R.I. 16837 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá D.C., veintinueve (29) de abril de dos mil veintiséis (2026) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Demandante Demandado Instancia Asunto Resolución contrato de promesa 110013103 017 2023 00451 01 Constructora O&R Asociados S.A.S New Home Colombia S.A.S Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Salas del 11 de marzo y 22 de abril 2026, actas nro.9. y nro.15, respectivamente.
ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación 1 interpuesto por el gestor judicial de la parte demandada2, contra la sentencia que se profirió el 10 de abril de 20253 por el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Petitum contenido en el líbelo:4 Constructora O&R Asociados S.A.S, por intermedio de apoderado, formuló demanda verbal contra New Home Colombia S.A.S, a fin de que se acceda a las siguientes pretensiones: 1.1. Se declare el incumplimiento por parte de la accionada respecto del contrato de promesa de compraventa suscrito el 16 de marzo 1 Recibido por reparto el 16 de julio de 2025, archivo: “002ActaReparto”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Archivo “027GrabacionAudienciaParte2” En “001PrimeraInstancia”. 3 Archivo “003EscritoDemanda”.
En “001PrimeraInstancia”. 4 Archivo “001EscritoDemanda”. Rad. 110013103 017 2023 00451 01 de 2021, y su correspondiente otrosí fechado el 6 de junio de 2022. Lo anterior, sustentado en la falta de pago del precio del inmueble conforme a los montos y plazos estipulados. 1.2. Como consecuencia de lo anterior, la parte actora solicitó: i) que se resolviera el citado contrato de promesa de compraventa, junto con su respectivo otrosí. Asimismo, ii) pidió condenar a la sociedad accionada al pago de las arras de retracto estipuladas en la cláusula 7° del acuerdo principal, equivalentes al 10% del valor del negocio jurídico, esto es, la suma de $53.974.593. 1.3.
Se ordene a la parte accionada a cancelar las costas y agencias en derecho que se causen en el trámite del presente litigio. 2. Elementos fácticos de la demanda:5 Los fundamentos de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1. Se celebró contrato de promesa de compraventa el 16 de marzo de 2021 entre la sociedad Constructora OYR Asociados S.A.S., en calidad de promitente vendedora, y la empresa Inversiones Burneo, como promitente compradora.
El negocio jurídico tuvo por objeto la enajenación del lote número 14 del Condominio Mirador de Potosí, ubicado en el municipio de Sopo, Cundinamarca, por un precio acordado de $539.745.932, pagadero en 12 cuotas. 2.2. En dicho instrumento, los contratantes estipularon en la cláusula séptima de retracto “equivalentes al 10% del valor total del contrato para cualquiera de las partes que incumpla”.
Se puntualizó que nunca se hizo entrega material de la propiedad. 2.3. Posteriormente, el 31 de mayo de 2022, la inicial compradora cedió la totalidad de sus derechos y obligaciones a favor de la sociedad New Home Colombia S.A.S., negocio que contó con la aceptación expresa de la empresa constructora. En virtud de esta cesión, se reconocieron 5 Archivo “003EscritoDemanda” en “C01Principal”. abonos previos por $25.000.000 y se incorporaron a plenitud las cláusulas de la promesa original. 2.4.
Días después, el 6 de junio del mismo año, la sociedad demandante y la cesionaria suscribieron un otrosí para modificar la forma de pago del saldo insoluto, establecieron como nuevo valor la cifra de $514.745.932. Para tal fin, las partes recortaron el cronograma de 12 cuotas inicialmente pactadas en el contrato de promesa a tan solo 10 con fechas y montos específicos. 2.5.
Las partes ataron la validez de las cuotas 2 y 3 del plan de pagos a la realización de obras por parte de la cesionaria en la propiedad dada en promesa de compraventa (proyecto mirador de Potosí) y en el proyecto Altos del Nogal, así como su correspondiente protocolización en escritura pública, bajo la advertencia expresa de que un desistimiento atribuible al promitente comprador privaría de efectos dichos valores. 2.6.
Se precisó que las obras allí descritas no fueron realizadas, por consiguiente, las cuotas 2 y 3 no podrían ser reconocidas. Al respecto, se trajo a colación el parágrafo primero y segundo del otrosí, el cual consagraba: “PARAGRAFO PRIMERO: Las partes declaran que los valores correspondientes a las actas de la cuota 2 y 3, se entenderán aceptadas por las partes a satisfacción siempre y cuando se lleve hasta la protocolización de la escritura pública según promesa de compraventa.
PARAGRAFO SEGUNDO: Si el PROMITENTE VENDEDOR desiste del negocio jurídico contrato de promesa de compraventa, en cualquier caso, acepta lo consignado en las actas 2 y 3 para todos los efectos legales, ahora bien, si el PROMITENTE COMPRADOR es quien desiste, el VENDEDOR no acepta los valores consignados en las actas 2 y 3” 2.7. La celebración del documento público de compraventa se llevaría a cabo el 3 de abril de 2023, momento en el cual se haría entrega formal del inmueble dado en promesa. 2.8.
