REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., diecinueve (19) de febrero de dos mil veintiséis (2026). Discutido en Sala de Decisión ordinaria celebrada el 12 de febrero de 2026 y aprobado en sesión ordinaria del día 19 del mismo mes y año. Ref.
Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 110013103-008-2014-00507-03. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por el demandante y los litisconsortes Fernando Ángel Salcedo y Andrea Teresa Pisco Paz, en contra de la sentencia proferida el 11 de abril de 2025, por el Juzgado Cuarenta y Ocho Adjunto Civil del Circuito Transitorio de Bogotá, dentro del proceso verbal de la referencia. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. El actor solicitó declarar la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes y protocolizado en la escritura pública No. 1582 del 12 de julio de 2010, otorgada en la Notaría Treinta y Tres de Bogotá, debido al no pago del saldo del precio en el plazo acordado. Como consecuencia de esta solicitud, deprecó se ordene al citado fedatario que proceda a la cancelación del aludido instrumento público y, en adición, que se instruya al Registrador de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Norte, para que cancele la inscripción del referido documento escriturario en el folio de matrícula inmobiliaria matriz y, en todos los folios de matrícula derivados, a excepción de aquellos que se transfirieron a terceros.
Pidió, asimismo, que la resolución contractual no surta efectos legales frente a las once (11) unidades que la demandada ya ha transferido a terceros. Estas unidades incluyen los seis (6) parqueaderos y los cinco (5) apartamentos (Nos. 201, 202, 203, 301 y 503). De igual manera, imploró que la resolución contractual no afecte el gravamen hipotecario constituido sobre el apartamento 302 a favor de la tercera acreedora hipotecaria Mary Luz Rodríguez de Peña, solicitando que el mismo se mantenga inscrito.
En contraposición a los bienes excluidos, requirió que la resolución sí surta plenos efectos legales sobre las siete (7) unidades de apartamentos que permanecen en propiedad de la demandada. En consecuencia, instó al despacho a ordenarle la entrega de estos inmuebles, debidamente desocupados. En el ámbito de las pretensiones condenatorias, pidió que la demandada sea compelida a cancelar el valor de los frutos civiles y naturales que los predios han producido o pudieron haber generado durante el tiempo en que estuvieron en su poder.
Adicionalmente, persiguió el pago de los perjuicios sufridos como consecuencia directa del incumplimiento, así como las prestaciones mutuas entre las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 1932 del Código Civil1. 2. Sustento Fáctico. En apoyo de sus pedimentos, expuso los hechos que se sintetizan a continuación2: Mediante la Escritura Pública número 1582 del 12 de julio de 2010, otorgada en la Notaría Treinta Tres de Bogotá, el demandante transfirió en venta a la demandada un predio de 330 metros cuadrados ubicado en 1 Ver subsanación de la demanda en el folio 172, Archivo: “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”. 2 Folio 165, Archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”.
Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. la Calle 145 No. 50-54 de la urbanización El Prado en Bogotá, identificado con la Cédula Catastral No. SB 142 40 21. El precio de la negociación se estableció en la suma de $203.734.000 y, aunque en el texto de la escritura quedó consignado que el vendedor había recibido la totalidad del pago a su “entera y completa satisfacción”, esta declaración no se ajusta a la realidad de los hechos, pues quedó pendiente de sufragar un saldo de $200.000.000.
Este remanente del precio fue garantizado mediante la suscripción de un pagaré con fecha del 14 de junio de 2010, el cual debía ser solventado a más tardar el 14 de junio de 2011. El título valor fue firmado por la compradora, Nancy Consuelo Saavedra Castro, junto con el señor Ramiro Santiago García, a favor de Luis Alberto Ramírez Caro y su compañera permanente María Patricia Sierra.
Sin embargo, esta obligación no fue satisfecha en el plazo estipulado. Ante el incumplimiento, el demandante y su compañera iniciaron un proceso ejecutivo singular para el cobro del cartular ante el Juzgado Veintiséis Civil del Circuito de Bogotá. Este proceso concluyó con sentencia de primera instancia, emitida en enero de 2014, que declaró probada la excepción de prescripción. El fallo, sin embargo, estableció una directriz crucial, al precisar que el incumplimiento del contrato de compraventa debía ser dilucidado en un escenario procesal distinto, en alusión a una acción ordinaria de resolución contractual.
Esta conclusión fue ratificada por el Tribunal Superior de Bogotá en decisión de segunda instancia de junio de 2014, que, si bien modificó la excepción probada a la de “inexistencia del título ejecutivo”, reafirmó la necesidad de dirimir el conflicto en un “proceso declarativo diferente”. Una vez perfeccionada la compraventa, la demandada entró en posesión real y material del inmueble, sobre el cual erigió una edificación denominada “EMANUEL IX PROPIEDAD HORIZONTAL”.
La constitución del régimen de propiedad horizontal fue formalizada a través de la escritura pública No. 0458 del 25 de febrero de 2011, de la Notaría Treinta y Tres de Bogotá, la cual generó dieciocho (18) unidades privadas Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. individuales.
Estas unidades comprenden seis (6) parqueaderos, identificados del número 1 al 6, y doce (12) apartamentos, del 201 al 203, del 301 al 303, del 401 al 403, y del 501 al 503. El demandante delimitó el alcance de la acción de resolución a las siete (7) unidades que la demandada aún detenta en su patrimonio, las cuales son los apartamentos Nos. 302, 303, 401, 402, 403, 501 y 502, identificados con los folios de matrícula inmobiliaria 50N-20638530, 50N20638531, 50N-20638532, 50N-20638533, 50N-20638534, 50N- 20638535 y 50N-20638536, respectivamente.
El relato fáctico culminó con la constatación del incumplimiento persistente de la demandada, quien, en una comunicación de mayo de 2011, reconoció que no entregó al actor los dos apartamentos del edificio que había prometido como parte del precio. La comparecencia del demandante a la Notaría Treinta y Tres de Bogotá, en junio de 2011, para recibir la escritura de estos apartamentos, sin la asistencia de la demandada, certifica el incumplimiento, lo que confiere al demandante el derecho de solicitar la resolución del contrato de compraventa con la consiguiente indemnización de perjuicios, conforme al precepto 1546 del Código Civil. 3.
Las contestaciones de la demanda. - La señora Nancy Saavedra se opuso a las pretensiones y afirmó que el demandante busca la transferencia de dominio y la restitución de inmuebles que no fueron materia del contrato3. Señaló, además, que la acción invocada tiene como propósito principal que las cosas regresen al estado en que se encontraban antes de la celebración del convenio, es decir, que se efectúen restituciones mutuas.
Sin embargo, en el caso en cuestión, el demandante únicamente busca restituciones a su favor, las cuales, además de ser improcedentes, recaen sobre bienes que no formaron parte del acuerdo inicial. 3 Folio 2010, Archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”. Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. Seguidamente, refutó o matizó la veracidad de varios de los hechos expuestos por la contraparte, por ejemplo, que existe un saldo pendiente de $200.000.000, reiterando la naturaleza de permuta del acuerdo y no de venta. De igual modo, abordó la cuestión del pagaré, informando que el documento fue declarado "inexistente" por un juez de primera instancia y confirmada dicha decisión por el Tribunal Superior, lo cual establece un precedente de cosa juzgada sobre el asunto.
La estrategia de defensa se articuló a través de cinco excepciones de mérito, cada una de las cuales se propuso cuestionar una faceta distinta de la demanda: 1) Inexistencia de la obligación. Adujo que la deuda de $200.000.000, supuestamente contenida en el pagaré P-77262673, no existe legalmente, como fuera declarado en proceso que hizo tránsito a cosa juzgada.
Enfatizó que en el contrato de promesa nunca se estipuló que la demandada tuviera la obligación de pagar una suma de dinero en caso de no entregar los inmuebles, ni que el pagaré formara parte del precio convenido en la promesa. Al haberse desvirtuado la existencia misma del título valor, se eliminó cualquier base fáctica para la reclamación de la obligación, lo que constituye un obstáculo insalvable para la pretensión principal del demandante. 2) Perfeccionamiento del contrato de promesa.
La segunda excepción se centró en el cumplimiento de la obligación principal de la promesa de contrato. Sostuvo que la promesa de permuta, que las partes denominaron “promesa de compraventa”, se perfeccionó de manera efectiva con la suscripción de las escrituras públicas números 1581 y 1582 del 2010 ante la Notaría Treinta y Tres de Bogotá. Recalcó que, una vez que se cumple con la obligación de celebrar el contrato prometido, la promesa se extingue y “se desnaturalizan sus efectos”. 3) Indebida configuración y/o improcedencia de la acción de resolución de contrato contenida en la Escritura Pública No. 1582 del 12 de julio de 2010.
Profundizó en la distinción entre las obligaciones de la promesa y las de Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. la escritura pública. Aseveró que las prestaciones cuyo incumplimiento se alega (la entrega de los dos apartamentos) no se encontraban contenidas en la escritura pública No. 1582, cuya resolución se pretende.
De hecho, lo acordado y estipulado expresamente en dicho instrumento público fue cumplido a cabalidad por la señora Saavedra Castro. De ahí que los requisitos para que prospere una acción de resolución no se cumplen en este caso, ya que no se ha probado que la citada incumpliera alguna de las obligaciones expresamente pactadas en el citado documento escriturario. 4) Trámite inadecuado.
Manifestó que la entrega de los dos inmuebles se pactó en el contrato de promesa, por la que la pretensión de obtener su transferencia no debe ser tramitada mediante una acción ordinaria de resolución de contrato, sino por la vía de una acción ejecutiva por una obligación de dar. 5) Imposibilidad de que cada una de las partes devuelva a la otra a título de restitución mutua los bienes que recibió en desarrollo del contrato.
Se basó en la inviabilidad fáctica y jurídica de llevar a cabo las prestaciones recíprocas que derivarían de una eventual resolución del contrato, toda vez que, tras la transferencia del lote, la demandada construyó el Edificio EMANUEL IX y lo sometió al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con la Ley 675 de 2001; de manera que su restitución implicaría demoler la edificación, causando graves perjuicios a los nuevos propietarios de los apartamentos.
Además, señaló que el apartamento 401 del Emanuel VIII, que el demandante se obligó a entregar en permuta, fue transferido a una tercera persona, María Patricia Sierra Parra, quien no es parte en este proceso. - Andrea Teresa Pisco Paz y Fernando Ángel Salcedo, quienes fueron vinculados en calidad de litisconsortes necesarios de la demandada4, por ser los actuales propietarios de los inmuebles materia de la controversia, 4 Folio 653, Archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”.
Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. se opusieron a las pretensiones5, calificándolas de improcedentes y contradictorias, toda vez que son terceros adquirentes de buena fe, ajenos a la negociación original y no responsables por el supuesto incumplimiento.
En apoyo de su defensa, propusieron las excepciones de mérito que se sintetizan a continuación: 1) La promesa tiene vigencia hasta la fecha en que se otorgue la escritura pública. Argumentaron que el contrato preparatorio solo tiene por objeto la futura celebración de un negocio definitivo, en este caso, el de compraventa; de manera que una vez que éste se perfecciona mediante la escritura pública, la promesa pierde su eficacia legal, ya que su propósito ha sido cumplido. 2) Inexistencia de incumplimiento del contrato de compraventa.
Según la cláusula cuarta de la escritura pública 1582, “EL VENDEDOR declara haber recibido de manos de LA COMPRADORA a su entera y completa satisfacción” el precio acordado. Con apoyo en el artículo 1934 del Código Civil, sostuvo que cuando la escritura consigna el pago del precio, no se admitirá prueba en contrario, a menos que se demuestre la nulidad o falsificación del documento. 3) Imposibilidad de resolución de contrato de compraventa y acción judicial errada.
Un requisito fundamental de la acción resolutoria es la “restitución mutua, que implica que las partes deben devolver lo recibido para que las cosas regresen al estado en que se encontraban antes de la firma del contrato. Los vinculados afirmaron que esto es “materialmente imposible” en el caso de marras, porque el lote de terreno que fue objeto de la compraventa ya no existe en su estado original, pues sobre él se construyó un edificio de 12 unidades residenciales y 6 parqueaderos, los cuales fueron segregados y adquiridos por terceros.
Ante esta realidad, señaló que la acción de resolución es improcedente y el demandante se equivocó de vía procesal, pues el artículo 1546 del Código Civil faculta al contratante cumplido a escoger entre la resolución del contrato y el cumplimiento de la obligación con indemnización de perjuicios. Luego, si 5 Folio 715, Archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”.
Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. la pretensión del demandante era el pago del precio restante, la vía correcta debió ser la “acción de cumplimiento”, no la resolutoria. 4) Inexistencia de frutos civiles en contra de los señores Andrea Teresa Pisco Paz y Fernando Ángel Salcedo.
Aseveraron que no son responsables de la restitución de frutos, ya que no formaron parte del contrato original, adquirieron los inmuebles de buena fe y no tuvieron ninguna participación en el supuesto incumplimiento, por lo que no poseen “legitimación en la causa por pasiva”, para ser condenados al pago de estos frutos. 5) Prescripción extintiva.
El contrato de compraventa se perfeccionó con la escritura pública del 12 de julio de 2010. Los señores Pisco y Salcedo no fueron demandados inicialmente, sino vinculados al proceso mediante un auto del 28 de febrero de 2020 y notificados personalmente el 13 de julio de 2020. Luego, el término de diez años para la prescripción extintiva de la acción ordinaria expiró el 12 de julio de 2020. 4.
Sentencia de primera instancia. En audiencia virtual celebrada el 11 de abril de 2025, se desestimaron las pretensiones del libelo. Luego de explicar los elementos de la acción resolutoria y la necesidad de que la parte demandante demuestre haber cumplido sus obligaciones contractuales y que, a su vez, la demandada deshonrara las suyas, el juez constató que, si bien el vendedor transfirió la propiedad del inmueble, le correspondía a la compradora demostrar el pago del precio.
Sin embargo, el juzgado identificó una discrepancia fundamental en la argumentación del actor, consistente en que el título escriturario que se pretendía resolver contenía una declaración expresa en su cláusula cuarta, en la que el vendedor afirmaba haber recibido el precio de la venta de manos de la compradora “a entera y completa satisfacción”.
Frente a esta notación, el juez invocó el artículo 1934 del Código Civil, el cual Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. establece una presunción legal: si en la escritura de venta se expresa el pago del precio, no se admitirá prueba en contrario, salvo que se demuestre la nulidad o falsificación del documento.
El sentenciador profundizó en esta cuestión aludiendo a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, que ha matizado la aplicación de esta disposición. “Hay abundantes pronunciamientos por parte de la Corte Suprema de Justicia sobre el correcto entendimiento de la anterior disposición legal, el cual le confiere un matiz de aplicación relativo, en el entendido en que es factible desvirtuar la notación del pago plasmada en el instrumento público cuando el reclamo proviene de sus intervinientes”6.
Por lo tanto, aunque la presunción es fuerte, puede ser desvirtuada por los intervinientes del contrato, pero ello impone una carga probatoria significativa a quien alega el no pago. El demandante se encontraba, por tanto, en la posición de tener que demostrar que la declaración de pago en la escritura no se ajustaba a la realidad. Para ello, fundamentó su reclamo en la ausencia de entrega de dos apartamentos y en el fracaso de una acción de cobro judicial de un pagaré por la suma de $200.000.000, situaciones que no están relacionadas con el contrato de compraventa que se buscaba resolver sino con obligaciones pactadas en la promesa de compraventa.
De este modo, el funcionario concluyó que la demanda no logró desvirtuar la presunción de pago de manera exitosa, no porque las afirmaciones del demandante fueran necesariamente falsas, sino porque la causa del supuesto incumplimiento invocada se encontraba en un negocio jurídico que no era el objeto de la acción resolutoria. La falla de la demanda, en suma, no fue fáctica, sino de fundamento legal, lo que constituyó un error de estrategia judicial determinante.
El núcleo del razonamiento del juez radicó en una clara y enfática distinción entre dos figuras contractuales que el demandante confundió en su accionar: la promesa de compraventa y la escritura pública de compraventa. Al respecto, señaló que las prestaciones cuyo 6 Minuto 12:33, Archivo “037Audiencia.mp4”. Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. incumplimiento se alegaban no se encontraban estipuladas en la escritura pública que era objeto de la demanda, sino que se originaban en un contrato de promesa de compraventa suscrito con antelación. Este contrato preparatorio incluía, entre otras, la permuta de un apartamento, el pago de $20.000.000 y la entrega de otros dos en el cuarto piso de una edificación futura, respaldada por un pagaré. Para dirimir esta confusión, el juez se apoyó en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, citando una sentencia del 14 de julio de 1998, según la cual la promesa es un contrato preparatorio, de carácter transitorio o temporal, cuyo único objeto es la celebración del convenio posterior: “El objeto de la promesa, según lo tiene establecido la jurisprudencia, es la conclusión del contrato posterior, de ahí que siendo la promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal”.
“El contrato de promesa, por lo tanto, no puede confundirse con el prometido, pues es su antecedente y la realización de este es el objeto de aquella”. Su función culmina una vez que el negocio prometido se perfecciona. A partir de ese momento, la promesa desaparece jurídicamente y las obligaciones que rigen la relación de las partes son las que nacen del contrato efectivamente realizado, es decir, de la escritura pública de compraventa.
El juez enfatizó que “la promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de esta acarrea a la extinción de aquella”. En este orden de ideas, el provisor determinó que el demandante había incurrido en una “grave deficiencia lógico conceptual”, pues la demanda reclamó la resolución de un contrato (la escritura pública) basándose en el incumplimiento de las obligaciones de otro convenio (la promesa) que ya había cumplido su objetivo.
De tal manera, las prestaciones aducidas por el actor no eran parte de lo acordado en el título público. La trascendental distinción entre la promesa y el contrato definitivo tuvo una consecuencia procesal directa: el juez se vio legalmente imposibilitado para examinar el supuesto incumplimiento alegado. El motivo de este impedimento radicó en la necesidad de preservar el principio de congruencia de la sentencia, consagrado en el artículo 281 del CGP.
Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. Por esta razón, el juzgador declaró probadas las excepciones de “indebida configuración e improcedencia de la acción de resolución del contrato” y “acción judicial errada”, con la consecuente condenada en costas a cargo de la parte demandante. 5.
Los recursos de apelación. - El actor apeló la decisión, presentó sus reparos ante el juez de origen y los sustentó en esa sede7, bajo los razonamientos que se sintetizan a continuación: Criticó de manera enfática el fallo de primera instancia, calificándolo como “contraevidente”, por no haber valorado las pruebas que desvirtuaban la presunción de pago del precio.
El apelante adujo que el precio no fue de contado, sino pactado a plazos, conforme a la cláusula séptima de la promesa de compraventa del 3 de julio de 2010, la cual estipulaba que el precio total incluía la entrega de tres apartamentos, de los cuales dos nunca fueron transferidos. Para corroborar el incumplimiento, se presentaron múltiples elementos probatorios.
En primer lugar, la promesa de compraventa antecedente y el pagaré por $200.000.000 girado a favor del demandante, que en su reverso especificaba que era en garantía de la entrega de los dos apartamentos pendientes. En segundo lugar, destacó la confesión de la demandada en su interrogatorio del 6 de noviembre de 2015, en la que admitió la falta de pago.
Dicha prueba motivó que un Juez anterior, el Cuarto Civil del Circuito de Descongestión, dictara una providencia no recurrida en la que declaraba que “está probado la existencia del contrato y el incumplimiento”; todo lo cual fue ignorado por el sentenciador. Señaló que se cumplen a cabalidad los requisitos del artículo 1546 del Código Civil para la prosperidad de la acción resolutoria: 1) la existencia de un contrato bilateral válido (la compraventa); 2) el incumplimiento de la demandada (probado con la promesa, el pagaré y la confesión); y 3) el 7 Archivo “007Sustentación.pdf” en “002SegundaInstancia”.
Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. cumplimiento del demandante (al haber efectuado la tradición y entrega del inmueble). Luego, la resolución debe tener efectos sobre los terceros que adquirieron los apartamentos posteriormente, dada la mala fe de la demandada y los litisconsortes.
De acuerdo con lo expuesto, el apelante llegó a la convicción de que las excepciones de mérito planteadas por la contraparte no fueron probadas, mientras que los presupuestos legales para la resolución de un contrato de compraventa se encuentran plenamente demostrados. En consecuencia, solicitó al Tribunal la revocatoria del fallo de primera instancia y que se acojan íntegramente las pretensiones de la demanda. - Los litisconsortes necesarios presentaron “apelación parcial”, exclusivamente frente a la omisión del juez de primera instancia de resolver sobre dos puntos de derecho procesal íntimamente ligados a dicha absolución: el levantamiento de las medidas cautelares y la condena en perjuicios8. 6.
Las réplicas. Frente a la apelación parcial presentada por Fernando Ángel Salcedo y Teresa Pisco Paz, el abogado del demandante afirmó que la solicitud de adición a la sentencia para que se les reconozcan los perjuicios causados por la medida cautelar de inscripción de demanda es improcedente, ya que la ley solo contempla la condena por perjuicios cuando se levanta un embargo o secuestro, no por la inscripción de una demanda.
Citó jurisprudencia y el Pacto de San José para respaldar la interpretación restrictiva de las normas que imponen sanciones. Por último, solicitó al Tribunal que, en caso de que confirme la sentencia inicial, no condene a su cliente al pago de los perjuicios solicitados9. - El apoderado de los litisconsortes de la parte demandada, expresó que los presupuestos para la acción resolutoria no se cumplen en este caso, pues el contrato cuestionado es una compraventa y no su promesa.
Según 8 Archivo “006Sustentación.pdf” en “002SegundaInstancia”. 9 Archivo “009DescorreTraslado.pdf”. Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. el letrado, el demandante no puede invocar una “resolución tácita oculta” para vincular la demanda a un precontrato, ya que esto sorprendería a la parte demandada.
Destacó que, según la cláusula cuarta de la escritura pública, el vendedor (demandante) declaró haber recibido el precio total de $203.724.000 pesos a su “entera y completa satisfacción”, sin que el actor desvirtuara esta presunción con la prueba de la nulidad o falsificación de la escritura, pues estas acciones no se promovieron. En criterio del memorialista, la sentencia impugnada estuvo conforme a derecho, pues valoró correctamente el material probatorio y concluyó que no se cumplían las condiciones para la acción resolutoria sobre la compraventa.
Por ello, pidió ratificar el fallo en su totalidad10. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, por lo que corresponde a esta Corporación dictar el fallo que resuelva el fondo de la controversia en segunda instancia, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por los apelantes.
Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier asunto que no hubiere suscitado inconformidad, o no esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones que haya de sufrir la providencia censurada (artículo 328 del C.G.P.). Tras un análisis ponderado de los argumentos de la alzada, el acervo probatorio y la jurisprudencia aplicable, la Sala arriba a la convicción de que la sentencia impugnada debe ser confirmada en su integridad, pues los razonamientos del apelante no lograron desvirtuar la fundamentación del juez de primera instancia. El error capital del demandante radicó en la confusión conceptual entre el contrato de promesa y el convenio de compraventa.
Y, aunque desde el auto admisorio el juez de primera instancia advirtió el equívoco y le ordenó aclarar los “hechos de la demanda presentando solamente aquellos que sean atinentes a la resolución contractual”11, el actor fundamentó el 10 Archivo “010DescorreTraslado.pdf”. 11 Folio 162, Archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”. Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. incumplimiento del contrato de compraventa en las obligaciones mencionadas en la promesa y, específicamente, en la falta de entrega de dos apartamentos que debía dar la compradora al vendedor. Esa fue la génesis del dislate que el pretensor, aun en los argumentos del recurso de apelación, insistió en exponer, cuando el único incumplimiento de la compradora en el acuerdo final fue el pago del precio de $203.734.000, los cuales, por demás, la demandada confesó no haber solventado.
Pues bien, lejos de solicitar el cumplimiento de esta prestación con los respectivos réditos a los que hubiere lugar, el accionante se adentró en una serie de elucubraciones y pretensiones completamente impertinentes que dieron al traste con su demanda. Para elucidar esta controversia, es preciso profundizar en las consideraciones doctrinales que se expresan a continuación. El contrato de promesa es, por su naturaleza, un acuerdo preparatorio, de carácter transitorio y temporal, cuyo principal objeto es la celebración del convenio posterior.
De ahí que una vez que el negocio prometido se perfecciona, por regla general la promesa se extingue, desaparece del mundo jurídico, pues su finalidad ha sido satisfecha; de manera que las obligaciones que surgen a partir de ese momento son las que emanan del convenio definitivo. Y aunque esta directriz no es absoluta, sí es el principio rector cuando se perfecciona el pacto final, pues éste apareja el declive de los efectos del acuerdo preparatorio: «Por ello, ha sido reiterada la posición de esta Corte al considerar que la promesa tiene un ‘carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido…’ (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp.: 4724) La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla. Sin embargo, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste.
Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad”. 12 12 Corte Suprema de Justicia, SC del 16 de diciembre de 2013.
M.P. Ariel Salazar Ramírez. Ref. 11001-3103- 023-1997-04959-01. Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. Esta postura fue reiterada en fallos posteriores, en los que se ha precisado que la extinción de los efectos de la promesa por la celebración del contrato prometido no es absoluta: “Como lo sugiere el precedente trasuntado, el efecto ‘extintivo’ que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto.
Por el contrario, para responder el cuestionamiento propuesto resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos. En la primera hipótesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente a lo largo de esta providencia, corresponde a una expresión temporal de voluntad de las partes, orientada –precisamente– a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido.
En el segundo evento, a su turno, será necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulación en el contrato definitivo. (…) En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a algún punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposición primigenia subsistirá, siempre y cuando reúna los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares”.13 La distinción en comento, se recalcó más recientemente, en providencia que, con fundamento en los derroteros acabados de citar, concretó: “Así las cosas, y dado que en los contratos de compraventa se regularon íntegramente los elementos esenciales y accidentales del acuerdo al que llegaron los litigantes para la transferencia de varios de sus bienes raíces, era lógico entender que esos negocios jurídicos definitivos sustituyeron las estipulaciones temporales del contrato de promesa de permuta y su otrosí; o lo que es lo mismo, que esos convenios preparatorios dejaron de existir para el derecho, al haber cumplido su finalidad”.14 La hipótesis expuesta en la anterior cita fue, precisamente, la que se produjo en el caso que nos ocupa, pues en el contrato de compraventa protocolizado mediante la Escritura Pública número 1582 del 12 de julio de 2010, otorgada en la Notaría Treinta y Tres de Bogotá, las partes regularon íntegramente todos los aspectos esenciales del negocio que se propusieron realizar, por lo que el contrato preparatorio se agotó en el acto de su ejecución. 13 Corte Suprema de Justicia, SC2221-2020 del 13 de julio de 2020.
M.P. Luis Alonso Rico Puerta. Radicación n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01. 14 Corte Suprema de Justicia, SC1964-2022 del 19 de julio de 2022. M.P.: Luis Alonso Rico Puerta. Radicación n.º 11001-31-03-006-2013-00359-01. Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03.
De manera que, pretender como lo hace el demandante, revivir las obligaciones de una promesa ya extinta para fundamentar la resolución de la compraventa que la sucedió, es un imposible jurídico. Las obligaciones que el actor echa de menos —la entrega de dos apartamentos como parte del precio— estaban contenidas en la promesa, no en la Escritura Pública No. 1582 del 12 de julio de 2010, que es el acto cuya resolución se pretende.
En dicha escritura, por el contrario, el demandante declaró expresamente haber recibido el precio a su “entera y completa satisfacción”, afirmación que goza de la presunción de veracidad que le confiere el ser un documento público y que no fue desvirtuada por la vía de la nulidad o la falsedad. Especial relevancia dentro de esta discusión cobra el artículo 1934 del Código Civil, a cuyo tenor: “Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”.
Una interpretación literal y estricta podría llevar a la conclusión de que, una vez declarada la recepción del precio en la escritura, no hay lugar a discutir el pago, salvo que se ataque la validez de la propia escritura. Sin embargo, como explicó el a quo, se debe matizar este entendimiento pues, aunque hay que reconocer el valor probatorio de la escritura pública, ésta no es una prueba irrefutable del pago cuando se trata de las relaciones entre las partes contratantes.
Para ello, conviene hacer la distinción entre los efectos de la cláusula de recibo del precio frente a las partes del contrato y con respecto a terceros. La prohibición de presentar prueba en contrario a lo expresado en la escritura, contenida en el artículo 1934 del Código Civil, está principalmente diseñada para proteger a los terceros adquirentes de buena fe.
En este sentido, un tercero que adquiere un inmueble confiando en que el precio de la venta anterior fue pagado, según consta en la escritura pública, no puede ser afectado por una acción resolutoria basada en la falta de pago real de dicho precio. En cambio, en lo que respecta a las relaciones entre las partes (vendedor y comprador), la solución es más flexible, toda vez que la declaración del vendedor de haber Ref.
Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. recibido el precio constituye una confesión extrajudicial, la cual, si bien tiene un alto valor probatorio, puede ser desvirtuada por otros medios de prueba que demuestren que el pago no se realizó. En tal sentido, la rigidez del precepto citado cede ante la realidad del negocio jurídico y la necesidad de proteger al vendedor que de buena fe pudo haber hecho tal declaración en la escritura, como una formalidad para facilitar algunas prácticas comerciales como, por ejemplo, el otorgamiento de un crédito hipotecario al comprador, la constitución de un fideicomiso, la realización de un proyecto inmobiliario, o por otras prácticas notariales.
La manifestación del vendedor en la escritura de venta de haber recibido el precio, tiene el carácter de una confesión extrajudicial que, como tal, puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, pues no de otra manera se garantizaría el derecho del acreedor a obtener el pago de lo que se le debe, ya que una solución distinta conduciría a la iniquidad de tener que soportar el vendedor el incumplimiento del comprador, a pesar de no haber recibido el precio, por la sola circunstancia de haberlo declarado así en el instrumento público.
En tal sentido, se debe privilegiar la verdad material sobre la formalidad de la escritura, permitiendo que el vendedor demuestre, a través de cualquier medio probatorio idóneo, que el precio no le fue efectivamente pagado. Tal posibilidad, no obstante, se vio truncada por la insistencia del demandante en que se analizara la falta de entrega de dos apartamentos, a partir de pruebas como la confesión de la demandada, la promesa misma y el pagaré. Sin embargo, el problema no es de valoración probatoria, sino de pertinencia de la prueba y, más aún, de un erróneo escogimiento del tipo de acción que habría de dirimir el litigio.
En efecto, el juez no podía valorar pruebas de un supuesto incumplimiento de las obligaciones pactadas en la promesa para resolver el contrato de compraventa, pues ello implicaría violar el principio de congruencia, que le obliga a decidir en consonancia con los hechos y las pretensiones de la demanda, en las cuales se pidió la resolución de la compraventa, no de la promesa.
Por tanto, el análisis del juez debía limitarse –como lo fue– a verificar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la escritura Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. pública y, no en otro negocio jurídico ya fenecido. En el presente caso, el demandante, al tiempo que pedía la resolución, pretendía la entrega de siete apartamentos que no fueron objeto del contrato de compraventa, en una suerte de cumplimiento por equivalente que resulta contradictorio con la naturaleza de la acción resolutoria.
Si lo que buscaba era el pago del saldo del precio –se reitera– debió demandar el cumplimiento de la obligación y no la destrucción del vínculo contractual que él mismo ayudó a crear. En conclusión, la Sala encuentra que la decisión del juez de primera instancia fue acertada y se ajustó a derecho. El demandante incurrió en una grave deficiencia conceptual al estructurar su demanda, error que persistió en la apelación y, por ende, impide el éxito de sus pretensiones.
La vía procesal escogida fue inadecuada y los fundamentos de hecho y de derecho invocados no guardan correspondencia con la acción resolutoria pretendida. Por lo tanto, se confirmará en su integridad el fallo apelado, condenando al recurrente demandante al pago de las costas causadas en esta instancia. Frente a la apelación parcial de los litisconsortes, se ordenará el levantamiento de las medidas cautelares, consistente en la cancelación de las respectivas inscripciones de la demanda en los folios de matrícula inmobiliaria 50N-20638530, 50N-20638531, 50N-20638532, 50N- 20638533, 50N-20638534, 50N-20638535 y 50N-20638536 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. En tal virtud, se condenará en perjuicios a quien pidió tal medida, de conformidad con lo previsto en el inciso tercero del numeral 10 del artículo 597 del CGP, por remisión expresa del Parágrafo de esa misma disposición. Liquídense mediante incidente, en caso de resultar probados, en la forma prevista por el inciso tercero del precepto 283 ejusdem.
Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 11 de abril de 2025, por el Juzgado Cuarenta y Ocho Adjunto Civil del Circuito Transitorio de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte demandante.
Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente, las cuales deberán liquidarse por el juzgado de origen en la forma prevista en el artículo 366 del estatuto procesal. Tercero. ORDENAR la cancelación de las respectivas inscripciones de la demanda en los folios de matrícula inmobiliaria 50N-20638530, 50N20638531, 50N-20638532, 50N-20638533, 50N-20638534, 50N- 20638535 y 50N-20638536 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. Cuarto. CONDENAR al actor al pago de los perjuicios que tales medidas hubieren causado.
En caso de resultar probados, liquídense mediante incidente, en la forma prevista por el inciso tercero del artículo 283 del C.G.P. Quinto. Por la secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen. Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Ref. Proceso verbal de LUIS ALBERTO RAMÍREZ CARO contra NANCY CONSUELO SAAVEDRA CASTRO. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-008-2014-00507-03. Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b96ef14a6d747d81da80ca2975b5a0c4a62196a98986f2a154056fcbc89d954a Documento generado en 20/02/2026 07:50:52 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica