciales hipotecas pendientes…” Expuso “…hay que precisar que el demandado…incumplió…con la celebración de la escritura pública de compraventa la cual debería realizarse el 26 de mayo del 2023 en la notaría ya indicada tal y como consta en el acta de comparecencia número 14 del 2023 de la notaría primera del círculo de San Gil visible a folio 21 a 23 numeral 5 del expediente digital.” Procedió a listar una a una las obligaciones cumplidas por el demandante y las incumplidas por el demandado, valoró su conducta de no haber realizado el otorgamiento del poder antes del viaje al extranjero, para ello cito su interrogatorio, según el cual, salió de Colombia el 17 de septiembre del 2022 esto es, Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 aproximadamente 9 meses antes de la convención pactada; que el demandado residió en España un poco menos de 9 meses más, hasta cuando realizó a último momento la firma del poder para enajenar y suscribir la escritura de venta, “como si fuera poco la desidia del aquí demandado, nada hubiera cambiado que el envío del correo llegará a tiempo pues, el otro documento que es una solicitud a COMULDESA para el levantamiento la hipoteca no cumple con los requisitos para trámite la misma y menos que un término inferior a los 15 días se hubiese podido levantar el gravamen que pesa aún sobre el inmueble…que conlleva a que se tenga al vendedor como el primer incumplido en este documento convencional…cabe entonces aceptar que la imposibilidad jurídica de traditar es la que sirve de colofón para la prosperidad de las pretensiones…” Desechó las excepciones de fondo planteadas, estudio la fuerza mayor y el caso fortuito con pie en el artículo 64 del C.C. y la jurisprudencia, analizó sus requisitos sin encontrar acreditado la imprevisibilidad ni la irresistibilidad y señaló que la carga de la prueba está en cabeza de quien la alega.
Analizó las restituciones mutuas ordenó la indexación de los dineros que debe devolver el demandado al demandante, dio mérito a la cláusula penal y ordenó el pago de $35.000.000,oo por ese concepto, ordenó la restitución del apartamento al demandante y le concedió el derecho de retención, que como las partes no solicitaron los frutos ni ofrecieron prueba de ellas por eso no los decretó, para afincar su argumento cito sentencia de la Corte Suprema de Justicia de 16 de diciembre de 1997 con ponencia del doctor NICOLÁS BECHARA SIMANCAS.
3. RECURSO DE APELACIÓN. La parte demandada formuló los siguientes reparos: “(…) Los reparos concretos a la sentencia considero que en esta oportunidad hay una indebida valoración probatoria por parte del juzgador de la instancia y básicamente referida a que se ha soslayado toda la prueba testimonial básicamente. Además de la prueba documental que apunta indudablemente a la existencia de una imprevisión contractual y además a la existencia de una buena fe por parte de mi representado.
Si bien el despacho considera o ha sustentado en esta oportunidad que…aquí no hay una imprevisión contractual sino una desidia del demandado, discrepo abiertamente de dicha conclusión jurídica, básicamente…en que la prueba documental demuestra que 14 días antes de la fecha de suscripción de la escritura pública que perfeccionaba la tradición del inmueble prometido en venta se puso el correo certificado desde España a Colombia, el Poder al hermano de Luis demandado para efectos de cumplir y en la misma oficina postal en su reglamento se estableció y lo corroboraron los testigos que eran cuatro o cinco días la demora normal…en el envió el documento y está perfectamente probado dentro del plenario de casi 4 meses que impidió el cumplimiento por parte de mi representado entonces consideramos que no es una desidia como lo afirma el juzgador sino es una configuración de la teoría de la imprevisión. Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 Y creemos que la interpretación que hace el Señor Juez de la jurisprudencia de nuestras Sala de Casación Civil de la honorable Corte Suprema frente a los elementos que configura la teoría de imprevisión es errática porque además, cuando se menciona el elemento de la externalidad de la imprevisión precisamente se refiere a una situación imprevista que escapa a…la voluntad de mi representado para cumplir, porque si las cosas hubiesen obrado en el curso normal, esos acontecimientos, pues lo hubiese llegado el poder el tiempo a los 5 días inclusive 10 días; el juzgador dice el juez dice que el demandado fue desidioso ya que perfectamente pudo haber dejado los documentos listos antes de viajar a España pero es que esa es una apreciación subjetiva del señor juez porque si acudiéramos ese criterio entonces seguramente y trayendo a colación el ejemplo si una persona se refiere o se dispone a cumplir con los pactado y se dirige a la notaría el día antes o el mismo día que ocurre cualquier circunstancia ajena su voluntad, como por ejemplo un accidente, eso no implica que sea desidia o que debe haber viajado si está la otra ciudad con 10 o 12 o 15 días de anticipación, estos imprevistos pueden ocurrir en cualquier momento de la vida y es normal que ocurran estas situaciones, también se probó la buena fe de mi representado porque acudió con todas las dificultades como manifestó él en su interrogatorio y los testigos que se arrimaron al plenario que hizo unos gastos altos para autenticar en España y además para hacer un envío de manera responsable, un envío clasificado que le costó alrededor de 70 euros o un poco más, que el envío ordinario si hubiera sido un riesgo.
Estas son básicamente las razones que consideramos insisto, como dije al principio que el señor juez hace una indebida valoración de las pruebas tanto el interrogatorio de parte como los las pruebas tanto el interrogatorio de parte como las pruebas testimoniales y la documental que demuestran esa imprevisión. A eso me remito y en su momento procesal también pues sea cuando el honorable Tribunal Superior en la sala civil laboral y de familia corra el traslado respectivo se sustentará también por escrito electrónicamente las razones de la apelación. Muchas gracias señor Juez.”
3.1. SUSTENTACIÓN DEL RECURSO EN SEGUNDA INSTANCIA – PARTE DEMANDADA. El apoderado reiteró sus alegatos vertidos en la primera instancia, que en síntesis son: indebida valoración de la prueba testimonial y documental. Criticó los argumentos del funcionario de primera instancia de los cuales adveró “…frente a los argumentos expuesto por el ad quo, respecto de la teoría de la imprevisión…son erráticos, por cuanto…escapó a la voluntad de mi representado, el cumplimiento oportuno de su obligación…si la oficina postal hubiese cumplido con la entrega oportuna de la encomienda en Colombia, mi representado hubiese cumplido fielmente con lo pactado…” Trae en su apoyo al Dr. Antonio Bohórquez Orduz Respecto de la teoría de la imprevisión, con base legal en el artículo 868 del C. Cio.
“…pues es evidente que, con la aplicación de este instituto, el juez está facultado para modificar las condiciones inicialmente pactadas por las partes, ante la grave alteración de la relación jurídica debida a circunstancias extraordinarias surgidas luego de la celebración del contrato…” Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 Recordó los requisitos de este instituto jurídico que trae el autor, se deben tener en cuenta para que sea configurada la teoría de la imprevisión, los cuales son: 1) circunstancias extraordinarias…2) imprevista e imprevisible…3) posteriores a la celebración del contrato…4) el contrato no debe ser de aquellos llamados de ejecución instantánea…En efecto, el simple hecho de que las partes hayan pactado un plazo para la ejecución de cualquier prestación convierte al contrato en uno de ejecución “diferida” y, por consiguiente, susceptible de los efectos previstos en la norma en comento…” Que no hubo desidia del demandado porque se presentó un evento imprevisto e irresistible.
Finalizó pidiendo que se revoque la sentencia apelada y en su lugar denegar las pretensiones de la demanda. Alternativamente solicitó que “…en el evento de que perdure el criterio del incumplimiento contractual fulminado a mi representado, se revoque parcialmente el fallo impugnado, en el sentido de que se ordene a JOHHAN SEBASTIÁN RUEDA MANCILLA, a suscribir la escritura pública de compraventa del inmueble, en favor de ISRAEL JIOVANNI CABALLERO PICO, a lo que siempre estuvo y está dispuesto a hacer.”
3.2. PRONUNCIAMIENTO DEL DEMANDANTE. Su alegato apunta a apoyar la decisión primigenia, especialmente porque el funcionario a quo hace una valoración adecuada de la prueba, que ningún comentario adicional se debe realizar de la prueba testimonial, que le permitió concluir que “…al llegar la fecha para que se verificara la tradición del inmueble, el demandado jurídicamente no podía cumplir…pues aflora nítido que sobre el inmueble aún pesaba el gravamen hipotecario, desde esta perspectiva, resulta innecesario continuar con el análisis de la conducta contractual que asumió el vendedor, pues tal como se concluye, fue él quien primero se colocó en situación de incumplimiento de ese negocio jurídico.
Por lo demás, ningún comentario adicional merece realizarse de cara a la prueba testimonial recaudada en esta audiencia a los señores LEIDY MILENA LOZADA RAMIREZ, JAIRO ALBERTO RUEDA MANCILLA Y MIGUEL ANGEL LOPEZ CELIS, pues todos los comparecientes al unísono manifestaron y enfatizaron lo que se pretendía probar con la documental que se allegó al extremo pasivo, reiterando que la empresa de correos extravió la documentación con la cual se pretendía el cumplimiento de la suscripción de la escritura pública”.
Apoyó el argumento del funcionario, según el cual el demandado tuvo suficiente tiempo para cumplir sus obligaciones. Que no hay equivocación en cuanto a la no aplicación de la teoría de la imprevisión, y apoyó al a quo en cuanto a que si hubieran llegado los documentos a tiempo, la situación no cambiaba porque el demandado no ha levantado la hipoteca.
4. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL. Una vez revisado el expediente, se observa que, los presupuestos procesales están satisfechos, así: demanda en forma, capacidad para ser parte, competencia Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 del funcionario, acreditada la legitimación en la causa tanto por activa como por pasiva, sin que se halle vulnerado el art. 29 de la Carta Política, además no se advierte irregularidad procesal que pueda invalidar la actuación. Esta Corporación tiene competencia para conocer del presente asunto según el artículo 31 y 35 del CGP, la providencia que se apela es de las contempladas en el artículo 321 Numeral primero, la parte demandante interpuso el recurso tempestivamente y lo sustentó conforme mandan los cánones adjetivos. 4.1.
MARCO CONCEPTUAL: 4.1.1. En sentencia de la cual fuere ponente el doctor OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE, SC5312-2021, Radicación n° 47001-31-03-005-2016-0004001, del primero (1) de diciembre de dos mil veintiuno (2021), enseñó sobre el tema que nos ocupa: “(…) 3.- De la acción resolutoria tácita y el incumplimiento esencial. Que los contratos son para cumplirlos es el axioma en el que las partes asientan sus expectativas al celebrarlos, de tal manera que el comportamiento que cada una espera de la otra es que voluntariamente y en la oportunidad fijada ejecute cabalmente las prestaciones a su cargo.
Sin embargo, ante la no poco infrecuente eventualidad de que alguno de los extremos no satisfaga sus obligaciones, la ley establece en beneficio del cumplido la alternativa de que reclame judicialmente su ejecución o que se deshaga el vínculo, en ambos casos con indemnización de perjuicios, al prever el artículo 1546 del Código Civil que «[e]n los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse, por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante, pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios». Siguiendo ese derrotero, la jurisprudencia tiene establecido desde hace ya tiempo de manera pacífica que para que fructifique la opción de que goza el acreedor para aniquilar el acto debe demostrar: a) la existencia de un contrato bilateral válido, b) el incumplimiento total o parcial de las prestaciones a cargo del demandado, y c) que él cumplió o se allanó a cumplir los deberes que la convención le impone (CSJ SC, 27 en. 1981).