Expresó que, la parte demandada omitió sufragar los instalamentos en los plazos previstos en el otrosí, pues realizó abonos extemporáneos y fraccionados. Tal es el caso de la séptima cuota, cancelada de forma tardía en enero de 2023, pese a que su vencimiento fenecía en noviembre de 2022. 2.9. La parte demandante aceptó que recibió por parte de la accionada la suma de $85.000.000, correspondiente al pago de las cuotas cuarta a la séptima estipuladas en el otrosí. 2.10.
Pregonó que el extremo pasivo faltó al pago absoluto de las cuotas octava, novena y décima exigibles en enero, febrero y marzo del 2023, consistentes en las sumas de $25.000.000, $29.745.932 y $100.000.000, respectivamente. 3. Actuación procesal: 3.1. La demanda de la referencia fue asignada por reparto al Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Bogotá, quien la admitió a través de la providencia del 15 de diciembre de 20236. 3.2.
New Home Colombia S.A., fue notificada en los términos del artículo 8° de la Ley 2213 de 2022, y en la oportunidad para ejercer su derecho de defensa guardó silencio tal como se exteriorizó en auto de fecha 22 de mayo de 20247. 3.3. Surtidas las audiencias de los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, se resolvió de manera oral el conflicto el 10 de abril de 2025.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia, la a-quo; i) declaró el incumplimiento de la accionada respecto del contrato de promesa de compraventa del 16 de marzo de 2021, y el otrosí del 6 de junio de 2022, ii) dispuso la resolución de los mencionados negocios jurídicos, iii) ordenó a la demandante, Constructora O&R Asociados S.A.S., el pago de $188.133.794. a favor de la accionada por concepto de restituciones mutuas, iv) condenó a la demandada, New Home Colombia S.A.S., al pago de $53.974.593., suma correspondiente a la tasación de perjuicios fijada en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, e, v) impuso pago en costas a la parte pasiva y fijó como agencias en derecho la suma de $15.000.000. 6 Archivo “007AutoAdmiteDemandaPersoneriaProrroga”.
En “001PrimeraInstancia”. 7 Archivo “013AutoTieneNotificado”. En la carpeta “001PrimeraInstancial” La providencia sustentó su determinación en la plena validez de los negocios jurídicos celebrados por los extremos contractuales. En particular, constató el cumplimiento estricto de los presupuestos sustanciales previstos en el artículo 1611 del Código Civil respecto de la promesa de compraventa, circunstancia que la consolidaba como una fuente de obligaciones plenamente exigible.
En esa misma línea, el Estrado de primer grado desestimó la nulidad absoluta elevada por la pasiva en sus alegatos de conclusión -propuesta hasta ese momento-, cuyo sustento radicó en una supuesta falta de identificación del inmueble prometido en venta. Al examinar el comportamiento contractual desplegado por los extremos litigiosos, la juzgadora determinó el acatamiento de las obligaciones del extremo demandante, y en contraposición el incumplimiento material de la sociedad demandada respecto de las condiciones de pago convenidas en el otrosí. De esta forma, estableció que no se acreditó la cancelación de las cuotas 2 y 3 de la modificación del convenio, las cuales estaban atadas a la realización de adecuaciones en los predios allí señalados (estimadas en $275.000.000) dado que nunca se comprobó la realización de ninguna intervención o construcción al respecto; así como tampoco la existencia de las actas que daban cuenta de estas, sumado a que su eficacia jurídica se encontraba subordinada a la efectiva protocolización del instrumento público, presupuesto fáctico que jamás logró materializarse.
Por otra parte, se consideró que, si bien la cuota octava fue cancelada de manera tardía, se satisfizo efectivamente, lo que no pasó con las erogaciones novena y décima, de las cuales, el extremo pasivo aseveró que serían canceladas el día de la suscripción de la escritura pública de compraventa mediante cheque. Tal afirmación fue desestimada por la jueza de primera instancia a falta de prueba sobre la existencia, entrega y cobro de dicho título valor; sumado a que los contratantes previeron la transferencia bancaria como canal exclusivo para sufragar el saldo.
Tal deficiencia probatoria confluyó con la inexistencia del acta de comparecencia notarial que acreditara la disposición real de acatar las prestaciones asumidas, o cualquier otro medio probatorio que afincara tal condición. Añadió que, la acreditación de las construcciones sujetas a las mencionadas actas tendría que ser abordado en otro escenario judicial.
Adicionalmente, negó la concesión de mejoras al no haberse acreditado en absoluto. Para afianzar esta conclusión, la a quo valoró el silencio procesal de la parte accionada. Indicó que dicha conducta omisiva activó las consecuencias del artículo 97 del Código General del Proceso, traducidas en la presunción de certeza sobre los hechos susceptibles de confesión ante la falta de contestación del libelo introductorio.
Finalmente, la funcionaria de instancia interpretó la estipulación séptima del contrato, nominada por los suscriptores como “arras de retracto”, para otorgarle la naturaleza sustantiva de una cláusula penal (10% del valor del contrato). Esta hermenéutica se justificó en que la verdadera finalidad del pacto era sancionar la inobservancia de las cargas prestacionales y no conceder un derecho legítimo de arrepentimiento III.
LA APELACIÓN Inconforme con la providencia, la sociedad demandada formuló alzada que se fundamentó en los siguientes reparos 8: a) Censuró el fallo de primera instancia al considerar errada la conclusión sobre la plena identificación del inmueble prometido en venta. Afirmó que la cláusula 1° del contrato omite los linderos específicos, el folio de matrícula, el registro catastral y los coeficientes de copropiedad, presupuestos indispensables para singularizar el bien.
A su juicio, tal deficiencia transgrede la regla 4° del artículo 1611 del Código Civil, pues impide perfeccionar el negocio con la simple tradición al requerir fuentes de información externas. En consecuencia, solicitó declarar de oficio la nulidad absoluta del pacto preparatorio, al amparo del artículo 282 del Código General del Proceso. b) Frente al segundo reproche reiteró que la promesa de compraventa carecía de los linderos del inmueble. c) Acusó a la jueza de primer grado de ignorar su disposición para acatar los compromisos contractuales de forma tardía. Argumentó que la exhibición de un cheque por la suma de 8 Archivo “097MemorialReparosSentencia”. $129.745.932, demostraba su franco allanamiento al cumplimiento de las obligaciones asumidas.
Con sustento en esta premisa, el censor adujó que tal proceder evidenciaba su voluntad de honrar el negocio jurídico y, por consiguiente, debió derivar en una decisión diametralmente distinta a la adoptada. d) Indicó que el fallo atacado quebrantó la equidad procesal al omitir un pronunciamiento definitivo sobre las obras materiales erguidas en el predio de la demandante.
Cuestionó que la providencia delegó el reconocimiento económico de tales mejoras a un debate judicial independiente, toda vez que dicha postura desconoce los efectos inherentes de la resolución o de la nulidad del negocio jurídico, figuras que exigen retrotraer las cosas a su estado original de forma imperativa. Estimó dicha suma en el valor $275.000.000. e) En el último reproche, expresó que la sentencia de primer grado favoreció de forma injustificada al extremo actor, al imponer una condena indemnizatoria por $53.974.593, con sustento en una cláusula penal inexistente.
El censor sostuvo que la juez erró en su labor hermenéutica al transmutar la estipulación contractual de arras de retracto en una sanción por incumplimiento, figura que jamás fue acordada por los intervinientes. Bajo esa perspectiva, el impugnante argumentó que la declaratoria de resolución del negocio jurídico no autorizaba al estrado para reconocer de oficio una penalidad ausente en el acuerdo de voluntades, yerro procesal que torna la decisión en un fallo con vicios de extra o ultra petita.
IV. CONSIDERACIONES 4.1.- Presupuestos procesales Preliminarmente se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver el asunto, como quiera que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; el juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada.
Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir de fondo esta apelación con la advertencia de que solo el extremo demandado recurrió la sentencia, el presente Tribunal se limitará a pronunciarse sobre los reparos que fueron planteados de cara a lo expresado por la Corporación de cierre civil en la providencia SC640 de 20249 4.2.
Sobre la resolución del contrato Resulta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que con esto no se trasgredan las normas de orden público, ni las buenas costumbres de cara a lo acordado de buena fe, a no ser que, por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales, se impida la ejecución de lo pactado.
De ese modo, corresponde a las partes, conforme a la confluencia de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, considerando que, ante la eventual infracción de una de ellas, el extremo cumplido, le asiste la acción resolutoria con indemnización de perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su cumplimiento defectuoso o tardío. Al respecto, determina el artículo 1609 del Código Civil lo siguiente “en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.
De ahí que, para el éxito de tal acción con indemnización de perjuicios, es indispensable acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado de la causa judicial; y finalmente, iii) el incumplimiento del contratante convocado al juicio. 4.3.
Sobre la nulidad absoluta 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Magistrado Ponente Luis Alonso Rico Puerta. Rad. 11001-31-99-003-2018-72845-01. La nulidad absoluta es la sanción de mayor magnitud que el ordenamiento jurídico impone a los negocios jurídicos. Dicha figura acorde a los lineamientos del artículo 1741 del estatuto civil, se origina cuando se omiten requisitos que la ley prescribe para el valor de ciertos actos o negocios jurídicos, ya sea en consideración a su naturaleza, o por la concurrencia de objeto o causa ilícita.
En contraposición, a la nulidad relativa, esta figura jurídica no se instituye para la protección y salvaguarda de intereses particulares de los contratantes, sino para la protección del orden público, la moral y las buenas costumbres, por lo que, el acto afectado por este vicio carece de aptitud para producir efectos jurídicos plenos en el ordenamiento jurídico.
Respecto a sus presupuestos, la doctrina y la jurisprudencia convergen en que esta invalidez surge de vicios insubsanables que minan la estructura esencial del acto jurídico. Entre estos se cuentan la incapacidad absoluta de los intervinientes o la carencia de formalidades sustanciales conocidos como ad solemnitatem. Dada su envergadura, la nulidad absoluta no es factible de ser ratificada por los individuos involucrados, y de igual manera no es susceptible de saneamiento por el mero transcurso del tiempo, pues el ordenamiento jurídico no permite la validación de acuerdos que vulneren o trasgredan los principios rectores de la social.
En este escenario, el artículo 1742 del Código Civil, establece que la declaratoria de oficio se erige como un deber en cabeza del Juez una vez advierte la presencia de este vicio, sin que sea necesario que sea invocado por las partes. Tal facultad y atribución armonizan con la función del operador judicial como director del proceso y garante de la legalidad de sus actos, quien tiene la inevitable y rotunda tarea de impedir que una decisión judicial se sustente en un acto intrínsecamente contrario a la ley. 4.4.
Caso concreto 4.4.1. Analizado el dossier en sede de apelación, observa la Sala que la determinación de primer grado será revocada, y se dispondrá lo correspondiente a las restituciones mutuas entre las partes objeto de litigio, por los motivos que en adelante se expondrán. 4.4.2. Como cuestión previa, resulta imperativo precisar que la acusación que reposa sobre la validez del contrato fue elevada por la parte demandada, aquí apelante, únicamente en la etapa de alegatos de conclusión, tal como se registró en la sentencia objeto de alzada.
Así pues, si bien tal circunstancia sugeriría, bajo una óptica estrictamente procesal, la extemporaneidad del reparo por ser ajeno a la controversia trabada en la instancia inicial, la naturaleza de la invalidez contractual por nulidad absoluta faculta a esta Corporación para abordar su estudio de oficio. En efecto, dicha circunstancia habilita la competencia funcional de esta Sede Judicial en virtud del artículo 1742 del Código Civil, precepto que impone al juez el deber de declararla, incluso sin petición de parte, siempre que aparezca de manifiesto en el acto o contrato.
La norma citada prescribe: “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; ( ) Bajo esta premisa, procede la revisión oficiosa de la legalidad del contrato de promesa que vincula a las partes. 4.4.3.
La eficacia del contrato de promesa supeditada al cumplimiento estricto de los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, el cual subrogó el artículo 1611 del Código Civil. De acuerdo con esta disposición, el pacto de contraer una obligación futura solo genera efectos si concurren las siguientes circunstancias: “1. Que la promesa conste por escrito. 2.
Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado” Respecto al presupuesto número cuatro, relativo a la determinación del contrato, la ley impone a los suscriptores la carga de precisar los elementos esenciales del negocio jurídico futuro. Tratándose de la compraventa de bienes inmuebles, es indispensable que la cosa prometida y el precio queden plenamente establecidos o sean, cuando menos, determinables mediante los datos consignados en el instrumento.
Así pues, para la identificación técnica de un bien raíz, el ordenamiento exige la mención de su ubicación, su nomenclatura y, fundamentalmente, sus linderos. De esta forma, lo disponen los artículos 31 del Decreto 960 de 1970 y 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 2015. El primero de estos textos normativos señala: “Artículo 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos.
Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal” Mayor rigor se requiere cuando el negocio jurídico recae sobre una porción que se segrega de un inmueble de mayor extensión. En estos eventos, es deber de las partes individualizar el fragmento objeto de venta con sus respectivos linderos especiales y su cabida exacta bajo el sistema métrico decimal.
Al respecto, el Decreto 1069 de 2015, en su artículo 2.2.6.1.2.1.11., establece: “Artículo 2.2.6.1.2.1.11. Segregación de un inmueble. Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal” 4.4.4.
Ahora bien, en la sentencia impugnada, el despacho de origen consideró que la identificación del bien en el contrato era suficiente para satisfacer las exigencias legales. No obstante, dicho criterio se aparta de la doctrina fijada por la Corte Suprema de Justicia, reiterada en la sentencia SC313-202310, donde se recordó que: “(…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de 10 Magistrado Ponente.
Dr. Francisco Ternera Barrios. Rad. 68001-31-03-012-2016-00162-01. un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala» (CSJ SC004-2015)” (Negrilla y subrayado fuera del texto). 4.4.5.
Al tenor de lo anterior, al examinar la cláusula primera del contrato de promesa de compraventa, y su correspondiente “otrosí”, suscritos por Constructora O&R Asociados S.A.S, en calidad de promitente vendedora, y la firma New Home Colombia S.A.S., como promitente compradora, se observa la siguiente descripción: “CLAUSULA PRIMERA- OBJETO: EL PROMITENTE VENDEDOR, promete vender al PROMITENTE COMPRADOR y este a su vez comprar a aquella, el derecho de dominio y posesión que ejerce sobre el Lote No 14 el cual consta con un área 2068 metros cuadrados, bien inmueble que corresponde a la etapa VI del conjunto campestre Aposentos de Yerbabuena del Municipio de Sopó, en adelante denominado conjunto "MIRADOR DE POTOSI", predio ubicado en la Vereda Mercenario del municipio de sopó ( Cundinamarca, ) que cuenta con todos los accesos a zonas que integran como, áreas sociales comunes, (…)” 4.4.6.
Del análisis integral de este texto se colige una vaguedad en la determinación del objeto. Si bien se menciona una superficie de 2.068 metros cuadrados y se identifica el predio como el “Lote 14”, el documento omite señalar la ubicación específica de dicha fracción dentro del fundo de mayor extensión, así como sus linderos perimetrales. Tampoco se incluye copia del certificado de tradición y libertad del inmueble, otros documentos que permitan identificar el bien, o se menciona método alguno que pueda cumplir esta finalidad.
Por lo tanto, aunque los parámetros establecidos en la sentencia SC313-2023, ya citados en precedencia, permiten la individualización del bien raíz en el contrato de promesa mediante la estipulación de otro método alternativo, no solo con la descripción de linderos o la referencia de su folio de matrícula inmobiliaria, en este caso se advierte la ausencia de una documental adicional que permita su identificación unívoca.
Por lo referido, la ausencia de limites especiales impide distinguir la porción segregada de otras áreas del mismo conjunto, lo cual vicia el convenio por falta de determinación del objeto, conforme a la regla 4 del artículo 1611 del Código Civil. 4.4.7 En este orden de ideas, la ausencia de una determinación técnica y jurídica del inmueble objeto de la promesa conlleva, de manera inexorable, a la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa fechado el 15 de mayo de 2022.
Por lo tanto, al carecer el negocio jurídico de uno de los presupuestos esenciales para su validez, la sanción legal prevista por el legislador se impone con rigor, lo cual priva al acuerdo de toda fuerza vinculante desde su génesis. Esta falencia sustancial no solo impide la resolución del contrato, pues no es posible predicar efectos de un acto que carece de existencia válida ante la ley, sino que retrotrae las cosas al estado en que se hallarían si dicho pacto nunca se hubiese elaborado, de conformidad con los lineamientos del artículo 1746 del Código Civil; esto incluye por supuesto la aplicación a la cláusula establecida en el apartado 7° del contrato de promesa, y considerada por el a-quo, como una cláusula penal.
Sobre este particular, debe traerse a colación lo previsto en el inciso primero del artículo 1593 del Código Civil, norma que dispone “[l]a nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal, pero la nulidad de ésta no acarrea la de la obligación principal”. Bajo tal panorama, al prosperar el vicio de nulidad absoluta sobre el sustrato mismo de la controversia, esta Corporación se abstendrá de abordar el estudio de los motivos de inconformidad planteados por el apelante en su recurso, y procederá a ordenar las restituciones mutuas a que haya lugar, conforme a las pruebas que obran en el expediente, con el fin de restablecer el equilibrio patrimonial entre las partes y dar cierre definitivo a la litis objeto de debate. 4.5 Restituciones mutuas. 4.5.1 Pago de las cuotas 9° y 10° 4.5.1.1 En lo concerniente a las prestaciones mutuas, esta Sala precisa, como punto de partida, que la parte promitente vendedora no realizó la entrega material del inmueble a la promitente compradora (demandada).
Tal situación deriva de que el traspaso de la tenencia se encontraba supeditado al otorgamiento de la escritura pública, instrumento que nunca se perfeccionó. Bajo esta óptica, cualquier orden de restitución en este sentido resulta ineficaz, ante la inexistencia de una transferencia previa del bien. 4.5.1.2 En segundo término, se verifica que los únicos rubros con respaldo dentro del plenario judicial corresponden a $135.000.000 (valor sin indexar), reconocidos a favor de la accionada por concepto de restituciones mutuas, conforme a lo dispuesto en la sentencia de primer grado y pruebas aportadas.
Este monto equivale al pago acreditado por la sociedad New Home Colombia S.A.S. a favor de Constructora O&R Asociados S.A.S., suma que comprende el recaudo de las cuotas 1, 4, 5, 6, 7 y 8 (valores que no se cancelaron de manera uniforme y según lo establecido en la promesa de venta, sino de manera extemporánea y desigual), toda vez que, las cuotas 2 y 3, fueron pactadas para su cumplimiento a través de la ejecución de obras en el terreno; aspecto tratado de manera independiente en acápite 4.5.2. 4.5.1.3 Ahora bien, pese a que la demandada New Home Colombia S.A.S. adujo la cancelación de $129.745.932 mediante un cheque destinado a cubrir las cuotas 9 y 10, esta Colegiatura advierte una absoluta carencia de soporte probatorio que ratifique dicha aserción. A esto, cabe recordar que el artículo 1626 del Código Civil define el pago efectivo como “la prestación de lo que se debe”.
En armonía con lo anterior, el artículo 1757 de la citada codificación y el artículo 167 del Código General del Proceso consagran el postulado cardinal según el cual incumbe probar la extinción de la obligación a quien la alega; carga procesal que el extremo pasivo omitió satisfacer. Al auscultar el expediente, la única mención a dicho título valor reposa en una declaración extrajudicial suscrita el 3 de abril de 2023 aportada por la propia accionada, cuyo tenor literal indicaba: “(…)
TERCERO: Que me presenté a la Notaria con cheque No.2292062, por un valor de CIENTO VEINTINUEVE MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CON NOVECIENTOS TREINTA Y DOS PESOS MCTE ($129,745,932). Del BANCO DE BOGOTA”11 Ante esto, hay que advertir que, al dossier, no se anexó copia de dicho título valor, o cualquier otro documento y/o comprobante que lo hiciera.
De igual manera ningún otro medio probatorio acreditó tal condición. De tal forma, no fue probada la existencia, entrega y pago por el valor que allí se indicó. Esta precaria vocación demostrativa se agudizó con lo expresado durante el interrogatorio absuelto el 11 de marzo de 2025 por el representante legal de la parte pasiva, el señor Felipe Esteban Franco Duque, quien al, ser indagado sobre si el referido instrumento cambiario se puso en conocimiento del extremo demandante, confesó su total ignorancia frente al particular, al manifestar: “Carezco de esa información, no lo sé en este momento doctora Sanders, sí, tendría que hacer la consulta, si me permite, hago la consulta, no, no sé si ya fueron notificados”12 (Negrilla por parte del Tribunal).
Tal grado de incerteza, se hace aún más palmaria al contrastar esa postura con lo manifestado por el representante legal de la parte actora, el señor Carlos José Olarte Romero, quien en la misma audiencia afirmó de manera categórica que la compañía únicamente reconocía por concepto de pago de la encartada la suma de $110.000.000, cifra aplicable a obligaciones hasta la cuota séptima.
Sobre el particular, el declarante puntualizó: “Aclaramos que efectivamente se han consignado la cuenta en nuestros archivos aparecen 85.000.000 de pesos de la compañía, de ellos más 25.000.000 de pesos de la compañía del primer contrato”13 Posteriormente a la audiencia del 11 de marzo de 2025, se anexó y se acreditó en el expediente el desembolso de otros $25.000.000, relativo 11 Archivo “022MemorialDeclaracionExtrajuidico”.
En “C001Primera Instancia 12 Archivo “024GrabacionAudiencia”. En “C001Primera Instancia”. Minuto 1:23:31 13 Archivo “024GrabacionAudiencia” En “C001Primera Instancia”. Minuto 17:21 a la cuota octava del otrosí (pagada fuera de término). Por consiguiente, el total de los abonos efectivamente demostrados se consolidó en la suma de $135.000.000, cifra que al ser indexada por el a quo (abril de 2025), proporciono la suma de $188.133.794.
Cuantía que, al ser verificada con el índice de precios al consumidor, resultó errónea al tomar valores inexactos del IPC. Razón por la que se procederá a su cálculo nuevamente. 4.5.1.4 En conclusión, la Sala se halla ante una carencia de elementos de convicción que corroboren la realidad del aludido título valor, tales como la copia del cheque, una constancia de recibo, una certificación bancaria o un acta notarial de comparecencia que brindara sustento a la afirmación del recurrente.
Aunado a lo anterior, la Corporación no puede pasar por alto que los contratantes estipularon la transferencia bancaria como el mecanismo idóneo y exclusivo para solucionar las cuotas, formalidad contractual que fue desatendida sin justificación alguna. Así las cosas, el único valor que se determinará por concepto de restituciones mutuas a favor del extremo demandado será la suma de $135.000.000, correspondiente al pago de las cuotas 1,4,5,6,7 y 8 del aludido contrato de promesa de compraventa (valor que fue pagado de manera dispar y no en acatamiento a lo estipulado en el convenio); cifra que al ser indexada al momento de proferirse esta decisión da como resultante la cuantía de $169.627.668.
Dicha cifra, se obtiene de llevar a cabo los cálculos respectivos en la siguiente ecuación: El índice de precios al consumidor del Departamento Administrativo Nacional de Estadística -DANE-, refleja, lo siguiente14: 14 Información tomada de https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-deprecios-al-consumidor-ipc.
Al realizar la operación correspondiente, se tiene: Valor del pago Fecha de IPC IPC final Valor de pago causación inicial $25.000.000 06/06/2022 119,31 156,94 $32.884.921 $20.000.000 19/07/2022 120,27 156,94 $26.097.946 $30.000.000 11/11/2022 124,46 156,94 $37.829.021 $10.000.000 13/12/2022 126,03 156,94 $12.452.590 $10.000.000 20/01/2023 128,27 156,94 $12.235.129 $15.000.000 06/01/2023 128,27 156,94 $18.352.693 $25.000.000 08/03/2023 131,77 156,94 $29.775.366 Total $169.627.668 4.5.2 Pago de las cuotas 2° y 3° 4.5.2.1 Aunando a lo anterior, la parte apelante exigió el reconocimiento de las expensas derivadas de las presuntas adecuaciones constructivas llevadas a cabo en el inmueble.
En este punto, la a quo, desestimó el cobro formulado, bajo el entendido que la parte accionada no acreditó las presuntas adecuaciones o mejoras realizadas en el terreno objeto de promesa. Y es que, contrario a como lo refiere el apelante, el reconocimiento pecuniario a favor de quien detentó el bien jamás opera como una consecuencia automática de la ruptura negocial.
Por el contrario, se exige la satisfacción de una carga probatoria rigurosa que trascienda la simple enunciación de una cifra, la cual debe ser elevada en la etapa procesal pertinente, en estricta observancia del principio del onus probandi consagrado en el artículo 167 del Código General del Proceso. 4.5.2.2 Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sostiene de forma pacífica que la condena por este concepto impone al reclamante el deber de demostrar la existencia material de las obras, su costo y el incremento económico generado en el inmueble.
Al respecto, en la sentencia SC10825-2016, el Máximo Tribunal de la Jurisdicción Ordinaria expreso: “En punto de mejoras y expensas, en análogo sentido, tampoco procede su reconocimiento, porque para actuar en la materia, inclusive inquisitivamente, es preciso, además de su prueba, la proposición del tema por el demandado en las oportunidades dispuestas por el ordenamiento, para así dejar a salvo los derechos de defensa y contradicción de la parte actora, todo lo cual se echa de menos en el subjúdice.
Como se tiene explicado, al interpelado le incumbe no sólo “(…) impulsar con su comportamiento procesal las bases sobre las cuales se haría posible la condena (…)”, sino “(…) cumplir a su turno con la carga de acreditar los supuestos determinantes sobre los que en cumplimiento de su deber legal el juzgador habría de pronunciarse acerca de las restituciones mutuas por mejora a que hubiere lugar (…)” (Negrilla por parte del Tribunal). 4.5.2.3 Así pues, la reclamación de esta clase de erogaciones exige la aportación de un medio demostrativo idóneo y conducente, capaz de corroborar la materialidad de las adecuaciones, su vigencia y su incidencia real en el predio.
La prueba de las expensas rechaza las meras estimaciones subjetivas y exige elementos de convicción que otorguen certeza sobre la realidad de la inversión, so pena de proferir una condena carente de sustento fáctico. 4.5.2.4 Al someter el caso concreto a tales premisas, es visible un vacío persuasivo insuperable en este asunto por parte de la parte pasiva.
El extremo demandado cimentó su pretensión de reembolso por la cuantía de $275.000.000, en atención a la celebración de 2 presuntas actas que daban cuenta de los pagos de las cuotas número 2 y 3 del otrosí contractual. Dichas actas según la parte demandada probaban la realización de las obras en los proyectos mirador de Potosí (bien dado en promesa), y Altos del Nogal, pero lo cierto es que, en el proceso no se logró acreditar ni la existencia de las construcciones que se llevaron a cabo en los mencionados lugares, ni la suscripción de las actas que dieran explicación de tal labor. 4.5.2.5.1 De hecho, el otrosí pactado por los extremos litigiosos omitió fijar las reglas para materializar las obras invocadas.
El negocio jurídico se limitó a prever el desarrollo de adecuaciones en los dos proyectos referidos, sin indicar precisamente su naturaleza o alcance; fijó un valor por cada cuota sin aportar directrices contractuales adicionales que dieran explicación de su ejecución. Lo cierto fue, que el pago de las cuotas 2° y 3° carece de material de convencimiento, ya que no se demostró la adecuación de los terrenos pactados y la elaboración de las actas necesarias para su validez y exigibilidad a la luz del otrosí suscrito por las partes, siendo entonces, inviable dar por sentada la cancelación efectiva de estos rubros o la existencia de las tareas señaladas por la accionada, y que deban ser reconocidas en la correspondiente declaración de restituciones mutuas.
Cabe reiterar que, en el momento procesal para contestar la demanda, la parte pasiva omitió aportar elementos demostrativos para sustentar dicho reclamo, material que tampoco se recaudó durante la fase instructiva del proceso, y del cual, el extremo demandante expresamente indicó que no existían. Sobre esto, el interrogatorio de parte absuelto por el representante legal de la accionante, el señor Carlos José Olarte Romero, señaló expresamente que las actas y los trabajos aludidos por la parte pasiva nunca se realizaron, y que la razón para el no otorgamiento de las actas fue el incumplimiento de su contraparte.
En su manifestación, el declarante manifestó de forma clara: “Cuando un contratista hace una obra se eleva a un acta de acuerdo de las partes o de ejecutado de la obra, pero este no existe”15 (…) O sea debe pasar por mis manos, el que hayan cumplido una tarea y en la tarea las dos partes firman un acuerdo y esa es el acta y no, no ha existido.16 (…) “cada obra tiene una descripción o cada labor tiene una descripción. En esa descripción que ellos tenían que hacer, pues no lo hicieron.
Teníamos unos parámetros como correos de ellos, de propuestas de diseño, de alguna cosa, lo cual no se ha ejecutado y ya, no hay que 15 Archivo “024GrabacionAudiencia”. En “C001Primera Instancia”. Minuto 26:15 16 Archivo “024GrabacionAudiencia”. En “C001Primera Instancia”. Minuto 26:31 reconocer nada porque no se ha cumplido su labor”17 (sic) (Énfasis por el Tribunal).
Sobre el particular, el representante legal de la demandada, el señor Felipe Esteban Franco Duque, indicó que las actas se encontraban, pero no por los valores adosados en el otrosí, aspecto de por sí controversial. Por lo tanto, la discusión de fondo sobre dichos documentos pasa por establecer si tan siquiera nacieron a la vida jurídica y, de haberlo hecho, qué valores se consagraron en ellas; problemática completamente olvidada en este trámite, ya que, como se indicó, no se aportaron al dosier.
El mencionado representante adujo: “Señora juez, no, no existen unas actas por esos dos valores exactos porque nosotros ejecutamos obras que superaban ese valor. Sí, en una reunión que sostuvimos con el doctor Carlos José y se llegó, se pactó en ese otrosí que el pago de esas de esas obras que habíamos hecho, se iban a hacer mediante ese predio, si, hoy O&R asociados, no había pagado a new home esas obras que se disputaron en Moniquirá, en altos del Nogal, ni tampoco en el mismo proyecto mirador de potosí” 18 (Énfasis por el Tribunal).
A este escenario de soledad probatoria se suma una inobservancia de los deberes de la parte demandada que este Tribunal no puede obviar. La exigencia de una suma como la esgrimida, sin el menor respaldo documental o medio demostrativo adecuado impide acoger y tener como cierto los valores que adujo el demandado en lo referente a las construcciones llevadas a cabo en el terreno. Por lo tanto, ante la carencia absoluta de elementos de convicción que permitan verificar la materialidad de la inversión pretendida, la judicatura adolece de asidero para avalar el estipendio reclamado. 4.6 Conclusión Corolario de las consideraciones expuestas, la Sala dispondrá la revocatoria de la providencia censurada, por cuanto el contrato de promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta, lo cual impide su eficacia legal, y dispondrá lo correspondiente a restituciones mutuas.
Por último, esta Corporación se abstendrá de imponer condena en costas en ambas instancias, al configurarse el supuesto previsto en el numeral 8 del artículo 365 del Código General del Proceso. 17 Archivo “024GrabacionAudiencia”. En “C001Primera Instancia”. Minuto 32:57 18 Archivo “024GrabacionAudiencia”. En “C001Primera Instancia”. Minuto 1:07:50 V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley.
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR por las razones expuestas los numerales 1°, 2°, y 4° de la sentencia proferida el 10 de abril de 2025 por el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de esta ciudad.
SEGUNDO: DECLARAR de manera oficiosa la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 16 de marzo del año 2021 y el otrosí nro. 01 firmado el 6 de junio de la misma anualidad respecto del lote 14 ubicado en la etapa VI del Conjunto Campestre Aposentos de Yerbabuena del Municipio de Sopó, en adelante “MIRADOR DE POTOSI, de conformidad a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.
TERCERO: ORDENAR a la demandante CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S. a la restitución de la suma de $169.627.668 en virtud de las restituciones mutuas decretadas con ocasión de la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa previamente referido, que deberá ser cancelada dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, y de no ser así, a partir de dicho vencimiento, dada la naturaleza comercial del negocio jurídico base de esta acción, causará un interés moratorio conforme a lo dispuesto por el artículo 884 del Código de Comercio.
CUARTO: SIN CONDENA en costas en ambas instancias en virtud del numeral 8° del artículo 365 del Código General del Proceso.
QUINTO: Por secretaría, remítase el expediente al a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (110013103 017 2023 00451 01) (firma electrónica) JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ (110013103 017 2023 00451 01) (firma electrónica) ADRIANA AYALA PULGARÍN (110013103 017 2023 00451 01) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2e2125421235c98d7bc813e2333e497c2af69e782cab8e94dbef772c3c966c81 Documento generado en 29/04/2026 12:20:38 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica