“Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintiuno (21) de octubre del dos mil veinticinco (2025) Proceso: Radicado: Demandante: Demandada: Providencia Tema: Decisión: M. Ponente Verbal 052663103003 2022 00126 01 Constructora Peso S.A. en proceso de negociación de emergencia JLV Enterprises Colombia S.A.S. Sentencia Presupuestos de la Responsabilidad Civil Contractual Confirma sentencia impugnada Julián Valencia Castaño Se ocupa la Sala de decidir el recurso de apelación interpuesto por ambos extremos de la lid, frente a la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado, el día 06 de septiembre de 2024, en el trámite del procedimiento verbal, incoado por Constructora Peso S.A. -en proceso de negociación de emergencia- en contra de la sociedad JLV Enterprises Colombia S.A.S. Función jurisdiccional que se acomete en el siguiente orden, I. Antecedentes II.
El contrato objeto de la pretensión de cumplimiento El pasado 15 de abril de 2.019, la sociedad JLV Enterprises Colombia S.A.S., en calidad de contratante, y la sociedad Constructora Peso S.A. (Hoy Constructora Peso S.A. En Negociación De Emergencia), en su calidad de contratista, celebraron “CONTRATO DE OBRA del 04 de abril de 2.019”, el cual tenía por objeto la construcción de 104 viviendas de tipología bifamiliar para el desarrollo de la segunda etapa del proyecto Conjunto Residencial Vista Hermosa, ubicado en el municipio de San Pedro de los Milagros.
En dicho contrato, se pactó un precio global de $3.559.920.000 incluido IVA, que, según la cláusula cuarta del mismo, se cancelaría mediante un anticipo del veinte por ciento (20%) y un pago progresivo previa facturación conforme el avance de obra mensual. En este contexto, pretende la sociedad contratista demandante, se declare civilmente responsable a la sociedad contratante JLV Enterprises Colombia S.A.S., por haber omitido la obligación de pago sobre la totalidad de la contraprestación pactada consecuencia, le se por el condene servicio a pagar prestado la y, en suma de $137’587.155,76, por concepto del capital dejado de pagar sobre el valor del contrato de obra, así como los intereses de mora sobre dicha cifra, contabilizados a la máxima tasa permitida por la Ley a partir del día 27 de enero de 2.021 (fecha de liquidación y conciliación de saldos), hasta que se produzca el pago de la obligación. De igual forma, solicitó la condena por el valor de la cláusula penal establecida en el contrato de obra N° 001 por la suma de $355’992.000, que corresponde al 10% del precio global del contrato, así como el pago de los respectivos intereses de mora. 1.
Fundamentos Fácticos. Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Se sintetizan de la siguiente manera: 1.1. Que, a raíz de la terminación y entrega efectiva de las obras contratadas, emitió factura electrónica de venta No. FE – 6 por un monto de $294.025.001, que no fue objeto de rechazo por parte de la deudora y que correspondía para ese momento al valor faltante por desembolsar sobre el precio del contrato de obra. 1.2.
Posteriormente, el 27 de enero de 2021, se firmó el acta de liquidación, en la que se acordó como saldo adeudado, la suma de $188.918.531 y “…Si bien en el documento fue establecido que el pago se cancelaría al contratista de acuerdo con la entrega efectiva de las viviendas y con certificación emitida por la interventoría de la obra, para el momento de suscripción del acta de terminación ya habían sido entregadas materialmente las 104 unidades inmobiliarias que hacían parte del objeto del contrato y a entera conformidad de la sociedad JLV ENTERPRISES COLOMBIA S.A.S…” 1.3.
Que a dicha obligación se le abonó la suma de $64.000.000 y se presenta un saldo insoluto por valor de $137’587.155,76, sobre el cual, la sociedad demandada se ha negado de forma sistemática a pagar el remanente de la contraprestación adeudada y sin que medie una justificación válida alguna. 1.4. Lo anterior, pese a que la sociedad demandada ya comercializó y transfirió el derecho de propiedad a terceros Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 compradores de la totalidad de las 104 unidades inmobiliarias que integran el Conjunto Residencial Vista Hermosa, por lo que, en su sentir, a la contratante: “…le corresponde reconocer y pagar la CLÁUSULA PENAL establecida en CLÁUSULA DÉCIMA del CONTRATO DE OBRA, en la cual se estableció que en caso de incumplimiento de algunas de las partes y a título de sanción se reconocería una suma equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) contabilizada sobre el valor total del contrato…” 1.5.
No se logró acuerdo conciliatorio. 2. Actuación procesal. El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado admitió la demanda mediante providencia del pasado 26 de mayo de 2022 (cfr. pdf. 008). 2.1. La entidad empresarial demandada negó los hechos narrados por la accionante, por cuanto la entrega material de las viviendas por parte de la sociedad contratista no se realizó a completa satisfacción para la contratante JLV Enterprises Colombia S.A.S. Al efecto, destacó que si bien en enero de 2021 las partes suscribieron un documento denominado “ACTA DE TERMINACIÓN” donde se acordó el saldo pendiente por valor de $188.918.531, no obstante, su pago se realizaría “…previo a la emisión de certificación emitida por la interventoría de obra, así como también la previa retención del 12% sobre el valor indicado, la cual serviría para cubrir las reclamaciones realizadas por los Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 compradores.
Lo anterior, teniendo en cuenta que la CONSTRUCTORA PESO S.A no presentó la póliza para cubrir reclamaciones de terceros…” Resalta, que la factura de venta N° FE-6 no fue concertada y tampoco remitida a la sociedad demandada quien, debido al incumplimiento del contratista constructor, ha sido la única encargada de cubrir las reparaciones hechas a las viviendas por las reclamaciones posventa que se han presentado, por un valor de $112.150.437,00.
Lo anterior, dio pie para formular las excepciones que denominó: i) buena fe contractual; ii) obligación de pago sujeta a condición del aval de interventoría; iii) acuerdo de retención para cubrir reclamaciones de compradores del proyecto CR Vista Hermosa Home; iv) contrato no cumplido; v) indemnidad y, vi) cobro de lo no debido. 2.2. Demanda de reconvención. La formuló la contratante demandada con fundamento en que el incumplimiento provino de la Constructora Peso S.A., dado que el informe técnico de las manzanas 1 y 2 del “proyecto CR Vista Hermosa” evidenció fallas en las condiciones técnicas exigidas, el uso inadecuado de materiales y procesos constructivos mal ejecutados, todo lo cual condujo a la celebración del acta de terminación en la que se fijaron las condiciones para cancelar el saldo pendiente de $188.918.531, entre ellas, la aprobación de la interventoría del proyecto, la cual a la fecha no se ha emitido.
Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Le enrostra entonces el incumplimiento de obligaciones contractuales, en especial las relacionadas en las cláusulas ocho, once, catorce y diecisiete del contrato de obra y, solicita, consecuencialmente, condenar a Constructora Peso S.A. en proceso de negociación de emergencia a pagar $355.992.000, por cláusula penal.
También solicitó “…Compulsar copias a la FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN, si se declara la existencia del presunto delito de FALSO TESTIMONIO del representante legal de la CONSTRUCTORA PESO S.A, el señor JOSE AURELIO URIBE OCAMPO, de conformidad con lo establecido en el artículo 184 del Código General del Proceso, por indicar información falsa en el interrogatorio de parte practicado como prueba extraprocesal e incorporada como prueba trasladada al presente proceso, de conformidad con el artículo 174 del Código General del Proceso…” Frente a lo así narrado, la contrademandada se opuso blandiendo las excepciones que denominó: i) cumplimiento de obligaciones derivadas del contrato de obra por parte de Constructora Peso S.A.; ii) insuficiencia probatoria para acreditar el daño emergente por concepto de posventas; iii) fraude procesal y colusión de grupo empresarial; iv) temeridad y mala fe. 4.
La sentencia apelada. Fenecido el trámite del proceso previsto en el C. G. del P., el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 profirió sentencia el pasado 06 de septiembre de 2024, en la que resolvió: Primero. Declarar a JLV Enterprises Colombia S.A.S deudora incumplida respecto de la obligación de pagar suma de dinero contenida en el contrato de obra 1 del 4 de abril de 2019.
Segundo. Condenar a JLV Enterprises Colombia S.A.S. a pagar a Constructora Peso SA en negociación de emergencia, la suma de $104.137.493 por capital insoluto y los intereses de mora sobre dicha suma, a la máxima tasa permitida por la Superintendencia Financiera, a partir del día en que quede en firme la sentencia. Tercero. Desestimar la pretensión de pago de cláusula penal pedida en la demanda principal por parte de Constructora Peso S.A. en negociación de emergencia. Cuarto. Desestimar las excepciones de mérito propuestas por JLV Enterprises Colombia S.A.S en la demanda principal.
Quinto. Desestimar la pretensión de pago de cláusula penal pedida en la demanda de reconvención por JLV Enterprises Colombia S.A.S. Luego de referirse al marco normativo y jurisprudencial de la acción de responsabilidad contractual, la señora juez tuvo por demostrado el contrato de obra celebrado entre JLV Enterprises Colombia S.A.S. -como contratante- y, la Constructora Peso S.A. Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 -en negociación de emergencia- como contratista, conforme a lo cual, no solo tuvo por acreditada la legitimación en la causa de ambos extremos litigiosos, sino que tipificó la obligación “…de hacer y resultado.
Por tanto, Constructora Peso S.A. en proceso de negociación de emergencia tiene la carga de probar el cumplimiento…” En orden a lo anterior, a partir del estudio de la prueba documental y testimonial recaudada en el proceso, dedujo que se culminó “…la construcción de las 104 unidades de vivienda, pues de no ser así, sería imposible la existencia de las matrículas inmobiliarias y la entrega de las unidades de vivienda por parte de JLV Enterprises Colombia SA a terceros…” Bajo este entendido, dedujo que el incumplimiento enrostrado a la constructora derivaba entonces de un defecto de calidad, caso en el cual la sociedad “…JLV Enterprises Colombia S.A. tiene la carga de probar que Constructora Peso SA en negociación de emergencia incumplió por defecto de calidad…”, carga que la demandante en reconvención no cumplió, pues no existía prueba de que “… la construcción se apartó de la propuesta técnica…” y los “…documentos en que se relacionan los reclamos, tampoco tienen aptitud para demostrar el cumplimiento defectuoso (folio 17 cuaderno principal).
La razón, es que ninguno de estos da cuenta del origen de los desperfectos del inmueble…” A partir de allí, expuso la funcionaria que, cumplida la obligación principal, la prestación de constituir póliza se queda sin causa y, por ende, se torna inexistente. Agregó, además, que la obligación de indemnidad se condicionó a la existencia de daño Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 o perjuicio sufrido por JLV Enterprises Colombia S.A.S., reiterando que “…JLV Enterprises Colombia S.A.S no demostró que haya sufrido un perjuicio que tenga como causa una reclamación que, a su vez, se hubiera originado por una construcción defectuosa realizada por Constructora Peso S.A…”.
Frente al saldo pendiente de $188.918.531 establecido en el acta de liquidación y del que se aceptó por parte de la constructora que se han realizado abonos, quedando impago la suma de $137.587.155,76, indicó que se acreditó “el acaecimiento de la condición a que se sometió la obligación de pagar el excedente establecido en el acta de entrega”, que no era otra que la entrega material de las 104 unidades inmobiliarias, “…de ahí que la obligación sea pura y simple …” y, como quiera que de la misma no se acreditó el pago “…se concluye el incumplimiento de la obligación a cargo de JLV Enterprises Colombia SAS, al tiempo que desestima la excepción de obligación de pago sujeta a condición del aval de interventoría…” Seguidamente, para establecer el valor insoluto de la obligación, remitió al acta de terminación para sostener que el “…documento permite entender que, el 12% a retener es respecto del saldo pendiente al momento de la firma del documento denominado “acta de terminación”, esto es, $188.918.531.
Por consiguiente, la retención asciende a $22.670.223. Asimismo, se advirtió que el 1% se reembolsaría, el cual corresponde a $1.889.185. Por su parte, el demandante expuso que, sobre tal suma, esto es, $188.918.531 se hicieron abonos por $64.000.000. En consecuencia, el saldo insoluto asciende a $104.137.493…” Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Al abordar el tema de la cláusula penal, la calificó como compensatoria para advertir que no era acumulable a la obligación principal ni a los intereses de mora, sin embargo, anotó que la obligación principal sí era compatible con los intereses de mora, por lo que accedió a estos, demarcando su causación desde la fecha de la sentencia. Finalmente, desestimó la demanda de reconvención en la que se solicitaba el pago de la cláusula penal, ya que ésta dependía de la constitución en mora, para cuyo efecto “…el acreedor no puede constituir en mora a su contraparte si no ha cumplido o se ha allanado a cumplir…” y en este caso “…tal como quedó planteado, JLV Enterprises Colombia S.A.S. incumplió la obligación principal a su cargo, esto es, realizar el pago de la suma de dinero.
En este orden de ideas, dado su incumplimiento, no puede constituir en mora a Constructora Peso S.A. en negociación de emergencia…” 5. El recurso de apelación. Ambos extremos de la lid, interpusieron el recurso de apelación que fundamentaron en lo siguiente: 5.1. JLV Enterprises Colombia S.A.S. en calidad de contratante demandada inicial y demandante en reconvención, discute que la contratista en la construcción de las 104 viviendas no cumplió con los tiempos establecidos, ni con la obligatoriedad de seriedad, responsabilidad y mucho menos profesionalismo, toda vez que -como se evidencia-, las viviendas aun hoy presentan un sinnúmero de reclamaciones de los propietarios del Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 proyecto CR Vista Hermosa Home, quienes al recibir su propiedad una vez escriturada, inician a tener problemas en cuanto a la calidad del bien inmueble entregado.
Remite en este punto a la cláusula décima y décimo cuarta del contrato de obra donde la constructora se obligó a mantener indemne al contratante y tampoco cumplió la obligación de suscribir la póliza de cumplimiento que allí se menciona. Recalca, que en la denominada “ACTA DE TERMINACIÓN CONTRATO DE OBRA NUMERO 001 DE 15 DE AGOSTO DE 2019”, suscrita el 15 de enero de 2021 se establecieron unas condiciones para la entrega de las 104 viviendas y, lo que “…se discute en el fondo de este proceso legal, es la forma en la que se entregaron, toda vez que contractualmente estas casas sufren de patologías en su construcción, ya que como se evidenció en fotografías, las paredes, las redes eléctricas y otras reparaciones repercutieron en que la posventa de las mismas hizo que la entrega hacia los propietarios fuera más demorada y traumática…” También remite a los criterios de interpretación del Código Civil, para que se observe que el pago restante hacia al contratista quedó condicionado a la entrega de las actas de recibido a satisfacción de cada una de las 104 viviendas, por parte de interventoría del proyecto CR Vista Hermosa Home, pero como la constructora no realizó este procedimiento, no existen tales actas y no hay lugar al pago, en contrario, advierte que en las “…posventas encontradas por la interventoría, cuando realizo el barrido una vez EL CONTRATISTA abandonó el proyecto, hallando que las casas sufrían todo tipo de averías, es por ello que Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 la empresa JLV ENTERPRISES COLOMBIA S.A.S, decide contratar a AE&M COLOMBIA, para que atienda las posventas y todas las reclamaciones indicadas por parte de los propietarios…” Remite también al interrogatorio del representante legal de la constructora donde se deduce que se enteró de “…los comunicados de la interventoría, donde le manifestaban el número de viviendas y los daños que se debían de reparar, a lo que el señor JOSÉ AURELIO URIBE OCAMPO hasta la fecha ha hecho caso omiso, y no ha realizado los respectivos arreglos, que fueron reparados por la sociedad AE&M COLOMBIA, como contratista, tras la salida de la CONSTRUCTORA PESO…” Solicita entonces reconsiderar la interpretación de las condiciones contractuales, del reconocimiento de intereses de mora y la aplicabilidad de la cláusula penal contra Constructora Peso S.A., por cuanto esta no cumplió con las obligaciones contractuales de entrega formal de la obra. 5.2.
Por su parte, la contratista demandante inicial y demandada en reconvención Constructora Peso S.A. en proceso de negociación de emergencia, inicialmente, hizo recaer su inconformidad sobre la omisión del reconocimiento del valor de $22.670.223 que fue el “…monto retenido conforme lo previsto en el acta de terminación por valor de $22.670.223, correspondiente al 12% contabilizado sobre el saldo insoluto ($188.918.531) y que debía pagarse en razón de un uno por ciento (1%) dentro de los doce (12) meses siguientes. …”.
Alega, entonces, que “…al haberse vencido el periodo de retención sin que se acreditara su aplicación a las garantías de obra, con lo cual deja Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 descubierto este saldo sin que medie justificación alguna por valor global a VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS SETENTA MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS MIL PESOS. También disiente de la forma en la que se determinaron y liquidaron los intereses moratorios, en tanto que “…el saldo pendiente no surge de la determinación que realiza el Despacho en la sentencia proferida en fecha 06 de septiembre de 2.024, sino que se deriva de la claridad y precisión contenida en el acta de liquidación del contrato de obra de fecha 27 de enero de 2.021…”, siendo esta la fecha desde la cual deben contabilizarse los intereses moratorios.
Agrega, que debe realizarse la correcta imputación de los abonos primero a intereses y luego a capital, constatando que el saldo pendiente de pago en realidad asciende a la suma de $137.587.155,76. Por último, respecto de la inaplicación de la cláusula penal confrontada con la pretensión, advierte que “…la suma indemnizatoria no pactada en la cláusula penal resulta incompatible respecto a obligaciones de pago que surgen de una contraprestación debidamente cumplida, pues se desconocería la buena fe ejercida durante la ejecución contractual y al derecho al pago de la suma de dinero…” Esbozados de esta manera los antecedentes que dieron lugar a la decisión recurrida, y las razones de disenso que sustentan la alzada, procede la Sala a desatar el recurso con fundamento en las siguientes, Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 III.
Consideraciones 1. Los presupuestos procesales. Encuentra la Sala satisfechos los requisitos o presupuestos procesales para que pueda abordarse el estudio de la apelación interpuesta por los extremos litigiosos, de igual manera, no se observa que en el transcurso del proceso se haya irrumpido en alguna causal de nulidad, además, se les ha permitido a los apoderados de las partes exponer las razones que los llevan a sustentar sus tesis dentro del término de sustentación del recurso de apelación. 2.
De la responsabilidad civil contractual. Se tiene por sentado que la diferencia sustancial entre la responsabilidad contractual y extracontractual o aquiliana, es que la primera de ellas tiene su génesis en el incumplimiento de un vínculo negocial preexistente entre las partes contratantes, al paso que la segunda se ofrece con prescindencia de ese vínculo jurídico previo.
De manera contundente el artículo 1546 del Código Civil patrio dispone que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios, siendo ésta última acción la que escogió el demandante, para pedir que se cumpla Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 con el pago del contrato en la forma convenida y que se le pague la cláusula penal a manera de indemnización de los perjuicios.
Así pues, la institución de la responsabilidad civil contractual, como especie de responsabilidad civil, consiste en la obligación que recae sobre una persona de reparar el daño que ha causado a otro, por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales; su finalidad, no es otra que procurar la reparación del perjuicio producido, restableciendo el equilibrio entre el patrimonio del agente dañoso y el patrimonio de la víctima, antes de sufrir el daño, ya sea volviendo las cosas a su estado primigenio, ora indemnizando a la parte perjudicada; como lo expresa el doctrinante Luis Díez-Picazo “(…)la imputación de la lesión del derecho de crédito es la sujeción de una persona que vulnera un deber de conducta impuesto en interés de otro sujeto, a la obligación de reparar el daño producido” 1 La acción de responsabilidad civil contractual supone, entonces, por un lado, para su buen suceso, el incumplimiento no justificado de las prestaciones por una de las partes contratantes, mientras que por parte del demandante exige que sea contratante cumplido a través de la satisfacción de las obligaciones contractuales, además, requiere para su eficaz ejercicio, de la conjunción de unos elementos, sin cuya concurrencia deviene inexorablemente la improcedencia de la acción. Estos son: a).
La existencia de un contrato plenamente válido entre las partes, b). Un hecho dañoso derivado de la inejecución del contrato, y c). Que el daño causado por una de las partes se derive del objeto contractual. 1. DÍEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil patrimonial; tomo II “las relaciones obligacionales”. Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Nuestra Corte Suprema de Justicia en su Sala de Casación Civil recordó en la SC7220-2015 los alcances de esta especie de responsabilidad, casación de la cual se destaca lo siguiente: “2.
En ese contexto, cabe precisar que la «responsabilidad civil contractual» encuentra su fundamento en el «título 12 del libro cuarto» del Código Civil, que regula lo atinente al «efecto de las obligaciones», perfilándose así una institución distinta a la denominada «responsabilidad civil por los delitos y las culpas» a la que se refiere el «título 34 del libro cuarto» del citado ordenamiento; tesis acogida por esta Corporación desde hace aproximadamente un siglo, siguiendo el criterio de la doctrina y jurisprudencia francesa, a partir del cual se define aquella, en sentido amplio, como la obligación de resarcir el daño sufrido por el «acreedor» debido al incumplimiento del «deudor» de obligaciones con origen en el «contrato».
Así mismo, existe consenso que ante el «incumplimiento contractual», el «acreedor» en procura de la protección del derecho lesionado, está facultado para pedir el «cumplimiento de la obligación», o la «resolución del convenio», además de manera directa o consecuencial, el resarcimiento del daño irrogado por la insatisfacción total o parcial de la «obligación», o por su defectuoso cumplimiento.
Sobre la aludida temática, la Corte en sentencia CSJ SC 9 mar. 2001, rad. 5659, sostuvo lo siguiente: (…) Trátase aquí, según puede establecerse, de un proceso de responsabilidad civil contractual, razón por la cual el acogimiento de la acción depende de la demostración, en Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 primer término, de la celebración por las partes del contrato a que se refiere la misma y, en segundo lugar, de los elementos que son propios a aquella, a saber: el incumplimiento de la convención por la persona a quien se demanda; la producción para el actor de un daño cierto y real; y, finalmente, que entre uno y otro de tales elementos medie un nexo de causalidad, es decir, que el perjuicio cuya reparación se persigue sea consecuencia directa de la conducta anticontractual reprochada al demandado.
(…) Si los contratos legalmente celebrados ‘son una ley para los contratantes’ (art. 1602 C.C.) y, por consiguiente, ‘deben ejecutarse de buena fe’ y ‘obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella’ (art. 1603 ib.), lógico resulta que su incumplimiento injustificado esté sancionado por la ley misma y que tal comportamiento, por ende, habilite al contratante inocente para solicitar, por una parte, se ordene su cumplimiento forzado o se disponga su resolución y, por otra, cuando la infracción le ha ocasionado un daño, que se le indemnice, reparación que puede reclamar en forma accesoria a la petición de cumplimiento o resolución o en forma directa, si lo anterior no es posible, (…).
Sobre el particular tiene dicho esta Sala de la Corte: ‘El contrato legalmente celebrado vincula a las partes y las obliga a ejecutar las prestaciones convenidas, de modo que si una de ellas incumple las obligaciones que se impuso, faculta a la otra para demandar bien que se le cumpla, que se le resuelva el Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 contrato o el pago de los perjuicios que se le hayan causado por el incumplimiento, pretendiendo éstos últimos ya de manera principal (arts. 1610 y 1612 del C.C.) o ya de manera accesoria o consecuencial (arts. 1546 y 1818 del C.C.), los que se encaminan a proporcionar a la parte cumplida una satisfacción pecuniaria de los daños ocasionados’.
(Sent. de14 de marzo de 1996, Exp. No. 4738, G.J. CCXL, pág. 407) (se subrayó). Ahora bien, según la doctrina, el contrato de obra ha de definirse, tras una lectura sistemática de los artículos 2053 y 2063 del C.C. como “…aquel por el cual una de las partes se compromete, a cambio de una contra prestación, a realizar una obra material o artística, en beneficio de otra…”2 Sobre la naturaleza del contrato de obra, se observa que es de tracto sucesivo, es decir, su ejecución se prolonga en el tiempo y, puede ser objeto de múltiples ajustes en cualquiera de sus cláusulas (objeto, precio, plazo etc).
En efecto, con el trascurso del tiempo y los imprevistos, las partes van variando sus obligaciones de acuerdo a sus intereses. En el artículo 2053 del CC se establece: Si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra.
Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si 2 B. O., Antonio, De los negocios jurídicos en el derecho privado colombiano, Volumen 3, Bogotá, Ed. Doctrina y Ley Ltda.,2005, p. 501 Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 la aprueba o no. Si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de arrendamiento… Es, por ende, un contrato de resultado que implica para el artífice –quien elabora la obra- el deber de entregarla construida o confeccionada en los términos y bajo las pautas que se hayan pactado por el beneficiario de la obra.
Al ser de naturaleza bilateral, este negocio jurídico lleva implícita la condición resolutoria tácita, consistente en que ante el incumplimiento contractual puede solicitar el contratante cumplido, bien el cumplimiento, bien la resolución contractual, todo con indemnización de perjuicios (art. 1546del C.C). En ese orden, no puede soslayarse, entonces, que el demandante debe haber cumplido con los deberes que le impone la convención o el vínculo contractual de que se trate, o cuando menos haberse allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos, si es que quiere que la acción contractual de cumplimiento se vea coronada por el éxito, pues “…el que pide el cumplimiento con indemnización de perjuicios sí tiene necesariamente que allanarse a cumplir él mismo, puesto que, a diferencia de lo que ocurre en aquel primer caso, en que el contrato va a DESAPARECER por virtud de la resolución impetrada, y con él las obligaciones que generó, en el segundo va a SOBREVIVIR con la plenitud de sus efectos, entre ellos la exigibilidad de las obligaciones del demandante, las que continuarán vivas y tendrán que ser cumplidas a cabalidad por éste.
(CSJ SC de 29 nov. 1978, en igual Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 sentido SC de 4 sep. 2000 rad. n° 5420, SC4420 de 2014, rad. n° 2006- 00138, SC6906 de 2014, rad. n° 2001-0030701, entre otras) (…) si la pretensión invocada no es la resolutoria sino la de cumplimiento del pacto, quien así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente…”3. 3.
Planteamiento del caso. El asunto a definir se concreta en determinar si existe responsabilidad civil contractual por parte de la empresa JLV Enterprises Colombia S.A.S., aparentemente, tras incumplir el pago del precio del contrato de obra celebrado el pasado 04 de abril de 2.019, en el que se incluyó un precio global de $3.559.920.000 incluido IVA, restando aquella contratante pagar al contratista la suma de $137’587.155,76, pese a la terminación y entrega de la obra contratada.
Como consecuencia de dicho incumplimiento, pretende la sociedad demandante que se le condene a la contratante al cumplimiento de estas obligaciones que emanaron de ese contrato. En realidad, en este caso, las pruebas y los hechos de la demanda dan cuenta de la terminación previa del contrato de obra y su posterior liquidación, bajo lo que las partes denominaron “acta de terminación de contrato de obra N° 001 del 15 de agosto de 2019” (cfr. p. 43 pdf. 04), reunión de la cual surgió un acta conjunta que en su esencia contiene el siguiente acuerdo: 3 CSJ.
Sentencia SC4801-2020. Radicación n° 11001-31-03-019-1994-00765-01. M.P. Aroldo Wilson Quiroz. Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 “con el fin de acordar la liquidación de la cuenta correspondiente a los desembolsos realizados al contratista a través de la Fiducia o directamente por parte del CONTRATANTE correspondientes al Contrato de Obra N° 001 del 15 de agosto de 2019 cuyo objeto es la construcción de 104 viviendas de tipología bifamiliar de proyecto VISTA HERMOSA HOME, las partes han acordado que estado de cuenta (sic):
1. VALOR DEL CONTRATO: $3.559.920.000 2. DESEMBOLSOS REALIZADOS: $3.371.001.469. 3. SALDO PENDIENTE: $ 188.918.531 El saldo pendiente se cancelará al contratista Constructora Peso SA, de acuerdo con la entrega efectiva de las viviendas, la cual será avalada por una certificación emitida por la interventoría de obra, los pagos se realizarán de acuerdo con las entregas realizadas y previo una retención del 12% la cual servirá para cubrir las reclamaciones realizadas por los compradores y será desembolsado al contratista a razón del 1% dentro de los 12 meses siguientes…” Por consiguiente, es claro que la situación contractual en este caso se limita a las diferencias existentes en los montos liquidables, con cuya aplicación y reconocimiento los contratantes no se encuentran conformes.
Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Precisamente, vemos que en la sentencia de primer grado hay una clara referencia a que la documental denominada “acta de terminación”, sobre la cual la sentencia terminó reconociendo la suma de “$104.137.493”, consistía en una obligación condicional que acaeció con la entrega efectiva de las unidades inmobiliarias por parte de la constructora demandante, por consiguiente “…la certificación de la interventoría no es la condición, ni complementa la condición, sino que únicamente tiene por función avalar la entrega, la condición es la entrega de los inmuebles…”, ergo, al demostrarse el acaecimiento de la condición, el pago de la suma reconocida se tornó en una obligación pura y simple.
De ahí que la constructora Peso S.A. demandante inicial y demandada en reconvención, haya solicitado que la sentencia comprenda también el reembolso del monto por valor de $22.670.223 que corresponde al 12% contabilizado sobre el saldo insoluto ($188.918.531), dado que venció el periodo de retención allí estipulado, sin que se acreditara la destinación de dichos saldos a las garantías de la obra.
Por su parte, la sociedad contratante y contrademandante, se centra en discutir que el pago del saldo quedó condicionado no solo a la entrega material de la obra contratada, sino “…a la entrega de las actas de recibido a satisfacción de cada una de las 104 viviendas, por parte de interventoría…”, aspecto que pudo haber deducido la funcionaria acudiendo a las reglas de interpretación de los contratos de que trata el artículo 1618 y siguientes del Código Civil, para ultimar que, además, en el contrato de obra, la constructora se obligó a mantener indemne Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 al contratante y tampoco cumplió la obligación de suscribir la póliza de cumplimiento que allí se menciona. 4.
Caso concreto. Bien, al analizar con detalle el punto, la Sala encuentra que la funcionaria está asistida de razón. Aquí no se discute que las entidades empresariales han celebrado un contrato de obra de un proyecto constructivo denominado proyecto Vista Hermosa Home, en el que fijaron como precio total la suma de $3.559.920.000, obligación de la cual subsiste un saldo adeudado que fue liquidado mediante un acuerdo “acta de terminación de contrato de obra” y que concitó el inicio de la acción de responsabilidad civil y su contrademanda.
Sin duda, la juez de la causa, al igual que lo hace ahora la Sala, abarcó el estado del cumplimiento de lo pactado en el contrato de obra para abrir paso a los efectos buscados en lo que las partes definieron como la terminación de aquel vínculo contractual. En tal cometido, lo que logra evidenciarse del material probatorio de que dispone el expediente, es que la desavenencia surgió entre los contratantes a partir de la forma en que cada uno entendió que debían atenderse las reclamaciones posventa del proceso constructivo que fue efectivamente terminado con la construcción de las 104 viviendas ya enajenadas a terceros adquirentes y entregadas en su totalidad, como que no fue otra la razón que condujo a las partes a la celebración de la tan Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 mencionada “acta de terminación de contrato de obra 001 del 15 de agosto de 2019” El señor Pedro De Jesús Vásquez, representante legal JLV Enterprises Colombia SAS, mencionó: “…Yo siento que la situación en la que estamos en este momento es porque él no tuvo la capacidad de respuesta para poder hacer las reparaciones que hacían falta y las inconsistencias que se presentaron en esa obra.
(mnto. 5:48 pdf. 65). En ese sentido, la constante a lo largo de su interrogatorio es que pese a la culminación de la obra “… se fueron presentando las inconsistencias que se le exigía a la constructora o al contratista que debían ser reparadas, en ese momento, ellos fueron reparando lo que se fue presentando en ese momento, sin embargo hay ciertos daños ocultos que no son visibles, que se comenzaron a presentar durante el proceso de entrega, no se entregan 104 viviendas al mismo tiempo, sino que se van entregando a como las familias van recibiendo cierres financieros, entonces la constructora el doctor Aurelio él fue haciendo las reparaciones de ciertas viviendas que se fueron entregando hasta el momento, que simplemente, pues ya no, no, no hubo más representación de la constructora dentro de la misma obra y tuvimos que nosotros tomar eso…” (mnto. 37:49 pdf. 068) Ante ello, reacciona el representante legal de la constructora Peso S.A., señor Aurelio Uribe, para señalar que “…nosotros fuimos contratados para ejecutar 104 viviendas, bifamiliares, las construimos, hicimos acta de entrega, entregamos las 104 viviendas como aparece en el acta a JLV, posterior a eso que Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 hicimos el acta, entran y cambian las condiciones, ya me dice que para pagarme tiene que hacer hasta entregar los propietarios, pues, yo no tengo ninguna relación con los propietarios, cierto, yo tengo una relación contractual con JLV, pero nosotros en enero, contrario a lo que acabó de expresar, Pedro, que no había personal en obra entonces, como en enero, febrero, marzo, abril, mayo, hasta octubre estuvimos atendiendo posventas que reposan ahí en el despacho, nosotros estuvimos todo ese año atendiendo posventas y en el Despacho están las constancias de esas posventas que las hicimos firmar por los propietarios, porque en ese momento nosotros ya sabíamos que había una mala intención, dejó JLV con el dinero que nos adeudaba…” (mnto 16:10 pdf. 65) Bajo este contexto, al leerse detenidamente el tenor de ese “…acuerdo de terminación de contrato de obra…”, se observa que esta parte del saldo del precio global del contrato que según las cuentas realizadas se liquidaba en la suma de $188.918.531 fue aceptado por la contratante JLV Enterprises Colombia S.A.S., como valor adeudado tras la finalización de la obra, lo que en efecto ocurrió con las 104 viviendas que componían la obra contratada, se itera que no fue otra la causa que motivó la celebración del acta de terminación del contrato.
Ahora, lo que se adiciona en esta acta al señalar que la entrega “…será avalada por una certificación emitida por la interventoría de obra…”, no es más que una refrendación de la labor de supervisión que cumplía la interventoría, la cual quedó plasmada en la cláusula décimo séptima de la cual se destaca “1) verificar que el objeto del contrato se desarrolle de manera eficiente y adecuada (…) 5) informar de manera oportuna a la Dirección Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Jurídica, sobre cualquier incumplimiento en que incurra el CONTRATISTA que pueda dar lugar a la imposición de sanciones y/o a la ejecución de la garantía única del contrato…” Pero ocurre que durante la ejecución de la obra y hasta que se produjo el acta de terminación no aparece ningún informe técnico específico elaborado por la firma interventora dirigido a la dirección jurídica que abriera camino a una reclamación por la garantía en desarrollo del proceso constructivo, de ahí que tiene razón el señor Aurelio Uribe al señalar que “…La obra se hace paralela entre el constructor y la interventoría y la interventoría es quien verifica, revisa los controles de calidad de concretos, de bloque, de mandarlos a laboratorio de la calidad de cada uno de los materiales en obra…” (cfr. mnto. 38:48 pdf. 065), luego, agrega que al residente de interventoría llamado Edward “…era quien le correspondía revisar toda la calidad de obra, como en todas las obras, uno tiene una interventoría que está verificando la calidad de obra.
Preguntado. Y esa calidad de obra la realizaba en el desarrollo. Contestó. Del proceso constructivo de obra, si doctora…” (cfr. mnto. 40:14 pdf. 065) Así las cosas, finalizada la obra constructiva contratada y enajenadas a terceros las unidades inmobiliarias resultantes, entonces, mal podría inferirse que la certificación de la interventoría se confundía con el pago del precio o influía en él de modo condicional, como bien lo entendió la señora juez, pues la evolución de la negociación implicó que se introdujera esa certificación a modo de cláusula accidental en orden a satisfacer las reclamaciones posventa de los compradores, para cuyo Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 efecto, además, se destinó por los contratantes el 12% sobre el saldo del precio adeudado a fin de “…cubrir las reclamaciones realizadas por los compradores…”.
Fueron entonces las mismas partes quienes actuando el demandante como constructora contratista y la otra en calidad de beneficiaria contratante de la obra y a la vez como vendedora de las unidades inmobiliarias, quienes en ejercicio de la autonomía de la voluntad anticiparon que la retención del 12% sobre el saldo adeudado iba ser el valor destinado al pago de las reclamaciones posventa, luego, no hay razón para desconocer ese querer exteriorizado después de terminada la construcción. Recordemos que las partes contratantes son personas jurídicas que se supone expertas en el tema inmobiliario y constructivo, según se deduce de su trayectoria en este campo mercantil.
Lo anterior explica por qué la médula en la argumentación de la alzada por la sociedad contratante JLV Enterprises Colombia S.A.S., consista en que el dinero invertido en las reclamaciones posventa ha sobrepasado, con creces, el monto retenido contractualmente, pero sus anhelos en este pleito van más allá de lograr el reintegro de la suma excedida, pues, acusa a la constructora Peso S.A de incurrir en defectos que trascienden a simples reparaciones propias del trámite de entrega a compradores para transformarse en fallas en el diseño y en la construcción, razón por la cual discute que la mala calidad de la obra es la génesis del incumplimiento contractual, por cuyo efecto debe asumir el pago de la cláusula penal.
Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Es aquí donde la sentencia, con toda razón, le enrostra a la sociedad demandada el incumplimiento de la carga probatoria que le correspondía, pues para estos efectos demostrativos, no bastaba la solitaria manifestación de la sociedad contratante, el registro fotográfico, ni el cúmulo de reclamaciones provenientes de los adquirentes de las unidades habitacionales que se allegaron, ya que para otorgar ese estándar probatorio a las anomalías que invoca la parte accionada también como fundamento de su demanda de reconvención, requerían de una ilustración especializada que identificara las deficiencias constructivas, para que de ahí se definiera cuál es el origen del problema que ahora se ve reflejado en humedades, fisuras y roturas de piso o ladrillo estructural a fin de comprobar si son por falta de idoneidad del pavimento o relleno de suelos o del simple paso de tiempo sin un adecuado mantenimiento, interrogantes que no fueron resueltos probatoriamente y frente a esa evidente ausencia de relación de causalidad no quedaba camino distinto que denegar las pretensiones.
Con el agravante que durante el proceso constructivo no obran reparos del interventor en tal sentido, como para remontarnos hasta esas honduras contractuales. Esto nos remite a uno de los elementos trascendentales de la responsabilidad, que no admite soslayo en la cláusula de la indemnidad pactada en el contrato de obra, cual es, la demostración de que los daños o perjuicios nacieron de la ejecución imperfecta de un negocio jurídico entre las partes, en otras palabras, el nexo de causalidad entre aquellos y este.
Los precedentes jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia son múltiples a la hora de exaltar la Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 presencia de este requisito. Así en sentencia del año 2009 afirmó el alto corporado que: “…No se puede atribuir responsabilidad sin que de manera antelada se haya acreditado a plenitud la autoría del perjuicio…”4; posición reiterada en fallo del año 2011 al precisar que: “…La importancia de este elemento es innegable, sin duda, habida cuenta que no se puede atribuir responsabilidad sin que de manera previa se haya determinado el autor del daño…” Pero lo anterior no significa que a la constructora Peso S.A. deba restituírsele la suma retenida contractualmente que ascendía a la suma de $22.670.223, según alega en su recurso, porque venció “…el periodo de retención sin que se acreditara su aplicación a las garantías de obra…” pues se olvida que él aceptó esa retención, precisamente para atender los reclamos de los compradores, pues es previsible contractualmente que toda obra de construcción suele presentar algunas fisuras en paredes y otros pequeños daños que surgen por el asentamiento de la edificación una vez es cargada con los muebles y el peso mismo de los habitantes.
Sobre el punto, hay que señalar entonces que más allá de que falle el encadenamiento causal de las anomalías constructivas enrostradas a la constructora Peso S.A., lo cierto es que JLV Enterprises Colombia S.A.S., acreditó que inició un proceso de atención de reparaciones a través de la firma A&M Investments Colombia y que ascendieron a la suma de $117.977.859 según la cuenta de cobro anexada al plenario (cfr. p. 1041 C03 pdf. 05).
Sin embargo, por virtud de lo acordado en 4 CSJ. Sala de Casación Civil. Proceso N° 2005-00060, M. P. Cesar Julio Valencia Copete, sentencia del 24 de septiembre de 2009. Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 el acta de terminación del contrato de obra la retención se concertó en un 12% del saldo del precio adeudado, es decir la $22.670.223, de modo que bien procedió la juez a deducir este monto de la suma condenada a restituir en la sentencia. 5.
De la cláusula penal. Las partes acordaron en el contrato lo siguiente: “Cláusula penal pecuniaria: en caso de incumplimiento total o parcial de las obligaciones del presente contrato, el contratista debe pagar a el contratante, a título de indemnización, una suma equivalente a diez (10%) por ciento del valor total del contrato. El valor pactado de la presente clausula penal es el de la estimación anticipada de perjuicios, no obstante, la presente cláusula no impide el cobro de todos los perjuicios adicionales que se causen sobre el citado valor.
Este valor puede ser compensado con los montos que el contratante adeude al contratista con ocasión de la ejecución del presente contrato, de conformidad con las reglas del Código Civil o hacerse efectiva a través de la garantía única de cumplimiento. Parágrafo primero: en caso de que el contratista incurra en mora o en incumplimiento parcial de las obligaciones adquiridas en el presente contrato, se acuerdan multas que deberán ser proporcionales al valor del contrato y a los perjuicios que sufra el contratante, sin exceder en todo caso, el 1 x 1000 del valor total del mismo cada vez que se impongan” Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Sin lugar a mayores disquisiciones, se deduce prontamente que las partes pactaron una cláusula penal a cargo del contratista y en favor del contratante en la modalidad indemnizatoria, como estimación anticipada de perjuicios, sin convenir expresamente su coexistencia con la obligación principal como lo prevé el artículo 1594 del Código Civil, por lo que la pena no es acumulable con el pretendido cumplimiento de aquella, tal como lo planteara la sentencia de primer grado, máxime cuando el demandado fue incumplido al no pagar oportunamente el precio.
Pero tampoco podía la constructora demandante inicial pedir el reconocimiento de la cláusula penal porque ésta no fue creada a favor suyo sino a su cargo. 6. Del reconocimiento y pago de intereses moratorios. La entidad empresarial Constructora Peso S.A., apeló la sentencia buscando también con afán que los intereses moratorios reconocidos en la sección decisoria se contabilizaran no desde la fecha de la sentencia, sino desde el 27 de enero de 2021 en que se firmó al acta de terminación de contrato de obra, dado que desde ese momento la sociedad contratante incumplió con el pago del precio de la obra contratada.
Si bien esta circunstancia podría erigirse como el percutor de la obligación a cargo JLV Enterprises Colombia S.A.S., tal aspiración es improcedente, en razón a que la obligación y su cuantía fueron establecidas en la sentencia, como desenlace de la valoración probatoria que condujo a su enjuiciamiento. Dicho en otras palabras, no tiene hontanar jurídico el inicio del cómputo de intereses moratorios en los términos temporales Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 solicitados por la constructora demandante, como quiera que la cuantía de la suma adeudada se consolidó en esta sentencia y, es a partir de la ejecutoria de la misma, que debe comenzar la mora de la entidad empresarial demandada.
En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Cuarta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, IV. Falla Primero: Se CONFIRMA el fallo proferido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado, el día 06 de septiembre de 2024, lo anterior, de conformidad con las consideraciones en que está sustentada la presente providencia. Segundo: Sin lugar a condena en costas al no aparecer causadas.
Tercero: Cumplida la ritualidad secretarial de rigor, devuélvase el expediente al Juzgado de origen
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, JULIAN VALENCIA CASTAÑO Magistrado PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Magistrada BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA Magistrado Radicado Nro. 052663103003 2022 00126 01 Firmado Por: Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cad852c6c71f5ff7bb7d8c6f23ecf82e5f4139059ab32dabec7ed50e73c1cc1d Documento generado en 21/10/2025 02:33:48 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica