TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada Sustanciadora Bogotá D.C., dos (02) de marzo de dos mil veintiséis (2026) Se decide el recurso de apelación 1 interpuesto por la parte demandada Ecoinsa Ingeniería S.A.S. y Alianza Fiduciaria S.A. contra el auto del 7 de octubre de 2025, proferido por el Juzgado Trece (13) Civil del Circuito de Bogotá, mediante el cual se negó el levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda.
I.- ANTECEDENTES 1.- El señor Oscar Gonzalo Salcedo García, a través de apoderado judicial, presentó demanda declarativa verbal de mayor cuantía en contra de Ecoinsa Ingeniería S.A.S. y Alianza Fiduciaria S.A., con el fin de obtener la resolución de un contrato de promesa de compraventa sobre un inmueble en el proyecto "Leforet El Vergel" en Ibagué. 2.- El Juzgado Trece (13) Civil del Circuito de Bogotá, mediante auto del 10 de noviembre de 2023, decretó la inscripción de la demanda sobre el predio denominado Área Urbana Lote 2, identificado con la matrícula 1 Asignado a este despacho por reparto el 19 de enero de 2026. 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma 1 inmobiliaria 350-226804 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué. El a quo fundamentó su decisión en el cumplimiento de los requisitos del artículo 590 del Código General del Proceso, previa prestación de caución por valor de $336.600.000. 3.- Inconforme con la permanencia de la cautela, la parte demandada solicitó el levantamiento de la medida alegando que fue inscrita contra una persona jurídica (Alianza Fiduciaria S.A. con NIT 860.531.315-3) que no es la titular del dominio del inmueble y que la afectación sobre el lote matriz perjudica a terceros compradores de otras unidades de vivienda. 4.- Mediante auto del 7 de octubre de 2025, el Juzgado negó la solicitud de levantamiento y corrección de la medida, manifestando que no se daban los presupuestos legales para ello y que la inscripción se realizó sobre el bien ordenado. 5.- Contra la anterior decisión, la parte demandada interpuso recurso de reposición y en subsidio de apelación el 10 de octubre de 2025. 6.- El apoderado de la parte demandante, en escrito radicado el 22 de octubre de 2025, descorrió el traslado del recurso solicitando mantener la medida.
Argumentó que la cautela es procedente dado que el proceso versa sobre el dominio de un inmueble, que la fiduciaria sí está vinculada al proceso como vocera del patrimonio autónomo titular del bien y que la caución prestada es suficiente y se ajusta a la ley. 7.-Mediante auto del 2 de diciembre de 2025, el Juzgado confirmó en su integridad la providencia recurrida (negó el recurso de reposición), señalando que el bien pertenece a la fiduciaria demandada en su calidad de vocera y que la póliza prestada es suficiente. 8.- Finalmente, el Despacho concedió el recurso de apelación en el efecto devolutivo para ser resuelto por esta Corporación. 2 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma II.- CONSIDERACIONES 1.- El auto impugnado es apelable, según lo dispone el numeral 5° del artículo 321 del Código General del Proceso: "El que niegue la modificación, revocatoria o levantamiento de una medida cautelar ".
El auto del 7 de octubre de 2025, proferido por el Juzgado Trece (13) Civil del Circuito de Bogotá, negó el levantamiento de la inscripción de la demanda solicitado por la parte demandada, lo que encaja en la causal de procedencia. 2.- El a quo negó el levantamiento al determinar que no se cumplen los presupuestos legales para el cese de la cautela.
Sostuvo que la medida se inscribió correctamente sobre el bien ordenado y que el hecho de que en el folio de matrícula figure la sociedad fiduciaria no invalida la medida, dado que esta actúa en el proceso como vocera del patrimonio autónomo titular del derecho de dominio. 3.- Corresponde a la Sala determinar si la decisión de mantener la medida cautelar se ajustó a derecho, ante los reproches de la recurrente sobre la supuesta falta de titularidad de la demandada y la afectación a unidades habitacionales ajenas al pleito, o si la inscripción de la demanda debe mantenerse como garantía de publicidad frente a la pretensión de resolución de contrato. 3.1.- La medida cautelar decretada —inscripción de la demanda sobre el inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 350‑226804— se fundamentó en el literal b) del numeral 1 del artículo 590 del Código General del Proceso, disposición que autoriza dicha cautela cuando en el proceso se reclama el pago de perjuicios derivados de responsabilidad civil contractual.
En este asunto, la demanda pretende la resolución del contrato de promesa de compraventa y la condena al pago de los perjuicios derivados del incumplimiento, incluidos los valores correspondientes a la cláusula 3 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma penal, que constituye una indemnización anticipada pactada por las partes.
La doctrina especializada ha sostenido que, bajo el régimen del Código General del Proceso, la inscripción de la demanda es procedente en cualquier proceso declarativo en el que se solicite una condena al pago de perjuicios, independientemente de la naturaleza del trámite. El tratadista Forero Silva2 explica que la finalidad de esta anotación es asegurar que la sentencia sea oponible frente a terceros y permitir, si es necesario, la adopción de medidas ejecutivas como el embargo y secuestro del bien afectado, “aunque el demandado lo haya transferido”.
Debe resaltarse que la medida no busca inmovilizar el bien ni restringir su circulación. En este caso, el comprador nunca adquirió el dominio del inmueble, por cuanto no se otorgó la escritura pública, requisito indispensable para la transferencia de la propiedad conforme al artículo 756 del Código Civil. La cautela tiene, entonces, un propósito estrictamente informativo: garantizar la eficacia económica de una eventual sentencia de condena mediante publicidad frente a terceros y la preservación del crédito contractual reclamado.
Tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden en que la inscripción de la demanda no equivale a un embargo, sino que cumple la función de advertir a terceros sobre la existencia del litigio y proteger la buena fe pública registral. Con ello se “minimiza el riesgo del perjuicio”, en palabras de Forero Silva, pues cualquier adquirente posterior queda vinculado a las resultas del proceso, lo que a su vez salvaguarda la tutela judicial efectiva del demandante. 3.2.- Frente al argumento de la recurrente en el sentido de que la medida fue inscrita contra quien no es titular del derecho de dominio, la Sala observa que tal planteamiento no está llamado a prosperar. 2 Forero Silva, J. (2016).
Medidas Cautelares en el Código General del Proceso. Bogotá: Editorial Temis S.A. Pagina23 4 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma Del certificado de libertad y tradición No. 350‑226804 aportado por la parte demandante se advierte que el inmueble se encuentra registrado a nombre de “ALIANZA FIDUCIARIA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO LEFORET EL VERGEL”, conforme se lee en las anotaciones resaltadas en dicha copia.
En efecto, la captura muestra bajo el encabezado “personas que intervienen en el acto (Titular de derecho real de dominio)” la mención 5 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma expresa a la fiduciaria en la condición antes indicada, lo que confirma su calidad de titular registral para efectos procesales.
Conforme a la estructura jurídica de la fiducia mercantil, el patrimonio autónomo carece de personalidad jurídica propia, de modo que la fiduciaria es quien ejerce su vocería y representación frente a terceros y ante las autoridades judiciales. En consecuencia, la sociedad fiduciaria demandada es el sujeto procesal correcto y coincide plenamente con quien figura como titular del inmueble en el folio registral, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 590, numeral 1, literal b), del Código General del Proceso.
Así las cosas, no se configura la causal prevista en el numeral 7 del artículo 597 del Código General del Proceso, pues no existe divergencia entre el destinatario de la medida cautelar y el verdadero titular registral del bien, tal como se corrobora en el documento registral allegado. 3.3.- Respecto a la supuesta afectación a terceros de buena fe por recaer la medida sobre el “lote matriz”, la Sala no encuentra configurada una vulneración desproporcionada.
Sobre la viabilidad de las pretensiones que involucran negocios fiduciarios y su eventual resolución, la Corte Suprema de Justicia —en sentencia SC1690‑2022— reiteró que la procedencia de la acción resolutoria exige no cualquier incumplimiento, sino uno de entidad suficiente. En efecto, señaló que: “para la resolución del contrato o para su terminación anticipada se requiere que una de las partes lo incumpla; pero, además, que ese incumplimiento revista una importancia tal, que afecte la confianza del contratante cumplido o la utilidad del negocio.” Bajo esta premisa, la medida cautelar procede, no porque exista transmisión de dominio al comprador —lo cual no ocurrió—, sino porque el cumplimiento contractual se proyecta sobre un inmueble que forma 6 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma parte del patrimonio autónomo destinado a garantizar la ejecución del proyecto.
Su propósito, conforme al artículo 590 del Código General del Proceso, es dar publicidad al proceso para que la sentencia sea oponible a terceros. Al respecto, el tratadista Forero Silva3 resalta que esta cautela permite “minimizar el riesgo del perjuicio”, garantizando que, en caso de prosperar la resolución, el estado del bien pueda retrotraerse de manera efectiva.
Aceptar el levantamiento de la medida bajo el pretexto de que afecta a múltiples unidades habitacionales dejaría desprotegida la pretensión del demandante y burlaría la finalidad de publicidad de la cautela. En consecuencia, al no existir registros individuales para cada apartamento, la inscripción sobre el globo de terreno o lote matriz es la única vía procesalmente válida para garantizar los efectos de la sentencia y proteger la buena fe pública registral.
Esta medida cumple la función esencial de advertir a futuros adquirentes sobre el pleito que rodea el proyecto inmobiliario, asegurando que cualquier transferencia posterior quede supeditada a las resultas del proceso, evitando así que el derecho reconocido en sede judicial se torne ilusorio por la disposición de los activos del patrimonio autónomo. 3.4.- Finalmente, sobre la suficiencia de la caución, se observa que la póliza judicial aportada cumple con el porcentaje legal (20% del valor de las pretensiones) y fue debidamente aceptada por el juzgado.
Al no acreditarse que la medida resulte excesiva o que se hayan prestado garantías idóneas para su levantamiento, no hay lugar a revocar la decisión adoptada en primera instancia. En consecuencia, al no prosperar los argumentos de la alzada y verificarse que la providencia de primer grado se encuentra ajustada a la normativa vigente, se procederá a confirmar en su integridad el auto impugnado. 3 Forero Silva, J. (2016).
Medidas Cautelares en el Código General del Proceso. Bogotá: Editorial Temis S.A., pp. 22-24. 7 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., Sala Civil,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar el Auto de 7 de octubre de 2025, proferido por el Juzgado Trece (13) Civil del Circuito de Bogotá, atendiendo a las consideraciones que se expusieron en la parte motiva de este proveído.
SEGUNDO: Sin costas en esta instancia.
TERCERO: Oportunamente, devuélvase el proceso al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ADRIANA SAAVEDRA LOZADA MAGISTRADA AOJ/ASL 8 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9d8e7f0f252ca811bb6f6b4c6a10fbb89e05c9630d3fa47934f6cbdc168e49ca Documento generado en 02/03/2026 04:30:32 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 9 110013103013202300215-01 OSCAR GONZALO SALCEDO GARCÍA contra FIDEICOMISO MONTEVERDE PARQUE RESIDENCIAL TOCANCIPÁ ETAPA II ALIANZA FIDUCIARIA S.A, ECOINSA INGENIERÍA S.A.S. Confirma