REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso verbal (resolución de contrato) de Mario Antonio Romero Mahecha contra Enclave Construcciones S.A. y Javier Vargas Moreno. Rad. 11001310300320190059001.
Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de sala de 20 de agosto de 2025, según acta 32 de la misma fecha. Se resuelven los recursos de apelación que interpusieron las partes contra la sentencia de 18 de marzo de 2025, que profirió el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES Demanda principal: 1. Mario Antonio Romero Mahecha demandó a Enclave Construcciones S.A.S. y Javier Vargas Moreno, y formuló las siguientes pretensiones: 1 Rad. 11001310300320190059001. Principales: i) Se declare que el «contrato de promesa de tradición de bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario Parqueo Santa Helena II» no produce ninguna obligación, por faltar los requisitos esenciales del convenio de promesa «al no haber concurrido la voluntad de ninguna entidad fiduciaria como parte esencial del contrato de fiducia mercantil». ii) En consecuencia, se declare la «inexistencia» de ese vínculo, o su «nulidad absoluta». «Primer Grupo de Pretensiones Subsidiarias»: i) Se declare que el demandante no está obligado a suscribir ningún contrato de fiducia mercantil por «no haberse adoptado el Plan Parcial ‘Tintalito Mazuera Occidental’» dentro del plazo señalado en el contrato de prestación de servicios profesionales de 13 de mayo de 2013. ii) Se declare que, por la misma causa, el actor no está obligado a pagar a Enclave Construcciones S.A.S. «ningún valor por concepto de honorarios relativos a su gestión ni otro semejante». iii) En consecuencia, se declare sin valor ni efecto el «contrato de promesa de tradición de bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario Parqueo Santa Helena II». «Segundo Grupo de Pretensiones Subsidiarias»: i) Se declare que operaron los presupuestos de la condición resolutoria previstos en el «contrato de promesa de tradición de 2 Rad. 11001310300320190059001. bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario Parqueo Santa Helena II». ii) En consecuencia, se declare la resolución de ese contrato. iii) En subsidio de las dos anteriores, se declare que operaron los presupuestos de terminación de ese convenio, esto «de acuerdo con la norma del uso del suelo adoptada mediante Decreto 805 de 2018». «Tercer Grupo de Pretensiones Subsidiarias»: i) Se declare que Enclave Construcciones S.A.S. incumplió el «contrato de promesa de tradición de bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario Parqueo Santa Helena II». ii) En consecuencia, se declare la resolución de aquel contrato. «Cuarto Grupo de Pretensiones Subsidiarias»: i) Se declare el mutuo disenso del contrato de promesa aludido por «voluntad de la parte demandante de no preservar en este contrato». ii) En consecuencia, «se deje sin valor ni efecto» ese vínculo1. 2.
Como sustento del petitum alegó: El 13 de marzo de 2015, Mario Romero en calidad de «propietario», y Enclave Construcciones S.A.S. como «constructor inmobiliario», celebraron un contrato de prestación de servicios profesionales. 1 Folio 146 en archivo «001Folios1-420» en «01CuadernoPrincipal». 3 Rad. 11001310300320190059001. El objeto de este convenio consistió en que la sociedad acompañara, tramitara y obtuviera la norma de uso, destino y urbanización en el «plan parcial» llamado «Tintalito Mazuera» en el predio identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C1721851, con el fin de urbanizar, construir y consolidar su desarrollo urbano integral.
En la cláusula «Sexta» de ese vínculo acordaron que tendría una duración de veinticuatro meses contados a partir de la firma. No obstante, ese plazo «venció sin haberse adoptado por parte de la autoridad administrativa competente el plan parcial…». Posteriormente, el 12 de octubre de 2016, el actor, en calidad de «promitente aportante», «fideicomitente aportante» o «beneficiario del fideicomiso», Enclave Construcciones S.A.S. como «promitente adquirente», y Javier Vargas como «veedor/auditor del proyecto», suscribieron la que denominaron «Promesa de tradición de bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario Fideicomiso Mercantil Inmobiliario de Parqueo».
En esta promesa el demandante se comprometió a transferir, a título de aporte, el inmueble de su propiedad al fideicomiso mercantil inmobiliario de parqueo «Santa Helena II», con el fin de desarrollar un «proyecto inmobiliario, construcción de vivienda y/o unidades comerciales, acorde a las normas que determine el plan parcial de desarrollo urbano ‘Tintalito-Mazuera Occidental’».
Además, pactaron constituir una fiducia mercantil de administración de recursos para el desarrollo del proyecto. Conforme a ese acuerdo, la fiduciaria sería Alianza Fiduciaria S.A. «o en su defecto, la sociedad fiduciaria que finalmente definieran ‘LAS PARTES’». Pese a ello, el contrato de promesa no lo suscribió ninguna fiduciaria, por lo que no se cumplió con el requisito del numeral 4º del artículo 1611 del 4 Rad. 11001310300320190059001.
Código Civil, razón por la que es inexistente y no produce efecto alguno. En ese documento se acordó que los gastos que se causaren con la constitución del fideicomiso «estarían a cargo de la sociedad Enclave, en su calidad de Fideicomitente Constructor». También establecieron que la escritura pública por medio de la cual se constituiría el fideicomiso debería ser otorgada el 5 de diciembre de 2016 en la Notaría Cincuenta y Nueve del Círculo Notarial de Bogotá. No obstante, luego suscribieron un «otro sí» en el que indicaron que firmarían el contrato el 15 de mayo de 2017 en la Notaría 41 de esta ciudad.
El 6 de diciembre de 2016, BBVA Asset Management S.A. remitió una «propuesta de servicios fiduciarios» y enlistó una serie de documentos requeridos para la constitución del fideicomiso, que el actor le entregó el 20 de diciembre de 2016. Luego, el demandante se enteró que su predio «no contaba con chip ni cédula catastral asignada con lo cual se pudiera hacer el registro de las declaraciones y pagos del impuesto predial».
Por ello inició ante la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital una actuación de «desenglobe» para la asignación de la cédula catastral del inmueble y la obtención de Chip, esto, a pesar de que tal gestión estaba a cargo de la sociedad demandada. Finalmente, la citada unidad asignó la cédula catastral y el chip. El día señalado para la suscripción del acto prometido, ni la sociedad demandada ni BBVA Asset Management S.A. comparecieron a la notaría. Agregó que, mediante el Decreto 805 de 20 de diciembre de 2018, se adoptó el Plan de Desarrollo denominado «Tintalito 5 Rad. 11001310300320190059001.
Mazuera Occidental». Y de acuerdo con esa normativa y lo estipulado en el contrato, para que la demandada le pudiera pagar el precio mínimo garantizado «tendría que vender por lo menos 2.957 unidades VIP del proyecto, esto es 1.729 unidades más de las que permite construir el plan parcial en el área asignada para vivienda VIP», lo que «constituye una causal de resolución o, en su defecto, de terminación de dicho contrato, ya que el proyecto no resultaría ni normativa ni económicamente viable». 3.
La juez admitió la reforma a la demanda en auto de 7 de octubre de 20192, modificado el 7 de noviembre siguiente3. Enclave Construcciones S.A.S. contestó, se opuso a las pretensiones, y formuló las excepciones que tituló «cumplimiento del contrato por parte del demandado – lex contractus, pacta sun servanda: el contrato es ley para las partes.
Art. 871 del C. de Co. Y 1602 del C.C.», «contrato no cumplido – incumplimiento contractual imputable al demandante», «actuación de buena fe por parte del demandado Enclave- incumplimiento contractual del principio de buena fe por parte demandante», «abuso del derecho», «enriquecimiento sin causa», «el contrato de promesa de tradición bien inmueble a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario de parqueo Santa Helena II, en un contrato válidamente celebrado, y sus obligaciones son de estricto cumplimiento», «no configuración de la figura de mutuo disenso», «genérica»4.
Javier Vargas Moreno también se opuso y presentó las defensas «cumplimiento del contrato ‘promesa de tradición de inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario de parqueo Santa Helena II por parte de los demandados. El contrato es ley para las partes. Art. 871 del C. de 2 Folio 157 ibidem. 3 Folio 162 ibidem. 4 Folio 525 ibidem. 6 Rad. 11001310300320190059001.
Co. y 1602 del CC», «incumplimiento contractual por parte del demandante», «falta de lealtad «incumplimiento del actor al contractual pretender la y buena fe», terminación y modificación unilateral del contrato de promesa», «actuación de buena fe por parte de los demandados. Incumplimiento contractual del principio de buena fe por parte del demandante», «incumplimiento del deber de información, fidelidad, confidencialidad y seguridad por parte del demandante», «el uso del suelo del bien inmueble… cumple con las expectativas económicas de las partes contratantes», «cumplimiento de los requisitos esenciales del contrato de promesa», y «excepción genérica»5.
Demanda de reconvención de Enclave Construcciones S.A.S.: Enclave Construcciones S.A.S. formuló una demanda de reconvención en contra de Mario Antonio Romero Mahecha, y formuló las siguientes pretensiones: «Declarativas Principales»: i) Se declare que el demandado en reconvención incumplió el contrato de «promesa de tradición bien inmueble a título de aporte en negocio fiduciario, fideicomiso mercantil inmobiliario de parqueo Santa Helena II». ii) Se ordene al demandado «el cumplimiento del contrato». iii) Se declare que el convocado «está obligado al pago de la cláusula penal dispuesta en la cláusula décima séptima del contrato». iv) Se ordene la actualización de las condenas. 5 Folio 83 en archivo «002Folios421-505» en «01CuadernoPrincipal». 7 Rad. 11001310300320190059001. «Condenatorias Principales»: i) Se condene al demandado al cumplimiento del convenio «en especial, a celebrar contrato de fiducia mercantil inmobiliario de parqueo Santa Helena II…». ii) Se condene a esa parte pagar a su favor $4.800.000.000, por la penalidad pactada, debidamente actualizada. «Declarativas subsidiarias»: i) Se declare que el convocado incumplió el aludido vínculo. ii) Se declare, como consecuencia de lo anterior, su resolución. iii) Se declare que, por tal causa, ese extremo está obligado al pago de la cláusula penal. iv) Se declare que, como consecuencia del incumplimiento, el citado «ha causado daños y perjuicios materiales… en la modalidad de daño emergente en todas sus categorías reconocidas por la ley y la jurisprudencia».
También que ha causado «daños y perjuicios inmateriales… en todas sus modalidades, incluida la pérdida de oportunidad bien sea como categoría autónoma del daño o como daño inmaterial». Montos que deben actualizarse. «Condenatorias subsidiarias»: i) Se condene al demandado a pagar $4.800.000.000, por la penalidad pactada, debidamente actualizada. 8 Rad. 11001310300320190059001. ii) Se condene a ese extremo al pago de $324.435.034 por «daño emergente»; y $45.596.929.723 por «pérdida de oportunidad», montos que deben actualizarse6.
Como sustento de sus pretensiones alegó, en síntesis, que: En el año 2015, Mario Antonio Romero Mahecha la contactó para ofrecerle en venta un inmueble de su propiedad, con el fin de que se construyera un proyecto inmobiliario. Entonces, aceptó «ser parte del equipo gestor para el desarrollo y aprobación del plan parcial ‘Tintalito Mazuera Occidental’».
Debido a ello, el 13 de mayo de ese año celebraron un contrato de prestación de servicios. Luego, con el propósito de «recoger las obligaciones contenidas en dicho contrato», el 12 de octubre de 2016 celebraron un convenio de «promesa de tradición bien inmueble, a título de aporte en negocio fiduciario, fideicomiso mercantil inmobiliario de parque Santa Helena II», en virtud del cual el demandado en reconvención se comprometió a transferir su predio de matrícula inmobiliaria 50C-1721851 al fideicomiso de parqueo Santa Helena II.
El bien está sujeto al proceso de adopción del plan parcial «Tintalito Mazuera Occidental», necesario para el desarrollo acordado; se ha trabajado en el mismo, invirtiendo recursos, tiempo y profesionalismo, por más de tres años. Acordaron como fecha para la transferencia del inmueble el 5 de diciembre de 2016, la que han prorrogado cinco veces por solicitud del señor Romero Mahecha, esto por falta de cédula catastral y chip. 6 Folio 329 en archivo «01DemandaReconvencion1-481» en «01CuadernoPrincipal». 9 Rad. 11001310300320190059001.
La Unidad Administrativa Especial de Catastro emitió unas resoluciones en las que asignó tal cédula y chip, pero el precitado omitió, sin justificación, informarle el contenido de tales actos administrativos. También faltó a la verdad y fue inexacto, lo que configuró un incumplimiento del contrato. El señor Romero Mahecha tampoco mantuvo el inmueble a paz y salvo por concepto de impuestos, y abrió el predio para usarlo como parqueadero público, «al parecer incumpliendo obligaciones urbanísticas, administrativas y fiscales», y ha pretendido modificar unilateralmente el contrato de promesa.
El demandado en reconvención acudió a sus oficinas el 14 de agosto de 2017 y manifestó su decisión de no continuar con la ejecución del contrato de promesa. Por tal razón, en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de ese año acudieron a diversas audiencias de conciliación, que no condujeron a ningún acuerdo. Luego, dicha parte, en desconocimiento de lo pactado, el 15 de mayo de 2019 transfirió el inmueble «a título de adición» al fideicomiso Lote Santa Helena II, en el que aparece como única beneficiaria la sociedad Edmacoro S. en C., cuyos socios son la esposa e hijo del demandando en reconvención. La juez admitió esta demanda de reconvención el 22 de junio de 20217.
Mario Antonio Romero Mahecha se opuso a estas pretensiones mediante las excepciones que llamó: «el contrato de promesa de tradición de bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario de parqueo, santa helena ii no produce obligación alguna por no concurrir todos los elementos del contrato de promesa establecidos en el artículo 7 Folio 384 ibidem. 10 Rad. 11001310300320190059001. 1611 del Código Civil, aplicado a los negocios mercantiles por remisión expresa del artículo 822 del Código de Comercio, al no haber sido suscrito por una entidad financiera», «estipulación a favor de un tercero en el contrato de promesa a título de aporte, como lo señala el artículo 1506 del Código Civil», «falta de legitimación en la causa por activa», y «excepción contrato no cumplido por parte de Enclave»8.
Demanda de reconvención de Javier Vargas Moreno: Javier Vargas Moreno formuló demanda de reconvención en contra de Mario Antonio Romero Mahecha y solicitó: i) Se declare que el demandado incumplió el «contrato de promesa de tradición de bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario de parqueo, Santa Helena II». ii) Se ordene al convocado cumplir el aludido vínculo. iii) Como consecuencia del incumplimiento se le ordene pagar a su favor $720.000.000 «que corresponden al 3% del valor contractual mínimo previsto por las partes… más las sumas que llegaran a resultar probadas», y los intereses moratorios.
Como sustento de este petitum alegó que, en el aludido contrato, fue designado como «veedor y/o auditor integral del proyecto a desarrollar en el predio Santa Helena II». También convinieron de forma verbal que debía representar al demandado en reconvención «en la gerencia que para el efecto nombrara ENCLAVE CONSTRUCCIONES durante todo el desarrollo del proyecto, labor que debía desempeñar durante todas las etapas de la obra, diseño, construcción y enajenación». 8 Folio 403 ibidem. 11 Rad. 11001310300320190059001.
Establecieron, como remuneración a cargo del convocado, el 3% del total de las ventas del proyecto. Así mismo, acordaron de forma verbal, que el reconvenido autorizaría a Enclave Construcciones S.A.S. para que le pagara el 3% del total de las ventas del proyecto, en el que se entendía incluido las sumas derivadas de la labor de intermediación. Que Mario Antonio Romero incumplió con las obligaciones derivadas del contrato de promesa, por lo que debe pagar la sanción pactada en el convenio.
La juez admitió esta demanda de reconvención el 22 de junio de 20219. El demandado en reconvención, Mario Antonio Romero Mahecha, se opuso y formuló las excepciones «el contrato de promesa de tradición de bien inmueble, a título de aporte, en negocio fiduciario fideicomiso mercantil inmobiliario de parqueo, santa helena ii no produce obligación alguna por no concurrir todos los elementos del contrato de promesa establecidos en el artículo 1611 del Código Civil, aplicado a los negocios mercantiles por remisión expresa del artículo 822 del Código de Comercio, al no haber sido suscrito por una entidad financiera», «estipulación a favor de un tercero en el contrato de promesa a título de aporte, como lo señala el artículo 1506 del Código Civil», «falta de legitimación en la causa por activa», y «excepción contrato no cumplido por parte de Enclave»10. 4.
Agotado el trámite, la juez profirió sentencia el 18 de marzo de 2025, en la que resolvió: i) declarar el «mutuo incumplimiento» del contrato de promesa; ii) negar «las condenas 9 Folio 14 en archivo «01DemandaReconvencionf1-152», en «03DemandaReconvenciónJavierMoreno», en «001PrimeraInstancia». 10 Folio 24 ibidem. 12 Rad. 11001310300320190059001. económicas solicitadas en la demanda de reconvención»; iii) condenar a las partes en costas en un 50%11.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA La juzgadora consideró, en relación con la pretensión de nulidad del contrato de promesa, que no le asistía razón al demandante principal, toda vez que ese vínculo reunía a cabalidad los requisitos consagrados en el artículo 1611 del Código Civil. En cuanto a las pretensiones de «resolución contractual», adujo que, según lo pactado en el convenio, existían tres fases de ejecución, pero los contratantes solo llegaron a la primera, que comprendía el periodo entre la fecha de su firma y la de inicio de las enajenaciones a título oneroso «o vinculación de adherentes o fecha de inicio de la etapa pre – operativa».
Indicó que Mario Antonio Romero Mahecha no cumplió con las obligaciones contenidas en el contrato de promesa, porque «nunca celebró el contrato de fiducia». No obstante, Enclave Construcciones S.A.S. y Javier Vargas Moreno tampoco lo hicieron, porque era de su cargo obtener la licencia de uso, la que «solo se obtuvo hasta diciembre de 2018 y tal como se indicó en el contrato de promesa, ya había finiquitado en todos sus efectos y no existió otro sí nuevamente a considerar una final ampliación del plazo».
Por ende, entre las partes existió «un típico evento de incumplimiento mutuo o simultáneo, percutor de la resolución contractual». Esto implicaba, a su vez, no decretar una sanción pecuniaria por concepto de cláusula penal, porque al ser todas las partes incumplidas, carecían de legitimación para reclamar perjuicios. 11 Archivo «099FalloPrimeraInstancia» en «01CuadernoPrincipal». 13 Rad. 11001310300320190059001.
Sostuvo que no procedía ninguna restitución porque los extremos acordaron en su convenio que los gastos que asumió la sociedad demandada «habían sido acordadas a su cargo y bajo su riesgo». Por último, agregó que el peritaje aportado carecía de «valor probatorio», debido a que quien lo elaboró «no pudo determinar con suficiencia sus resultados».
III. DEL RECURSO DE APELACIÓN Todas las partes apelaron. 1. Mario Antonio Romero Mahecha, demandante inicial y demandado en reconvención, sostuvo: i) El despacho no se pronunció respecto de la totalidad de las pretensiones, ni se declararon los efectos propios del incumplimiento del contrato, como lo es su resolución. Este convenio quedó «en una suerte de limbo jurídico».
No se observó que la entidad demandada no constituyó el fideicomiso, ni la inviabilidad técnica y jurídica del proyecto. El dictamen pericial que aportó no fue apreciado en debida forma. ii) En el proceso quedó probada la nulidad del contrato de promesa, esto porque la fiduciaria no suscribió tal convenio. Sin embargo, la juzgadora omitió valorar las pruebas que la acreditaban. iii) Tampoco apreció los medios suasorios que «permitían colegir la declaración de las pretensiones tendientes a la terminación del contrato». 14 Rad. 11001310300320190059001. iv) Hubo una indebida interpretación de la demanda y una «omisión en el orden en el que se analizaron las diferentes pretensiones declarativas». v) Por último, dijo que la condena en costas debió recaer únicamente sobre Enclave Construcciones S.A., ya que sus pretensiones eran económicas y no prosperaron, mientras que las suyas fueron declarativas y parcialmente acogidas. 2.
Por su parte, Enclave Construcciones S.A.S., demandada inicial y demandante en reconvención, sostuvo: i) La juzgadora no tuvo en cuenta que, en la promesa de contrato, los contratantes no definieron fecha alguna para el cumplimiento de la obligación consistente en la obtención del plan parcial, ya que esta era una decisión autónoma de la autoridad correspondiente, mientras que la obligación del actor inicial, de transferir su bien, sí tenía una fecha específica.
Y el cumplimiento de la primera obligación no dependía del cumplimiento de la segunda. Que la sociedad Enclave Construcciones sí cumplió, porque adelantó las gestiones e inversiones requeridas para la aprobación del Plan Parcial. ii) El juzgado sostuvo que hizo erogaciones constitutivas del daño emergente, pero adujo que estas fueron «acordadas a riesgo».
Sin embargo, esto no desnaturaliza el perjuicio ante el incumplimiento de la contraparte, y el único riesgo pactado (la no expedición del plan parcial) no ocurrió. iii) La decisión fue incongruente teniendo en cuenta los hechos, pretensiones y excepciones, lo que vulnera sus derechos de defensa y debido proceso. 15 Rad. 11001310300320190059001. 3.
Y Javier Vargas Moreno, demandado inicial y demandante en reconvención, sostuvo que «no existe congruencia entre los hechos presentados en la demanda… con las pruebas practicadas, lo probado y lo fallado». La decisión carecía de «una justificación coherente, sensata y jurídicamente atendible…». IV. CONSIDERACIONES 1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, puesto que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir a esta Corporación la decisión de fondo que se requiere.
Para resolver la apelación el Tribunal tendrá en cuenta que, de conformidad con el artículo 328 del Código General del Proceso «[e]l juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley». «Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones». 2.
En la sentencia apelada la juez declaró el «mutuo incumplimiento» del contrato aportado como fundamento de la demanda inicial y de los dos libelos de reconvención. Desde tal perspectiva, y para establecer el acierto de esa determinación, el Tribunal comprobará, en primer lugar, si concurren, o no, los requisitos para tal declaratoria, y, en segundo lugar, analizará si les asiste razón a los apelantes en sus impugnaciones. 16 Rad. 11001310300320190059001.
El artículo 1602 del Código Civil dispone que el contrato es ley para los contratantes y solo puede ser invalidado por su mutuo consentimiento o por causas legales. En su ejecución, según la norma subsiguiente, las partes deben obrar de buena fe, obligándose no solo a lo que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o costumbre pertenecen a ella.
El incumplimiento de un contrato bien sea por la inejecución o por ejecución tardía o defectuosa sin causa justificada, es sancionada por el ordenamiento jurídico y faculta al contratante cumplido para solicitar a la jurisdicción el cumplimiento forzado de la prestación o prestaciones debidas, o la resolución del vínculo negocial, en uno u otro caso con la posibilidad de reclamar el valor de los perjuicios que la infracción contractual le haya ocasionado (artículo 1546 ibidem).
Sin embargo, cuando lo que ocurre es un incumplimiento mutuo, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha explicado que tal situación «configura un vacío legal»12, no regulado por el aludido precepto ni por ningún otro. No obstante, también ha señalado que, en esos eventos, por aplicación analógica, es factible que cualquiera de los contratantes solicite la resolución del convenio, o su cumplimiento forzado, aunque sin que haya lugar al reconocimiento de perjuicios.
De manera puntual, esa Corporación tiene sentado: «4.1. En orden de lo expuesto, es necesario puntualizar que cuando el incumplimiento del contrato sinalagmático provenga de una sola de las partes, la norma aplicable es el artículo 1546 del Código Civil, caso en el cual el contratante que satisfizo sus obligaciones o que procuró la realización de las mismas, puede ejercer, en contra del otro, las acciones alternativas de resolución o cumplimiento forzado que la norma prevé, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios, acciones en frente de las que cabe plantearse, para contrarrestarlas, la excepción de contrato no cumplido. 12 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC1662-2019. 17 Rad. 11001310300320190059001. 4.2.
En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y. mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem.
La especial naturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el recíproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negociales. 4.3. Ahora bien, cuando a más del incumplimiento recíproco del contrato, sus celebrantes han asumido una conducta claramente indicativa de querer abandonar o desistir del contrato, cualquiera de ellos, sin perjuicio de las acciones alternativas atrás examinadas, podrá, si lo desea, demandar la disolución del pacto por mutuo disenso tácito, temática en relación con la cual basta aquí con refrendar toda la elaboración jurisprudencial desarrollada por la Corte a través de los años»13.
En tal orden, la Sala procederá a establecer si en el proceso se demostró la concurrencia de los siguientes presupuestos: a) la existencia de un contrato válido; b) el incumplimiento de la parte demandada, total o parcialmente, de las obligaciones a su cargo; c) que, por su parte, el demandante ha cumplido las suyas o se ha allanado a cumplirlas en la forma y tiempo estipulados; o, d) en defecto de los últimos dos literales, que se produjo un incumplimiento recíproco: 2.1.
La existencia de un contrato válido: La celebración del convenio objeto de las pretensiones se demostró con el documento titulado «PROMESA DE TRADICIÓN BIEN INMUEBLE, FIDUCIARIO A TÍTULO FIDEICOMISO DE APORTE, MERCANTIL EN NEGOCIO INMOBILIARIO DE 13 Ibidem. 18 Rad. 11001310300320190059001. PARQUEO, SANTA HELENA II», suscrito el 12 de octubre de 201614.
Y con sus adendas posteriores, tituladas «OTROSÍ No. 1»15; «OTROSÍ No. 2»16; «OTROSÍ No. 3»17; «OTROSÍ No. 4»18 y «OTROSÍ No. 5»19, firmados el 1º, 16 y 27 de diciembre de 2016, y 21 de marzo y 2 de abril de 2017, respectivamente. El Tribunal agrega que, respecto a la existencia y términos de este contrato, no existió discusión entre las partes. 2.2.
Incumplimiento de las obligaciones derivadas del convenio: El contrato fue firmado por Mario Antonio Romero Mahecha en calidad de «promitente aportante, fideicomitente aportante o beneficiario del fideicomiso»; por Enclave Construcciones S.A.S. como «promitente adquirente, o el fideicomitente constructor inmobiliario»; y por Javier Vargas Moreno, como «veedor/auditor del proyecto».
En él las partes expresaron que su «OBJETO» sería: «El fin de este negocio jurídico, consiste por una parte, en comprometerse el PROMITENTE APORTANTE a transferir el INMUEBLE de su propiedad, identificado con el Folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-1721851 en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, al FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO DE PARQUEO, SANTA HELENA II, en cabeza de La FIDUCIA, a título de aporte, con el fin de realizar proyecto inmobiliario, construcción de vivienda y/o unidades comerciales, acorde a las normas que determine el plan parcial de desarrollo urbano denominado: ‘Tintalito –Mazuera Occidental’ y, por otra parte, reglamentar las obligaciones y los derechos de cada una de LAS PARTES, para el desarrollo del citado proyecto»20.
Indicaron que ese «proyecto» consistía en la «gerencia», «diseño», «construcción» y «enajenación» de unas áreas de vivienda «y/o» comerciales sobre el predio aludido, de propiedad del demandante inicial, que «se conformará teniendo en cuenta la 14 Folio 9 en archivo «001Folios1-420» en «01CuadernoPrincipal». 15 Folio 217 en archivo «001Folios1-420» 16 Folio 219 ibidem. 17 Folio 221 ibidem. 18 Folio 223 ibidem. 19 Folio 225 ibidem. 20 Folio 202 ibidem. 19 Rad. 11001310300320190059001. norma urbanística correspondiente, la cual, será definida por el plan parcial denominado Tintalito – Mazuera Occidental»21.
Para ello, los contratantes se comprometieron a constituir el «FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO DE PARQUEO, SANTA HELENA II». Acordaron que el «PROMITENTE APORTANTE», Mario Antonio Romero Mahecha, tendría la calidad de «FIDEICOMITENTE APORTANTE»; Enclave Construcciones S.A.S. sería «FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR DEL PROYECTO INMOBILIARIO», y dijeron que la fiduciaria sería Alianza Fiduciaria S.A. «o la sociedad fiduciaria que finalmente definan el Fideicomitente aportante y el fideicomitente constructor».
En la cláusula «CUARTA» pactaron que en el acto de constitución del fideicomiso el promitente aportante transferiría el dominio y posesión regular de su predio. Y dijeron que «la escritura pública por medio de la cual se constituirá el FIDEICOMISO MERCANTIL DE PARQUEO SANTA HELENA II, deberá ser otorgada el día lunes CINCO (5) de DICIEMBRE del año dos mil dieciséis (2016), en la Notaría Cincuenta y Nueve (59) del Círculo Notarial de Bogotá a las diez horas (10:00) A.M.».
Indicaron que los gastos «que se ocasionen con motivo de la constitución» del fideicomiso «para el desarrollo pleno del INMUEBLE, estarán a cargo de LA PROMITENTE ADQUIRIENTE, o EL FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR INMOBILIARIO»22. Como principales obligaciones de cada uno de los extremos, establecieron las siguientes. A cargo del «promitente aportante»; i) constituir la fiducia y transferir su predio en la fecha acordada «a LA FIDUCIARIA que las partes de común acuerdo seleccionen»; ii) suministrar la información relativa a su bien; iii) coadyuvar con los trámites, ante cualquier autoridad, requeridos para el 21 Folio 201 ibidem. 22 Folio 202 ibidem. 20 Rad. 11001310300320190059001. desarrollo inmobiliario, así como para la aclaración de cabida linderos y asignación de cédula catastral; iv) entregar el predio libre de poseedores y/o tenedores23.
Allí mismo, esta parte designó a Javier Vargas Moreno como «veedor y/o auditor integral del proyecto», con la facultad de «solicitar a la FIDUCIARIA y al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, la información que considere necesaria, en beneficio del proyecto, así como también, podrá participar con sus conceptos técnicos, en todo lo concerniente a la ejecución y desarrollo total del proyecto inmobiliario»24.
Mientras que, como obligaciones del «PROMITENTE ADQUIRIENTE», indicaron, entre otras i) asumir la totalidad de las costas y gastos de la constitución de la fiducia, así como los inherentes al mantenimiento del predio desde su recibo; ii) tramitar ante las autoridades competentes los documentos necesarios, requeridos para el desarrollo inmobiliario, en especial, los correspondientes a servicios públicos, licencia de urbanismo y de construcción, «planes técnicos urbanísticos», lo relacionado a la aclaración de cabida y linderos, y la asignación de la cédula catastral del bien; iv) recibir el predio, entre otras.
Así mismo, adujeron que su acuerdo se desarrollaría en tres «FASES». La «FASE No. 1» comprendería el periodo «entre la fecha de suscripción del presente acuerdo y la fecha de inicio de los negocios inmobiliarios o fecha de inicio de la etapa pre-operativa», y explicaron que habría estudio de títulos, la constitución del fideicomiso de parqueo y la «aprobación del plan parcial denominado Tintalito –Mazuera Occidental».
La «FASE No. 2» iría desde la iniciación de los «negocios inmobiliarios» y hasta el cumplimiento del «PUNTO DE EQUILIBRIO», y acá se elaborarían los diseños requeridos para el trámite de la licencia de construcción y el registro de la cesión de 23 Folio 203 ibidem. 24 Folio 204 ibidem. 21 Rad. 11001310300320190059001. derechos fiduciarios a favor del fideicomitente constructor.
Y la «FASE No. 3» iría desde el inicio del periodo operativo y la finalización del proyecto. Por último, se comprobó también que los suscribientes modificaron, mediante cinco adendas, la data establecida en el parágrafo primero de la cláusula «CUARTA», en el sentido de establecer sucesivamente como fechas para otorgar la escritura «por medio de la cual se constituirá el FIDEICOMISO MERCANTIL DE PARQUEO SANTA HELENA II» y se transferiría el inmueble, que inicialmente se señaló para el 5 de diciembre de 2016, los días 16 de diciembre de 2016; 27 de diciembre de 2016; 21 de marzo de 2017; 21 de abril de 2017; y, finalmente, el 15 de mayo de 2017.
Definidas de esta manera las obligaciones que, a raíz de este acuerdo, surgieron para cada una de las partes, y examinadas las pruebas recaudadas durante el proceso, la Sala concluye que, efectivamente, tal como lo consideró la juez de primera instancia, los contratantes no cumplieron con los compromisos que adquirieron. En efecto, tanto Mario Antonio Romero Mahecha como Enclave Construcciones S.A.S. infringieron en específico la obligación pactada en la cláusula «CUARTA» del contrato de promesa, modificada por cinco adendas posteriores.
La Sala observa que, a pesar de que allí estos extremos acordaron acudir a la notaría señalada, en las fechas indicadas, a efectos de constituir un fideicomiso de parqueo en el que el primero obraría como «FIDEICOMITENTE APORTANTE» y la segunda como «FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR DEL PROYECTO INMOBILIARIO», y se produciría la transferencia del predio de propiedad del primero, ninguno de tales extremos concurrió a ese sitio, el día y a la hora convenida, a acatar esta carga recíproca y concomitante. 22 Rad. 11001310300320190059001.
El demandante inicial, además de que no acreditó que hubiere acudido a la notaría el día y a la hora indicadas en la promesa y sus adendas, por el contrario, en el interrogatorio de parte que absolvió, confesó que no transfirió su inmueble, que «no se entregó el bien de mi parte»25 porque «las condiciones notariales no fueron posibles para poder efectuar la tradición del bien a través de la escritura que se había mencionado en esa promesa de tradición».
Enclave Construcciones S.A.S., también confesó su incumplimiento. Al contestar el hecho 42 de la demanda afirmó «el día y hora de dicha actuación [la suscripción del contrato de fiducia mercantil] ninguna de las partes compareció…»26, omisión que así mismo admitió el representante legal de ese ente en su interrogatorio de parte, en el que dijo que no fue a la notaría a firmar la escritura pública en la fecha acordada «porque nosotros acordamos con Mario Romero que no se iba a… constituir la fiducia e incluso BBVA tampoco asistió a esa citación»27.
Es de resaltar que, aunque esta sociedad sostuvo que no concurrió a suscribir la escritura debido a un acuerdo celebrado con su contraparte, lo cierto es que tal afirmación tan solo se sustentó en su propio dicho, insuficiente para acreditar ese supuesto nuevo pacto. El demandante inicial no confesó que tal circunstancia hubiere ocurrido, ni ninguna otra de las evidencias recaudadas permite inferir que las partes hubiesen consentido modificar el último «otrosí», y variar la fecha que establecieron para acudir a la Notaría 41 de Bogotá a efectos de constituir el fideicomiso y transferir el inmueble.
Esto quiere decir, entonces, que no se probó que el 15 de mayo de 2017 las partes hubiesen estado prestas a cumplir con 25 Minuto 29:56 en archivo «026AudArt372CGP». 26 Folio 515 en archivo «001Folios1-420». 27 Minuto 2:13:54 en archivo «026AudArt372CGP». 23 Rad. 11001310300320190059001. las obligaciones que adquirieron en el contrato de «PROMESA DE TRADICIÓN BIEN INMUEBLE, A TÍTULO DE APORTE, EN NEGOCIO FIDUCIARIO FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO DE PARQUEO, SANTA HELENA II».
De lo que se colige, en consecuencia, que todas ellas incumplieron de forma mutua y simultánea el contrato. Esta circunstancia, de conformidad con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, atrás citada, habilitaba a cualquiera de los contratantes para pedir la resolución o el cumplimiento forzado de su pacto, aunque sin la posibilidad de reclamar la indemnización de perjuicios.
Añádase, respecto del demandante en reconvención Javier Vargas Moreno, que este fue designado en el aludido por Mario Antonio Romero Mahecha «a su costa y bajo su responsabilidad» como «veedor/auditor» del proyecto, con las «facultades» de «solicitar a la FIDUCIARIA y al FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR, la información que considere necesaria, en beneficio del proyecto, así como también, podrá participar con sus conceptos técnicos, en todo lo concerniente a la ejecución y desarrollo total del proyecto inmobiliario».
No obstante, de la revisión del material probatorio, no se deduce que el citado actor hubiese ejecutado de tales funciones. En todo caso, se advierte que su remuneración estaba condicionada, según el mismo lo afirmó, a un porcentaje de las ventas del proyecto, fase que a la que nunca se llegó. Aunado a lo anterior, no se advierte que este extremo hubiese entregado suma de dinero al demandante inicial, o que este le deba algún monto por cualquier concepto.
Al respecto existe total orfandad probatoria. 24 Rad. 11001310300320190059001. 3. Llegados a este punto, corresponde examinar los argumentos de la apelación formulados por cada una de las partes, de la siguiente manera: 3.1. Enclave Construcciones S.A.S. dijo que no existió un incumplimiento mutuo, porque las partes no señalaron una fecha específica para la obtención del «plan parcial», mientras que, por contrapartida, la obligación de transferencia del inmueble sí tenía un día determinado.
Así mismo, refirió que la expedición de aquel plan no era condición para el cumplimiento de la carga de su contraparte. En punto de este reparo, la Sala reitera lo que ya expuso en el análisis previo. Como allí se explicó, y contrario a lo alegado por la impugnante, la transgresión a lo pactado en el contrato de promesa fue mutua y concomitante, tal y como lo declaró la juez de primera instancia. Esto porque, a pesar de que las partes acordaron acudir a la Notaría 41 de Bogotá el 15 de mayo de 2017, a las 10:00 a.m., ninguna lo hizo, sin justificación alguna.
Es decir, aunque es cierto que, como se alegó en la impugnación, la transferencia del predio no pendía de la previa la aprobación del «plan parcial» necesario para el desarrollo inmobiliario, también lo es que la sociedad impugnante no acreditó haber honrado la obligación aludida, de la que no estaba relevada, lo que es evidencia suficiente de su infracción contractual. 3.2.
Este extremo también sostuvo que debió ordenarse el reembolso de los gastos que asumió en desarrollo del contrato de promesa, y que tales erogaciones fueron demostradas. Además, adujo que el único riesgo que asumió fue la no expedición del plan parcial, pero este finalmente sí se emitió. 25 Rad. 11001310300320190059001. Respecto a este motivo de inconformidad, debe recordarse que, toda vez que este contratante, al igual que su contraparte, fue incumplido, no se encontraba habilitado para reclamar el pago de los perjuicios, esto porque, conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ya citada, en tal evento «ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 [del Código Civil]».
De otra parte, no se acreditó que el demandante inicial hubiera recibido suma alguna de la demandada como contraprestación, o por cualquier otra causa. En el contrato de promesa no se dejó constancia de tal circunstancia, y ninguna de las pruebas recaudadas dio cuenta de tal situación. Por demás, se observa que en aquel convenio las partes acordaron que los costos requeridos para el desarrollo del proyecto iban a ser asumidos, en su totalidad, por el «PROMITENTE ADQUIRENTE».
En efecto, en el parágrafo segundo de ese vínculo acordaron que «[l]os gastos que se ocasionen con motivo de la constitución de EL FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO DE PARQUEO – SANTA HELENA II, para el desarrollo pleno del INMUEBLE, estarán a cargo de LA PROMITENTE ADQUIRIENTE, o EL FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR INMOBILIARIO». En el mismo sentido, en el numeral 1º de la cláusula «OCTAVA», esa parte adquirió la obligación de «[a]sumir el cien por ciento (100%) de los costos y gastos de la constitución de la fiducia inmobiliaria de parqueo, para el desarrollo total del aludido predio…», y en el numeral 10 asumió «por su cuenta y riesgo la totalidad de los siguientes costos… (iv) Obtener todas las licencias, permisos y autorizaciones gubernamentales y administrativas por delegación, que se requieran para el desarrollo integral del inmueble». 26 Rad. 11001310300320190059001.
Desde tal perspectiva, entonces, tal y como lo consideró la juez de primera instancia, no resulta procedente ordenar el reembolso de los gastos reclamados por este extremo, toda vez que, si hizo tales desembolsos, ello sucedió por su cuenta y riesgo, que asumió de forma voluntaria en el contrato. La solicitud de reembolso, entonces, carece de fundamento jurídico y contractual, por lo que su desestimación por parte de la a quo estuvo acertada. 3.3.
De otra parte, el demandante inicial alegó que en el proceso se demostró la nulidad del contrato de promesa, pero que la juez omitió valorar las pruebas que la acreditaban. Al respecto, el Tribunal observa que de conformidad con el artículo 1740 del Código Civil, «[e]s nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.
La nulidad puede ser absoluta o relativa». El inciso 1º del precepto 1741 de esa Codificación, indica que «[l]a nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas».
Por su parte, en punto de los requisitos formales del contrato de promesa, el canon 1611 ibidem ordena que: «La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 27 Rad. 11001310300320190059001. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado». Confrontadas tales exigencias con el contenido del contrato de promesa aportado, la Sala no advierte la ausencia de alguno de tales requisitos. Esto si se tiene en cuenta que ese convenio se plasmó por escrito; en él concurren los requisitos de eficacia de que trata el artículo 1502 del Código Civil; también contiene un plazo fijado para la celebración del acuerdo prometido; y, por último, fue determinado perfeccionamiento solo se de forma requería tal el que para su agotamiento de formalidades legales.
En criterio del Tribunal, y contrario a lo alegado por esta parte, la falta de designación de la fiduciaria en tal escrito no se erige como una indeterminación de ese vínculo, ni acarrea su nulidad absoluta. Obsérvese que, además de que los extremos que lo suscribieron establecieron la forma precisa en que elegirían el ente fiduciario «de común acuerdo», en todo caso cualquier posible escollo fue superado, puesto que ambas partes seleccionaron a BBVA Asset Management S.A. Sociedad Fiduciaria, la que aceptó emprender tal función28, tanto así que elaboró la minuta del contrato de fiducia de parqueo y la puso en conocimiento de las partes «para sus observaciones u aprobación».
Incluso inició los trámites correspondientes ante la Notaría 41 de esta ciudad29. Es decir, cualquier supuesta vaguedad o indeterminación fue superada. 28 Folio 277 ibidem. 29 Folios 293 a 28 Rad. 11001310300320190059001. Por consiguiente, la Sala considera que la omisión alegada no constituye una infracción de los requisitos esenciales previstos en el artículo 1611 del Código Civil, ni mucho menos deriva en una nulidad absoluta conforme a los artículos 1740 y 1741 ibidem.
Este reparo, entonces, tampoco se abre paso. 3.4. Este extremo también alegó que el despacho de primera instancia no declaró los efectos propios del incumplimiento, y el contrato quedó «en una suerte de limbo jurídico». Así mismo, y común a los tres apelantes, se formuló el reparo consistente en la falta de congruencia de la decisión de primera instancia. Así, el demandante inicial sostuvo que la a quo no se pronunció sobre la totalidad de las pretensiones, y que hubo una «omisión en el orden en el que se analizaron las diferentes pretensiones declarativas»;
Enclave Construcciones S.A.S. dijo, en el mismo sentido, que hubo incongruencia, teniendo en cuenta los hechos, las pretensiones y las excepciones; mientras que Javier Vargas Moreno alegó que «no existe congruencia entre los hechos presentados en la demanda… con las pruebas practicadas, lo probado y lo fallado». La decisión carecía de «una justificación coherente, sensata y jurídicamente atendible…».
Al respecto, se recuerda que el inciso 1º del artículo 281 del Código General del Proceso establece que «[l]a sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley».
Mientras que el inciso 2º del artículo 280 del Código General del Proceso indica que la parte resolutiva de la sentencia «deberá contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, las excepciones, cuando proceda resolver sobre ellas, las costas y perjuicios a cargo de las partes y 29 Rad. 11001310300320190059001. sus apoderados, y demás asuntos que corresponda decidir con arreglo a lo dispuesto en este código».
Entonces, confrontada la parte resolutiva de la providencia con las pretensiones formuladas, el Tribunal advierte que les asiste razón a los impugnantes, porque es cierto que la juez de primera instancia, en tal parte de su sentencia, no se pronunció sobre la totalidad del petitum formulado tanto en la demanda inicial, como en las dos de reconvención. Desde tal perspectiva, atendiendo entonces el reclamo formulado por el actor inicial en su apelación, que pidió que se declarara como efecto del mutuo incumplimiento, la resolución del vínculo, la Sala accederá a esa solicitud, la que también fue formulada por la sociedad demandada en sus pretensiones «declarativas subsidiarias».
Así mismo, se dispondrá, de forma expresa, que no proceden restituciones mutuas, por los motivos ya expuestos. En consecuencia, respecto a la demanda inicial, no se accederá las pretensiones «Principales»; el «Primer Grupo de Pretensiones Subsidiarias»; el «Segundo Grupo de Pretensiones Subsidiarias», salvo la «segunda», en la que se pidió la resolución del contrato; el «Tercer Grupo de Pretensiones Subsidiarias»: y el «Cuarto Grupo de Pretensiones Subsidiarias».
Respecto de la demanda de reconvención de Enclave Construcciones S.A.S., se desestimarán las «Declarativas Principales», las «Condenatorias Principales»; las «Declarativas Subsidiarias», salvo la «2.3.2.», en la que se pidió la resolución del contrato; y las «condenatorias subsidiarias». Y, respecto de la demanda de reconvención de Javier Vargas Moreno, se denegarán la totalidad de las pretensiones. 30 Rad. 11001310300320190059001. 3.5.
Por último, y ante la prosperidad parcial de las demandas y sus apelaciones, de conformidad con lo normado en el numeral 5º del artículo 365 del Código General del Proceso, no habrá condena en costas para las partes, en ninguna de las instancias. 4. Por lo expuesto, el Tribunal modificará la sentencia apelada en la forma anunciada. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, VI.
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR la sentencia que profirió el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, el 18 de marzo de 2025, dentro del asunto de la referencia, en el siguiente sentido: 1) CONFIRMAR los ordinales «PRIMERO» y «SEGUNDO» de la parte resolutiva. 2) MODIFICAR el ordinal «TERCERO», en el sentido de no condenar en costas de primera instancia a ninguna de las partes. 3) ADICIONAR la parte resolutiva para declarar la resolución del contrato de «PROMESA DE TRADICIÓN BIEN INMUEBLE, A TÍTULO DE APORTE, EN NEGOCIO FIDUCIARIO FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO DE PARQUEO, SANTA HELENA II», y sus cinco adendas. 31 Rad. 11001310300320190059001. 4) ADICIONAR la parte resolutiva, para desestimar las pretensiones «Principales»; el «Primer Grupo de Pretensiones Subsidiarias»; el «Segundo Grupo de Pretensiones Subsidiarias», salvo la «segunda», el «Tercer Grupo de Pretensiones Subsidiarias»: y el «Cuarto Grupo de Pretensiones Subsidiarias», de la demanda inicial.
NO ACCEDER a las pretensiones «Declarativas Principales», las «Condenatorias Principales»; las «Declarativas Subsidiarias», salvo la «2.3.2.»; y las «condenatorias subsidiarias», de la demanda de reconvención de Enclave Construcciones S.A.S., Y, DENEGAR las pretensiones de la demanda de reconvención de Javier Vargas Moreno.
SEGUNDO: SIN condena en costas de esta instancia.
TERCERO: REMÍTASE el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia, una vez adquiera ejecutoria esta providencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Exp.11001310300320190059001 Firmado Por: 32 Rad. 11001310300320190059001. Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 22926cc0579cfcc93d55b5e6b95d8344b9030f7412c87eea261687edbfd2779a Documento generado en 24/09/2025 03:42:19 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 33 Rad. 11001310300320190059001.