(…) Al respecto, la jurisprudencia ha señalado que: En el punto el art. 1546…Tal como se ha propuesto en antecedentes de esta Sala, el incumplimiento ha de revestir entidad y trascendencia. La infracción debe ser significativa al programa negocial, de tal forma que sea lo suficientemente grave o, sea de carácter esencial, que rompa la simetría contractual, puesto que la prestación de un contratante, pende Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 del cumplimiento del otro; esto es, a manera de ejemplo: 1) Cuando afecta y hace imposible sustancialmente la satisfacción de los intereses o finalidades del contratante cumplido; 2) Cuando las partes previeron en el programa contractual en forma expresa, concreta y específica obligaciones esenciales y determinantes para la ejecución del contrato y estas son infringidas; 3) Cuando por causa del incumplimiento no existen razones, indicios, inferencias que permitan al acreedor confiar que el deudor incumplido no podrá hacia el futuro subsanar o cumplir las obligaciones desatendidas, y por tanto, el deudor no tendrá interés en conservar el negocio; 4) Cuando se transforma en irreversible la economía negocial del contratante incumplido; 5) Cuando se evidencia mala fe o fraude en el comportamiento contractual del incumplido; entre otras muchas circunstancias (SC5569-2019).
Subrayado fuera de texto. (…)” 4.1.2. En otra sentencia del alto Tribunal, con ponencia del doctor AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO, sentencia SC1209-2018, Radicación n° 1100131-03-025-2004-00602-01 del veinte (20) de abril de dos mil dieciocho (2018), adoctrinó lo siguiente: “(…) 4. En tratándose de contratos bilaterales, el artículo 1546 del Código Civil consagra la condición resolutoria tácita, que consiste en la facultad a favor del contratante cumplido para pedir la resolución o el cumplimiento del pacto, en uno y otro caso, con indemnización de perjuicios, frente al extremo contrario del negocio que no respetó las obligaciones que adquirió. Así lo tiene adoctrinado la Sala al señalar que: En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código Civil, en ellos va implícita de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien ejercita esa facultad habida cuenta que, como lo ha señalado la Corte, el contenido literal de aquél precepto basta para poner de manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones que contrajo.
Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento jurídicamente relevante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que “…el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor…” (CSJ SC de 7 mar. 2000, rad. nº 5319).
(…) Ahora, en el evento de que las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea, sino sucesiva, se ha precisado que, al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada.
Así lo tiene señalado la Corte de antaño, al analizar la excepción de marras, en fallo que se transcribe en extenso porque fue el que sirvió de base al juez ad-quem para desestimar las pretensiones de los promotores en el sub judice: (…) indispensable determinar con claridad y precisión la estructura y el mecanismo de ese medio de defensa: ¿es suficiente que quien pide la resolución del contrato no haya cumplido ni allanándose a cumplir sus propias obligaciones en la forma pactada, o se requiere que éstas o las del otro contratante guarden entre sí determinada relación, sin la cual la excepción no es procedente? El punto es de suma trascendencia, porque si ambos contratantes incumplen y en tal evento ninguno puede lograr ni la resolución ni el cumplimiento con la correspondiente indemnización de perjuicios, el contrato quedaría definitivamente estancado, perdiendo su exigibilidad las recíprocas obligaciones que ha generado.
Semejante solución, inaceptable desde todo punto de vista, hace caso omiso de la tradicional estructura que tiene la responsabilidad de cada uno de los contratantes, independientemente considerados, a más de que establece desacertadamente una especie de modo, no de extinción, pero sí de suspensión indefinida e insalvable de los efectos que naturalmente tienen las mutuas obligaciones.
(…) el artículo 1609, cuya correcta inteligencia es preciso fijar. Según esta disposición, “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora, dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”. Varias hipótesis pueden presentarse: PRIMERA. - El demandante cumplió sus obligaciones.
Es claro que no cabe aquí la excepción de contrato no cumplido. SEGUNDA. - El demandante no cumplió, ni se allanó a cumplir, PORQUE el demandado, que debía cumplir antes que él, no cumplió su obligación en el momento y la forma debidos, ni se allanó a hacerlo. En tal caso tampoco cabe proponer la excepción, pues Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 de lo contrario fracasaría la acción resolutoria propuesta por quien, debido al incumplimiento previo de la otra parte, aspira legítimamente a quedar desobligado y a obtener indemnización de perjuicios.
TERCERA. - El demandante no cumplió, ni se allanó a cumplir, y el demandado, que debía cumplir después de aquel según el contrato, tampoco ha cumplido ni se allana a hacerlo, PORQUE el demandante no lo hizo previamente como debía. En esta hipótesis sí puede el demandado proponer con éxito la excepción de contrato no cumplido.
CUARTO. - Demandante y demandado tenían que cumplir simultáneamente, es decir que sus mutuas obligaciones eran exigibles en un mismo momento, “dando y dando”. (…) El texto del artículo 1609 no puede pues apreciarse en el sentido de que el contratante que no cumple fracasa siempre en su pretensión de que se resuelva el contrato. Si así se lo entendiera, sin distinguir las varias hipótesis que puedan presentarse, entonces sería forzoso concluir que la resolución del contrato bilateral, prevista en el artículo 1546, no tiene cabida en sinnúmero de eventos en que sí la tiene: todos aquellos en que el demandado tenía que cumplir sus obligaciones antes que el demandante, o que teniéndolas que cumplir al mismo tiempo que las de éste, sólo el demandante ofreció el pago en la forma y tiempo debidos, o ninguno lo ofreció simplemente porque ni uno ni el otro concurrieron a pagarse.
El ejercicio de la acción resolutoria no se limita al caso de que el demandante haya cumplido ya e intente, en virtud de la resolución, repetir lo pagado; se extiende también a las hipótesis en que el actor no haya cumplido ni se allanó a cumplir porque a él ya se le incumplió y por este motivo legítimamente no quiere continuar con el contrato.
No es siempre necesario que el contratante que demanda la resolución con indemnización de perjuicios haya cumplido o se allane a hacerlo. Puede negarse, en los casos ya explicados, a cumplir si todavía no lo ha hecho y no está dispuesto a hacerlo porque el demandado no le cumplió previa o simultáneamente. Por el contrario, el que pide el cumplimiento con indemnización de perjuicios sí tiene necesariamente que allanarse a cumplir él mismo, puesto que, a diferencia de lo que ocurre en aquel primer caso, en que el contrato va a DESAPARECER por virtud de la resolución impetrada, y con él las obligaciones que generó, en el segundo va a SOBREVIVIR con la plenitud de sus efectos, entre ellos la exigibilidad de las obligaciones del demandante, las que continuarán vivas y tendrán que ser cumplidas a cabalidad por éste.
(CSJ SC de 29 nov. 1978, en igual sentido SC de 4 sep. 2000 rad. nº 5420, SC4420 de 2014, rad. nº 200600138, SC6906 de 2014, rad. nº 2001-00307-01, entre otras). Así las cosas, el contratante que primero vulneró la alianza queda desprovisto de la acción resolutoria, mientras que su contendor sí la conserva a pesar de que también dejó de acatar una prestación, siempre Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 que su actuar se encuentre justificado en su inexigibilidad por la previa omisión de aquel.
Igualmente, si la pretensión invocada no es la resolutoria sino la de cumplimiento del pacto, quien así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente. En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar; mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual o que desplegó todos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores.(…)” (subrayado fuera de texto). 4.1.3.
En providencia de la cual fue ponente la DRA. HILDA GONZÁLEZ NEIRA, SC065-2023, Radicación n° 05001-31-03-005-2010-00259-01 del veintisiete (27) de marzo de dos mil veintitrés (2023), enseñó: “(…) El artículo 1° de la ley 95 de 1890 consagra la noción de fuerza mayor o caso fortuito como «el imprevisto a que no es posible resistir», y a manera de ilustración cita «un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público».
Ello significa que la previsión no debe estar al alcance de los medios ordinarios, por lo que no pueden ser meras dificultades propias de la cotidianidad, amén de tratarse de circunstancias en que esté colocado el agente sin su culpa De la referida definición, ha señalado la jurisprudencia, surgen como elementos constitutivos: La inimputabilidad, la imprevisibilidad y la irresponsabilidad.
El primero consiste en que el hecho que se invoca como fuerza mayor o caso fortuito no se derive en modo alguno de la conducta culpable del obligado, de su estado de culpa precedente o concomitante del hecho. El segundo se tiene cuando el suceso escapa a las previsiones normales, esto es, que ante la conducta prudente adoptada por el que alega el caso fortuito, era imposible preverlo.
Y la irresistibilidad radica en que ante las medidas tomadas fue imposible evitar que el hecho se presentara. Por eso, en definitiva, la existencia o no del hecho alegado como fuerza mayor depende necesariamente de la circunstancia de si el deudor empleó o no la diligencia y cuidados debidos para prever ese hecho, para evitarlo, si fuere previsto.
Para que el hecho se repute como fortuito, es menester, entonces, que en él no se Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 encuentre relación alguna de causa a efecto con la conducta culpable del deudor (SC 13 nov. 1962).
“fuerza mayor o caso fortuito –fenómenos simétricos en sus efectos-, es necesario que, de una parte, no exista manera de contemplar su ocurrencia en condiciones de normalidad, justamente porque se presenta de súbito o en forma intempestiva y, de la otra, que sea inevitable, fatal o ineludible, al punto de determinar la conducta de la persona que lo padece, quien, por tanto, queda sometido irremediablemente a sus efectos y doblegado, por tanto, ante su fuerza arrolladora.
Imprevisibilidad e irresistibilidad son, pues, los dos elementos que, in casu, permiten calificar la vis maior o casus fortuitus, ninguno de los cuales puede faltar a la hora de establecer si la situación invocada por la parte que aspira a beneficiarse de esa causal eximente de responsabilidad, inmersa en la categoría genérica de causa extraña, puede ser considerada como tal.
En torno a tales requisitos, la Corte ha puntualizado que si 'el acontecimiento es susceptible de ser humanamente previsto, por más súbito y arrollador de la voluntad que parezca, no genera el caso fortuito ni la fuerza mayor… (G. J. Tomos. LIV, página, 377, y CLVIII, página 63)', siendo necesario, claro está, 'examinar cada situación de manera específica y, por contera, individual', desde la perspectiva de los tres criterios que permiten, en concreto, establecer si el hecho es imprevisible, a saber: '1) El referente a su normalidad y frecuencia; 2) El atinente a la probabilidad de su realización, y 3) El concerniente a su carácter inopinado, excepcional y sorpresivo' (Sentencia de 23 de junio de 2000; exp.: 5475).
Y en relación con la irresistibilidad, ha predicado la Sala que un hecho es irresistible, 'en el sentido estricto de no haberse podido evitar su acaecimiento ni tampoco sus consecuencias, colocando al agente –sojuzgado por el suceso así sobrevenido- en la absoluta imposibilidad de obrar del modo debido, habida cuenta que si lo que se produce es tan solo una dificultad más o menos acentuada para enfrentarlo, tampoco se configura el fenómeno liberatorio del que viene haciéndose mérito' (Sentencia de 26 de noviembre de 1999; exp.: 5220) (Sent.
Cas. Civ. de 26 de julio de 2005, Exp. No. 06569-02, reiterada en Sent. Cas. Civ. de 21 de nov. de 2005, Exp. No. 7113, reiterado SC de 27 de jun. de 2007 Exp. 2001-0015201).” 4.1.4. El profesor FERNANDO HINESTROZA en su obra “TEORIA DE LAS OBLIGACIONES” editorial Universidad Externado de Colombia, primera edición Bogotá 2002, página 774, señaló: “636.
FUERZA MAYOR Y CASO FORTUITO En cuanto a la causa extraña, ha de ponerse de presente que el ordenamiento nacional no distingue la vis maior del casus fortuitus, y por lo mismo, no permite la diferenciación entre el acontecimiento de origen del todo externo a la actividad del deudor y el de origen interno (cfr. art. 1.° Ley 95 de 1890)…caracterizar la fuerza mayor como el Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 acontecimiento del todo extraño a la actividad del deudor o demandado (p ej., el terremoto), y el caso fortuito, como aquel suceso que ocurre dentro del giro de actividades de aquel (p. ej., el estallido de la caldera del barco que conduce la mercancía), con el propósito de reducir las posibilidades de exoneración del demandado en la responsabilidad extracontractual, deudor en la contractual o mejor, por incumplimiento de obligación…en general, los jueces tiendan a juzgar con mayor severidad y rigor el desempeño del deudor (demandado) frente a hechos surgidos en el desarrollo de la actividad correspondiente, para la aceptación de su extraneidad al deudor y, por ende, para el reconocimiento de su poder liberatorio, dependiente, en últimas, de la ausencia de culpa del deudor. 637.
ACONTECIMIENTO IMPREVISIBLE E IRRESISTIBLE ¿Qué quiere decir "imprevisible" y qué "irresistible"?. ¿Será menester la concurrencia de ambos caracteres? Piénsese, en términos de actualidad, en los "paros cívicos", la congestión del tráfico, la huelga, "la caída del sistema" en las comunicaciones electrónicas, en la adopción inopinada de medidas económicas por parte del Estado, en decisiones de ilegitimidad constitucional de leyes o decretos con fuerza de tales por parte de la Corte Constitucional, o simplemente, en los "actos de autoridad".
¿En qué condiciones constituirían causa extraña y en cuáles no? Si el deudor podía y debía prever el advenimiento del hecho en cuestión, cuál debió haber sido su actitud es un aspecto definitivo para el juzgamiento de los hechos. ¿Cómo debió haber procedido para poder "honrar su palabra"? La irresistibilidad se refiere a la imposibilidad de sobrepasar el obstáculo que sobrevino. Y delante de este concepto es preciso tomar en consideración las circunstancias objetivas, como también las individuales del deudor, para llegar a una respuesta sensata, a la vez que equitativa, necesariamente casuista.” Como el apelante presentó reparo por la vía de los hechos, se hace necesario recordar aspectos torales de este tema. 4.1.5.
El profesor CARDONA GALEANO, Pedro Pablo, en su obra “Los Recursos Ordinarios y Extraordinarios en el Derecho Procesal Civil”, segunda (2ª) edición, editorial Leyer, 2004, en la página 168 estudia el error de hecho y lo señala en los siguientes eventos: “1a.) cuando el juez da por demostrado un acontecimiento con base en una prueba que no obra el proceso (su posición de la prueba) (error por suposición). 1b.) Variante de la primera forma de error es aquella que se da cuando de un lado, el juez hace decir a un determinado medio de prueba lo que éste, de hecho, no representa, o cuando la prueba existente y que si se considera se altera sin embargo su contenido, atribuyéndole a éste inteligencia contraria a él (su posición por adición) Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 2.
Cuando niega la existencia de hecho, no obstante haberse incorporado al proceso la prueba tendiente a establecerlo, o dicho de otra forma, cuando se omite analizar o considerar la que sí existe en los autos (error por preterición) 3. Se da también cuando el juez sin ignorar la existencia del medio probatorio recorta o mutila su contenido (preterición por cercenamiento) (G:J: Tomo CLXXXIV, pág. 41) (ver sentencia de 28 de marzo de 1990) (CCLII, pág. 683) Gráficamente el ilustre tratadista HERNANDO DAVIS, lo explica así;
“Imagine el lector que una persona se mira en un espejo y a pesar de no proyectarse su imagen en él, se ve: Estamos entonces frente a la suposición de la prueba; si por el contrario la imagen de la persona se proyecta, pero ella no la ve, estamos frente a la preterición de la prueba; sí por el contrario en el espejo solo se proyecta la cabeza y la persona ve todo el cuerpo, adición de la prueba; cuando proyectándose todo el cuerpo solo ve la cabeza, cercena la prueba; cuando la persona al mirar al espejo, ve reflejado en él la imagen de otra persona siendo que está la propia o cuando ve la imagen propia estando la otra, incurre en error de hecho “manifiesto” 4.2.
PROBLEMA JURÍDICO. De cara al recurso que nos ocupa, delanteramente se debe señalar que no hay discusión sobre la existencia, validez y eficacia del contrato de promesa de compraventa celebrado. La discusión se funda por la vía de los hechos por indebida valoración probatoria y por, según el apelante, la indebida aplicación de la teoría de la imprevisión. Aunque el único apelante no atacó el argumento del funcionario de primera instancia, como es que, el demandado no ha levantado la hipoteca que pesa sobre el inmueble; lo cierto es que, con este escenario, en lógica, inútil resulta estudiar la valoración probatoria de la fuerza mayor, caso fortuito o imprevisibilidad, si esta obligación no se cumplió por el demandado.
Por orden metodológico, debemos analizar si el levantamiento de la hipoteca pende del poder para suscribir la escritura que perfeccionaba la promesa de compraventa, y si, como era la obligación del demandado este hizo las diligencias que se requieren para ello. Así pues, el problema jurídico a resolver, será el siguiente: ¿El levantamiento de la hipoteca que pesa sobre el inmueble prometido en venta que originó este proceso, pende del poder para suscribir la escritura y si, como era la obligación del demandado, éste hizo las diligencias que se requieren para ello? 4.2.1 TESIS.
Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 La tesis que sostendrá esta Corporación es que la sentencia de primera instancia se debe confirmar, porque aunque el apelante no atacó la persistencia del gravamen de hipoteca que aún hoy pesa sobre el inmueble prometido en venta, interpreta esta Corporación que, no sólo se extravío en el correo el poder para la firma de la escritura de compraventa, sino que además se perdió el poder para el trámite del levantamiento de la hipoteca. 4.3.
ANÁLISIS Y VALORACIÓN PROBATORIA. El marco jurídico probatorio que tenemos que examinar en el presente asunto tiene que ver con las siguientes normas del Código General del Proceso, regulatorias del régimen probatorio, especialmente en: Necesidad de la prueba -artículo 164-, apreciación de las pruebas en conjunto conforme a las reglas de la sana crítica artículo 176-.
Las normas probatorias concretas que se tienen que examinar son los artículos 242 y siguientes, además. Los medios probatorios pertinente y que desatan el problema jurídico son las siguientes: 4.3.1. PRUEBA DOCUMENTAL. Con la demanda se allegaron los siguientes documentos. 1. Copia del contrato de promesa de compraventa de inmueble urbano (apartamento). 2.
Copia de otrosí al contrato de promesa de compraventa de inmueble urbano (apartamento) – celebrado el día 26 de enero de 2022. Suscrito entre las partes en fecha 27 de mayo de 2022. 3. Copia del recibo de caja expedido por el señor JOHANN SEBASTIAN RUEDA MANCILLA, en el que se acredita el pago a su favor de los TREINTA Y OCHO MILLONES DE PESOS ($38’000.000), como saldo de la promesa de compraventa del inmueble urbano dúplex 902 edificio Arcadia, carrera 10 # 18 - 67. 4.
Copias de los pagos de cuota realizados por mi mandante, en Coomuldesa al crédito del señor JOHANN SEBASTIAN RUEDA MANCILLA, desde el 07 de marzo de 2022, hasta el 02 de mayo de 2023, fecha en la que se terminó de cancelar dicha obligación 5. Acta de comparecencia número 14/2023, de la Notaria Primera del círculo de San Gil. 6. Constancia Las anteriores pruebas documentales no fueron desconocidas ni tachadas de falsas.
Pruebas de la Contestación de la demanda: 1. Poder autenticado y apostillado en España, otorgado por el demandado a su hermano JAIRO ALBERTO RUEDA MANCILLA, dirigido a la Notaría Primera del Círculo de San Gil (22 fls) 2. Constancia de envío del poder a través del correo Postal CORREOS SEPI, de fecha 05 de mayo de 2023, desde Fuengirola (España) con destino a San Gil Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 (Colombia), siendo la remitente, LEYDI MILENA LOZADA RAMÍREZ y la destinataria, OFELIA MANCILLA (1 fl) 3.
Respuesta la Oficina Postal, donde se informa a la remitente que su envío fue entregado el 26 de julio de 2023 y ofrecen disculpas por la demora (2 fls) 4. Oficio de fecha 01 de agosto de 2023, emitido por la Oficina Postal de Fuengirola (España), dirigida a LEYDI MILENA LOZADA, en donde reiteran que el envío fue entregado al destinatario el día 26 de julio de 2023, y ofrecen de nuevo disculpas por ello (1 fl) 5.
Portada del sobre de envío del poder de España a Colombia, donde consta los datos del remitente y destinatario y la fecha de la remisión. En el traslado de las excepciones formuladas en la demandada, se allegó el folio de matrícula inmobiliaria 319 78725, que en la anotación No. 6 obra la constitución de hipoteca, que aún permanece sin cancelarse.
4.4. DEL CASO EN CONCRETO - SOLUCIÓN DEL PROBLEMA JURÍDICO. En estos casos, importa señalar que existe el principio de congruencia según el cual, el funcionario de segunda instancia solo adquiere competencia de los específicos puntos que fueron materia de apelación. En lo pertinente a este recurso, en el PDF 8 obran: 1. Poder que el demandado otorgó en el exterior fue para: 2.
En la misma fecha, mayo nueve (9) de 2023, se hace poder dirigido a COOMULDESA, en la que facultad a su hermano JOHANN SEBASTIAN RUEDA MANCILLA “…solicito proceder con los trámites de levantamiento de hipoteca del inmueble ubicado en… Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 Teniendo en cuenta que ya se ha cancelado el total de la deuda…” También se allegó por el demandado al PDF 9 folio 2 y 3 obra constancia de la empresa de correo según la cual, su envío llegó al destinatario el veintiséis (26) de julio, de 2023.
Obra comunicación del 01 de agosto de 2023, enviada a LAYDI MILENA LOZADA RAMÍREZ que ratifican la fecha de entrega del envío. Según la promesa de compraventa la escritura que perfeccionaba el contrato se debía firmar, según su cláusula séptima, el 26 de mayo de 2023. Así, frente a la comprobación objetiva de la prueba documental, está demostrado que, el demandado no compareció a la firma de la escritura, ni para esa fecha allegó poder para que un tercero firmara a su nombre.
Tampoco se demostró que se hubiere levantado la hipoteca para esta fecha. Examinemos primero los reparos del apelante único: 1) Se ha soslayado toda la prueba testimonial básicamente. 2) Además de la prueba documental que apunta indudablemente a la existencia de una imprevisión contractual y además a la existencia de una buena fe por parte de mi representado.
“(…) la prueba documental demuestra que 14 días antes de la fecha de suscripción de la escritura pública…se puso el correo certificado desde España a Colombia, el Poder al hermano de Luis demandado para efectos de cumplir y en la misma oficina postal en su reglamento se estableció y lo corroboraron los testigos que eran cuatro o cinco días la demora normal…está perfectamente probado dentro del plenario de casi 4 meses que impidió el cumplimiento por parte de mi representado…no es una decidía…sino es una configuración de la teoría de la imprevisión estos imprevistos pueden ocurrir en cualquier momento de la vida y es normal que ocurran estas situaciones.
(…) se probó la buena fe de mi representado porque acudió con todas las dificultades como manifestó él en su interrogatorio y los testigos que se arrimaron al plenario que hizo unos gastos altos para autenticar en España y además para hacer un envío de manera responsable, un envío clasificado que le costó alrededor de 70 euros o un poco más, que el envío ordinario si hubiera sido un riesgo (…).” Al respecto, el argumento del funcionario de primera instancia en este ataque sale avante, en tanto, con las pruebas documentales, contrato de promesa de compraventa y folio de matrícula inmobiliaria, se debe confirmar la sentencia, veamos.
Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 En la promesa de compraventa se observa la siguiente cláusula1: El folio de matrícula inmobiliaria prometida en venta certifica2: Documento dirigido a COMULDESA3: 1 PDF 5 folio 21 a 23. 2 PDF 9 Cuaderno TRIBUNAL - folio 7: 3 PDF 8 folio 11 Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 Se consultaron por esta Sala, los requisitos para levantar una hipoteca en la página web: https://www.notaria68bogota.com/notaria-68-bogota-cancelacion-dehipoteca.html “El interesado en la cancelación de una hipoteca es el deudor hipotecario.
Y deberá aportar los siguientes documentos: Minuta que envía la entidad bancaria o persona jurídica con la calidad de acreedor hipotecario, el interesado la trae a la Notaría para la elaboración de la correspondiente escritura, ésta solamente la va a firmar el representante legal de la entidad o sociedad de que se trate. Debe realizar la cancelación de los derechos notariales de conformidad con las tarifas decretadas por la Superintendencia de Notariado y Registro; consultar normatividad según resolución vigente.
La cancelación debe hacerse por el mismo valor por el cual se constituyó la hipoteca, agotados los anteriores pasos la Notaría envía el instrumento para la firma del representante legal de la entidad sociedad de que se trate, de conformidad con lo dispuesto con el artículo 12 del Decreto 2148 de 1983. Como conclusión de este trámite al deudor hipotecario (interesado) se le va entregar copia de la escritura de cancelación de hipoteca y los correspondientes certificados con destino a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de conformidad con el artículo 52 y siguientes del Decreto Ley 960 de 1970.
En el caso de que el acreedor hipotecario sea una persona natural debe venir ella a solicitar la elaboración de la correspondiente escritura de cancelación y será ella la única que debe comparecer para firmar la correspondiente escritura. (…)” Con fundamento en la prueba documental emergen las siguientes conclusiones: a) Se estableció en la cláusula tercera de la promesa de compraventa, la obligación del saneamiento, que entre otras obligaciones establecía: “…así mismo no soporta limitaciones al dominio y lo promete transferir libre de toda clase de gravámenes, demandas, embargos judiciales, hipotecas…” b) Se estipuló que se reservaban cinco millones de pesos destinados al levantamiento de la hipoteca del mencionado inmueble. c) En el pacto de gastos del inmueble se dijo “…las partes pactan…la retención en la fuente y la deshipoteca son cancelados por el promitente vendedor.
Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 d) En la anotación Número 6 del folio de matrícula del inmueble prometido en venta expedido el 005/05/2024, No. 319-78725, se lee que el gravamen hipotecario no se ha cancelado. Aunque el apoderado enfoca su ataque por la vía de los hechos, desarrolla su argumento por la teoría de la imprevisión. Empero el funcionario de primera instancia hizo el análisis con fundamento en las normas del Código Civil artículo 64 sobre el caso fortuito y la fuerza mayor.
Conforme a la doctrina de la Corte, la imputabilidad, la imprevisibilidad y la irresponsabilidad se funda en hechos ajenos a la conducta culpable del obligado, de su culpa precedente o concomitante del hecho o qué el suceso escape a las previsiones normales, esto es, imposible de prever. El iter normal que se hubiera desarrollado conforme a lo pactado en la promesa de compraventa, es que una vez pagado el valor pactado, solo restaba la firma de la escritura pública que perfeccionaba aquel contrato, es decir, en línea del tiempo lo que primero se tenía que hacer era levantar la hipoteca por cuanto se debía entregar el bien libre de limitaciones al derecho real de dominio.
Aunque, El demandado no es abogado, debió informarse de los tiempos de los trámites que se debían realizar ante la acreedora y ante la notaría para el levantamiento de la hipoteca, porque este era el paso antecedente para poder suscribir la escritura que hacía la tradición del inmueble. En el presente asunto, el demandado debió demostrar que su ausencia en la fecha pactada, directa o indirectamente, para firma de los documentos, no se debió a su conducta, bien sea precedente o concomitante con el hecho.
Si tomáramos como fecha de arranque del cumplimiento de la obligación de parte del demandado, la del envío del sobre que contenía el poder para la escritura y la autorización para el trámite de la hipoteca, que se debía hacer por un tercero, esto es, en los tiempos de la entidad que era la acreedora del promitente vendedor y los tiempos de la notaría y los tiempos del registro, se llega a la conclusión que, el envío del correo fue tardío, veamos porqué: Los poderes fueron autenticados el martes 09 de mayo de 2023 ante la Notaría de Fuengirola Provincia de Málaga en España, y enviados por el correo postal SPEI con destino a Colombia, el viernes 12 de mayo de 2023.
Según consulta de internet, un envío de España a Colombia, tarda entre 8 y 10 días hábiles de entrega en ciudades principales, para zonas diferentes la entrega puede tomar uno o dos días adicionales. Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 Así, la empresa de correos responsable del envío tiene esta información en su página web https://www.correos.es/es/es/particulares/enviar/enviosnacionales/burofax-cartas/carta/carta-certificada.
(…) En nuestro caso, el correo de la provincia de donde se remite el correo físico al puerto de embarque, considera el despacho puede demorar en el mejor de los casos un día; el embarque a Colombia y descargue cuatro días y como no era un correo para entregar en Bogotá, se debía contar dos días más, lo cual implica que debió llegar al destinatario en un trámite normal el día 19 de mayo.
Como se deben contar días hábiles, el documento debía llevarse a la entidad COMULDESA, en caso de que laborasen los sábados, debía estar allí el sábado 20 de mayo, pero como el día lunes 21 de mayo de 2023 fue festivo, el trámite en esa entidad debió empezar el 22 de mayo. No hay prueba en el expediente, cuanto tiempo demora el trámite de verificación y autorización del levantamiento de hipoteca, siendo optimistas, que el trámite se hubiese llevado en un día; el miércoles 23 de mayo debía estar en notaría, a donde según el promedio, la preparación de la escritura o minuta lleva un tiempo aproximado de dos días, lo que nos lleva al viernes veintiséis, y quedaría faltando la inscripción en el registro inmobiliario.
De esta prueba documental aflora sin mayor hesitación, que quien debía procurar el levantamiento de la hipoteca era el demandado, aunque no tuviera la obligación de firmar la escritura. Así, el tiempo en el escenario de un envío normal sin demoras ni extravíos, y contando los tiempos promedio, no hubiera alcanzado, para el oportuno cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa.
En suma, el demandado no hizo los cálculos de los tiempos necesarios para el envío del correo, máxime que como él dice, en la provincia donde vivía no había consulado. Aunque es innegable que el correo no llegó a tiempo a su destino, sin culpa del promitente vendedor, emerge como conclusión que, aunque hubiere llegado el sobre que contenía el poder para vender y la autorización para el levantamiento Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 de la hipoteca, en los tiempos normales, tampoco el demandado hubiere alcanzado a completar el trámite.
Recuérdese que según las, cláusulas tercera, cuarta y novena de la promesa de compraventa, el demandado no honró su compromiso, según el certificado de matrícula inmobiliaria, prueba documental solemne y contra la cual no se puede probar en contra, esto es, mientras allí no figure la anotación de la cancelación de la hipoteca, esta será una verdad publica, oponible a todos.
Al hilo de lo expuesto, resultaba impertinente e inconducente, probar con testigos un hecho que requiere prueba solemne, como lo establece el artículo 2º literales a, b y c de la Ley 1579 de 2012. Ahora, aunque la teoría de la imprevisión corresponde a los contratos mercantiles, en el presente caso, las personas que intervienen son personas naturales no comerciantes, así, mal puede predicarse que, la teoría de la imprevisión aplica a actos de los no comerciantes, como lo son las partes del proceso, además, se requiere que el hecho que origina la imprevisión sea generalizado para toda la población, como en el caso del sistema UPAC, cosa que aquí no sucede.
Es que el derecho civil, como lo enseñó el funcionario de primera instancia, tiene una norma para regular esta situación -artículo 64 del C.C.-, que trata del caso fortuito y la fuerza mayor, frente a la cual no hay ningún reparo del apelante, aunque en gracia de discusión, en la fuerza mayor se puede hablar de imprevisibilidad, en la doctrina nacional se hace referencia a eventos de la naturaleza que no es posible resistir, situación que aquí no se presenta, y el caso fortuito como acertadamente lo afirmó el A quo, se refiere a asuntos ajenos a la voluntad del contratante incumplido, pero, como dice la doctrina, en este caso el demandado incumplió la carga de la diligencia, que le obligaba a prever no sólo el envío del poder para la firma de la escritura, sino realizar toda la actuación requerida para honrar su compromiso y como se explica en la página web de la notaría 28 de Bogotá, era el deudor hipotecario el interesado en adelantar éste trámite, máxime que de él dependía el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa.
Porque no sería razonable acudir a firmar una escritura de compraventa sin haberse levantado la hipoteca. Así, la sentencia primigenia se debe confirmar porque no hubo indebida valoración probatoria. Con acierto el funcionario a quo se abstuvo de analizar los documentos referidos a la pérdida del poder, y a los testigos que declararon sobre esta pérdida, porque no se requería que se justificara este inconveniente, sino, además, se reitera, el de cumplir todos los compromisos adquiridos.
Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 Ahora, respecto a la petición del apelante “…en el evento de que perdure el criterio del incumplimiento contractual fulminado a mi representado, se revoque parcialmente el fallo impugnado, en el sentido de que se ordene a JOHHAN SEBASTIÁN RUEDA MANCILLA, a suscribir la escritura pública de compraventa del inmueble, en favor de ISRAEL JIOVANNI CABALLERO PICO…”, no se puede atender porque el demandante no formuló demandada de reconvención y ahora este argumento luce intempestivo. 5.
COSTAS. Se condenará en costas en esta instancia a cargo de la parte recurrente, ante la no prosperidad del recurso de apelación, de conformidad con los presupuestos del artículo 365 numeral 1° del C.G.P. 6. DECISIÓN. En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SAN GIL, SALA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA-LABORAL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia del veinte (20) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito del San Gil– Santander, dentro del proceso de RESOLUCIÓN DE PROMESA DE COMPRAVENTA propuesto por ISRAEL JIOVANNI CABALLERO PICO en contra de JOHANN SEBASTIÁN RUEDA MANCILLA, conforme lo expuesto en la parte motiva.
SEGUNDO: COSTAS en esta instancia a cargo del apelante JOHANN SEBASTIÁN RUEDA MANCILLA, conforme al resultado del recurso de apelación y por disposición del artículo 365 numeral 1° del C.G.P., así como lo dispuesto por el Acuerdo No PSAA16-10554 de agosto 5 de 2016 proferido por el Consejo Superior de la Judicatura, para lo cual se fija como agencias en derecho de esta instancia, a su cargo, la suma de dos (02) salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV).
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, CARLOS VILLAMIZAR SUÁREZ Magistrado Ponente Proceso: Verbal De Mayor Cuantía – Resolución Contrato de Promesa de Venta Actuación: Sentencia de Segunda Instancia Radicado: 68-679-31-03-001-2023-00087-01 CARLOS AUGUSTO PRADILLA TARAZONA Magistrado JAVIER GONZÁLEZ SERRANO Magistrado Firmado Por: Carlos Villamizar Súarez Magistrado Sala 003 Civil Familia Laboral Tribunal Superior De San Gil - Santander Carlos Augusto Pradilla Tarazona Magistrado Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De San Gil - Santander Javier Gonzalez Serrano Magistrado Sala Civil Familia Laboral Tribunal Superior De San Gil - Santander Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c86bd7dd4366c181df5e7d7b471fce6073319503a4353b68eba05b67ab4685d6 Documento generado en 06/09/2024 05:15:04 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica