República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., treinta de enero de dos mil veinticinco. Ponencia presentada y aprobada en Sala Civil de Decisión No. 3 de 15 de enero de 2025.
Proceso: Demandante: Demandado: Radicación: Procedencia: Asunto: SC-003/25 Verbal Daniel Elías Caro Adechine y otra. Iron Constructores S.A.S. 110013103019202200446 01 Juzgado 19 Civil del Circuito de Bogotá Apelación sentencia Se pronuncia la Sala sobre el recurso de apelación provocado por la parte demandante contra la sentencia proferida el 15 de octubre de 2024 por el Juzgado 19 Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Los señores Daniel Elías Caro Adechine y Aylsa Esther Adechine Serpa, esta última actuando en representación de la menor Kathyushka Caro Adechine, presentaron demanda en contra de Iron Constructores S.A.S., planteando las siguientes pretensiones1: 1 Folios 9 a 12, 007SubsanaciónDemanda.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600.
Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 110013103019202200446 01 1 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 2 110013103019202200446 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 3 110013103019202200446 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 4 2.
Como sustento fáctico narró, en síntesis2: 2.1. El 23 de junio de 2017, los menores Kathyushka y Daniel Elías Caro Adechine, junto con Paola Andrea Caro Hechos visibles a folios 21 a 22, 007SubsanaciónDemanda.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 2 110013103019202200446 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Iguarán, representados por el señor Adolfo Enrique Caro Ocampo en calidad de promitentes vendedores, celebraron una promesa de compraventa respecto del bien raíz identificado con la matrícula 040-319484 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Barranquilla (Atlántico), con la sociedad Valco Constructores S.A.S. —hoy Iron Constructores— y el señor Ricardo Valderrama Corredor, quienes actuaron como promitentes compradores.
Fijándose el precio en $1.450’000.000,oo. 2.2. En esa misma fecha, los promitentes vendedores le entregaron la tenencia del inmueble a la sociedad convocada. 2.3. El 4 de julio de 2019, Kathyushka y Daniel Elías Caro Adechine, representados por sus padres Adolfo Enrique Caro Ocampo y Aylsa Esther Adechine Serpa, y Paola Andrea Caro Iguarán suscribieron una segunda promesa de compraventa con la sociedad demandante con el objeto de3: 5 2.4.
Se acordó que los promitentes vendedores recibían por concepto de arras $150’000.000,oo monto que podría ser retenido para sí, en caso de incumplimiento de los prometientes compradores. 2.6. Igualmente, se estipuló una cláusula penal igual al 10% del precio total del contrato exigible ante la inobservancia de las obligaciones adquiridas por las partes. 2.7.
Ante el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la convocada, el 4 de abril de 2020, se firmó “OTRO SI NO. 01 AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DEL PREDIO IDENTIFICADO CON EL NÚMERO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA NO. 040-319484 DE LA OFICINA DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE BARRANQUILLA”, modificándose el precio al tasarlo en $1.050’000.000 que sería cancelado así: (i) $120’000.000 representado en el Folio 5, 007SubsanaciónDemanda.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 3 110013103019202200446 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil automotor con placas RNX 138 de la marca Jeep Grand Cherokke, modelo 2012; (ii) $195’000.000 correspondientes al apartamento 502 del Edificio Tiziano Club House, ubicado en Valledupar (Cesar);
(iii) $200’000.000 reflejados en el apartamento 302 del Edificio Tiziano Club House, ubicado Valledupar (Cesar); (iv) $245’000.000 con el apartamento 601 situado en el Edificio Tiziano Club House en Valledupar (Cesar); (v) $160’000.000 con la entrega del predio con matrícula inmobiliaria 314-64549 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Piedecuesta (Santander) localizado en el Condominio Pueblito Acuarela II del municipio Los Santos (Santander);
(vi) $10’000.000 materializados en el vehículo AUS 226 marcha Mitshubishi, modelo 2016; (vii) $ 71’750.820 por los gastos generales del negocio; (viii) $25’000.000 representados en los pagos efectuados a Recimar Ltda. por el promitente comprador; ix) $11’624.590 pagaderos el día de la firma del Otrosí en cuestión y (x) $11’624.590 que se entregaría al suscribir la escritura pública respectiva. 2.8.
Igualmente se estableció que el derecho de dominio sobre el bien objeto del negocio sería dividido así: el 67% para la demandada y el 33% a favor de La Constructora Guatapurí S.A.S.; condiciones que fueron atendidas por la parte actora. 2.9 La Constructora Guatapurí S.A.S. adelantó el traspaso de los inmuebles ubicados en el Edificio Tiziano Club House de la ciudad de Valledupar, Cesar, a los promitentes vendedores, el automóvil con placas RNX 138 le fue transferido únicamente a Paola Andrea Caro Iguarán; empero, el lote identificado con matrícula 314-64549 no fue entregado el 30 de abril de 2020 en las condiciones pactadas, y pese a que el término se prorrogó hasta el 31 de julio de ese año la promitente compradora se sustrajo del pago de $160’000.000. 2.10.
El 8 de junio de 2020, se pactó un segundo Otrosí, fecha en la que la convocada desatendió la obligación de pago con respecto del lote ubicado en el departamento de Santander, sin que mediara una justa causa para ello, menoscabando el patrimonio de los demandantes. 3. Mediante auto de 24 de noviembre de 2022 se admitió la demanda4 y atendiendo el artículo 61 de la Ley 1564 de 2012 009AutoAdmiteDemanda.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 4 110013103019202200446 01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil se ordenó la vinculación de Paola Andrea Caro Iguarán y la Constructora Guatapurí S.A.S. 4. Adelantadas las gestiones de notificación personal de la parte pasiva, tal y como se indicó en el proveído del 3 de febrero de 20235, y vencido el término del traslado Paola Andrea Caro Iguarán y la Constructora Guatapurí S.A.S. guardaron silencio. 5.
Por su parte, Iron Constructores S.A.S. se pronunció oponiéndose al juramento estimatorio y planteando las excepciones de mérito de: “(I) INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, (II) EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, (III) INAPLICABILIDAD DE LA CLÁUSULA PENAL Y CLÁUSULA DE ARRAS DE RETRACTO, (IV) APLICACIÓN DE LA COMPENSACIÓN ”6. 5.1. Así mismo, la convocada invocó las excepciones previas de INDEBIDA REPRESENTACIÓN e INDEBIDA CONFORMACIÓN DEL LITISCONSORCIO DE LA PARTE ACTIVA 7, las cuales fueron desestimadas en auto del 2 de abril de 20248. 6.
Adelantadas las etapas propias del proceso, el 15 de octubre de 20249 se profirió sentencia en la que se resolvió: «Primero. Negar las pretensiones de la demanda conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. Segundo. Condenar en costas a la parte demandante. Se fijan como agencias en derecho la suma de $5’000.000,oo pagaderos a la demandada.
Liquídense por secretaría. Tercero. Sin condena en costas en favor de los vinculados por no aparecer causadas. Cuarto. Cumplido lo anterior, archívese el expediente.» 7. Inconforme con la decisión la parte convocante interpuso recurso de apelación10, concediéndose en el efecto suspensivo, el 23 de octubre de 2024 11. 013AutoTienePorNotificado.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 6 011ContestaciónDemanda.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 7 Folios 20 a 21, 011ContestaciónDemanda.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 8 004AutoDecideExcepciones.pdf.
Cuaderno 2 Excepciones Previas. Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 9 044Sentencia.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 10 045EscritoApelacionContraSentencia.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600.
Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 11 047AutoConcedeApelacionSentencia.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 5 110013103019202200446 01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Tras historiar la actuación, el a quo halló satisfechos los presupuestos procesales para emitir sentencia, hizo un breve recuento de las normas que rigen la responsabilidad civil contractual y la facultad que le asiste al contratante cumplido de exigir la resolución del contrato ante el incumplimiento de la contraparte; destacando que el interesado debe probar (i) la celebración y existencia del contrato, de promesa de compraventa para el caso, (ii) el incumplimiento del convenio por el demandado y (iii) que el demandante atendió las obligaciones a su cargo o se allanó a cumplirlas.
Destacó que se acreditó que el 4 de julio de 2019 Paola Andrea Caro Iguarán, en nombre propio, Aylsa Esther Adechine Serpa y Adolfo Enrique Caro Ocampo, representantes de los menores Daniel Elías y Kathyushka Caro Adechine, junto con la sociedad Valco Constructores S.A.S. suscribieron promesa de compraventa del predio rural ubicado en el municipio de Turbara, Atlántico, con una extensión de 10 hectáreas; fijando como precio $1.505’000.000.
Que, el 4 de abril de 2020 las partes modificaron la precitada promesa con respecto del precio y la forma de pago, sin embargo, se convino que todo aquello que no hubiese sido objeto de cambio se regiría por las cláusulas de la promesa inicial. Finalmente, se aportó al plenario el Otrosí N°2 con el que se varió por segunda vez la forma de pago pactándose que $245’000.000 del precio total serían cancelados con el apartamento 501 ubicado en el edificio Tiziano Club House en Valledupar, Cesar.
En los documentos descritos, concluyó la falladora que confluían los elementos esenciales del contrato de promesa de compraventa como también se acreditó la capacidad de las partes, el consentimiento libre de cualquier vicio, objeto y causa lícita, en el que se determinaron obligaciones simultáneas de dar a cargo de los vendedores y los compradores y el pago de una suma de dinero.
Resaltó, que se predica incumplimiento de la sociedad demandada respecto del numeral quinto de la cláusula 110013103019202200446 01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil segunda del Otrosí de la promesa de compraventa en cuanto a la entrega del lote H-15 del Condominio Pueblito Acuarela II ubicado en la vereda El Verde del municipio de Los Santos – Santander equivalente a $160’000.000.
No obstante, tanto los promitentes vendedores como la promitente compradora se obligaron a pagar, en igual proporción, los gastos notariales que ocasionaran el perfeccionamiento de las escrituras de compraventa de los bienes objeto del convenio, junto con cualquier gasto adicional que se derivara de la entrega de cada uno de estos; de manera que las obligaciones eran recíprocas de ejecución simultánea; por lo que conforme al artículo 1609 del Código Civil el interesado debió acreditar el cumplimiento de ello, lo que no ocurrió porque los gastos notariales, de escrituración y registro fueron asumidos en su integridad por la sociedad convocada aportando para el caso soportes contables que dan cuenta del pago de estos, hecho que no fue desvirtuado por los demandantes, coligiéndose su condición de incumplidos y, por tanto, probadas las excepciones de incumplimiento de contrato y contrato no cumplido.
LA APELACIÓN 1. La parte actora apeló la decisión. Adujó que la juez de primera instancia omitió que el 23 de junio de 2017 las partes suscribieron una primera promesa de compraventa del inmueble 040-319484 por valor de $1.450’000.000 y solo porque hubo problemas en su ejecución se llevó a cabo una segunda promesa de compraventa el 4 de julio de 2019 incrementándose el precio a $1.505’000.000, el cual fue modificado el 11 de junio de 2020, fijándolo en $1.050’000.000, existiendo una diferencia de $455’000.000, dejando clara la buena fe de los memorialistas.
Sostuvo que las partes pactaron que las escrituras serían elaboradas una vez se obtuviera el permiso de enajenación del bien al estar en cabeza de los menores, por lo que solo hasta el 2 de diciembre de 2020 se suscribió la Escritura Pública 2036 en la Notaría Primera de Floridablanca, con la que atendieron sus obligaciones los vendedores.
Sin embargo, la demandada se abstuvo de entregar el lote H-15 del Condominio Pueblito Acuarela II el 30 de abril de 2020, plazo que se prorrogó por 45 días sin que se satisficiera la obligación, quedando un saldo pendiente de $160’000.000; la cual no puede equipararse al supuesto impago de gastos 110013103019202200446 01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil notariales para justificar el incumplimiento, que por demás fue confesado por la sociedad Iron Constructores S.A.S. Añadió que, en el curso de la audiencia inicial, el representante legal de la sociedad convocada remitió 40 folios, documentos que no fueron objeto de contradicción y aun así fueron analizados para emitir la sentencia en cuestión a pesar de no haberse aportado en la oportunidad prevista para ello. 2.
En ejercicio del derecho de réplica, la demandada arguyó que la parte demandante no cumplió con sus obligaciones contractuales, situación que, a pesar de no ser plenamente reconocida por los promitentes vendedores, si se encontró acreditada en el plenario. Exaltó que el 2 de julio de 2019 las partes, de común acuerdo, expresaron su intención de no continuar con la promesa de compraventa celebrada el 23 de junio de 2017, quedando sin efectos jurídicos las condiciones de dicho negocio.
De modo que, solo está vigente lo acordado el 4 de julio de 2019, incluyendo la cláusula que dispuso que los gastos notariales serían asumidos en partes iguales por los firmantes extendiéndose no solo al inmueble objeto de la venta sino de todos aquellos que eran medio de pago y, ante el incumplimiento de tal obligación por los demandantes, la sociedad no pudo cumplir el compromiso relacionado con el lote H-15 del Condominio Pueblito Acuarela II.
CONSIDERACIONES 1. La relación procesal se ha constituido en legal forma y no se observa vicio en la actuación, por tanto, no existe impedimento procesal para fallar de fondo. 2. Se advierte preliminarmente que la Sala de Decisión se pronunciará única y exclusivamente acerca de los reparos señalados por el extremo apelante en la primera instancia, sustentados en esta Sede, atendiendo la pretensión impugnatoria según lo regulado en los artículos 320, 327 y 328 de la Ley 1564 de 2012. 3.
El recurso de alzada se fundó, en la indebida valoración del acervo probatorio que, en criterio del apelante, da cuenta del incumplimiento contractual de la sociedad Iron 110013103019202200446 01 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Constructores S.A.S. el cual no puede ser justificado por el supuesto impago de gastos notariales por los actores. 4.
Sobre la responsabilidad civil contractual, ha dicho la doctrina que la misma “(…) tiene su origen en el daño surgido del incumplimiento de las obligaciones contractuales. En ese sentido, el daño puede tener su origen en el incumplimiento puro y simple del contrato, en su cumplimiento moroso o en su cumplimiento defectuoso”12. Por su parte, la jurisprudencia nacional ha decantado la figura para establecer que: «La responsabilidad civil contractual exige demostrar los siguientes elementos: (i).
La existencia de un contrato valido; (ii); El incumplimiento -doloso o culposo- de la otra parte; (iii). El perjuicio; (iv). El nexo causal, en una relación de causa y efecto, entre el proceder de la convocada y las consecuencias que ello le produjo en el plano patrimonial o inmaterial; y (v). La mora, supuesto que variará, en cada evento, dependiendo de la clase de prestación insoluta.
Sobre tal cuestión, en CSJ SC5141-2020 se precisó: La responsabilidad civil contractual se asienta sobre la existencia y validez de un pacto ajustado entre dos o más sujetos de derecho, la desatención -total o parcial- de los compromisos adquiridos por uno de ellos o su ejecución defectuosa o tardía, así como la presencia de un detrimento, y el nexo causal entre tal omisión y su resultado.
Así sucede porque tales acuerdos son ley para las partes, quienes, desde el momento de su perfección, deben honrar sus deberes y de no hacerlo tienen que salir a resarcir los daños que de su infracción unilateral deriven para quien sí los cumplió o, cuando menos, se acercó a atenderlos en la forma y términos pactados. Ahora, es preciso puntualizar que, en ese ámbito indemnizatorio, el impulsor debe justificar que atendió sus deberes o estuvo dispuesto a satisfacerlos como fue pactado, ya que solo la parte cumplidora de sus débitos contractuales puede reclamar perjuicios. 12 Tamayo Jaramillo, Javier.
Tratado de Responsabilidad Civil, Tomo I. Editorial Legis. Novena reimpresión, julio de 2018. Página 32. 110013103019202200446 01 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Con mayor razón si de relaciones jurídicas sinalagmáticas se trata, porque en estas cada parte espera algo a cambio de la prestación que asume, toda vez que hay reciprocidad, situación que hace necesario identificar el orden cronológico en que debían ejecutarse las obligaciones, si de forma sucesiva, (primero las de una parte y luego las de la otra) o simultánea (las de las dos al tiempo), ya que el artículo 1609 ibidem determina que «[e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos», es decir, la exceptio non adimpleti contractus.
Tanto es así que en CSJ SC 23 mar. 1943, G.J. Tomo LV, pág. 67-72, se destacó que «(…) si el acreedor no ha cumplido por su parte la obligación que le incumbe, su demandado no está en mora de ·cumplir lo pactado, y no estando en mora, su prestación no es exigible. Sería jurídicamente irregular la condena al pago de una obligación, sin exigibilidad».
Esa precisión es relevante porque si las obligaciones recíprocas debían ser satisfechas de forma sucesiva, solo podrá reclamar perjuicios aquella parte a quien le incumplieron delanteramente, en rigor, porque tal desatención la liberó de atender sus débitos; en cambio, si tenían que ser realizadas de manera simultánea o coetánea, la facultad de reclamar resarcimiento la tendrá únicamente quien fue cumplidora o se allanó a atender lo suyo, según lo convenido, toda vez que el infractor no tiene acción indemnizatoria»13. 4.
Siguiendo los anteriores derroteros, procede la Sala a analizar si en el presente caso confluyen los presupuestos descritos para predicar de la sociedad Iron Constructores S.A.S. su responsabilidad civil contractual por el incumplimiento de las obligaciones adquiridas con la parte demandante el 4 de julio de 2019, haciéndose necesario precisar: 4.1.
En el dossier obra copia del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA SUSCRITO SOBRE EL CIEN POR CIENTO DEL PREDIO IDENTIFICADO CON EL NÚMERO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA NO.04013 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC1962-2022 de 28 de junio de 2022 Magistrado Ponente Octavio Augusto Tejeiro Duque, radicación 110013103023201700478 01. 110013103019202200446 01 12 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 319484 DE LA OFICINA DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE BARRANQUILLA14 en el que intervinieron en calidad de promitente vendedor el señor Adolfo Enrique Caro Ocampo, en representación de los menores Paola Andrea Caro Iguarán, Daniel Elías y Kathyushka Caro Adechine, y como promitentes compradores la sociedad Valco Constructores S.A.S.- hoy Iron Constructores S.A.S.15 y Ricardo Valderrama Corredor; no obstante, por dificultades en la ejecución del mismo no se logró su perfeccionamiento. 4.2.
A fin de concretar el negocio jurídico, el 4 de julio de 2019 Paola Andrea Caro Iguarán junto con los menores Daniel Elías y Kathyushka Caro Adechine, representados por el señor Adolfo Enrique Caro Ocampo, en calidad de promitentes vendedores y la sociedad Valco Constructores S.A.S.- hoy Iron Constructores S.A.S.16, actuando como promitente comprador, suscribieron promesa17 cuyo objeto era la venta del predio rural ubicado en el municipio de Tubara, con una extensión de diez hectáreas e identificado con matrícula inmobiliaria 040-319484, fijando un precio de $1.505’000.00018 y cuya forma de pago fue descrita en la cláusula quinta19 en la que relacionaron que la hoy sociedad demandada, entregaría diez bienes el 26 de junio de 2022.
Igualmente, la convocada se comprometió a constituir hipoteca abierta sin límite de cuantía20 a favor de los que fungieron como promitentes vendedores por el saldo pendiente de cancelar representado en los inmuebles futuros objeto de la forma de pago y que sería levantada en la data mencionada. Las partes acordaron el perfeccionamiento del contrato, así21: Folios 27 a 33, 002Contrato.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 15 Mediante Acta 008 del 30 de julio de 2019 se consignó que la sociedad Valco Constructores S.A.A. a Iron Constructores S.A.S. Información que se desprende del certificado de existencia y representación legal visible a folios 21 a 27, 003Anexos.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 16 Mediante Acta 008 del 30 de julio de 2019 se consignó que la sociedad Valco Constructores S.A.A. a Iron Constructores S.A.S. Información que se desprende del certificado de existencia y representación legal visible a folios 21 a 27, 003Anexos.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601 17 Folios 1 a 15, 002Contrato.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 18 Folio 3, 002Contrato.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 19 Visible a folios 3 a 9, 002Contrato.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 20 Parágrafo primero de la cláusula quinta de la promesa de compraventa, obrante a folio 9 a 10, 002Contrato.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 21 Folio 10 a 11, 002Contrato.pdf.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 14 110013103019202200446 01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Además, entre otras cosas, en la cláusula décimo primera22 las partes se obligaron a sufragar los gastos notariales que ocasione el perfeccionamiento de la compraventa, la constitución de la hipoteca y aquellas erogaciones en que se incurriera para la entrega de los bienes objeto de pago. 4.1.1.
El 4 de abril de 2020 las partes firmaron el otro sí N° 0123 a la promesa de compraventa en comento, con el que se modificó el precio de compra reduciéndolo en $1.050’000.000, cambiándose la forma de pago, al establecer que se solucionaría con la entrega de los siguientes bienes: Folios 12 a 13, 002Contrato.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600.
Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 23 Folios 17 a 26, 002Contrato.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 22 110013103019202200446 01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil promesa que es una de sus características esenciales' « (Sentencia de 23 de junio de 2002, Exp. 5295, no publicada aún oficialmente) (CSJ, SC del 13 de mayo de 2003, Rad. n.° 6760; se subraya)»30. 4.4.
Puestas así las cosas, si bien es cierto que en la cláusula sexta de la promesa del 4 de julio de 2019, modificada por el Otrosí del 4 de abril 2020, se pactó que el negocio prometido se verificaría mediante la suscripción de la escritura el 30 de abril de 2020; no lo es menos que tal plazo podía ser prorrogado de común acuerdo por las partes y, en todo caso el mismo se ampliaría de forma automática por un periodo de 45 días hábiles en dos oportunidades, sin que ello signifique que no se pudiera acordar un nuevo plazo.
Igualmente, las partes acordaron que una vez se obtuviera la autorización para la venta de los bienes de los menores de edad, se firmaría la escritura pública, documento que fue entregado hasta 15 de septiembre de 2020. De modo que la alteración de la fecha para celebrar el contrato prometido devino de lo convenido por las partes ante el retraso de la autorización necesaria para el perfeccionamiento del negocio, hecho que en todo caso no fue controvertido por las partes como causal de incumplimiento infiriéndose que, tal acontecimiento era pacifico para los extremos aquí enfrentados, situación que se extiende con respecto a la Notaría señalada.
Se colige, entonces que, la data y el lugar donde se firmó la escritura pública en mención fueron decisiones consensuadas entre las partes, ajustadas a las circunstancias sobrevenidas, y no fueron denunciados como causal del incumplimiento al coincidir en que fue en dicha oportunidad que se perfeccionó el contrato de compraventa. 4.5. Ahora, es indiscutible que lo pedido por la parte demandante, ahora apelante, fue que se declarara el cumplimiento de las obligaciones que asumió en la promesa del 4 de julio de 2019 y sus modificaciones y la desatención de las propias por la demandada (pretensiones 4ª y 5ª), ergo irrelevante resulta examinar el negocio que en junio de 2017 se había ajustado. 30 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC3642-2019 del 9 de septiembre de 2019.
Magistrado ponente: Álvaro Fernando García Restrepo. Radicación: 11001-31-03-007-1991-02023-01. 110013103019202200446 01 18 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 5. Importa también evaluar si se extinguió la dicha promesa, de julio de 2019, al celebrarse el contrato prometido. Sobre el tópico, la jurisprudencia patria ha destacado: «…el efecto ‘extintivo’ que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto.
Por el contrario, para responder el cuestionamiento propuesto resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos. En la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente…, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada –precisamente- a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido.
En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo. Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender -al menos en línea de principio- que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídicoeconómica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior.
En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares. En síntesis, «( ) como las voluntades de los contratantes se pusieron de acuerdo sobre lo que es objeto del contrato preparatorio, este los obliga como 110013103019202200446 01 19 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil cualquier contrato.
Sin embargo, las partes solo están obligadas porque se pusieron de acuerdo en cuanto a la preparación de un contrato que normalmente surge después y como consecuencia del contrato preparatorio. Necesariamente llegará un momento en que el contrato preparatorio se transformará en contrato definitivo, o en que el segundo remplace al primero, o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, la que implica la extinción del precontrato que no llegó a su fin.
Lo que sí es cierto es que el contrato definitivo solo existirá desde la fecha en que reemplazará al contrato preparatorio ( ). [E]l precontrato no tiene por objeto suspender la existencia de un contrato cuyos elementos existen en su totalidad; se trata de un acuerdo que prepara el contrato definitivo, el cual no existe todavía porque faltan uno o varios elementos para que se considere como perfecto, esto es, para que pueda producir sus efectos.
En otras palabras, el precontrato retarda la conclusión definitiva del contrato»1 (se destacó - CSJ SC2221-2020, 13 jul., rad. 2016-00192-01).»31 5.1. Guiada la Sala por tales directrices y tras una lectura minuciosa de la Escritura Pública 2036 del 2 de diciembre de 2020 se advierte que se hizo alusión al acto de compraventa de dos inmuebles identificados con folios de matrículas 040319484 y 040-197794 por un precio de $1.500’000.000 así32: Obsérvese que nada se dijo acerca de que el precio sería cancelado con la entrega de 10 bienes, como tampoco de las obligaciones derivadas de las transacciones adelantadas para efectivizar el pago total del valor convenido; de igual forma se incluyeron elementos diferentes, como un precio mayor al inscrito en la promesa del 4 de julio de 2019 y otro predio que no fue objeto de la negociación; concluyéndose así que no existe una perfecta coincidencia entre el contrato preparatorio y el definitivo, de allí que, según los postulados de la Corte, Corte Suprema de Justicia, Sentencia STC15803-2022 del 23 de noviembre de 2022.
Magistrado Ponente: Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Radicación: 11001-02-03-000-2022-03939-00. 32 Folio 78, 001SolicitudTenerEnCuentaExcepcionesPrevias.pdf. Cuaderno 2 Excepciones Previas. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 31 110013103019202200446 01 20 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil facultaba a los contratantes para accionar por obligaciones del contrato preliminar. 6.
En ese contexto, en el sub iudice, los demandantes alegaron que habían honrado plenamente sus compromisos contractuales, no así la sociedad Iron Constructores S.A.S., la que se abstuvo de entregar el Lote H-15 del Condominio Pueblito Acuarela II, Vereda Verde, Municipio de Los Santos (Santander) con matrícula inmobiliaria 314-64549 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Piedecuesta (Santander), justipreciado en $160’000.000, y, por ello no solucionó la totalidad del precio tasado en los términos acordados.
Por su parte, la demandada opuso la excepción del CONTRATO NO CUMPLIDO soportado en que la promitente compradora “asumió gastos referentes a escrituración, registros, boleta fiscal para cumplir con la transferencia de dominio de los bienes inmuebles que se habían pactado como forma de pago. Por eso, solicitó a los PROMITENTES VENDEDORES el cumplimiento de dicha obligación…” 33 atendiendo lo pactado en la cláusula undécima de la promesa de compraventa del 4 de julio de 2019. 7.
Por virtud de la acción impetrada, incumbía a la actora acreditar preliminarmente la satisfacción cabal de las obligaciones a su cargo, a fin de imputar responsabilidad a la demandada por el incumplimiento de sus obligaciones. Escrutados los medios suasorios arrimados al plenario y atendiendo los cánones contractuales transcritos emerge lo siguiente: 7.1.
De acuerdo con el negocio pactado, eran obligaciones de los promitentes vendedores34: Sumado a ello en las cláusulas sexta y décimo primera se dispuso que: Folio 24, 011ContestaciónDemanda.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 34 Folio 11, 002Contrato.pdf. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600.
Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 33 110013103019202200446 01 21 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Así las cosas, resulta claro que los promitentes vendedores, además de asumir las obligaciones esenciales correspondientes al contrato de venta prometido, se comprometieron a cubrir, en partes iguales con la compradora, los gastos notariales y demás conceptos necesarios para perfeccionar la promesa de compraventa; esto incluye el pago de los gastos de registro de los bienes que les serían entregados como medio de pago.
Dichas obligaciones permanecieron vigentes, ya que no fueron modificadas en el otrosí firmado el 4 de abril de 2020. 7.2. En el desarrollo de la audiencia de que tratan los artículos 372 y 373 de la Ley 1564 de 2012, el señor Mario Valderrama Cordero, representante legal de Iron Constructores S.A.S. informó que: «…para poder realizar esas esas, este, escrituraciones de esos inmuebles así estamos hablando de tres – dos lotes de Resimar y tres apartamentos de del proyecto Tiziano. En Bucaramanga, pues obviamente primero, yo pagaba los viáticos para que ellos vinieron y aquí se pagó por por los de, por lo de Tiziano los apartamentos se pagaron y los tengo debidamente aquí soportados y aportados, y fueron las los tres pagos que se hicieron de los actos de los gastos notariales para escriturar los apartamentos de Tiziano que se entregaron.»35 Record: 2.05.38 a 2.06.11. 041GrabacionAudienciaArt372C.G.P Parte 1.mp4.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 35 110013103019202200446 01 22 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Al ponerse de presente la existencia de los soportes de pago de los gastos notariales, la juez de primera instancia ordenó36 que fueran anexados al plenario, vía correo electrónico, ese mismo día, haciendo uso de la facultad legal prevista en el artículo 169 del Estatuto Procesal Vigente, teniéndolos como prueba de oficio con el objetivo de esclarecer la causación de dicho concepto y quién los había cubierto.
Frente a la finalidad de la prueba de oficio, la jurisprudencia patria ha dilucidado que: «Se trata de una facultad-deber cuya finalidad no es suplir deficiencias probatorias de las partes y, por tanto, no puede convertirse en una herramienta para favorecer a alguna sino, por el contrario, para asegurar la igualdad material en casos en que no mediando negligencia de las mismas se presente una incertidumbre que de manera razonable y justificada sea previsible que el juzgador puede despejar mediante el uso de ese mecanismo.
Al respecto, en SC2215-2021, reiterada en SC592-2022, la Sala expresó que No puede perderse de vista que el decreto de pruebas de oficio es un precioso instituto a ser usado de modo forzoso por el juez, cuando en el contexto del caso particularmente analizado esa actividad permita superar una zona de penumbra, o sea, que debe existir un grado de certeza previa indicativo de que, al superar ese estado de ignorancia sobre una inferencia concreta y determinada, se esclarecerá una verdad que permitirá decidir con sujeción a los dictados de la justicia.»37 (Destacado propio).
Fue así como se anexaron los documentes que aparecen en el archivo 040PasivaAportaDocumentacionComplementaria.mp4, de los cuales se le corrió traslado, vía correo electrónico, a la contraparte en los términos indicados por la a quo, según lo previsto en el numeral 14 del artículo 78 de la ley 1564 de 2012 y el parágrafo del artículo 9º de la ley 2213 de 202238: Record: 2:06:33 a 2:06:47. 041GrabacionAudienciaArt372C.G.P Parte 1.mp4.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 37 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC2407-2024 del 26 de septiembre de 2024. Magistrado ponente: Octavio Augusto Tejeiro Duque. Radicación: 76001-31-03-007-2016-00324 01 38 Folio 1, 040PasivaAportaDocumentacionComplementaria.mp4.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 36 110013103019202200446 01 23 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Tales documentales39, no fueron tachadas de falsas y de ellas se desprende que para perfeccionar el contrato prometido se incurrió en los siguientes gastos notariales: FEC HA SOPORTE C ONC EPTO VALOR FOLIO 2/12/2020 Factura FES-6738 Derechos notariales cancelados en la Notaria Primera de Floridablanca $ 11.254.466,00 24 $ 10.286.768,00 25 $ 22.500.000,00 26 $ 25.598.000,00 27 y 28 $ 13.956.000,00 29 $ 1.469.973,70 30 $ 1.643.900,00 31 y 32 $ 2.117.000,00 33 $ 1.660.086,16 34 $ 2.255.700,00 35 y 36 $ 1.452.123,70 37 $ 1.604.500,00 38 $ 2.067.000,00 40 $ 4.646.528,00 42 $ 2.638.700,00 43 Transacción electrónica 3/03/2021 Estampillas Recimar 7870 Transacción electrónica 10/03/2021 Impuesto de registro Atlántico 00646784 23/03/2021 Consignación 301283318 Pago Instrumentos públicos - lote Recimar Derechos notariales, autenticaciones y 11/11/2020 Factura FV2467 suscripción de documento fuera de despacho Notaria Tercera de Valledupar.
Cancelación de hipoteca con cuantía asociada 14/12/2020 Recibo de caja 2574794 al inmueble con matrícula 190-187723 Liquidación de impuesto de 11/11/2020 Cancelación de hipoteca - compraventa registro Derechos notariales, autenticaciones y 4/02/2021 Factura FV3761 suscripción de documento fuera de despacho Notaria Tercera de Valledupar. Cancelación hipoteca con cuantía - venta y 1/03/2021 Recibo de caja 2664439 certificado de tradición Derechos notariales, autenticaciones y 11/11/2020 Factura FV2468 suscripción de documento fuera de despacho Notaria Tercera de Valledupar.
Cancelación de hipoteca - compraventa 14/12/2020 Recibo de caja 2574787 asociada a la matrícula 190-187732 Liquidación de impuesto de 3/12/2020 Cancelación de hipoteca - compraventa registro Recibo oficial de Impuesto de registro a favor del departamento 19/02/2021 681503009942 de Santander 19/02/2021 Recibo de caja 26606449 Venta - asociada a la matrícula 300-375341 040PasivaAportaDocumentacionComplementaria.mp4.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 39 110013103019202200446 01 24 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 7.3. Erogaciones que fueron asumidas en su totalidad por la sociedad demandada, sin contar con la colaboración de los promitentes vendedores quienes de paso no alegaron ni acreditaron haber contribuido en alguna forma para solventar los dichos gastos, desatendiendo el compromiso que por tales conceptos y demás derivados de las operaciones para la transferencia y entrega de los bienes contemplados como parte de pago de la compraventa prometida, de conformidad con la cláusula décima primera.
Y es que al cuestionársele a la señora Aylsa Esther Adechine Serpa si contaba con alguna probanza que diera cuenta del pago del 50% de los derechos notariales relacionados con la promesa40, esta manifestó “No, señor”41. Por su parte el señor Adolfo Enrique Caro Ocampo al preguntársele “¿quién pagó los derechos notariales y de registro fue el señor Valderrama?”42 respondió: “Pues yo me supongo que habrá sido él, porque yo no recuerdo haberlos pagado yo”43. 7.4.
Palmario es entonces, que la parte demandante no atendió con el rigorismo debido la integridad de las obligaciones contraídas, y si bien es cierto, no hay duda alguna de la entrega material del inmueble objeto de negocio jurídico a su cargo, así como su transferencia y las acciones para obtener el permiso de enajenación de bienes de menores de edad; no lo es menos que los promitentes vendedores no sufragaron los gastos notariales en el porcentaje que les correspondía ignorando lo pactado desde el 4 de julio de 2019.
Resáltese, que era en la parte demandante en quien recaía la carga probatoria de los supuestos fácticos y normativos en que fundó sus aspiraciones; y para reclamar las consecuencias de la insatisfacción de las obligaciones de la promitente compradora debía previamente acreditar la atención cabal de las propias en los términos que se comprometió, sin que de tal forma aparezca demostrado en el plenario; al contrario, se probó que no atendió la obligación de pago de los gastos notariales en un 50% a pesar de haberse comprometido a ello en la suscripción de la promesa de compraventa tópico que no fue objeto de variaciones a través del otrosí del 4 de abril de 2020. 40 Record: 1:12:14 a 1:12:26, 041GrabacionAudienciaArt372C.G.P Parte 1.mp4.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 41 Record: 1:12:28 a 112:23, 041GrabacionAudienciaArt372C.G.P Parte 1.mp4. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 42 Record: 1:34:23 a 1:37:27, 041GrabacionAudienciaArt372C.G.P Parte 1.mp4.
Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 43 Record: 1:34:42 a 1:34:47, 041GrabacionAudienciaArt372C.G.P Parte 1.mp4. Cuaderno 1 Principal. 11001310301920220044600. Anexo. Anexo. 01PrimeraInstancia. 11001310301920220044601. 110013103019202200446 01 25 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil La insatisfacción de dicha carga contractual fue hecho admitido directamente por la parte demandante y por el señor Adolfo Enrique Caro Ocampo quien para la data en la que suscribieron la promesa actuó en representación de los menores Caro Adechine.
Por ende, no es factible acceder a la pretensión 4ª en que se reclamó se le declarara contratante cumplido y, de contera, no podía atribuir responsabilidad a la convocada por la desatención de alguna de sus obligaciones. Si bien, las obligaciones de los contratantes no son equivalentes ni equiparables, ello no eximía a los promitentes vendedores de honrar el compromiso que se ha echado de menos; pues al tratarse de un negocio jurídico bilateral existían obligaciones recíprocas, de modo que le correspondía a los contratantes solucionar en debida forma lo pactado sin excusarse en el incumplimiento del otro o clasificar el tipo de obligaciones, para así determinar cuáles puede satisfacer y cuales no, desnaturalizando el real propósito que motivó en un inicio la relación contractual; lo anterior sin perjuicio de que las mutuas obligaciones puedan compensarse. 8.
Dentro del contexto fáctico, probatorio y jurídico en precedencia consignado, la censura no tiene vocación de éxito puesto que la parte demandante no acreditó su condición de contratante cumplido, lo que implica que la sociedad convocada no estaba en mora de cumplir con sus obligaciones y no había lugar a la prosperidad de las pretensiones.
En consecuencia, y por los razonamientos aquí vertidos se confirmará la decisión de primer grado, por consiguiente, se condenará en costas de esta instancia al recurrente vencido, numeral 1º del artículo 365 de la ley 1564 de 2012. DECISIÓN En mérito de lo analizado, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
110013103019202200446 01 26 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia emitida el 15 de octubre de 2024 por el Juzgado 19 Civil del Circuito de Bogotá.
SEGUNDO: CONDENAR en costas al apelante vencido.
NOTIFÍQUESE, RUTH ELENA GALVIS VERGARA Magistrada 110013103019202200446 01 MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada 110013103019202200446 01 JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado 110013103019202200446 01 Firmado Por: Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada 110013103019202200446 01 27 Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 36c02127a24becc0a83ea71c73435384fc3947e09e72977e2b5859c889f3bd27 Documento generado en 31/01/2025 11:49:29 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica