REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. SALA CIVIL Bogotá D.C., diecisiete (17) de julio de dos mil veinticinco (2025) Proceso No. Clase: Demandantes: Demandada: 110013199003202305998 03 VERBAL JUNE S.A.S. ITAÚ FIDUCIARIA COLOMBIA SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. Con soporte en el numeral 2° del artículo 321 del C.G.P., se decide la apelación interpuesta por GCG Abogados y Financieros Ltda., Eduardo Augusto Silva Mejía, la cónyuge supérstite y herederos de Juan Bautista Mendoza Reyes (Lizzabetha Dukon López, Silvia Camila, Juan Sebastián y Olga Natalia Mendoza Dukon), PATMI S.A.S. y FAPADASA S.A.S.1 contra el proveído de 20 de septiembre de 2024 - 2023126576-146-000, a través del cual negó su intervención por circunstancias factuales y pretensiones adicionales a las enarboladas en el libelo primigenio2.
ANTECEDENTES 1. Como sustento de su negativa, el a quo previno que, en virtud del canon 62 del C.G.P., su vinculación se efectuó con base en la pretensión quinta secundaria3, planteada en el escrito inaugural, tras reclamarse la inclusión en el contrato de fiducia mercantil del procedimiento para remover al promotor, gerente y comercializador Aldea Proyectos S.A.S., al amparo de lo contemplado en el canon 5.5.2.5. de la Circular Básica de la Superintendencia Financiera.
Por tanto, les restringió a los citados tanto la extensión de solicitudes propias, como la incorporación de hechos novedosos, tendientes a pretermitir el trámite procesal previsto en las Leyes 1480 de 2011 y 1564 de 2012, bajo el argumento de que la acción entablada no es de carácter panorámico ni guarda coincidencia con la finalidad de una acción de grupo o popular, dado que sus 1 PDF 464RecursoReposicion. 2 PDF 442 Auto de trámite. 3 “…es decir, que ‘…se ordene a ITAÚ FIDUCIARIA COLOMBIA S.A. SOCIEDAD FIDUCIARIA incluir en el contrato de fiducia mercantil del 25 de junio de 2015 el procedimiento para la remoción del promotor, gerente y comercializador ALDEA, de conformidad con lo establecido en el artículo 5.5.2.5 de la Circular Básica de la Superintendencia Financiera.’, (resaltados ajenos).”;
PDF 442 AutoDeTramte; fl. 1. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- efectos son inter partes. Elucidó, además, que les correspondía, de forma directa, adelantar un proceso distinto para deprecar la salvaguarda de sus derechos con miras a obtener las declaraciones perseguidas4. 2.
Contra la citada determinación, los ahora apelantes instauraron la reposición y, subsidiariamente, el mecanismo vertical, con fundamento en que los litisconsortes cuasinecesarios son autónomos y cuentan con todas las garantías y facultades de parte, de acuerdo con lo previsto en el precepto 62 del C.G.P., que a su tenor indica: “‘( ) Litisconsortes cuasinecesarios.
Podrán intervenir en un proceso como litisconsortes de una parte y con las mismas facultades de esta, quienes sean titulares de una determinada relación sustancial a la cual se extiendan los efectos jurídicos de la sentencia, y que por ello estaban legitimados para demandar o ser demandados en el proceso ( )’. (Negrilla y subrayado fuera del original).”5.
Para ese propósito, citó la Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, proferida por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, por medio de la cual ilustró que la intervención litisconsorcial emerge cuando el interviniente sostiene con una de las partes una determinada relación sustancial que habrá de ser afectada por la sentencia, en cuanto sobre ella irradian los efectos de la cosa juzgada.
De modo que anunció la existencia de un litisconsorcio cuasinecesario para integrar la parte activa en el evento de llegar a demostrarse el incumplimiento de los deberes legales y la conducta de Itaú Fiduciaria, cuyos efectos también le serían extensivos a todos los integrantes de la actora en el marco de la acción de protección al consumidor financiero, es decir, a todos Fideicomitentes Inversionistas y Beneficiarios de Área que se hubieren vinculado como litisconsortes cuasinecesarios de manera oportuna al presente proceso.
En esa línea, argumentó, por ser integrantes de ese extremo, la actuación ostenta el carácter inter partes – propio de ella-, habida cuenta que busca examinar la satisfacción de la totalidad de las obligaciones comunes a cargo de la fiduciaria: i.) La validación de los niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera de Aldea Proyectos S.A.S.; o 4 PDF 442 Auto de trámite. 5 PDF 479 RecursoReposicion.
Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- ii.) La realización de los pagos conforme al Manual de Pagos, entre otras. Además, de guardar identidad con la pretensión primera planteada por Junes S.A.S., relativa al incumplimiento del contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria de 25 de junio de 2015 y sus “otros síes”, de los que emanaron los accesorios de cesión de beneficio de área, aparejado de los efectos que les acarrearía la concesión de la pretensión segunda para reintegrar los valores invertidos por June S.A.S., rubros indispensables para el proyecto inmobiliario Agregó que los litisconsortes cuasinecesarios cuentan con las prerrogativas de la parte activa, incluida, la de formular pretensiones propias, conforme lo ha dilucidado el Consejo de Estado, en providencia de 13001-2331-003-1999-00319-01(55230) y aclaró, de modo similar, la indebida limitación de su participación únicamente respecto de la pretensión quinta subsidiaria, que va en detrimento de sus derechos e intereses en el proyecto inmobiliario, como beneficiarios de área, cuando están facultados para concurrir como litisconsortes cuasinecesarios, formular pretensiones propias y pronunciarse sobre aspectos que podrían cobijarlos con la cosa juzgada.
Concluyó, la revisión del cumplimiento de las obligaciones comunes a cargo de la Fiduciaria puede abarcar a todos los Beneficiarios de Área y Fideicomitentes Inversionistas; para ello, recordó la viabilidad de que los litisconsortes puedan formular pretensiones propias, en ejercicio de las facultades conferidas en el artículo 62 del Código General del Proceso, incluso, por economía procesal 3.
El a quo en proveído 2023126576-186-000 de 20 de octubre de 2024, mantuvo la decisión y denegó la alzada propuesta6. Luego de recurrirse en reposición la negativa de la concesión y refrendarse lo acogido, concedió la queja impetrada de manera residual7. 4. Después de admitirse la apelación en proveído de 20 de mayo anterior8, se procede a resolver, previas las siguientes, CONSIDERACIONES 1.
Sea lo primero advertir que la competencia del Tribunal, conforme al artículo 328 del Código General del Proceso, se circunscribe al análisis de la apelación formulada contra el auto que denegó la intervención litisconsorcial de los recurrentes, según lo permite el numeral 2° del artículo 321 ibídem. 6 PDF 542 AutoResuelveRecurso. 7 PDF 617AutoResuelveRecurso. 8 PDF 008AutoDeclaraMalDenegadoRecurso.
Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- 2. De acuerdo con la disposición prenotada, se advierte la revocatoria del proveído confutado, de acuerdo a lo siguiente: Se sabe que el litisconsorcio exige la intervención de varios sujetos en el proceso, en virtud de una situación que los cubre y por la cual concurren a la Litis a fin de integrar a una de las partes, bien la actora ora la demandada9.
También se ha dicho que esa pluralidad emerge en tres eventos: “a) cuando en un proceso hay varias personas como demandantes o demandadas; b) cuando concurren al proceso terceros que reúnen los requisitos indicados; c) cuando existe acumulación de procesos con partes distintitas y exista comunidad de pretensiones entre algunas de ellas…”10.
Ahora bien, de acuerdo con la Codificación Procesal General, existen tres modalidades: i) Necesario Es aquel que se manifiesta “[c]uando el proceso vers[a] sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o por disposición legal, haya de resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse contra todas; si no se hiciere así, el juez, en el auto que admite la demanda, ordenará notificar y dar traslado de esta a quienes falten para integrar el contradictorio, en la forma y con el término de comparecencia dispuestos para el demandado.” – Se resalta; art. 61, ib.-.
Es más, las actuaciones de cada uno de sus integrantes favorecerán a los otros y, si se trata de la disposición del derecho, se predicará su eficacia en el evento de emanar de todos sus integrantes – id.-. Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia ha dilucidado, en torno a esta figura, la imperiosidad de convocar a juicio “…a todas aquellas personas que influyeron o hacen parte de un mismo vínculo material o del acto jurídico demandado, tanto así que la ausencia de uno solo, ya sea por activa o por pasiva, impide proveer decisión judicial de fondo (litisconsorcio necesario), en estos casos, la relación sustancial «no es susceptible de escindirse en tantas relaciones aisladas como sujeto activos o pasivos individualmente considerados existan, sino que se presenta como una, única e indivisible frente al conjunto de tales sujetos» (G.J., t. CXXXIV, pág. 170).”11, pues sin la presencia obligatoria de los sujetos involucrados, no 9 Ver Parra Quijano, Jairo.
“Derecho Procesal Civil”, Santafé de Bogotá – 1992. Ed. Temis. Tomo I, Pág. 180. 10 Devis Echandía, Hernando. “Compendio de Derecho Procesal”, Santafé de Bogotá-1996. Ed. ABC. 14ª Edición. Tomo I. Pág. 334. 11 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, rad. 13001310300820120016201. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- será posible resolver en sentencia de fondo y por esa razón se dispone su citación aún de oficio, en cualquier etapa del pleito antes de proferirse la decisión de primera instancia, pues de lo contrario será invalidada la providencia para integrar el contradictorio en debida forma12. ii) Cuasi necesario En esta modalidad, podrán intervenir como participes de un extremo con las mismas facultades que lo amparan, por ser titulares de una determinada relación sustancial a la cual se extiendan los efectos jurídicos de la sentencia. De modo que, se encuentran legitimados para comparecer como promotores o convocados en el proceso – art. 62-.
Concierne “…a la participación de un tercero que tenga con una de las partes determinada «relación sustancial» y respecto de quien se pueden extender los efectos de la sentencia, pero que en todo caso su presencia no es obligatoria para decidir de mérito el asunto…”13 – Énfasis propio-. Tal es el caso, de los deudores solidarios o del adquirente posterior de la cosa litigiosa14.
En esta variación, “…uno o todos tienen legitimación para intervenir, pero uno solo que sea demandante o demandado, es suficiente. La sentencia será de fondo, porque la legitimación no radica en todos, sino en cada uno de ellos”15 –Negrilla y subrayado propios-, es decir, el sujeto que ostenta interés no requiere ser citado por cuanto su presencia resulta innecesaria en el proceso, pues sin éste se puede dictar sentencia de fondo16. iii) Facultativo Sus integrantes son “…considerados en sus relaciones con la contraparte, como litigantes separados.
Los actos de cada uno de ellos no redundarán en provecho ni en perjuicio de los otros, sin que por ello se afecte la unidad del proceso” – art. 60; id.-. Es decir, la convocatoria de los partícipes es opcional y no requiere de la concurrencia de todas las personas de las que emana la relación sustancial, su pretensión es inocua y no afecta el normal sendero de la lid17.
Por ello, son acogidos como litigantes separados porque sus intereses, si bien comunes, 12 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, rad. 13001310300820120016201. 13 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, rad. 13001310300820120016201. 14 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, rad. 13001310300820120016201. 15 Parra Quijano, Jairo. “Derecho Procesal Civil”, Santafé de Bogotá – 1992. Ed. Temis. Tomo I, Pág. 190. 16 Parra Quijano, Jairo. “Derecho Procesal Civil”, Santafé de Bogotá – 1992. Ed. Temis. Tomo I, Pág. 191. 17 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, rad. 13001310300820120016201. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- puede obtener resoluciones diferentes18. Aquel sujeto, posible afectado o interesado, decidirá si interviene por economía procesal o no19, claro está, siempre que no medie disposición en contrario.
Inclusive, a este respecto la doctrina ha esclarecido que “…dependen de la voluntad de las partes iniciar por separado, como demandantes, varios procesos para sus respectivas pretensiones o contra cada uno de los demandados, o cuando depende de la voluntad de los terceros intervenir o no en el proceso iniciado por otros sujetos, sin que la unidad de la cosa juzgada ni la ley exijan lo uno o lo otro, de manera que si no concurren todos los litisconsortes la sentencia podrá ser de mérito respecto de quienes sí lo hicieron20. 3.
Desde esta perspectiva, en el caso bajo estudio se aprecia lo siguiente: a) La demanda primigenia de June S.A.S. La citada sociedad, evocó su calidad de fideicomitente inversionista del “FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA AMÉRICA CENTRO DE NEGOCIOS” para convocar a Itaú Fiduciaria21. Por consiguiente, deprecó la declaratoria del incumplimiento del contrato de fiducia a cargo de Itaú Fiduciaria Colombia S.A. Sociedad Fiduciaria y la orden de devolver, restituir o reintegrar a June S.A.S. los valores sufragados por inversión, junto a la indexación correspondiente y los intereses moratorios comerciales, liquidados a la tasa máxima autorizada por la ley.
Es más, en la pretensión quinta pidió la remoción del promotor, gerente y comercializador del proyecto aldea y la designación de uno escogido por los fideicomitentes inversionistas o, de manera subsidiaria, la inclusión en el contrato de fiducia mercantil del procedimiento para la remoción del promotor, gerente y comercializador, a la luz del artículo 5.5.2.5. de la Circular Básica de la Superintendencia Financiera.
De la misma manera, imploró la exclusión de la fiduciaria y el nombramiento de un administrador interino22. Como sustento de sus pretensiones, invocó el Contrato de Fiducia Mercantil de 25 de junio de 2015, en el que intervinieron: la fideicomitente, Aldea Proyectos S.A. – Hoy Aldea Proyectos S.A.S.- y la fiduciaria, Helm 18 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, rad. 13001310300820120016201. 19 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC200-2023 de 10 de julio de 2023, rad. 13001310300820120016201. 20 Devis Echandía, Hernando. “Compendio de Derecho Procesal”, Santafé de Bogotá-1996. Ed. ABC. 14ª Edición. Tomo I. Pág. 338. 21 Itaú Asset Management Colombia S.A. Sociedad Fiduciaria o Itau Asset Management o Itaú Fiduciaria;
PDF 001Demanda; fl. 1. 22 PDF 001Demanda; fl. 32. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- Fiduciaria S.A. – Hoy Itaú Fiduciaria-. Asimismo, precisó que la llegada de June S.A.S. – antes June E.U.- se produjo como fideicomitente inversionista, luego de haber aportado capital a ese patrimonio autónomo y de que Aldea Proyectos S.A.S. le cedió el 6.8828% de los derechos fiduciarios23.
Sobre el incumplimiento de la accionada, en el hecho 23, expresó lo acontecido con la “…relación de pagos y/o aportes e ingresos de recursos al fideicomiso realizados por cada uno de los beneficiarios de área…”24 – Se Resalta- y la aquiescencia de la Fiduciaria para que Aldea percibiera esos efectos directamente para luego girarlos a terceros25, sin ingresar al Fideicomiso, en cuantía de $30.394’952.206.oo26.
Incluso, aportó un certificado de la sociedad Aldea Proyectos S.A.S. en el que se vislumbró: i) el giro directo de $2.200'000.000.oo a Inmobiliaria Estatal S.A.S., ii) $1.411’810.076.oo a Aldea Proyectos S.A.S., iii) $1.059’607.016.oo, $215’453.044.60 y $13.883’137.087.oo a Itaú Corpbanca Colombia S.A., al igual que, iv) $3.229’992.794.73 que ingresaron al patrimonio autónomo a la cuenta de ahorros terminada en 47127.
Luego, en el hecho 32, narró que el dictamen pericial procesó veintinueve informes que la Fiduciaria entregó a los beneficiarios de área, durante el periodo comprendido entre el 1º de julio de 2015 y 31 de diciembre de 2022, los cuales fueron cruzados con los reportes suministrados tanto al Fideicomiso como a la DIAN, los datos del proyecto adosados por los fideicomitentes inversionistas y los extractos bancarios anexados por Itaú Fiduciaria28.
Reprochó también el reconocimiento de beneficiarios de área que no realizaron los abonos a las cuentas del fideicomiso, entre ellos, Skema Promotora S.A., Sainc Ingenieros Constructores S.A. y Esmeraldas Santa Rosa S.A.; lo mismo que la falta de similitud entre las ventas realizadas, en varios casos precios irrisorios por metro cuadrado, pagos directos a terceros y su falta de inclusión en la información contable29.
Sumó a lo dicho la desatención de los impuestos prediales de los años 2019 a 2023 y la notificación de varios mandamientos de pago librados en 23 PDF 001Demanda; fls. 1 y 2. 24 PDF 001Demanda; fls. 13. 25 PDF 001Demanda; fl. 13 - 16. 26 Los aportes realizados por Cipres Asociados S.A.S. en cuantía de $6.000’000.000.oo – piso 28-, Fideicomiso Kapital Urbano en suma de $22.000’000.000.oo – piso 26- e Inversiones Arboleda & Cia. S. en C. en valor de $624’945.000.oo – unidad 3014-;
PDF 001Demanda; fl. 13 – 16. 27 PDF 001Demanda; fl. 16. 28 PDF 001Demanda; fl. 19. 29 PDF 001Demanda; fl. 20. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- contra de los fideicomitentes inversionistas30. b) La citación de los litisconsortes Ahora bien, la convocatoria de los apelantes, junto a otros intervinientes, se materializó a través de un litisconsorcio cuasinecesario, en virtud de la pretensión quinta subsidiaria que exigía la modificación del contrato de fiducia de 25 de junio de 2015, para incluir el procedimiento para remover al promotor, gerente y comercializador Aldea, según lo evocó el Delegado de conocimeinto en el auto 2023126576-018-000 de 4 de marzo de 2024.
Previó la asistencia de los fideicomitentes y de los beneficiarios en cualquier calidad que hagan parte del Fideicomiso América Centro de Negocios, administrado por Itaú Fiduciaria S.A.31 y, en aquella oportunidad, los concibió como partícipes del negocio y posibles afectados por la modificación del contrato de fiducia32. Aunado a ello, en decisión 2023126576-060-000 de 21 de mayo de 2024, concibió que las personas a las que podía irradiarse la sentencia eran los partícipes del negocio fiduciario en materia inmobiliaria y, por economía procesal, halló notificados a varios intervinientes que concurrieron33.
Llámese la atención también, que en la providencia 2023126576-073000 de 3 de julio de 2024, el Delegado consideró imperiosa la participación de aquellos intervinientes porque una de las pretensiones era la de constituir en el contrato de fiducia una cláusula que impusiera un procedimiento para llevara cabo la remoción del fideicomitente, promotor, gerente y comercializador, Aldea Proyectos S.A.S., y como se trataba de la modificación del contrato matriz, definió que sus efectos devendrían en cosa juzgada frente a ellos34.
Bajo ese tenor, no cabe duda que la autoridad de primer grado no le restó efectos a la citación imperiosa35 tanto de los fideicomitentes como de los beneficiaros de área al presente asunto, aun cuando estos últimos ostentaran su derecho de la celebración de un convenio de cesión. Por tanto, su comparecencia no debe verse aislada y concierne revisar la finalidad que los cobija, la fuente de sus prerrogativas y los efectos respecto de una decisión de instancia. 30 PDF 001Demanda; fl. 21. 31 PDF 041 AutoOrdenaVincular.
PDF 041 AutoOrdenaVincular. 33 PDF 169 AutoResuelveRecurso. 34 PDF 208 AutoResuelveRecurso. 35 Se aclara que no fue objeto de controversia en la alzada la citación que se efectuó a esos sujetos procesales como necesaria o cuasinecesaria. En ese orden de ideas, no se emitirá ningún juicio por parte del Superior referente a la aludida convocatoria. 32 Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- c) La participación de los apelantes Además de pronunciarse respecto de su convocatoria, atinente a la modificación de una cláusula del contrato de fiducia, a la luz de la cláusula quinta subsidiaria del libelo inicial.
Los citados ampliaron su intervención para formular nuevas pretensiones, hechos y fundamentos jurídicos. Véase: 1. GGC Estudio de Abogados Ltda. Invocó el incumplimiento de los deberes legales de Itaú Fiduciaria, como administradora y vocera del Fideicomiso, relacionadas con el obrar de un buen hombre de negocios, dentro de los que destacó: i) la validación de los niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera de Aldea Proyectos; ii) la previsión; iii) la falta de incorporación de las causales y los plazos para la devolución de los recursos entregados por los beneficiarios de área; iv) la información; v) la respuesta oportuna y adecuada a los derechos de petición; vi) la no inclusión de prácticas ni cláusulas abusivas; vii) la diligencia para efectuar los reportes en la UIAF y a los beneficiarios de área sobre conductas presuntamente desplegadas en contra del patrimonio autónomo.
Dentro de las prestaciones contractuales abandonadas, resaltó: i) Las instrucciones impartidas por la beneficiaria de área para que todos los recursos ingresaran al Fideicomiso, por no mediar autorización expresa diferente y, ii) Remitir a los beneficiarios de área un extracto de clientes consolidados con periodicidad mensual en formato PDF.
De la misma manera, advirtió que aun cuando no suscribió el contrato de fiducia como fideicomitente, era beneficiaria de área; a la par, que contaba con un derecho propio, personal y exigible, accesorio del convenio de fiducia. Por esa razón, adujo estar legitimada para reclamar la protección de sus derechos mediante el ejercicio de la acción, como consumidora financiera36.
Su petitum correspondió a que se declarara a Itaú Fiduciaria como civil y contractualmente responsable por el incumplimiento de las obligaciones tanto legales como contractuales – previamente descritas-; se acogiera la resolución del contrato de cesión de beneficio de área; fuera condenada la demandada a pagarle la suma de $954’453.189.oo, por concepto de valor consignado, junto a la indexación a que hubiere lugar y los intereses moratorios causados; la ineficacia del numeral 2º de la cláusula 5ª del contrato de Fiducia y la cláusula 3ª, el parágrafo 4º de la cláusula 5ª y literal e) de la cláusula 15ª del contrato de cesión de beneficio de área.
Subsidiariamente, suplicó se adelantaran las gestiones necesarias para que GGC Abogados y 36 PDF 417 VinculaciónLitisconsorte; fls. 54-70. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- financieros Ltda. le fuera entregada la oficina 811 a la mayor brevedad posible, conforme a lo pactado y se le ordenara el pago de los réditos moratorios37.
En cuanto a la situación fáctica descrita, se memora: El 29 de abril de 2014, suscribió la carta de instrucciones Irrevocables de la Participación Número 99400071-9 – (Tarjeta de Recaudo N 237718062)38; el 26 de mayo postrero, Celebró el Contrato de Cesión de Beneficio de Área Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto América Centro Mundial de Negocios, con miras a adquirir el beneficio de área de la oficina 81139.
En ese orden, se aprecia el Contrato de Cesión de Beneficio de Área Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto América Centro Mundial de Negocios de 26 de mayo de 2014, mediante el cual, el cedente y/o fideicomitente, Aldea Proyectos S.A., y GGC Estudio de Abogados Ltda., como cesionario de derecho de beneficio sobre área o simplemente cesionario o cesionario de beneficio o el beneficiario de área, concertaron: “Por medio del presente contrato el cual será accesorio al Contrato de Fiducia Mercantil y que por lo tanto se constituye como una de Cesión o Cesión Condicionada, EL CEDENTE promete transferir al CESIONARIO, a título de cesión onerosa, quien a su vez acepta y adquiere con arreglo a los términos y las condiciones que a continuación se expresan, los derechos de beneficio derivados del Fideicomiso Inmobiliario que ALDEA PROYECTOS S.A. como fideicomitente constituirá con HELM FIDUCIARIA S.A. para el desarrollo del Edificio de Oficinas TORRE ALDEA del Proyecto denominado en principio AMERICA CENTRO MUNDIAL DE NEGOCIOS.
Una vez cumplidas las condiciones establecidas en Encargo Fiduciario Irrevocable de Administración, suscrito entre HELM FIDUCIARIA S.A., y ALDEA PROYECTOS S.A., en cumplimiento de las instrucciones conferidas en la carta de instrucciones irrevocables y conforme la presente Cesión de Beneficio de Área que mediante el presente documento se celebra, los terceros interesados en adquirir derechos de beneficio de área vinculados al Edificio de Oficinas TORRE ALDEA del proyecto denominado en principio AMERICA CENTRO MUNDIAL DE NEGOCIOS, para todos los efectos, adquirirán la calidad de BENEFICIARIO(S) DE ÁREA, con arreglo a los términos y condiciones del contrato de fiducia que al efecto se 37 PDF 417 VinculaciónLitisconsorte; fls. 45-49. 38 39 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 16-39 Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- celebrará para dar origen PROYECTOS.”40 – Se resalta-. al FIDEICOMISO ALDEA Es más, en el parágrafo 1º de la cláusula 3ª se indicó que el beneficiario de área únicamente tendría derecho a la transferencia a título de beneficio de fiduciario del derecho de dominio y la posesión de las unidades inmobiliarias señaladas41, la cual estaría a cargo, en aquel entonces, de Helm Fiduciaria S.A., como vocera del Fideicomiso Aldea Proyectos, o sus cesionarios, cuando informara el fideicomitente, previa satisfacción de las obligaciones del beneficiario de área42.
Adicionalmente, en el hecho 5º, narró que el 19 de mayo de 2015, se celebró un “otro sí” sobre las instrucciones irrevocables de participación para indicar que el saldo de la participación debía ser entregado al Fideicomiso cuando se satisficieran los requisitos para decretar el punto de equilibrio, cuyo plazo máximo era el 31 de diciembre de 2015 y para justar el plazo de la consecución del punto de equilibrio a esa fecha43; y, seguidamente, informó de una nueva variación para prever como plazo máximo el 31 de marzo de 201644.
Señaló que, el 5 de marzo de 2024, presentó derecho de petición para que se aclarara la admisión del Fideicomiso en el proceso de reorganización empresarial, se fijara una reunión para conocer la postura del representante y las consecuencias de ello; cuya respuesta de 22 de marzo postrero, no consideró satisfactoria45. Manifestó haber entablado una acción de tutela para obtener un pronunciamiento congruente, amparo que fue concedido el 5 de junio de 2024 por el Juzgado 20 Civil Municipal de Ejecución de Sentencias de Bogotá, narró46.
Agregó, la presentación de una nueva solicitud para que le fueran remitidos: “copia de un listado de documentos relacionados con el Contrato de Fiducia, Contrato de Cesión de Beneficio de Área, así como las actas, informes y demás documentación relacionada con el cumplimiento del punto de equilibrio y la ejecución del Proyecto” que no fue honrada por la Fiduciaria47, que devino en una nueva protección supralegal, otorgada el 23 de julio consecuente, por el Juzgado 9º Civil Municipal de Ejecución de Sentencias de Bogotá48 y una nueva solicitud de 21 de agosto de 2024, referente a la admisión del patrimonio autónomo al proceso de 40 Anexo 3, fl. 9;
PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 16. 41 Anexo 3, fl. 12; PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 16. 42 Anexo 3, fl. 12; PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 16. 43 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 18. 44 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 24. 45 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 36. 46 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 37. 47 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 37. 48 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 38.
Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- reorganización49. Y no debe desconocerse que, a su vez, coadyuvó las pretensiones primera, tercera, cuarta y séptima de la demanda primigenia, se opuso a la segunda y parcialmente a la quinta y quinta subsidiaria50. 2. Eduardo Augusto Silva Mejía, la cónyuge supérstite y herederos de Juan Bautista Mendoza Reyes (Lizzabetha Dukon Lopez, Silvia Camila, Juan Sebastián y Olga Natalia Mendoza Dukon) Su reclamación legal, estuvo edificada en el incumplimiento de los deberes legales de Itaú Fiduciaria, como administradora y vocera del Fideicomiso, tocantes con el obrar de un buen hombre de negocios, dentro de los que evocó: i) la validación de los niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera de Aldea Proyectos S.A.S.; ii) la previsión; iii) la falta de incorporación de las causales y los plazos para la devolución de los recursos entregados por los beneficiarios de área; iv) la información; v) la no inclusión de cláusulas abusivas; vi) la diligencia para efectuar los reportes en la UIAF y a los beneficiarios de área sobre conductas presuntamente desplegadas en contra del patrimonio autónomo51.
En torno a la inobservancia de sus contraprestaciones contractuales citó: i) no haber seguido las instrucciones impartidas por los beneficiarios de área, debido a que los recursos debían ingresar al Fideicomiso, por no mediar autorización expresa diferente y, ii) la falta de remisión a los beneficiarios de área de un extracto de clientes consolidados, con periodicidad mensual en formato PDF52.
Aclaró que a pesar de no haber suscrito el contrato de fiducia como fideicomitente, eran beneficiarios de área, contaban con un derecho propio, personal y exigible, accesorio del convenio de fiducia que les daba legitimidad para reclamar la protección de sus derechos mediante el ejercicio de la acción de protección como consumidores financieros53.
El conjunto de sus pedimentos se sintetiza en que Itaú Fiduciaria sea declarada civil y contractualmente responsable por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales previamente descritas; se ordene la resolución del contrato de cesión de beneficio de área; se le condene a pagar $1.826’449.560.oo, por concepto de valor consignado, debidamente indexado y acompañado de los réditos sancionatorios generados; se acoja la ineficacia del numeral 2º del artículo 5º del contrato de Fiducia y la cláusula 49 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 43. 50 PDF 417 VinculacionLitisconsorte; fl. 44. 51 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio;
Fls. 46-55. 52 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; Fls. 57. 53 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; Fls. 45. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- 3ª, el parágrafo 4º de la prerrogativa 5ª y literal e) de la previsión 15ª del Contrato de Cesión de Beneficio de Área. A manera residual, fueran adelantadas las gestiones necesarias para que les fuera entregada la oficina 1201 a la mayor brevedad posible, conforme a lo pactado, acompasado de los intereses moratorios54.
Empero no debe omitirse que, a su vez, coadyuvó las pretensiones primera, tercera, cuarta y séptima de la demanda primigenia, se opuso a la segunda y parcialmente a la quinta, la quinta subsidiaria y sexta55. Dentro de los hechos adicionales enunció que el 31 de diciembre de 2014, Aldea Proyectos S.A.S. presentaba pérdidas operacionales por un valor de –$2.270’147.579.oo y, por ende, le atribuyó a la Fiduciaria el incumplimiento de los deberes de previsión, respecto de los riesgos e inconvenientes de Aldea Proyectos S.A.S. para desarrollar el proyecto, la omisión de analizar el cumplimiento de las condiciones técnicas, financieras y jurídicas a cargo de Aldea Proyectos S.A.S. y la información oportuna a los Beneficiarios de Área a su vinculación56.
Agregó que el 19 de enero de 2015, Juan Bautista Mendoza Reyes junto con Eduardo Augusto Silva Mejía suscribieron el Contrato de Cesión de Beneficio de Área Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto América Centro Mundial de Negocios, con el fin de adquirir el beneficio de área sobre la oficina 1108 y tres cupos de estacionamiento en el Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto Inmobiliario, denominado en principio América Centro Mundial de Negocios, con una contraprestación de $1.862’280.000.oo57.
En el contenido del citado pacto, contemplaron: “…Entre los suscritos ALDEA PROYECTOS S.A. (ALDEA) en calidad de EL CEDENTE Y/O EL FIDEICOMITENTE Y/O EL GERENTE y por otro lado JUAN BAUTISTA MENDOZA REYES y EDUARDO AUGUSTO SILVA MEJIA; quien(es) para los efectos del presente contrato se denominará(n) EL CESIONARIO DE DERECHO DE BENEFICIO SOBRE ÁREA o simplemente CESIONARIO O CESIONARIO DE BENEFICIO O EL BENEFICIARIO DE ÁREA, hemos convenido celebrar el presente contrato de Cesión Condicionada de Derechos de Beneficio sobre Área dentro del Fideicomiso Inmobiliario que se va a constituir para el desarrollo del Edificio de Oficinas denominado TORRE ALDEA del Proyecto denominado en principio AMERICA CENTRO MUNIDAL 54 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fls. 34-40. 55 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 33. 56 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 16. 57 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 16.
Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- DE NEGOCIOS, administrado por HELM FIDUCIARIA S.A., y cuyo Fideicomitente será ALDEA PROYECTOS S.A.”58. Fue de este modo, que en uno de sus antecedentes se plasmó “…EL PRESENTE DOCUMENTO NO ES UNA PROMESA DE COMPRAVENTA. EL PRESENTE DOCUMENTO ES UN DOCUMENTO DE CESIÓN CONDICIONADA O CESIÓN DE BENEFICIO DE ÁREA, mediante la cual el BENEFICIARIO DE ÁREA se vincula al Fideicomiso Inmobiliario que se constituirá para tal fin por EL FIDEICOMITENTE” 59.
Y por objeto fue incorporada la accesoriedad al contrato de fiducia mercantil, para efectuar una cesión condicionada de acceso al beneficio derivado del Fideicomiso Inmobiliario que Aldea Proyectos S.A. pactaría con Helm Fiduciaria S.A. para el desarrollo del Edificio Torre Aldea del Proyecto Inmobiliario América Centro Mundial de Negocios60.
De igual manera, narró que el 25 de febrero de 2015, suscribieron las Instrucciones Irrevocables de la Participación Número 99400095-8 – Tarjeta de Recaudo N 237718101, para indicar que el saldo de su participación debía ser entregado al Fideicomiso cuando se cumplieran los requisitos para decretar el punto de equilibrio, cuyo plazo máximo prorrogado sería el 30 de junio de 201561.
Exteriorizó la celebración de dos “otros síes” más, uno, de 8 de marzo de 2016, relacionado con la variación de la condiciones del pago, y otro, de 2 de mayo de 2018, para cambiar el inmueble a la oficina 1201, a fin de reducir el valor de la vinculación a $1.826’449.560.oo62. Para terminar memoró que, el 31 de diciembre de 2023, la Fiduciaria remitió una comunicación que indicaba la suma depositada por ellos en monto de $ 1.826’449.560.oo63, así como todo lo referente a la situación de insolvencia que envolvió a Aldea Proyectos S.A.S.64. 3.
PATMI S.A.S. Su intervención estuvo fundada en el incumplimiento de los deberes legales de Itaú Fiduciaria, como administradora y vocera del Fideicomiso, relacionadas con el obrar de un buen hombre de negocios, dentro de los que Aenxo 3, fl. 5; PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 16. Aenxo 3, fl. 8; PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 16. 60 Aenxo 3, fl. 8;
PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 16. 61 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 17 y 18. 62 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 24-27. 63 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 30. 64 PDF 424VinculaciónLitisConsorcio; fl. 30-33. 58 59 Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- se destacan: i) la validación de los niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera de Aldea Proyectos; ii) la previsión; iii) la falta de incorporación de las causales y los plazos para la devolución de los recursos entregados por los beneficiarios de área; iv) la información; v) la respuesta oportuna y adecuada a los derechos de petición; vi) la no inclusión de prácticas ni cláusulas abusivas; vii) la diligencia para efectuar los reportes en la UIAF y a los beneficiarios de área sobre conductas presuntamente desplegadas en contra del patrimonio autónomo65.
Como cargas obligacionales insatisfechas enunció: i) el abandono de las instrucciones impartidas por los beneficiarios de área porque todos los recursos debían ingresar al Fideicomiso, salvo autorización expresa diferente; ii) la carencia de remisión de los extractos de clientes consolidados, con periodicidad mensual en formato PDF, a todos los beneficiarios66.
De la misma manera, anotó que aun cuando no suscribió el contrato de fiducia como fideicomitente, era beneficiaria de área; sumado a que contaba con un derecho propio, personal y exigible, accesorio del convenio de fiducia, que le daba legitimidad para reclamar la protección de sus derechos mediante el ejercicio de la acción atinente, como consumidora financiera67.
El grupo de peticiones se resume en lo siguiente: i) el reconocimiento de la responsabilidad civil y contractual de Itaú Fiduciaria, derivada del incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales enunciadas con antelación; ii) la resolución del contrato de cesión de beneficio de área; iii) la condena a pagar $2.070’116.074.oo, por concepto de valor consignado, aunado a la actualización y a los intereses moratorios causados; iv) la ineficacia del numeral 2º de la cláusula 5ª del Contrato de Fiducia y la cláusula 3ª, el parágrafo 4º de la cláusula 5ª, al igual que el literal e) de la cláusula 15ª del Contrato de Cesión de Beneficio de Área.
De manera subsidiaria, se adelantar las gestiones necesarias para que les sea entregada la oficina 1106 a la mayor brevedad posible, conforme a lo pactado, y el pago de los intereses moratorios68. Incluso, coadyuvó las pretensiones primera, tercera, cuarta y séptima del libelo inicial, se opuso a la segunda y parcialmente a la quinta, la quinta subsidiaria y sexta69.
En torno a la situación fáctica descrita, relató que, el 31 de diciembre de 2014, Aldea Proyectos S.A.S. presentaba pérdidas operacionales por un valor de –$2.270’147.579.oo y, por ende, le atribuyó a la Fiduciaria el 65 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; Fls. 49-62. 66 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; Fls. 63-64. 67 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio;
Fls. 49. 68 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fls. 39-44. 69 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; Fls. 49. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- incumplimiento de los deberes de previsión, respecto de los riesgos e inconvenientes que tendría, la omisión de analizar que cumpliera con las condiciones técnicas, financieras y jurídicas para el adecuado desarrollo del proyecto e informarlo oportunamente a los Beneficiarios de Área antes de vincularse70.
Agregó que el 10 de marzo de 2015, Antonio Ignacio Gómez Walteros suscribió el Contrato de Cesión de Beneficio de Área Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto América Centro Mundial de Negocios, con el fin de adquirir el Beneficio de área sobre la oficina 1106 y tres cupos de estacionamiento en el Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto Inmobiliario, denominado en principio América Centro Mundial de Negocios, bajo una prestación de $2.069’200.000.oo71.
De igual manera, señaló que, el 21 de mayo de 2015, suscribió un “otro sí” para ampliar el plazo de consecución del punto de equilibrio a 31 de diciembre de ese año72. Es más, en dicho convenio se plasmó que Antonio Ignacio Gómez Walteros fungiría como cesionario del derecho de beneficio sobre área, cesionario, cesionario de beneficio o el beneficiario de área, dentro del Fideicomiso Inmobiliario denominado Torre Aldea para el Proyecto denominado América Centro Mundial de Negocios, administrado por Helm Fiduciaria S.A., con la fideicomitente Aldea Proyectos S.A.73.
Asimismo, se concertó que la vinculación del cesionario, respecto del beneficio de área, era frente una unidad inmobiliaria determinada y que dicho documento era una cesión condicionada o cesión de beneficio de área por la cual el beneficiario se vinculaba al Fideicomiso Inmobiliario74. Su objeto se circunscribió a ser un negocio accesorio al Contrato de fiducia Mercantil, a través del cual, se efectuaría la cesión condicionada de los derechos de beneficio emanados de del Fideicomiso Inmobiliario que Aldea Proyectos S.A.S. constituyó con Helm Fiduciaria S.A. para el desarrollo de las oficinas Torre Aldea del proyecto denominado América Centro Mundial de Negocios75.
Seguidamente, advirtió que, el 20 de noviembre de 2015, Ignacio Gómez Walteros cedió el contrato de Cesión de Beneficio de Área – Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto América Centro Mundial de Negocio a PATMI S.A.S.76. Precisó que Aldea Proyectos S.A.S. no honró las exigencias para lograr 70 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 16. 71 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 17. 72 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 17. 73 Aenxo 2, fl. 5;
PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 17. 74 Aenxo 2, fl. 7; PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 17. 75 Aenxo 2, fl. 8; PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 17. 76 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 19. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- el punto de equilibrio77 y aconteció la condición resolutoria expresa, contenida en la cláusula 12ª del contrato de cesión de beneficio de área78.
Parejamente, menciono que, el 12 de abril de 2016, envió una comunicación para que los recursos fueran transferidos al fideicomiso porque Aldea había informado de la consecución del punto de equilibrio79 y en respuesta, el 27 de mayo postrero, la fiduciaria le previno de no haberse satisfecho a cabalidad los requisitos para decretar el punto de equilibrio, aun así, indicó que procedería a transferir los recursos al Fideicomiso80.
También relató que, el 12 de junio de 2024, presentó un derecho de petición a Itaú Fiduciaria con el fin de que le fuera remitido el listado de los documentos relacionados con el contrato de fiducia, la cesión de beneficio de área, las actas, los informes, documentación relacionada con el punto de equilibrio y la ejecución del proyecto81; empero, tras no obtener respuesta, promovió una acción de tutela en contra de esa entidad, la cual le fue concedida el 29 de julio siguiente, y un día después, obtuvo una solución incompleta porque no recibió los documentos solicitados82.
Anunció que el 12 de julio posterior, le fue entregada la información de la totalidad de los rubros depositados por valor de $2.070’116.074.oo83. 4. FAPADASA S.A.S. Su intervención se fincó en el incumplimiento de los deberes legales de Itaú Fiduciaria, como administradora y vocera del Fideicomiso, por no obrar como un buen hombre de negocios.
Entre ellos, citó: i) la validación de los niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera de Aldea Proyectos; ii) la previsión; iii) la información; iv) la respuesta oportuna y adecuada a los derechos de petición; v) la no inclusión de prácticas ni cláusulas abusivas; vi) la diligencia para efectuar los reportes en la UIAF y a los beneficiarios de área sobre conductas presuntamente desplegadas en contra del patrimonio autónomo84.
Respecto de las cargas contractuales desatendidas, llamó la atención en: i) no haber seguido las instrucciones impartidas por los beneficiarios de área para que los recursos ingresaran al Fideicomiso y, ii) dejar de remitir a los beneficiarios de área un extracto de los clientes consolidados, con periodicidad mensual en formato PDF85. 77 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 19. 78 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 20. 79 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 23. 80 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 24. 81 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 31. 82 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 33. 83 PDF 428VinculaciónLitisconsorcio; fl. 33. 84 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial;
Fls. 44-56. 85 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; Fls. 57-59. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- Adicionalmente, concierne recordar que si bien admitió no haber suscrito el contrato de fiducia como fideicomitente, arguyó ser beneficiaria de área y contar con un derecho propio, personal, exigible, así como accesorio del convenio de fiducia que le daba legitimidad para reclamar la protección de sus derechos mediante el ejercicio de las acciones relativas a las de una consumidora financiera86.
Incluso, dentro de las pretensiones formuladas se vislumbra la declaratoria de responsabilidad civil contractual de Itaú Fiduciaria por inobservar las obligaciones legales y contractuales previamente descritas; la resolución del contrato de cesión de beneficio de área; la condena a pagarle $1.360’000.000.oo, por concepto de valor consignado, debidamente actualizada y sobre la cual debían honrarse los intereses moratorios causados; la ineficacia del numeral 2º de la cláusula 5ª del contrato de Fiducia y la cláusula 3ª, el parágrafo 4º de la cláusula 5ª y literal e) de la cláusula 15ª del contrato de Cesión de Beneficio de Área.
Las subsidiarias de adelantar las gestiones necesarias para que le sea entregada la oficina 2902, a la mayor brevedad posible, conforme a lo pactado, y sufragar los intereses moratorios87. A su vez, coadyuvó las pretensiones primera, tercera, cuarta y séptima de la demanda primigenia, se opuso a la segunda y parcialmente a la quinta, la quinta subsidiaria y sexta88.
De la situación fáctica descrita, recalcó que al 31 de diciembre de 2014, Aldea Proyectos S.A.S. presentaba pérdidas operacionales por un valor de – $2.270’147.579.oo y, por ende, le atribuyó a la Fiduciaria el incumplimiento de los deberes de previsión, respecto de los riesgos e inconvenientes que tendría esa circunstancia para el proyecto, así como la falta de análisis de las condiciones técnicas, financieras y jurídicas para su adecuado desarrollo y no haberlo informado a los Beneficiarios de Área a su vinculación89.
Agregó que el 18 de septiembre de 2015, Valencia Consultores y Outsourcing S.A. suscribió la carta de instrucciones irrevocables de participación, con Tarjeta de Recaudo 2377181-2390 y el 30 de septiembre de 2015, la celebración del Contrato de Cesión de Beneficio de Área Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto América Centro Mundial de Negocios, con el fin de adquirir el beneficio de área sobre la oficina 1802 y dos cupos de estacionamiento en el Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto Inmobiliario, denominado en principio América Centro Mundial de Negocios, con una contraprestación de $1.360’000.000.oo91. 86 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial;
Fls. 44. 87 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fls. 36-39. 88 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; Fls. 36. 89 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 17. 90 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 17. 91 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 17. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- De su contenido se destaca que Valencia Consultores y Outsourcing S.A. fungió como cesionarios de derecho de beneficio sobre área, cesionario o cesionario de beneficio o el beneficiario de área dentro del Fideicomiso Inmobiliario que se va a constituir para el desarrollo del Edificio de Oficinas denominado Torre Aldea del Proyecto, denominado en principio América Centro de Negocios92.
Es más, dentro de los antecedentes se aclaró que su vinculación al fideicomiso únicamente sería respecto al beneficio de área que le corresponda a la determinada unidad inmobiliaria del Proyecto93. Ahora bien, su relato continuó así: el 12 de abril de 2016, envió una comunicación a la fiduciaria para que transfiriera los aportes al Fideicomiso porque se honraban los requisitos para decretar el punto de equilibrio94.
Luego, el 30 de junio de 2016, fue inscrita ante la Cámara de Comercio la Escritura Publica 1715 de 25 de mayo de 2016 otorgada en la Notaría 37 de Bogotá D.C., mediante la cual Valencia Consultores Outsourcng S.A. cambió su razón social a VCO S.A.95. Agregó que el 11 de julio de 2019, se constituyó la sociedad FAPADASA S.A.S., en virtud de la escisión de la sociedad VCO S.A.96 y, por ese motivo, el 10 de septiembre de 2019, le pidió a Aldea Proyectos S.A.S. completar el registro de la empresa como beneficiaria del área de la oficina 2902 y el 15 de julio de 2020, esa información le fue remitida a Itaú Fiduciaria97.
El 7 de diciembre de 2023, reprochó las cuentas rendidas por Itaú Fiduciaria y afirmó no haber recibido algún pronunciamiento98. Adicionalmente, sostuvo que no fueron atendidos los derechos de petición elevados el 19 de junio de 2024 y, por ello, el 23 de julio de 2024, el Juzgado 9º Civil Municipal de Ejecución le concedió la protección invocada, de la que obtuvo una solución tardía e incompleta, argumentó99.
Para finalizar, comentó que el 12 de julio de ese año, la Fiduciaria envió el certificado de aportes por valor de $1.360’000.000.oo100. Conclusión: Como puede verse la participación de los intervinientes, desprovista de la citación obligatoria que hizo el Delegado de la Superintendencia Financiera para Asuntos Jurisdiccionales, atiende a la salvaguarda de sus prerrogativas individuales, emanadas de los contratos de cesión de beneficio de área que 92 Anexo3, fl. 4;
PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 17. 93 Anexo3, fl. 6 y 7; PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 17. 94 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 19. 95 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 19. 96 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 21. 97 PDF 437VinculaciónLitisconsorcial; fl. 22. 98 PDF 437VinculaciónLitisconsorcia; fl. 25. 99 PDF 437VinculaciónLitisconsorcia; fl. 30. 100 PDF 437VinculaciónLitisconsorcia; fl. 30.
Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- les permitió, a su vez, hacerse parte del contrato de Fiducia Mercantil que ab initio concertaron Helm Fiduciaria S.A. con Aldea Proyectos E.U., como se vislumbró en el contenido de cada uno de esos cartulares. Bajo ese tenor, su intervención la habilita el convenio fiduciario.
Incluso, las partes lo concibieron así y de esta forma lo acogió el a quo para convocarlos mediante la vía cuasinecesaria101. Tampoco puede decirse que las pretensiones enarboladas por ellos resulten ajenas al litigio, pues su reproche se fundamenta en que la fiduciaria no se ciñó a sus cargas contractuales ni legales para la administración de los recursos percibidos en las cesiones de beneficio de área, circunstancia que coincide, en cierta medida, con el petitum genitor concerniente al incumplimiento de Itaú Fiduciaria S.A. y la orden de devolver, restituir o reintegrar los valores sufragados por inversión, entre otros.
Párese mientes en la relación contractual que cubre tanto al contrato de fiducia como a los demás inversionistas o beneficiarios de área, en vista de sus respectivos acuerdos y la vinculación accesoria al dicho negocio generatriz: En aquel se estipuló que el objeto se circunscribía a desarrollar el “PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA EL PEDREGAL” y en aras de honrar ese propósito fue dispuesta la existencia de un Fideicomiso, al que serían aportados los inmuebles y recursos a cargo de los fideicomitentes inversionistas como de los concesionarios102.
Anejamente, se definió que la fiduciaria recibiría, administraría e invertiría los recursos que a título de fiducia mercantil aportarían los fideicomitentes inversionistas, los beneficiarios de área y los concesionarios, de conformidad con lo establecido en el presente contrato e instrucciones impartidas por el promotor y gerente103; a su vez, se plasmó que la fiduciaria pondría los recursos derivados de los Contratos de Encargo Fiduciario de Administración, tanto de Torre Aldea como de Pagos Centro Comercial Bogotá 7 100, a disposición de Aldea con el objeto de sufragar los costos del proyecto, únicamente cuando se hubiere cumplido las condiciones de giro establecidas en cada uno de ellos104.
Con miras a lograr su efectividad, se empleó un manual de pagos que debía seguir la fiduciaria105; de la misma manera, se le atribuyó la obligación 101 Se insiste, la competencia de este Tribunal no esta habilitada para pronunciarse respecto de la forma en que se hizo su citación por la vía cuasinecesaria. 102 “Serán las personas naturales o jurídicas que suscriban contratos de concesión para el uso de espacios del Centro Comercial.”;
PDF 002 Pruebas; fl. 2. 103 PDF 002 Pruebas; fl. 10. 104 PDF 002Pruebas; fl. 13. 105 PDF 002Pruebas; fl. 20. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- de otorgar las escrituras públicas de transferencia de las unidades inmobiliarias del proyecto a los beneficiarios de área, previa confirmación del cumplimiento de los requisitos contenidos en el respectivo contrato106 y de poner a disposición de Aldea los recursos provenientes del encargo, tras cumplirse las condiciones de giro107.
Inclusive, como beneficiarios de dicho convenio se integraron a CREMIL – sobre la torre 2-, los beneficiarios de área – en exclusiva para honrar lo señalado en los contratos de cesión condicionada de beneficio de área- y los fideicomitentes inversionistas108; con la aclaración de que los beneficiaros del área no contraerían obligación alguna relacionada con el desarrollo del proyecto, empero, tendrían los derechos y las obligaciones señalados en el contrato de cesión condicionada de beneficio de área, a través del cual lograban vincularse al proyecto, sin participar de las pérdidas o ganancias de éste109.
Añádase que en “el otro sí No. 3” de 15 de junio de 2017110, fue modificada la definición asignada a los beneficiarios, entre otros, para anexar tanto a CREMIL, los beneficiarios de área, respecto del cumplimiento de lo señalado en los contratos de cesión de beneficio de área, los promitentes compradores del centro comercial, así como los fideicomitentes inversionistas111.
Además, el artículo 6º fue modificado en procura de tener como bienes fideicomitidos al fideicomiso, los recursos generados en virtud del desarrollo de los contratos de arrendamiento, de concesión, los provenientes de promesas de compraventa y de escrituras de compraventa del centro comercial112. Del mismo modo, alteraron las obligaciones de la fiduciaria previstas en los numerales 4º, 6º y 21º del artículo 16 para incluir dentro de las obligaciones de la fiduciaria las relacionadas con el centro comercial.
Tales como recibir y administrar los recursos entregados al fideicomiso por los promitentes compradores del centro comercial, de acuerdo con lo pactado en las promesas de compraventa y escritura públicas; otorgar dichos instrumentos, los convenios de cesión de derechos fiduciarios, promesas y todos aquellos por medio de los cuales se enajenaran a los beneficiarios de área o a los promitentes compradores del centro comercial las unidades inmobiliarias del proyecto que les corresponda, al igual que pactar convenios, remitir a los beneficiarios del área y a los promitentes compradores del centro 106 PDF 002Pruebas; fl. 21. 107 PDF 002Pruebas; fl. 21. 108 PDF 002Pruebas; fl. 25. 109 PDF 002Pruebas; fl. 31. 110 PDF 002 Pruebas; fls. 59 a 73. 111 PDF 002 Pruebas; fls. 61 y 62. 112 PDF 002 Pruebas; fls. 64.
Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- comercial un extracto de clientes con periodicidad mensual y en formato PDF113. También el artículo 19 sufrió una mutación con el propósito de concebir como beneficiarios del fideicomiso a las personas jurídicas con las cuales se celebren promesas de compraventa del centro comercial, pues se sabe que ya obraban CREMIL, los beneficiarios de área y los fideicomitentes inversionistas114.
A tono con lo dicho, también fue transformado el artículo 22, relativo a los beneficiarios del área, CREMIL y los promitentes compradores del centro comercial, en lo relativo a que tendrían derechos y obligaciones señalados en el contrato de cesión de beneficio de área, a través del cual eran vinculados al proyecto, o en las promesas de compraventa de centro comercial-, sin participar de las pérdidas o ganancias115.
Bajo ese tenor, no cabe duda de que los beneficiarios de área, apelantes, aluden a los convenios de cesión de beneficio de área del Edificio de Oficinas Torre Aldea del Proyecto América Centro Mundial para reclamar a la Superintendencia en mención la protección de sus derechos como consumidores financieros, en atención a unos supuestos incumplimientos por parte de la Fiduciaria, quien era la encargada de administrar los recursos depositados por ellos al Fideicomiso, tras vincularse al contrato de cesión de beneficios de área y ser accesorios del negocio jurídico de fiducia mercantil116.
Por tanto, aun cuando sean convenios accesorios, no debe desconocerse que la discusión girará en torno al cumplimiento de las obligaciones y deberes que le asisten a la Fiduciaria en la ejecución del principal, como de los derivados de éste, entre ellos, los de cesión de beneficio de área. Dicho esto, la intervención que los interesados realicen en esta Litis, con base en sus intereses particulares, bien por los convenios emanados del contrato de fiducia, no está prohibida, pues será materia de estudio cada uno de los contratos que se desprendieron del inicial y que se circunscriben a evaluar el cumplimiento de las obligaciones de la entidad fiduciaria, luego de la captación de recursos en el proyecto.
Así las cosas, la presencia de GCG Abogados y Financieros Ltda., Eduardo Augusto Silva Mejía, la cónyuge supérstite y herederos de Juan Bautista Mendoza Reyes (Lizzabetha Dukon López, Silvia Camila, Juan 113 PDF 002 Pruebas; fls. 66 y 62. 114 PDF 002 Pruebas; fl. 68. 115 PDF 002 Pruebas; fls. 68. 116 “Serán las personas naturales o jurídicas que suscriban contratos de concesión para el uso de espacios del Centro Comercial.”;
PDF 002 Pruebas; fl. 2. Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- Sebastián y Olga Natalia Mendoza Dukon), PATMI S.A.S. y FAPADASA S.A.S. aunque se tuvo como cuasinecesaria por la pretensión quinta subsidiaria, su asistencia se debe tomar como facultativa, respecto de las demás pretensiones y hechos adicionales aducidos, porque su relación es considerada frente a su contraparte, como si se tratase de litigantes separados, por cuanto sus actos los afectaran en exclusiva a ellos.
Destaquese que son sujetos autónomos y voluntariamente decidieron hacerse parte de la actora; por consiguiente, no debe cercenárseles sus derechos – ni de acceso a la administración de justicia- cuando han elevado unas pretensiones particulares, una situación fáctica propia, conforme se evidenció en los escritos de intervención litisconsorcial.
Y si bien anunciaron su concurrencia por la senda litisconsorcial cuasinecesaria, lo cierto es que no se dan los presupuestos para admitirlos de esta forma, en vista de que no se trata de sucesores procesales de las partes, menos aún, deudores solidarios y, por ese motivo, no les serían extensibles los efectos jurídicos de la sentencia en el evento de no concurrir, toda vez que las solicitudes distan de la pretensión quinta subsidiaria.
Se insiste, su concurrencia es facultativa, por cuanto su relación directa con la fiduciaria, se debe mirar como litigantes separados, dado que los actos de cada uno de ellos no redundarán ni en provecho ni en perjuicio de los otros. Por ello, si unos pocos quieren hacerse parte, lo harán por economía procesal, en vista de que la sentencia proferida analice sus reclamaciones y no se les impedirá en vista de que no media disposición que así lo restrinja.
Así las cosas, se impone revocar la decisión confutada, para que, en su lugar, sea acogida la intervención de GCG Abogados y Financieros Ltda., Eduardo Augusto Silva Mejía, la cónyuge supérstite y herederos de Juan Bautista Mendoza Reyes (Lizzabetha Dukon López, Silvia Camila, Juan Sebastián y Olga Natalia Mendoza Dukon), PATMI S.A.S. y FAPADASA S.A.S. como litisconsortes facultativos ante su comparecencia e intención de que sea acogido su escrito de intervención en el presente asunto.
No se condenará en costas a los apelantes por serles favorables el mecanismo vertical impetrado. En mérito de lo expuesto, el suscrito Magistrado Sustanciador,
RESUELVE
Primero. Revocar el proveído de 20 de septiembre de 2024 2023126576-146-000, a través del cual fue negada la intervención de GCG Abogados y Financieros Ltda., Eduardo Augusto Silva Mejía, la cónyuge Proceso n.° 110013199003202305998 03 Clase: Verbal ----------------------------------------------------- supérstite y herederos de Juan Bautista Mendoza Reyes (Lizzabetha Dukon López, Silvia Camila, Juan Sebastián y Olga Natalia Mendoza Dukon), PATMI S.A.S. y FAPADASA S.A.S., para en su lugar, se les reconozca como litisconsortes facultativos y sean calificados sus escritos de intervención al amparo de dicha figura.
Segundo. No Condenar en costas. Tercero. Secretaría en la oportunidad respectiva devolverá el expediente al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE El Magistrado, MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA (firma electrónica) Firmado Por: Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 888b4b8a43b2f8afacbc1a3f7f47862f109707bb8b28bd77bac08923acc7b2d5 Documento generado en 17/07/2025 04:50:05 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica