REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá, D.C., primero (01) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024). Expediente No. 11001-31-03-055-2023-00029-02 Demandante: DORYS CECILIA BARACALDO VILLAMIL. Demandado: HUGO JAIRO BARACALDO VILLAMIL y otros. En sede de apelación se revisa y se confirma el auto dictado por el Juzgado Cincuenta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá el 29 de agosto de 20241, mediante el cual decretó la división ad-valorem de los bienes inmuebles identificados con el folios de matrícula inmobiliaria Nos. 50C117475 y 50C-232474 y se negó el reconocimiento por concepto de frutos civiles y mejoras a favor de la demandante.
ANTECEDENTES La convocante solicitó la división ad-valorem de los bienes inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias Nos. 50C-117475 y 50C-232474 y, en consecuencia, ordenar la entrega a su favor del producto de la venta en proporción equivalente al 31.25% del total de la propiedad2. Además, solicitó la práctica de un avalúo con el fin de determinar las mejoras implantadas y las rentas generadas por los inmuebles en vigencia de la comunidad, las cuales estimó bajo juramento en la suma de $265.560.9643, monto que pidió fuera reconocido a su favor.
El 29 de agosto de 20234 se admitió la demanda contra Hugo Jairo, Oscar Hernán y Carlos Orlando Baracaldo Villamil, a los cuales se dispuso notificar. Una vez enterados, los demandados se opusieron a la venta de los 1 Archivo No. 051AutoDecretaVentaNiegaFrutosMejoras.pdf C. C01Principal. 2 Archivo No. 001DemandaAnexos.pdf. C. C01CuadernoPrincipal. 3 Archivo No. 001DemandaAnexos.pdf. 4 Archivo No. 007AutoAdmite.pdf. predios y al reconocimiento de las rentas, en tanto uno de los fundos se encuentra deshabitado desde la fecha de su adjudicación y las ganancias que causa el otro bien se destinan al sostenimiento de Carlos Orlando Baracaldo Villamil, persona mayor de edad y que fue declarado interdicto5.
Posteriormente, el 29 de agosto de 2024, el a-Quo decidió lo siguiente: i) decretar la división ad valorem de los predios distinguidos con los folios de matrículas inmobiliarias números 50C-117475 y 50C-232474, para que su producto se distribuya entre los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas, ii) ordenar el secuestro de los inmuebles y iii) negar el reconocimiento por concepto de frutos civiles y mejoras6.
El numeral tercero de la providencia fue cuestionado por la demandante, en reposición y en subsidio apelación. Así, resuelto de forma desfavorable el primer recurso, se concedió el remedio vertical7. Razón por la cual se encuentra el asunto ante el Tribunal para decidir lo pertinente. En la censura alegó la recurrente que, en este tipo de asuntos es procedente deprecar el reconocimiento de mejoras y frutos civiles, pretensión a la cual se debe acceder, siempre y cuando se demuestre que se causaron como en efecto ocurrió en este caso, pues con el dictamen pericial y el juramento estimatorio ese hecho quedó acreditado.
Por otro lado, reclamó la condena en costas a la parte convocada, en tanto, a su parecer, el informe aportado por la demandante tuvo un costo que debe ser cubierto por la contraparte. CONSIDERACIONES Prevé el inciso 1° del artículo 2334 del Código Civil que “puede pedirse por cualquiera o cualesquiera de los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto”.
Precepto que armoniza plenamente con el artículo 406 del Código General del Proceso, pues es del mismo tenor. 5 Archivo No. 023MemorialContestacionDemanda.pdf. 6 Archivo No. 051AutoDecretaVentaNiegaFrutosMejoras.pdf. 7 Archivo No. 052MemorialRecurso.pdf. En hilo con lo anterior, el canon 2328 del Código Civil establece que “Los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros a prorrata de sus cuotas”, es decir que, así como se puede pedir el reconocimiento de las mejoras, también les asiste el derecho frente a los frutos civiles que se causen por la explotación del bien.
A su vez, el precepto 717 los define así “Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido. Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran”. Al respecto, precisó la Corte Suprema de Justicia que los condueños pueden beneficiarse del usufructo del predio, cuando de su explotación se genera la “la posibilidad de percibir los réditos”, los cuales devendrían, entre otras cosas, de “las rentas que produzca su arrendamiento”, circunstancia de la cual refulge que “si el bien común produce frutos, civiles o naturales, estos «deben dividirse entre los comuneros a prorrata de sus cuotas»; por consiguiente, todos ellos recibirán una porción de la utilidad generada por la copropiedad, que equivaldría a su participación en el dominio”8.
Por supuesto, que a voces de la jurisprudencia en cita, lo expuesto supone que se haya ajustado entre las partes un negocio jurídico donde el condómine se comprometa a pagar por el uso o aprovechamiento económico del bien, además, es menester que se acredite que la heredad genera ganancias, circunstancias en las cuales, en todo caso, se debe establecer la fuente forma obligacional.
Así lo explicó ese Alto Tribunal “tampoco es posible presumir el reconocimiento de frutos en favor de estos últimos, menos aún, la causación de daños patrimoniales, justamente porque el bien no está generando réditos susceptibles de reparto, ni es objeto de indebida apropiación, por estar prestándole a uno de sus copropietarios el servicio para el que fue concebido, sin oposición de nadie más”9.
De donde aflora, que se debe determinar que, entre los comuneros que tienen bajo su posesión material el predio y la que no, surgió ese compromiso de administración o mandato, para determinar si la ocupación 8 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC3957 del 13 de diciembre de 2022. 9 Ibidem. que ejercen es producto de un vínculo negocial con los demás condueños o si, al generar ganancias por concepto de arrendamiento, tienen la obligación de girar el monto que le corresponde a la demandante conforme al porcentaje de propiedad que ostenta cada uno sobre el fundo.
Ya recientemente este Tribunal en un asunto de similares contornos explicó que “Si bien el derecho de propiedad concede las facultades de explotación y disposición, aquí no se logra colegir que las partes hubiesen establecido el surgimiento de la obligación comentada, para que la jurisdicción reconozca su incumplimiento por parte de uno de los condóminos y a partir de eso se le ordene retribuir suma dineraria alguna”10.
Luego, si la convocante pretende el pago del porcentaje respecto de los cánones de arrendamiento que alude se perciben por el aprovechamiento del bien, debió acreditar el acuerdo al cual llegó con el convocado que lo habita o, en su defecto, demostrar que las rentas sí se causaron y los demandados tenían el deber de distribuirlas a prorrata de su participación. Memórese que a la luz del artículo 167 del Código General del Proceso incumbe a las partes probar los supuestos de hecho que alegan.
Además, no basta con que las sumas pretendidas se estimen bajo juramento pues tal actuación no suple en forma alguna la carga probatoria que les asiste. Así, en pretérita oportunidad este Tribunal esbozó que “que así el juramento estimatorio sea razonado y no se objete, es inviable para dar lugar a los pagos pretendidos, mientras no estén probados los elementos de la responsabilidad en juego, entre esos, el hecho cierto y directo de los perjuicios (daño emergente o lucro cesante), o de la compensación respectiva, o de los frutos o mejoras que puedan tener lugar”11.
En concordancia, la Corte Suprema de Justicia sobre ese tópico precisó que a pesar de haberse presentado el juramento estimatorio “tal acto no relevaba a los actores de acreditar la existencia del perjuicio. La prueba del incumplimiento y del menoscabo derivado del mismo era necesaria (…)”12. 10 Tribunal Superior de Bogotá – Sala Civil. Auto del 25 de agosto de 2023.
Rad. 110013103042- 2022-00166-01. M.P. José Alfonso Isaza Dávila. 11 Ibid. 12 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC876 del 2018. Descendiendo al asunto bajo estudio, se observa que el esfuerzo demostrativo efectuado por la parte demandante fue insuficiente, por un lado, porque no se probó que entre aquella y los señores Baracaldo Villamil, se hubiera celebrado un pacto en virtud del cual la primera autorizara a los segundos usar el inmueble, siempre y cuando recibiera a cambio una contraprestación en dinero.
Por otro lado, la precursora tampoco acreditó la existencia de la convención, en la cual la parte demandada se hubiera comprometido a administrar ambas propiedades o que aquellas se encontraran arrendadas, pues con la experticia que aportó no probó ese hecho. Para el efecto, véase que el informe fue elaborado por Pablo Escallón Clopatofsky, profesional en economía y con especialización en valoración de activos e inversiones inmobiliarias de la Facultad de Administración de Empresas, perito que realizó el avalúo comercial para efectos de determinar el precio, aspecto que se deberá analizar al momento de efectuarse el remate.
Por demás, respecto de las rentas el informe se contrajo a utilizar el método de “comparación o de mercado”, por medio del cual estableció “el valor de renta comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial” 13.
Bajo el anterior panorama, partió “del valor estimado de la renta de la unidad predial en el momento de la fecha y establecer una plantilla de pago de los cánones dejados de recibir entre un periodo de tiempo determinado y fijarlo con el valor establecido por el Banco de la Republica, para el UVR, Unidad de Valor constante para determinar una unidad de medida fija que en cualquier fecha se puede establecer el valor presente de las mejoras monetarias”14.
Para eso, de forma generalizada, se observa que tomó un monto para establecer el canon causado desde el 16 de junio de 2021, lo aumentó 13 Archivo No. 005MemorialSubsanacionDemanda.pdf. 14 Ibid. periódicamente, hasta la fecha de la experticia, en mayo de 2023, data en la cual se generó la última expensa. De esa forma totalizó lo correspondiente a las rentas así, para el primer predio concluyó se generaron $154.220.133 y en cuanto al segundo $111’340.831.
En conclusión, no bastaba con que el experto realizara una proyección de las rentas que pudo haber causado el bien, en atención a su ubicación y la unidad de medida fija, conforme al UVR establecido por el Banco de la Republica para el periodo que se aduce en el trabajo pericial. Con todo, se debía acreditar que en el interregno comprendido entre la fecha de adjudicación de los fundos y la presentación de la demanda, el bien se encontraba arrendado, eran los demandados quienes percibían esas ganancias que alegó la promotora, así como, la obligación que ostentaban de entregarle a ella lo correspondiente a su porcentaje como copropietaria.
Y es que, no se desconoce que los llamados a juicio aportaron algunos contratos de alquiler, sobre el predio identificado con folio No. 50C-232474, que datan del 01 de octubre de 2021 y 07 de marzo de 2022, pues los demás son del año 2015. Sin embargo, no se evidencia el convenio que los obligara a desembolsar la cuota parte a favor de la demandante.
La anterior postura fue explicada por el Tribunal Superior de Bogotá en la providencia en cita, donde anotó que esos elementos de juicio, el informe y las documentales del alquiler, no constituyen “la fuente obligacional que lo vincule a pagarle esos réditos a la demandante, pues en concreto no demuestran un contrato o convención de reparto de frutos, ni la existencia de un contrato de administración de la comunidad, un mandato o cualquier otra forma contractual, que deje ver un acuerdo de voluntades, sea expreso o tácito”, circunstancia que no se suple con el juramento estimatorio que “no hace prueba de la verdadera generación de esos rubros” 15.
En consecuencia, al no estar comprobada la fuente de los frutos reclamados para la época descrita, deberá confirmarse el auto apelado, pero por las razones esbozadas en precedencia. 15 Tribunal Superior de Bogotá – Sala Civil. Auto del 25 de agosto de 2023. Rad. 110013103042- 2022-00166-01. M.P. José Alfonso Isaza Dávila. Finalmente, en cuanto a la condena en costas, el alegato luce anticipado si en cuenta se tiene que el a-Quo ningún pronunciamiento hizo respecto a ese tópico en el auto que se ataca, por demás, al resolver la censura horizontal relievó que ese aspecto se abordaría una vez registrado el remate y entregada la cosa, acorde lo dispone el artículo 411.6 procesal.
Sin condena en costas por no aparecer causadas. En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de 29 de agosto de 2024, proferido por el Juzgado Cincuenta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá de acuerdo con las anteriores consideraciones.
SEGUNDO: Sin condena en costas por no aparecer causadas.
TERCERO: DEVUÉLVASE el expediente digital al Juzgado de origen, previas las constancias de rigor. Notifíquese y Cúmplase, FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ MAGISTRADA Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5bb051539471194e850cf0eaf1f87ee102f0a08cacbdb579fa61817f55594b90 Documento generado en 01/11/2024 04:28:48 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica