Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., veintiocho (28) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Discutido y aprobado en la Sala No. 39 del 22 de octubre DEMANDANTE DEMANDADOS CLASE DE PROCESO LENIN LEANDRO LOZADA CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE LA FELICIDAD BOGOTA P.H. IMPUGNACIÓN DE LAS DECISIONES DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.
ASUNTO Se ocupa la Sala de resolver el recurso de apelación interpuesto por el extremo demandante contra la sentencia del cuatro (4) de julio de dos mil veinticuatro (2024) emitida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Demanda. El accionante a través de su apoderado, solicitó declarar: (i) la «nulidad del acta de la asamblea» del 7 de marzo de 2020 celebrada por la propiedad horizontal demandada, (ii) que en dicho encuentro «se aprobaron partidas de dineros que no se causaron». En consecuencia, ordenar a la convocada celebrar «nueva» asamblea ordinaria de copropietarios «en un término de un mes» y se le condene en costas (hojas 72 a 77, archivo 01\cuaderno 01).
En la causa petendi refirió que en la reunión atacada «se incluyó como punto (…) presentación y aprobación de los estados financieros a diciembre 31 de 2019» y que «nunca puso en discusión los reparos» que el abogado que lo 1 R.A.B 11001310301420210001001 representó expuso «para esa asamblea». A su juicio dichos registros se avalaron «con errores que hizo ver (…) a) Se aprobó sin haberse puesto en discusión (…) unos gastos de arreglos a fichas de acceso a torres y taps por valor de $ 40 000,oo; b) En septiembre la compra de disco corta tubos para ampliación del apartamento 1-103 Lucas por $ 6 600,oo; c) En mayo parqueadero para cotización (…) por $ 5 350,oo; d) Igualmente se pagó (…) por servicio de contrato para administración los 12 meses o anualidad cuando no se trabajó esos meses completos».
Sobre este último punto afirmó que el administrador del conjunto se ausentó de sus funciones «desde el 25 de septiembre de 2019 hasta el 10 de enero de 2020», cuando su contrato no era laboral sino de prestación de servicios, «tiempo este durante el cual el administrador(es) se toman vacaciones por parte de estas personas que no están consagradas en la legislación laboral, (…) y estas vacaciones NO SE DEBEN».
También refirió que en la asamblea aparece «actuando (…) como subadministradora Adriana Gómez Villegas» pese a que este cargo «nunca ha sido aprobado» en la propiedad horizontal en reuniones ordinara o extraordinaria, aun cuando «legalmente y estatutariamente» (sic) quien debe «tomar la vocería» es el representante de la «demandada (…) el señor RAFAEL H. RODRIGUEZ PINZON y no otra persona».
Por los anteriores motivos concluyó que el registro de la reunión de copropietarios «carece de validez» pues las partidas aprobadas «no han tenido una justificación legal (…) pues no se causaron y (…) no debieron pagarse». Agregó que el revisor fiscal es «responsable» porque «no objetó públicamente en la asamblea (…) dichas partidas» y fueron «aprobadas con su consentimiento» y «tiene que ser investigado ante la entidad de contadores por su actuación desleal» para con la propiedad horizontal.
Quien ejerce como subadministradora «ejerce un cargo o función que no está establecido legalmente ni estatutariamente (…) dos administradores es burocrático (…) brilla por su ausencia el cacareado cargo» y «pido se elimine la misma por ser inoperante, innecesaria». 2. Contestación. 2 R.A.B 11001310301420210001001 La entidad convocada se opuso a las pretensiones.
Frente a los conceptos incluidos en los estados financieros, adujo que se aclararon «en la Asamblea de manera oportuna (…) lo cual fue de pleno conocimiento de los asistentes», motivo por el cual fueron «aprobados con una votación del noventa punto setenta y cuatro por ciento (90,74%)». Propuso las excepciones de «caducidad de la acción», «temeridad», «abuso del derecho» y «hecho superado».
SENTENCIA APELADA El Juez 14 desestimó todas las pretensiones y condenó en costas al accionante. De cara a los alegados vicios en los documentos contables concluyó que «para poder determinar (…) que esos rubros que se aprobaron (…) tuvieran o no una justificación legal (…) no bastaba con traer la copia del acta donde se aprobaron (…) porque precisamente es necesario que se aporte la prueba de cuáles fueron esos estados financieros (…) ¿Cuáles fueron los soportes? ¿A qué rubro afectaron? (…) Pero esas pruebas aquí no se trajeron».
(minuto 33:28 en adelante, archivo 51\ib.). Similar carencia adujo de las alegaciones sobre el contrato de prestación de servicios del administrador. Resaltó que la designación de la señora Adriana Gómez Villegas como «administradora delegada (…) no se hizo en esta [reunión] del 7 de marzo de 2020, por lo menos [en el acta] no aparece», lo que dejaría este asunto por fuera del objeto litigioso.
RECURSO DE APELACIÓN En el escrito de alzada (archivo 06\cuaderno Tribunal) se esgrimieron numerosos reparos que pueden agruparse en 4 temas. El primero de ellos critica a la primera instancia por lo que considera una «mala valoración probatoria» por exigir copia de los estados financieros aprobados en la asamblea «cuando en las pretensiones de la demanda es claro que se está pidiendo se declare la nulidad del acta» y no de aquellos documentos contables.
El segundo asunto se enfocó en el cuestionamiento sustancial a los importes aprobados, insistiendo en que «el mismo revisor fiscal aceptó haber 3 R.A.B 11001310301420210001001 ordenado el pago de doce meses de un contrato de prestación de servicios que no se prestó por el administrador». El tercer eje reforzó su cuestionamiento a la existencia del cargo de «subadministradora» el cual, a su juicio «no está autorizado ni reglado por la ley 675 de 2001 ni en el reglamento de copropiedad de la PH».
En el cuarto y último grupo de reparos señaló una incongruencia en el fallo pues «el juez de primer grado no se pronunció sobre todas y cada una de las excepciones alegadas por la parte pasiva». CONSIDERACIONES Reunidos los presupuestos procesales y sin advertir causal que invalide lo actuado, se emitirá el fallo en la forma requerida por el artículo 328, inciso segundo, del C.G.P. La decisión de fondo será confirmatoria por los motivos que a continuación se exponen. 1.
Asunto previo. Antes de siquiera adentrarse en los cargos, es relevante hacer una acotación sobre las calidades del extremo demandante. Si bien quien figuró como peticionario fue el señor Lenin Leandro Lozada López, en audiencia manifestó que es hijo de quien ha sido su apoderado en este proceso, el señor Álvaro Lozada (minuto 42:54, archivo 41\cuaderno01).
Ambos informaron que el señor Lenin es propietario de un apartamento ubicado en el conjunto La Fuente – La Felicidad desde 2011, pero que reside en Canadá desde hace varios años, motivo por el cual otorgó poder a su padre para que lo represente «en las gestiones asociadas al apartamento» (minuto 43:53, ib.), incluyendo la reunión vecinal objeto de la demanda.
El abogado confirmó que fue él quien atendió el evento y «a quien le constan los hechos de esa asamblea» (minuto 17:14, ib.). 2. No hay incongruencia en el fallo. 4 R.A.B 11001310301420210001001 Entrando a los motivos de censura, se empezará por abordar el cuarto reparo pues ataca el enfoque general de la sentencia. La Corte Suprema de Justicia ha explicado que una excepción no es otra cosa que «…una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos»1 al pedimento que tiene visos de prosperidad.
Con este concepto en mente, se observa que la queja del memorialista carece de asidero pues solo tiene sentido que el juez se pronuncie sobre ciertas excepciones en la medida en que las pretensiones tengan alguna viabilidad de éxito. Cuando los fundamentos de la demanda, por su levedad o falta de sustancia, por si solos lastiman al petitum, no tiene caso que el togado destine esfuerzos inertes a estudiar los medios defensivos.
En el caso concreto el funcionario judicial sí revisó con detalle la réplica sobre caducidad de la acción, descartándola con fundamento suficiente, pero concluyó que el extremo convocante no arrimó pruebas sobre los supuestos que darían lugar a anular las determinaciones tomadas por la asamblea de copropietarios, circunstancia que por sí sola, hacía superfluo referirse a los otros embates exceptivos sobre temeridad, abuso del derecho o hecho superado.
Siendo esto así, el reparo sobre incongruencia perece rápidamente. 3. La decisión fue válidamente tomada. A continuación, se estudiarán los cargos primero y segundo. El líbelo ha pretendido que se decrete la nulidad «del acta» de la reunión de copropiedad sostenida el 7 de marzo de 2020, específicamente en lo que concierne a su numeral 8, la aprobación de los estados financieros del conjunto para el periodo fiscal 2019.
La acción impulsada emana del artículo 49 de la ley 675 de 2001 según el cual «(e)l administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal». La norma revela que se atacan las 1 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC4574-2015.
M.P. Fernando Giraldo Gutierrez citando a (G. J. XLVI, 623; XCI, pág. 830). 5 R.A.B 11001310301420210001001 disposiciones adoptadas por el cuerpo colegiado, más no el documento de su registro como pareció entenderlo el recurrente. La ley en comento no lista los vicios de los que pueden adolecer estas determinaciones, siéndole aplicables las sanciones generales de los actos jurídicos.
Entre estas, la aquí solicitada -nulidad-, reglada en el artículo 1740 y siguientes del Código Civil, que ocurre con «todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo». También podría acudirse a lo normado por el artículo 190 del Código de Comercio porque regula las consecuencias que sufren las decisiones en una reunión colegiada de socios así: las «tomadas en una reunión celebrada en contravención a lo prescrito en el artículo 186 serán ineficaces; las que se adopten sin el número de votos previstos en los estatutos o en las leyes, o excediendo los límites del contrato social, serán absolutamente nulas; y las que no tengan carácter general, conforme a lo previsto en el artículo 188, serán inoponibles a los socios ausentes o disidentes» (negrilla para destacar).
Entonces, se pueden impugnar las decisiones de la asamblea de copropietarios cuando se vician por alguna de las siguientes formas: se convoca la asamblea en tiempos o lugar diferentes a los exigidos en la Ley, no se hace llegar la convocatoria a todos los copropietarios, no se informa el orden del día o no es claro, o irrespeta el quórum deliberatorio o decisorio exigido por los estatutos o la ley, en su defecto.
La impugnación es procedente si las decisiones tomadas resulten contrarias al derecho, al reglamento o la ley, pero nunca porque el copropietario simplemente no esté de acuerdo con la decisión. Con estos parámetros en mente la Sala puede compartir, con el licenciado impugnante, que no era exigible allegar las copias de los reportes de contaduría a este litigio, con miras a valorar sus argumentos.
Esto porque el debate sobre la nulidad de la determinación tomada en la congregación vecinal del 7 de marzo debía centrarse en si esta fue tomada de acuerdo al procedimiento reglado en la ley. Dicho esto, no es menos cierto que el abogado Lozada, verdadero impulsor de este trámite bajo el poder otorgado por su hijo, fracasó en demostrar que la aprobación de los documentos contables infringiera la ley o el reglamento del 6 R.A.B 11001310301420210001001 conjunto.
Esta Sala no ha logrado vislumbrar ningún defecto, formal o sustancial, en la determinación objeto del debate. De inicio, el numeral 1 de la memoria de la reunión registra un quorum suficiente para decidir «con la representación de 115 apartamentos para un total de 57.8% (…) de coeficientes» (hoja 1, archivo 1\cuaderno 01), hecho que no fue cuestionado en el escrito inaugural.
Por otro lado, el ordinal 8 del documento enseña que casi todos los asistentes a la junta dieron su aval a los estados financieros, superando el umbral decisorio de «la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión» fijado en el artículo 45 de la ley 675 y el artículo 65 del reglamento de Propiedad Horizontal del condominio La Fuente-La Felicidad, que reproduce el texto de la norma (hoja 362, archivo 44\ib.).
(hoja 56, archivo 01\ib.) Por lo anterior, independientemente del desacuerdo que pudiera tener el letrado con el contenido, este fue aprobado por una mayoría considerable de los asistentes a la asamblea, un 90.74%, cumpliendo la normativa aplicable al conjunto residencial, por lo que tiene plena validez jurídica. Recuérdese que todas las decisiones válidamente tomadas «son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes» a voces del artículo 37 de la Ley 675.
En el escrito genitor se insinuó que varios aspectos de las cuentas anuales se aprobaron «sin haberse puesto en discusión». Pero el acta enseña todo lo contrario, pues registra el uso de la palabra que el abogado tuvo para presentar sus observaciones: 7 R.A.B 11001310301420210001001 (hoja 49, ib.) Se puede ver que en su intervención empezó a mencionar sus quejas sobre unas supuestas «vacaciones», de las cuales provienen las inconformidades con los estados financieros expuestas al sustentar la alzada.
En su demanda detalló que su molestia se debió a que «entre el 23 de diciembre de 2019 al 10 de enero de 2020 aproximadamente» no hubo servicio de administración en el condominio, fecha en la que el señor necesitó que se le «autorizara el ingreso de unos inquilinos a la unidad privada (…) Apto. 502». Fue por esto que cuestionó que se pagaran 12 meses de contrato de prestación de servicios por la gerencia de la unidad habitacional y de donde argumenta la existencia de una nulidad en la aprobación de los documentos contables.
En el acta se puede ver que el gerente le explicó que «esta ausencia se ha dado siempre desde que esta administración está en el conjunto (…) obedece a que salimos a descansar (…) siempre, en el mes de octubre o noviembre, se informa a los miembros del consejo en qué fechas no vamos a estar» (hoja 53, ib.). El revisor fiscal del conjunto resaltó que «un contrato de prestación de servicios no se obliga con un horario», por lo cual la gerencia estaba facultada para ausentarse durante algunos días (hoja 54, ib.).
De esta interacción la Sala puede concluir dos cosas: la primera es que los estados financieros sí se aprobaron con deliberación previa por parte de los miembros de la asamblea. Tan así fue que los vecinos del licenciado, a pesar de haber escuchado sus molestias, aprobaron casi por unanimidad las cuentas del 2019, obligándolo frente a los mismos en su posición disidente. 8 R.A.B 11001310301420210001001 La segunda es que la génesis de este litigio parte de una rencilla del abogado Lozada con la administración porque no lo atendieron en la época decembrina de fin de año. Esta molestia, que algunos podrían considerar poco razonable como para ser llevada a un litigio, no tiene mérito de generar la sanción a la decisión atacada pues no es un aspecto que pueda evaluarse en un trámite de impugnación de las decisiones de una asamblea.
Aquel es un asunto de resorte declarativo, en el cual se puede debatir en otra suerte de litigio donde se discuta si una parte cumplió o incumplió las obligaciones de un convenio. Así pues, la ausencia de evidencias sobre fallas en la disposición tomada y la carencia material de los argumentos frente al objeto de este proceso, son los motivos que llevan al inevitable descarte de los dos cargos propuestos. 4.
El rol de la señora Adriana Gómez Villegas. Resta un motivo de censura. El impulsor ha sido insistente en señalar que en el acta del 7 de marzo de 2020 «aparece actuando» la señora Gómez «como subadministradora» cargo que «nunca ha sido aprobado» por el órgano colegiado de la propiedad horizontal. Si bien el encabezado del documento sí registra a la señora Gómez bajo el rol de «administradora delegada», al revisar el orden del día en la reunión que es objeto de este proceso no se encuentra que la existencia o no del aquel cargo fuera una decisión puesta a consideración de los copropietarios en esa sesión: (hoja 31, ib.) 9 R.A.B 11001310301420210001001 En este contexto, el extremo actor falló en indicar cuál fue el encuentro donde se tomó la determinación de designarla en el cargo objeto de su cuestionamiento.
Si bien el líbelo solicitó que se ordenara a la propiedad horizontal demandada arrimar «copias del acta de la asamblea general ordinaria del año 2018, esto con el fin (…) de probar que la susodicha sub-administradora ya ha sido requerida por propietarios de esa P.H. y también la han cuestionado por sus procederes», esta petición no da luces sobre si en esa reunión fue donde se creó el puesto atacado.
Si así fuera, es claro que cualquier acción de impugnación habría sido extemporánea para 2020, cuando se presentó la acción hoy analizada. Dicho sea de paso, aquella evidencia no fue considerada en el decreto de pruebas; sin embargo, la parte tampoco recurrió esta situación (ver constancia de la diligencia, archivo 43\ib.), subsanando cualquier nulidad que se hubiera podido presentar el trámite procesal (art. 136, núm. 1, C.G.P.).
Como ya se dijo, el elemento a considerar son las decisiones tomadas por el órgano decisor y no el acta como documento. Si el objeto de la queja, el cargo de la señora Adriana, no fue un tema a determinar en el orden del día de la reunión del 7 de marzo, el reparo se convierte en un aspecto completamente ajeno a la litis. Siendo esto así, fracasará el embate restante.
Luego, confirmar el fallo de primera instancia es la única solución del caso. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley CONFIRMA la sentencia del cuatro (4) de julio de dos mil veinticuatro (2024) emitida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Bogotá. Se condena en costas por lo actuado en esta instancia al extremo demandante (art. 365, C.G.P.).
Las agencias en derecho las fijará el magistrado sustanciador. 10 R.A.B 11001310301420210001001
NOTIFÍQUESE, El magistrado Marco Antonio Álvarez Gómez no participó en las deliberaciones por encontrarse en días compensatorios por atender habeas corpus Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6ce8d4ebc249999c6c3c926bfd11d40f0b16de7a93c4f94fb1e285ce1a96bec4 Documento generado en 28/10/2024 02:06:46 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 11 R.A.B 11001310301420210001001